株洲市太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE株洲市太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖南省國(guó)際工程咨詢中心二Ο一Ο年八月

株洲市太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖南省國(guó)際工程咨詢中心二Ο一Ο年八月株洲市太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主任：匡竹述副主任：楊龍昭總工程師：王沛皇項(xiàng)目六處處長(zhǎng)：賀立新項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉俊志參加編制人員賀立新高級(jí)工程師談小郴高級(jí)工程師曾飛高級(jí)工程師李少云高級(jí)工程師唐錚錚工程師彭愛華工程師彭碧波工程師劉俊志工程師袁中偉助理工程師目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目背景 41.2項(xiàng)目概況 11第二章市場(chǎng)分析 132.1土地市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 132.2項(xiàng)目升值潛力分析與價(jià)格預(yù)測(cè) 17第三章場(chǎng)址建設(shè)條件 233.1場(chǎng)址現(xiàn)狀 233.2場(chǎng)址建設(shè)條件 23第四章建設(shè)方案 274.1總平面布置 274.2建筑方案 294.3道路工程 314.4給排水 344.5供配電及弱電 384.6燃?xì)夤こ?434.7綠化工程 444.8消防 45第五章節(jié)能、節(jié)水、節(jié)約土地措施 475.1節(jié)能 475.2節(jié)水措施 485.3節(jié)約土地 48第六章環(huán)境保護(hù) 496.1編制依據(jù) 496.2環(huán)境現(xiàn)狀 496.3環(huán)境影響 496.4綜合治理及措施 50第七章項(xiàng)目的運(yùn)作與管理 527.1項(xiàng)目運(yùn)作模式 527.2項(xiàng)目運(yùn)作思路 527.3項(xiàng)目管理 53第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及招標(biāo)方案 548.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 548.2招標(biāo)方案 54第九章投資估算與資金籌措 579.1投資估算 579.2資金籌措 599.3投資計(jì)劃 59第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6110.1分析原則與依據(jù) 6110.2經(jīng)營(yíng)收入估算 6110.3總成本費(fèi)用估算 6110.4利潤(rùn)與稅金 6210.5財(cái)務(wù)分析 6210.6不確定性分析 6310.7結(jié)論 63第十一章社會(huì)評(píng)價(jià) 6411.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 6411.2項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 6511.3項(xiàng)目對(duì)公平的影響 6511.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 6511.5結(jié)論 65第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析 6712.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 6712.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 6712.3降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 69第十三章研究結(jié)論與建議 7013.1結(jié)論 7013.2建議 70附表附表9-1：項(xiàng)目投資估算表附表9-2：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表10-1：收入估算表附表10-2：總成本費(fèi)用估算表附表10-3：利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表附表10-4：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表10-5：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表10-6：財(cái)務(wù)計(jì)劃凈現(xiàn)金流量表附表10-7：貸款還本付息計(jì)算表附表10-8：主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)匯總表附件附件1：審批部門核準(zhǔn)意見附件2：周邊土地出讓協(xié)議書附圖：附圖1：區(qū)域位置圖附圖2：總平面布置圖附圖3：路幅標(biāo)準(zhǔn)橫斷面圖株洲市太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE61第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱株洲市太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目（一期）1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)況株洲市城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司一、公司概況（一）公司簡(jiǎn)介。2003年7月，市政府授權(quán)市國(guó)資委將市公交、煤氣、自來(lái)水公司及原城市公用事業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司等國(guó)有資產(chǎn)整合，改組成立了株洲市城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限公司，注冊(cè)資本6.68億元。資本構(gòu)成主要有市自來(lái)水公司、市煤氣公司、市公共交通公司、株洲湘江大橋等國(guó)有凈資產(chǎn)及政府以其它形式注入的資本等。2008年，為配合公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，市政府批準(zhǔn)將行資公司、教投公司等資產(chǎn)注入到城投公司。2009年，按照市委、市政府的部署，為進(jìn)一步深化城市建設(shè)投融資體制改革，以城投公司為基礎(chǔ)，改組成立株洲市城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“城發(fā)集團(tuán)”），公司注冊(cè)資本40億。(二)經(jīng)營(yíng)范圍。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)；項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，包括城市一級(jí)土地開發(fā)與深度開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)，置業(yè)等；對(duì)外投資與資本運(yùn)作；水務(wù)投資與經(jīng)營(yíng)；其他經(jīng)營(yíng)等。(三)組織結(jié)構(gòu)。集團(tuán)公司根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和戰(zhàn)略規(guī)劃，依照精干、高效的原則設(shè)置法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理構(gòu)架。嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求組建和運(yùn)行，實(shí)行決策權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司內(nèi)設(shè)綜合部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、規(guī)劃發(fā)展部、土地經(jīng)營(yíng)部、資產(chǎn)管理部和審計(jì)監(jiān)察部6個(gè)部門。下轄11個(gè)子公司，其中道路公司、城建開發(fā)公司、武廣新城公司為集權(quán)型子公司，自來(lái)水公司、公交公司、排水公司、湘江橋梁維護(hù)公司為授權(quán)型子公司，行資公司、教投公司、水利投公司、體育產(chǎn)業(yè)公司為分權(quán)型子公司。公司現(xiàn)有領(lǐng)導(dǎo)班子成員10人；本部員工43人，平均年齡39歲，其中：大學(xué)本科學(xué)歷20人，研究生學(xué)歷3人，具有高級(jí)職稱7人，中級(jí)職稱19人。二、公司成立以來(lái)完成工作情況公司成立6年多來(lái)，累計(jì)籌措資金69.86億元，共計(jì)完成投資49.89億元，完成了株洲市中環(huán)大道、荷塘大橋、體育中心、株洲大道、建寧大道的投資建設(shè)，目前主要承擔(dān)河西沿江防洪景觀道路工程、湘江五橋、田心立交橋、武廣客運(yùn)聯(lián)絡(luò)線、武廣片區(qū)、迎賓大道等工程的投資建設(shè)任務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，通過(guò)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，城發(fā)集團(tuán)將附著在城市基礎(chǔ)設(shè)施上的有形和無(wú)形資產(chǎn)投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，盤活城市存量資產(chǎn)，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。城發(fā)集團(tuán)將繼續(xù)做好經(jīng)營(yíng)城市的文章，在新一輪產(chǎn)業(yè)重新布局中，精心做好項(xiàng)目的包裝策劃，有序推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)。招商融資方面，城發(fā)集團(tuán)通過(guò)加強(qiáng)與銀行的信用合作，建立可靠?jī)攤鶛C(jī)制，依托資本市場(chǎng)，籌措城發(fā)開發(fā)的啟動(dòng)資金。公司成立以來(lái)，先后與市內(nèi)各商業(yè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行湖南省分行、興業(yè)銀行、中信銀行、省信托等十多家金融機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系。國(guó)家開發(fā)銀行成為株洲市的重要戰(zhàn)略合作伙伴，至今已向該市發(fā)放到位中長(zhǎng)期貸款資金達(dá)18億元。隨著開發(fā)性金融的投入覆蓋至全市城建、交通、園區(qū)、文教衛(wèi)等各個(gè)領(lǐng)域，大大增強(qiáng)了株洲市城市建設(shè)資金實(shí)力，重點(diǎn)項(xiàng)目資金緊缺的問(wèn)題也迎刃而解，有力地推動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展。與此同時(shí)，公司采取BT、BOT等形式進(jìn)行城市道路等建設(shè)，并努力摸索和實(shí)踐集合委貸、經(jīng)營(yíng)租賃等新的融資手法，實(shí)現(xiàn)融資多元化發(fā)展，為株洲社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推波助瀾。1.1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a）《株洲市總體規(guī)劃》（2001—2020）；b）《株洲市國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；c）株洲市東環(huán)北路地塊規(guī)劃圖；d）建設(shè)部頒布《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ37—90）；e）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ50220－95）》；f）《株洲市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》；g）國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司組織編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；h）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；i）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；j）建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程項(xiàng)目提出的背景a）株洲市概況株洲市位于湖南省東部，湘江中下游，羅霄山脈西麓，南嶺山至江漢平原的傾斜地段上。地跨東經(jīng)112°03′～28°02′。東西寬88.75km，南北長(zhǎng)219.25km。東鄰江西省萍鄉(xiāng)、蓮花、永新、寧岡、井岡山、遂川等縣市，南連郴州市所轄的桂東縣、永興縣、資興縣，西接郴州市的安仁縣、湘潭市及所轄的湘潭縣、衡陽(yáng)市所轄的衡東縣，北依瀏陽(yáng)縣、長(zhǎng)沙縣。株洲市總面積1.14萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積77平方公里?，F(xiàn)轄城區(qū)的南、北、東、郊四區(qū)以及株洲縣、醴陵市、攸縣、茶陵市、炎陵縣五縣(市)，有140個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2008年年末總?cè)丝?83.04萬(wàn)人。株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。株洲南靠廣東、北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。株洲是我國(guó)南方最大的交通樞紐，京廣、浙贛和湘黔三條鐵路干線交匯的株洲站離市區(qū)1公里；株洲火車站是全國(guó)五大客貨去辦特級(jí)站之一；株洲北站，是全國(guó)最大貨運(yùn)編組站。境內(nèi)公路四通八達(dá)，京珠高速公路縱貫?zāi)媳保先鸶咚俟芬约癎107、G320從境內(nèi)經(jīng)過(guò)；民用航空距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)僅35公里，行程均在半小時(shí)之內(nèi)。四季通航的湘江繞城而過(guò)，千噸級(jí)輪船經(jīng)洞庭湖可直通長(zhǎng)江。優(yōu)越的地理環(huán)境、便利的交通條件給株洲帶來(lái)的是充足的人流、物流和信息流，成為株洲產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的外部動(dòng)力。

2009年株洲市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1022.6億元，增長(zhǎng)14.2%，成為繼長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、常德和衡陽(yáng)之后的湖南第五個(gè)，中部六省非省會(huì)城市第九個(gè)過(guò)千億元的市州。全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)14.2%，較上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，高于政府預(yù)期目標(biāo)1.7個(gè)百分點(diǎn)。提前一年實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃確定的“四個(gè)一”目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)快速實(shí)現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)。2009年，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行先后經(jīng)歷了“下行—見底—企穩(wěn)—回升”四個(gè)階段，回暖速度超出年度預(yù)期，總體形勢(shì)積極向好。

經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。一是財(cái)政收入逆勢(shì)增長(zhǎng)。全年完成財(cái)政收入100.3億元，增長(zhǎng)22.2%，較上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，成為繼省會(huì)長(zhǎng)沙之后，全省第二個(gè)財(cái)政總收入過(guò)百億的地級(jí)市；一般預(yù)算收入66.6億元，增長(zhǎng)42.4%，增幅提高18個(gè)百分點(diǎn)。二是企業(yè)效益逐步改善。全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入1065.4億元，增長(zhǎng)21%，，較上年回落2個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅84.8億元，增長(zhǎng)18.5%，較上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)42.2億元，增長(zhǎng)35.8%，較上年提高33.2個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為195.2%，較上年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)。三是城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17433元，增長(zhǎng)12.5%，其中工資性收入和財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)較多；農(nóng)民人均純收入6502元，增長(zhǎng)11.4%，其中工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)較多。人民生活繼續(xù)改善。城市面貌煥然一新，市民居住環(huán)境明顯改善。省“八件實(shí)事”共32項(xiàng)指標(biāo)全面完成，其中17項(xiàng)超額完成，“市十件實(shí)事”進(jìn)展順利。全年用于教育、社會(huì)保障與就業(yè)等民生支出增長(zhǎng)24.4%。新建設(shè)農(nóng)村安居房、廉租住房7000余棟(套)。農(nóng)民平均參合率為92.6％，平均住院報(bào)銷率超過(guò)40％。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)13%。發(fā)展要素保障有力。一是金融市場(chǎng)加快發(fā)展。全市各項(xiàng)貸款余額突破485億元，新增貸款為上年的2.4倍，存貸比為51.3%，同比提高5.1個(gè)百分點(diǎn)。全市新增存貸比為71.6%，較上年提高33個(gè)百分點(diǎn)。二是建設(shè)用地較為充分。全年上報(bào)用地項(xiàng)目40余項(xiàng)，面積為上年2倍，批回用地面積大幅超過(guò)上年水平。三是招商引資形勢(shì)較好。全年實(shí)際利用外資3.62億美元，增長(zhǎng)20.5%，引進(jìn)省外境內(nèi)資金94.8億元，增長(zhǎng)28.3%。成功引進(jìn)深圳華強(qiáng)投資150億元的“中國(guó)迪斯尼”文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶株洲并開工建設(shè)。城市品位大幅提升。城區(qū)人口達(dá)到100.2萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到105平方公里，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.3%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。提前一年實(shí)現(xiàn)“雙百”城市目標(biāo)。創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市一舉成功。城市綠化再度升溫，城市綠化覆蓋率為43.6%，同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)，人均公共綠地面積13.1平方米。提質(zhì)改造城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)21家，超市化管理穩(wěn)步推行。關(guān)停重金屬污染和造紙企業(yè)80家，取締“十五小”企業(yè)24家。全市新建7座污水處理廠，結(jié)束污水直排歷史。衡炎高速建成通車，實(shí)現(xiàn)了“縣縣通高速”目標(biāo)。武廣高速正式通車，株洲西站投入運(yùn)營(yíng)?？h域經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為強(qiáng)勁，主要表現(xiàn)為工業(yè)、投資、消費(fèi)的強(qiáng)力支撐?？h域規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)29.7%，比城區(qū)快15.4個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)50.9%，比城區(qū)快10.4個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)22.4%，比城區(qū)快6.8個(gè)百分點(diǎn)；利用市外境內(nèi)資金46億元，增長(zhǎng)37.7%，比城區(qū)快8.4個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。2009年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.1：53.8：34.1調(diào)整為10.5：54.8：34.7。一產(chǎn)業(yè)比重下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三產(chǎn)業(yè)比重將分別提高1個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)增加值占GDP的比重為48.2%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值占產(chǎn)值比重為18.3%，提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；高新技術(shù)產(chǎn)品增加值占工業(yè)增加值比重為41.4%，提高4.6個(gè)百分點(diǎn)；非公經(jīng)濟(jì)占全市規(guī)模工業(yè)比重為53.9%，提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。綜合能耗大幅下降。全市有色、黑色、化工、建材、火電和造紙等高耗能行業(yè)增加值能耗下降11.1%。各縣市區(qū)規(guī)模工業(yè)綜合能耗降幅均在10%以上。全市規(guī)模工業(yè)萬(wàn)元工業(yè)增加值能耗下降14.5%。株洲市城市基礎(chǔ)設(shè)施完善?，F(xiàn)日供水量充足，位居全國(guó)大中城市第8位；電力供應(yīng)充足，市內(nèi)建有40萬(wàn)千瓦火力發(fā)電廠一座，裝機(jī)容量為60萬(wàn)千瓦的第二期擴(kuò)建工程已經(jīng)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，正在全力籌建之中；2008年末，株洲市固定電話用戶99.99萬(wàn)戶，國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶17.39萬(wàn)戶，具備各種綜合通訊能力，能提供多種電信服務(wù)。株洲市各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)制度改革、金融安全區(qū)創(chuàng)立、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化等工作在全省獨(dú)樹一幟，榮獲“全國(guó)綠化城市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)雙擁模范城市”和“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)城市”、“國(guó)家園林城市”、“全國(guó)金融生態(tài)城市”等10多項(xiàng)光榮稱號(hào)。b）項(xiàng)目由來(lái)近年來(lái)，隨著株洲城市發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，城市面貌日新月異，城區(qū)面積急劇擴(kuò)張。在城市加速發(fā)展的進(jìn)程中，“城中村”的住戶雖然在個(gè)人收入方面得到了城市大發(fā)展帶來(lái)的益處，但其卻無(wú)力完全跟上公共設(shè)施齊備、綜合環(huán)境優(yōu)雅的都市生活發(fā)展步伐，他們依舊在臟、亂、雜的都市村莊里，保留著舊有的生活方式，過(guò)著現(xiàn)代都市的“邊緣人”的生活?！俺侵写濉弊鳛槌鞘谢M(jìn)程中的一個(gè)歷史遺存，其負(fù)面效應(yīng)越來(lái)越突顯出來(lái)，成為了株洲市建設(shè)“人文株洲、活力株洲、和諧株洲”的重大障礙。本項(xiàng)目位于株洲市荷塘區(qū)東環(huán)北路的東面，緊鄰紅旗路立交橋。與湖南化工機(jī)械學(xué)校僅隔東環(huán)北路，周邊環(huán)境良好。太陽(yáng)村作為“城中村”，由于歷史和管理體制等多種原因，該片區(qū)的規(guī)劃管理無(wú)序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生差，沒有消防措施及治安、計(jì)生等問(wèn)題的普遍存在，道路泥濘、污水排放無(wú)序，垃圾到處成堆，供水電力通訊雜亂無(wú)章，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。該村現(xiàn)有576戶居民，2016口人?？偨ㄖ娣e53108平方米，其中住宅建筑面積48729平方米，大部分為山地及少部分的菜地。“城中村”改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的強(qiáng)力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。按照株洲市“十一五”規(guī)劃，株洲市委已把“三大戰(zhàn)役”作為近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。該片區(qū)的改造建設(shè)，將為完善城市功能，提升城市品位，改善居住條件，打造城市亮點(diǎn)提供可能。項(xiàng)目總用地面積約868.2畝。由于歷史原因及規(guī)劃的局限性，城市建設(shè)相對(duì)滯后，該區(qū)域的現(xiàn)狀是規(guī)劃無(wú)序，環(huán)境差，現(xiàn)有土地的性質(zhì)多樣化，管理混亂。以土地入股的各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體無(wú)序存在，在集體土地上搞非法建房，并無(wú)序開發(fā)剩余國(guó)有土地、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、房屋質(zhì)量普遍較差，致使城市景觀雜亂不堪，屬于典型的“城中村”，與株洲市城市總體規(guī)劃不相符合，亟待改造。《株洲市城市總體規(guī)劃（2006～2020）》到2020年，中心城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在120萬(wàn)人以內(nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模控制在120平方公里以內(nèi)，市區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）總面積為536.7平方公里，形成大城市規(guī)模。該項(xiàng)目位于株洲市荷塘區(qū)紅旗立交橋的東北方向，原有道路為鄉(xiāng)間小路，狹窄擁擠。項(xiàng)目的建成，將對(duì)現(xiàn)有土地整合，提高土地利用率，進(jìn)一步完善了株洲市城市功能，豐富了現(xiàn)代城市生活元素，將株洲市打造成一個(gè)具有時(shí)代氣息、健康、充滿生機(jī)和魅力的新型城市，成為長(zhǎng)株潭城市群中一顆璀燦亮麗的明珠。本項(xiàng)目是株洲市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)，對(duì)提升株洲市的形象品位有著不可忽視的重要作用。項(xiàng)目提出的理由a）改善居民住房條件，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要“城中村”改造涉及面廣、政策性強(qiáng)，做好“城中村”改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在“城中村”的居民居住水平和居住環(huán)境得到明顯改善，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措；對(duì)改善城市低收入居民的居住和生活條件，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，具有十分重要的意義。。地塊屬于“城中村”，道路擁擠，交通十分不便。很多房屋為低矮舊房，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、年久失修，存在安全隱患。且房屋擁擠不堪，隨處可見垃圾堆放，衛(wèi)生環(huán)境狀況差。同時(shí)醫(yī)療教育等基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善。項(xiàng)目拆遷面積53108㎡（其中住宅建筑面積48729㎡，公建建筑面積4379㎡），涉及拆遷戶576戶?！俺侵写濉备脑旃こ淌琼憫?yīng)政府號(hào)召，切實(shí)改善當(dāng)?shù)鼐用褡》織l件，提高生活質(zhì)量的民生之舉。b）改變城市面貌，提升城市品位的需要由于受歷史條件的制約，株洲市中心“城中村”的區(qū)域布局不合理、居住用地過(guò)大；商業(yè)布局雜亂、規(guī)模小、等級(jí)低；公共綠地缺乏、空間形象雜亂、缺少標(biāo)志性建筑；缺乏為市民提供休閑、娛樂(lè)等開展城市活動(dòng)的公共開放空間。“城中村”改造使大片的低矮舊房變成樓房住宅區(qū)，使城市環(huán)境大為改觀；提供了學(xué)校和醫(yī)院改造建設(shè)用地，切實(shí)解決“城中村”居民就醫(yī)難、學(xué)生就學(xué)難等問(wèn)題。本項(xiàng)目的建設(shè)是完善株洲市景觀軸線的城市節(jié)點(diǎn)、提升株洲市城市品位、樹立新形象的需要。c）調(diào)整城市功能，城市核心區(qū)環(huán)境治理的需要本項(xiàng)目用地屬于株洲市“城中村”改造用地，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)比較落后，區(qū)域城市功能紊亂無(wú)章，雜、亂、臟現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了城市環(huán)境和居民的居住環(huán)境。株洲市政府計(jì)劃通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)的整體開發(fā)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)太陽(yáng)村的環(huán)境整治工程。本項(xiàng)目將與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)緊密結(jié)合起來(lái)，將城市環(huán)境美化、通風(fēng)、休閑娛樂(lè)融為一體。項(xiàng)目的建設(shè)將從根本上解決區(qū)域環(huán)境問(wèn)題，改善該區(qū)域的居住環(huán)境。d）實(shí)現(xiàn)集約用地，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)的聚集效益的需要項(xiàng)目建設(shè)完成后，將通過(guò)良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件與政策優(yōu)惠條件吸引大量的工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)，給該區(qū)域帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)繁榮。同時(shí)，可實(shí)現(xiàn)集約用地的目標(biāo)，合理開發(fā)利用城市土地資源，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)的聚集效益。e）是突出城市提質(zhì)，建設(shè)生態(tài)宜居家園的需要按照“一體三極”戰(zhàn)略構(gòu)想，向北加快云龍示范區(qū)建設(shè)，向西加快武廣新城建設(shè)，向南加快楓溪新城建設(shè)，全面拓展城市骨架。建成湘江五橋、湘江風(fēng)光帶河西城區(qū)段，拉通長(zhǎng)江路，改造株醴路，加快東環(huán)北路等道路建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)神龍大道、泰山路延伸段等一批城市道路，著力優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。實(shí)施舊城區(qū)改造提質(zhì)，重點(diǎn)推進(jìn)城中村、棚戶區(qū)改造，深入做好綠化、美化、亮化和數(shù)字化工作，尤其是著力提升城區(qū)的園林綠化水平，建設(shè)森林城市；完善功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)布局。該項(xiàng)目的建設(shè)是株洲市改造城區(qū)交通條件、建設(shè)生態(tài)宜居城市、提升城市品位的一大舉措。因此，本項(xiàng)目是株洲市的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，是利國(guó)利民的項(xiàng)目，是建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成部分，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)太陽(yáng)村位于株洲市荷塘區(qū)紅旗立交橋東北方向，在待修的東環(huán)北路的東面，交通便捷，屬株洲市整體規(guī)劃的一部分。1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約為57.88ha（折合868.2畝），其中城市道路用地15.61ha，村鎮(zhèn)建設(shè)用地3.43ha，開發(fā)建設(shè)用地38.83ha。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為：項(xiàng)目用地的征地、拆遷（項(xiàng)目拆遷面積53108㎡，涉及拆遷戶576戶）與土地平整，路網(wǎng)工程及其沿線水、電、通訊、管線等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本項(xiàng)目建成后，用地性質(zhì)主要為：居住用地、商業(yè)用地和公共設(shè)施用地等。1.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1。

表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)一覽表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃總用地ha57.88折合868.2畝其中居住用地ha17.85折合267.75畝（其中安置區(qū)52.65畝）商業(yè)金融業(yè)用地ha17.63折合264.45畝道路廣場(chǎng)用地ha15.61折合234.15畝村鎮(zhèn)建設(shè)用地ha3.43折合51.45畝綠地ha2.73折合40.95畝水域ha0.63折合9.45畝2安置小區(qū)總建筑面積㎡64658占地3.51ha，折合52.65畝其中住宅建筑面積㎡62158公建建筑面積㎡2500包括幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房、垃圾站及物管用房3道路總長(zhǎng)m5243.54土石方萬(wàn)m3815總用水量m3/d4848.86給水管道m(xù)4253.57雨水管道m(xù)4053.58污水管道m(xù)4998.59建設(shè)期年210總投資萬(wàn)元50173.8511自籌資金萬(wàn)元12673.8512銀行貸款萬(wàn)元3750013項(xiàng)目收入萬(wàn)元7694314總成本費(fèi)用萬(wàn)元5521915財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15.86稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元7727.91稅后17項(xiàng)目投資回收期年4.28稅后18利息備付率10.919償債備付率1.9

第二章市場(chǎng)分析2.1土地市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀2.1.1全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的《2009中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，2009年全國(guó)土地出讓總價(jià)款比2008年增長(zhǎng)63.4%，其中，招拍掛出讓價(jià)款占出讓總價(jià)款的94.9%。同時(shí)，全國(guó)35個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為5.66%，全國(guó)重點(diǎn)城市綜合地價(jià)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。2009年，全年新增建設(shè)用地指標(biāo)安排量比上年增加，全國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)用地比上年增長(zhǎng)44.6%，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)比上年增長(zhǎng)44.2%。全國(guó)重點(diǎn)城市土地抵押面積和抵押貸款雙增長(zhǎng)。全國(guó)土地市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年的整體下滑后，在2009年重新回到穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。2.1.2省市土地市場(chǎng)運(yùn)行情況根據(jù)2009年湖南省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，湖南省土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了2007年的高潮、2008年的回落后，2009年整體呈回暖趨勢(shì)，一到四季度土地供應(yīng)量逐漸增加。特別是在第四季度土地供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)2008年同期，這也彰顯著湖南省土地市場(chǎng)逐漸恢復(fù)的良好態(tài)勢(shì)。最新的2010年第一季度湖南省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告顯示，一季度湖南省土地供應(yīng)總量為1388.75公頃，同比增加20.50%。自2007年第一季度以來(lái)，供應(yīng)總量呈波動(dòng)式上升態(tài)勢(shì)。在供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，一季度湖南省土地價(jià)格也呈上升態(tài)勢(shì)。2010年第一季度，土地出讓均價(jià)為565.99元/平方米，與2009年同期增長(zhǎng)了36.86%，招拍掛出讓均價(jià)為600.76元/平方米，較2009年同期增長(zhǎng)了31.44%，出讓均價(jià)與招拍掛均價(jià)均創(chuàng)新高；住宅用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓價(jià)格增幅明顯。報(bào)告表明，一季度，湖南省列入國(guó)土資源部全國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的長(zhǎng)株潭衡四市土地供應(yīng)總量為469.97公頃，占全省供應(yīng)總量33.84%，其中存量用地供應(yīng)量為352.03公頃，占全省存量用地供應(yīng)量的33.50%。近幾年湖南省投資增長(zhǎng)較快，發(fā)展提速，用地需求剛性增長(zhǎng)，用地形勢(shì)較為緊張，土地供需矛盾將長(zhǎng)期存在。2.1.3株洲市土地市場(chǎng)運(yùn)行情況株洲市位于湖南省東部，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。株洲南靠廣東、北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。株洲是中國(guó)南方最大的交通樞紐，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路主干線在此交匯，貫通中國(guó)內(nèi)地的東西南北；貫通中國(guó)南北的公路大動(dòng)脈北京――珠海的高速公路、北京――深圳的107國(guó)道、北京――廣州的106國(guó)道，與貫通中國(guó)東西的公路大動(dòng)脈上海――云南瑞麗的高速公路、上海――昆明的３２０國(guó)道均在此交匯，形成了中國(guó)南方重要的公路交通樞紐；今年8月31號(hào)起長(zhǎng)株潭高速通車，從市區(qū)至長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)將僅25分鐘車程，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)25分鐘車程；千噸級(jí)輪船可經(jīng)由湘江至長(zhǎng)江直達(dá)上海黃埔口岸。2009年1-9月，株洲市建設(shè)用地供應(yīng)總量同比下降近二分之一，其中工礦用地下降明顯（同比下降73％），中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地增加（同比增加299％），招拍掛出讓比例高達(dá)97％。全市土地供應(yīng)總量238宗，同比減少59％；供應(yīng)土地總面積404.03公頃，同比減少44％；其中新增地供應(yīng)273.38公頃，同比減少27％。出讓供地228宗，同比減少59％；面積245.52公頃，同比減少64％；成交價(jià)款10.41億元，同比減少62％。招拍掛出讓土地所占出讓總量比例較去年同期明顯提高，市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用進(jìn)一步加強(qiáng)。1-9月招拍掛出讓土地201宗，面積238.87公頃，成交價(jià)款10.35億元，分別占出讓總量的88％、97％、99％。招拍掛出讓面積占總出讓面積比例較去年同期增加60個(gè)百分點(diǎn)。劃撥供地10宗，面積158.51公頃，新增地146.05公頃。其中主要是湖南工業(yè)大學(xué)劃撥供地面積130.25公頃，占劃撥供地總量的82％。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，中低價(jià)位和中小套型普通商品房的土地供應(yīng)的相對(duì)比例增加，工礦用地的土地供應(yīng)相對(duì)比例減少。其中工礦用地面積132.15公頃，占供應(yīng)總量的32％，同比減少35個(gè)百分點(diǎn)；中低價(jià)位、中小套型住宅用地面積22.33公頃，占供應(yīng)總量的6％，同比增加5個(gè)百分點(diǎn)；商服用地面積11.91公頃，占供應(yīng)總量的3％，同比增加1個(gè)百分點(diǎn)。自今年5月1日起株洲市執(zhí)行新的基準(zhǔn)地價(jià)體系，全是基準(zhǔn)地價(jià)全面提高約30%。表2-1列出了2007年-2010年株洲市商住土地掛牌招標(biāo)價(jià)格基本情況，各地塊區(qū)位不同導(dǎo)致價(jià)格差異很大，其中中心城區(qū)的地塊由于其稀缺性價(jià)格處于高位。表2-12007-2010年株洲市商住土地價(jià)格情況年份地塊位置面積（平方米）價(jià)格（萬(wàn)元）單位面積價(jià)（萬(wàn)元/畝）2007建設(shè)中路1104.42521522007荷塘區(qū)市漁場(chǎng)3886.622432742007荷塘區(qū)珠江南路11266.0620851232009華晨御園67387.76117091162009山水文園98230.428705592009蘆淞區(qū)沿江中路5051.9604802010蘆淞區(qū)太子路7616.4914321252010蘆淞區(qū)荷葉沖5393.471191147

2.2項(xiàng)目升值潛力分析與價(jià)格預(yù)測(cè)2.2.項(xiàng)目具體位置如下圖箭頭所標(biāo)示。項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地項(xiàng)目地處株洲市荷塘區(qū)紅旗立交橋東北方向。本項(xiàng)目用地規(guī)劃為商業(yè)和住宅用地，預(yù)期升值潛力由其所在地未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、居民住宅居住需求和投資需求、項(xiàng)目區(qū)位等因素共同決定。a）當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)潛力。株洲市的經(jīng)濟(jì)和建設(shè)已形成一個(gè)比較完整的體系，株洲工業(yè)涉及34個(gè)行業(yè)，硬質(zhì)合金、電力機(jī)車、電鋅等10多種產(chǎn)品居全國(guó)首位，是世界五大合金生產(chǎn)基地之一，是中國(guó)最大的有色冶煉和電力機(jī)車科研制造基地。全市有621家獨(dú)立核算規(guī)模工業(yè)企業(yè)，目前有7家已進(jìn)入全國(guó)工業(yè)企業(yè)500強(qiáng)，形成了效能設(shè)備制造業(yè)、新型材料制造業(yè)、煤化工業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)和日用陶瓷生產(chǎn)基地以及區(qū)域性現(xiàn)代物流中心等五大支柱產(chǎn)業(yè)。2009年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資563億元，增長(zhǎng)44.9%，較上年提高10.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)投資完成518億元，增長(zhǎng)49.8%，農(nóng)村投資45億元，增長(zhǎng)5.4%。城鎮(zhèn)投資中一產(chǎn)業(yè)投資3.8億元、二產(chǎn)業(yè)投資289.1億元、三產(chǎn)業(yè)投資225.1億元，分別增長(zhǎng)0.3%、44.8%和58.1%。投資對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到61%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)8.66個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)持續(xù)升溫。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額364.4億元，增長(zhǎng)19.6%，扣除價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)21.9%，同比加快5個(gè)百分點(diǎn)，其中城市市場(chǎng)加快4.4百分點(diǎn)，農(nóng)村市場(chǎng)加快6.4個(gè)百分點(diǎn)。最終消費(fèi)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為40%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.68個(gè)百分點(diǎn)。全市一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值107.8億元，增長(zhǎng)5.6%，較上年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。全年糧食播種面積390.4萬(wàn)畝，增長(zhǎng)3.98%，糧食總產(chǎn)量183.9萬(wàn)噸，增長(zhǎng)2.7%，糧食生產(chǎn)連續(xù)六年豐收。全年出欄肉豬432萬(wàn)頭，增長(zhǎng)2%;出欄牛羊55萬(wàn)頭，增長(zhǎng)1.4%。第二產(chǎn)業(yè)回升加快。2009年，全市第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值560.3億元，增長(zhǎng)16.1%，較上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。一是工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。全市完成工業(yè)增加值493.1億元，增長(zhǎng)17.1%，較上年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模工業(yè)完成產(chǎn)值1200億元，增長(zhǎng)18.6%，實(shí)現(xiàn)增加值426.2億元，增長(zhǎng)19.3%，較上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。二是建筑業(yè)恢復(fù)增長(zhǎng)。全市建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值67.2億元，增長(zhǎng)9.2%，較上年提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，呈恢復(fù)性增長(zhǎng)。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為59.4%，較上年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8.43個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)拉動(dòng)7.85個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增速。2009年，全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值354.5億元，增長(zhǎng)13.9%，較上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為36.5%，較上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.18個(gè)百分點(diǎn)。全市各項(xiàng)貸款余額突破485億元，新增貸款為上年的2.4倍，存貸比為51.3%，同比提高5.1個(gè)百分點(diǎn)。全市新增存貸比為71.6%，較上年提高33個(gè)百分點(diǎn)。二是建設(shè)用地較為充分。全年上報(bào)用地項(xiàng)目40余項(xiàng)，面積為上年2倍，批回用地面積大幅超過(guò)上年水平。三是招商引資形勢(shì)較好。全年實(shí)際利用外資3.62億美元，增長(zhǎng)20.5%，引進(jìn)省外境內(nèi)資金94.8億元，增長(zhǎng)28.3%。成功引進(jìn)深圳華強(qiáng)投資150億元的“中國(guó)迪斯尼”文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶株洲并開工建設(shè)。城市品位大幅提升。城區(qū)人口達(dá)到100.2萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到105平方公里，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.3%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。提前一年實(shí)現(xiàn)“雙百”城市目標(biāo)。創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市一舉成功。城市綠化再度升溫，城市綠化覆蓋率為43.6%，同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)，人均公共綠地面積13.1平方米。提質(zhì)改造城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)21家，超市化管理穩(wěn)步推行。關(guān)停重金屬污染和造紙企業(yè)80家，取締“十五小”企業(yè)24家。全市新建7座污水處理廠，結(jié)束污水直排歷史。衡炎高速建成通車，實(shí)現(xiàn)了“縣縣通高速”目標(biāo)。武廣高速正式通車，株洲西站投入運(yùn)營(yíng)?？h域經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為強(qiáng)勁，主要表現(xiàn)為工業(yè)、投資、消費(fèi)的強(qiáng)力支撐?？h域規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)29.7%，比城區(qū)快15.4個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)50.9%，比城區(qū)快10.4個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)22.4%，比城區(qū)快6.8個(gè)百分點(diǎn)；利用市外境內(nèi)資金46億元，增長(zhǎng)37.7%，比城區(qū)快8.4個(gè)百分點(diǎn)。

2009年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的12.1：53.8：34.1調(diào)整為10.5：54.8：34.7。一產(chǎn)業(yè)比重下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三產(chǎn)業(yè)比重將分別提高1個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)增加值占GDP的比重為48.2%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值占產(chǎn)值比重為18.3%，提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；高新技術(shù)產(chǎn)品增加值占工業(yè)增加值比重為41.4%，提高4.6個(gè)百分點(diǎn)；非公經(jīng)濟(jì)占全市規(guī)模工業(yè)比重為53.9%，提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。綜合能耗大幅下降。全市有色、黑色、化工、建材、火電和造紙等高耗能行業(yè)增加值能耗下降11.1%。各縣市區(qū)規(guī)模工業(yè)綜合能耗降幅均在10%以上。全市規(guī)模工業(yè)萬(wàn)元工業(yè)增加值能耗下降14.5%。由于株洲市有毗鄰省會(huì)長(zhǎng)沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，并擁有一批具有品牌的企業(yè)，其發(fā)展具有較強(qiáng)的可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。b）當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)需求增長(zhǎng)潛力。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)居民收入水平的不斷提高，尤其導(dǎo)致中產(chǎn)人群規(guī)模擴(kuò)大，這帶動(dòng)了株洲市房地產(chǎn)投資景氣的上升。在經(jīng)歷2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，2009年株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，價(jià)格總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。株洲市已融入長(zhǎng)沙半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年到株洲購(gòu)房的長(zhǎng)沙人及其他外埠省、市消費(fèi)者不斷增加，目前株洲的外來(lái)購(gòu)房面積已超過(guò)總銷售面積的15%。長(zhǎng)沙與株洲房?jī)r(jià)的巨幅落差，表明正在向品質(zhì)地產(chǎn)邁進(jìn)的株洲樓市可望在接下來(lái)幾年贏得機(jī)會(huì)。作為新型的工業(yè)城市，株洲格外受到都市人的青睞?？偼顿Y1500余億元的長(zhǎng)株潭城際鐵路2010年4月正式動(dòng)工，株洲到長(zhǎng)沙、湘潭將來(lái)僅需10~20分鐘左右。拉通長(zhǎng)、株、潭，實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)對(duì)接長(zhǎng)株潭，株洲正成為長(zhǎng)株潭新特區(qū)的第二居所。加快道路建設(shè)和改造升級(jí)，構(gòu)筑便捷、暢通、高效、安全的交通網(wǎng)絡(luò)。這將刺激株洲市居民和株洲市以外居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。因此，從長(zhǎng)期看，株洲市房產(chǎn)市場(chǎng)十分看好。c）項(xiàng)目區(qū)位條件和區(qū)域發(fā)展前景。項(xiàng)目所處地位于株洲市城區(qū)東部荷塘區(qū)。依據(jù)株洲市城市總體規(guī)劃，株洲市荷塘區(qū)為重要發(fā)展城區(qū)之一。荷塘區(qū)于1997年8月由株洲市原東區(qū)三個(gè)辦事處和原郊區(qū)三個(gè)鄉(xiāng)合并設(shè)立。荷塘區(qū)轄一鎮(zhèn)（仙庾鎮(zhèn)）、一鄉(xiāng)（明照鄉(xiāng)）、五個(gè)城市街道辦事處（月塘、茨菇塘、宋家橋、桂花、金山）、一個(gè)管委會(huì)（合泰），39個(gè)行政村、34個(gè)社區(qū)。土地面積143平方公里，其中耕地面積2.56千公頃。年末總?cè)丝?7.89萬(wàn)人。與瀏陽(yáng)市、株洲縣、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)接壤。作為株洲的核心城區(qū)，荷塘具有雄厚的工業(yè)實(shí)力。轄區(qū)有2家企業(yè)進(jìn)入全國(guó)工業(yè)企業(yè)500強(qiáng)，20多家中央、省屬大型企業(yè)，70多家市屬骨干企業(yè)，逾千家區(qū)直工業(yè)企業(yè)、鄉(xiāng)辦企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)，有硬質(zhì)合金、鐵路車輛等200多個(gè)產(chǎn)品種類，年工業(yè)總產(chǎn)值占全市三分之一。逐步形成了機(jī)械加工、硬質(zhì)合金和生物制藥三大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)園區(qū)平臺(tái)不斷完善，擁有“一園三區(qū)一基地”即金山科技工業(yè)園，天臺(tái)、黃塘工業(yè)小區(qū)，合泰服飾加工基地。荷塘工業(yè)蘊(yùn)育了令人矚目的“三最”：世界第三、亞洲最大的硬質(zhì)合金生產(chǎn)基地——株洲硬質(zhì)合金集團(tuán)有限公司，中國(guó)最大的乳品科技生產(chǎn)基地——株洲太子奶生物科技股份有限公司，江南最大的鐵路貨車制造基地——南車集團(tuán)株洲車輛廠近年來(lái)，荷塘區(qū)著力打造“一個(gè)中心”，繁榮“一條主線”，激活“四大板塊”，壯大商貿(mào)物流和旅游休閑產(chǎn)業(yè)。抓好紅旗廣場(chǎng)周邊開發(fā)建設(shè)，將紅旗廣場(chǎng)打造成商貿(mào)中心，努力建設(shè)一條縱貫東西的繁華商貿(mào)大街。以紅旗廣場(chǎng)為中心、新華路和紅旗路為沿伸的“紅旗商圈”蓬勃發(fā)展。新建大小賓館30家，發(fā)展上規(guī)模的茶樓、洗浴、KTV、舞廳等娛樂(lè)休閑經(jīng)營(yíng)戶26家。營(yíng)業(yè)面積1500平方米以上的大型超市7家，興建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)11家，大型品牌餐飲連鎖店3家，物流業(yè)49家。建成汽車、建材、蔬菜、家具等各類大中型專業(yè)市場(chǎng)12家，其中株洲汽車城總投資3億元，集整車銷售、零配件、維修于一體，年交易額達(dá)14億元，是中南地區(qū)最大的汽車交易市場(chǎng)。轄區(qū)旅游資源豐富，旅游休閑設(shè)施相對(duì)完善，有集觀光、親水、休閑、娛樂(lè)于一體的戲水生態(tài)公園——天鵝湖公園，有水上公園——東湖公園；有紀(jì)念抗敵陣亡烈士陵園——流芳園，有城心綠地——荷塘公園；以仙庾嶺為核心的仙庾風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)景秀美，集孝文化、宗教文化、遺產(chǎn)文化于一體，2006年晉升為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，是株洲市城區(qū)唯一的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。仙庾嶺內(nèi)仙庾廟始建于唐朝，距今已有1400多年歷史，仙庾嶺主峰之上的仙庾塔1999年被列為市級(jí)文物保護(hù)單位，2004年升為省級(jí)文物保護(hù)單位。同時(shí)，景區(qū)內(nèi)還擁有50余家農(nóng)家樂(lè)，為游客提供釣魚休閑、品農(nóng)家酒菜、欣賞農(nóng)家風(fēng)景、體驗(yàn)農(nóng)家生活等各項(xiàng)休閑服務(wù)。長(zhǎng)期以來(lái)，荷塘區(qū)一直堅(jiān)持“誠(chéng)信立區(qū)”的理念，熱忱迎接每一位來(lái)荷塘置業(yè)的投資者，以誠(chéng)信招商、以服務(wù)安商、以環(huán)境留商。出臺(tái)了優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的十條意見，制定了“七做到、十禁止”的規(guī)定，規(guī)范了各個(gè)職能部門審批程序和相關(guān)的檢查制度，讓投資企業(yè)無(wú)干擾生產(chǎn)；建立了政務(wù)服務(wù)中心，為企業(yè)設(shè)立了一站式服務(wù)的“綠色通道”，簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率；政府建立了專門的企業(yè)信息交流通道和企業(yè)服務(wù)辦公室，千方百計(jì)幫助解決企業(yè)面臨的各種困難和問(wèn)題。在內(nèi)地城市區(qū)中，荷塘區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿薮?；而?xiàng)目所處改造區(qū)域也是未來(lái)幾年城區(qū)建設(shè)著力打造的重點(diǎn)地區(qū)。由此可見，項(xiàng)目具有很好的區(qū)位條件，其所依托的區(qū)域內(nèi)城市道路建設(shè)將大大提升項(xiàng)目的景觀環(huán)境，提高項(xiàng)目的交通可達(dá)性，對(duì)其升值具有非常重要的促進(jìn)作用。綜上，項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長(zhǎng)預(yù)期，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)支持和需求支持。項(xiàng)目所在區(qū)域是株洲市城市建設(shè)著力打造的重點(diǎn)地區(qū)，具有很好的景觀環(huán)境和交通可達(dá)性，項(xiàng)目增值具有很好的升值前景，其應(yīng)有高于其它地塊更快的升值速度。2.土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。近年株洲市商住用地保持12%左右的增長(zhǎng)速度。但由于不同地塊所處的區(qū)位和交通條件等不同，價(jià)格也有很大的差別。由于近幾年地價(jià)增長(zhǎng)速度較快，在地價(jià)絕對(duì)值不斷增長(zhǎng)、基數(shù)不斷提高的情況下，要維持地價(jià)的高增長(zhǎng)率需要更快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。自2002年以來(lái)，由于我國(guó)投資和出口的快速增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的高增長(zhǎng)，使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平高出潛在產(chǎn)出水平。經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的沖擊，土地價(jià)格增長(zhǎng)放緩，2008年全國(guó)土地平均價(jià)格增加率僅為0.18%，2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)土地市場(chǎng)的回暖，增長(zhǎng)率為5.66%。在對(duì)未來(lái)地價(jià)平均增長(zhǎng)率的估計(jì)上，預(yù)計(jì)未來(lái)株洲市地價(jià)將在波動(dòng)中持續(xù)增長(zhǎng)。目前，防止過(guò)熱的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和全球經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史波動(dòng)情況，預(yù)期未來(lái)3-5年全國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)水平將向潛在產(chǎn)出水平進(jìn)行修正，各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平將會(huì)有一定程度的降低，因此估計(jì)未來(lái)地價(jià)增長(zhǎng)水平也將低于近幾年的已有增長(zhǎng)水平。本項(xiàng)目建設(shè)期2年，土地出讓期3年。參考表2-1周邊地塊出讓價(jià)格，出于審慎原則，3年的出讓價(jià)格為住宅用地均取100萬(wàn)元/畝，商業(yè)金融業(yè)用地均取180萬(wàn)元/畝。

第三章場(chǎng)址建設(shè)條件3.1場(chǎng)址現(xiàn)狀3.1.1地理位置本項(xiàng)目為太陽(yáng)村“城中村”改造，太陽(yáng)村位于株洲市荷塘區(qū)紅旗立交橋東北方向，在待修的東環(huán)北路東面，交通便捷，屬株洲市整體規(guī)劃的一部分。3.1.2土地利用現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址規(guī)劃總用地面積約為57.88ha，折合868.2畝。根據(jù)株洲市總體規(guī)劃及舊城改造規(guī)劃，項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地。區(qū)域內(nèi)民房多為破舊、低矮、規(guī)劃無(wú)序的村民住戶，主要為“城中村”3.2場(chǎng)址建設(shè)條件3.2.1地形、地貌、地震情況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽(yáng)、郴州兩市，西接湘潭市，北與長(zhǎng)沙市毗鄰。市域地貌類型結(jié)構(gòu)：水域637.27平方公里，占市域總面積的5.66%；平原1843.25平方公里,占16.37%；低崗地1449.86平方公里，占12.87%；高崗地738.74平方公里，占6.56%；丘陵1916.61平方公里，占17.02%；山地4676.47平方公里，占41.52%。山地主要集中于市域東南部，崗地以市域中北部居多，平原沿湘江兩岸分布。株洲市位于羅霄山脈西麓，南嶺山脈至江漢平原的傾斜地段上，市域總的地勢(shì)東南高、西北低。北中部地形嶺谷相間，盆地呈帶狀展布；東南部均為山地，山巒迭障，地勢(shì)雄偉。全市總面積11262平方公里。地震：根據(jù)《中華人民共和國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），該區(qū)域地震峰值加速度為0.05g，地震反應(yīng)譜特征周期為0.35，對(duì)照地震烈度為Ⅵ度。為地震設(shè)防區(qū)。依據(jù)《公路工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（TJJ004-89）的規(guī)定，采取簡(jiǎn)易抗震設(shè)防。3.2.2地質(zhì)和水文地質(zhì)：該片區(qū)地貌由河流沖積小平原和小山崗構(gòu)成，分別占39.3%~60.7%，東北部沿江一帶多為河漫灘地，地勢(shì)平坦，海拔一般40m左右；西南面多為小丘崗地，地勢(shì)略高，丘崗海拔一般100m左右。該片區(qū)土壤類型分自成土和運(yùn)積土兩大類，自成土以砂壤和第四紀(jì)紅壤為主，廣泛分布于丘崗地；運(yùn)積土由河流沖積、溝流沖積而成，經(jīng)人工培育成水稻田和菜土，分布于沿江一帶。本項(xiàng)目所在地上述兩種類型土壤兼而有之，土壤組成為粘土、亞粘土及砂礫層，地質(zhì)條件好，施工方便。水文：湘江是流經(jīng)市區(qū)的唯一河流，發(fā)源于廣西海洋山，全長(zhǎng)856km，總落差198m，多年平均出口流量2440湘江株洲市區(qū)段由荷塘區(qū)群豐鎮(zhèn)湘濱村湘勝排漬站(蘆淞大橋上游7.2km處)入境，由馬家河出境，長(zhǎng)27.7湘江株洲段江面寬500~800m，水深2.5~3.5m，水力坡度0.102‰。最高水位44.59m，最低水位27.83m，平均水位為34m。多年平均流量約1800m3/s，歷年最大流量22250m3/s，歷年最枯流量101m3/s，平水期流量1300m3/s，枯水期流量400m3/s，90%保證率的年最枯流量214m3/s。年平均流速0.25m/s，最小流速0.10m/s，平水期流速0.503.2.3氣候條件株洲市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，具有明顯的季風(fēng)氣候，并有一定的大陸特征。氣候濕潤(rùn)多雨，光熱豐富，四季分明，表現(xiàn)為春溫多變、夏多暑熱、秋高氣爽、冬少嚴(yán)寒、雨水充沛、熱量豐富、澇重于旱。年平均氣溫為19℃，月平均氣溫1月最低約5℃、7月最高約29.8℃、極端最高氣溫達(dá)40.5℃，極端最低氣溫-11.5℃。年平均降雨量為1409.5mm，日降雨量大于0.1mm的有154.7天，大于50mm的有68.4天，最大日降雨量195.7mm。降水主要集中在4~6月，7~10月為旱季，干旱頻率為57%，洪澇頻率為73%。平均相對(duì)濕度78%。年平均氣壓1006.6hpa，冬季平均氣壓1016.1hpa，夏季平均氣壓995.8hpa。年平均日照時(shí)數(shù)為1700h，無(wú)霜期為282~294天，最大積雪深度23cm。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅逼憋L(fēng)，頻率為16.6%。冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北偏北風(fēng)，頻率24.1%，夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南偏南風(fēng)，頻率15.6%。靜風(fēng)頻率22.9%。年平均風(fēng)速為2.2m/s，月平均風(fēng)速7月最高達(dá)城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會(huì)環(huán)境條件本項(xiàng)目符合《株洲市總體規(guī)劃》（2006—2020）、《株洲市國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》等相關(guān)要求。本項(xiàng)目是株洲市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及環(huán)境整治工程。株洲市委已把“三大戰(zhàn)役”作為近五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，該片區(qū)的改造建設(shè)，將為完善舊城功能，提升城市品位，改善居住條件，打造城市亮點(diǎn)提供可能。改造“城中村”建筑質(zhì)量差、規(guī)劃無(wú)序的低層住宅，調(diào)整為商業(yè)服務(wù)用地、綠地等其他種類的用地，或建設(shè)較高質(zhì)量的住宅。株洲市作為長(zhǎng)株潭城市群的重要組成部分，要實(shí)現(xiàn)其大跨越式的發(fā)展，就必須加快城市建設(shè)和其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整治，改變“城中村”面貌。本項(xiàng)目整合土地資源，更有效的利用城區(qū)土地，符合株洲市城市發(fā)展規(guī)劃。3.2.5交通運(yùn)輸條件工程所在地位于株洲市荷塘區(qū)。本項(xiàng)目位于待修的東環(huán)北路東面，與湖南化工機(jī)械學(xué)校僅隔東環(huán)北路，緊鄰紅旗立交橋，距紅旗廣場(chǎng)約1公里。項(xiàng)目地點(diǎn)有了36路等公交車直達(dá)，交通較為便利3.2.本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水系較發(fā)達(dá)，工程用水便利。沿線電力資源豐富，工程用電可與當(dāng)?shù)仉娏Σ块T協(xié)商解決。暫無(wú)燃?xì)夤艿馈?.2.項(xiàng)目區(qū)離湘江約5公里距離，靠湘江一側(cè)已砌筑防洪堤，能滿足城市防洪要求。3.2.本項(xiàng)目需征地57.88ha，折合868.2畝。項(xiàng)目拆遷面積53108㎡，涉及拆遷戶576戶。按市有關(guān)部門核定的指標(biāo)進(jìn)行，3.2.9施工條件a）物料供應(yīng)：項(xiàng)目建設(shè)所需的鋼材、木材、砂、石、水泥等各種材料均可在市內(nèi)采購(gòu)供應(yīng)。項(xiàng)目綠化所需的樹木、花草在市場(chǎng)上供應(yīng)充足。b）場(chǎng)地條件：本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)開闊，工程地質(zhì)條件較好。項(xiàng)目所在地的氣候條件較好，自然條件對(duì)整個(gè)工程的影響不大，工程應(yīng)注意盡可能避免在雨季進(jìn)行施工，以避免施工過(guò)程中不必要的麻煩。

第四章建設(shè)方案4.1總平面布置4.1.1項(xiàng)目所在片區(qū)位于荷塘區(qū)，北臨金山工業(yè)園，南依紅旗南路，東靠集草沖，西傍東環(huán)北路（東環(huán)線），屬株洲市整體規(guī)劃的一部分，項(xiàng)目用地性質(zhì)以居住、商業(yè)用地為主，輔以公共設(shè)施用地、綠化用地、道路用地、市政公共設(shè)施用地，配以為其服務(wù)的輔助設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積57.88ha，其中：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)最北的地塊用地面積3.51ha，主要用于安置房建設(shè)，同時(shí)建設(shè)區(qū)內(nèi)橫向道路14#路、15#路、區(qū)域內(nèi)的黃泥塘路、金鉤山路、16號(hào)路；縱向道路有區(qū)域內(nèi)的東環(huán)北路、26號(hào)路25號(hào)路。區(qū)域內(nèi)南邊用地為商業(yè)金融業(yè)用地，總面積為17.63ha，中間部分為居住用地，面積為14.34ha。根據(jù)株洲市總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目用地性質(zhì)以居住、商業(yè)、酒店、金融業(yè)用地為主，輔以公共設(shè)施用地、綠化用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公共設(shè)施用地，配以為其服務(wù)的輔助設(shè)施，使之形成功能齊全的商業(yè)居住項(xiàng)目區(qū)。4.1.2編制a）株洲市總體規(guī)劃；b）該范圍1/10000現(xiàn)狀地形圖；c）市政規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)GB50188-93；d）居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范；e）株洲市人民政府有關(guān)文件；f）株洲市土地利用總體規(guī)劃；g)株洲市太陽(yáng)村地塊用地規(guī)劃。4.1依托城區(qū)中心的構(gòu)筑，借助良好的居住優(yōu)勢(shì)，聚物流、商流、信息流于一體，將該片區(qū)打造成和諧的人文居住社區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目建筑配以個(gè)性的建筑造型，采用獨(dú)有的建筑風(fēng)格，蘊(yùn)含株洲當(dāng)?shù)氐奈幕瘍?nèi)涵，結(jié)合建筑的使用功能、性質(zhì)，給人一種全新的感受，將之打造成株洲城區(qū)一個(gè)新的亮點(diǎn)。4.1.4a）以總體規(guī)劃圖為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)該片以商業(yè)與居住為主的城市職能。b）東環(huán)北路為片區(qū)主要通道。c）面向未來(lái)，面向現(xiàn)代化，市政設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施配置方面、以及確定環(huán)境質(zhì)量方面采取較高的標(biāo)準(zhǔn)。d）以人為本的科學(xué)發(fā)展觀原則。堅(jiān)持以人為本，統(tǒng)籌兼顧，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，力求體現(xiàn)人與自然的和諧性和互動(dòng)性。e）節(jié)能環(huán)保原則，著眼于人類和生態(tài)系統(tǒng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，規(guī)劃設(shè)計(jì)生態(tài)型居住區(qū)，4.1該區(qū)規(guī)劃范圍為57.88公頃。在規(guī)劃中綜合考慮地段內(nèi)土地使用功能，完善用地結(jié)構(gòu)，完善道路系統(tǒng)，使整個(gè)區(qū)域內(nèi)交通系統(tǒng)完整暢通；建設(shè)完善的公用設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施體系，建設(shè)成為株洲市的宜居區(qū)及商業(yè)區(qū)，為該區(qū)域立足現(xiàn)狀，注重該域區(qū)與株洲市的整體協(xié)調(diào)，用地布局及主次道路與城市銜接；在總體布局上依托現(xiàn)有居住區(qū)，向現(xiàn)代化、智能化發(fā)展；充分利用區(qū)域現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，建立類似于自然生態(tài)系統(tǒng)現(xiàn)代城市居住區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃要求，該范圍以居住及商業(yè)用地為主，生活居住與商貿(mào)是該區(qū)域在城市中的主要功能。項(xiàng)目區(qū)住宅建設(shè)是以改造城市“城中村”為目標(biāo)，結(jié)合良好的自然生態(tài)環(huán)境和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃一定規(guī)模集中住宅，以中檔住宅為主，完善住宅區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)施。在規(guī)劃中依據(jù)現(xiàn)有的地理位置的組成形式，自然分為若干個(gè)組團(tuán)，根據(jù)現(xiàn)有居住建筑現(xiàn)狀，通過(guò)改善居住環(huán)境，拉通道路，配套設(shè)施，保留一部分底層住宅為主的住宅用地，其他的逐漸改造以多、中、高層為主的住宅用地，并配設(shè)幼兒園、郵電所、活動(dòng)中心等配套公建。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)南側(cè)結(jié)合水體打造環(huán)境優(yōu)美的開放性綠地空間。設(shè)計(jì)以南北向的小區(qū)主要道路為核心骨架,在南側(cè)開放綠地設(shè)步行入口，經(jīng)步行橋進(jìn)入小區(qū)。地塊內(nèi)以南北向條式高層小高層住宅為主，臨街設(shè)商鋪，棟與棟之間間距充足，每一戶都有良好的環(huán)境與朝向。東側(cè)以南北向的小區(qū)主要道路、環(huán)形路網(wǎng)為核心骨架。地塊內(nèi)以南北向條式高層住宅為主，點(diǎn)式高層住宅為輔，臨街設(shè)商鋪，小區(qū)內(nèi)房屋間距充足，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部消防車道：消防車由主入口進(jìn)入，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部各建筑均設(shè)有環(huán)形消防車道，沒有設(shè)環(huán)形車道的，已設(shè)18米×18米該區(qū)交通方便、通暢，通過(guò)縱橫相交的路網(wǎng)，把全區(qū)分割成若干大小不一的地塊，以便各種設(shè)施布置。為方便居民，在居民區(qū)的附近布置了商店和集貿(mào)市場(chǎng)，豎向根據(jù)地勢(shì)和設(shè)置道路、排水等要求，以及減少填挖土方工程量的原則，確定各地塊的設(shè)計(jì)標(biāo)高。地表雨水的排除采用管網(wǎng)，即利用城市道路收集雨水，而后排入城市雨水管中。4.1根據(jù)《株洲市太陽(yáng)村地塊規(guī)劃平面圖》，本項(xiàng)目區(qū)域北臨金山工業(yè)園，南依紅旗南路，東靠集草沖，西傍東環(huán)北路（東環(huán)線），總占地面積57.88ha，折合868.2畝，含道路用地15.61ha，村鎮(zhèn)建設(shè)用地3.43ha，商住用地38.83ha（包括商住用地、綠化用地和公用設(shè)施用地等）。本項(xiàng)目研究范圍屬株洲市的規(guī)劃的主要城市居住區(qū)，地勢(shì)較為平坦，用地開發(fā)和道路豎向處理相對(duì)簡(jiǎn)單。在總結(jié)近期控規(guī)在實(shí)施過(guò)程存在的問(wèn)題及分析現(xiàn)狀場(chǎng)地實(shí)際的基礎(chǔ)上，場(chǎng)地標(biāo)高的確定按規(guī)劃基本上以場(chǎng)地四周道路標(biāo)高為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際地形，考慮挖填量基本平衡，場(chǎng)地土石方工程量的計(jì)算根據(jù)現(xiàn)狀1:2000地形圖的數(shù)據(jù)量，采用20m×20m的方格網(wǎng)計(jì)算法進(jìn)行估算。取四周道路標(biāo)高的平均值作為場(chǎng)地平整標(biāo)高。計(jì)算出各區(qū)土石方填挖方工程量（包括道路土石方）詳見表表4-1太陽(yáng)村占地面積及土石方工程量一覽表內(nèi)容占地面積（畝）土石方工程（萬(wàn)m3）道路用地商住用地村鎮(zhèn)用地合計(jì)太陽(yáng)村234.15582.4551.45868.2814.2建筑方案4.2.1在東環(huán)北路新建拆遷戶安置區(qū)?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思應(yīng)緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的居住小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。本區(qū)域內(nèi)可共建安置房624套，應(yīng)安置住戶576戶。4.2.2a）住宅采用兩居室、三居室的中小戶型設(shè)計(jì)，層數(shù)均為6層。為保證戶型通透，小區(qū)各棟多采用長(zhǎng)條型，一般設(shè)置三至四個(gè)樓道口。戶內(nèi)包括居室、門廳（餐廳共用）、廚房、廁所。戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)適用、功能合理”的原則，每戶規(guī)?？紤]以三口之家為主，并注意節(jié)約用地，各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別要注重與周邊建筑的風(fēng)格融為一體。戶型規(guī)劃：按四種類型考慮。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和實(shí)際需求，住宅建筑以中小戶型為主，共624戶，初步方案規(guī)劃為以下四種戶型：A戶型：二室一廳一廚一廁，每戶建筑面積80平方米左右，48戶；B戶型：二室二廳一廚一廁，每戶建筑面積90平方米左右，180戶；C戶型：三室一廳一廚一廁，每戶建筑面積100平方米左右，384戶。D戶型：三室二廳一廚二廁，每戶建筑面積125平方米左右12戶。b）公建建筑主要為幼兒園，層數(shù)2層，還有社區(qū)服務(wù)用房，物管用房及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等4.2.3立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以株洲市的城市主色調(diào)為基調(diào)，并考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使小區(qū)建筑輪廓線富于優(yōu)美的變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。4.2.4根據(jù)建筑平面布置和使用功能要求，安置房建筑物為6層，采用磚混結(jié)構(gòu)；12層的采用框架結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)要求：a）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為二級(jí)。b）本工程抗震設(shè)防烈度：六度。c）建筑物抗震重要性類別：丙類。4.2.5太陽(yáng)村安置小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：64658其中：住宅建筑面積62158公建建筑面積2500容積率：1.8建筑密度：30.0%綠化率：21.0%4.3道路工程4.本次研究項(xiàng)目，主要包括項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的多條主道路，新建道路總長(zhǎng)5243.5m。見表4-2表4-2項(xiàng)目道路系統(tǒng)一覽表序號(hào)道路編號(hào)路幅寬度（m）長(zhǎng)度（m）道路面積m2路面結(jié)構(gòu)備注1東環(huán)北路601437.586250瀝青砼226＃路24817+40019404瀝青砼325＃路322734368瀝青砼416＃路2465+71017825瀝青砼5金鉤山路24410+30712288瀝青砼6黃泥塘路322658480瀝青砼715#路152593885瀝青砼814#路243003600瀝青砼合計(jì)5243.51561004.3a）《株洲市城市總體規(guī)劃（2000～2020）》；b）《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ37-90）；c）《公路路基設(shè)計(jì)規(guī)范》（JTGD30-2004）；d）《公路瀝青混凝土路面設(shè)計(jì)規(guī)范》（JTGD50—2006）；e）《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-2001）。4.根據(jù)《株洲市城市總體規(guī)劃（2001～2020）》及片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，東環(huán)北路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為城市快速道，道路紅線寬度為60米，設(shè)計(jì)車行速度V=80km/h;主干路道路紅線寬度一般為36米，設(shè)計(jì)行車速度V=50～60km/h；次干道道路紅線寬度一般為28～32米，設(shè)計(jì)行車速度V=40～50km/h；支路紅線寬度一般為15～20米，設(shè)計(jì)行車速度V=30～40km/h。4.3a）路線布設(shè)原則1）依據(jù)該區(qū)域控制性詳規(guī)確定路線走向，根據(jù)實(shí)地地形、地質(zhì)、水文等因素布線。2）合理選用技術(shù)指標(biāo)，在工程數(shù)量增加不多的情況下，盡可能采用較高標(biāo)準(zhǔn)，以提高道路使用質(zhì)量和服務(wù)水平，滿足基地發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃。3）注意立體線型、做好平、縱組合以及與環(huán)境相配合，確保行車舒適安全美觀。b）平面設(shè)計(jì)為保持道路的順暢、美觀及交叉路口的銜接平順，本次項(xiàng)目道路網(wǎng)平面走向基本按照該區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定線路走向、交叉口布置及路幅寬度控制。平面交叉遵循主線優(yōu)先、近遠(yuǎn)期結(jié)合的原則。交叉處各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)嚴(yán)格遵循有關(guān)規(guī)范要求，對(duì)被交叉道路和主線的視距作了周全的考慮。與20m寬以上道路平交采用加設(shè)3.5米右轉(zhuǎn)彎車車道，并要求預(yù)埋信號(hào)燈控制等設(shè)施。考慮在主要道路交叉口設(shè)置紅綠燈。為了方便殘疾人，沿線各交叉口、單位出入口均按要求作無(wú)障礙設(shè)計(jì)。4.3道路豎向設(shè)計(jì)充分考慮與現(xiàn)狀道路的基本一致，以雨水就近排入為原則，并同時(shí)考慮到道路的行車要求。特別是非機(jī)動(dòng)車的行駛要求按國(guó)家道路縱坡設(shè)計(jì)規(guī)范，道路縱坡坡度處于0.3%～2.5%之間。盡量保證主干路0.3%～3.0%，局部控制在0.3～5.0%以內(nèi)；次干路和支路控制在0.3%～6.0%以內(nèi)。在滿足道路的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、排水及地下管線敷設(shè)的要求下，為了與規(guī)劃保持一致，各控制點(diǎn)高程按規(guī)劃確定基本未作調(diào)整。4.3根據(jù)規(guī)劃要求：東環(huán)北路路幅寬度60m，6.0m（人行道）+8.0m（非機(jī)動(dòng)車行道）+3.0m（分隔帶）+12.0m（機(jī)動(dòng)車道）+2.0m(中央分隔帶)+12.0m（機(jī)動(dòng)車道）+3.0m（分隔帶）+8.0m（非機(jī)動(dòng)車行道）+金鉤山路、16#、14#、26＃路路幅寬為24.0m5.0m（人行道）+14.0m（車行道）+5.0m黃泥塘路、25＃路路幅寬為32.0m5.0m（人行道）+20.0m（車行道）+5.015#路路幅寬為15m3.0m（人行道）+9.0m（車行道）+機(jī)動(dòng)車道與非機(jī)動(dòng)車道的路拱坡度均采用1.5%，人行道采用反向2.0%。4.3為保持道路的順暢、美觀及交叉路口的銜接平順，本次項(xiàng)目道路網(wǎng)平面走向基本按照該區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定線路走向、交叉口布置及路幅寬度控制。平面交叉遵循主線優(yōu)先、近遠(yuǎn)期結(jié)合的原則。交叉處各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)嚴(yán)格遵循有關(guān)規(guī)范要求，對(duì)被交叉道路和主線的視距作了周全的考慮。與20m寬以上道路平交采用加設(shè)3.5米右轉(zhuǎn)彎車車道，并要求預(yù)埋信號(hào)燈控制等設(shè)施。考慮在主要道路交叉口設(shè)置紅綠燈。為了方便殘疾人，沿線各交叉口、單位出入口均按要求作無(wú)障礙設(shè)計(jì)。4.3a)路面設(shè)計(jì)原則及依據(jù)按照建設(shè)部《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ37-90）和交通部部頒《公路水泥砼路面設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行路面設(shè)計(jì)，按照就地取材，增加使用年限，減少噪音并降低造價(jià)原則，選用水泥砼路面。b)路面結(jié)構(gòu)組成為：行車道、非機(jī)動(dòng)車道路面結(jié)構(gòu)層總厚66cm，其各層結(jié)構(gòu)分別為：26cm的水泥砼面層+40cm水泥穩(wěn)定砂礫基層。人行道采用5cm厚彩色人行道板+3cm厚1:2水泥砂漿坐漿+15cm厚C15素砼基層。人行道外側(cè)為12×4.3.9橋梁、涵洞工程全線無(wú)橋梁。如果道路兩旁已開始了土地開發(fā)，則排水將應(yīng)按城市排水設(shè)計(jì)進(jìn)行處理，當(dāng)尚未進(jìn)行土地開發(fā)，只能設(shè)置適當(dāng)涵管，保證暫時(shí)排水。4.4給排水4.4.1a）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）；b）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2003）；c）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2003）；d）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）。4.4本項(xiàng)目的給排水工程包括項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的給水、污水、雨水及有關(guān)水消防等工程內(nèi)容。本項(xiàng)目給排水工程總用水量共計(jì)4848.8m3/d，給水管道長(zhǎng)4253.5m；雨水管道長(zhǎng)4053.5m；污水量共計(jì)5018.54.41)給水系根據(jù)城市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目以城市市政管網(wǎng)為水源，能滿足項(xiàng)目近遠(yuǎn)期供水需求。給水干管按環(huán)狀管網(wǎng)布置，給水管管徑采用DN600、DN400、DN300、DN200、供水主干管主要按規(guī)劃設(shè)計(jì)的沿區(qū)內(nèi)住宅敷設(shè)。為保證供水的可靠性，布置兩條輸水管。輸配水干管均沿城市主干路的人行道布置，且與供水的主要方向一致。給水管線的干管間距考慮為500～800米，各節(jié)點(diǎn)處用閥門控制。給水管道上每隔120米范圍設(shè)置SS-1002)水量預(yù)測(cè)太陽(yáng)村城中村改造項(xiàng)目用水主要為居住用地、綜合用地、公共設(shè)施用地、市政設(shè)施用地、道路與廣場(chǎng)用地和綠化用地等的供水。表4-3各類用地和全片區(qū)用水量表序號(hào)用地名稱用水量指標(biāo)(m3/公頃·日)面積(公頃)用水量（m3/日）1居住用地15017.852677.52市政公共設(shè)施用地10017.6317633道路廣場(chǎng)用地2019.053814綠化用地102.7327.35水域0.63合計(jì)57.884848.8本片區(qū)總用水量為4848.8m3/d（最高日）。取時(shí)變化系數(shù)KT=2，最高日最大時(shí)用水量為2×4848.8/24=4043)管網(wǎng)布置：管網(wǎng)主要供水管道采用球墨鑄鐵管，市政管網(wǎng)管徑為DN600～DN200。各管道均敷設(shè)在道路旁非機(jī)動(dòng)車道或人行道內(nèi)。管道總長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)見表4-4。表4-4供水管道統(tǒng)計(jì)表序號(hào)管徑（mm）單位長(zhǎng)度（m）1DN600m2502DN400m12003DN300m983.54DN200m1820合計(jì)m4253.55)消防用水按該區(qū)同一時(shí)間發(fā)生火災(zāi)一次，每次用水40L/S，持續(xù)時(shí)間為3小時(shí)計(jì)，在24小時(shí)內(nèi)補(bǔ)充完。計(jì)算用水量Q為432m3在片區(qū)內(nèi)沿道路兩側(cè)隔約150m設(shè)有一處消防栓。4.4.4排水工程1)排水制度與方式：根據(jù)本區(qū)域的性質(zhì)特點(diǎn)，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特點(diǎn)，重力流和機(jī)械提升相結(jié)合的原則。2)雨水排水系統(tǒng)：①雨水量計(jì)算雨水量以株洲地區(qū)的暴雨強(qiáng)度公式進(jìn)行核算。規(guī)劃雨水重現(xiàn)期支路和街坊采用1年，城市主、次干路采用2年，立交橋及地下通道采用3年。雨水量計(jì)算采用株洲市暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式計(jì)算：Q=9FψQ=167A/（t+b）n其中：Q：暴雨流量（L/S）q：暴雨強(qiáng)度（L/S）Ψ：徑流系數(shù)（0.6-0.8）F：匯水面積（公頃）t：地表積水時(shí)間（10-15）p：重現(xiàn)期（采用一年）A：b：n：地區(qū)參數(shù)。②排水方式和出路雨水原則上采用直接就近排放至株洲湘江河，坡度盡量與地面坡度保持一致，對(duì)于區(qū)內(nèi)原有的水溝、水渠等排水設(shè)施，結(jié)合路網(wǎng)規(guī)劃，進(jìn)行必要完善和改造，對(duì)于較大的雨水渠道加以利用，區(qū)內(nèi)雨水均自流進(jìn)入溝渠后排入湘江河。雨水管網(wǎng)在城市建設(shè)范圍內(nèi)，沿規(guī)劃道路布設(shè)雨水管渠。對(duì)于超過(guò)30年一遇水位的區(qū)域內(nèi)排水采用泵站提升后排入株洲湘江河。③雨水管道雨水管道采用鋼筋混凝土管材。管徑為DN400～DN1200mm。埋設(shè)在車道非機(jī)動(dòng)車道下。管道長(zhǎng)度見表表4-5雨水管道統(tǒng)計(jì)表序號(hào)管徑（mm）單位長(zhǎng)度（m）備注1雨水管DN1200m1702雨水管DN600m8403雨水管DN500m10704雨水管DN400m1973.5合計(jì)m4053.53)污水排水系統(tǒng)①污水量計(jì)算：片區(qū)污水量按給水量的90%計(jì)算，同時(shí)考慮15%的地下水入滲率，本區(qū)平均日總污水量為4848.8×0.9×1.15=5018.5m②排水方式和出路本區(qū)內(nèi)排污水方式大部分為自流式。在南部地塊設(shè)污水提升泵站提升個(gè)別低洼地區(qū)污水。太陽(yáng)村城中村生活污水和經(jīng)局部處理后類似生活污水的商業(yè)用水均進(jìn)龍泉污水處理廠，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入湘江。③污水管道及提升泵站排水管道采用混凝土管道，管徑為DN400～DN1000mm，埋設(shè)在道路旁非機(jī)動(dòng)車道下。管道長(zhǎng)度見統(tǒng)計(jì)表4-6序號(hào)管徑（mm）單位長(zhǎng)度（m）備注1污水管DN1000m3602污水管DN800m5603污水管DN600m15404污水管DN400m2538.5合計(jì)m4998.5表4-6污水管道統(tǒng)計(jì)表4.5供配電及弱電4.5.1編制依據(jù)a)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/16-92）；b)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-952001年）；c)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-942000年）；d)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50025-95）；e)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；f)《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50053-94）；g)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500116-98）；h)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2000）；i)《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T500311-2000）；j)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）；k)《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500098-98）；m)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB/T50293-1999）；n)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）；o)《工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500314-92）；p)《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ45-91）；q)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）；r)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-872001年）；s)業(yè)主的要求及有關(guān)專業(yè)提供的資料。4.5.2編制范圍a)太陽(yáng)村各用電設(shè)施的供配電；b)太陽(yáng)村內(nèi)各建筑物及道路照明；c)太陽(yáng)村內(nèi)各建筑物的防雷接地；d)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)；e)安全防范系統(tǒng)；f)電視、電話及綜合布線系統(tǒng)；g)人防電氣設(shè)計(jì)。4.5.3用電負(fù)荷本次項(xiàng)目開發(fā)總面積57.88ha總用電負(fù)荷5730.3kW，0.84的同時(shí)系數(shù)和0.9的功率因數(shù)，得出計(jì)算負(fù)荷為4332.1kW，實(shí)載負(fù)荷為4813.5kW。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃及變電站容量劃分，需建1處110kV變電站。荷塘區(qū)內(nèi)10kV結(jié)線采用單環(huán)網(wǎng)結(jié)線、雙環(huán)網(wǎng)結(jié)線和備用電纜網(wǎng)結(jié)線相結(jié)合的方式。為不影響荷塘區(qū)景觀，10kV線路均為埋地暗敷設(shè)荷塘區(qū)主要干道沿電纜溝，支路穿PVC167管，沿道路兩側(cè)、敷設(shè)。每條線路擔(dān)負(fù)5000kW左右負(fù)荷，并加裝環(huán)網(wǎng)開關(guān)。主干線選用一種截面，分支線不多于兩種截面。4.5.4道路照明及路燈配電室的設(shè)置照明工程道路照明燈具根據(jù)路面寬度彩單側(cè)布置、雙側(cè)交錯(cuò)布置或雙側(cè)對(duì)稱布置，主、次干道采用高壓鈉燈，支路和居住區(qū)道路采用小功率高壓鈉燈或小功率高壓汞燈。路燈配電室按供電半徑500m考慮設(shè)置，盡可能與10kV變配電所結(jié)合安排。道路照明采用光電控制，照度指標(biāo)如下：主、次干道：151x；人行道、非機(jī)動(dòng)車道：21x。所有路燈采用時(shí)鐘控制及路燈所內(nèi)計(jì)算機(jī)中心集中監(jiān)控分全夜式與半夜式，全夜式與半夜式燈具交錯(cuò)布置，主要交叉路口半夜和全夜光源各半。所有路燈的功率因率補(bǔ)償方式為單燈就地補(bǔ)償，功率因數(shù)不低于0.9。4.5.5無(wú)功功率補(bǔ)償無(wú)功功率補(bǔ)償根據(jù)就地平衡和便于調(diào)整電壓的原則進(jìn)行配置，采用分散補(bǔ)償和集中補(bǔ)償相結(jié)合的原則。集中補(bǔ)償是在110kV變電站內(nèi)設(shè)置，分散補(bǔ)償設(shè)在10kV變配電所內(nèi)。4.5.6低壓供配電根據(jù)負(fù)荷公布情況，區(qū)域內(nèi)將根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置低壓變配電所，其供電電壓為10kV，采用兩回路供電，分別接110kV變電站不同的10kV母線段。變配電所高壓配電系統(tǒng)為單母線不分段，采用HXGN-10H型環(huán)網(wǎng)高壓開關(guān)柜以放射式向變壓器提供10kV電源。低壓采用GCK-B型配電柜按放射式系統(tǒng)進(jìn)行配電，用電纜線路向各用電點(diǎn)提供380/220V電源。無(wú)功功率補(bǔ)償采用電容器低壓補(bǔ)償，電容器自動(dòng)補(bǔ)償裝置設(shè)于低壓配電室內(nèi)。消防用電設(shè)備（如消火栓泵、噴淋泵消防電梯、事故照明、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)）等一級(jí)用電負(fù)荷，均采用雙電源雙回路供電，其電源分別取自變壓器低壓母線和柴油發(fā)電機(jī)母線，并在最末一級(jí)配電箱處設(shè)置自動(dòng)切換裝置。消防時(shí)自動(dòng)切掉與消防無(wú)關(guān)的負(fù)荷，確保消防用電。4.5.7繼電保護(hù)及電能計(jì)量高壓10kV進(jìn)線采用速斷+過(guò)流（定時(shí)限）保護(hù)，變壓器采用速斷+過(guò)流（定時(shí)限）及單相接地保護(hù)。變壓器低壓側(cè)采用智能型低壓斷路器作短路和過(guò)負(fù)荷保護(hù)。低壓動(dòng)力設(shè)備采用交流接觸器控制，自動(dòng)開關(guān)作短路保護(hù)，熱繼電器作過(guò)載保護(hù)，漏電開關(guān)作漏電保護(hù)。電能總計(jì)量設(shè)在高壓計(jì)量柜上，并按供用電管理部門對(duì)不同計(jì)費(fèi)方式的規(guī)定，在低壓側(cè)對(duì)動(dòng)力、照明、空調(diào)用電進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量。4.5.8建筑物內(nèi)電氣照明建筑物內(nèi)電氣照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為~220V照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，以節(jié)能熒光燈為主。根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)劃要求，對(duì)一、二類高層建筑物、公共建筑，在建筑物的疏散走道和安全出口處設(shè)置疏散指示燈，在變電所、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯前室等重要場(chǎng)所，以及展廳、餐廳和商業(yè)營(yíng)業(yè)廳等人員密集的地方設(shè)置事故照明燈，以保證停電后的人身安全。為適應(yīng)區(qū)域建設(shè)發(fā)展需求，在高層建筑和繁華街道的建筑物設(shè)亮化照明，以美化環(huán)境。根據(jù)航空部門要求，在建筑物頂部設(shè)置航空障礙燈。太陽(yáng)村內(nèi)建筑物各功能單元按國(guó)家推薦照度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行照明設(shè)計(jì)，其中：商場(chǎng)、營(yíng)業(yè)廳 330lx；辦公室、 220lx；變電所、