2013/06研究管理中心出品Unionproperty.ALLrightsreserved2013年惠州江北片區(qū)研究9/2013Unionproperty.ALLrightsreserved思想踐行未來一、本報告數據來源于政府相關部門公布的數據，合縱聯行研究管理中心在引用數據時會標明數據的具體出處，并據此做出統(tǒng)計和分析，分析結果僅供參考。二、本報告分析結果、信息或所表達的意見，不構成任何投資買賣建議。三、本報告版權歸惠州市合縱聯行房地產顧問有限公司所有，未經本公司書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、發(fā)表和引用。四、有關本報告的問題和建議，或有關問題的討論和疑問，請咨詢合縱聯行研究管理中心，電話：QQ：115967186五、本報告房源數據統(tǒng)計范圍：惠城區(qū)（2009年-2013年）六、本報告數據統(tǒng)計截止時間：2013年9月22日七、由于網上簽約的信息在錄入時會產生一定的滯后性，可能造成與各盤實際成交的數據會略有出入。☆版權聲明☆

2典型項目分析江北房地產市場研究江北片區(qū)概述區(qū)域概況區(qū)域定位區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析contents目錄區(qū)域房地產發(fā)展情況區(qū)域土地供應及成交情況區(qū)域房地產市場詳細分析區(qū)域客戶分析區(qū)域產品對比分析區(qū)域項目概覽鼎峰國匯山德威摩卡小鎮(zhèn)四海達21克拉宏益公館佳兆業(yè)中心合生帝景灣華輝銘鑄華貿中心偉豪領御唐寧公館萬科城華府雅居樂白鷺湖區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色《惠州市“十二五”城市建設規(guī)劃》(2011~2015)惠州建設規(guī)劃打造“一心、三軸、五大新城”，江北片區(qū)是惠城區(qū)重點建設區(qū)域該規(guī)劃范圍為惠城組團，包括橋東、橋西、龍豐、江南、江北、河南岸、小金口、水口街道辦，汝湖、馬安、三棟鎮(zhèn)，總規(guī)劃面積約558.4平方公里。惠城努力打造“一心、三軸、五大新城”：“一心”：都市核心區(qū)，包括江北行政文化中心、西湖旅游服務中心、老城區(qū)商業(yè)中心?！叭S”：現代城市軸、歷史文化軸、山水生態(tài)軸?！拔宕笮鲁恰保何沂薪谝攸c建設的包括“五大新城”，即江北新城、東部新城、南部新城、惠博新城、中職新城；江北新城東部新城南部新城惠博新城中職新城惠城區(qū)未來重點打造的“五大新城”.江北片區(qū)(江北新城）處于惠城規(guī)劃被部延長線上，是惠州市重點規(guī)劃建設的核心CBD區(qū)域。南拓北進東延伸西延伸區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域交通三環(huán)路：南接惠深高速、北至惠博沿江路，象個馬蹄形匝在惠州市區(qū)東部，將惠深高速、惠淡大道、惠澳大道、惠河高速、廣惠高速等串了起來.惠州大道：全長72公里，貫穿整個江北片區(qū)，西延經過小金口至博羅龍溪鎮(zhèn)，東伸經過長湖苑至惠東坑口橋?；莶┐蟮溃浩瘘c為江北三新北路,終點為博羅縣惠州大道，把江北與博羅東部連成一片，實現惠博15分鐘生活圈。金龍大道：是惠州南北方向交通主干線，是惠州市區(qū)通往博羅、龍門的重要通道。東江大橋：連接江北與東平、的交通要道。惠州大橋：將惠州江南與江北緊緊相連。合生大橋：貫通市區(qū)西部快速通道，有效緩解過江車流。自然景觀三面環(huán)江自然景觀該片區(qū)的水資源十分豐富，東南西三面被東江環(huán)繞，江水或急或緩，景色迷人，給這片土地帶來無限風情；娛樂休閑五大片區(qū)級公園望江公園、鵝潭公園、新湖公園、北湖公園、市民樂園…….15萬平米江北體育中心區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析產業(yè)發(fā)展江北片區(qū)進駐了數千家專業(yè)廠商、上萬家附屬服務和業(yè)務往來機構.云山工業(yè)區(qū)三新工業(yè)區(qū)TCL工業(yè)園德威集團中國移動惠州分公司金澤國際物流園……..商業(yè)形態(tài)目前片區(qū)目前商業(yè)氛圍濃厚，中高端配套齊全.佳兆業(yè)中心華貿天地意生廣場義烏小商品城凱賓斯基酒店萬麗酒店.......人文資源江北片區(qū)文化藝術氛圍濃厚，將打造成會展、文化中心.惠州市第一小學富民小學水北小學三新小學黃岡中學田家炳中學文化藝術中心博物館、科技館區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域定位：江北片區(qū)結合城市軌道建設，設置市級的商務、辦公、文化體育、休閑娛樂、居住服務等服務設施，打造惠州市的新核心。《惠州市“十二五”城市建設規(guī)劃》城市設計指引：惠州市區(qū)整體風貌結構為“一軸、一帶、五大風貌區(qū)”：一軸為都市風貌軸；一帶為東江風情帶；五大風貌區(qū)分別是北部嶺南現代都市風貌區(qū)、中部客家文化休閑風貌區(qū)、南部濱海石化度假風貌區(qū)、西部電子產業(yè)園區(qū)風貌區(qū)和東部現代產業(yè)新城風貌區(qū)。江北新城：將打造以市民廣場為中心，以大型商業(yè)、公共建筑為特色景觀的現代都市公共中心，鼓勵人工環(huán)境的創(chuàng)新和標志性建筑物的建設。江北片區(qū)規(guī)劃.中心區(qū)江北CBD核心東區(qū)商貿服務業(yè)居住、旅游業(yè)電子信息產業(yè)西區(qū)倉儲、物流為主居住和商業(yè)為輔江北片區(qū)功能定位1區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析東區(qū)西區(qū)中心區(qū)區(qū)域定位：江北中心區(qū)將提供一個功能分區(qū)明確、空間布局合理、服務設施完善、交通信息通達、生態(tài)環(huán)境平衡、空間景觀獨特的中心區(qū)。《惠州市江北中心區(qū)詳細規(guī)劃》江北中心區(qū)的規(guī)劃目標是：提供一個功能分區(qū)明確、空間布局合理、服務設施完善、交通信息通達、生態(tài)環(huán)境平衡、空間景觀獨特的中心區(qū)。“中心區(qū)”作為城市的公共活動中心，其建筑物、綠化、雕塑及廣場的布置要與自然和人文環(huán)境的特色協調，融為一體，展現出城市功能、技術、和藝術的三位一體的完美效果，以滿足居民的精神生活與物質生活的需要。江北中心區(qū)規(guī)劃.江北中心區(qū)功能定位1“一軸”指以市行政中心所在地為起點，延伸至東江對岸的城市景觀軸線，軸線控制寬度為220米，其中在10號區(qū)內軸線控制寬度則為150米?！笆畢^(qū)”指市行政中心區(qū)、市民樂園區(qū)、文化區(qū)、體育運動區(qū)、科技展示區(qū)、8號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、10號區(qū)的商業(yè)服務區(qū)、16號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū)、18號區(qū)的商務辦公區(qū)以及9號區(qū)的居住區(qū)等10個不同的功能區(qū)。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域定位：江北東區(qū)將建設成以居住、商貿服務業(yè)、電子信息產業(yè)、旅游業(yè)為主導的綜合發(fā)展區(qū)?！痘葜菔薪睎|區(qū)分區(qū)規(guī)劃》分區(qū)設計：空間結構——“一軸、兩帶、三區(qū)”

。“一軸”：金石四路核心景觀軸；“兩帶”：惠州大道城市景觀帶和先科大道沿江生活景觀帶；“三區(qū)”：白鷺湖旅游度假功能區(qū)、中部工業(yè)發(fā)展功能區(qū)和南部綜合居住服務功能區(qū)。規(guī)劃形成4個相對集中的城市居住區(qū)：分別位于規(guī)劃區(qū)西北片、東北片、西南片以及東部沿江相對集中的居住地帶。規(guī)劃居住用地面積821.27公頃，占規(guī)劃區(qū)城市建設用地的30.94%，人均35.71平方米。江北東區(qū)規(guī)劃.江北東區(qū)功能定位1“電子信息產業(yè)”小金口中心區(qū)以機械制造、精密電子加工業(yè)為主，扶持發(fā)展生物工程、信息技術等高科技產業(yè)?！吧藤Q服務業(yè)”指汝湖鎮(zhèn)區(qū)以機械制造、化工材料、電子加工業(yè)為主，引導發(fā)展旅游產品加工、食品加工產業(yè)。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析1“旅游業(yè)”白鷺湖旅游度假區(qū)區(qū)域定位：江北西區(qū)將建設成以倉儲、物流為主，居住和商業(yè)為輔的的綜合性片區(qū)?！痘葜菔薪蔽鲄^(qū)分區(qū)規(guī)劃》分區(qū)設計：片區(qū)的商業(yè)區(qū)為分區(qū)城市結構的核心，以主要道路為基本骨架，形成“一條景觀帶、兩個中心、三個功能片區(qū)”的總體結構。一條景觀帶：貫穿東江的一條景觀風光帶，兩個中心：位于嶺背塘的片區(qū)級商業(yè)中心和火車北站西側的倉儲、物流中心，三個功能片區(qū)：按用地功能將江北西區(qū)劃分為火車站片區(qū)、嶺背塘片區(qū)和白沙堆片區(qū)。突出“以人為本”的規(guī)劃設計思想，完善各項公共設施和市政公用設施的配套，充分考慮人與環(huán)境的協調，建設綠色生態(tài)型的生活環(huán)境。江北西區(qū)功能定位1“倉儲、物流”江北鐵路以西、經三路以東建設江北倉儲、物流區(qū)。“商業(yè)”火車站地區(qū)結合汽車站、貨運中心，布置商業(yè)、金融、服務業(yè)、批發(fā)市場，形成火車站商業(yè)服務中心。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域人口：江北人口逐年穩(wěn)步增長，2011年在惠城人口占比達6%，隨著城市發(fā)展，未來將有更多的人落戶江北。江北轄區(qū)總面積15平方公里，2011年總戶籍人口4.8萬人，占惠城區(qū)人口比重6%；江北人口分布不均，主要集中在中心區(qū)與東區(qū)，其中東區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主，外來人口數量較多，如何有效解決日益增多的外來人口住房問題，是需要政府與房地產市場來共同完成。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域經濟：江北經濟快速提升，年均增長率為14.2%;2011年水口GDP占惠城區(qū)5%，隨著江北新城區(qū)的建設，未來發(fā)展空間巨大。

江北片區(qū)2007—2011年GDP情況.

江北片區(qū)2011年GDP占比情況.2011年江北片區(qū)第三產業(yè)產值達13億元，GDP占比為62.5%，說明江北片區(qū)服務業(yè)發(fā)達，城市化建設已達到一定水平。中心區(qū)為繁華商業(yè)商務地帶，東區(qū)以工業(yè)為主，西區(qū)為倉儲物流中心，片區(qū)整體經濟發(fā)展不平衡。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域產業(yè)特點：江北中心區(qū)將被打造成惠州的行政中心、商務中心、會展中心、科技中心和文化中心是江北CBD核心，區(qū)域行政商務特色明顯。江北中心區(qū)行政商務示意圖行政商務特色江北區(qū)內行政機構林立；碧水灣、帝景灣、富力麗港中心等大批高尚住宅相繼開發(fā)，構成了惠州大型豪宅區(qū)；雙子星、大隆大廈、凱賓斯基等地標性寫字樓、五星級酒店蜂擁而起，江北新區(qū)已經成為惠州重要的商務辦公區(qū)。據不完全統(tǒng)計，目前片區(qū)內聚集了惠州近八成的高端寫字樓，其中包括富力·國際中心、德威大廈、雙子星國際商務大廈、德賽大廈、信合大廈、中信城市時代、凱賓斯基飯店商務寫字樓等一批優(yōu)質寫字樓。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析華貿天地富力國際中心雙子星凱賓斯基酒店萬麗酒店德賽大廈中信大廈佳兆業(yè)中心區(qū)域產業(yè)特點：江北東區(qū)依托自身優(yōu)越的自然資源和政策優(yōu)勢，打造白鷺湖度假區(qū)和九龍高科技、成達、水苑工業(yè)區(qū)等規(guī)模較大工業(yè)區(qū)，區(qū)域產業(yè)特色明顯。江北東區(qū)產業(yè)分布工業(yè)、旅游業(yè)相結合工業(yè)發(fā)展以電子信息產業(yè)為主，對于小金口住潤工業(yè)區(qū)、汝湖成達、水苑工業(yè)區(qū)等規(guī)模較大的工業(yè)區(qū)，積極推進土地集約化開發(fā)。對于零星分布的小規(guī)模企業(yè)需進行集中整合，鼓勵地塊整體開發(fā)，提高基礎設施使用效能，減少投資成本，節(jié)約社會經濟資源和土地資源。鷺湖度假區(qū)的規(guī)劃是高起點、高格調的，有環(huán)境特色、建筑特色、文化特色，其目標是力求表現出中國味十足的那種山水畫意境，建成一個詩情畫意、超凡脫俗的休閑旅游度假區(qū)。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析白鷺湖度假區(qū)九龍工業(yè)區(qū)成達工業(yè)區(qū)水苑工業(yè)區(qū)區(qū)域產業(yè)特點：江北西區(qū)依托鄰近惠州火車站及未來四環(huán)路的開通的等優(yōu)勢，大力發(fā)展倉儲物流業(yè)，打造成惠州城區(qū)物流中心。江北中心區(qū)行政商務示意圖城區(qū)物流中心目前區(qū)域內已建成金澤國際物流中心、惠州汽車交易中心及惠州農產品物流配送中心，逐步建成以城市物流配送中心，物流干線“動車”聯運中心，物流供應鏈管理和物聯網技術服務等為主題的綜合性物流區(qū)。西區(qū)物流業(yè)充分發(fā)揮失常配置資源的基礎性作用，強化企業(yè)的主題地位，形成物流體多元化、物流服務專業(yè)化發(fā)展格局。切實將強部門協調配合，加強行業(yè)知道，完善相關法規(guī)和政策措施，營造良好發(fā)展環(huán)境。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域交通：江北片區(qū)擁有得天獨厚的地理位置和便利的道路交通，惠州市三環(huán)路、惠河高速公路、廣惠高速公路，惠州大道，金龍大道和規(guī)劃中的云山大橋穿境而過.《惠州市云山東江大橋工程規(guī)劃》，云山大橋一旦建成，江北到水口將只需要5分鐘車程。在分流車輛緩解江北交通壓力同時，使江北與水口的聯系更加緊密。云山大橋區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析惠河高速惠博大道廣惠高速三環(huán)路惠州大道金龍大道惠州大橋東江大橋區(qū)域交通：根據《珠江三角洲地區(qū)軌道交通同城化規(guī)劃》，區(qū)域內將建設城際軌道交通線路23條，其中2條經過江北，工作，生活，居住的同城化已成趨勢.

惠州市軌道交通規(guī)劃圖.珠江三角洲地區(qū)軌道交通.惠州境內規(guī)劃軌道共7條，其中.6號線為城際線，5.7號線為城市線。線網總長約274.6km。共設車站85座。其中1,2號線經過江北，將給江北片區(qū)居民出行帶來極大的便利.惠廣城際惠莞城際惠深城際江北區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域交通：三環(huán)路2011年9月8日啟動改造升級，改造后道路拓寬近百米，增加和周邊城區(qū)的互通性，改造工程預計2013年10月完工。

三環(huán)路水口段改造升級.三環(huán)路改造完工后，道路紅線將寬60米，建筑控制線寬130米，增加了人行道、綠化帶、自行車道、輔道等，整體路寬比原來寬了近100米。本次改造規(guī)劃就將三環(huán)路的道路等級定為城市主干路，設計時速60公里，主車道雙向八車道，比現在增加了2個車道。原三環(huán)路算是半封閉式的，現在改成城市干道后與周邊的道路主要交通節(jié)點設置互通式立交。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域商業(yè)配套：

江北中心區(qū)高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，商業(yè)發(fā)展迅速，商賈云集，江北CBD雛形已現。江北片區(qū)大型商業(yè)火爆，除江北麗日購物廣場、金寶購物中心、狐貍城、惠州電子城等零售專業(yè)市場；還有粵東地區(qū)最大的29萬平方米的惠州金澤物流市場、41萬平方米的惠州農產品配送中心、13萬平方米的義烏小商品批發(fā)城等大型商貿物流項目，江北片區(qū)成為惠州發(fā)展大商貿、大流通的規(guī)劃區(qū)域，商業(yè)氣氛日漸濃厚。類別備注大型商貿華貿中心、佳兆業(yè)中心、意生廣場、麗日廣場，義烏小商品城星級酒店萬麗酒店、凱賓斯基酒店、豪斯曼酒店娛樂服務時代氧吧KTV、中銀國際俱樂部、零距離國際健身區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域商業(yè)配套：江北東區(qū)配套較為落后，但相對集中，主要是為片區(qū)工業(yè)及旅游業(yè)服務的商貿配套。江北東區(qū)商業(yè)配套，主要集中在東區(qū)三大工業(yè)區(qū)及白鷺湖旅游度假區(qū)周邊；主要為工業(yè)區(qū)從業(yè)人員及旅游區(qū)游客、工作人員的購物、日常生活飲食及用品提供服務。區(qū)域整體配套較為落后，檔次較低，多以街鋪的形式存在，業(yè)態(tài)小而雜，同時娛樂消費場所卻反，服務業(yè)發(fā)展落后。類別備注超市+百貨裕豐百貨、龍興百貨、隆惠百貨、俊佳百貨綜合市場汝湖供銷社農產品交易市場、汝湖綜合市場區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域商業(yè)配套：江北西區(qū)配套缺乏，檔次、品質較低，主要集中在惠州火車站及物流中心、惠州大道沿線等人流量較大地方。江北西區(qū)商業(yè)配套較為稀少，集中在惠博沿江路、惠州大道沿線和火車站周邊；多為百貨型超市和餐館類，娛樂消費場所缺乏，檔次中下。顧客主要為當地居民和過往人流，消費水平較低。區(qū)域整體配套相對東區(qū)更為稀少，業(yè)態(tài)范圍狹小，配套不全，人氣趨向性顯著，發(fā)展緩慢。類別備注超市+百貨富家百貨連鎖店、惠隆購物批發(fā)部、德佳百貨商店、惠和百貨專業(yè)市場惠州金山汽車城、廣梅汕廣惠汽車修配廠區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析區(qū)域教育配套：江北片區(qū)是教育資源的集中區(qū)域，區(qū)域內中小學云集，更有浩浩東江水伴流而過，人文氛圍濃郁。江北片區(qū)教育資源比較齊全，將保障水江北片區(qū)居民享受到優(yōu)質的教育資源，配合江北其他城市配套，讓居民的生活更加的便利，打造惠州優(yōu)質的和諧片區(qū)。江北優(yōu)越的教育配套給片區(qū)的房地產業(yè)發(fā)展起到一定的促進作用。區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析三新小學富民小學惠州市第一小學水北小學望江小學黃岡中學田家炳中學東江高級中學惠臺學校初中部旺升學校

S優(yōu)勢分析.片區(qū)發(fā)展不平衡，東、西區(qū)發(fā)展相對緩慢、落后；江北東區(qū)工業(yè)發(fā)展為主，對環(huán)境造成一定影響。東西區(qū)環(huán)境相對較差，配套欠缺且自建房占一定比例，房地產發(fā)展受阻。東西區(qū)公交線路少，部分地區(qū)通達性差，居民出行不便。中心區(qū)土地資源匱乏，中心區(qū)后續(xù)發(fā)展乏力。W劣勢分析.江北片區(qū)三面臨江，內有風景秀美白鷺湖，水資源豐富。江北中心區(qū)，商業(yè)、教育、交通等配套相對完善，給片區(qū)房地產市場起到巨大的帶動作用。區(qū)域為市政府所在，市政配套完善，城市環(huán)境整潔、安靜，片區(qū)人居氛圍濃厚。江北中心區(qū)是惠州城市CBD核心，經濟實力強大，發(fā)展強勁。O機會.“南拓北優(yōu)”政府加快對江北新城區(qū)建設的推進，政策利好；隨著三環(huán)路改造即將完工，四環(huán)路和云山大橋、輕軌的未來建成，片區(qū)交通將更加的完善。T威脅.其他熱點片區(qū)造成客戶分流，市場競爭激烈.區(qū)域定位區(qū)域概況區(qū)域經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析惠城區(qū)北部的新興城區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域發(fā)展不平衡，中心區(qū)繁華，東西區(qū)相對落后。區(qū)域發(fā)展定位明確，城市化建設逐步落實中，但配套成熟需時。第三產業(yè)發(fā)展迅速，較為發(fā)達，但整體產業(yè)延伸度低主要集中在中心區(qū)。目前片區(qū)擁強勢資源，環(huán)境優(yōu)美，人居氛圍濃郁，是未來惠州行政中心、文化中心、商貿中心。區(qū)域屬性總結建設中的新興城區(qū)，是未來的惠州城市CBD典型項目分析江北房地產市場研究江北片區(qū)概述區(qū)域概況區(qū)域定位區(qū)域人口經濟區(qū)域產業(yè)特色區(qū)域交通區(qū)域配套SWOT分析contents目錄區(qū)域房地產發(fā)展情況區(qū)域土地供應及成交情況區(qū)域房地產市場詳細分析區(qū)域客戶分析區(qū)域產品對比分析區(qū)域項目概覽鼎峰國匯山德威摩卡小鎮(zhèn)四海達21克拉宏益公館佳兆業(yè)中心合生帝景灣華輝銘鑄華貿中心偉豪領御唐寧公館萬科城華府雅居樂白鷺湖CHAPTER.1區(qū)域宏觀市場分析區(qū)域房地產發(fā)展情況1區(qū)域房地產發(fā)展史區(qū)域房地產格局品牌開發(fā)商進駐情況

隨著《惠州市江北中心區(qū)詳細規(guī)劃》的逐步落實，江北片區(qū)的商業(yè)、教育、市政等配套日漸成熟。因片區(qū)發(fā)展相應吸引而來的城市綜合體開發(fā)項目如佳兆業(yè)中心、華貿中心等，更加完善了江北中心區(qū)的商業(yè)、生活配套。此時，江北房地產業(yè)進入快速發(fā)展時期。1995年前96-03年04-09年10-現在1993年前，惠州人堅持“住不過江”。江北被惠州人認為是“鄉(xiāng)下”，給人落后、閉塞的印象。1996年宏觀政策調控，國家停止福利分房，為解決住房問題，本地房企進駐江北，片區(qū)房地產市場啟動。涌現了當時一批有代表性的樓盤如麗日百合、江畔花園、云山花園、君華府等。2004年受政策利好，規(guī)劃建設江北新城區(qū)，異地開發(fā)商紛紛進駐江北儲地建盤。其中合生創(chuàng)展打造的帝景灣項目是惠州豪宅的標桿。區(qū)域房地產發(fā)展歷程：江北房地產市場最早起步于1996年，早期受政策調控影響，江北房產市場開始成形；2004年后進入活躍期，市場得以迅速發(fā)展。區(qū)域房地產發(fā)展史區(qū)域格局：江北中心區(qū)依托水資源和城市配套形成中心區(qū)組團，東區(qū)借天然湖景資源打造白鷺湖旅游地產，西區(qū)憑借地勢優(yōu)勢，依山傍水發(fā)展沿江路組團。江北房地產格局呈三足鼎立之勢。三組團發(fā)展主要依托區(qū)域內強勢資源，目前以中心區(qū)組團為主，東西兩組團及片區(qū)其他區(qū)域開發(fā)程度相對低，發(fā)展后勁足。區(qū)域房地產格局東區(qū)西區(qū)中心區(qū)帝景灣、華貿中心、佳兆業(yè)中心、鼎峰國匯山、萬科城等中心區(qū)組團雅居樂白鷺湖白鷺湖組團奧林匹克花園沿江路組團萬科地產作為國內房地產龍頭企業(yè)，亦是較早進駐江北的開發(fā)商之一。其在江北拍地兩度得手，吸引深惠兩地市場的關注，惠州江北，再次成為房地產開發(fā)的焦點。江北是惠州規(guī)劃起點最高、市政建設投入最大、配套設施最齊全的現代化新型城區(qū)，是惠州的行政、文化、商務辦公中心。江北還是惠州教育資源集中區(qū)域，黃岡中學、市一小、商校、技校等學校齊聚江北。而逶迤而過的浩浩東江，更為江北居住賦予了生態(tài)及景觀意義。在擁有如此強勢的資源條件和誘人的發(fā)展前景，近年來，一大批房地產項目相繼開發(fā)，構成了惠州大型的名宅區(qū)，帶動江北的人居氛圍，與片區(qū)的發(fā)展相得益彰。2004年，合生創(chuàng)展強勢進駐粵東名城惠州，拿到江北核心地王。并在2005年，建設了惠州首個頂級國際豪宅社區(qū)合生帝景灣，促進了整個行業(yè)的開發(fā)水平。2007年，為表彰和感謝合生創(chuàng)展熱心我市公益事業(yè)和對經濟社會發(fā)展作出的貢獻，市政府決定將原下角東江大橋永久性命名為合生大橋。區(qū)域品牌開發(fā)商進駐情況CHAPTER.1區(qū)域宏觀市場分析區(qū)域土地供應及成交情況2歷年土地供應情況歷年土地成交情況小結江北片區(qū)近年來拿地較多，區(qū)域熱度不斷上升江北近年來拿地較多；從09年的6.56萬平米，到12年的32.20萬平米，成交面積提高近5倍；占比也從09年的4.3%提高至12年的13%，說明江北區(qū)域越來越受歡迎。同時12年20.41萬平米的住宅土地成交面積是09年6.56萬平米的3倍有余，可見江北房地產的發(fā)展迅速。從2009年至今，江北片區(qū)土地成交中，住宅用地占整體成交面額最大，占44%，第二的是倉儲用地，江北片區(qū)是惠城區(qū)物流中心。從2009年至今，惠州經營性土地成交中，江北片區(qū)占整體成交面積排行第三，占11%。江北片區(qū)土地成交面積排行惠城區(qū)第三，其中住宅用地面積占比最多，占整體的44%，未來江北區(qū)域的住宅逐漸增加>>土地招拍掛出讓公告2009年至今，江北19宗經營性土地成交，成交總面積55.28萬㎡。歷年土地成交明細片區(qū)地塊編號土地位置用途面積(㎡)出讓年限容積率掛牌價(萬元)成交價(萬元)地面價(元/平米)樓面價(元/平米)成交時間競得人江北GJB2009-4惠州市江北24號小區(qū)商住用地5853商業(yè)40、住宅702.268048041374

607.812009-4-22惠州市景生實業(yè)有限公司江北GJB2009-5惠州市江北西22號小區(qū)商住用地57970.3商業(yè)40、住宅701.852215221901

500.352009-5-13惠州市隆錦實業(yè)發(fā)展有限公司江北GJB2009-10惠州市江北南區(qū)31號小區(qū)商住用地994商業(yè)40、住宅7053403403421

684.102009-11-6惠州市鴻昆實業(yè)有限公司江北GJB2009-8惠州市江北33號小區(qū)住宅用地79670年2.31201201508

655.452009-9-2惠州市裕泰置業(yè)投資有限公司江北GJB2009-12惠州市江北5號小區(qū)商業(yè)用地8853商業(yè)405.65375037504235.85

749.712010-1-7中國聯合網絡通信有限公司惠州市分公司江北GJB2009-13惠州市江北31號小區(qū)商住用地32362商業(yè)40住宅704.06868586852683.70

661.012010-1-13惠州市偉豪房地產開發(fā)有限公司江北GJB2010-1江北南區(qū)27號小區(qū)住宅用地18643住宅70年3.93587058703148.63

801.182010-6-18惠州市華潤房地產開發(fā)有限公司江北GJB2010-3惠州市江北45號小區(qū)住宅用地60490住宅70年2.513700137002264.84

905.932010-7-7惠州市泰宇實業(yè)發(fā)展有限公司江北GJB2010-6惠州市江北4號小區(qū)住宅用地13082住宅70年3.2432043203302.25

1,031.952010-8-9惠州四海達房產開發(fā)有限公司江北GJB2010-10惠州市江北南區(qū)14號小區(qū)住宅用地434070年5300030006912.44

1,382.492010-12-29惠州市歐之尚實業(yè)發(fā)展有限公司江北GJB2010-11惠州市江北西4號小區(qū)住宅用地6421570年≤2.3676267621053

457.842011-1-31惠州昊地置業(yè)有限公司>>土地招拍掛出讓公告數據來源：惠州國土局歷年土地成交情況片區(qū)地塊編號土地位置用途面積(㎡)出讓年限容積率掛牌價(萬元)成交價(萬元)地面價(元/平米)樓面價(元/平米)成交時間競得人江北GJB2011-1惠州市江北57號小區(qū)住宅用地31366.870年≤2.5605560551930

772.152011-2-25惠州市匯顯實業(yè)有限公司江北GJB2011-4惠州市東江北岸望江地段住宅用地146055.870年≤3.674340745405103.53

1,417.652012-2-14保利達（惠州）投資發(fā)展有限公司江北GP2012-9惠州市江北22號小區(qū)其他普通商品住房用地519870年≥1并且≤4.5114011402193.15

797.512012-7-31惠州市潤宇實業(yè)有限公司江北GP2012-15惠州市惠城區(qū)江北7號小區(qū)其他普通商品住房用地18332.370年≥1并且≤5.5328306903037654.856846.342012-10-23惠州市動力實業(yè)投資有限公司、信保（天津）股權投資基金管理有限公司江北GP2012-25惠州市江北西17號小區(qū)中低價位、中小套型普通商品住房用地3455970年≥1并且≤2.930723072888.91

455.852012-11-14惠州市潤通實業(yè)有限公司江北GP2012-26江北三新村片區(qū)中低價位、中小套型普通商品住房用地462270年≥1并且≤1.8187018704045.87

2,889.912013-1-4惠州市國立物業(yè)有限公司江北GP2012-29江北21號小區(qū)其他普通商品住房用地37391.270年≥1并且≤3208006920018507.03

740.282013-1-15深圳市立潤投資有限公司江北GP2013-7江北79號小區(qū)中低價位、中小套型普通商品住房用地764370年≥1并且≤2.8604604790.27

413.752013-3-25惠州市崗芳實業(yè)有限公司2009年至今，江北片區(qū)共計19宗經營性土地成交，成交總面積為55.28萬平米；近年來，江北片區(qū)在政府政策的傾斜下，快速發(fā)展，城市化建設穩(wěn)步進行。開發(fā)商紛紛進駐江北，土地成交量在逐年上升，片區(qū)房地產發(fā)展迅速。自09年-12年，江北住宅土地成交逐年上升，說明江北區(qū)域近年來越來越受歡迎，但13年至今，江北住宅土地成交面積為4.97萬平米，較12年大幅度下降，主要因江北房地產業(yè)發(fā)展主要集中在中心區(qū)，導致中心區(qū)土地資源欠缺，片區(qū)其他區(qū)域因配套、資源和發(fā)展等因素限制，房地產業(yè)的發(fā)展較冷清。近年來，惠州成交的土地中，江北片區(qū)位于第三，所占整體面積比例的11%，惠州市區(qū)供應成交的土地越來越少并且價格高，但江北的房地產發(fā)展熱度不減，是惠城區(qū)房地產業(yè)的領軍區(qū)域之一。土地小結CHAPTER.1區(qū)域宏觀市場分析區(qū)域房地產市場詳細分析3區(qū)域歷年住宅供應情況區(qū)域歷年住宅成交情況區(qū)域歷年住宅存量情況區(qū)域各戶型歷年供需趨勢區(qū)域商業(yè)供求情況區(qū)域各項目成交明細從歷年供求情況來看，市場早年處于供大于求的局面，但近年來供需逆轉，市場存量較少。從片區(qū)價格走勢可以看出，總體保持穩(wěn)步上升的趨勢，但價格上漲幅度不大。數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局量價走勢市場存量較少，價格穩(wěn)步上升，漲幅不大區(qū)域歷年住宅供需及價格走勢情況A區(qū)域供應近幾年區(qū)域內供應以二-四房產品為主，大戶型產品近年供應有所較少。據統(tǒng)計，2009年-2013年4月，江北片區(qū)市場累計供應住宅23054套，供應面積約276.62萬平米。其中，供應高峰出現在2011年，當年供應套數為7659套，供應面積為91.69萬平米；從片區(qū)近年來供應來看，市場以供應三房為主，其他產品供應在一定范圍內波動，市場主流供應始終為兩房、三房、四房；復式與別墅的供應比較穩(wěn)定，在09-10年的短暫上升后，至今呈下降的趨勢。數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局區(qū)域歷年住宅供應情況時間2009年供應2010年供應2011年供應2012年供應2013年1-8月供應戶型供應套數套數比供應套數套數比供應套數套數比供應套數套數比供應套數套數比一房42417%116117%961%49614%1185%兩房42517%191929%101413%39011%77330%三房76931%255638%375649%122534%109242%四房31212%4447%188425%78422%42216%五房46218%2333%4556%2286%582%六房00%00%2223%1604%00%復式663%1001%581%471%00%別墅602%3055%1742%2547%1124%總計2518100%6718100%7659100%3584100%2575100%區(qū)域供應以70-90㎡兩房、110-130㎡三房為主從2009至今的市場數據來看，江北片區(qū)內三房、兩房供應量最多，套數比分別為41%、19%，其次是四房的供應，占比達17%。從供應的各戶型的面積段看，90-110平米、110-130平米為主力面積，70-90平米剛需戶型占比為10%，水口片區(qū)的供應主要是以改善型住房為主。從數據統(tǒng)計中可以發(fā)現：中等戶型是江北市場供應的主流，面積段主要集中在110-130平米區(qū)間，同時，隨著片區(qū)發(fā)展，改善型客戶的需求也越來越大。A區(qū)域供應數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局區(qū)域歷年住宅供應情況戶型面積段供應套數供應面積（㎡）一房50-70平米51528443.3550平米以下177474669.3290-110平米6575.63兩房50-70平米153394938.850平米以下9443.5270-90平米2415199486.3690-110平米38436665.21110-130平米687880.88130-144平米405647.76144-180平米7211492.28三房50-70平米231490.470-90平米1874155906.190-110平米1899196813.56110-130平米4501541490.67130-144平米977131912.82144-180平米12318652.73180平米以上1378.03四房70-90平米241876.3890-110平米7720.49110-130平米1334158668.45130-144平米886122808.1144-180平米1276202293.5180平米以上31960939.4五房130-144平米9713711.98144-180平米20032940.17180平米以上1139319651.36六房180平米以上382134567.59復式50-70平米1619936.0650平米以下542651.4770-90平米17513504.9390-110平米646161.24110-130平米10813050.14130-144平米2287.18144-180平米9415976.31180平米以上24783904.18別墅180平米以上27165726.98總計230542766263.33區(qū)域成交基本以三房為主，兩房成交有所下降，四房成交逐年上漲，別墅產品逐年減少。據統(tǒng)計，2009年至今，江北累計成交住宅22960套，成交面積263.87萬平米，銷售率為99%。成交態(tài)勢相對平穩(wěn)，2009年成交5087套，2012年成交5078套，4年年均成交套數為4987套，09、12年出現供不應求情況，市場整體供需大致平衡，片區(qū)熱度持續(xù)。從片區(qū)近年來成交來看，09年成交以一房、三房居多，從10年起成交戶型為三房、四房成交呈逐年上升趨勢；一房和別墅等戶型產品成交呈逐年下降趨勢。數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局B區(qū)域成交區(qū)域歷年住宅成交情況時間2009年2010年2011年2012年2013年1-8月戶型網簽套數套數比網簽套數套數比網簽套數套數比網簽套數套數比網簽套數套數比一房151230%110822%3929%3326%2027%兩房83016%107121%96721%88417%41514%三房157231%185937%187242%248347%126142%四房54811%4399%64914%110221%64521%五房3587%3126%2816%2254%1846%六房00%00%702%1222%291%復式721%1122%2024%922%2599%別墅1954%1773%762%341%171%總計5087100%5078100%4509100%5274100%3012100%區(qū)域內成交以110-130平米的改善型產品為主，其次是70-110平米的中小戶型。水口片區(qū)成交的主要戶型為改善型兩房和三房，分別占比18%、39%，主力面積段為70-90平米、110-130平米。另外70-90平米、90-110的實用型三房戶型銷售也頗為樂觀。銷售的旺盛現象也符合該片區(qū)主流戶型供應的需求。由于江北片區(qū)的市政配套、商業(yè)生活配套的不斷完善，客戶類型主要以本地的改善型客戶為主，該類客戶看中江北片區(qū)的良好生活環(huán)境及發(fā)展前景，成交的戶型主體為110-130平米的改善型產品；其次是剛需客戶，大部分以70-110平米的三房作為首次置業(yè)戶型。數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局B區(qū)域成交區(qū)域歷年住宅成交情況戶型面積段供應套數供應面積（㎡）一房50-70平米69238561.6150平米以下2830120029.3170-90平米201567.2790-110平米4388.59兩房50平米以下18817.5450-70平米111567996.1870-90平米2429200008.3690-110平米42440696.07110-130平米687880.88130-144平米405647.76144-180平米7311649.14三房50-70平米221425.670-90平米1637135815.4790-110平米1799185972.68110-130平米4318521609.62130-144平米1083147114.04144-180平米18728391.32180平米以上1378.03四房70-90平米241876.3890-110平米7720.49110-130平米1230146443.04130-144平米817113258.14144-180平米1149182516.81180平米以上15630511.95五房130-144平米8211560.16144-180平米19332165.29180平米以上1085297081.62六房180平米以上22185320.9復式50-70平米1609879.6150平米以下532603.6470-90平米16412693.0590-110平米535091.22110-130平米607251.73130-144平米233246.57144-180平米355585.1180平米以上18959451.22別墅180平米以上499115515.46總計229602638721.85區(qū)域內存量不大，主要集中在兩房、三房、四房，其中三房存量最多。從片區(qū)近年來存量來看，江北片區(qū)存量大部分集中在兩房、三房和四房的存量，其中三房存量最大，其次是四房、兩房，其余戶型產品也存在部分庫存量。數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局C區(qū)域存量區(qū)域歷年住宅存量情況時間2009年存量2010年存量2011年存量2012年存量2013年1-8月存量總存量戶型存量套數套數比存量套數套數比存量套數套數比存量套數套數比存量套數套數比存量套數套數比一房00.00%153.26%231.90%222.18%1136.70%1733.89%兩房00.00%12727.61%13010.75%444.36%55232.74%85319.17%三房55.88%24352.83%29924.73%32331.98%65538.85%152534.27%四房2023.53%347.39%41534.33%20019.80%25315.01%92220.72%五房5058.82%316.74%16913.98%16916.73%583.44%47710.72%六房00.00%00.00%60.50%15515.35%00.00%1613.62%復式1011.76%102.17%1179.68%727.13%553.26%2645.93%別墅00.00%00.00%504.14%252.48%00.00%751.69%總計85100.00%460100.00%1209100.00%1010100.00%1686100.00%4450100.00%區(qū)域內存量以110-130平米三房產品為主，其次為50-70平米的兩房、180平米以上的五房，未來該片區(qū)同類型產品競爭相對緩和。截止2013年8月，江北住宅市場的存量套數4450套，存量面積約為62萬平米，存量戶型以兩房、三房和四房為主，存量面積以110-130平米的中等戶型為主，其次是50-70平米的小戶型和180平米以上的大戶型，但總體的存量上相對較少，未來對同類產品的競爭影響不大。數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局C區(qū)域存量區(qū)域歷年住宅存量情況戶型面積段存量套數存量面積一房50-70平米1266765.7750平米以下452056.1890-110平米2187.04兩房50-70平米45829279.0370-90平米34328842.5190-110平米524802.58三房50-70平米164.870-90平米23719851.6190-110平米29330323.34110-130平米82697717.31130-144平米16722306.04144-180平米1145四房110-130平米15819159.77130-144平米19526890.08144-180平米39862574.71180平米以上17132293.08五房130-144平米283979.68144-180平米274288.95180平米以上422106018.61六房180平米以上16149246.69復式50-70平米156.4550平米以下147.8370-90平米11811.8890-110平米111070.02110-130平米485798.41144-180平米7412621.32180平米以上11841615.69別墅180平米以上7517007.22總計4450625821.6一房產品的供應逐年減少，主要因無強勢資源支持投資型客戶需求，從片區(qū)了解來看，片區(qū)的存量僅限于個別項目；兩房產品的供應及需求相對比較平衡，供需占比在19%左右，目前市場存量較少；三房產品的供應及需求占比將近40%，是目前市場上的絕對主流產品；四房產品供應及需求近期有所上升，維持在整體占比的16%左右。其余產品如五房以上大戶型產品，依托強勢資源，供需及存量主要集中在沿江項目。從歷年戶型供應及成交情況分析——從供應趨勢來看，一房在10年供應較多，近兩年市場供應較少；從一房套均面積來看，基本上一房面積都控制在45平米左右，以公寓類型為主；從成交來看，近年來市場一房以消化存量為主，但成交在逐年遞減。近年來市場一房供應波動，成交逐年減少，套均面積小幅度波動A一房供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢從供應趨勢來看，近年兩房供應較為波動，從10年起呈下降趨勢；從兩房套均面積來看，從09年的84平米到13年的79平米，略有下降；從成交來看，兩房近年來成交較為平穩(wěn)，成交量有下降的趨勢。近年兩房供應波動，套均面積小幅下降，近年來成交良好，但有下降趨勢B兩房供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢從供應來看，三房供應呈拋物線形狀，供應高峰在11年，近兩年大幅下降；從三房套均面積來看，從09年121平米到13年的113平米，有逐年減少趨勢；從成交來看，三房的消化速度保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，成交量緩慢上升。三房供應呈拋物線狀，套均面積有下降趨勢，成交保持平穩(wěn)態(tài)勢，逐年少量增加C三房供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢從供應趨勢來看，四房供應亦呈拋物線形狀，11年供應高峰后出現供應大幅下降；從四房套均面積來看，四房面積較為波動，從11年起有上升的趨勢；從成交來看，四房成交套數較為穩(wěn)定，呈上升趨勢，說明了近年江北市場上對四房需求的量相對比較穩(wěn)定，也說明了客戶群穩(wěn)定。四房庫存量相對較多，套均面積在140平米左右，成交較為穩(wěn)定，呈上升趨勢D四房供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢受市場影響，五房供應集中在09、11年，近年來市場供應減少；從五房套均面積來看，總體呈下降趨勢，目前套均面積在225平米左右；從成交來看，近期市場以消化庫存為主，成交呈下降趨勢，說明了目前江北市場上對五房需求的量相對減少，也說明了客戶群需求量不大。五房供應集中在09、11年，近年以消化庫存為主，成交近年呈下降趨勢F五房供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢從供應上看，09、10年無供應，供應主要集中在11、12年，呈下降趨勢；從五房套均面積來看，近期有小幅下降趨勢，套均面積在392平米左右；從成交來看，近期市場以消化庫存為主，成交量明顯下降，說明了目前江北市場上對六房需求的量相對減少，也說明了客戶群需求量不大。五房供應集中在09、11年，近年以消化庫存為主，成交近年呈下降趨勢F六房供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢從供應趨勢來看，復式的供應波動起伏，總體呈下降趨勢；從復式套均面積來看，近年來維持在121平米左右，套均面積明顯有所下降；從成交來看，近年成交量呈上升趨勢，成交量與套均面積大小呈反比關系。復式套均面積在121平米左右，有下降趨勢，整體看，該產品供應不穩(wěn)，成交與面積大小呈反比關系E復式供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢從供應趨勢來看，別墅經過09、10年短暫上升后，在11年后出現供應下降，13年目前無供應；從別墅套均面積來看，基本別墅面積都控制在210-250平米之間，有下降的趨勢；從成交來看，別墅連續(xù)4年成交套數不穩(wěn)定，呈大幅度下降趨勢，說明了江北市場上對別墅需求的量不大，也說明了客戶群不穩(wěn)定。別墅供應較少，套均面積在212平米左右，與成交量表現一致，呈下降趨勢G別墅供需趨勢區(qū)域各戶型歷年供需趨勢各類型戶型供需趨勢總結——整體市場供應而言，一房面積在50-110平米之間，兩房面積在50-180平米之間，三房面積在50平米起，四房面積在70平米起，五房面積130平米起，復式面積在50平米起，以上戶型產品最大均超過180平米，別墅與六房面積均為180平米以上；總體市場供應戶型面積段跨度較大，非主流面積段戶型集中在個別項目。從每年套均面積上來看，市場主流供應產品二、三、四房，其面積均表現為波動中小幅下降，反映目前市場上的主流成交產品建筑面積在逐漸減小。隨著江北片區(qū)的發(fā)展，同面積段產品價格上升，高總價讓大部分客戶感到壓力，在功能區(qū)間和舒適度得到一定的保證，面積段較小戶型受到客戶的青睞。從片區(qū)歷年商業(yè)供求情況來看，水口商業(yè)供應在2011年達到高峰，供應了15萬平米；近兩年江北片區(qū)商業(yè)供應有較大幅度的下降，2013年1-8月，僅供應了2.65萬平米，成交量也只達1.39萬平米，表現疲軟，下降明顯；隨著片區(qū)的規(guī)劃、配套完善，江北的商業(yè)地產處于快速發(fā)展期，但商業(yè)發(fā)展速度超前，并受到政策落實影響，江北商業(yè)的投資回報率低，成交乏力，市場整體表現供大于求。區(qū)域商業(yè)供求情況商業(yè)供求情況近年市場供應與成交表現疲軟，呈逐年下降趨勢，市場整體供大于求。區(qū)域各項目成交明細數據來源：合縱數據平臺、惠州房管局項目累計網簽套數存量套數總套數套均面積銷售率對外均價(元/㎡)偉豪領御10011111112

109.3590.02%7500華輝名鑄39165456

112.3285.75%6500唐寧公館42522447

141.2195.08%7000潤宇華庭32308340

62.319.41%7800八方新越7125132

114.225.30%9800雅居樂白鷺湖39729304902148.8181.03%6826佳兆業(yè)中心19943182312

84.3586.25%11000帝景灣71684800

364.5489.50%14000華貿鉑金府3217451066

178.0230.11%12000宏益公/p>

108.7986.35%7700鼎峰國匯山6644251089

117.8460.97%高層7300，430萬元/套21克拉263237500

94.4752.60%7500摩卡小鎮(zhèn)9142961210

117.8575.54%6500華潤御苑321231552

123.6058.15%6000奧林匹克花園711264975

155.3472.92%高層6400，別墅16000海倫堡花園162211623

124.5299.94%6000城市花園284192476

180.5159.66%9700萬科金域華庭20081052113

104.9695.03%7300雙城國際11601271287

97.7890.13%5800樣板12610136

116.0392.65%6200錦源國際41418432

67.2695.83%60002009年-2013年8月，江北片區(qū)市場累計供應住宅23054套，供應面積約276.62萬平米。其中，供應高峰出現在2011年；市場主流供應為三房、四房、兩房，其他產品的供應有逐年遞減趨勢；2009年至今，江北累計成交住宅22960套，成交面積263.87萬平米，銷售率為99%。呈平穩(wěn)熱銷態(tài)勢；從片區(qū)近年來存量來看，江北片區(qū)存量大部分集中在兩房、三房和四房的存量，其中改善型三房存量最大，其次是四房、兩房，其余戶型產品也存在部分庫存量；從每年套均面積上來看，市場主流供應產品二、三、四房，其面積均表現為波動中小幅下降，反映目前市場上的主流成交產品建筑面積在逐漸減小。隨著江北片區(qū)的發(fā)展，同面積段產品價格上升，高總價讓大部分客戶感到壓力，在功能區(qū)間和舒適度得到一定的保證，面積段較小戶型受到客戶的青睞。；隨著片區(qū)的規(guī)劃、配套完善，江北的商業(yè)地產處于快速發(fā)展期，但商業(yè)發(fā)展速度超前，并受到政策落實影響，江北商業(yè)的投資回報率低，成交乏力，市場整體表現供大于求。市場小結市場存量較少，以中等戶型為主；改善型產品被熱捧，未來供應以改善型產品為主、剛需產品為輔CHAPTER.1區(qū)域宏觀市場分析區(qū)域客戶分析4意向購房客戶特征客戶需求分析客戶深度訪談小結意向客戶大部分為惠城區(qū)居民，主要為江北本地，及其周圍江北、東平、河麥等片區(qū)，少量博羅客戶，工作地點主要在江北與河麥，客戶考慮的是居住對工作的便利性江北片區(qū)意向客戶，多居住在江北或周邊片區(qū)，58%的客戶在江北居住，其他地區(qū)占22%，東平、下角和河南岸等地各占5%到6%，南壇占4%江北片區(qū)意向客戶，大多數在江北片區(qū)工作，其中在江北工作的客戶占比69%，博羅與小金口等地均占分別9%和4%，其他地區(qū)占最低占比18%意向購房客戶特征意向客戶中青年為主，他們成功，是具有經濟實力的一個群體，一部分為企業(yè)職員，部分經營生意、任職管理層、公務員少量為個體以及其他。江北片區(qū)意向客戶職業(yè)階層中33%為企業(yè)職員，25%公務員，19%為中高管理層，私企業(yè)主與個體各占8%和10%，其他占15%江北片區(qū)意向客戶年齡階層中30-40歲占49%，25-30歲占20%，40-50歲以上占15%，即中青年人為江北片區(qū)購房的主力意向購房客戶特征江北片區(qū)意向客戶總體經濟實力較強，主要表現在購房的總價及月供支付的承受能力較其他片區(qū)較強。在總價方面，43%的客戶承受力在70-80萬之間，承受力在80-100萬、100萬以上的各占22%和14%，60-70萬占14%，50-60萬占7%月供支出方面，客戶承受力也呈現相應的分布，2500-3500元以下占57%，2000-2500元占22%，4500元以上14%意向購房客戶特征工作居住分布意向客戶大部分為惠城區(qū)居民，主要為江北本地，及其周圍下角、東平、河麥等片區(qū)，少量博羅客戶，工作地點主要在江北與河麥，客戶考慮的是居住對工作的便利性年齡職業(yè)特征意向客戶中青年為主，他們成功，是富有消費力的一個群體，近一半為公務員，部分經營生意、任職管理層，少量個體戶經濟能力江北片區(qū)意向客戶總體經濟實力較強，主要表現在購房的總價及月供支付的承受能力較高客戶特征小結客戶需求分析江北片區(qū)意向客戶的購房原因眾多，其中以結婚購房、首次改善為主，同時重點考慮項目周邊的環(huán)境、商業(yè)等配套。在置業(yè)原因方面，購房結婚、首次改善的占比50%，投資與首套房自住的分別占22%、14%，不到半數客戶買房是硬性指標對于項目周邊的配套的喜好，商業(yè)中心、CBD區(qū)位優(yōu)勢分別占31%、30%，公園等休閑地占21%，交通便利占12%，注重生活圈層，要求生活便利在客戶購房過程中，地段、價格、配套是客戶購房主要的考慮因素，同時交通、環(huán)境與開發(fā)商品牌也是重要考慮因素置業(yè)要素中，各要素占比差距不明顯，但地段仍然占比最高為19%，依次為價格與配套均占比15%，交通，環(huán)境開發(fā)商品牌均占比10%左右在客戶購房過程中，影響客戶決斷的第一要素是地段的優(yōu)劣，其次才是價格及其配套客戶需求分析客戶以自住需求為主，主要意向購買戶型為兩房、三房，意向面積段70-110平米占比66%?？蛻粢庀蛸徺I戶型，三房意向占比最高達35%，其次是兩房意向占比為33%，1房占比20%，四房及以上均占比12%客戶意向購買面積段，70-110平米區(qū)間占比66%，110-130平米占10%，130平米以上較大面積段占10%，70平米以下占16%客戶需求分析購房需求偏好江北片區(qū)意向客戶的購房原因眾多，其中以結婚購房、首次改善住為主，同時重點考慮項目周邊的環(huán)境、商業(yè)等配套置業(yè)因素需求在客戶購房過程中，價格、地段、配套是客戶購房主要的考慮因素，同時配套與開發(fā)商品牌也是重要考慮因素戶型需求客戶以自住需求為主，主要意向購買戶型為兩房、三房，意向面積段70-110平米占比66%客戶需求小結居住現狀：家住東平，準備跟女朋友結婚，因為兩人工作都在江北，所以準備在江北買房區(qū)域評價：在江北工作幾年了，生活還算便利，但是江北房子價格較高，不太好接受，發(fā)展前景也還可以項目評價：價格較高，但是地段位置尚可，自己上班方便，居住環(huán)境還不錯購房關注點：價格、地段、90平米小三房一28歲丨男丨公務員丨現居地：東平片區(qū)劉先生客戶深度訪談—偉豪領御意向客戶客戶深度訪談二27歲丨男丨企業(yè)職員丨現居地：江北片區(qū)顧氏夫婦客戶深度訪談—三宅一生意向客戶居住現狀：夫妻都在江北工作，目前在水北新村租房住，想在江北買房區(qū)域評價：江北生活工作較為方便，房價雖然較高但是升值空間也是巨大的項目評價：周邊交通比較方便，附近有購物商場、學校，生活、小孩以后上學方便，價格還能接受購房關注點：價格、地段、交通、學校，100平米小三房客戶深度訪談三34歲丨女丨私營業(yè)主丨現居地：麥地片區(qū)林小姐客戶深度訪談—鼎峰國匯山意向客戶居住現狀：一家三口住在麥地，在江北做生意，有點閑錢，想在江北投資買房區(qū)域評價：江北離自己工作的地方近，江北的未來的潛力大，居住投資都較好項目評價：看好項目品質，配合江北的發(fā)展，升值的潛力比較大，而且價格有能力接手購房關注點：價格、交通、升值客戶深度訪談四37歲丨男丨私營業(yè)主丨現居地：深圳羅湖張先生客戶深度訪談—佳兆業(yè)意向客戶居住現狀：經常深惠兩地跑，長居深圳，在惠州金山湖也有房，準備在佳兆業(yè)入手幾套公寓用來出租區(qū)域評價：江北絕對是最值得投資的片區(qū)，以后的發(fā)展交通會越來越好項目評價：有大量商業(yè)的樓盤，自己認為很具有投資價值購房關注點：價格、商業(yè)、地段、交通客戶深度訪談客戶深度訪談—小結訪談客戶年齡段普遍不低，大部分對購房置業(yè)有較強烈的意愿訪談客戶居住在江北或周邊片區(qū)，對在江北置業(yè)有明顯的傾向，自住剛需型客戶，投資型，改善型客戶都有客戶對江北片區(qū)的認可度普遍非常高，傾好于配套及交通狀況，看好未來前景客戶購房對項目產品價格、項目地段較為敏感，同時項目的交通通達性、生活配套的齊全與否也倍受重視CHAPTER.1區(qū)域宏觀市場分析區(qū)域產品對比分析5各項目規(guī)模對比分析各項目物業(yè)類型對比分析各項目會所對比分析各項目智能化對比分析各項目配套對比分析各項目建筑、景觀對比分析各項目商業(yè)形態(tài)對比分析各項目物業(yè)管理對比分析樓盤名稱開發(fā)商占地面積（㎡）建筑面積（㎡）鼎峰國匯山惠州市鼎峰房地產開發(fā)有限公司270312792800德威摩卡小鎮(zhèn)惠州市德威集團有限公司9448532000021克拉惠州四海達房產開發(fā)有限公司1700072000宏益公館惠州市宏和投資有限公司2440074345佳兆業(yè)中心惠州緯通房產有限公司70871691277合生帝景灣廣東合生帝景房地產有限公司200000600000華輝銘鑄惠州華輝房地產開發(fā)有限公司2400078000華貿中心惠州市華貿興業(yè)房地產開發(fā)有限公司135000710000偉豪領御惠州市偉豪房地產開發(fā)有限公司38000180000唐寧公館惠州市盈超房地產開發(fā)有限公司3598193367萬科城華府惠州市萬科置業(yè)有限公司178275258435雅居樂白鷺湖雅居樂地產控股有限公司在可比性物業(yè)中，總建筑面積分兩個面積段集中，一個面積段是5萬到10萬，一個面積段是50萬到100玩，少數具有極大規(guī)模的項目，少數高品質項目。其中不乏如雅居樂白鷺湖項目總建筑面積達到200多萬平方米，還有華貿中心，佳兆業(yè)中信這種綜合體項目建筑面積70萬平方米。從目前江北的樓市發(fā)展趨勢看，大規(guī)模的社區(qū)不一定受市場青睞，因此高品質的產品和成熟社區(qū)形象的宣傳包裝對于樓盤去化將產生促進作用。各項目規(guī)模對比分析江北片區(qū)各項目建筑規(guī)模分布情況片區(qū)中大小項目分部不均勻，很多項目具備大規(guī)模優(yōu)勢江北片區(qū)項目主要建筑規(guī)模在5萬㎡-10萬㎡之間和50萬㎡-100萬㎡之間50000050000100000200000300000樓盤名稱項目容積率物業(yè)類型鼎峰國匯山2.29別墅高層德威摩卡小鎮(zhèn)2.5高層小高層21克拉3.2高層宏益公館2.3高層小高層佳兆業(yè)中心7.2高層，寫字樓，酒店合生帝景灣1.8高層小高層華輝銘鑄2.6高層小高層華貿中心4.1高層寫字樓商業(yè)偉豪領御4高層唐寧公館2.3小高層萬科城華府1.45高層小高層雅居樂白鷺湖1.1別墅高層公寓酒店從江北目前在售的樓盤看，多數項目為復合型住宅社區(qū)，物業(yè)類型較為全面，以高層為主，小高層為輔，其他如酒店，寫字樓等物業(yè)形態(tài)則只有佳兆業(yè)，華貿，白鷺湖等綜合體或大型項目；高層建筑在市場中的抗性不大，消費者對其接受度較高；寫字樓項目則是江北項目中的一個特點，基于江北CBD行政辦公區(qū)域特色而特有的。片區(qū)中多為復合型住宅社區(qū)，物業(yè)類型較為全面，以高層為主，有少數綜合體各項目物業(yè)類型對比分析在江北在售或待售的12個樓盤中，有會所的樓盤占據5個，不到一半。區(qū)域內會所大多為泛會所，沒太大特色，少數像鼎峰和華貿擁有較高端的會所。各項目會所對比分析項目會所形式規(guī)模鼎峰國匯山五星級雙會所——宏益公館架空層泛會所——佳兆業(yè)中心星級泛會所——華貿中心豪華CLUB——雅居樂白鷺湖私屬會所——各別項目會所比較高端，具有特色，為項目強勢賣點項目智能化宏益公館3G光纖入戶，智能網關智能安防系統(tǒng)(含紅外攝像頭、有線門磁、燃氣監(jiān)測器、煙霧監(jiān)測器、安防遙控器等系列配置)，智能網關作為一個平臺，可承載其他各種智能系統(tǒng)，如遠程控制系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、窗簾控制系統(tǒng)、影音娛樂系統(tǒng)、電器控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等佳兆業(yè)中心停車場智能管理系統(tǒng)，可視對講、監(jiān)控、巡更系統(tǒng)，電梯刷卡系統(tǒng)雅居樂白鷺湖紅外線防御系統(tǒng)，IC卡智能門禁系統(tǒng)，24小時保安電子巡邏從市場監(jiān)控情況可以發(fā)現，智能化在江北片區(qū)項目應用的較少，但是不乏有宏益公館這種以智能化社區(qū)為主要賣點的項目，以及佳兆業(yè)這種綜合體，和雅居樂這種大盤項目，智能化社區(qū)的居住潮流，就像當年電腦剛出來的情況一樣，遲早會成為市場主流，這是人居習慣養(yǎng)成的必然途徑。而現在也有一部分對居家高智慧需求的客群，提前意識到智能小區(qū)在安保意識和生活便捷上的重要性目前房地產市場中不少面對高端消費買家的項目，都以智能概念設計的產品進行推廣，但是也由于智能化小區(qū)的工程造價高昂，使得購房成本增加，盡管市場呼聲很高，卻很難實現普及。可以預測未來智能化的發(fā)展空間較大。各項目智能化對比分析智能化在江北區(qū)域的項目應用較少，預計未來發(fā)展空間大項目名稱項目配套鼎峰國匯山會所、小區(qū)內雙語幼兒園德威摩卡小鎮(zhèn)二公里風情商業(yè)街，社區(qū)超市，小區(qū)泳池21克拉兒童樂園、老年人活動區(qū)宏益公館架空層泛會所、老人活動區(qū)、兒童玩樂場所、網球場、和風情商業(yè)街等佳兆業(yè)中心星級會所，五星級酒店品牌名店、知名百貨、高檔餐飲、休閑娛樂為一體的超大規(guī)模shoppingmall合生帝景灣小區(qū)園林、一樓商鋪華輝銘鑄800㎡水景生態(tài)園林、本項目10000㎡商業(yè)街華貿中心近兩萬平方米的華貿中央花園廣場、15萬平方米的超大規(guī)模國際時尚購物中心、近4000個地上地下停車