本報告包含以下內(nèi)容第一部分鄱陽城市概況1、鄱陽城市概2、鄱陽交通概3、轄區(qū)與人1、整體經(jīng)濟發(fā)展情2、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)3、社會收入與消費情第二部分鄱陽房地產(chǎn)市場概況1、固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投2、土地市場情3、房地產(chǎn)市場供給與需求情1、全市在售樓盤基本情第三部分城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r一、市場特征詳細(xì)分1、宏觀特征分2、中觀片區(qū)特征分3、項目微觀分第四部分結(jié)論第??部分針對目標(biāo)地塊問卷調(diào)查及客戶訪談分1、問卷調(diào)查分2、市民訪談內(nèi) 64公里，南北最長4214.68141514518.619012180215、鄱陽是江西水上交通大縣，縣城內(nèi)四大水系均可通航，船舶經(jīng)鄱陽湖直通長江，鄱陽港是江西省六大港口之一。3、鄱陽距景德鎮(zhèn)機場11.5~2地處東經(jīng)116°23—117°06；北緯28°46—29°42之間，北鄰彭澤縣和安徽省14518.64214.6814154、歷史沿革與人文景縣鄱陽鄱陽縣元前1年縣縣鄱陽縣6年歷鄱陽鄱陽歷年的歷長歷人8年全.9年鄱陽縣鄱陽市2年鄱陽湖鄱陽0年人6年陽(鄱陽3年2人鄱陽鄱陽縣鄱陽歷0陽人二二、城市經(jīng)濟發(fā)展情1、整體經(jīng)濟發(fā)20102010現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總76.96較上15.2%；根據(jù)鄱陽歷年經(jīng)濟發(fā)展情況可以看到，在經(jīng)歷0607速增長態(tài)勢之后，08金融機的影響有所放緩進(jìn)入平穩(wěn)增長的階段隨著環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟圈建設(shè)預(yù)計鄱陽未來經(jīng)濟又會出現(xiàn)一個快速發(fā)展階段鄱鄱陽縣歷年人均GDP（億元0 鄱陽縣歷年人均（億元 增長 10.30%15.80%15.50% 的進(jìn)一步發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸降低，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高第二業(yè)迅猛發(fā)展，提供了多個就業(yè)機會，使得城市居民收入水平進(jìn)一步提升，為地產(chǎn)市場發(fā)展提供良好的經(jīng)濟環(huán)境鄱鄱陽縣歷年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)117202270117200228 171718200第一產(chǎn) 第二產(chǎn) 第三產(chǎn)鄱陽歷年居民收入與消費品零售總額工資與消費均消費收入城市居民的消費習(xí)慣也趨于積極，為房地產(chǎn)市場提供了機會202111011021002007 2008 2009 2010社會消費品零售總額（億元 城鎮(zhèn)在崗職工年平均工三三、城市發(fā)展特?擁有悠久的發(fā)展歷史，有較多的文化歷史與自然景觀，能夠吸引眾多的游?與外來人??經(jīng)濟發(fā)展快速增長，第三產(chǎn)業(yè)環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟及打造旅游城市發(fā)展迅速居民收入保持平穩(wěn)上升，但消費觀念還有待轉(zhuǎn)變???未來城市發(fā)展重心將在城北新區(qū)與城東區(qū)兩個方?鄱陽房地產(chǎn)鄱陽房地產(chǎn)市場概一、房地產(chǎn)宏觀市場情1、固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投從鄱陽歷年固定資產(chǎn)投資情況可以看到該城市固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與固定資產(chǎn)投資增幅相比緩慢，在經(jīng)歷07—09年樓市火爆后，由于政府調(diào)控政策的相繼出臺，2010年鄱陽房地產(chǎn)投資增長放緩比上年僅增 。由于鄱陽10萬人口基數(shù)以及伴隨著城市進(jìn)一步擴展、20062007200820062007200820092010固定資產(chǎn)投資額（億元房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元9107068060270208200序序 地塊編 土地位（容積率出讓年 供地方12011蘆田發(fā)展大道9266以南、騰飛大平方其他普通商品住房用≤1地7022010鄱陽鎮(zhèn)姜夔公919平其他普通商702010鄱陽鎮(zhèn)姜夔公792平其他普通商702010團林鄉(xiāng)胡橋集 平方商品住房用地其他普通702010四十里街鎮(zhèn)中6706塘米平方其他普通商70 2010- 蘆田朱家場用5266.69平其他普通商≤2.170 公開公 方 品住房用 出2010- 蘆田鄉(xiāng)政府北800平方米其他普通商≤2.570 公開公角騰飛大道 品住房用 出2010-027高家?guī)X商貿(mào)中10000平方米其他普通商≤1.870 公開公 品住房用 出2010- 石門街商業(yè)3546.68平方其他普通商≤2.8870 公開公街北 品住房用 出360913100三廟前鄱樂交2073.34平方其他普通商≤2.470 公開公

叉路

品住房用 出3609131000饒豐鎮(zhèn)花園村52140.26平其他普通商 70 公開公 鄱樂公路兩側(cè)方 品住房用 出3609131000鄱陽鎮(zhèn)新民路29053.5平其他普通商 70 拍 方3609131000湖城大道南53541.60

品住房用其他普通

商品住房用≤3.5070年

高家?guī)X鎮(zhèn)邵25184平方米其他普通商≤1.8070 掛牌出 家 品住房用3609131000縣渡集鎮(zhèn)煙3134.88

住 住 坡 70 公開出3609130900陽縣饒豐鎮(zhèn)6234.8

紅土山集

住 ≤1.5住宅70年掛牌方出根據(jù)對鄱陽2010至20112的住宅用地情況可以看到目前鄱陽土地市場?????成交地塊居多以小面積為主，總建面10方以上的地塊僅4，后期入市??鄱陽去年成交土地情況主要以附屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多，而城區(qū)出讓土地數(shù)量逐步減少，未來舊城改造力度將會加大?應(yīng)，城北區(qū)域僅有少量地塊。根據(jù)目前已成交土地的情況可以看到，城北新區(qū)隨著城區(qū)進(jìn)一步擴預(yù)計在未來2-3年內(nèi)城區(qū)與其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)交臨區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)一定的土地供應(yīng)。2010200920082007竣工面銷售面銷售全市住宅銷售套150022003、房地產(chǎn)市場供給與需求情全市商品房屋施工、竣工以及銷售面積套數(shù)單位：萬平方米據(jù)統(tǒng)計，1-9全縣房地產(chǎn)房屋新開工面積273252方米，同比增長268.5%。其中，商3、房地產(chǎn)市場供給與需求情全市商品房屋施工、竣工以及銷售面積套數(shù)單位：萬平方米根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計可以看到，鄱陽房地產(chǎn)供給與需求有以下幾個特點?2007-2009的竣工面積與銷售面積對比來看，全市2007年供需呈現(xiàn)基本平衡的狀態(tài)，08-09年供大于求。??2009鄱陽城區(qū)全年銷售量為2800結(jié)合目前城區(qū)約20項目而言，平均每個項目有11的月消化速度，去化速度相對較慢??年年?售面積創(chuàng)歷史新高52.54萬㎡，其中12一個月銷售就達(dá)20㎡，預(yù)計未來市場還將看好4、房地產(chǎn)價格分持一種平穩(wěn)狀態(tài)。從市調(diào)情況來看，2011年春節(jié)期間，鄱陽大多數(shù)樓盤銷售格跟2010底相比都相應(yīng)增加了200左右預(yù)計今年鄱陽縣房價可能出鄱陽縣歷年房價（元鄱陽縣歷年房價（元0

24502025175012001480 24502025175012001480項目名 項目地 規(guī)戶容項目名 項目地 規(guī)戶容積均開盤時 銷售情國裝飾城景中盛世紀(jì)城湖城新地（元/㎡87131.1115167月份開三期690-110房15小高層為C577二廳—分ABC期預(yù)5月份開新縣政23127.89520122.97一期已16三房二尾盤6公館一鄱陽大40一廳㎡二房廳，102未開底未開中心花1013棟小高80-90房二廳100-130180維三路265808206158106.48--21.07一廳136.25房二146.10房二12693.18115.21三房二145.07四房二鄱湖明珠鄱陽縣26902010.1已經(jīng)清城二房二130房開盤價1098元拋新星麗湖13多130米85.55139.26房二湖城藍(lán)城北鄱240尾盤僅大道與式復(fù)式和心大道330墅的別大洋前鄱陽湖700511593.46房一132.3房二桃花源100多層6棟130.6140.5鄱陽縣濱州路二中對面姜夔公園15多層,小高鄱陽縣城芝陽路老5.7方已清四方城北鄱陽多層802010.12尾盤銷韻芝大道與中心大道交層111.48137.0房二二期還未鄱湖饒州飯店2010.4月品份小，主流項目規(guī)模在7-26100鄱鄱陽縣在售樓盤規(guī)（單位：萬方國際紀(jì)城—號豪園珠城紀(jì)園品 中城世 館紀(jì)明源豪— 項目價格分從對鄱陽城區(qū)在售樓盤的調(diào)研可以看到，目前鄱陽在售樓盤售價在2300-3000元/㎡之間，相對收入水平而言處于中等偏高的水平。同時已經(jīng)超越鄱鄱陽縣在售樓盤價格（單位：元/平米 景紀(jì)天一花 代珠星藍(lán)前源領(lǐng)豪芝 苑城地號園 城城城庭程紀(jì)秀園陽宜世新盛城中湖公中館心盛湖現(xiàn)明湖城洋花城府韻湖東麗湖大桃湖饒水鄱 中鄱星新典型戶型分湖城〃A1型面積：127.89平米湖城〃新天地E3型

面積：122.97米公共空間動線合戶型方正實功能區(qū)分合理，動、靜分特色儲存間，充分利用空主、客衛(wèi)生間區(qū)分不明主臥狹中盛世紀(jì)城E5戶型面積：133.58平米新鄱陽中心花園83兩房

面積：83米點評主臥飄窗設(shè)超大陽臺陽臺，生活觀景兼功能分區(qū)較u桃花源u經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總建筑面積約100平方米、規(guī)劃湖）地區(qū)主力戶型：88—91二房、111—152三房、139—170四價格：一期開盤：1880/㎡，目前價格2800㎡，一期已經(jīng)尾盤，二期還07年元旦至今，一期房源還未清盤。u中盛〃世紀(jì)u經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總建面15方、主力戶型：77二房二廳，103—133.58三房二配套設(shè)施：饒州中學(xué)、汽車站、華聯(lián)超市、自身1.7萬方商價格：3000/㎡。分ABC區(qū)，A已經(jīng)尾盤，二期預(yù)計5份開項目分析：一期14多層，二期小高層為513多層，目前一期基本售最高，達(dá)到3000。依靠良好生活配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、超市）以及未u大洋〃前程綠u經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：總建面7方、容積率1.89、建密度39.9%、綠地率35%、總戶數(shù)514開盤時間：2010中主力戶型：75.0—93.46二房一廳，86.60—132.3三房二2600元/㎡結(jié)合以上的分析，可以對鄱陽樓市特征進(jìn)行以下歸固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)，預(yù)計未來還將保持一個平穩(wěn)上升趨勢土地供應(yīng)量充足，市場未來開發(fā)前景大2010鄱陽受宏觀調(diào)控影響很小銷售面積創(chuàng)歷史新高成交與價格增幅明市場價格普遍在2300-3000/㎡之間，定價較為集中市場項目規(guī)模普遍較小，大盤競爭時代還未到來多種產(chǎn)品類型并存，有向高層發(fā)展的趨勢戶型慢慢趨于理性實用，但目前還是以大三房為主，功能設(shè)計還有較大提升中心城區(qū)可利用土地較少，未來城北、城東區(qū)域發(fā)展空間較大多個來自浙江、福建等一線城市開發(fā)商進(jìn)駐及深圳、南昌等代理商進(jìn)駐，但 舊城改造情大面積的拆遷活動在城北區(qū)與城東區(qū)目前的拆遷工作主要集中在道路的拆與即將開發(fā)地塊村落的拆遷舊城改造工作進(jìn)度的落后，也在一定程度上得房地產(chǎn)市場缺乏有效的需求刺激。但未來3—5年由于城區(qū)可出讓土地逐漸減未來供給分根據(jù)鄱陽縣城城市總體規(guī)劃（2006-2020，2010年城市人口規(guī)模預(yù)測約24人。而按照鄱陽縣“十二五”總體規(guī)劃十二五”期末，核心城區(qū)人口發(fā)展到30人、建成區(qū)面積36方公里。2011—2015城區(qū)將增加6人口，按三口之家計算，未來房地產(chǎn)需求為20000住房，平均每年4000。根據(jù)市調(diào)走訪情況來看，目前在售項目未來2-5年后續(xù)入市大約在70—萬方左右，從土地市場近幾年出讓情況來看，未來2-5年入市大約在100萬方去化情況分2010450015均每月每個樓盤去化速度為25跟多個項目前臺了解到，城北新區(qū)201060%—80%之（元/㎡2700-城北 項目集中于鄱陽湖給道旁及人民北路，中程度市規(guī)劃北移、行城東非常完2400-較老城一2300-發(fā)展方向，定位清較通過對三個區(qū)域的對比進(jìn)行分析，可以看城北區(qū)發(fā)展相對迅速，市場在售項目較奪，分布較為集中，產(chǎn)品價格相對較高。產(chǎn)品賣點較為集中，主打行政區(qū)域中心及未來發(fā)展前景。隨著未來城北高層及別墅并存的形式。熟規(guī)模大盤為主。未來供應(yīng)量較大，產(chǎn)品類型也將會更加豐富。3、項目微觀分項目類根據(jù)實地的市場調(diào)研，我們可以對市場上現(xiàn)有項目類別進(jìn)行差異化分析項目類住別大型商寫字城市綜合現(xiàn)數(shù)量較極數(shù)量較無僅有1通過對目前市場項目類別的歸納我們可以看到目前鄱陽的房地產(chǎn)市場主要2009年住宅、商業(yè)銷售面積占整個商品房銷售面積97大型的專業(yè)市場并存，城市綜合體僅有2010年入市的湖城〃新天地一個。產(chǎn)品類從住宅項目的產(chǎn)品類型進(jìn)行分析可以看到目前的鄱陽市場有兩個特征較則以小高層與多層及別墅為主。從典型的復(fù)合型項目的不同產(chǎn)品類型價格進(jìn)行比較可以看到目前在售項目不高層＜小高層＜多層的特點是：多層＜小高層＜高層目前市場上對于多層的接受程度最高，高層在逐漸提高中客戶需求模市場上投資觀念較為淡薄，房地產(chǎn)只是被認(rèn)為普通商品。對此還需要更多的策劃與開發(fā)商來通過各種渠道對客戶進(jìn)行溝通，以盡快改變觀念。發(fā)展方向：城北、城東區(qū)為主導(dǎo)，帶動全市樓市全面發(fā)市將以城北、城東區(qū)作為主力板塊，帶動老城區(qū)（城南區(qū)）發(fā)展。產(chǎn)品類型：向小高層與高層過價格：趨同到趨客戶：更加理對于客戶而言，經(jīng)2010樓市國家調(diào)控之后，2011又迎來了新一輪樓市調(diào)??市場快速發(fā)展，競爭激?價格處于快速上升?????未來發(fā)展趨勢????????第??第??本次問卷調(diào)查共5人經(jīng)過三天時間共完成87問卷和13訪談內(nèi)容其中有效問卷達(dá)到60%以上，共55。1、問卷調(diào)查分您您的年齡是以下哪個區(qū)間5045403530544系列015105014530歲及以下30-40 40-50 50-60歲60歲及以從問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，3040群體為臵業(yè)主要年齡他們主要以首次業(yè)為主；其次4050群體，他們大多數(shù)以改善型為主您您每年的大概收入是在哪個區(qū)間04060504030101030及以50-10001000萬及以從問卷調(diào)查來看，鄱陽縣人均收入不高，年收入10萬以下占很大部分中從訪談中了解到鄱陽縣中等年收入在24左右收入偏低其次15右和50萬以上，從訪談了解到他們都已有兩套以上物業(yè)，下次臵業(yè)會優(yōu)先選擇公務(wù) 企事業(yè)單位個體工商戶自由職業(yè)者服務(wù)行 其43.614.94本地私營經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，在生活上也較為富裕，與企事業(yè)單位，外出務(wù)工人員、公務(wù)員等組成鄱陽主力臵業(yè)群體。慢慢改善。如果您買房如果您買房，您打算買哪一類房子766321662多層（1-層小高層（7-高層花園洋別16層32層從問卷調(diào)查來看，市民對多層接受度更高，占60.92%；小高層也慢慢被市民所從問卷調(diào)查來看，100—120㎡實用性三房和85—100㎡大兩房為市民更為接受戶型和面積，這部分人群基本屬于首次臵業(yè)客戶；120—140㎡大三房及160㎡3 0666050403022010200020-30萬 30-40萬 40-50萬 50-60萬元60萬元以從問卷調(diào)查來看在購房承受200020-30萬 30-40萬 40-50萬 50-60萬元60萬元以30的消費者選擇2000-2500絕大部分消費者認(rèn)為鄱陽房價應(yīng)該控制在3000/㎡以下；在購房總價上，選20-30/套最多，30-40居次。您您認(rèn)為1~3年內(nèi)鄱陽的房價走勢如何4035302520153310 650會 不會有大的變 下 不太好從問卷調(diào)查來看，認(rèn)為鄱陽房價還會上漲占 ，認(rèn)為保持現(xiàn)有水平的 ；鄱陽市民對房價3000㎡還是比較接受濕地公園建成后對于鄱陽最大的好處是什么增加了旅游景改善周邊的環(huán) 加快了鄱陽經(jīng)濟建從問卷調(diào)查來看，對濕地公園未來看好的占，不看好的占，不清楚的占。其中對濕濕地公園建成后對于鄱陽最大的好處是什么增加了旅游景改善周邊的環(huán) 加快了鄱陽經(jīng)濟建