深圳市寫字樓及商場調(diào)研報告名目1.0概論............................................................02-06頁1.1寫字樓.......................................................02-04頁1.1.1功能設(shè)置多樣化.........................................…03頁1.1.2智能化..................................................03頁1.1.3節(jié)能 ...03-04頁1.2商場.........................................................04-06頁1.2.1功能的多樣化............................................05-06頁1.2.2舒適化.................................................06頁2.0機(jī)電配置........................................................07-23頁2.1寫字樓機(jī)電配置..............................................07-17頁2.1.1電梯...................................................08頁2.1.2空調(diào)...................................................09頁2.1.3給排水.................................................10頁2.1.4消防...................................................11-12頁2.1.5車位...................................................12頁2.1.6供電...................................................13頁2.1.7后備電.................................................14頁2.1.8設(shè)計單位及施工單位.....................................15頁2.1.9智能化.....................................................16-17頁2.2商場機(jī)電配置................................................18-25頁2.2.1空調(diào)...................................................18頁2.2.2車位...................................................19頁2.2.3電梯...................................................20頁2.2.4供電...................................................21頁2.2.5后備電.................................................22頁2.2.6消防...................................................22頁2.2.7給排水.................................................23頁3.0訪問意見........................................................24頁4.0總結(jié)............................................................25-26頁附件：1.寫字樓調(diào)研明細(xì)表商場調(diào)研明細(xì)表

(2頁＞(2頁＞深圳市貿(mào)廣場A幢局部寫字樓因配套設(shè)施未兌現(xiàn)(局部＞深圳市建筑施工百強(qiáng)企業(yè)匯總表

(1頁＞

(4頁＞深圳市寫字樓及商場調(diào)研報告概論近一個多月來的調(diào)研，走訪了二十多家高檔寫字樓和商場，對深圳市的高檔寫字樓和商場有了較多的了解，尤其針對機(jī)電配置方面作了深入的調(diào)研。現(xiàn)選出了具有代表性的六家高檔寫字樓、五家商場的資料以作比照，目的是為工程供給參考和建議。寫字樓通過調(diào)研，我們重點考察了六家高檔寫字樓：＜＜以下簡稱中信”＜國際商會中心＜以下簡稱商會中心”＜＜以下簡稱深業(yè)”

福田區(qū)羅湖區(qū)羅湖區(qū)羅湖區(qū)依據(jù)單位造價、舒適程度、功能的完善、智能化程度，尤其是機(jī)電配置的檔次及節(jié)能16分，分?jǐn)?shù)低者為最正確，具體如下：打分工程招行中信地王商會中心進(jìn)展深業(yè)機(jī)電配置123645單位造價142356舒適程度123456功能設(shè)置132465智能化程度123456節(jié)能124653總分總分61517273032在調(diào)研過程中，給我們印象最深的是近二、三年內(nèi)完工的寫字樓與之前的寫字樓相比在智能化、舒適化功能設(shè)置多樣化及節(jié)能等方面有了明顯的進(jìn)展。智能化和節(jié)能是現(xiàn)代建筑的兩大主題，他們需要機(jī)電技術(shù)和建筑及構(gòu)造設(shè)計方面的技術(shù)突破，更為重要的是兩者的有效結(jié)合才能到達(dá)智能化和節(jié)能的目功能設(shè)置多樣化：深圳的高檔寫字樓功能方面明顯表達(dá)出多樣化的趨勢，地王在94年建成時并沒有意識到頂層的巨大商機(jī)，直到近幾年，才有了特地的觀光公司，在最頂兩層 69層、686層＜含裙房頂層〕7m設(shè)有先進(jìn)的會議設(shè)備，包括同聲傳譯及大屏幕彩色顯示器等，且會議區(qū)設(shè)有可活動的分隔板，最大會議廳面積可達(dá)機(jī)專供會議展覽區(qū)的中心空調(diào)使用。

2900800冷噸的空調(diào)主智能化：aBMS＜深業(yè)、進(jìn)展〕向?qū)崟r監(jiān)過渡，江森及霍尼維爾系統(tǒng)本身也已更換代在集成方面有了很大提高〕。

＜主要是b＞智能電梯：招行在電梯運行上承受ICIC卡，才能到達(dá)IC卡上指定的樓層，訪客可在登記后領(lǐng)取到訪樓層的IC卡，該智能系統(tǒng)極大地提高了大廈的安全性，并可避開過多的上門推銷的打攪。c＞網(wǎng)絡(luò)、電話、電視等的更多選擇：通信自動化是全部高檔寫字樓的必有配置，現(xiàn)在的進(jìn)展趨勢是給入駐業(yè)主以更多的選擇，更大的預(yù)留空間。如地王大廈的11000門、招行的衛(wèi)星電視、中信每層176個接點以及中信、地王招行、商會中心的完善的綜合布線系統(tǒng)等。節(jié)能：一般大廈的水泵房、變壓器室、凹凸壓配電間等均設(shè)在地下室或首層，但招行把三臺1000KVA變壓器、凹凸壓配電間、250m3的水池、生活及消防水泵房等設(shè)備設(shè)置于地上22層的避難層中100m(＞(＞,解決了構(gòu)造荷載、防＞＜減＜招行的外墻為雙層透光玻璃幕墻，在保證透光率的同時，因兩層幕墻之間的隔熱層，從而大大降低了空調(diào)能耗，到達(dá)節(jié)能的效果。中信、招行均在中心空調(diào)系統(tǒng)中局部承受了VAV20%，并因取消了風(fēng)機(jī)盤管，從而避開了滴水現(xiàn)象，同時減低了室內(nèi)噪音，大大提高了舒適程度，但同時因VAV系統(tǒng)的風(fēng)管壓力增大，也對風(fēng)管的耐壓強(qiáng)度和密封性提出了更高的要求。從2023年開頭，VAV系統(tǒng)設(shè)備價格下降了15%VAV系統(tǒng)在寫字樓的承受大開便利之門；商場我們重點調(diào)研了以下五家大型購物中心：＜為中信大廈裙樓局部以下簡稱商

場+的多樣化、效勞的人性化及購物休閑環(huán)境的舒適化都是這種變化、趨勢的具體表現(xiàn)。這都要通過我中心區(qū)天虹購物廣場＜以下簡稱“天虹”) 福田區(qū)＜為地王大廈裙樓局部以下簡稱＜

信興”)

南山區(qū)群星購物廣場＜以下簡稱“群星”) 福田區(qū)們在設(shè)計、施工時的機(jī)電配置、功能配套才能實現(xiàn)。我們按機(jī)打分工程中信天虹信興銅鑼灣群星機(jī)電配置1354功能設(shè)置＜配套設(shè)置及休閑場所〕裝修檔次11打分工程中信天虹信興銅鑼灣群星機(jī)電配置1354功能設(shè)置＜配套設(shè)置及休閑場所〕裝修檔次111244人流物流組織12233233455554車位及收費324總分161618222528功能的多樣化：a〕商場+物廣場的天虹超市、銅鑼灣的沃樂瑪超市、群星的百佳超市，而信興沒有大型超市，它恰恰是我們重點調(diào)研的五家商場中人氣最弱的一家，由此可見超市與商場的結(jié)合對商家的重要性。b＞ 餐飲：餐飲＜包括咖啡廳、小吃街〕等漸漸成了現(xiàn)代深圳購物中心的一大必設(shè)功能,信興廣場的麥當(dāng)勞、肯德雞是這種變化的最初表現(xiàn)，而今年信興廣場開的小吃街又是商場對這種變化的直接反映，銅鑼灣的李家大餅 ＜中餐〕，中信的豫園＜上家菜〕、舞鶴＜日本料理〕等是這類變化的進(jìn)一步表現(xiàn)，而中信的星巴克咖啡＜中信共有四家咖啡廳〕，天虹的百怡咖啡等是這種變化的最表現(xiàn)。同時這種變化，也給購物中心機(jī)電配置與建筑設(shè)計提出了的要求和更高的技術(shù)難度：餐飲區(qū)的通風(fēng)及空調(diào)相對要求較高，尤其是風(fēng)量要大；廚房的排煙應(yīng)單獨凈化后排放；燃?xì)庠O(shè)計應(yīng)滿足抄表、報警、防泄漏等功能;更重要的是餐飲區(qū)的消防等級相對較高，防火卷簾、墻體的耐火等級要求均要求到達(dá)一級。c>樂：休閑消遣功能是近二年來走入大型購物中心的，如：天虹的書吧、兒童娛5/26樂中心；銅鑼灣的桑拿；信興廣場的健身房等。其中最具特色的是中信的南國影城＜6個放映廳〕，舒適的環(huán)境及高檔次的效勞使之成為深圳市最具人氣的影城。這種成功得益于設(shè)計之初，中信廣場即明確了影視城及其它休閑功能，通過機(jī)電配置與建筑設(shè)計的嚴(yán)密結(jié)合，才最終使這些功能進(jìn)入大型購物城市廣場。中信廣場特地為南國影視城配備了一臺1000冷噸的進(jìn)口空調(diào)主機(jī)、一臺400KVA的后備發(fā)電機(jī)、同時在疏散通道上專設(shè)了八臺自動扶梯專供影城使用＜影城位于三、四兩層〕。在建筑設(shè)計上除了加大影城區(qū)域的樓面荷載以滿足要求外，還按國家標(biāo)準(zhǔn)加大了人員疏散通道的寬度，此外為滿足消防方面國家標(biāo)準(zhǔn)的要求，還提高了墻體及樓板的耐火等級，并配置了專用防排煙設(shè)置、火災(zāi)報警設(shè)施及消防噴淋系統(tǒng)設(shè)施等。針對于6個放映廳，中信還進(jìn)展了特地的隔音設(shè)計，并使用了型的隔音材料，使這映不同的影視，到達(dá)了功能設(shè)置的要求。

6個放映廳可同時放舒適化商場營業(yè)面積占總面積的比例的下降是舒適化在現(xiàn)代大型購物廣場中的最直接體商場各功能面積比例安排商場各功能面積比例安排中信天虹信興銅鑼灣群星商場營業(yè)面積所占比例休息休閑區(qū)面積所占比例后勤效勞面積所占比例35%35%20%40%30%20%45%30%20%50%25%15%60%15%15%員工區(qū)所占比例10%10%5%10%10%注：商場營業(yè)面積：營業(yè)區(qū)及營業(yè)區(qū)內(nèi)之過道之面積休息休閑面積：休息區(qū)、人流出入口、集散空間及緩沖區(qū)、兒童消遣區(qū)、餐飲區(qū)及休閑消遣設(shè)施面積后勤效勞區(qū)：商場庫房、物流集散地、設(shè)備用房及車位等面積：員工休息區(qū)、更衣室、員工用餐區(qū)、員工行政辦公用房等面積。從上表可以看出在后勤效勞面積和員工區(qū)面積比例相對不變的狀況下，商場營業(yè)面積比例的削減意味著休息、休閑區(qū)面積比例的增加，同時使顧客購物的環(huán)境更加舒適。這就要求機(jī)電配置更加合理，如：不同區(qū)域機(jī)電配置寫字樓機(jī)電配置完善的機(jī)電配置，不但為寫字樓的正常運作和舒適環(huán)境供給了保證，實際上已成了市場衡量辦公物業(yè)的重要指標(biāo)。我們在調(diào)研中覺察了一個案例，世界貿(mào)易廣場 <上室內(nèi)公共局部裝修〔相當(dāng)于四星或五星級酒相當(dāng)于三星級酒店大堂，電梯，衛(wèi)生間等>店裝修，每平方M不低于一般材料，每平方M1000元以下2023元裝修,每平方M1000-2023室內(nèi)公共局部裝修〔相當(dāng)于四星或五星級酒相當(dāng)于三星級酒店大堂，電梯，衛(wèi)生間等>店裝修，每平方M不低于一般材料，每平方M1000元以下2023元裝修,每平方M1000-2023元室外及綠化高檔材料，細(xì)心設(shè)計和施局部高檔材料一般材料工的環(huán)境停車位150m2建筑面積設(shè)一個停車150-250m2—個停車位250m2以上設(shè)一個停位車位電梯等候時間<40秒40秒秒-130>130秒夜間藝術(shù)照明設(shè)計必需有可以有非智能性通訊>1部/101部/151部/20把握樓宇、通訊、辦公自動局部自動化非智能性化及綜合布線系統(tǒng)一類二類三類單位造價5000元/m2以上2800-5000元/m22800元/m2以下外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，鋁合金,局部優(yōu)質(zhì)貴重材料一般外墻和門窗不銹鋼，花崗石等擦窗機(jī)擦窗機(jī)給排水必需有高層寫字樓設(shè)消防栓、必需有非必需無熱水供給無熱水供給自動噴淋系統(tǒng)、中心熱水供給空調(diào)中心空調(diào)、溫濕度可自中心空調(diào)、溫度自中心空調(diào)或分體動調(diào)整動調(diào)整式、窗式空調(diào)機(jī)電配置為重點，從電梯、空調(diào)、給排水、消防、車位、供電、后備電、設(shè)計和施工單位、智能化這九個方面，具體比照六家寫字樓的狀況：電梯中信大廈6部2部/2.5m/s2m/s/1350kg1350kg地王大廈40部2部/7m/s5m/s/2023kg2500kg臺數(shù)速度載重量寫字樓客梯貨梯液壓梯貨梯液壓梯客梯貨梯只限客梯〕品牌客梯招商銀23部2部三菱/6m/s3.5m/s/1500kg1500kg2.12臺數(shù)速度載重量寫字樓客梯貨梯液壓梯貨梯液壓梯客梯貨梯只限客梯〕品牌客梯招商銀23部2部三菱/6m/s3.5m/s/1500kg1500kg2.12/行大廈部〔進(jìn)口＞2.87/迅達(dá)部＜進(jìn)口〕1.64/三菱部〔進(jìn)口＞國際商16部2部4部5m/s3m/s2m/s1350kg1350kg2.32層/三菱會中心部〔進(jìn)口＞進(jìn)展銀13部2部3部5m/s3m/s1.75m/s1500kg1500kg1.65層/奧的斯行大廈部＜進(jìn)口〕深業(yè)中心10部2部2部3m/s2.5m/s/1350kg1350kg2.75/三菱部〔進(jìn)口＞裙樓或地庫專用電梯均為液壓梯速度可更低寫字樓總制寫字樓總制每平方臺數(shù)風(fēng)量制冷機(jī)房主機(jī)冷量招商銀48004X1000冷噸1800冷噸M冷量187瓦/m2方式位置41臺中心空調(diào)加地下室品牌約克行大廈冷噸6.9I/S/層VAV系統(tǒng)二層500051000185瓦中心空調(diào)加地下室〔美國＞約克中信大廈 6.91/s/層冷噸〔3臺為商場用＞/m2VAV系統(tǒng)二層〔美國＞特靈地王大廈720061000冷噸冷噸2600冷噸23025冷—2181/m5.5l/s/地下室層中心空調(diào)三層國際商5750會中心冷噸180瓦/m2地下室〔美國＞三菱噸無風(fēng)3層冷水機(jī)組〔日本＞進(jìn)展銀23204580冷噸162瓦/m22臺地下室MCQUA中心空調(diào)行大廈冷噸低區(qū)每層臺每臺31層5600卅巾6.9l/s〔＞中心空調(diào)2700約克深業(yè)中心冷噸4600冷噸1300冷噸165瓦/m21臺局部VAV系地下室7.0l/s/層4層統(tǒng)〔深交所＞〔美國＞招行的空調(diào)系統(tǒng)最為先進(jìn)＜局部承受了VAV系統(tǒng)〕M187瓦/m2,其余除進(jìn)展和深業(yè)稍低外，均在180瓦/m2左右，?？照{(diào)主機(jī)方面除商會中心承受中小型冷水機(jī)組＜三菱原裝〕外，其余五家均承受螺桿式水冷大型空調(diào)主機(jī)，冷卻塔一般設(shè)于裙房屋頂，對外觀影響較大，但現(xiàn)國內(nèi)并無更好方法。國內(nèi)螺桿式空調(diào)進(jìn)口主機(jī)主要有四個品牌：分別為YORK約克美國〕、TRANE特靈美國〕、CARRIERS利美國〕、MCQUA麥克維爾美國〉。這四個品牌均消滅在了我們所調(diào)研的六家寫字樓中。空調(diào)主機(jī)房一般均設(shè)在地下室底層，主要緣由是考慮隔音及承重等因素；招行在 22層＜避難層、兼做設(shè)備層〕設(shè)有板式交換器，以供給高層區(qū)的冷凍水。另：上海金茂大廈提高了冷凍水輸送管的承壓力，達(dá)2.8mpa為國內(nèi)最高，同時金茂取消了板式交換器，這種方式削減了板式交換器的二次能量損?＜金茂承受了德國的管材及技術(shù)〕。中信水池水箱中信水池水箱層,42m53層iooom3地下二層ITT/ 顧地大廈分區(qū)供水地王水池水箱iooom〔頂層＞〔美國＞ITT地下三層 / 銅管大廈分區(qū)供水〔生活+消防＞840吊〔美國＞3層國際商水池水箱〔生活消防合堪培會中心分區(qū)供水17層32層/銅管＜〕拉用＞地下水池中間水箱50m390m/h95m2臺富輪泵進(jìn)展銀水池水箱620m〔生活消90m/h160m2〔原裝鍍鋅/行大廈 分區(qū)供水防合用＞1層臺＞管50.4m3/h深業(yè)水池水箱i30m〔生活＞120m2臺4層鍍鋅/中心分區(qū)供水+540m〔消防＞50.4m＜國產(chǎn)〕管160m2臺供水水泵房水泵水泵水管水管寫字樓水池容量方式位置功率品牌材質(zhì)品牌9oom〔生活消防地下二層招商銀水池水箱合用＞25om〔低區(qū)＞/ITT銅管堪培行大廈分區(qū)供水22層,18m33822層〔高區(qū)＞〔美國＞拉六家寫字樓均承受水池、水箱分區(qū)供水的給水方式。其中招行在 22層設(shè)有250斥的轉(zhuǎn)輸水池＜生活消防合用〕，中高區(qū)用水由地下二層的900用地下水池＜生活消防合用〕，經(jīng)轉(zhuǎn)輸水泵＜2401/s30n〕22層轉(zhuǎn)輸水池后，再經(jīng)加壓泵分別供至38層水箱＜18m3〕53層水箱＜42用〕2053層之中高區(qū)用水，這種方式避開了管道承受過高之水壓。從水泵的品牌來看。除大局部承受原裝進(jìn)口水泵外，商會中心和深業(yè)承受國產(chǎn)博山水泵，通過對使用狀況調(diào)查，我們得知，相對來說原裝進(jìn)口水泵的穩(wěn)定性和使用壽命比國產(chǎn)水泵為佳。給水管的材質(zhì)，從＜〕，PPRt，超高層建筑均為銅管。消防寫字樓中心位置

精靈

消防水泵＞401/s155m2〔低區(qū)＞地下二層

消防水泵水幕〔＞功率30l/s145m75kw2臺〔低區(qū)＞

消防水泵品牌招商銀

GENT-8000 401/s185m2

30l/s

ITT首層西側(cè)

系列〔進(jìn)

〔高區(qū)＞22層行大廈90kw 2〔

〔美國＞口＞ 40l/s130m2臺〔轉(zhuǎn)輸水泵〉地下二層

各臺高區(qū)＞中信首層南側(cè)

松下 144rm/h60m2臺

108mi/h40m2

凱泉泵業(yè)大廈地王大廈

〔＞能美＜進(jìn)口〕諾特菲克

144m/h110m2臺 60m2臺i//144mi/h

108mi/h90m2

〔上海＞ITT＜美/國〕110m2臺〔低區(qū)＞國際商 〔意大利進(jìn)首層南側(cè) 144m|/h

〔低區(qū)＞108ni/h180m2

博山水泵會中心

口> 185m2臺〔咼區(qū)

〔

〔國產(chǎn)＞進(jìn)展銀

消防泵房3144m/h90m3普利斯2臺低區(qū)

108m/h20m

17〔108m3/h82m2臺〔低區(qū)＞

富輪泵〔原裝進(jìn)

首層?xùn)|側(cè)

〔美國＞江森

3m/h170m2臺1442臺咼區(qū)144

108n/h160m2臺 口＞i〔3 162m3/h54m2臺首層?xùn)|側(cè) 〔美國

162m3/h81.9m

36m/h

博山水泵中心

2臺〔低區(qū)

> 〔國產(chǎn)＞I62I62m3/h137m2臺2臺108m/h140m4i臺〔中區(qū)＞〔咼區(qū)＞llOm/h191m2i臺〔咼區(qū)＞按國家標(biāo)準(zhǔn)六家寫字樓的消防把握中心均設(shè)于首層。消防報警系統(tǒng)則都選擇了原裝進(jìn)口產(chǎn)品，從把握方式上講均承受現(xiàn)場、區(qū)域把握及消防中心三級報警聯(lián)動的方式，經(jīng)調(diào)研，使用者反映進(jìn)口產(chǎn)品和國產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)參＜靈敏度〕較高。消防水系統(tǒng)一般分消火栓、噴淋和水幕三個系統(tǒng)，因國內(nèi)消防標(biāo)準(zhǔn)對防火分區(qū)的面積有嚴(yán)格要求，故在中庭、下相連通的走廊、放開樓梯、自動扶梯處均要求設(shè)置耐火極限大于3.0h的防火卷簾或水幕等分隔設(shè)施。超高層寫字樓的消火栓和噴淋系統(tǒng)，均分為不同區(qū)域由消防泵、水箱及穩(wěn)壓泵等供水，消防水泵品牌一般與生活泵一樣，但也有因消防泵要求比生活泵稍低，而承受國產(chǎn)的消防泵，生活泵則為原裝進(jìn)口品牌，例如中信，生活泵 丁口＜美國〕，消防泵凱泉＜上?！畴S著國內(nèi)消防標(biāo)準(zhǔn)越來越完善，對CO滅火系統(tǒng)及泡沫滅火系統(tǒng)的要求也越來越明確：后備發(fā)電機(jī)房、油廂間＜含餐飲業(yè)之用油庫房〕、位于地下室的凹凸壓配電間、變壓器室等均要求設(shè)置CO滅火系統(tǒng)；而超高車位寫字樓招商銀中信大廈地王大廈深業(yè)中心地庫層數(shù)行大廈3層2層3層會中心3層行大廈3層4層車位722個634個900個500個215個195個國際商進(jìn)展銀車位指數(shù)159國際商進(jìn)展銀車位指數(shù)159m2165.6m2252m2268m2358m2380m2m/車位和深圳私家車的快速增長，進(jìn)展、深業(yè)的車位使用從以前的 60%左右到了現(xiàn)在的90%左右。依據(jù)前表可知深圳一類寫字樓車位量應(yīng)到達(dá)商場故指標(biāo)還應(yīng)相應(yīng)提高。

i5omv車位。擬建工程因有公寓及大型供電M變壓器室及高寫字樓總?cè)萘孔儔浩髋_數(shù)配電設(shè)備品牌供電方式供電負(fù)荷 壓配電間位置3層210招商銀ABB開關(guān)〔最低層＞6臺14400KVA 9X1600KVA125KVA/1000m千伏專行大廈＜原裝進(jìn)口〕22層〔轉(zhuǎn)換線層＞3臺32023KVA210中信12400KVA21600KVAABB開關(guān)119KVA/1000m2層千伏專大廈21250KVA＜原裝進(jìn)口〕線210地王101600KVA18000KVA 128KVA/1000m2ABB開關(guān)〔＞3層千伏專大廈21000KVA線210國際商42023KVA15000KVA112KVA/1000m1層千伏專會中心71000KVA〔合資＞線21600KVA湖南湘潭開關(guān)210進(jìn)展銀6500KVA21250KVA廠84KVA/1000m1層千伏專行大廈1800KVAABB開關(guān)＜原裝進(jìn)口〕線210深業(yè)2X1600KVA北方開關(guān)廠三4層6200KVA85KVA/1000m千伏專中心 3臺X1000KVA 菱原裝開關(guān)〔最底層＞線超高層建筑按電力設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為一類設(shè)施，均由電力局供給二路 10KV專用進(jìn)線，以保證供電，從上表的供電負(fù)荷來看，樓層越高，每千平方 M的供電負(fù)荷越大，從調(diào)研中我們得知，空調(diào)系統(tǒng)用電量最大，其次為照明和電梯，故從節(jié)能的角度來考慮，空調(diào)系統(tǒng)采用節(jié)能措施后所取得的效益最大。從配電設(shè)備的品牌來看，變壓器及凹凸壓配電柜之箱體一般均承受國產(chǎn)品牌，而斷路器開關(guān)等箱內(nèi)設(shè)備均承受原裝進(jìn)口產(chǎn)品，從六家實際情況看，承受ABB的較多。變壓器室及凹凸壓配電間的位置一般均設(shè)于地庫內(nèi)，以節(jié)約地面以上之空調(diào)，并可更好的隔音，只有招行有三臺1000KVA之變壓器及凹凸壓配電設(shè)備設(shè)置于22層設(shè)備層，據(jù)了解，因技術(shù)措施至位隔音效果不錯，明顯噪音及震驚。后備電

2321層均未感到寫字樓寫字樓容量發(fā)電機(jī)品牌發(fā)電機(jī)位置招商銀行大廈1600KVA2臺卡特比勒2600升油箱室1000KVA2中信大廈臺康明斯地下室二層400KVA1臺地王大廈1600KVA2臺康明斯地下室三層1000KVA1臺國際商會中心800KVA2臺康明斯進(jìn)展銀行大廈1250KVA1臺康明斯深業(yè)中心1000KVA1臺三菱地下室4層六家寫字樓的備用發(fā)電機(jī)均為原裝進(jìn)口產(chǎn)品，以保證質(zhì)量，局部寫字樓由于有銀行總部、證交所，或有影院等特別功能，故設(shè)有多臺專用備用發(fā)電機(jī)，以提高安全性 召行的數(shù)據(jù)中心就配備專用1600KVA的備用發(fā)電機(jī)〕。備用發(fā)電機(jī)房均設(shè)于地庫內(nèi)，以利隔音。設(shè)計單位及施工單位寫字樓寫字樓建筑設(shè)計方案、施工圖現(xiàn)場施工單位清單李名儀/廷丘勒設(shè)計師事務(wù)所建筑設(shè)江蘇一建〔菱電〔機(jī)電＞深招商銀行大廈計〕圳貴達(dá)鴻〔消防七處北京瑞拓〔弱深圳市設(shè)計二院〔施工圖柏誠〔亞洲〉電＞〔機(jī)電參謀＞江蘇一建〔總包＞建筑設(shè)計〕中信大廈深圳市永利實業(yè)進(jìn)展有限公廣東海外建設(shè)設(shè)計〔施工圖＞＜消防〕地王大廈＜建筑設(shè)計〕＜施中建二局南方公司〔總包＞工圖〕國際商會中心深圳市招商設(shè)計＜總包〕進(jìn)展銀行大廈華藝設(shè)計事務(wù)所華西〔＞捷星〔消防＞羅湖安防公司〔弱電安防＞深業(yè)中心華森設(shè)計院江蘇一建〔總包＞設(shè)計單位方面：其中招行、地王、中信三家承受的是國外事務(wù)所建筑設(shè)計，國內(nèi)設(shè)計單位出施工圖的模式，這樣模式的優(yōu)點是建筑設(shè)計把國外事務(wù)所的建筑設(shè)計優(yōu)勢與國內(nèi)設(shè)15/26計院對國家標(biāo)準(zhǔn)及各種規(guī)定的了解把握的優(yōu)勢相結(jié)合，從這三家的實際狀況看效果不錯。施工總包單位方面，全部六個工程的總承包施工單位根本為深圳市特級總承包單位＜參見附件4的匯總表,深圳市特級總包單位共三家)。機(jī)電方面，招行實行的是機(jī)電總包的模式，其余各家均為業(yè)主指定分包，或單獨直接發(fā)包的方式。樓宇治理自動化系統(tǒng)＜B寫字樓門數(shù)中心監(jiān)控位置樓宇治理自動化系統(tǒng)＜B寫字樓門數(shù)中心監(jiān)控位置MS)招商銀行大廈4000門江森自動化系統(tǒng)地上二層中信大廈2023門霍尼維爾自動化系統(tǒng)地上六層地王大廈11000門霍尼維爾自動化系統(tǒng)地上四層國際商會中心3500門江森自動化系統(tǒng)首層與消防把握中心合用進(jìn)展銀行大廈2023門江森自動化系統(tǒng)首層?xùn)|側(cè)與消防把握中心合用深業(yè)中心2023門江森自動化系統(tǒng)首層?xùn)|側(cè)與消防把握中心合用智能化大廈系統(tǒng)各稱廈廈智能化大廈系統(tǒng)各稱廈廈中心大廈心中心計算機(jī)治理系統(tǒng)CentralComputerManagementSysetm—CCMS辦公自動化系統(tǒng)VVVVVVVVOfficeAutomationSystem—OASVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVBuildingAutomationSystem—BAS保安治理系統(tǒng)SecurityMamagementSystem—SMS智能卡系統(tǒng)SmartCardSystem—SCS火災(zāi)報警系統(tǒng)FireAlarmSystem—FAS內(nèi)部通信系統(tǒng)Inter—CommunicationSystem—ICS衛(wèi)星及共用電視系統(tǒng)CentralAntennaTelevision—車庫治理系統(tǒng)CraparkingManagementSystem—CPS綜合布線與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)premisesDistributionSystem&Network—PDS&NET在我們調(diào)研的六個寫字樓工程中，只有招行可稱為真正意義上的智能化大廈，它不但擁有vCCMS,OAS等〕全部十個子系統(tǒng)，而且真正做到了系統(tǒng)一體化集成，到達(dá)了系統(tǒng)集成、功能集成、網(wǎng)絡(luò)集成和軟件界面集成；其次為地王和中信，雖說地王是十年前完工的工程，但它的樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)<BAS直到今日看，照舊是較完善的，且始終以來運行良好?，F(xiàn)今智能化大廈的一個重要趨勢商場機(jī)電配置通過調(diào)研我們深刻感到商場設(shè)計的關(guān)鍵是盡早明確各項功能，以利建筑設(shè)計和機(jī)電設(shè)置，可盡早定下，才能最終滿足完善各功能要求。商場的機(jī)電配置中最為關(guān)鍵的是空調(diào)的設(shè)計，其次為電梯和車位。而在建筑設(shè)計中最為關(guān)鍵的是商場出入口入內(nèi)〕集散空間、緩沖空間等〕。

＜如何引導(dǎo)顧客以下以機(jī)電配置為重點，從空調(diào)、車位、電梯、供電、后備電、消防、給排水潔具這七個方面，具體比照五家商場的狀況?？照{(diào)商場商場總制冷量〔每平方M冷臺數(shù)〔臺/冷噸＞制冷機(jī)房主機(jī)2冷噸＞量〔瓦/m＞方式位置品牌31000冷噸3000中心空調(diào)約克中信廣場11000冷噸專地下冷噸233瓦/m2VAV系統(tǒng)二層〔美國供影院＞信興廣場150011000冷噸238瓦/m2中心空調(diào)地下三特靈冷噸1500冷噸層〔美國＞天虹購物260045502240/m2中心空調(diào)地下約克廣場冷噸200冷噸一層〔美國＞群星廣場13503450冷噸地下215/m2中心空調(diào)約克冷噸 二層 〔美國＞麥克特銅鑼灣805冷噸4010臺冷水機(jī)組”、_140/m2〔國產(chǎn)惠無風(fēng)層各處州〉從表中可以看出中信的中心空調(diào)系統(tǒng)最為先進(jìn)，影城局部承受 VAV系統(tǒng)，每平方M冷量為233瓦/m2,其余承受中心空調(diào)的三家商場每平方M冷量也在215至240瓦/吊之間。五家商場的空調(diào)主機(jī)品牌，除銅鑼灣為非中心空調(diào)外，其余均為原裝進(jìn)口 ，除信興廣場TRANEv特靈〕外，均承受YORKv約克〕；因空調(diào)配置對商場的重要性，且冷量較大，故一般商場均配置大型螺桿空調(diào)主機(jī)。車位天虹購天虹購商場中信廣場信興廣場群星廣場銅鑼灣物廣場<-14層〕地庫層數(shù)<-15層〕共2層2層2層6層6層車位634個900個350個210個2023個從我們調(diào)研的狀況看，商場的車位一般與寫字樓或住宅共用：信興廣場與地王大廈共用，中信廣場與中<住宅〕〕共用，群星廣場與群星住宅共用，故實際可使用車位一般較少。從實際狀況看，寫字樓與商場共用車位的狀況與住宅與商場共用車位的狀況相比，車位的使用率較高，主要緣由是寫字樓的使用頂峰<9:00-18:00〕<周六、日或晚上〕的客流頂峰卻正好與住宅使用頂峰相重合，這點在群星廣場表現(xiàn)得特別突出，周末去群星廣場確定是沒車位。從調(diào)研中我們深刻地感到車庫的內(nèi)部設(shè)計對車位的使用效率也有很大影響，中信廣場的車庫內(nèi)分區(qū)明確、指引清楚、出入口設(shè)計合理，且商場貨車有特地的卸貨區(qū)域，所以停車較為便利。擬建工程有寫字樓、公寓和商場三個主要功能，在車位區(qū)域設(shè)置上如把寫字樓車位設(shè)于地下第2、3層，商場車位設(shè)于地下第1層，公寓車位設(shè)于地下第4層，并合理設(shè)置出入口及車流路線，將會提高車位的使用效率。223電梯臺數(shù)臺數(shù)速度載重量品牌每扶梯服商場務(wù)面積扶梯觀光梯扶梯觀光梯1.75m/s觀光梯扶梯觀光梯3中信廣場41臺4臺/11.751350kg迅達(dá)1098m2/扶梯m/s20信興廣場2/2m/s1350kg三菱1100m2/臺天虹購物8臺無/日立24750m/扶梯廣場群星廣場22臺2臺/觀光梯2m/s1350kg迅達(dá)2100m/扶梯銅鑼灣8臺1臺///江南22500m/扶梯＜客貨〕 ＜蘇州〕電梯是商場人流設(shè)計中最重要的一環(huán)，從上表可以看出層數(shù)大于1000

3層的商場，每扶梯M2左右，這也正是國內(nèi)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的參數(shù)，大于3層的商場均在中庭設(shè)有觀光電梯，但主要人流組織還是靠自動扶梯，據(jù)測算顧客使用扶梯和使用觀光梯的人數(shù)比例為 1:30＜廣州日立〕＜蘇州江南〕口梯的故障率明顯較低。供電變壓器室變壓器室總?cè)萘侩娎|配電設(shè)商場變壓器臺數(shù)及高壓配低壓配電VKVA〕M品牌備品牌間位置供電負(fù)荷電間位置中信22023KVA廣州電地下地下8800KVA 196KVA ABB開關(guān)廣場 3臺1600KVA纜廠二層二層信興3200KVA21600KVA11000KVA145KVA南洋ABB開關(guān)地下地下二層廣場騰倉三層紅巖電器金天虹購31250KVA廠〔常熟5750KVA151KVA龍地下地下物廣場21000KVA羽開關(guān)廠斷一層一層路器＞8X800KVA群星梅蘭日蘭地下地下6400KVA2臺商場72.7KVA廣場 開關(guān)二層一層專用地上地上地上銅鑼灣1000KVA11000KVA50KVAABB開關(guān)一層一層因空調(diào)和電梯的配置不同，故五家商場的用電負(fù)荷相差極大，而中信廣場因有影院等功能，且電梯數(shù)量＜廣州電纜廠〕和信興＜南州騰倉〕的電纜品質(zhì)明顯較高。變壓器及凹凸壓配電間，除銅鑼灣設(shè)在首層外，其余均設(shè)于地庫，以利隔音和節(jié)約首層空間。后備電商場商場總?cè)萘堪l(fā)電機(jī)品牌發(fā)電機(jī)位置11000KVA商場專用＞中信廣場康明斯地下二層1400KVA影院專用〕＜原裝進(jìn)口〕信興廣場11000KVA商場與公寓合三菱地下三層用〕＜原裝進(jìn)口〕天虹購物廣場1357KVA與住宅合用〕康明斯地下一層＜原裝進(jìn)口〕群星廣場1340KVA與住宅合用〕康明斯地下二層＜原裝進(jìn)口〕康明斯銅鑼灣1800KVA與住宅合用〕地上一層＜原裝進(jìn)口〕除中信專設(shè)商場備用發(fā)電機(jī)外，其余均與住宅或公寓合用。備用發(fā)電機(jī)的容量主要跟據(jù)消防標(biāo)準(zhǔn)所要求的應(yīng)急設(shè)備的總負(fù)荷來確定；備用發(fā)電機(jī)均為原裝進(jìn)口品牌；機(jī)房位置除銅鑼灣外均設(shè)于地下室，以利隔音和節(jié)約首層空間。2.2.6消防中信廣場首層V與與字樓合用〕松下信興廣場首層V與與字樓合用〕能美天虹購物廣場首層V與星河國際住宅合用〕賦安群星廣場首層V與住宅合用〕冷美銅鑼灣首層營口山鷹商場消防把握中心位置報警系統(tǒng)品牌＜商場〕＜寫字樓或住宅〕商場消防把握中心位置報警系統(tǒng)品牌五家消防水系統(tǒng)與消防報警系統(tǒng)均與主體住宅〕共用，且品牌一樣。227給排水

＜寫字樓或商場商場水管材質(zhì)水管品牌潔具品牌排水排水管品牌管材中信廣場PPR顧地科勒UPVC信興廣場銅管/美標(biāo)//天虹購PPR顧地TOTOUPVC東方管業(yè)物廣場群星廣場PPR顧地佛陶〔國產(chǎn)＞UPVC顧地銅鑼灣PPR寶獅佛陶〔國產(chǎn)＞UPVC寶獅五家的供水系統(tǒng)均與寫字樓或住宅共用，除地王的給水承受銅管外，其余四家使用的給水管材均為PPRUPVCPPR管及UPVC管所用國產(chǎn)品牌主要有顧地、聯(lián)＜美標(biāo)〕＜科勒〕、天虹vTOTO〕均為國外品牌國內(nèi)合資生產(chǎn)，檔次較高，其余兩家均為國