2024年1月2024北京商業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望前言北京商業(yè)地產(chǎn)市場年終總結(jié)系列已經(jīng)連續(xù)發(fā)布2023和挑戰(zhàn)這一年來我們已經(jīng)分析得很多了，也歡迎2024場會如何發(fā)展――下行的領(lǐng)域會觸底反彈嗎？企穩(wěn)的市場能夠保持平穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢嗎？疲弱的需求活動和延后的談判決策會重回正軌嗎？位一同向2024回答和預(yù)判。米陽華北區(qū)研究部負責(zé)人仲量聯(lián)行2請回答2024——北京商業(yè)地產(chǎn)市場年度總結(jié)及展望目錄2023市場速覽 042024年市場展望樓租金走如會觸底？ 062025年上半年觸底企穩(wěn)。簡2024300/需242025年上半年觸底企穩(wěn)。未來的樓需求還現(xiàn)爆發(fā)式的？ 08計中長期內(nèi)將激發(fā)更多元化的潛在需求。需主要來源將由增求未來業(yè)計中長期內(nèi)將激發(fā)更多元化的潛在需求。2024年哪些零業(yè)態(tài)租賃需求更活？ 2.3%。實于增長20242.3%。比供不應(yīng)求的北京物流地產(chǎn)市場在比供不應(yīng)求的北京物流地產(chǎn)市場在2023應(yīng)有效匹配降.204展曲線。

0.9%，并在中長期保持健康發(fā)轉(zhuǎn)向住宅市年北價會漲市政策0饋打32023年市場速覽2023具體來看2023年北京商業(yè)地產(chǎn)市場各領(lǐng)域情況：1辦公樓領(lǐng)域，當(dāng)前市場正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，北京市場自2019年起進入下行周期，租金已連續(xù)下降近五年，當(dāng)前甲級租金已回落至2011年同期水平，企業(yè)辦公租賃需求急劇收縮，平均單季度凈吸納量跌至歷史最低水平區(qū)間。12零售地產(chǎn)市場帶動市場活躍度恢復(fù)，領(lǐng)先項目逐步完成全年漲租目2年內(nèi)恢復(fù)到2021年租金水平。23在工業(yè)物流領(lǐng)域，多年來供不應(yīng)求的市場結(jié)構(gòu)推動物流租金逆勢攀升、面積緊缺，但隨著市場擴容、供應(yīng)放量，2023年下半年全市空置水平有所上升，部分新項目去化表現(xiàn)不佳；同時，租戶的租金敏感度不斷提升，市場租金增速回落放緩。34從住宅市場角度看，北京剛需和改善型購房需求一貫龐大，三季度新政靴子落地有效刺激部分觀望者入市，且開發(fā)商推盤意愿增加，新項目入市持續(xù)推動了需求釋放，利好有置換需求的改善型購房者，推動短期信心修復(fù)和中長期價格保持穩(wěn)健。442023年仲量聯(lián)行研究部發(fā)布了多篇文章和報告詳細分析了上述市場情況和趨篇幅所限我們不再贅相關(guān)閱讀敬請自（ 點擊標(biāo)題即可跳轉(zhuǎn)下載頁面行業(yè)白皮書2023》》》零售地產(chǎn)市場

辦公樓市場40三大細分領(lǐng)域重振科技企業(yè)辦公樓市場需求552023年初零售市場復(fù)蘇實錄疫后購物中心新發(fā)力點?體驗類業(yè)態(tài)如何成為吸粉神器？工業(yè)物流市場北京物流地產(chǎn)市場十年間首次增容對市場格局的影響商業(yè)地產(chǎn)市場整體分析2023?2023年政府工作報告商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域解讀綠債開拓房企融資新渠道01

2024年跌破300元/濟進入調(diào)整期之際，北京辦公樓市場將經(jīng)歷同向下調(diào)，租賃需求預(yù)計于2024年中觸底后逐步回暖；復(fù)蘇的需求有望2025300北京甲級辦公樓市場平均租金

.2%于2024年跌破300元/平方米/月

預(yù)計2024年甲級租金同比下降7.2%2023全市甲級辦公樓全年僅錄得15.682%為8.0200年以來最大年度降幅。當(dāng)前辦公樓租賃表現(xiàn)與以往市場邏輯相比呈現(xiàn)出較大差異。在過往目入駐率提升后立即回調(diào)租金，整體市場調(diào)整期一般僅持續(xù)1-2年?；仡?02112個季度的租金下行態(tài)勢，3-4預(yù)計2024年甲級租金將進一步同比下降7.2%，降幅較2023年適度收窄。中小面積段租戶在本輪租金下調(diào)中相對獲益更大。盡管業(yè)主持續(xù)做出租金讓步，但針對萬平以上的大面積客戶目前尚未給出突破底線的租金優(yōu)惠。從2018年至今，1萬平以上與500平以下面積段成交均價的差值已從210元/平方米/月，降至26元/平方米/月，大面積客戶反而相對喪失了部分優(yōu)勢，也決定了當(dāng)前萬平以上降本搬遷型需求鮮有落地的市場現(xiàn)狀。當(dāng)前，部分辦公樓項目空置高企，需要吸引大面積客戶方能實現(xiàn)有效回填，我們預(yù)計只有突破底線的租金價格才能刺激大面積需求入場，這也是2024年全市租金降幅預(yù)計較大的原因之一。2023年四季度增發(fā)的1萬億元國債有望緩解地方財政壓力、改善融2024年中企2025我2023北京辦公樓市場白皮書》02 北京辦公樓租賃需求將進一步趨02 北京辦公樓租賃需求將進一步趨

于提質(zhì)降量，主要來源將由增量需求轉(zhuǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長的需求來源。在國央企業(yè)服務(wù)三大行業(yè)未來也將持續(xù)構(gòu)成北京需求支柱行業(yè)。隨著特點行業(yè)的精細化發(fā)展，預(yù)計中長期內(nèi)將激發(fā)更多元化的潛在需求。39%39%占據(jù)了全市39%63%在23計達到63%在全球經(jīng)濟增長步伐放緩和中國高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的內(nèi)外因素共同作用下，各領(lǐng)域企業(yè)的不動產(chǎn)策略普遍趨向于減費加當(dāng)前租金下行、利好租戶的市場環(huán)境，企業(yè)的租賃需求進司及各類分支機構(gòu)占據(jù)了全市甲級辦公樓市場體量的39%，2023年全市甲級辦公樓5作為需求支撐的作用則更加突出。場的主要需求來源，在2023年租賃成交中面積占比合計達到63%業(yè)中內(nèi)資律所占比32新租了2,000現(xiàn)了市場從整體行業(yè)普遍擴張向特點行業(yè)精細發(fā)展的轉(zhuǎn)變。此外，高精尖、創(chuàng)新型行業(yè)的提速發(fā)展有望為辦公樓市場帶來新的機遇和需求增長空間。2023年2月，北京市政府引導(dǎo)基金?北京高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金正式落地。該基金規(guī)模20億元，重點投資智能制造、綠色能源、醫(yī)藥健康等重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，

辦公樓市場提供充足的未來需求增長儲備。2023在國央企的2025年由03

預(yù)計咖啡茶飲、寵物經(jīng)濟和消費電子等領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)布局線下實體零售，推動市場信心修復(fù)和租賃需求進一步改善。北京零售市場已率先于其他地產(chǎn)板塊步入修復(fù)軌道，預(yù)計2024年市區(qū)租金2.3%。145萬2024有145萬平方米2.3%2.3%2024金2.3%

2023年率1.81.6%表現(xiàn)最佳的頭部商業(yè)項目完成了全年3-7%一些頭部零售地產(chǎn)運營商進一步提高了旗下項目在2024年的漲租預(yù)算6-10%區(qū)間，部分市場領(lǐng)先的商業(yè)項目有望在未來2年回歸2019202年市區(qū)平均租金同比增幅預(yù)計將達到2.3%。北京零售市場正處于供應(yīng)高峰期2023年迎來了107萬平方2024年將再有145管存量項目持續(xù)去化并已開始部分提漲租金，但是當(dāng)前很多未來項目在市場持續(xù)復(fù)蘇的進程中，部分細分零售業(yè)態(tài)將持續(xù)拓展線下空間，形成新的競爭格局：將持續(xù)構(gòu)成2024202331.3%2025年底全球布局超2Tims咖啡則預(yù)計在2026年底擴至3,000將2023年新開店超1,30011月獲得君樂寶入股302023年前三季度寵物消費領(lǐng)域共發(fā)生2010在消費電子產(chǎn)品ARVR設(shè)備和AIOPPO也宣布2024年再建設(shè)1,000家門店并更聚焦購物中心渠2024年末開始進入線下布局期。04金

簡答：多年來供不應(yīng)求的北京物流地產(chǎn)市場在2023年承壓放緩，租金同比增長率降至0.4%，為近五年來最低水平。展望2024年，預(yù)計市場新增供應(yīng)有效匹配降本需求，租金小幅向下調(diào)整0.9%，并在中長期保持健康發(fā)展曲線。2017年至20228.36%2023受大量新增供應(yīng)及降本增效

39萬平方米的市場情緒影物流市場租金同比增長率僅達到顯著 低于預(yù)期，為近五年來最低水平。計在20242023年因原倉儲場地拆違而向高標(biāo)倉遷移的租賃需求總計超12萬平方米，

北京物流市場的凈吸納量預(yù)計將在2024年達到39萬平方米-.9%2024年達到39萬平方米。 但是，在經(jīng)濟復(fù)蘇節(jié)奏調(diào)整的背景下，租戶對租金的敏感度大幅提升，在倉儲租賃方面分撥的預(yù)算持續(xù)下降，以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷置換和外溢需求日漸凸顯。2023年，由北京向津冀地區(qū)外溢的需求達20萬平方米以上。在需求外溢的持續(xù)影響下，部分北京業(yè)主為保持項目穩(wěn)定的入駐水平，預(yù)計將在2024年推出更為積極優(yōu)惠的租賃策略，包括降價續(xù)租，提供特價庫房及延長免租期等。并有力帶動廊坊、2024至20252/3場租金表現(xiàn)將在2024年明顯分化市場租金將在2024年以0.9%的幅度小降。

預(yù)計北京物流市場租金將在2024年以0.9%的幅度小降

“認房不認貸”政策落地，北京住宅市場給予階段性的正向反饋，市場韌性及需求潛力顯現(xiàn)。2024年政策加力預(yù)期增強，住房置換鏈條打通及供應(yīng)端高產(chǎn)品力項目入市將促進改善性需求釋2023中指數(shù)據(jù)顯2023年1-114.40.5492024年政策加力1-11月北京城六區(qū)住宅用地供應(yīng)量同比下降19.7%2024年新房價格。11京2023年北京高端住宅市場供應(yīng)同比大幅減少52.32.9北京長租公寓市場正呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上半年北京品牌管理長租公寓總套數(shù)較2021年同期增長152%賃需求明顯回升并帶動租金企穩(wěn)。截至693《順時?2023。2024年北京住宅價格預(yù)計在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回主要作者華北區(qū)研究部負責(zé)人中深董事 辦公樓市場負責(zé)人華北區(qū)研究部負責(zé)人華北區(qū)研究部董事Ming.Ji@華北區(qū)研究部董事華北區(qū)研究部董事陳晨華北區(qū)研究部董事Celia.Chen@華北區(qū)研究部高級經(jīng)理黃嘉佩華北區(qū)研究部高級經(jīng)理Kiah.Huang@華北區(qū)研究部助理經(jīng)理齊旋華北區(qū)研究部助理經(jīng)理Hilary.Qi@

張雅華北區(qū)研究部高級分析師Hera.Zhang@華北區(qū)研究部高級分析師華北區(qū)研究部高級分析師浦唯漪華北區(qū)研究部高級分析師Miriam.Pu@jllo華北區(qū)研究部分析師王香華北區(qū)研究部分析師Linda.Wang@中國區(qū)研究部分析師李茵中國區(qū)研究部分析師Amanda.Li@仲量聯(lián)行大中華區(qū)分公司市國壽金融中心2號

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