辦公用房客戶需求研究二零零七年九月蓋洛普咨詢Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.研究背景與方法…………3研究內(nèi)容…………………4重要結(jié)論摘要……………5當前辦公用房根本條件…………………11辦公用房購置與租賃決策………………19對當前辦公用房的滿意度………………25對辦公用房的要求和期望……………...32當前辦公用房需求意向…………………39對金融街的認知和看法…………………42目錄Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2研究背景和方法研究背景：本次研究旨在幫助北京金融街控股股份收集在華主要國際金融機構(gòu)和著名跨國企業(yè)名單，了解各企業(yè)背景、辦公條件及辦公用房購置/租賃決策方面的信息，為金融街控股公司制定全年銷售方案、完善物業(yè)效勞等提供科學的參考依據(jù)。研究方法：采用企業(yè)面訪的方式對52家在北京地區(qū)建有辦事處的國際金融機構(gòu)〔包括33家銀行、15家保險公司和4家證券公司〕和30家著名跨國企業(yè)進行了訪問。具體訪問對象為各企業(yè)負責購置/租賃辦公用房的參與決策者。調(diào)查時間為2007年4月9日至2007年5月22日。質(zhì)量監(jiān)控：從培訓到數(shù)據(jù)錄入，蓋洛普執(zhí)行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控程序。訪員培訓、試訪、陪訪。問卷初審、二審、復核開放題編碼20%以上復查。數(shù)據(jù)采用雙錄入方式，并進行邏輯查錯，數(shù)據(jù)錄入準確率到達100%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3研究內(nèi)容主要研究內(nèi)容辦公條件現(xiàn)狀及滿意度….目前根本辦公條件對當前辦公條件的評價租賃/購置決策根本決策程序決策影響因素對辦公用房的需求和期望對辦公用房條件的期望未來辦公用房需求意愿對金融街的認知和看法Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.4重要結(jié)論摘要辦公用房根本條件就在世界各地的子公司或代表處而言，83%的被訪公司通常是租賃辦公用房，9%通過購置獲得所有權(quán)。就在北京的辦公用房而言，89%的被訪公司采用的是租賃形式，11%對辦公用房具有所有權(quán)。在租賃辦公用房的被訪公司中，所支付的平均租金〔不包括物業(yè)管理費〕是33.24美金/平方米/月，其中41%的被訪公司租金在30-35美金/平方米/月。49%的被訪公司認為目前所支付的租金很高或有些高。月付是最主要的租金支付方式〔62%〕，其次為季付〔23%〕，再次為年付〔12%〕。租賃辦公用房所支付的平均物業(yè)管理費是4.17美金/平方米/月，其中48%的被訪公司所付物業(yè)管理費在3.0-3.9美金/平方米/月。在購置/租賃辦公用房時，72%的房屋是毛坯房，28%是精裝修房。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5重要結(jié)論摘要〔續(xù)〕辦公用房購置與租賃決策在獲取有關辦公用房的相關信息時，中介公司是最主要的信息渠道〔54%〕，其次是通過私人關系介紹〔27%〕，再次是報刊雜志〔22%〕。在通過中介公司獲取信息的被訪者中，52%的公司認為中介公司所提供的置業(yè)分析報告對最終的辦公用房購置/租賃決策非常重要或比較重要。一般而言，參加有關辦公用房購置/租賃決策的人包括總經(jīng)理/首席代表，后勤/行政部門主管，總經(jīng)理助理/首代助理和財務主管，在87%的被訪公司中，總經(jīng)理/首席代表是最終決策者。在影響辦公用房購置/租賃決策的因素中，95%的被訪公司認為地理位置和交通狀況非常重要或重要，其次是辦公環(huán)境、物業(yè)管理和周邊環(huán)境及配套設施。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.6重要結(jié)論摘要〔續(xù)〕對當前辦公用房的滿意度總體而言，70%的被訪公司對目前的辦公用房感到非常滿意或比較滿意。多數(shù)被訪公司對辦公樓內(nèi)配套會所的滿意度不高，他們抱怨的方面主要集中于餐飲場所，比方檔次適中的用餐場所少，伙食不好等。綜合分析客戶滿意度和影響客戶總體滿意度的具體因素的重要性，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理是影響客戶滿意度的關鍵因素，但相對而言，客戶對目前辦公用房物業(yè)管理的滿意程度不是很高。對于房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司而言，在此方面的優(yōu)異表現(xiàn)既有助于獲得較高的客戶忠誠度，保住現(xiàn)有客戶，也能在爭取新客戶的競爭中贏得優(yōu)勢。交通狀況、周邊環(huán)境和配套設施、商業(yè)及文化氣氛、辦公樓內(nèi)配套會所和戶型設計這些因素對客戶滿意度的影響力雖然目前相對較低，但隨著市場的開展，這些因素有可能會變得更加重要。因此房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司不能無視在這些方面的競爭力。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.7重要結(jié)論摘要〔續(xù)〕對辦公用房的要求和期望多數(shù)被訪公司認為理想的辦公用房應該具備的前三項條件是：交通便利、物業(yè)管理好、配套設施完善。被訪公司認為最必要的前五位物業(yè)管理措施為：24小時保安、公共局部保潔效勞、信件收發(fā)、日常維修和停車位。汽車清洗的需求度最低。平均而言，被訪公司所能接受的最高物業(yè)管理費用為8.18美金/平方米/月。需求度最大的辦公樓內(nèi)配套設施為郵局〔94%〕、餐廳〔93%〕和銀行〔92%〕，辦公樓周邊區(qū)域配套設施為餐廳〔96%〕、銀行〔95%〕和郵局〔93%〕。對于周邊區(qū)域酒店的檔次，65%的被訪公司希望為五星。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.8重要結(jié)論摘要〔續(xù)〕未來辦公用房需求意向在目前租賃辦公用房的被訪公司當中，59%表示未來準備續(xù)租，36%目前尚無法確定，6%打算租賃新的辦公用房。目前已購置了辦公用房的9家被訪公司中，4家在未來3-5年內(nèi)將保持現(xiàn)狀，4家目前無法確定，1家表示會在其他地方租賃/購置擴充辦公區(qū)域。對金融街的認知和看法51%的被訪公司對金融街的情況不了解。剩余的被訪公司對金融街的評價一般，評價最高的方面是地理位置，其次是周邊環(huán)境及配套設施。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.9重要結(jié)論摘要〔續(xù)〕從此次調(diào)查所接觸的國際金融機構(gòu)和跨國企業(yè)的情況來看，租賃辦公用房是市場主流，而且其中42%的租戶未來有可能租賃新的辦公用房。對金融街而言，這一局部客戶的潛力較大。但調(diào)查也顯示這一局部客戶群對金融街的了解程度還不夠，金融街應該加強宣稱力度，擴大自身在國際金融機構(gòu)和跨國企業(yè)中的知名度和影響力。物業(yè)管理和周邊環(huán)境及配套設施是影響客戶滿意度的關鍵因素，金融街應該以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和良好的周邊環(huán)境、完善的配套設施來吸引新客戶的目光。同時與中介公司的良好合作關系在贏得新客戶的競爭中也是不容無視的。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.10當前辦公用房根本條件Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.11Q3a.就世界各地設立的子公司或代表處而言，貴公司通常是租賃還是購置辦公用房？全球子公司/代表處辦公用房的房產(chǎn)形式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.12Q2.請問貴公司目前在北京的辦公用房的房產(chǎn)形式是：目前在北京辦公用房的房產(chǎn)形式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.13Q2b.請問貴公司租用此辦公用房的租金(不包括物業(yè)管理費)是(有效樣本=51〕均值：$33.24美金/平方米/月目前辦公用房的租金Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.14Q2c.貴公司認為此租金水平：總體跨國企業(yè)國際金融機構(gòu)對目前辦公用房租金水平的看法Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.15Q2d.請問貴公司租用此辦公用房的付款方式是：租用當前辦公用房的付款方式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.16Q2e.請問貴公司租用此辦公用房的物業(yè)管理費是〔有效樣本=21〕均值：$4.17美金/平方米/月租用當前辦公用房的物業(yè)管理費Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.17Q3.請問貴公司當初在北京購置/租賃此辦公用房時的裝修情況是：購置/租賃時的房屋裝修情況Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.18辦公用房購置/租賃決策Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.19Q4請問貴公司當初想要購置/租賃此辦公用房時，通過哪些渠道獲取相關信息？〔可多項選擇〕信息渠道Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.20Q4a.(針對Q44答復為“1〞的被訪者提問)請問中介公司提供的置業(yè)分析報告對貴公司最終辦公用房購置/租賃決策有多大程度的影響？置業(yè)分析報告對決策的影響力Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.21Q6.貴公司購置/租賃此辦公用房的決策參與人包括：決策參與者Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.22Q6a.貴公司購置/租賃此辦公用房的最終決策人是(單項選擇)：最終決策者Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.23Q7.請您用5分制表示以下因素在貴公司購置/租賃此辦公用房決策中的重要程度。5分表示非常重要，1分表示一點都不重要。決策影響因素Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.24對當前辦公用房的滿意度Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.25Q8.總體而言，貴公司對目前辦公用房的滿意程度如何？總體跨國企業(yè)國際金融機構(gòu)總體滿意度Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.26Q8a.請問貴公司對目前辦公用房感到滿意的具體原因是什么？〔追問兩個答案〕Q8b.請問貴公司對目前辦公用房感到不滿意的具體原因是什么？〔追問兩個答案〕滿意和不滿意的具體原因Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27Q9.下面請您對貴公司目前辦公用房條件的以下具體方面作出評價，請用5分制來表示。對具體方面的滿意度Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.28Q10.〔針對Q9中對H—配套會所答復“1〞或“2〞的被訪者提問〕請問貴公司具體對樓內(nèi)會所的哪些方面不滿意？〔追問兩個答案〕對樓內(nèi)會所不滿意的具體原因Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.29重要性關鍵改進象限低優(yōu)先度象限保持象限可利用象限滿意度高低低高客戶在這些相對重要的方面滿意度較高。至少要保持住現(xiàn)有的客戶滿意度，并在資源允許的條件下進一步提高。在公關和廣告活動中適當?shù)睦眠@些優(yōu)勢將起到很好的效果。由于在這些相對重要的方面客戶滿意度很低，應該提高本公司在此方面的表現(xiàn)以贏得客戶?？蛻粼谶@些相對不重要的方面滿意度較高。如果它們重要性上升并且客戶在此方面的滿意度仍然較高，那么這些方面也將成為公關和廣告活動中的優(yōu)勢賣點。雖然重要性相對很低，但公司在這些方面表現(xiàn)不好同樣可能使公司在競爭中處于劣勢。一旦資源被分配到更重要的方面時，我們?nèi)匀粦撚靡恍ｉT的時間來改善這些方面，因為它們在一段時間后也可能變得更加重要。策略矩陣Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.30滿意度重要性低高低高策略矩陣Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.31對辦公用房的要求和期望Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.32Q11.對貴公司而言，理想的辦公用房應該具備哪些條件？請您簡單的描述一下。(追問三個答案)理想的辦公用房應該具備的條件Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.33Q12.貴公司希望的物業(yè)管理措施為:(請您根據(jù)重要程度對不同工程打分，5分表示十分必要，4分表示必要，3分表示無所謂，2分表示不太必要，1分表示不需要)對物業(yè)管理的需求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.34Q13.貴公司所能接受的最高物業(yè)管理費為:(假定管理費越高,那么效勞內(nèi)容越多且效勞質(zhì)量越好)〔有效樣本=39〕均值：8.18美金/建筑平方米/月所能承受的最高物業(yè)管理費Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.35Q14.貴公司希望辦公樓內(nèi)具有哪些配套設施：對辦公樓內(nèi)配套設施的需求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.36Q14a.貴公司希望辦公樓周邊區(qū)域具有哪些設施：對辦公樓周邊區(qū)域配套設施的需求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.37Q14b.〔針對Q14a-K答復為“5〞或“4〞的被訪者提問〕請問貴公司希望辦公樓周邊區(qū)域的酒店為幾星級？對辦公樓周邊區(qū)域酒店檔次的要求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021Aspose