首開集團(tuán)天津工程整體操作籌劃前言結(jié)合對(duì)于城市級(jí)綜合體大盤工程的操作思考與方法總結(jié)，為本工程制定適合的大盤操作方法與思路本著和甲方以及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)充分合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，形成一體化的精神，對(duì)天津?yàn)彻こ踢M(jìn)行分析研究，力求更加清晰的勾勒出工程的容顏，以明確工程整體開展方向；作為天津?yàn)车某蓡T，思源深知共榮共辱、共興共衰的道理，因此我們獻(xiàn)言獻(xiàn)策，希望能對(duì)工程開發(fā)有所幫助；本次報(bào)告我司站在天津?yàn)橙珠_展的戰(zhàn)略高度，對(duì)本案進(jìn)行分析，防止僅考慮住宅代理的局限性；前期甲方和各專業(yè)公司對(duì)工程做出了很多工作成果，有很多亮點(diǎn)，我們十分贊同；感謝開發(fā)公司對(duì)本次研究提供的大力支持。本次報(bào)告重點(diǎn)討論的幾個(gè)問題天津?yàn)彻こ坦惍a(chǎn)品為主導(dǎo)的政府規(guī)劃狀況對(duì)于我們來說是操作難點(diǎn)還是我們可以把它轉(zhuǎn)化成為一種時(shí)機(jī)從而加以利用？后期的工程操作是否需要股東加大資金力度支持，還是我們可以通過開發(fā)的調(diào)整實(shí)現(xiàn)自由資金的可持續(xù)運(yùn)作？天津?yàn)彻こ痰某晒Σ僮鲗?duì)于我們乃至公司來說有怎樣的影響意義？首先，我們沿著大盤的路去思考找到并總結(jié)大盤操作理論及方法二四六模型體系〔兩個(gè)目標(biāo)、四個(gè)限制條件、六個(gè)思考緯度〕兩個(gè)目標(biāo)目標(biāo)1：整體價(jià)值最大化目標(biāo)2：開發(fā)可持續(xù)局部物業(yè)的運(yùn)營〔持有、轉(zhuǎn)讓、銷售〕實(shí)現(xiàn)資金的使用效率最大化主體物業(yè)進(jìn)行一定階段的市場(chǎng)培育以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化主體物業(yè)與其他物業(yè)之間通過開發(fā)資金配合綜合收益局部可最后實(shí)現(xiàn)，大盤操作完成后實(shí)現(xiàn)利潤指標(biāo)的最大化定位的可持續(xù)：總體定位開發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系開發(fā)節(jié)奏的可持續(xù)：制定可持續(xù)的開發(fā)策略與節(jié)奏資金的可持續(xù)：資金方案與現(xiàn)金流的聯(lián)系銷售的可持續(xù)：銷售目標(biāo)、銷售策略與銷售收入間的聯(lián)系Objective四個(gè)限制條件來自于資金運(yùn)作來自于已達(dá)成現(xiàn)狀來自于政府來自于市場(chǎng)一般綜合體工程特別是城市地標(biāo)級(jí)工程會(huì)受政府規(guī)劃及批復(fù)進(jìn)度的影響和制約，同時(shí)會(huì)受到調(diào)控政策的影響。工程的啟動(dòng)資金及過程中的資金方案和融資條件會(huì)對(duì)大盤操作產(chǎn)生制約。已形成開發(fā)進(jìn)度后的總體調(diào)整，現(xiàn)狀條件等會(huì)對(duì)大盤的定位及操作調(diào)整產(chǎn)生限制作用。由于某階段市場(chǎng)環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會(huì)直接影響工程在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。大盤操作的六緯度模型時(shí)序開發(fā)策略與節(jié)奏工程進(jìn)度與成本投入定位總體定位與分物業(yè)定位銷售銷售目標(biāo)、銷售收入資金資金計(jì)劃與現(xiàn)金流客戶整合客戶資源實(shí)現(xiàn)互動(dòng)與整合營銷總體品牌形象與分主題形象主緯度輔助緯度主緯度間的主導(dǎo)作用輔助緯度對(duì)主緯度的調(diào)節(jié)作用輔助緯度間的影響作用定位：為大盤設(shè)定可行的定位方向，結(jié)合開發(fā)目標(biāo)和限制條件的考慮總體定位方向只能產(chǎn)生1-2個(gè)；結(jié)合總體定位的設(shè)定，結(jié)合總體屬性的分物業(yè)功能支持為個(gè)分物業(yè)設(shè)定不同的開展方向〔暨分物業(yè)定位〕時(shí)序：結(jié)合分物業(yè)定位方向設(shè)定開發(fā)策略排布開發(fā)節(jié)奏，制定工程進(jìn)度，得出本錢投資測(cè)算表銷售：結(jié)合市場(chǎng)情況設(shè)定銷售目標(biāo)、排布銷售方案，得出資金收入測(cè)算表資金：綜合本錢與收益狀況制定現(xiàn)金流表，并結(jié)合以制定的啟動(dòng)資金和資金方案進(jìn)行驗(yàn)證，并對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整客戶：結(jié)合以上主緯度思考，制定資源整合方案，客戶資源實(shí)際需求狀況會(huì)對(duì)主緯度產(chǎn)生微調(diào)營銷：制定大盤總體品牌形象及分物業(yè)形象表現(xiàn)，品牌形象之間的主次關(guān)系設(shè)定會(huì)對(duì)主緯度產(chǎn)生微調(diào)大盤操作流程簡述〔結(jié)合六緯度模型〕大盤操作的六緯度解析影響緯度影響緯度然后，結(jié)合天津?yàn)炒蟊P實(shí)際情況進(jìn)行操作思考目標(biāo)1公建集群的優(yōu)化定位：通過對(duì)于公建類物業(yè)的總體研究進(jìn)行可行性定位，確定大盤開展方向，實(shí)現(xiàn)公建類物業(yè)的良性操作。目標(biāo)2優(yōu)化資產(chǎn)配置：結(jié)合開發(fā)商操作特點(diǎn)，平衡持有經(jīng)營產(chǎn)品與代建出讓產(chǎn)品之間關(guān)系，整合優(yōu)勢(shì)開發(fā)資源，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最優(yōu)化配置及工程定位的良性開展。目標(biāo)3形象組織與形象站位：考慮各分產(chǎn)品之間的開發(fā)定位與開發(fā)節(jié)奏，通過產(chǎn)品規(guī)劃與營銷組織實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品形象的站位，提升整體工程形象價(jià)值。一、開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1近期培育后期獲利：近階段為工程培育期占用資金額度較大，后期實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)高利潤回款。目標(biāo)2良性的財(cái)務(wù)運(yùn)營：結(jié)合工程的開發(fā)策略制定合理的資金方案，保障工程的良性運(yùn)營整體價(jià)值最大化目標(biāo)開發(fā)可持續(xù)目標(biāo)二、限制條件制約1來自于政府：A區(qū)工程進(jìn)度的和形象要求、B區(qū)規(guī)劃審批滯后影響、E區(qū)工程進(jìn)度和形象要求、90/70宏觀調(diào)控政策、5.18加息。制約2來自于資金：啟動(dòng)資金的要求，04-08年為市場(chǎng)培育期、09年實(shí)現(xiàn)利潤，現(xiàn)金流的保障。制約4來自于現(xiàn)狀：A區(qū)呈現(xiàn)即將入住、E區(qū)開工、B區(qū)方案完成。制約4來自于市場(chǎng)：見下頁工程開發(fā)以售賣型為主，但從需求來看多以租賃為主，且存在一定的剛性需求集團(tuán)性購置市場(chǎng)準(zhǔn)備缺乏，存在未被滿足的特性需求隨著天津城市功能的拓展，外來客商大量增加，有望形成良好的經(jīng)營環(huán)境政府推出一系列的優(yōu)越政策支持寫字樓市場(chǎng)的開展商務(wù)市場(chǎng)受產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)易形成聚集效應(yīng)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈引導(dǎo)可提升商務(wù)屬性的競爭力由于規(guī)劃的散亂使得商務(wù)板塊主題特征尚不明顯，內(nèi)部產(chǎn)品良莠不齊，多工程操作很難達(dá)成統(tǒng)一規(guī)劃思想，本工程有時(shí)機(jī)引導(dǎo)商務(wù)聚集效應(yīng)，形成一站式綜合商務(wù)主題大盤超過90%的客戶還是希望以租為主，適當(dāng)?shù)刭徶靡恍懽謽堑目蛻舯壤坏?0%。主要制約因素有：第一，金融支持上受到很大影響;第二寫字樓的價(jià)格過高,超出客戶接受范圍。未形成區(qū)域內(nèi)大體量集中規(guī)模市場(chǎng)經(jīng)營以租為主目前處在市場(chǎng)培育期未來市場(chǎng)蘊(yùn)藏機(jī)遇市場(chǎng)影響遠(yuǎn)期存在開展集中性大體量綜合性商務(wù)主題物業(yè)的市場(chǎng)根底，但就目前應(yīng)予以充分培育。綜合分析目前的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)來自于財(cái)務(wù)資金的償債風(fēng)險(xiǎn)：高資產(chǎn)負(fù)債開發(fā)將導(dǎo)致開發(fā)商財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而工程目前占用資金量大使后續(xù)開發(fā)易產(chǎn)生償債危機(jī)，合理安排生產(chǎn)經(jīng)營周期，盡快形成銷售回款，實(shí)現(xiàn)自有資金滾動(dòng)開發(fā)是工程在大盤操作中特別是定位階段對(duì)于開發(fā)策略的合理排布尤為重要。來自于公建物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn):本工程在整體開發(fā)經(jīng)營過種中擁有70%公建工程，相比住宅，大體量的公建對(duì)于開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)更大。本工程大盤運(yùn)營中考慮了局部公建物業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)降低持有物業(yè)規(guī)模，以此減小風(fēng)險(xiǎn)。來自于轉(zhuǎn)讓物業(yè)的操作風(fēng)險(xiǎn):轉(zhuǎn)讓物業(yè)的后期開發(fā)水平直接影響著整體工程的綜合品質(zhì)及開發(fā)商的品牌，確定統(tǒng)一的大盤定位明確工程形象及開發(fā)策略，并在轉(zhuǎn)讓后予以定位跟蹤能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。來自于持有物業(yè)的培育風(fēng)險(xiǎn):本工程的持有公建物業(yè)需要進(jìn)行2-3年的市場(chǎng)培育，在培育期內(nèi)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確定明確的持有物業(yè)定位及良好的回款支持物業(yè)并形成配合互動(dòng)能夠降低風(fēng)險(xiǎn)，從而使持有物業(yè)迅速增值。三、其它輔助思考綜合分析目前的開發(fā)背景具備潛力：工程地處天津海河河畔，屬于政府規(guī)劃的城市重點(diǎn)工程海河六大節(jié)點(diǎn)之一，具備良好的開展前景。工程位于河西區(qū)，是天津重點(diǎn)開展的商務(wù)區(qū)、文化、教育區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)交通便利：工程緊鄰天津中環(huán)圍堤道，大沽南路、臺(tái)兒莊路等多條城市主干道，同時(shí)臨近已投入使用的天津地鐵一號(hào)線，交通便利。配套設(shè)施齊全：工程所在區(qū)域?yàn)槌鞘兄协h(huán)沿線，周邊鄰近綜合性市政設(shè)施，配套資源齊全依托商務(wù)氣氛：城市中央商務(wù)區(qū)外展區(qū)，河西區(qū)“四區(qū)三帶〞規(guī)劃核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)具備良好的商務(wù)商貿(mào)氣氛依托城市新極：工程地處天津中央CBD擴(kuò)展延伸區(qū)域，但不同于其他擴(kuò)展區(qū)域的節(jié)點(diǎn)特質(zhì)，受海河經(jīng)濟(jì)帶良性影響，具備開展城市休閑商務(wù)新極區(qū)的根底條件。三、其它輔助思考天津?yàn)炒蟊P構(gòu)成寫字樓商務(wù)會(huì)所住宅商務(wù)公寓商業(yè)酒店大盤構(gòu)成四、六緯度思考思考緯度分物業(yè)天津?yàn)撤治飿I(yè)的操作思考——結(jié)合六緯度模型天津?yàn)撤治飿I(yè)的操作思考——分物業(yè)協(xié)調(diào)配合分物業(yè)分物業(yè)如何以戰(zhàn)略的高度實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)

——借勢(shì)、跳出、超越如何借勢(shì)政府及周邊大環(huán)境？如何跳出工程本身，跳出海河、跳出天津？如何突破和豐富公建為主的產(chǎn)品概念，全面超越目前的公建工程？確定本案開發(fā)方向借勢(shì)——順勢(shì)與造勢(shì)工程開展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于本案，先期階段最適合的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之勢(shì)、借環(huán)境之勢(shì)，為我所用；工程操作后期需要造勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大收益，需要在前期設(shè)置相應(yīng)的培育產(chǎn)品制定培育策略，并在一定時(shí)期內(nèi)需要一定的資金支持。本案借勢(shì)的方向河西規(guī)劃外部格局政策扶持CBD規(guī)劃海河規(guī)劃本案跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)成作品來做，做成大盤經(jīng)典案例跳出海河看工程本案不僅僅是海河沿岸一個(gè)節(jié)點(diǎn)性綜合體工程，更是天津東南連接濱海的戰(zhàn)略要地，同時(shí)海河帶與大沽南路的綜合開展方向決定了本工程的開展定位方向。跳出天津看項(xiàng)目本案依托便捷的交通環(huán)境、CBD良好的商務(wù)氛圍應(yīng)將目標(biāo)客戶群拓展到天津以外的更廣闊范圍，同時(shí)考慮通過物業(yè)形態(tài)的發(fā)展吸引實(shí)力型客戶進(jìn)入以形成經(jīng)濟(jì)圈效應(yīng)。超越——全面提升工程價(jià)值超越綜合體充分挖掘本案所具備的綜合價(jià)值，超越綜合體項(xiàng)目一般發(fā)展規(guī)律，通過先進(jìn)的開發(fā)理念使土地價(jià)值最大化。超越公建主體全面豐富和超越公建類產(chǎn)品的概念和形象表現(xiàn)，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目價(jià)值。超越政府期望既能滿足政府期望，又能超越政府期望，同時(shí)還能給政府打造新極理想，成為政府在城市開發(fā)建設(shè)方面的示范和樣板。進(jìn)而，我們運(yùn)用六個(gè)緯度理論進(jìn)行

天津?yàn)彻こ滩僮魉悸穮R報(bào)一、定位緯度總體定位與分物業(yè)定位本工程定位過程應(yīng)用的根本方法論

——從價(jià)值最大化、滿足市場(chǎng)競爭和滿足自身?xiàng)l件三個(gè)維度進(jìn)行定位價(jià)值最大化競爭優(yōu)勢(shì)的確立滿足滿足自身?xiàng)l件本工程定位過程應(yīng)用的根本方法論——在價(jià)值最大化和競爭優(yōu)勢(shì)確立維度，分別從城市功能和產(chǎn)業(yè)角度進(jìn)行分析和篩選價(jià)值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析價(jià)值最大化競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足滿足自身?xiàng)l件首先，從價(jià)值最大化緯度進(jìn)行分析論證價(jià)值最大化緯度之城市功能分析價(jià)值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析城市中央商務(wù)區(qū)金融城南樓CBD河?xùn)|區(qū)后廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)河西區(qū)友誼路商務(wù)區(qū)城市中環(huán)線海河效勞型商務(wù)開展主軸中環(huán)線綜合商務(wù)開展主軸天津?yàn)彻こ痰耐獠凯h(huán)境構(gòu)成格局濱海新區(qū)濱海國際機(jī)場(chǎng)天津站津?yàn)I輕軌站地鐵1號(hào)線城市主要規(guī)劃功能分區(qū)在整體海河節(jié)點(diǎn)規(guī)劃中，本工程的開發(fā)將以休閑，效勞商務(wù)、商貿(mào)為主，成為海河上游重要節(jié)點(diǎn)。工程周邊區(qū)城市功能劃分：小白樓商務(wù)區(qū)大沽路商業(yè)區(qū)友誼路金融效勞區(qū)文化博覽區(qū)海河效勞型經(jīng)濟(jì)帶解放南路物流經(jīng)濟(jì)帶陳塘都市工業(yè)區(qū)濱海新區(qū)濱海國際機(jī)場(chǎng)天津站津?yàn)I輕軌站地鐵1號(hào)線地處位置及城市交通環(huán)境城市東南開展主軸河西區(qū)、中環(huán)線、海河邊通達(dá)便利、便捷對(duì)外交通優(yōu)越本案奧運(yùn)中心發(fā)展方向城市中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展范圍海河效勞型經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)河西區(qū)商務(wù)新極板塊大沽南路商務(wù)商貿(mào)走廊智慧城南站商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)城市中央商務(wù)區(qū)金融城南站CBD河?xùn)|后廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)河西友誼路商務(wù)區(qū)海河服務(wù)型商務(wù)發(fā)展主軸中環(huán)線綜合商務(wù)發(fā)展主軸工程周邊區(qū)城市功能劃分：小白樓商務(wù)區(qū)大沽路商務(wù)商貿(mào)區(qū)友誼路金融效勞區(qū)文化博覽區(qū)海河效勞型經(jīng)濟(jì)帶解放南路物流經(jīng)濟(jì)帶陳塘都市工業(yè)區(qū)智慧城智慧城城市功能角度的可行性分析：地處城市東南開展新極區(qū)，綜合大盤引領(lǐng)城市新極崛起，承載城市商務(wù)經(jīng)濟(jì)格局向東南持續(xù)開展，有時(shí)機(jī)形成城市河西區(qū)的商務(wù)代表地標(biāo)識(shí)別名片在天津，小白樓地區(qū)與隔海河相望的南站地區(qū)是市政府確定的中心商務(wù)區(qū)〔CBD〕的起步區(qū)，是類似于北京朝陽區(qū)，上海陸家嘴，廣州天河新城式的典型的CBD區(qū)域。小白樓中心商務(wù)區(qū)緊鄰海河，百年老街、天津的金融動(dòng)脈-----解放北路，穿區(qū)而過。以金皇大廈、泰達(dá)大廈、凱旋門大廈、文華中心及新建的萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心等為代表的寫字樓已形成一定規(guī)模，開始凸現(xiàn)商務(wù)聚集效應(yīng)；南站地區(qū)是海河綜合開發(fā)八大節(jié)點(diǎn)之一，在此將新建集現(xiàn)代化辦公、酒店、商品展示、會(huì)議、購物、娛樂、餐飲等為一體的建筑群，并將與海河沿岸自然風(fēng)光、占地2萬平方米的金灣文化廣場(chǎng)、海河帶狀公園共同組成南站中心商務(wù)區(qū)，與對(duì)岸的小白樓中心商務(wù)區(qū)、解放北路金融貿(mào)易一條街，形成以海河為軸線，兩翼齊飛的CBD格局。外部環(huán)境聯(lián)系本工程可能的定位方向商務(wù)屬性兼容其它物業(yè)商業(yè)屬性兼容其它物業(yè)居住屬性兼容其它物業(yè)作為城市中央商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域打造以商務(wù)為根本屬性的綜合開展方向成為城市新興的的高檔商業(yè)聚集區(qū)或以滿足周邊商圈商業(yè)資源配套為開展方向滿足周邊傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)〔小白樓、南站、解放北路〕的居住需求，以升級(jí)居住需求為開展方向綜合比較來看，商務(wù)屬性的開展方向能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值最大能夠承載的城市功能休閑娛樂主題海河休閑娛樂經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)可借勢(shì)海河岸規(guī)劃形成特色休閑娛樂區(qū)價(jià)值最大化緯度之產(chǎn)業(yè)功能分析價(jià)值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析天津市產(chǎn)業(yè)分布

——天津市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為“3+2〞的五大板塊①以電子信息和現(xiàn)代醫(yī)藥業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊②以石油、化工、冶金等重化工業(yè)為主的臨港工業(yè)板塊③以汽車、造船業(yè)為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)板塊④以物流、社會(huì)效勞業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的先進(jìn)效勞業(yè)板塊⑤以傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)為主的傳統(tǒng)效勞業(yè)板塊第二產(chǎn)業(yè)。以建成現(xiàn)代化國際制造業(yè)基地為總目標(biāo)，繼續(xù)推行工業(yè)東移戰(zhàn)略，做強(qiáng)冶金、化工、裝備制造等重工業(yè)，建成具有國際競爭力的民族工業(yè)體系；做好濱海新區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)工作，不斷提升中外產(chǎn)品和技術(shù)的融合度；做好郊區(qū)縣工業(yè)園區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)建設(shè)；開展中心城區(qū)科技型、實(shí)用性、勞動(dòng)密集型都市工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)。結(jié)合第二產(chǎn)業(yè)快速開展，開展現(xiàn)代物流、金融、電子商務(wù)、技術(shù)咨詢、信息效勞等生產(chǎn)性效勞業(yè)，提高生產(chǎn)型效勞業(yè)對(duì)第一、二產(chǎn)業(yè)的滲透力和輻射力。爭取將國內(nèi)外著名的產(chǎn)品研發(fā)中心、營銷中心、效勞中心等總部引入天津，帶動(dòng)相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的開展。城市產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃開展戰(zhàn)略區(qū)域性產(chǎn)業(yè)功能：建立區(qū)域性要素市場(chǎng)搭建環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)平臺(tái)。要立足天津，接軌北京，建立與主要城市相銜接、系統(tǒng)化的環(huán)渤海區(qū)域資源市場(chǎng)，使天津成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)資源配置中心，吸引國際知名中介組織來津開展。做強(qiáng)冶金、制造等重工業(yè)，重點(diǎn)開展現(xiàn)代物流、金融、現(xiàn)代信息等生產(chǎn)性效勞業(yè)，引進(jìn)大型企業(yè)研發(fā)、營銷、效勞總部及國際知名中介組織構(gòu)成天津城市產(chǎn)業(yè)新格局高端商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)得到產(chǎn)業(yè)功能開展支持存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)重點(diǎn)打造小白樓商務(wù)中心區(qū)、友誼路金融效勞區(qū)、大沽南路商貿(mào)街區(qū)、解放南路商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)帶、海河沿線休閑旅游景觀帶、陳塘都市型工業(yè)區(qū)和佟樓商貿(mào)區(qū)7大經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，著力打造高端商務(wù)區(qū)，做大做強(qiáng)現(xiàn)代效勞業(yè)。河西區(qū)產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)規(guī)劃小白樓商務(wù)中心區(qū)友誼路金融效勞區(qū)佟樓商貿(mào)區(qū)陳塘都市型工業(yè)區(qū)大沽南路商貿(mào)街區(qū)海河沿線休閑旅游景觀帶解放南路商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)帶本案位于“四區(qū)三帶〞重要核心位置，具備開展商務(wù)、商貿(mào)、休閑、旅游等功能根底小白樓商務(wù)中心區(qū):以商務(wù)帶商業(yè)，形態(tài)以高檔商務(wù)寫字樓、高級(jí)賓館酒店、專業(yè)精品店、高級(jí)公寓為主體；重點(diǎn)開展中介效勞、高端品牌商業(yè)、企業(yè)總部等行業(yè)。大沽南路商貿(mào)街區(qū):商業(yè)功能，借助交通樞紐優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)構(gòu)建北部都市風(fēng)情休閑街和南部電器商業(yè)街兩大功能街區(qū)。海河沿線休閑旅游景觀帶:以商務(wù)帶休閑旅游，包括五個(gè)節(jié)點(diǎn)：小白樓商務(wù)中心區(qū)、德式風(fēng)情街、海河城市廣場(chǎng)、天津?yàn)?、柳林風(fēng)景區(qū)；重點(diǎn)開展商業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)、休閑觀光旅游行業(yè)，形成海河西岸具有一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)帶、文化帶、景觀帶。解放南路商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)帶:以“家〞和“車〞為兩大商貿(mào)物流板塊,形成建設(shè)以環(huán)渤海建材裝飾城和汽配汽貿(mào)街為依托，重點(diǎn)開展家居建材飾品、倉儲(chǔ)運(yùn)輸行業(yè)。陳塘都市型工業(yè)區(qū)中:以高新技術(shù)為主導(dǎo)、研發(fā)為支撐，生產(chǎn)加工和物流集散為根底的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的“雙高型〞都市工業(yè)區(qū)；重點(diǎn)開展科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、電子、軟件類產(chǎn)業(yè)和精密加工制造業(yè)等。河西區(qū)產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)定位河西區(qū)城市高端綜合CBD板塊開展分布圖陳塘工業(yè)園、智慧城〔工業(yè)板塊〕解放北路金融城〔金融商務(wù)板塊〕中央CBD〔綜合高端商務(wù)板塊〕大沽南路商貿(mào)帶〔綜合商貿(mào)板塊〕解放南路物流帶〔物流商貿(mào)板塊〕友誼路華爾街〔金融商務(wù)板塊〕綜合商務(wù)、商貿(mào)、休閑優(yōu)勢(shì)開展，周邊板塊主題影響工程大盤開展主題，具備綜合商務(wù)開展時(shí)機(jī)海河效勞經(jīng)濟(jì)帶〔休閑娛樂板塊〕本工程可能的定位方向造勢(shì)定位方向借勢(shì)定位方向在第一種定位方向根底上通過引入大客戶形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集并產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)利用現(xiàn)有天津產(chǎn)業(yè)相對(duì)分散的現(xiàn)狀，借勢(shì)開展，使天津?yàn)彻こ虒?shí)現(xiàn)各種產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)整合與聚集能夠承載的產(chǎn)業(yè)功能綜合比較來看，第二種開展方向能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值最大，這就要求我們的工程定位能夠預(yù)判未來商務(wù)屬性優(yōu)勢(shì)潛力、預(yù)留商務(wù)功能的開展空間，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開展價(jià)值最大化，同時(shí)商務(wù)屬性的開展也能夠提升其他配合物業(yè)的綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)大盤及分物業(yè)的級(jí)數(shù)價(jià)值開展價(jià)值最大化競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足滿足自身?xiàng)l件其次，從競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立緯度進(jìn)行分析論證競爭優(yōu)勢(shì)確立緯度之城市功能分析價(jià)值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析天津未來重點(diǎn)開展城市功能

——商務(wù)辦公、商務(wù)配套、旅游會(huì)議、娛樂休閑高級(jí)商務(wù)行政管理外來人口居住旅游、會(huì)展等區(qū)域商務(wù)商業(yè)配套外向型城市功能高等教育研發(fā)生產(chǎn)辦公本地行政管理本地人口居住休閑本地商務(wù)商業(yè)配套內(nèi)向型城市功能基礎(chǔ)教育生產(chǎn)服務(wù)新城市規(guī)劃推出及巨額城建投資將天津城市空間開展時(shí)機(jī)帶向沿海河周邊帶狀地區(qū)天津城市中央商務(wù)區(qū)開展趨勢(shì)圖工程所在外部格局特征分析西部及西北部地區(qū)——小白樓城市級(jí)商務(wù)中心區(qū)、解放北路金融城、南樓CBD延伸區(qū)、南京路城市級(jí)商務(wù)商貿(mào)區(qū)、鞍山道電子商務(wù)區(qū)，幾大城市級(jí)主要功能效勞區(qū)所構(gòu)筑的中央泛CBD——金融、商務(wù)、商業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心地點(diǎn)。使本區(qū)域有時(shí)機(jī)成為天津未來城市開展的新極地帶。西南部、及南部地區(qū)——友誼路金融會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶、大梅江生態(tài)居住區(qū)，快速路，構(gòu)成了以商務(wù)帶動(dòng)居住的高檔生活區(qū)，同時(shí)在大梅江板塊的帶動(dòng)下，柳林地區(qū)將與梅江區(qū)域相互照應(yīng)，形成互補(bǔ)之勢(shì)。通過地跌1號(hào)線的串接，使本區(qū)域具備承接中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)向東擴(kuò)展的根底條件。東部地區(qū)——依托海河商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，使得本區(qū)域呈現(xiàn)帶狀式開展，并與海河上游節(jié)點(diǎn)遙相輝映，輕軌站的建設(shè)更為本區(qū)域提供更為優(yōu)勢(shì)的交通環(huán)境，并能夠?yàn)楸緟^(qū)域帶來更多的休閑、商務(wù)人群，同時(shí)由于本區(qū)域的休閑商務(wù)屬性更使得本區(qū)域有時(shí)機(jī)成為河西區(qū)中環(huán)線海河西岸休閑商務(wù)活力新極區(qū)。寫字樓市場(chǎng)的開展應(yīng)突破商圈局限性，側(cè)重沿著城市干道和軌道交通的干道線成帶狀開展，采用商業(yè)步行街的模式，形成了一個(gè)城市不同區(qū)域分布不同定位特色的寫字樓市場(chǎng)。這種功能的分區(qū)，滿足了不同類企業(yè)對(duì)相近類聚集的需求，吸引了不同企業(yè)各自到相應(yīng)的區(qū)域?qū)で笞约旱拈_展，更為關(guān)鍵的是促進(jìn)了“生物鏈〞的有機(jī)形成。比方南京路沿線比較受商務(wù)、貿(mào)易、投資、電信類企業(yè)的青睞，友誼路沿線那么大多聚集了高科技公司及金融、證券公司，其他區(qū)域地段的辦公及商務(wù)物業(yè)那么吸引了國有企業(yè)及私營機(jī)構(gòu)加盟。在天津，這種模式初顯輪廓但仍需政府進(jìn)行必要的專業(yè)性規(guī)劃和協(xié)調(diào)。商務(wù)物業(yè)開展模式研究本工程可能的定位方向有競爭力，存在開展時(shí)機(jī)不具競爭力最具競爭力，但規(guī)劃受限城市功能角度商務(wù)屬性兼容其它物業(yè)商業(yè)屬性兼容其它物業(yè)居住屬性兼容其它物業(yè)休閑娛樂主題有競爭力競爭優(yōu)勢(shì)確立緯度之產(chǎn)業(yè)功能分析價(jià)值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析市內(nèi)寫字樓分布按片區(qū)分，寫字樓目前供給數(shù)量和均價(jià)未來5年，海河上游將規(guī)劃建設(shè)44個(gè)社會(huì)型商貿(mào)文化設(shè)施工程，其中海河兩岸將建設(shè)20座大型寫字樓，這些寫字樓大局部建在海河各橋的橋頭，交通便利，目前局部寫字樓建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。未來5年規(guī)劃建設(shè)的寫字樓名錄未來、五年海河沿線新增高端約270萬寫字樓工程海河沿線未來寫字樓供給圖未來地鐵沿線新增寫字樓供給近70萬平米未來兩年內(nèi)河西區(qū)友誼路金融效勞區(qū)將有近67萬平米新增寫字樓供給在售寫字樓客戶分析天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)由于產(chǎn)期以來高端客戶盤踞在以國際大廈、津匯廣場(chǎng)等為代表的甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓主要由本市中小企業(yè)租用，故甲乙級(jí)寫字樓客群存在較為明顯的差異。本市寫字樓中貿(mào)易物流業(yè)、金融業(yè)和制造業(yè)占據(jù)租用總面積的前列，契合了天津市的產(chǎn)業(yè)功能和城市開展階段，隨著天津的經(jīng)濟(jì)開展，除傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)得以穩(wěn)固外，必將大力開展金融、咨詢、傳媒等“軟〞產(chǎn)業(yè)，改變寫字樓客戶比例構(gòu)成。寫字樓入住客戶面積普遍偏小，絕大多數(shù)企業(yè)處于100—550平米，同時(shí)甲乙級(jí)寫字樓客戶需求面積差異較大，隨著經(jīng)濟(jì)開展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，存在大量的擴(kuò)張潛在需求寫字樓入住客戶產(chǎn)業(yè)同周邊產(chǎn)業(yè)〔商業(yè)集群〕集群具有非常高的契合度，例如海泰大廈和科技創(chuàng)業(yè)中心，說明入住企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，靠近生產(chǎn)基地或市場(chǎng)會(huì)被重點(diǎn)考慮本工程可能的定位方向產(chǎn)業(yè)功能角度有明顯競爭力但需要打造和培育有競爭力但不明顯造勢(shì)定位方向借勢(shì)定位方向綜合比較來看，開展商務(wù)主題并結(jié)合商務(wù)功能的開展方向預(yù)留商務(wù)開展空間思路具備一定的競爭力，可作為主方向開展，但也存在限制條件，需要通過策略性的整合確立競爭優(yōu)勢(shì)策略1：本區(qū)域以商務(wù)功能為主體，可通過產(chǎn)業(yè)功能的空間預(yù)留和引導(dǎo)形成同其他商務(wù)板塊的差異化格局策略2：天津?yàn)诚鄬?duì)于城市CBD區(qū)域具備本錢優(yōu)勢(shì)，同時(shí)后期還可發(fā)揮大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)策略3：確立商務(wù)屬性后，其他如居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等均配合商務(wù)功能開展，各自競爭力均得到提升策略4：確立商務(wù)主題后，通過分地塊及分期開發(fā)策略的合理排布，不同階段均能實(shí)現(xiàn)競爭力，從而使整體競爭力得到級(jí)數(shù)開展價(jià)值最大化競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件最后，從滿足自身?xiàng)l件緯度進(jìn)行分析論證價(jià)值最大化緯度之城市功能分析價(jià)值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向競爭優(yōu)勢(shì)確實(shí)立滿足自身?xiàng)l件從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析從城市功能和產(chǎn)業(yè)兩個(gè)角度分析自身?xiàng)l件1：公建比例為70%、居住30%，大盤定位方向應(yīng)立足于公建類產(chǎn)品的功能特殊性自身?xiàng)l件2：政府對(duì)于本工程的開發(fā)進(jìn)度要求，綜合公建類物業(yè)先期開發(fā)，大盤定位應(yīng)立足于開發(fā)的可持續(xù)性和功能的綜合升級(jí)分析1：假設(shè)以居住為開展主題，對(duì)自身?xiàng)l件無法進(jìn)行優(yōu)化，商務(wù)主題能夠?qū)ψ陨項(xiàng)l件進(jìn)行優(yōu)化分析2：確立商務(wù)主題能夠?qū)崿F(xiàn)A、E區(qū)等先期開發(fā)產(chǎn)品的功能整合，能夠?qū)崿F(xiàn)后續(xù)開發(fā)的功能的可持續(xù)升級(jí)問題：做什么？區(qū)域與地塊價(jià)值項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向城市功能產(chǎn)業(yè)功能項(xiàng)目自身區(qū)域?qū)傩源蟊P總體定位方向以綜合大盤規(guī)模影響力，區(qū)域成熟配套交通資源，集購物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)居住、觀光旅游等多元功能與一體的休閑商務(wù)經(jīng)濟(jì)板塊，對(duì)海河效勞型經(jīng)濟(jì)帶起到極大推動(dòng)，結(jié)合海河沿岸綜合開發(fā)帶動(dòng)打造城市中央海河帶商務(wù)區(qū)新增長極?？傮w定位方向天津?yàn)吵鞘兄醒胄聵O商務(wù)區(qū)商務(wù)根本屬性商業(yè)配套并形成商圈居住配套休閑娛樂特色提升大盤總體定位：地處城市東南，依托興旺交通，沿海河呈帶狀開展的城市休閑特色商務(wù)主題新極區(qū)天津?yàn)彻こ痰恼w定位,以及相互協(xié)調(diào)配合的分地塊定位

A區(qū)：商務(wù)綜合起步區(qū)－－復(fù)式辦公產(chǎn)品、星級(jí)配套設(shè)施、綜合購物廣場(chǎng)、海洋極地中心，天津?yàn)尘C合休閑商務(wù)起點(diǎn)

B區(qū)：商務(wù)休閑生活區(qū)－－城市中心，休閑商務(wù)人群理想居住社區(qū)

C區(qū)：商務(wù)休閑生活區(qū)－－多種業(yè)態(tài)的融合提供國際化的休閑生活新方式國際化、高檔次的住宅和商業(yè)進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值

D區(qū)：品質(zhì)商務(wù)核心區(qū)－－星級(jí)酒店、高檔標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商務(wù)公寓，品質(zhì)商務(wù)核心體驗(yàn)通過國際規(guī)格的商務(wù)建筑形成天津商務(wù)經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)域

E區(qū)：商務(wù)休閑活力區(qū)－－國際游艇碼頭、高檔活力商業(yè)，天津休閑商業(yè)領(lǐng)袖。塑造景觀型體驗(yàn)式商務(wù)休閑運(yùn)動(dòng)主題城市級(jí)公園天津?yàn)?城市中央新極綜合商務(wù)區(qū)商務(wù)主題的起點(diǎn)形成商務(wù)生活化體驗(yàn)促進(jìn)休閑活力提升形成品質(zhì)商務(wù)核心天津?yàn)?城市中央休閑商務(wù)區(qū)更好的滿足了那些林立在城市核心的高樓大廈中的國際商務(wù)人士，白領(lǐng)精英們的休閑生活，也是他們?nèi)粘＾k公之外的一站式商務(wù)活動(dòng)的聚集地天津?yàn)?城市中央休閑商務(wù)區(qū)集中提供良好的居住、娛樂的商業(yè)配套、品牌的購物中心等特色精品，這些物業(yè)是天津?yàn)彻こ淘鲩L附加值休閑設(shè)施天津?yàn)?城市中央休閑商務(wù)區(qū)物業(yè)功能商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)商務(wù)物業(yè)集購物、休閑、娛樂于一體的體驗(yàn)型的商業(yè)，是商務(wù)人群的日常生活體驗(yàn)產(chǎn)品，同時(shí)為商務(wù)提供特色功能支持為白領(lǐng)人士提供的長期的商務(wù)生活產(chǎn)品與具有商務(wù)功能的酒店、公寓等臨時(shí)居住物業(yè)商務(wù)寫字樓、soho辦公產(chǎn)品，是核心區(qū)商務(wù)功能的定義與延展，中央商務(wù)區(qū)的核心產(chǎn)品開放性廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、主題會(huì)所、商務(wù)休閑館等休閑物業(yè)，是中央商務(wù)區(qū)的休閑體驗(yàn)產(chǎn)品，應(yīng)在分地塊中重點(diǎn)營造分物業(yè)定位方向商務(wù)辦公休閑公園商務(wù)酒店商務(wù)居住休閑商業(yè)是對(duì)中央休閑商務(wù)區(qū)的概念解釋大盤個(gè)體差異所在、活力的核心休閑概念的功能性和體驗(yàn)聚集商務(wù)人氣，形成24小時(shí)商務(wù)城的良好催化劑為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶升級(jí)居住及多極化辦公功能共享辦公帶來的商務(wù)客戶?，F(xiàn)金流來源大盤的功能補(bǔ)充區(qū)域標(biāo)志性產(chǎn)品定義大盤的檔次為辦公和公寓提供酒店效勞和配套設(shè)施定義天津?yàn)成虅?wù)屬性帶動(dòng)其他類型物業(yè)的開展與價(jià)值提升提供良好的客戶資源是工程良性循環(huán)的保障天津?yàn)炒蟊P綜合體利潤價(jià)值最大化完善配套、信息平臺(tái)滿足商務(wù)人群日常生活需求休閑功能的補(bǔ)充與體驗(yàn)天津?yàn)炒蟊P分物業(yè)產(chǎn)品配合分析圖本工程分物業(yè)類別產(chǎn)品開展建議不同類型物業(yè)均圍繞商務(wù)功能價(jià)值綜合開展在總商業(yè)面積能夠滿足本工程自身需求的條件下，適當(dāng)規(guī)劃大體量高檔特色集合商業(yè)，打造城市次級(jí)綜合商圈在不削弱商務(wù)主體地位的前提下盡可能提升商務(wù)居住類〔住宅、公寓〕產(chǎn)品比例，以高檔次居住標(biāo)準(zhǔn)，吸引周邊商務(wù)人群進(jìn)入，促進(jìn)本工程的商務(wù)主題開展休閑娛樂類物業(yè)作為大盤商務(wù)定位下的功能特色補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)差異化作為商務(wù)主題配套的居住、商業(yè)、休閑娛樂等物業(yè)通過完美配比實(shí)現(xiàn)綜合型的規(guī)模優(yōu)勢(shì)分物業(yè)配比研究結(jié)合大型綜合體工程案例進(jìn)行參照北京華貿(mào)中心：構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體(84萬)5A智能寫字樓(23萬,27%)國際商業(yè)區(qū)(17.8萬,21%)國際公寓(15萬,18%)五星級(jí)酒店(6萬,7%)體育中心(15萬,18%)商務(wù)樓(5萬,6%)展示中心(2.2萬,3%)華貿(mào)的出現(xiàn)，使得北京CBD核心區(qū)東移，CBD中心擴(kuò)大和多元化。不僅吸引了TheRitz-Carlton、JW萬豪兩家世界級(jí)豪華酒店，還有著名的新光三越百貨落戶。2024年上半年華貿(mào)商城百貨店開業(yè)，有600多個(gè)品牌專賣店入駐，其中有90多種國際頂級(jí)、一線品牌，超過頂級(jí)百貨A類標(biāo)準(zhǔn)6倍。更有40%商品為首次進(jìn)入北京市場(chǎng)的國際品牌。今年12月即將入住的一期寫字樓，被眾多金融機(jī)構(gòu)和跨國企業(yè)搶先預(yù)定。豪華酒店、名牌商場(chǎng)、A級(jí)寫字樓配套，作為“百萬平米建筑綜合體〞，華貿(mào)中心營造了一個(gè)非常經(jīng)典的商圈。分物業(yè)配比參照原那么二、時(shí)序及銷售緯度以下局部結(jié)合現(xiàn)金流測(cè)算表進(jìn)行論述整體大盤開發(fā)進(jìn)程ABCDE北承接城市傳統(tǒng)商務(wù)擴(kuò)展南擴(kuò)展品質(zhì)商務(wù)核心形象西引導(dǎo)區(qū)域商務(wù)主題開展東提升大盤休閑特色功能連接南站、小白樓CBD區(qū)域，承接商務(wù)核心概念開展，以辦公產(chǎn)品作為中央商務(wù)區(qū)起步，復(fù)式及商業(yè)優(yōu)勢(shì)作為休閑概念功能補(bǔ)充依托大沽南路城市商貿(mào)、商務(wù)走廊帶使城市中央商務(wù)區(qū)向城市西南及東南海河沿線擴(kuò)展以優(yōu)勢(shì)價(jià)值的親海河住宅、公寓產(chǎn)品、SOHO辦公產(chǎn)品吸引中高端商務(wù)人群以沿岸獨(dú)特景觀優(yōu)勢(shì)及城市公園、游艇俱樂部提升海河國際化休閑商務(wù)形象，提升整體天津?yàn)炒蟊P的城市中央休閑商務(wù)區(qū)形象。本工程分期開發(fā)原那么滿足制約條件1：滿足政府規(guī)劃要求滿足開發(fā)目標(biāo)1：分期定位有利于區(qū)域商務(wù)屬性概念的持續(xù)性滿足制約條件2：分期階段應(yīng)充分考慮當(dāng)期能夠面對(duì)相對(duì)成熟的市場(chǎng)機(jī)遇滿足開發(fā)目標(biāo)2：通過合理的分期，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)健與開發(fā)的可持續(xù)定位緯度：分期策略在滿足條件根底上實(shí)現(xiàn)當(dāng)期的價(jià)值最大化客戶緯度：客戶資源的互動(dòng)通過分期開發(fā)實(shí)現(xiàn)有序整合滿足制約條件3：分期開發(fā)應(yīng)充分考慮當(dāng)期的物業(yè)功能組成與協(xié)調(diào)配合滿足制約條件4：分期開發(fā)應(yīng)充分考慮當(dāng)期的資金方案及現(xiàn)金流要求銷售緯度：為了實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大必要時(shí)犧牲階段性開發(fā)利潤營銷緯度：分期策略應(yīng)有利于營銷品牌形象的持續(xù)性塑造資金緯度：分期開發(fā)的本錢投入策略應(yīng)以實(shí)現(xiàn)收入的最大利潤指標(biāo)和回款為依據(jù)開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏方案，銷售收入另行計(jì)算方案建議：商務(wù)主題穩(wěn)步推出同時(shí)整合大客戶資源吸引優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集〔具體指標(biāo)運(yùn)算見資金測(cè)算表〕1、07年減少A區(qū)綜合物業(yè)總體利潤以換取A區(qū)寫字樓和商業(yè)產(chǎn)品的快速銷售和回款，同時(shí)年內(nèi)力爭實(shí)現(xiàn)A區(qū)綜合局部的整體開業(yè)經(jīng)營，以獲取初期的人氣支持2、獲得初期現(xiàn)金流支持后迅速開發(fā)B區(qū)，住宅局部應(yīng)實(shí)現(xiàn)快速開盤銷售回款以支持初期緊張的現(xiàn)金流3、開發(fā)B區(qū)公寓局部，以實(shí)現(xiàn)較高利潤率，同時(shí)SOHO及商務(wù)效勞公寓產(chǎn)品能夠提升大盤工程商務(wù)形象，吸引周邊商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群提升本區(qū)域商務(wù)價(jià)值和潛力4、順勢(shì)開發(fā)B區(qū)商業(yè)局部，整體B區(qū)以支持現(xiàn)金流考慮可適當(dāng)減少總利潤5、2024年啟動(dòng)C區(qū)銷售，C區(qū)產(chǎn)品應(yīng)充分樹立商務(wù)價(jià)值形象，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品以支持商務(wù)定位開發(fā)的持續(xù)性6、2024年應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)綜合利潤總規(guī)模，且前期欠款全部歸還完畢，本階段可考慮避稅策略，適當(dāng)、適時(shí)持有利潤率較高的物業(yè)〔C區(qū)商業(yè)或?qū)懽謽恰痴凶怃N售，以實(shí)現(xiàn)整盤價(jià)值最大化的突破7、D區(qū)的開發(fā)應(yīng)與以前置，整合大客戶資源，力爭實(shí)現(xiàn)以D區(qū)為核心的天津?yàn)晨偛拷?jīng)濟(jì)圈三、財(cái)務(wù)緯度財(cái)務(wù)現(xiàn)金流狀況銷售收入排布工程進(jìn)度及本錢投入財(cái)務(wù)現(xiàn)金流狀況四、客戶緯度E區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)為吸引進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)人群提供居住配套，同時(shí)考慮多極化辦公需求進(jìn)一步提供綜合商務(wù)配套升級(jí)居住及商務(wù)生活標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步滿足高端商務(wù)客戶需求引進(jìn)高端大客戶資源，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，形成特色主題商務(wù)的區(qū)域聚集，高端產(chǎn)業(yè)人群提升整體區(qū)域人群素質(zhì)聚攏區(qū)域內(nèi)人氣為商務(wù)人群提供購物消費(fèi)場(chǎng)所穩(wěn)步推出商務(wù)概念，以休閑娛樂功能滿足高端商務(wù)人群需求同時(shí)吸引城市其他商務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群客戶緯度作用圖示就業(yè)時(shí)機(jī)增加，個(gè)人收入增加，客戶需求提升通過前、后聯(lián)系吸引商務(wù)類相關(guān)活動(dòng)綜合消費(fèi)力水平的提升其他如休閑、娛樂等均需得到滿足區(qū)域內(nèi)整體人群素質(zhì)提升，帶動(dòng)新近外來人口涌入

區(qū)域總?cè)丝谠黾訁^(qū)域第三產(chǎn)業(yè)開展吸引研發(fā)活動(dòng)

吸引服務(wù)活動(dòng)本工程商務(wù)屬性主題開發(fā)吸引產(chǎn)業(yè)辦公吸引人群居住消費(fèi)六、