PAGE我國房價對城鎮(zhèn)居民儲率的影響摘要在我國房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，內(nèi)需不旺而居民儲蓄居高不下的社會背景下，本文從理論和實證兩個方面深入研究在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，房價波動如何影響居民儲蓄，試圖為我國高房價、高儲蓄、低消費的現(xiàn)象給予合理解釋本文首先介紹房價波動與居民儲蓄變動的理論，接著分析房價波動對不同主體儲蓄行為的影響，房價波動影響居民儲蓄的實證分析，最后提出房價波動與居民儲蓄的發(fā)展對策。關(guān)鍵詞：房價，城鎮(zhèn)居民，儲率

TheeffectofhousepriceonthestoragerateofurbanresidentsinChinaAbstractInChina'srealestatemarketpricescontinuetorise,sluggishdomesticdemandandhighhouseholdsavingsunderthesocialbackground,thispaperfromtwoaspectsoftheoryandempiricalresearchintheperiodofeconomictransformationinChina,howtoinfluencethefluctuationsinthepricesofhouseholdsavings,tohighpricesandhighstorageofourstorageandlowconsumptionphenomenontogivereasonableexplanationthispaperfirstintroducesthepricefluctuationandchangesinhouseholdsavingstheory,thenanalyzestheimpactofpricefluctuationsonthesavingsbehaviorofdifferentsubjects,anempiricalanalysisoftheimpactofpricefluctuationsinhouseholdsavings,andfinallyputforwardthedevelopmentcountermeasuresofhousepricefluctuationsandsavings.Keywords:Houseprice,urbanresidents,storagerate目錄

目錄第一章緒論 11.1研究背景和意義 11.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 11.2.1國外研究現(xiàn)狀 11.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 11.3主要內(nèi)容和結(jié)構(gòu) 2第二章房價波動與居民儲蓄變動的理論 22.1居民家庭資產(chǎn)主要構(gòu)成 22.2房價波動與居民儲蓄聯(lián)系的理論分析 32.3購房需求的理論模型與居民儲蓄 42.3.1住房的消費一投資需求模型與居民儲蓄行為 42.3.2住房的使用成本模型與居民的儲蓄行為 5第三章房價波動對不同主體儲蓄行為的影響 53.1居民儲蓄一購房行為分析 53.2房價波動與不同微觀主體的儲蓄行為 63.3房價波動對居民儲蓄總量的影響 6第四章房價波動影響居民儲蓄的實證分析 64.1我國房價波動與居民儲蓄的數(shù)據(jù)分析 64.2房價波動與居民儲蓄的關(guān)系模型 84.2.1居民儲蓄的影響因素分析 84.2.2模型構(gòu)建 94.3總量數(shù)據(jù)的實證研究一基于VAR模型 94.3.1數(shù)據(jù)的來源，樣本選取及數(shù)據(jù)處理 94.3.2VAR模型的建立 94.3.3單位根檢驗 104.3.4時間序列間協(xié)整關(guān)系的檢驗 114.3.5向量誤差修正模型(VEC) 114.3.6脈沖響應(yīng)函數(shù)(IRF) 11第五章房價波動與居民儲蓄的發(fā)展對策 125.1正確引導(dǎo)居民的住房需求 125.2改善我國住房的供給結(jié)構(gòu) 135.3深化我國住房金融的發(fā)展 135.4完善我國的住房保障法規(guī) 14結(jié)論 14資料來源和參考文獻 15PAGE16第一章緒論1.1研究背景和意義房地產(chǎn)是一國經(jīng)濟的重要組成部分，是各國居民消費和投資的重要組成部分，也是個人與機構(gòu)持有的主要實物資產(chǎn)。這表明，房產(chǎn)已逐漸成為我國普通居民家庭價值量最大的財產(chǎn)。房產(chǎn)具有消費和投資的雙重屬性，一方面作為耐用消費來說，其價格的上漲通過影響居民的消費意愿和消費數(shù)量來影響居民的儲蓄行為，這主要取決于住房的需求彈性;另一方面作為投資品來說，其價格的上漲，將引起居民預(yù)期收益和總財富的變化，從而影響居民的消費一儲蓄行為。而房價變動又可以通過儲蓄一投資渠道對實體經(jīng)濟產(chǎn)生影響。因此，研究房價波動對儲蓄的影響及其影響的渠道，對我們清楚的認識房地產(chǎn)價格波動對國民經(jīng)濟發(fā)展的影響具有重要意義。我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮多年，房價持續(xù)上漲，政府刺激住宅消費，擴大內(nèi)需的政策不能達到預(yù)期效果，與此同時居民消費率不斷下降，儲蓄意愿強烈，儲蓄率長期居高不下，高房價與高儲蓄并存的現(xiàn)狀成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點。深入研究房地產(chǎn)市場價格波動影響儲蓄的機理，有助于全面認識房地產(chǎn)市場與居民儲蓄的內(nèi)在聯(lián)系，認識房地產(chǎn)價格過度波動通過儲蓄一投資渠道對實體經(jīng)濟所產(chǎn)生的影響;對居民購房行為的動機分析以及房價上漲對不同微觀主體儲蓄行為的影響分析可為政府管理部門監(jiān)控房地產(chǎn)市場、利用房市調(diào)控居民消費一儲蓄行為，促進社會和諧發(fā)展提供理論指導(dǎo)與實證支持。對它國經(jīng)驗的研究還為我國解決居民住房問題，穩(wěn)定房價提供經(jīng)驗借鑒。在當前房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升和居民儲蓄總量連年上漲并存的背景下，本文的研究對我國房地產(chǎn)市場管理和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定具有前瞻性及現(xiàn)實指導(dǎo)意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀長期以來，學(xué)者們較為重視資產(chǎn)價格波動對儲蓄與消費的影響，而在資產(chǎn)選擇時又多以股票為代表，這在一定程度上忽視了房地產(chǎn)價格波動對儲蓄與消費的影響。并且即使在現(xiàn)有文獻中，研究房地產(chǎn)波動對儲蓄的影響的文獻也相對較少。實際上，自從改革開放以來，我國居民家庭儲蓄總額除少數(shù)年份略有波動外，總體上是逐年上漲的。而房地產(chǎn)作為一國財富的重要組成部分，是重要的投資領(lǐng)域，也是家庭實物資產(chǎn)的主要組成部分。各國統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)是多數(shù)家庭最大的投資，在美國家庭中，凈財富的40%是以房地產(chǎn)的形式持有的。因此在許多發(fā)達國家，學(xué)者們都就房價波動對儲蓄的影響進行了深入研究。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀雖然近年來我國房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展，但由于我國住房改革后的時間還較短，房地產(chǎn)市場沒有完全走向成熟，房地產(chǎn)相關(guān)研究還集中于房價是否合理，市場是否存在泡沫的爭論以及房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟關(guān)系、房價波動與貨幣政策、房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的研究上，而房價波動與消費一儲蓄的研究相對比較薄弱，尤其是房價與儲蓄的研究。國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)泡沫的研究較多，并分析了當前房地產(chǎn)泡沫的潛在隱患。如袁志剛(2003)，謝百三(2003)，易憲容(2004)指出我國房地產(chǎn)高速發(fā)展背后存在的風(fēng)險，當前要警惕房地產(chǎn)泡沫。還有學(xué)者謝經(jīng)榮(2002)研究了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，認為真實需求不會引發(fā)泡沫，投機炒作是產(chǎn)生泡沫的主要原因。許承明(2007)通過構(gòu)建模型分析了利率政策、按揭比例、風(fēng)險轉(zhuǎn)移和交易成本等因素對房地產(chǎn)均衡以及價格泡沫的影響程度。較多學(xué)者(王駭驥，2000;武少俊，2000;沈悅、劉洪玉，2004等)針對房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價格與國民經(jīng)濟的關(guān)系進行了深入研究，認為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強烈的拉動或“波及效應(yīng)”，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展有重要互動影響，定量分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與GNP在增長上相關(guān)性系數(shù)達到0.86。沈悅(2004)通過對1995-2002年的數(shù)據(jù)進行計量分析，結(jié)果表明經(jīng)濟基本面與住宅價格之間存在相對穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是加入年度虛擬變量進一步分析發(fā)現(xiàn)2001-2002年兩者的穩(wěn)定關(guān)系明顯減弱。綜合來看，各種研究肯定了房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響，但較為忽視兩者的傳導(dǎo)機制，尤其是忽視消費這一重要傳導(dǎo)渠道以及經(jīng)濟基本面變化對住宅變化率的解釋水平弱化原因等方面的研究。現(xiàn)有文獻大都關(guān)注資產(chǎn)價格總量指標與貨幣政策的關(guān)系(錢小安，1998;成家軍，2004;瞿強，2001等)，尤其關(guān)注股價對貨幣政策的影響(易綱、王召，2002;馮用富，2003;石建民，2001;齊宏偉，2006)，相對忽視房地產(chǎn)、匯率等其他資產(chǎn)與貨幣政策的影響，值得注意的是房價與貨幣政策的相關(guān)性開始受到重視(王維安、賀聰，2005)。關(guān)于房地產(chǎn)市場對消費一儲蓄的影響，更多的學(xué)者從消費的角度進行了研究。王國軍(2004認為隨著時間的推移，房地產(chǎn)業(yè)對一些服務(wù)與消費性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)越來越大。謝經(jīng)榮(2003)認為地產(chǎn)泡沫破滅后，由于匯率的變化，收入增長速度放慢等原因，居民消費信心不足，消費能力下降。劉洪玉等(2003)從家庭資產(chǎn)組合角度來研究住宅資產(chǎn)的功能，也涉及到了住宅與消費的關(guān)系。減旭恒(2003)、孫鳳(2003)'則把房地產(chǎn)納入我國居民資產(chǎn)選擇范疇研究其對消費的影響。劉建江(2005在解釋了房地產(chǎn)財富效應(yīng)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上提出了財富效應(yīng)的六種傳導(dǎo)渠道。劉建江(2005)'從消費函數(shù)的角度診釋了房地產(chǎn)的財富效應(yīng)。從儲蓄的角度來研究的文獻則比較少。沈恒(2005)從理論及現(xiàn)實可行性角度分析了建立住房儲蓄銀行的必要性。其主要是解決我國中低收入家庭的流動約束問題，并沒有涉及到房價對我國儲蓄的影響。郭英丹(2006)""運用緩沖儲蓄模型實證檢驗得出房價上漲對我國儲蓄無顯著影響，而教育與醫(yī)療對我國儲蓄有顯著影響。綜合來看，我國在這一領(lǐng)域的研究較少，這是一大不足。1.3主要內(nèi)容和結(jié)構(gòu)本文首先介紹房價波動與居民儲蓄變動的理論，接著分析房價波動對不同主體儲蓄行為的影響，房價波動影響居民儲蓄的實證分析，最后提出房價波動與居民儲蓄的發(fā)展對策。第二章房價波動與居民儲蓄變動的理論2.1居民家庭資產(chǎn)主要構(gòu)成居民資產(chǎn)從總體上包括兩部分:一部分是實物資產(chǎn)，一部分是金融資產(chǎn)。從我國資本市場發(fā)展的實際情況來看，我國城鎮(zhèn)居民的實物資產(chǎn)主要包括住宅(這可能是占比重最大的一部分)，其他實物資產(chǎn)以及耐用消費品;金融資產(chǎn)主要包括手持現(xiàn)金、儲蓄存款、有價證券(主要是股票與證券)以及由保險公司和養(yǎng)老基金等機構(gòu)間接持有的金融資產(chǎn)等。在居民持有的實物資產(chǎn)中，一般耐用消費品僅可作為消費品滿足人們的生活需要而不具有投資屬性，人們持有一般耐用消費品有一定的數(shù)量限制，而房地產(chǎn)則不同，它具有消費品和投資品的雙重屬性，即可以滿足人們的生活需要，也可以作為一種投資方式獲取收益，在居民持有的實物資產(chǎn)中占有很大比重。家庭以不同形式持有資產(chǎn)的目的無非是實現(xiàn)資產(chǎn)保值與增值。家庭增加財富的方式有兩種:直接方式和間接方式。直接方式就是通過儲蓄存款，間接方式就是通過居民持有資產(chǎn)價值的變化。居民選擇何種方式來持有財富受資產(chǎn)收益的影響，儲蓄存款的主要收益為利息收入，房地產(chǎn)的主要收益是房地產(chǎn)價格上漲的幅度。在利率固定，儲蓄存款收益一定的情況下，房價格上漲會不會影響人們對財富持有方式的改變，以及房價上漲如何來影響居民儲蓄行為進而影響儲蓄總量?同時，從房地產(chǎn)耐用消費品的角度，其價格波動又是如何來影響居民儲蓄行為的，接下來我們通過建立房價波動與居民儲蓄之間的內(nèi)在進行深入分析。2.2房價波動與居民儲蓄聯(lián)系的理論分析（1）房價波動、儲蓄理論與居民儲蓄莫迪利安尼的生命周期假說(Life-CycleHypothesis)認為，消費者進行消費時考慮的是實現(xiàn)其一生的效用最大化，也就是使其一生的總資源在生命周期的各個階段做出最優(yōu)配置。（2）房價波動、擠占效應(yīng)與居民儲蓄1)作為投資品的房產(chǎn)其價格波動對居民儲蓄的影響由于消費和儲蓄均由收入來決定，兩者之間存在替代關(guān)系。我們可以通過房價波動對居民消費的影響來分析對居民儲蓄的影響。房價波動對消費的影響主要通過財富效應(yīng)和替代效應(yīng)來發(fā)生作用。根據(jù)生命周期假說，居民追求一生效用最大化，其消費行為受一生財富的影響。如果房產(chǎn)是居民持有財富的組成部分，當房價上漲時，如果這種上漲是持久的并且是可以預(yù)期的，居民一生的總財富增加，按照持久收入假說，房價上升的暫時收入變成了可以預(yù)期的持久收入，即使居民現(xiàn)期消費的機會成本增加，居民仍然可以通過減少儲蓄存款或通過借貸消費滿足一生的效用最大化。這就是房價波動對消費的財富效應(yīng)。2)作為消費品的房產(chǎn)其價格波動對居民儲蓄的影響從消費品的角度來考慮，消費主要受收入的影響。居民對非耐用消費品的消費可以隨即期收入的增加或減少而進行相應(yīng)的變動，而對像住房這樣一次支付且支付金額較大的耐用消費品的消費除了受當期收入的影響還要受前期積累一儲蓄的影響。居民在消費耐用消費品時必須經(jīng)歷一個“意愿(潛在需求)一積蓄一購買(有效需求)”的階段，即決定購買耐用消費品的居民，在收入水平一定的條件下，必須“忍耐”和“等待”一段較長時間進行積蓄，直到儲蓄的總量達到耐用消費品的支付需要為止，這就形成了耐用消費品的購買周期。當房價保持不變，居民收入水平提高時，單個居民(或家庭)購房支出總量不變，購買周期將縮短，居民儲蓄總量將下降;當房價持續(xù)上漲，收入保持不變，或者收入的上漲速度低于房價的上漲速度(可以用房價收入比來衡量)，居民要購買同樣的住房就必須進行更多的儲蓄以支付購房需要，同時儲蓄時間增加，購買周期變長，居民儲蓄總量將增加。3）房價波動、信貸政策與居民儲蓄美國金融學(xué)家于1949年在《定期放款與銀行流動性理論》一書中提出了預(yù)期收入理論(TheAnticipatedIncomeTheory，為消費信貸的發(fā)展奠定了堅實的理論基礎(chǔ)。預(yù)期收入理論認為:商業(yè)銀行的流動性狀態(tài)歸根到底是以未來收入為基礎(chǔ)的，并與其收入的大小成正相關(guān)。貸款期限并非是一個絕對的控制因素，只要預(yù)期的未來收入有保障，通過分期償還的形式，長期項目貸款和消費信貸同樣可保障銀行的流動性。該理論極大促進了銀行以借款人未來收入為基礎(chǔ)提供長期商業(yè)貸款、不動產(chǎn)貸款和消費貸款，使消費者的消費不再僅僅依據(jù)當期收入和前期積累，還可以依據(jù)未來收入通過消費信貸形成跨時預(yù)算約束。一方面，消費信貸的迅速發(fā)展，改變了居民先儲蓄后消費的傳統(tǒng)習(xí)慣和觀念;另一方面，隨著消費信貸越來越深入人心，信貸政策對居民儲蓄行為的影響更加直接。一般來講，在完善的資本市場條件下，消費者可以通過借貸平滑其一生的消費，不存在流動性約束。也就是說，如果資本市場和信貸機制是完善的，居民預(yù)期收入及其一生中可動用的資產(chǎn)都會對其現(xiàn)期消費產(chǎn)生作用，不存在預(yù)防性儲蓄。然而在我國，消費信貸制度尚處于起步階段，信貸機制還不完善，居民的跨時借貸行為受到約束，從而影響了居民的消費與儲蓄行為。4）房價波動、制度變遷與居民儲蓄我國從1978年開始進行改革，確立了住房市場化改革的方向。在住房改革的過程中，隨著改革的不斷深入，居民的不確定性不斷加強，對居民的儲蓄行為的影響也不斷加大。5）房價波動、文化習(xí)慣與居民儲蓄中國古代人就有“耕者有其田，居者有其屋”的美好設(shè)想。受幾千年傳統(tǒng)文化影響，中國居民更偏好于擁有住房。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，人們選擇買房在于自有住房給居民帶來的不確性更小一些。中國居民喜歡穩(wěn)定的可預(yù)期的生活狀態(tài)，而租房具有太多的不確定性。因為當房價持續(xù)上漲時，自有住房者的生活不會因房價的波動受到影響，還會體會到房價升值帶來的信心，而租房者則會擔心房價上漲帶來租金的上漲，加大其生活成本，加上我國近來的政府調(diào)控政策無奈房價的上漲，租房者內(nèi)心的不確定性預(yù)期會更加強烈。這種不確定性預(yù)期必然影響租房者的儲蓄行為，即購買住房為盡快實現(xiàn)穩(wěn)定生活狀態(tài)而進行大量的儲蓄。另外，中國傳統(tǒng)的家庭消費觀念提倡勤儉持家，量入為出，盡量不從外界借錢?！凹葻o內(nèi)債，又無外債”被推崇為優(yōu)良的家庭消費文化。在這種傳統(tǒng)消費觀念的作用下，居民總是會為預(yù)期支出的增加進行足夠的儲蓄。在房價持續(xù)上漲的壓力下，未來支出的不確定性加大，中國居民更偏好于節(jié)約不必要的現(xiàn)期消費進行儲蓄以應(yīng)對未來支出。根據(jù)生命周期理論，人在年老時其財富的邊際消費傾向越大。但是這與我國事實不符，我國傳統(tǒng)觀念認為子女在結(jié)婚以后才算獨立，因此我國居民不僅為自己的一生而儲蓄，還要考慮子女的將來就業(yè)及婚嫁。加之我國從上世紀80年代開始實行計劃生育政策，現(xiàn)在正處于第一代“獨生子女”的婚配年齡，住房價格上漲使父母擔心自己子女將來的居住及生活狀況，并且就業(yè)壓力的不斷加大，年輕一代的收入不確定性增加，父母年紀越大越勤儉節(jié)約，以為子女饋贈更多的財富而儲蓄。2.3購房需求的理論模型與居民儲蓄2.3.1住房的消費一投資需求模型與居民儲蓄行為居民購買住房目的可分為兩種，一是滿足消費需求，二是追求投資收益。在考慮房價波動對居民儲蓄的影響時應(yīng)該考慮人們出于不同目的購房需求對居民儲蓄的影響。Henderson和Ioannides(1983,1987)構(gòu)建了住房的消費一投資需求模型("Consumption-InvestmentDemand"Model)。在該模型中，他們認為住房是家庭財產(chǎn)組合的一部分，強調(diào)了家庭資產(chǎn)組合的選擇問題。家庭對住房有消費需求，消費需求是房價，收入和財富的函數(shù);家庭出于對投資組合均衡及投資規(guī)模的考慮對住房也有投資需求。該模型分析認為，如果投資需求大于消費需求，家庭將會購買住房成為住房擁有者;如果消費需求大于投資需求，家庭將會繼續(xù)租賃住房或者是通過其他途徑購買住房，例如選擇購買較小面積的房屋。根據(jù)住房的消費一投資模型，居民出于資產(chǎn)組合的多樣化或者是消費需求來購買房產(chǎn)。如果居民出于投資需求，那么作為家庭資產(chǎn)組成部分的房產(chǎn)與儲蓄之間就存在替代關(guān)系，其替代率取決于兩種資產(chǎn)的收益率，風(fēng)險以及流動性等。當房價持續(xù)上漲，預(yù)期收益率上升時，居民為獲得較高的資本收益率更傾向于減少儲蓄存款來增加持有房產(chǎn)的數(shù)量。但是出于資產(chǎn)多元化及風(fēng)險的考慮，投資者不會將全部儲蓄用來購買房產(chǎn)而是在自己的資產(chǎn)組合目標比例范圍內(nèi)來減少部分儲蓄。如果出于消費需求，根據(jù)住房的消費一投資需求模型，居民對住房的消費需求是房價，收入和財富的函數(shù)。住房價格的上漲會降低居民的購買力，從而降低居民的需求量;收入是當期消費和未來消費的保證而財富是收入長期積累的結(jié)果，收入和財富的增加都會促進居民的住房消費需求。住房消費需求的形式又可以分為自己購買住房消費和租賃消費兩種形式。居民采取不同的消費形式對居民儲蓄行為有不同影響。如果居民偏好于選擇擁有住房消費，則其就會在長時期內(nèi)積累財富，增加儲蓄來購買住房;如果居民偏好于租賃消費，則其儲蓄水平會保持平穩(wěn)狀態(tài)。由此可見，居民的住房消費習(xí)慣直接影響了居民儲蓄。房價上漲對居民儲蓄行為的影響還要考慮一國財富分配情況。住房的投資一消費模型暗示了預(yù)期房價的上漲會引起房產(chǎn)投資需求的上漲，而消費需求所受影響較小，使得住房擁有率上升，對儲蓄數(shù)量產(chǎn)生影響。投資需求主要受持有財富數(shù)量的影響，房價上漲引起富有的人投資需求上升使該人群的儲蓄數(shù)量減少，但是貧窮的人購房主要來自于消費需求其受房價影響較小，即使房價上漲，貧窮的人也會不斷為預(yù)期支出的增加而進行儲蓄，因此居民儲蓄總量的增加還是減少受富有和貧窮人的力量對比。如果一國的財富主要集中在少數(shù)人手里，消費需求引起儲蓄的增加將大于投資需求的引起儲蓄的減少，整個國家的居民儲蓄總量將會增加;如果一國富有的人較多，則投資需求為主，儲蓄總量將會減少;如果一國的財富分配比較均勻，投資需求和消費需求對儲蓄的影響相互抵消，儲蓄總量的變動不明顯。2.3.2住房的使用成本模型與居民的儲蓄行為Rosen(1979)，最早提出了住房使用成本模型("UserCost"Model)。該模型認為居民選擇購買住房還是租賃住房取決于購買住房與租賃住房之間的相對成本。相對成本被定義為擁有住房的使用成本與房屋價值之比和租金價格與房價之比之間的比較。其中住房的使用成本是所得稅稅率、房屋自然折舊率、居住時間、抵押貸款利率、財產(chǎn)稅率以及預(yù)期房產(chǎn)升值率的函數(shù)。但是在標準的使用成本模型中不包括工作穩(wěn)定性、房價波動狀況、失業(yè)率和家庭財富變量，因此不能解釋這些變量與居民購房選擇行為之間的關(guān)系。HendershottandWon(1992)加入了風(fēng)險收益擴展了該模型，使該模型的預(yù)測結(jié)果與投資需求模型極為相似。房屋的使用成本模型中包含了抵押貸款利率，并認為較高的抵押貸款利率，將影響居民的購買能力，會降低住房擁有率。根據(jù)住房的使用成本模型，如果自有住房的使用成本低于租賃住房，居民就更傾向于購買住房。購買住房意味著一次性大額支出，必然會增加預(yù)計購房前期的儲蓄;相反如果自有住房的使用成本高于租賃住房，居民就會更傾向于租賃住房，其儲蓄行為不會受到影響，但是這還要考慮到一國居民的消費習(xí)慣及偏好。另外，根據(jù)擴展的使用成本模型，抵押貸款利率變動將影響購房者的支付能力并增加購房者的風(fēng)險。對支付能力和風(fēng)險預(yù)期的影響將影響購房者的購買意愿從而影響其儲蓄行為。具體來說，當?shù)盅嘿J款利率提高時，即使房價保持不變，通過貸款方式購買同樣住房將支付更多的利息，購買成本增加使居民的購房意愿下降。第三章房價波動對不同主體儲蓄行為的影響3.1居民儲蓄一購房行為分析由于住房的特殊雙重屬性，使居民購買住房的動機存在多樣性。我們從住房的消費品和投資品屬性出發(fā)，將居民購買住房的動機總結(jié)為以下幾點:首先，滿足消費需求。住房是居民一生中重要的耐用消費品，為居民提供必不可少的生活空間和場所。居民對住房的消費需求會隨著收入水平的改變而改變。從1978年改革開放以來，我國居民可支配收入不斷提高，人們生活日新月異，目前我國居民的生活水平已經(jīng)開始由溫飽型向小康型過渡。居民在滿足吃穿等基本的生活需要以后，改善居住條件的愿望十分強烈，購買住房滿足基本的消費需求成為居民一生中的重要大事。其次，追求穩(wěn)定的生活狀態(tài)。我國居民喜歡穩(wěn)定的生活狀態(tài)，在租賃市場還不發(fā)達的環(huán)境下，居民更偏好于購買住房。在我國，租賃房屋內(nèi)的配套設(shè)施很不完善，一般都是租賃者自身的配備，租賃者的搬遷成本很高，使其產(chǎn)生強烈的不穩(wěn)定感。而在美國等發(fā)達國家，用來租賃的住房設(shè)施齊全，租賃者只需攜帶自己的日常必備品即可。因此，在美國許多年輕人偏好于租賃，而在我國，即使是剛剛工作和結(jié)婚的年輕人也更傾向于購買住房。第三，追求效用最大化和投資收益。根據(jù)住房使用成本模型，居民購買住房的決定要受購買住房的使用成本和租賃成本的影響。一般來說租賃成本相對于房價的上漲存在滯后，租賃成本小于購買住房的使用成本，但是當房價持續(xù)上漲時，購買住房不僅可以滿足其居住需求又可以作為投資品獲取收益的特性使居民更偏好于購買住房。另外，購買住房給居民帶來的滿足感和穩(wěn)定感是租賃無法比的。根據(jù)莫迪利安尼的生命周期假說:人們總是在自己一生收入水平內(nèi)實現(xiàn)一生效用最大化，在生命的各期理性的決定消費與儲蓄的數(shù)量。住房作為一種消費品，其消費數(shù)量與質(zhì)量同樣能夠給居民帶來效用。Rosen(1985)認為影響居民購買住房的因素有三個:永久性收入(包括工資收入和非人力資本收入)，自有住房與租房之間的成本比較和家庭的生命周期特征。之所以是永久性收入而不是現(xiàn)期收入，是因為購房的選擇和消費影響是長期的。Jones(1989)，’認為流動性約束也是決定購房選擇行為的重要因素。首先居民在年輕時尤其是工作的初期收入較低且沒有儲蓄會受到流動性的約束，當然居民可以選擇借貸消費，但是即使是在信貸比較發(fā)達的國家，由于存在信息不對稱及道德風(fēng)險，購房也需要支付一定比例的首付款，另外還有一定稅金和費用，居民為購買住房就必須為支付首付款及相關(guān)費用而進行儲蓄，因此，居民選擇何時購買住房直接會影響居民的儲蓄行為。LouiseSheiner(1995)構(gòu)建了居民一生購房選擇模型。3.2房價波動與不同微觀主體的儲蓄行為微觀主體分類方法有很多，年齡、收入水平和是否擁有住房所有權(quán)都可以作為劃分微觀主體的標準，根據(jù)上文我們對居民一生的儲蓄一購房選擇的行為分析，我們按照是否具有住房所有權(quán)進行分類。將宏觀總體分為自有住房者(已經(jīng)獲得住房所有權(quán)的居民)、租賃者(沒有獲得住房所有權(quán)租賃具有住房所有權(quán)者住房的居民)和住房所有權(quán)過渡者(己經(jīng)支付了首付款但是還沒有獲得住房所有權(quán)者)三類微觀主體。3.3房價波動對居民儲蓄總量的影響房價波動對不同的微觀主體影響因素不同，但各因素對儲蓄影響的傳導(dǎo)渠道均表現(xiàn)為住房價格波動一住房需求一居民儲蓄行為。居民對住房的需求包括投資需求和消費需求，無論是投資需求還是消費需求均表現(xiàn)為兩個方面。對于住房的投資需求一是表現(xiàn)為居民進行住房投資的愿望這屬于潛在投資需求，二是表現(xiàn)為居民實現(xiàn)住房投資的能力，兩者的綜合形成居民的有效投資需求;對于住房的消費需求一是表現(xiàn)為居民獲得住房和提高居住水平的愿望這屬于潛在消費需求，二是居民實現(xiàn)購房愿望的能力，兩者的綜合形成居民的有效消費需求。顯然，居民的有效投資需求和有效消費需求會使居民儲蓄財富向住房財富的轉(zhuǎn)移，居民會減少儲蓄的持有量增加住房資產(chǎn)的持有量;而居民的潛在投資需求和潛在消費需求會使居民增加儲蓄的持有量，為實現(xiàn)其愿望做準備。因此，房價波動對居民儲蓄的影響，取決于房價波動對住房潛在需求和有效需求影響的力量對比。當居民的潛在需求的力量大于有效需求時，儲蓄總量會增加;反之，居民儲蓄總量會減少;而兩者的力量相當時，居民儲蓄總量保持不變。由于微觀主體儲蓄行為決定宏觀儲蓄總量，房價波動對不同的微觀主體消費需求和投資需求影響程度不同因而對居民儲蓄總量的影響具有不確定性。各國的研究成果也證明了這一點，例如DietzandHaurin(2003)，運用總量數(shù)據(jù)研究房價與儲蓄的關(guān)系時證明了房價與居民儲蓄行為之間有較強聯(lián)系，但是計量研究結(jié)果并沒有表明兩者之ICJ有明確的正或負的關(guān)系。Lin,Wu,andChen(1999)，運用時間按序列數(shù)據(jù)研究了臺灣的房價上漲對儲蓄的影響，結(jié)果表明，在臺灣，房價的大幅上漲對居民儲蓄由明顯的負影響。由于影響儲蓄總量的因素復(fù)雜，各國研究結(jié)果也不盡相同，我們將在第四章通過實證模型來檢驗，在我國的特殊國情下，現(xiàn)階段房價波動通過住房需求渠道對我國居民儲蓄總量的影響，以及在考慮股票市場和收入的情況下，房價持續(xù)上漲對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄的影響。第四章房價波動影響居民儲蓄的實證分析4.1我國房價波動與居民儲蓄的數(shù)據(jù)分析儲蓄是收入的函數(shù)，一般來講儲蓄水平是由收入水平來決定的。因此，居民收入是儲蓄的重要決定因素，同時也是居民資產(chǎn)形成的基礎(chǔ)。我們在分析房價波動對儲蓄的影響時，不能忽略收入變動對儲蓄的影響，因此本部分我們分析時加入城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)。我國從1998年實行貨幣化分房，各類房價指數(shù)從1998年開始公布，因此我們選取各變量1998-2006年的年度數(shù)據(jù)。為了便于比較分析，我們將城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額與住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)及相應(yīng)的增長率整理如表4.1所示。表4.1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，儲蓄存款與住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住宅銷售價格指數(shù)來自中國統(tǒng)計年鑒;城鎮(zhèn)居民儲蓄存款來自中國人民銀行網(wǎng)站。自改革開放以來我國城鎮(zhèn)居民的收入水平有了顯著提高。收入是儲蓄的主要決定因素，收入的提高必定會引起儲蓄的提高，從表4.1可以看出隨著人均可支配收入的增長居民儲蓄總量也有所增加，但是城鎮(zhèn)居民儲蓄存款的增長率明顯高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長率，尤其是2001年，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款的增長率比可支配收入增長率高出接近10%，且儲蓄存款增長率的變動更加劇烈。由此可以看出僅從收入角度已經(jīng)不能完全合理解釋我國的居民儲蓄總量的增加，必須考慮其他重要因素的影響，因此我們加入住宅銷售價格指數(shù)進行分析，以期對城鎮(zhèn)居民儲蓄存款波動給出較為合理的解釋。圖4.1描繪了我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變動率，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款變動率與住宅銷售價格指數(shù)變動率。圖4.1城鎮(zhèn)居民可支配收入、儲蓄存款與住宅銷售價格指數(shù)變動率比較從圖4.1可以看出，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率比較穩(wěn)定，除1998年為5.1%，其余年份均保持10%左右的增長;儲蓄存款增長率變動比較劇烈，增長率最低時只有8.7%，與當年可支配收入增長率基本持平，而最高時達到19.5%，明顯高于可支配收入的增長率;住宅銷售價格指數(shù)增長率基本上持穩(wěn)步上升態(tài)勢，僅在2005,2006年略有下降，這與我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和股票市場的復(fù)蘇密不可分。根據(jù)城鎮(zhèn)居民可支配收入、儲蓄存款和住房銷售價格增長率的變化我們可以分為三個階段:首先是2000年以前，即我國在徹底取消福利分房實行住房貨幣化改革后的兩年內(nèi)，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民儲蓄增長率卻有所下降，這主要因為實行住房商品化以后，人們長期被壓抑的購房愿望得以實現(xiàn)，人們更多的動用儲蓄來滿足或改善住房需求，儲蓄增長率下降，此時住宅價格銷售指數(shù)變動較小，主要是國家為了盡快完成產(chǎn)權(quán)清晰采取了讓利措施，以較低的價格將部分公房出售給個人;第二階段為2001-2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率穩(wěn)定，而住宅銷售價格指數(shù)不斷提高，同時城鎮(zhèn)居民儲蓄增長率居高。一方面，居民購房熱情促使了房價的上漲，而房價持續(xù)上漲時沒有住房的居民擔心購買住房的能力，出于不確定性與謹慎動機而不得不進行更多的儲蓄，以預(yù)防將來支出的不確定性，另一方面，這與這一時期我國的股票市場有重要關(guān)系。我國股票市場從2001年開始不景氣，居民從股票市場獲取收益的風(fēng)險上升，股票市場收益率下降，投資意愿下降，使居民將大量剩余資金從股票市場撤出以風(fēng)險較低的銀行存款形式持有并尋找新的投資渠道，而這一時期，我國房地產(chǎn)市場逐步繁榮，加之人們認為上地的供給是有限的，房地產(chǎn)的價格波動遠沒有股票市場頻繁，致使大量資金流入房地產(chǎn)市場，進一步促進了房價的上漲。第三階段為2005年以后，我國城鎮(zhèn)居民儲蓄增長率與住宅銷售價格指數(shù)均略有下降。這與近兩年來我國一系列的關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施有關(guān)。例如，2005年3月我國提高了住房貸款首付款比率，來抑制對房地產(chǎn)的投機行為，使房價上漲速度有所下降;2006年下半年開始我國股票市場的復(fù)蘇使大量儲蓄存款流入股市，居民儲蓄存款增長率下降。4.2房價波動與居民儲蓄的關(guān)系模型房價波動與居民儲蓄的關(guān)系模型以居民儲蓄量為研究對象，從影響居民儲蓄的因素出發(fā)，引入住房價格因素，建立多元線性模型，解釋房價波動對居民儲蓄的影響。4.2.1居民儲蓄的影響因素分析(1)收入(income)宏觀經(jīng)濟學(xué)中定義儲蓄是收入中未被消費的部分。因此收入是儲蓄的前提，儲蓄是居民在滿足消費基礎(chǔ)上的行為。一般來說，收入與儲蓄成正相關(guān)關(guān)系，收入水平越高，儲蓄越多，收入水平越低，儲蓄越少。由于影響人們儲蓄行為的主要是可支配收入，因此我們本文中選取城鎮(zhèn)居民可支配收入為變量。(2)利率(interestrate)利率變動對儲蓄的影響取決于利率變動對儲蓄的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。當利率提高時，人們現(xiàn)期消費的成本上升，增加將來消費比較有利，鼓勵居民增加儲蓄，即利率對儲蓄產(chǎn)生的替代效應(yīng);另一方面，利率提高可以增加將來的利息收入，居民認為自己比較富有以致增加現(xiàn)期消費減少儲蓄，即利率對儲蓄產(chǎn)生的收入效應(yīng)。利率如何來影響居民的儲蓄，要根據(jù)替代效應(yīng)和收入效應(yīng)之和來確定。利率選取銀行存款一年期利率。(3)未來支出的不確定性(uncertaintyexpenditure)凱恩斯在《通論》中分析儲蓄動機時就提出儲蓄是為未來的支出做好準備。近年興起的預(yù)防性儲蓄理論同樣認為未來支出的不確定性會加強居民的儲蓄行為。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，隨著改革的不斷深入，不確定性不斷增強。據(jù)調(diào)查顯示，我國城鎮(zhèn)居民儲蓄的根本出發(fā)點是為了支付將來的養(yǎng)老費用，子女教育費用和購買住房等。出于研究目的和不確定性可量化程度的考慮，本文中我們選取房價作為未來支出不確定性的代表變量。(4)其他資產(chǎn)的價格(othercapitals'price）我國居民持有的金融資產(chǎn)包括現(xiàn)金、儲蓄存款、有價證券(主要是股票與證券)以及由保險公司和養(yǎng)老基金等機構(gòu)間接持有的金融資產(chǎn)等。在這其中主要以儲蓄存款為主，其次是股票。隨著我國近兩年股票市場的繁榮，加之股票市場的流動性較強且其進入成本較低，其對居民儲蓄行為的影響不容忽視。因此我們選取股票價格指數(shù)作為其他資產(chǎn)價格的代表變量。4.2.2模型構(gòu)建通過以上城鎮(zhèn)居民儲蓄的影響因素分析，我們可以將城鎮(zhèn)居民總儲蓄寫成收入，利率，房價和股票價格的函數(shù)，如下所示:（4-1）其中，TS表示城鎮(zhèn)居民總儲蓄額，Y表示城鎮(zhèn)居民可支配收入，R表示利率，HP表示商品房價格指數(shù)，SP表示股票價格指數(shù)。假設(shè)總儲蓄同城鎮(zhèn)居民總儲蓄額，城鎮(zhèn)居民可支配收入，利率，房價和股票價格之間存在線性關(guān)系，則該方程可以寫為:（4-2）方程(4.2)下方符號表示了各變量與儲蓄之間的關(guān)系，即可支配收入(Yt)與居民儲蓄(St)之間存在正相關(guān)關(guān)系，而利率(rt)，房價(PHt)與股票價格(SPt)對居民儲蓄的影響不確定。4.3總量數(shù)據(jù)的實證研究一基于VAR模型4.3.1數(shù)據(jù)的來源，樣本選取及數(shù)據(jù)處理結(jié)合前面的因素分析，本部分選取我國城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款余額(St)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Yt)、商品房銷售價格(PHt)、股票價格指數(shù)(spt)和利率(rt)為變量以VAR模型為基礎(chǔ)進行實證分析。這里需要說明的是，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款余額由城鎮(zhèn)居民儲蓄余額除以城鎮(zhèn)人口得到，商品房銷售價格由商品房銷售額除以商品房銷售面積獲得。城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額和利率(rt)數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Yt)、商品房銷售額及銷售面積來源于國研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款余額(St)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Yt)、商品房銷售價格(PHt)、股票價格指數(shù)(spt)和利率(rt)所有數(shù)據(jù)均為2000年1季度一2007年1季度數(shù)據(jù)。由于各變量數(shù)據(jù)均為季度數(shù)據(jù)為剔除季節(jié)因素的影響,我們運用季節(jié)調(diào)整方法對時間序列利率除外進行了季節(jié)調(diào)整。并且由于樣本數(shù)據(jù)經(jīng)對數(shù)化處理之后,數(shù)據(jù)會具有一些良好的特性,同時可以消除異方差且不會影響變量之間的協(xié)整關(guān)系,因此我們對季節(jié)調(diào)整后的變量序列在進行平穩(wěn)性檢驗之前均進行了對數(shù)化處理,對數(shù)化后的變量分別為LSt,LYt,LPHt，和LSPt。4.3.2VAR模型的建立向量自回歸(vectorautoregression}VAR)是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計性質(zhì)建立模型，VAR模型把系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型。1980年西姆斯(C.A.Sims)將VAR模型引入到經(jīng)濟學(xué)中，常用于預(yù)測相互聯(lián)系的時間序列系統(tǒng)及分析隨機擾動對變量系統(tǒng)的動態(tài)沖擊，從而解釋各種沖擊對變量形成的影響。VAR(p)模型的基本形式如下:（4.3）其中，yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生變量向量，矩陣A1，…AP，和矩陣B是要被估計的系數(shù)矩陣，P是滯后階數(shù)，t是隨機擾動項。根據(jù)我們上面分析，建立如下VAR模型:（4.4）根據(jù)AIC準則確定滯后階數(shù)為2階，模型估計結(jié)果為:(4.5)4.3.3單位根檢驗根據(jù)協(xié)整的定義，如果城鎮(zhèn)居民人均儲蓄、人均可支配收入、商品房銷售價格、股票價格指數(shù)、利率之間存在協(xié)整關(guān)系，那么所有變量必須是同階單整的。因此在進行協(xié)整分析之前，首先要考察每個變量的單整階數(shù)。判斷變量單整階數(shù)要借助于單位根檢驗，單位根檢驗一般有ADF檢驗、DF檢驗與PP檢驗，我們使用ADF檢驗，LStLYtLPHtLSP和rt單位根檢驗結(jié)果如表4.2所示。從表4.2可以看出，所有時間序列水平值均為非平穩(wěn)序列，一階差分后平穩(wěn)，因此他們都是I(1)序列，由于所有變量時間序列單整階數(shù)相同，所以多個變量之間可能存在長期協(xié)整關(guān)系，需進行進一步協(xié)整關(guān)系檢驗。表4.2時間序列LStLYtLPHtLSP和rt單位根檢驗結(jié)果如表4.3.4時間序列間協(xié)整關(guān)系的檢驗在進行序列檢協(xié)整關(guān)系檢驗時，通常有兩種方法:基于回歸殘差單位根檢驗的Engle-Granger兩步法和基于回歸系數(shù)的Johansen檢驗法。Engle-Granger兩步法使用方便，但他要求回歸方程是單線性回歸模型且只適用于單一協(xié)整關(guān)系的估計和檢驗。而Johansen協(xié)整檢驗要求的條件則很寬松，它可以檢驗多個變量的協(xié)整關(guān)系，且不要求變量之間的因果關(guān)系十分明確。本部分采用Johansen協(xié)整檢驗方法來檢驗變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系。表4.3時間序列協(xié)整檢驗結(jié)果表4.3給出了基于VAR模型的多個變量Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果。從表4.3可以看出時間序列之間存在一個協(xié)整關(guān)系。4.3.5向量誤差修正模型(VEC)只要變量之間存在協(xié)整關(guān)系，就可以由自回歸分布滯后模型導(dǎo)出誤差修正模型。為了進一步研究商品房銷售價格，股票價格指數(shù)，收入和利率的當期變化對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄當期變化的影響，我們構(gòu)造了VEC模型如下:（4.6）4.3.6脈沖響應(yīng)函數(shù)(IRF)脈沖響應(yīng)函數(shù)(impulseresponsefunction，IRF)用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內(nèi)生變量當前和未來取值的影響。以下給出VEC模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。圖4.2城鎮(zhèn)人均儲蓄對自身沖擊的響應(yīng)函數(shù)圖4.3城鎮(zhèn)人均儲蓄對房價沖擊的響應(yīng)函數(shù)圖4.4城鎮(zhèn)人均儲蓄對股票價格指數(shù)沖擊的響應(yīng)函數(shù)從圖4.2可以看出城鎮(zhèn)居民人均儲蓄對其自身的一個標準差信息的反應(yīng)較強，并且效應(yīng)的持續(xù)時間較長，這說明我國城鎮(zhèn)居民具有較高的儲蓄意愿，儲蓄傾向較高;從圖4.3可以看出商品房銷售價格對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄的沖擊開始為負效應(yīng)，但持續(xù)時間不長，在第二期以后轉(zhuǎn)為正效應(yīng)并在第三期以后保持在一個相對平穩(wěn)的水平且持續(xù)時間相對較長，這表明商品房銷售價格會對居民儲蓄產(chǎn)生長期影響;從圖4.4可以看出股票價格指數(shù)對城鎮(zhèn)居民人均儲蓄的沖擊效應(yīng)為負，并在第三期達到最大，以后逐漸趨弱。第五章房價波動與居民儲蓄的發(fā)展對策5.1正確引導(dǎo)居民的住房需求根據(jù)住房的消費一投資需求理論，結(jié)合我國收入分配的現(xiàn)狀，我們認為我國的房價持續(xù)上漲與我國住房消費需求的旺盛聯(lián)系緊密。如果說是投資需求使住房價格持續(xù)上漲，那么消費需求在一定程度上支撐了房價的高位運行。要想從根本上解決房價的上漲穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就必須從住房的消費需求和投資需求兩方面入手，正確引導(dǎo)居民的住房消費一儲蓄行為。主要措施包括:第一，改變我國城鎮(zhèn)居民的傳統(tǒng)住房觀念。在我們國家，大多數(shù)居民認為“居者有其屋”就是應(yīng)當每個人都有屬于自己的住房，從而進一步把住房需求轉(zhuǎn)化為購房需求。而受這種傳統(tǒng)的消費觀念影響，房價的持續(xù)上漲和購房需求的旺盛共同影響了居民的儲蓄行為。但是即使是在許多發(fā)達國家，也只有少數(shù)居民能夠購買的起新建商品房，大多數(shù)居民通過購買二手房或租賃方式解決住房問題。因此，要穩(wěn)定房價必須改變我國居民“人人要買房”的觀念。第二，改變我國居民傳統(tǒng)的消費觀念。雖然在國家的大力支持下我國的消費信貸發(fā)展迅速，居民的消費一儲蓄行為在一定程度上體現(xiàn)了跨期消費，但是，居民對消費信貸的認同還十分有限，預(yù)防性儲蓄行為還十分明顯。根據(jù)中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心對北京和上海兩地城市居民的抽樣調(diào)查顯示，對消費信貸感興趣的居民僅占31%;而不愿意接受或有擔憂的居民所占比重高達69%。要改變這種傳統(tǒng)的消費觀念并非易事，因此，從這一角度講，利用繁榮的房地產(chǎn)來促進消費需要使居民從心理上真正認同借貸消費，有助于降低居民的儲蓄意愿。第三，提高居民收入水平，縮小居民收入差距。在大多數(shù)發(fā)達國家房價的持續(xù)上漲時期，居民儲蓄率一般呈下降趨勢，而在我國房價上漲卻引起居民儲蓄的增加，同時消費率持續(xù)下降。根據(jù)住房的消費一投資需求模型，這是因為住房的消費需求大于投資需求所致。而收入分配的不均是引起住房消費需求大于投資需求的主要原因。因此，縮小居民的收入差距，提高居民的收入水平，在提高居民總體生活水平的基礎(chǔ)上，縮短居民購房儲蓄時間，降低居民總儲蓄水平。第四，通過住房信貸政策及稅收政策，抑制投資需求。由于住房消費需求較投資需求缺乏彈性，政府可以通過提高利率來抑制居民的投資需求，但同時需通過其他途徑降低其對居民消費需求的影響，主要是對中低收入者的影響。比如政府制定相應(yīng)政策對首次購房者根據(jù)收入狀況進行一定的稅費減免;提高自有住房者再次購房首付款比率等。另外，有效的稅收政策例如征收物業(yè)稅，其將納稅人定位于擁有住房的居民，增加投資者持有房產(chǎn)的成本，從而會有效的減少投資需求。5.2改善我國住房的供給結(jié)構(gòu)在我國房地產(chǎn)市場逐步市場化的背景下，我國房價的持續(xù)上漲主要因為住房需求的旺盛，住房需求的旺盛與我國大量中低收入者進入商品房市場有關(guān)，而大量中低收入者涌入商品房市場又與我國的住房供給狀況聯(lián)系緊密。因此，通過改變我國住房市場的供給結(jié)構(gòu)，滿足不同收入群體的住房需求并使中低收入者不再涌入商品房市場有助于改善房價持續(xù)上漲的趨勢。主要可以通過以下途徑:第一，提供大量的廉租房同時重在落實，切實滿足城市中最貧困人口的住房需求。城市中的低保群體及生活水平在低保線附近的群體根本無力購房，其需求應(yīng)通過政府提供廉租房來滿足。目前在建設(shè)部的明令下，全國各地的廉租房建設(shè)逐步加快，廉租房建成誰來受益，這就涉及到廉租房的分配的后期管理問題，也是我國廉租房制度是否到位的關(guān)鍵。各地應(yīng)該對分配問題進行有效的管理使我國廉租房制度落到實處。另外，政府應(yīng)拓寬提供廉租房的途徑，除通過購置，新建住房和騰空原有公房外，可以考慮在住房二級市場上買入二手房或空置房。第二，建設(shè)經(jīng)濟適用房，滿足中低收入者的住房需求。我國目前經(jīng)濟適用房建設(shè)的投入不足，比重過低，使大量中低收入者涌入商品房市場。尤其在我國中低收入者數(shù)量較多的情況下，政府應(yīng)該通過房地產(chǎn)市場的調(diào)控，擴大經(jīng)濟適用房的供給。具體可以通過:城市建設(shè)用地劃撥時規(guī)定用于經(jīng)濟適用房的比例;房地產(chǎn)商進行商品房開發(fā)時規(guī)定一定比例的經(jīng)濟適用房;通過財政政策，比如稅收減免轉(zhuǎn)移支付等措施，鼓勵房地產(chǎn)商建設(shè)經(jīng)濟適用房。第三，規(guī)范住房租賃市場，活躍住房二級市場。發(fā)達的租賃市場可以促進人口的流動，為城市的暫住人口提供居住場所，在促進城市化進程發(fā)展的同時能夠穩(wěn)定房價。而住房二級市場可以分層次的改善居民的住房條件，使部分中低收入者退出一級市場，增加住房的有效需求。5.3深化我國住房金融的發(fā)展從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，發(fā)達的住房金融在穩(wěn)定房價，降低居民流動性約束和儲蓄意愿方面起到舉足輕重的作用，但是美國次貸危機的爆發(fā)也為我國住房金融市場的發(fā)展提出了警示。隨著我國住房制度改革的不斷深入，一方面應(yīng)該大力發(fā)展政策性住房金融，發(fā)揮政策性住房金融對降低居民儲蓄增加消費的促進作用;另一方面，還要考慮住房金融市場發(fā)展對整個金融市場和宏觀經(jīng)濟的影響。我國住房金融的發(fā)展和住房信貸政策的實施應(yīng)該著眼于以下幾個方面:第一，深化住房公積金制度，擴大住房公積金的覆蓋群體。我國目前實行的主要住房金融政策主要是住房公積金，該政策意在促進中低收入者互助購房。但是，從目前實施情況來看，該項政策的受益者主要為有能力購房的人，而無能力買房的低收入者根本不能享受到該項政策。另外，我國公積金還存在繳存率不足等問題。因此，我國還要不斷完善公積金制度，充分考慮低收入群體的需要。第二，實施緊縮性的信貸政策。無論是美國的次貸危機還是日本的房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，均與低貸款利率、寬松的信貸政策有關(guān)。在房價上漲的時期，人們往往被繼續(xù)上漲的預(yù)期沖昏了頭腦，忽視了潛在的風(fēng)險，最終形成泡沫誘使危機的爆發(fā)。目前，我國的房地產(chǎn)市場過度繁榮，大量的資金流入房地產(chǎn)市場，寬松的信貸政策將會進一步助長房價的上漲，催生泡沫的形成。第三，豐富貸款的種類。發(fā)達國家在對待不同購房者有不同的貸款品種相匹配，在一定程度上可以區(qū)分居民購房的投資需求和消費需求，有助于抑制居民投資需求滿足消費需求。而我國目前貸款種類比較單一，不能區(qū)別對待居民購房的投資需求與消費需求。因此，豐富貸款種類，使貸款種類細化，對不同的購房者實行不同的貸款。目前我國雖已規(guī)定對于購買第二套住房等具有明顯投資行為的購買提高其首付款比例及貸款利率，但是在對第二套住房的界定上尚無定論，也造成了政策實施的困難因此，在豐富貸款種類的同時還要對相關(guān)主體進行嚴格的界定，另外，對于購買第一套住房及工作穩(wěn)定的年輕者應(yīng)該實行較低的貸款利率等。5.4完善我國的住房保障法規(guī)我國在1998年實行貨幣化分房之初，對居民解決住房的規(guī)劃為“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房?！钡菑哪壳熬唧w實施情況來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)商片面追求利潤，將資金大量的投入高檔住宅的建設(shè)，每年的經(jīng)濟適用房開發(fā)嚴重不足，造成住房供給結(jié)構(gòu)失調(diào)。大量的中低收入者涌入商品房市場，造成了房價持續(xù)上漲和儲蓄率高位運行的局面。之所以出現(xiàn)這種情況，是因為我國缺乏與住宅相關(guān)的法律約束。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，政策的實施要有法律保障，而我國由于沒有法律規(guī)定與約束，地方政府便盡可能將有限的土地資源用于商業(yè)開發(fā)，而忽視公共住房建設(shè)。所以，現(xiàn)在的當務(wù)之急是制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)。只有住房保障法規(guī)的建立，才能給經(jīng)濟適用房建設(shè)政策、廉租房供應(yīng)政策及租金貨幣化補貼政策等提供重要的法律支持，從而保證我國住房保