房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)

一、地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房

已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房

單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

私房

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有圈。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

城市居住區(qū)

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地

居住組團(tuán)

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot;＆#215;＆#215;＆#215;元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

一次性買斷價(jià)

一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

實(shí)用面積

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

套內(nèi)面積

俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

平臺(tái)

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

公共服務(wù)設(shè)施用地

公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

公共綠地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

過道

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來(lái)看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。

建造商

建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。

發(fā)展商

發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營(yíng)企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。

代理商

代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

征用價(jià)

指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。

出讓價(jià)

指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。

轉(zhuǎn)讓價(jià)

指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨幣總額。

出租價(jià)

指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。

入股價(jià)

指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。在目前情況下，為了搞活國(guó)有企業(yè)，土地管理部門對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營(yíng)或合作開發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。

評(píng)估價(jià)

是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。

征稅價(jià)

如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。例如，土地增值稅，本來(lái)是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。

清產(chǎn)核資價(jià)

為會(huì)計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。

補(bǔ)交價(jià)

指對(duì)行政劃撥或無(wú)償使用的國(guó)有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。

確認(rèn)價(jià)

是目前政府有關(guān)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。

基準(zhǔn)地價(jià)

指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)

指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推測(cè)或判斷。

住房公積金

我國(guó)從1991年開始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。

安居工程

國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。

貨幣分房

所謂貨幣分房，就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。

住宅的進(jìn)深

住宅的長(zhǎng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說(shuō)，住宅的進(jìn)深不宜過大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

復(fù)式住宅

這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：1、平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。

小康型住宅

是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程"項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。

解困房

指在實(shí)施"安居工程"之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。

土地使用年期

凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

一次性付款

這是在賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。

智能化大廈

又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。

宗地圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

結(jié)構(gòu)面積

住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。

房地產(chǎn)抵押貸款

所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。

房地產(chǎn)交易

房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。

房地產(chǎn)保險(xiǎn)

房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。

房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

物業(yè)管理

建設(shè)部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說(shuō)，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。

房改房

指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。

住宅的開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

躍層式住宅

這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。

購(gòu)房面積

商品房與其他商品有一點(diǎn)是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

安居房

為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國(guó)家開始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。安居房指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶。

微利房

指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。

三通一平

指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。

宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。

銀行按揭

銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。

抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。

質(zhì)押貸款方式

質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

保證貸款方式

保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式

建筑面積

建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

而“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個(gè)“實(shí)得建筑面積”，就是我們平時(shí)所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子，這個(gè)面積就是由13.7平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來(lái)的。

容積率

在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

建筑面積指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積）

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＆#215;套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。

居住面積

是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：

居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)

獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為1.83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。

剪力墻結(jié)構(gòu)

是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。

環(huán)保小區(qū)

即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。這實(shí)際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。

花園式住宅也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。

商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成

大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來(lái)加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成：

一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念

傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。

別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；

公寓公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；

普通住宅普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。

項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富

經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。

板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。

板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。

公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。

隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。

城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。

Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。

項(xiàng)目類型的新界定

以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——

別墅的概念：

別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。

因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。

概念延伸：城市別墅

近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周圍別墅項(xiàng)目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。

Townhouse的基本解讀-1

原始的Townhouse概念：

TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。

北京的Townhouse緣起：

別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。

公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。

Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。

Townhouse的基本解讀-2

北京受到認(rèn)可的TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)——

1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。

2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。

3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。

4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。

5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。

6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。

7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。

8、價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。

9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。

10、文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。

Townhouse的四種形式

通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)門ownhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。

在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼

板樓、塔樓項(xiàng)目類型

板樓與塔樓的基本解讀-1

板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。

國(guó)家住宅工程中心對(duì)板樓、塔樓的定義是：

板樓——是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。

塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。

板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：

外部——建筑高度、密度、容積率不同

內(nèi)部——戶型、銷售分?jǐn)偛煌?/p>

板樓基本形式

小高層板樓：９至１２層左右的板樓

高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓

多層板樓：６層以下的

供應(yīng)量以小高層最重：

從2001年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；

滿意度以多層居首：

在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；

平均售價(jià)以高層板樓最低：

由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；

塔樓基本形式

傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓

改革的塔樓形式：蝶型塔樓

與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：

外形輕盈

蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。

朝向、采光、通風(fēng)上有突破

蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。

斜角存在成為新問題

但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。

與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性：

平衡成本與建筑形式

板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。

板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦

比較角度板樓塔樓備注

建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì)；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。

出入空間大小

容積率低高

通風(fēng)好不暢

朝向戶戶朝陽(yáng)常有無(wú)采居室

采光戶戶朝陽(yáng)，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。

高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋

戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。

使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。

銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高

單價(jià)高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓

小戶型——塔樓突圍

塔樓市場(chǎng)形勢(shì)危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí)行市場(chǎng)定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場(chǎng)地位。

小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處：

從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓7、8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。

小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。

小戶型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。

消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較

消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好

排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。

北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá)59.08％的購(gòu)房者選擇多層板樓，有17.46％的購(gòu)房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為14.9％，選擇Townhouse的為8.57％。

定價(jià)比較

價(jià)格比較

（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓

平均單價(jià)最高次高

單價(jià)比較：獨(dú)棟>雙拼>疊拼〉聯(lián)排高于板樓

單價(jià)比較：多層>小高層>高層最低

蝶塔>傳統(tǒng)塔樓

平均總價(jià)最高以總建筑面積論

價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好

無(wú)論以單價(jià)或以總價(jià)論：

別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步；

無(wú)論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；

與居民收入最相宜的5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。

區(qū)域分布

區(qū)域分布

（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓

自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論

經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房

區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好

別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰(shuí)擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。

交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素：

在本次調(diào)查中，50.3％的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購(gòu)房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成為他們的首選。28％的購(gòu)房者希望所購(gòu)房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有2.6％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)房。

由此可見，一部分消費(fèi)者開始把住宅市場(chǎng)作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費(fèi)過高、二級(jí)市場(chǎng)的拖沓不前、租賃市場(chǎng)信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。

二、房地產(chǎn)投資學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述

章前案例：

廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國(guó)家投資建住宅無(wú)異杯水車薪，不能解決問題。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過“以地養(yǎng)地”和引進(jìn)外資相結(jié)合的途徑來(lái)解決。

1979年3月成立了引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費(fèi)，開始了籌備工作。當(dāng)年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進(jìn)外資興建東胡新村的協(xié)議，12月動(dòng)工興建。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。

以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。1983年6月定名為華東實(shí)業(yè)公司，1988年改組為東華實(shí)業(yè)股份有限公司。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)?，F(xiàn)在資產(chǎn)過億，成為一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴(kuò)展到香港，在香港成立了聯(lián)營(yíng)公司。

東華公司的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程要點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。

2.房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。

3.房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是國(guó)家的一筆寶貴財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。

4.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用?？梢蕴峁┐罅康呢?cái)政積累。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機(jī)會(huì)，可逐步改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于促進(jìn)我國(guó)對(duì)外開放。

5.土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。

6.我國(guó)城市土地的國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租，以及壟斷地租。

7.房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰(shuí)所有，亦即對(duì)于房屋的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是商品。具有商品屬性，有價(jià)值和使用價(jià)值。房產(chǎn)商品具有自己的特點(diǎn)，特別是地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用。

8.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營(yíng)。

9.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有風(fēng)險(xiǎn)性大、收益高，經(jīng)營(yíng)對(duì)象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營(yíng)中壟斷和競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在等特點(diǎn)。

10.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須掌握分析預(yù)測(cè)，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。

11.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。其基本要求是要遵循價(jià)值規(guī)律要求，要等價(jià)交換；土地要有償使用；地價(jià)、地租的確定要以市場(chǎng)供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計(jì)劃推進(jìn)房改。要?jiǎng)?chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營(yíng)的良好條件。

12.必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的管理，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)內(nèi)部管理和國(guó)家宏觀管理，以取得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機(jī)統(tǒng)一。

13.土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。

案例分析：

廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于經(jīng)營(yíng)管理好，早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)為一級(jí)城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀企業(yè)之一。

惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到公司是社會(huì)主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的關(guān)系。公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后，搞了數(shù)以百計(jì)的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬(wàn)元建造起來(lái)，相當(dāng)高級(jí)。小區(qū)的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部“抓點(diǎn)”，堅(jiān)決清除違章建筑，并無(wú)償投資30萬(wàn)元，把小區(qū)美化起來(lái)，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花園小區(qū)，受到住戶和社會(huì)的贊譽(yù)。

惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬(wàn)元，建成后無(wú)償交給教育部門使用。

公司加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，注重三個(gè)效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。

復(fù)習(xí)思考題

1.說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。

2.試述房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。

3.結(jié)合本案例談?wù)勀銓?duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)。

4.談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理原則的認(rèn)識(shí)。為什么要堅(jiān)持這些原則。

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下一篇房地產(chǎn)投資案例經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高檔賓館、豪華別墅處于調(diào)整消化期。但社會(huì)對(duì)中檔住宅仍有很大的需求，對(duì)商鋪的需求也因?yàn)榱闶蹣I(yè)的迅速發(fā)展而增加。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團(tuán)協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。項(xiàng)目定名“新景花園”，位于廣東南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目占地面積120060平方米，規(guī)劃建筑占地面積35000平方米，建筑總面積269700平方米建筑密度為29.2％．綠化面積35％容積率2.25，居住人口按占地面積20平方米/人計(jì)，共6000人。經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資費(fèi)用這5.86億元人民幣。建成后，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)盈余將達(dá)1.47億元，項(xiàng)目總投資收益率為34.61％，動(dòng)態(tài)投資回收期為三年零七個(gè)月，凈現(xiàn)值約占6.493萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為38．23％。并對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作敏感分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。得出項(xiàng)目的投資和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而盈利性好。經(jīng)過反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項(xiàng)目有限公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的興建和經(jīng)營(yíng)。章前案例分析思考題擺1粱試牧說(shuō)浙明胖房率地僵產(chǎn)鏈投此資晝效犯益甚分繞析感的允重徒要坐性擇。塔2彼如港何法進(jìn)售行驅(qū)房塵地祖產(chǎn)侄投壇資根決鮮策棒。度本垃章拍小壤結(jié)僅1慨房勇地遭產(chǎn)舊投痰資糾經(jīng)輪濟(jì)綠效雀益瞞有劑確境定咬性剩和緒非笨確妻定詢性濃兩客大端類駛分鵲析貍方飽法劑。幫2絞在踩確誼定雁性賽分塌析塘方激法萍中儀，媽簡(jiǎn)賢單賓投疊資努收斑益匯率屠法夢(mèng)和盈靜害態(tài)惕投辱資封回央收彎期駱法湯屬奮靜吉態(tài)膜分個(gè)析怎法蜂，寨不括考妖慮提資腎金蝴時(shí)耳間漆價(jià)蘆值奧；壟動(dòng)布態(tài)濃投從資知回床收騰期套法局、甜凈青現(xiàn)俊值鬧法默和勇內(nèi)良部稅收懶益磁率嗽法墻屬誘動(dòng)限態(tài)奸投震資陶回僅收瓣期到法壤，腸考器慮釘了臂資憐金站時(shí)智間側(cè)價(jià)傘值近。朵3勞房母地斤產(chǎn)悔經(jīng)找濟(jì)鏡效餃益攪分恐析鐵指久標(biāo)患主苗要侵有蒙投更資為收完益斃率劃、營(yíng)靜挖態(tài)期投登資趕回賣收猾期咳、叼動(dòng)均態(tài)剃投懲資機(jī)回?cái)U(kuò)收奇期唇、泛凈睜現(xiàn)走值禁和良內(nèi)嶺部效收弦益芒率道等直。乎進(jìn)炒行茅分扭析忙，皺必超須初有哲基躍礎(chǔ)茂數(shù)羅據(jù)姐和惰分鋒析死報(bào)折表互。列分宣析讀報(bào)斃表伴主捕要畝是蝦現(xiàn)嚴(yán)金疊流贏量夫表咳和次預(yù)遮測(cè)插收案益牢表殼。貧4墨.湊房某地事產(chǎn)李投蜜資藏決勿策皺是森對(duì)俘房施地抓產(chǎn)悟投鋪資摧的權(quán)目緞的懂及紛其站實(shí)蜻施毯方話案紫進(jìn)裕行獵分文析遞、蜘比役較先、談選農(nóng)擇煩，況最伶終燥作妥出釀判員斷丈的燙過筑程疼。帶5鈴.硬撲房晃地完產(chǎn)咬投浩資吊要器考臂慮哄投到資蒸的話安鞋全漂性羅、康收寸益投性爬、脹風(fēng)股險(xiǎn)翼性川和沉流患動(dòng)鳴性匯。溜6吹.疏蹲房傍地齡產(chǎn)燕投掌資噴的馬物聚業(yè)狗類匙型例有大：早生售地悅投拼資王、冷住臥宅餡投討資煮、穩(wěn)寫聽字魄樓葡投眠資賺、油商魔業(yè)花樓啄宇踏投泳資潛、何工鳥業(yè)雖用答房覆投乏資接和滿酒蔥店這、劣度糞假肝村篩、粱影寒劇邪院鉛投弄資秀等僵形業(yè)式慰。酒7每.撲房碎地鞠產(chǎn)虧投更資服策頑略譯是晉為深決搶策扮而獄事何先早作匙的茅計(jì)近劃編，棗包殖括斥：風(fēng)投博資橡類齊別牧選持擇品、但風(fēng)惹險(xiǎn)讓選往擇蹤、擦階賭段塞選種擇錢、閥獨(dú)林資飄與徹合男資曉選消擇柿、派長(zhǎng)澇期表中莫期芒或塌短牙期走投鳳資剝的愈選復(fù)擇窗等截。之8兇.惕柜房池地畫產(chǎn)海投剖資押項(xiàng)蒜目牲可稅行事性進(jìn)研棍究窗一醬般笨分都為匠機(jī)沿會(huì)既研股究亮、杜初他步豪可碗行門性暮研汁究勒和灑詳五細(xì)闖可棵行蔬性騾研凝究睡三閉個(gè)驗(yàn)階車段躲，任其墊目彩的悔在她于伐把刺投陶資鐮決仿策旬建陽(yáng)立尊在雪科冷學(xué)行分?jǐn)_析渡基拐礎(chǔ)到上淡。塔9糧.福房原地址產(chǎn)侍投頓資圍決陰策偷方教法器包露括議：勻確身定譯型乏、肝風(fēng)品險(xiǎn)信型旁和扯不皺確腳型茄三曲類降決載策際方貍法同。燦1蠅0仇.賊房使地慨產(chǎn)暢投絮資緊必距須罵遵草循檢一輕定蟲的龜基俊本傭程染序事。截復(fù)歪習(xí)升思分考站題墾1治房桐地絲產(chǎn)不投客資乞經(jīng)撕濟(jì)伐效跪益拔分象析頁(yè)有式哪揉些尊方抱法漢？裳2準(zhǔn)房循地行產(chǎn)礎(chǔ)投遺資段項(xiàng)啟目掃可造行澡性屋研鐵究蠢的敢內(nèi)躲容叔是扣什邀么種？保3蘆試輔述鋪房弓地雙產(chǎn)凱投痰資陽(yáng)的薯基冷本磨程妻序英。謀章暫后炭案襖例戒花革園酬別慣墅啄可淡行橋性獨(dú)研期究龍報(bào)春告攻一怎、撐項(xiàng)診目蓄概醋況眉蝕乒花遷園冤別徑墅幫位思于衫廣咐州延市谷市款郊貧，店距奮市念區(qū)摧9挪公則里醬處儉，古占塘地喊1載0欠0艘畝至，技該渠區(qū)憑背聰靠骨崇盲山棄峻旋嶺密，膽面舌對(duì)記天遷然拾湖苗泊均，捆山村清繩水循秀曲，絕環(huán)膚境澤清喝新青而蔬優(yōu)噴雅意，碧確沖系洽理祖想漿的想居菌住爬休窩養(yǎng)籍地同。萬(wàn)二齒、涼規(guī)午劃肆設(shè)童想摸駕倉(cāng)花昨園廟別平墅動(dòng)地網(wǎng)處運(yùn)山鈔坡早階浴地栗，駝為屑了究盡朝量愈保秤持法天申然泄風(fēng)桐貌瘦，樂由麗1幣0燈0同幢點(diǎn)西拒班烤牙塊式泄高叮級(jí)值別蘆墅屈組褲成糧的判別羨墅床群唯依奪傍心山蒙地紐自啦然總坡來(lái)度根，葡錯(cuò)脫落畝有瘦致分地狀分濾布還在劈坡炎地激上鉤，陽(yáng)四冷幢嶄四薦層淡的征高循級(jí)鄉(xiāng)公胃寓兔及存酒固樓畫、臟健技身壤中星心廣等栗公權(quán)共蹤服泳務(wù)鼻設(shè)端施搖建痛在爆坡風(fēng)腳拾臺(tái)押地汽上襯。興按倒初臥步轟規(guī)六劃析，拌該補(bǔ)別涌墅陽(yáng)區(qū)躁主晚要案建百設(shè)繩項(xiàng)幣目披有廁：柔A每型番別創(chuàng)墅禮2津0愛棟琴，惠B右型陷別蝦墅折8顯0犯棟遇,秒高閃級(jí)弱公恰寓或6止棟肝，沸健尿身未中撤心怒1聾棟站、滔酒諒樓總1宴棟敞。貪其抄它描設(shè)停施門包毀括飾路稈網(wǎng)致、啦花蝶園你、慧景你點(diǎn)帖及期綠宰化圈等搖。腸三音、金市喜場(chǎng)偵需再求待預(yù)鑒測(cè)幅1籃.恢坦該顛市現(xiàn)經(jīng)畫濟(jì)椒發(fā)際展枯規(guī)脹劃狡要烤求爹在辣本為世約紀(jì)哪末出達(dá)焰到挺人暫均旱住炎房槍1呼0嫩平菠方艘米仿的豈小撇康勺水將平罵，溜市運(yùn)區(qū)院總丟人簽口俯由富3糊9擊5蹲萬(wàn)何增彩長(zhǎng)盾到振4堡6兼0慧萬(wàn)熄。旁因醉此悶住蜂宅滲需睬求共量戲很黎大徐。久2爸.燕際該室市孩每肢年揚(yáng)有逢大喇批翅華忘僑巧回丑國(guó)戲定售居黃及叫為陰國(guó)上內(nèi)穗親皂屬感購(gòu)刃置朋屋拿。賢因決而蓬該夢(mèng)市差商促品碗房鼓，顏尤喬其轉(zhuǎn)是談高握級(jí)確別郊墅莊在脾港唇澳顆市購(gòu)場(chǎng)繪有跳一攝定炭的晴競(jìng)支爭(zhēng)餓力玻。染3爛.樂辱隨檔著示改珍革長(zhǎng)開釘放哈的乏深兄入叼，喝各暑國(guó)廊駐書該臉市靜辦格事確機(jī)縫構(gòu)瞞增愛加辨，基需翅要忽大守量結(jié)高鴿級(jí)灘住衡宅辣以聞安展置徐其務(wù)高鬼級(jí)頁(yè)職捕員增。序4漲.例屈該灑市周居穴民送收暴入帆增妖加呈，搬一醬部緞分假人跪的愈生?；钊嗨畢s平繳已延顯立著姓提礦高擁，摸已箱成蹲為歉潛厲在丙的接用阻戶西。繩四村、慨項(xiàng)蛛目踐投糟資潤(rùn)估護(hù)算袖裹熱依發(fā)據(jù)須有著關(guān)灣定悼額貨和刷市風(fēng)場(chǎng)觸調(diào)闊查賤資炊料績(jī)，丸項(xiàng)殼目然總忽投雹資偵費(fèi)綁用插為拉2溉3診0據(jù)3鬼4肚.朱2湯6剛?cè)f協(xié)元筍，錦其北中儀基公建式部才分常為俊1夠3大7稀4遮1深、幫5長(zhǎng)萬(wàn)惑元塔。普項(xiàng)尊目沸投忘資策估浩算巡匯險(xiǎn)總銳表愧為茫表置5肉－為7睜。災(zāi)表乘5渣－權(quán)7眾極項(xiàng)骨目句投薦資滲費(fèi)濃用將估積算剖匯理總冷表扶五苗、鉆項(xiàng)攝目寇開廉發(fā)獵進(jìn)死度體及忌投再資思安表排旦計(jì)魯劃懇歷擺本絕項(xiàng)牲目卸計(jì)濫劃抽自竿1盤9級(jí)9猛4誘年塔刀得月州開賺，陸至仿1番9斑9冠9得年蚊5滔月?lián)艨⒘鞴だ?，鋼總線工鉆期腦5員年制．它為市節(jié)加約腦投坐資聰，嘴決沾定羊分撈區(qū)油分政段頌開全發(fā)荒，牽開沃發(fā)垃一陵片猴，崇交惹付臣使遵用訪一隱片型。盟據(jù)腳市球場(chǎng)宋分秤析雜，爭(zhēng)預(yù)腐計(jì)名每浙期壇推翁出游的兼商趴品拍房攝有載6令％腔可瓜采檔用走分記期漠付縣款建的憲形長(zhǎng)式系預(yù)斑售遍，糧按棉市健場(chǎng)鋸吸很納詳能邀力濟(jì)和茶公作司貝開堵發(fā)府能塊力榴及足資針金傅籌泄措減的內(nèi)可浮能殼性段，特進(jìn)并行圈項(xiàng)翅目躍開愛發(fā)尋。跪平盲均安銷擦售我單磨價(jià)麥=功銷樣售扣收呀入誕/鄙開營(yíng)發(fā)婆工杰程損量行=智3會(huì)1竭4愁6限8庭.奧7枕2爬/鼻4晚6僻9惠4肉8剖=疲6粥7鏈0覺2絕.獄8添8衡（搞元第/化m換2奮）興平痰均覺變反動(dòng)御成響本兇=砌變予動(dòng)拜成且本千/犬開撥發(fā)渴工只程育量您=疲1質(zhì)0諸9辟9護(hù)1塔.肉8丑7羽/辮4奮6瘦9剩4顆8焰=透2尺3叛4英.燒2管9搬（首元堂/梁m繡2搖）藥故仗可鴿求臥出穗盈壤虧璃平介衡劑點(diǎn)曲Q謀0逃:擇Q卻0禮＝勵(lì)固偶定嫩成鑼本鄙/拖平裕均腔銷索售豬單菌價(jià)吵-員單壽位攻變帆動(dòng)毛成窗本樓=借1蘭2妥0方4區(qū)2雜.卡3陸9鮮*酸1柱0觀0究0量0秩/返（煎6孟7均0日2贏.間8探8畫-愧2各3果4抵1種.息2伍9做）脅=摸2龍7廉6鋸1盤0類（罪m擴(kuò)2共）襖即甩本嫁項(xiàng)揚(yáng)目袍不橋至丙虧棚損蟲的闖最郵少字商萍品殲房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