集體土地價(jià)格評(píng)估若干問(wèn)題概述匯報(bào)人：文小庫(kù)2023-11-14CONTENTS集體土地價(jià)格評(píng)估的基本概念集體土地價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法集體土地價(jià)格評(píng)估中的收益還原法集體土地價(jià)格評(píng)估中的成本逼近法集體土地價(jià)格評(píng)估中的剩余法集體土地價(jià)格評(píng)估中的路線法集體土地價(jià)格評(píng)估的基本概念01定義集體土地價(jià)格評(píng)估是指對(duì)集體土地的權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)等。目的集體土地價(jià)格評(píng)估旨在為集體土地的流轉(zhuǎn)、使用、投資和處置提供價(jià)值參考，同時(shí)為政府制定土地政策、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益提供依據(jù)。定義與目的主要包括土地的區(qū)位、用途、面積、地質(zhì)、環(huán)境等影響因素。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主要包括比較法、收益還原法、成本法、市場(chǎng)比較法等。其中，比較法最為常用，通過(guò)比較類(lèi)似土地的交易價(jià)格來(lái)評(píng)估土地價(jià)值。評(píng)估方法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與方法評(píng)估流程與注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)2.選取合適的評(píng)估方法，確保評(píng)估結(jié)果客觀準(zhǔn)確；4.及時(shí)更新評(píng)估結(jié)果，確保其與市場(chǎng)變化保持一致。評(píng)估流程：主要包括前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、分析計(jì)算、撰寫(xiě)報(bào)告等環(huán)節(jié)。1.充分了解當(dāng)?shù)赝恋卣?、市?chǎng)行情等信息；3.關(guān)注土地的可持續(xù)利用和生態(tài)保護(hù)；010203040506集體土地價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法02定義市場(chǎng)比較法是一種以類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為參照，對(duì)集體土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的方法。適用范圍適用于有較多類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的地區(qū)，可以找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例。市場(chǎng)比較法的定義與適用范圍010302對(duì)每個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行比較分析，包括區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)、房齡等因素；收集類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例；04綜合分析修正后的市場(chǎng)價(jià)值，得出集體土地的評(píng)估價(jià)格。根據(jù)比較分析結(jié)果，選擇合適的修正系數(shù)，對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行修正；市場(chǎng)比較法的操作流程市場(chǎng)比較法的優(yōu)缺點(diǎn)與注意事項(xiàng)能夠真實(shí)反映市場(chǎng)供求關(guān)系，評(píng)估結(jié)果相對(duì)客觀公正。需要大量類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程較為復(fù)雜，對(duì)數(shù)據(jù)要求較高。要確?？杀葘?shí)例的質(zhì)量和可靠性，避免使用不合理的比較實(shí)例；同時(shí)需要注意市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍和局限性。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)注意事項(xiàng)集體土地價(jià)格評(píng)估中的收益還原法03VS收益還原法是一種通過(guò)估算土地未來(lái)收益并將其折現(xiàn)成現(xiàn)值的方法，以確定土地價(jià)格。適用范圍收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地價(jià)格評(píng)估，特別是商業(yè)和工業(yè)用地。定義收益還原法的定義與適用范圍收集與土地相關(guān)的歷史收益、市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)等信息。1.收集土地相關(guān)信息根據(jù)收集的信息，預(yù)測(cè)土地未來(lái)的正常收益，包括租金、售價(jià)等。2.預(yù)測(cè)未來(lái)收益根據(jù)土地的風(fēng)險(xiǎn)程度、市場(chǎng)環(huán)境等因素確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率。3.確定折現(xiàn)率將未來(lái)收益折現(xiàn)成現(xiàn)值，計(jì)算出土地的價(jià)格。4.計(jì)算現(xiàn)值收益還原法的操作流程優(yōu)點(diǎn)01收益還原法能夠真實(shí)反映土地的潛在價(jià)值，特別是在市場(chǎng)有收益或潛在收益的情況下。收益還原法的優(yōu)缺點(diǎn)與注意事項(xiàng)缺點(diǎn)02收益還原法不適用于沒(méi)有收益或潛在收益的土地，如農(nóng)業(yè)用地或未開(kāi)發(fā)土地。注意事項(xiàng)03在使用收益還原法時(shí)，應(yīng)考慮市場(chǎng)環(huán)境、政策法規(guī)等因素的影響，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。此外，還需要對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的適當(dāng)選擇。集體土地價(jià)格評(píng)估中的成本逼近法04成本逼近法的定義與適用范圍成本逼近法是一種評(píng)估土地價(jià)格的方法，它以土地的各項(xiàng)成本投入為基礎(chǔ)，加上一定的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)等，推算出土地的價(jià)格。定義成本逼近法適用于有明確成本投入的土地價(jià)格評(píng)估，尤其在缺乏市場(chǎng)參考的情況下，可以提供一種相對(duì)合理的評(píng)估方法。適用范圍成本逼近法的操作流程01收集資料收集與土地相關(guān)的成本資料，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)等。02計(jì)算成本根據(jù)收集的資料，計(jì)算土地的各項(xiàng)成本。03計(jì)算利潤(rùn)根據(jù)土地的實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，確定適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)比例。04計(jì)算利息根據(jù)土地的實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，確定適當(dāng)?shù)睦⒈壤?5計(jì)算稅費(fèi)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，計(jì)算土地交易的稅費(fèi)。06推算價(jià)格將上述各項(xiàng)加總，即可推算出土地的價(jià)格。優(yōu)點(diǎn)成本逼近法能夠提供一種相對(duì)合理的土地價(jià)格評(píng)估方法，尤其在缺乏市場(chǎng)參考的情況下。此外，該方法易于操作，較為簡(jiǎn)單。成本逼近法的優(yōu)缺點(diǎn)與注意事項(xiàng)缺點(diǎn)成本逼近法的缺點(diǎn)在于其依賴于準(zhǔn)確的成本計(jì)算和合理的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)等參數(shù)的確定，而這些參數(shù)可能存在較大的不確定性。注意事項(xiàng)在使用成本逼近法時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：首先，要確保各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；其次，要合理確定利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)等參數(shù)；最后，要結(jié)合實(shí)際情況和市場(chǎng)行情進(jìn)行綜合分析，以得出合理的評(píng)估結(jié)果。集體土地價(jià)格評(píng)估中的剩余法05剩余法定義剩余法是一種基于市場(chǎng)比較和未來(lái)開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估的集體土地價(jià)格評(píng)估方法，通過(guò)預(yù)測(cè)待估宗地未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后，與類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，得出待估宗地的價(jià)格。適用范圍剩余法適用于具有潛在開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)參照物的集體土地價(jià)格評(píng)估，如待開(kāi)發(fā)的工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。剩余法的定義與適用范圍01021.收集相關(guān)資料收集待估宗地的規(guī)劃條件、地理位置、地質(zhì)條件等資料，以及類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值參照物。2.預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值根據(jù)待估宗地的規(guī)劃條件和地理位置，預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。3.計(jì)算土地價(jià)值根據(jù)未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值和參照物的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)算待估宗地的土地價(jià)值。4.調(diào)整土地價(jià)值考慮待估宗地的特殊情況，如地理位置、地質(zhì)條件、市場(chǎng)環(huán)境等因素，對(duì)計(jì)算出的土地價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。5.得出評(píng)估結(jié)果根據(jù)調(diào)整后的土地價(jià)值，得出待估宗地的集體土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果。剩余法的操作流程030405優(yōu)點(diǎn)剩余法能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)集體土地的未來(lái)價(jià)值，同時(shí)考慮了市場(chǎng)供求關(guān)系和未來(lái)開(kāi)發(fā)潛力等因素，具有較高的參考價(jià)值。缺點(diǎn)剩余法需要具備較為完善的市場(chǎng)參照物和未來(lái)開(kāi)發(fā)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，評(píng)估結(jié)果可能受到市場(chǎng)波動(dòng)和主觀判斷的影響。注意事項(xiàng)在使用剩余法時(shí)，需要充分考慮待估宗地的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境，選擇合適的參照物進(jìn)行比較，同時(shí)要進(jìn)行合理的調(diào)整和修正，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性。剩余法的優(yōu)缺點(diǎn)與注意事項(xiàng)集體土地價(jià)格評(píng)估中的路線法06路線法是一種通過(guò)測(cè)量土地價(jià)格隨著距離的變化而變化的方法，其實(shí)質(zhì)是揭示地價(jià)與距離之間的函數(shù)關(guān)系。路線法適用于評(píng)估城市內(nèi)或城市間集體土地的價(jià)格，特別是那些難以使用其他評(píng)估方法的情況。定義適用范圍路線法的定義與適用范圍路線法的操作流程計(jì)算價(jià)格根據(jù)模型計(jì)算出各個(gè)地塊的價(jià)格。建立模型利用收集的數(shù)據(jù)建立地價(jià)與距離之間的函數(shù)關(guān)系模型。收集數(shù)據(jù)收集與路線有關(guān)的數(shù)據(jù)，如土地使用情況、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施等。確定評(píng)估對(duì)象明確要評(píng)估的集體土地的位置、形狀和大小。設(shè)定路線根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的路線，可以是直線、曲線或網(wǎng)絡(luò)。路線法的優(yōu)缺點(diǎn)與注意事項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)能夠揭示地價(jià)與距離之間的關(guān)系，較為客觀反映土地價(jià)值。對(duì)于大規(guī)模的土地評(píng)估，路線法能夠節(jié)省時(shí)間和成本。1路線法的優(yōu)缺點(diǎn)與注意事項(xiàng)2