紹興縣-柯橋-匯金國際廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估報(bào)告筑誠房地產(chǎn)營銷籌劃市場(chǎng)籌劃部2021-6工程評(píng)估前述通過對(duì)紹興現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研合理準(zhǔn)確的評(píng)估本工程市場(chǎng)，通過對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀研究，評(píng)估市場(chǎng)當(dāng)前開展階段區(qū)域，通過區(qū)域未來市政規(guī)劃研究，評(píng)估市場(chǎng)未來開展走勢(shì)競(jìng)品，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有及未來潛在競(jìng)品研究，發(fā)現(xiàn)工程立地優(yōu)劣勢(shì)本報(bào)告將從工程自身立地條件和市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，對(duì)本工程酒店式公寓、辦公樓及商業(yè)作精準(zhǔn)的價(jià)值評(píng)估！市場(chǎng)研究項(xiàng)目所在區(qū)域重點(diǎn)在城市中部（104國道-錢陶公路之間）發(fā)展商貿(mào)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，以此帶動(dòng)和促進(jìn)柯北新城及“兩湖”地區(qū)的開發(fā)建設(shè)。城市南部（104國道以南）重點(diǎn)發(fā)展旅游及相關(guān)休閑設(shè)施，適度開發(fā)科技含量高、無污染的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和黃酒特色產(chǎn)業(yè)帶。城市北部（錢陶公路以北）以金柯橋大道為發(fā)展軸線，向北發(fā)展輕紡及延伸配套的相關(guān)市場(chǎng)、配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。濱海副城資料來源：紹興縣規(guī)劃局區(qū)域規(guī)劃紹興縣近期城市開展方向“北市、“中商〞、“南閑〞；本工程位于城市中部城市定位國際紡織中心，江南水鄉(xiāng)名城，紹興大城市西翼副城區(qū)，縣域中心城市；總體結(jié)構(gòu)“一核兩片〞；一核心：城市核心；兩片：柯北片區(qū)、柯南片區(qū)城市規(guī)?！?006-2021年〕總?cè)丝冢?0萬人〔不包括濱海副城〕;城市建設(shè)規(guī)模：93.31平方公里，其中城市中心區(qū)47.74平方公里近期開展方向“北市〞、“中商〞、“南閑〞樓市現(xiàn)狀土地供給樓市成交09年至今柯橋區(qū)域住宅用地7萬方——區(qū)域住宅處于開發(fā)上升期09年至今柯橋區(qū)域商辦用地28萬方——市場(chǎng)飽和度較高全市區(qū)域商品房——新政影響整體市場(chǎng)成交下行，紹興縣未能幸免酒店式公寓——市場(chǎng)開發(fā)量少，需求大，市場(chǎng)潛在價(jià)值大商業(yè)——新區(qū)商業(yè)開展日漸成熟，市場(chǎng)需求量大寫字樓——區(qū)域100棟規(guī)劃，市場(chǎng)開發(fā)量大工程界定工程認(rèn)知工程處于新老城區(qū)交界處，新行政區(qū)域向北遷移基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地55883總建面積179203地上面積133865地下45338酒店商務(wù)區(qū)建筑面積83400商務(wù)辦公區(qū)建筑面積95803火車-柯橋西站G104大阪湖瓜渚湖新城區(qū)柯北新區(qū)老城區(qū)匯金國際廣場(chǎng)鏡湖工程現(xiàn)狀交通便捷，配套齊全，緊鄰新行政區(qū)域客戶來源道路達(dá)到本項(xiàng)目車行時(shí)間金柯橋大道沿線寫字樓群金柯橋大道、興越路5分鐘柯北新區(qū)金柯橋大道、興越路10分鐘輕紡城市場(chǎng)金柯橋、笛揚(yáng)路10-15分鐘城西片區(qū)居民柯華路、育才路、興越路10分鐘城東片區(qū)居民興越路10-15分鐘本案工程周邊道路：東西向——興越路、山陰路，南北向——金柯橋大道，連接新老城區(qū)主要主干道。公共交通：目前，工程周邊有208、802、619等3路公交路線，加上華聯(lián)國貿(mào)中心的公交路線。根本覆蓋全縣范圍，方便普通消費(fèi)者到達(dá)本工程。新區(qū)寫字樓群新行政區(qū)明珠廣場(chǎng)瓜渚湖景觀區(qū)工程周邊新區(qū)開展成熟縣行政中心柯北市場(chǎng)區(qū)物流基地鑒湖景園國際紡織貿(mào)易區(qū)華聯(lián)國貿(mào)中心裕民小區(qū)雙梅小區(qū)裕民小區(qū)華宇醫(yī)院事業(yè)單位辦公中心會(huì)展中心東部居住區(qū)科技文化中心西部居住區(qū)大劇院華宇天庭藍(lán)天華都苑天馬大酒店老城區(qū)價(jià)值評(píng)估因素權(quán)重本案領(lǐng)先國際酒店-私寓大阪風(fēng)情-暢景園1號(hào)樓位置交通0.154.2544.53.75設(shè)施配套0.05444.53.5項(xiàng)目規(guī)模0.054444公共設(shè)施0.154.253.7544營銷手段0.15444.254停車位0.1443.54戶型設(shè)計(jì)0.14.25444.5工程進(jìn)度0.0543.544.5物業(yè)管理0.15443.54發(fā)展商品牌0.054444得分100%4.13.93754.01254.0125百分比

30%40%30%銷售均價(jià)(元/㎡)

？120001500013000價(jià)格評(píng)估酒店式公寓-13864元/平方米注：以上價(jià)格通過市場(chǎng)比較法，其中數(shù)據(jù)均為最新及修正后數(shù)據(jù)價(jià)格評(píng)估商鋪-內(nèi)街20765元/平方米沿街35264元/平方米因素權(quán)重本案藍(lán)天商業(yè)文化影視中心昌隆都市春天位置交通0.24.254.54.5人流車流0.244.54.5項(xiàng)目規(guī)模0.14.2544.5公共設(shè)施0.15444營銷手段0.05444.25停車位0.15443.5戶型設(shè)計(jì)0.054.2544物業(yè)管理0.05443.5發(fā)展商品牌0.05444得分100%4.08754.24.1625百分比

60%40%銷售均價(jià)(元/㎡)

？2300020000因素權(quán)重本案藍(lán)天商業(yè)文化影視中心昌隆都市春天位置交通0.24.254.54.5人流車流0.244.54.5項(xiàng)目規(guī)模0.14.2544.5公共設(shè)施0.15444營銷手段0.05444.25停車位0.15443.5戶型設(shè)計(jì)0.054.2544物業(yè)管理0.05443.5發(fā)展商品牌0.05444得分100%4.08754.24.1625百分比

60%40%銷售均價(jià)(元/㎡)

？4500050000注：以上價(jià)格通過市場(chǎng)比較法，其中數(shù)據(jù)均為最新及修正后數(shù)據(jù)內(nèi)街沿街價(jià)格評(píng)估辦公-7559元/平方米因素權(quán)重本案現(xiàn)代大廈中海國際位置0.144.54.25配套0.0544.54.5項(xiàng)目規(guī)模0.05444外觀0.154.254.54.25公共部位0.14.54.54.5設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.0544.254.25停車位0.2444戶型設(shè)計(jì)0.24.254.54工程進(jìn)度0.0544.54.5發(fā)展商品牌0.05444.5得分100%4.13754.33754.2百分比

60%40%銷售均價(jià)(元/㎡)

？77008000注：以上價(jià)格通過市場(chǎng)比較法，其中數(shù)據(jù)均為最新及修正后數(shù)據(jù)去化周期市場(chǎng)需求均較大，去化率商業(yè)最快物業(yè)類型項(xiàng)目名稱總體量開盤時(shí)間去化周期月均面積總?cè)セ?個(gè)月6個(gè)月12個(gè)月酒店式公寓金昌國貿(mào)中心--酒店?私寓134622006-5428510245134621346100%中國·紹興輕紡貿(mào)易中心120002006-7528410025120002024100%辦公金昌中央大廈450002006-535425892125001675100%昌隆國際大廈361542008-6451064209280150690%商業(yè)藍(lán)天商業(yè)文化影視中心265002010-2652024650/616293%昌隆都市春天241402008-3685212890192541609100%成交多為07年以前工程去化周期較長(zhǎng)，主要為大面積年成交去化周期較短，市場(chǎng)需求較旺盛總結(jié)物業(yè)類型物業(yè)明細(xì)價(jià)格營銷手段價(jià)值提升（每平方米）去化周期（市場(chǎng)㎡/月均）市場(chǎng)成交均價(jià)精裝修公寓毛坯8000-9000///酒店式公寓108831000元左右裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-20001000-2000商鋪內(nèi)街1F3038720765包租3年8%/年1000-20007000(藍(lán)天市心廣場(chǎng)）2F182323F13674沿街1F51605352642F309633F23222辦公/7559裝修500-10001500-1600酒店式公寓——由于市場(chǎng)存量較少，市場(chǎng)潛在價(jià)值點(diǎn)較高商業(yè)——市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)需求較旺盛，隨著新城區(qū)商業(yè)的成熟，市場(chǎng)潛在需求逐步下降，但區(qū)域市場(chǎng)投資型需求較旺盛，市場(chǎng)潛在價(jià)值點(diǎn)較高辦公——區(qū)域開發(fā)量大，市場(chǎng)飽和度較高，且未來市場(chǎng)開發(fā)量大，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，未來市場(chǎng)潛在價(jià)值點(diǎn)較低案例分析區(qū)位：紹興縣柯橋笛楊路與興越路交叉口交付時(shí)間：2021年10月開盤時(shí)間2021-7價(jià)格〔二手市場(chǎng)〕內(nèi)街1F27000-34000萬/平方米2F18000-23000萬/平方米沿街1F70000-90000萬/平方米工程指標(biāo)：總用地面積：50064m2建筑面積：158240m2〔其中地下34230m2〕建筑密度：54.9％容積率：2.99綠地率：15％交通條件：268路、607路、803路商業(yè)環(huán)境：位于華聯(lián)國貿(mào)商圈內(nèi)，緊挨笛揚(yáng)路案例分析商業(yè)-藍(lán)天市心廣場(chǎng)案例分析商業(yè)-藍(lán)天市心廣場(chǎng)規(guī)劃理念：藍(lán)天市心廣場(chǎng)準(zhǔn)備建設(shè)成為一站式的商業(yè)城市綜合體，將購物、休閑、娛樂、文化活動(dòng)等功能融為一體，強(qiáng)調(diào)其相互之間的聯(lián)系和互動(dòng)，使居民在一次出行的行為中完成多種目的與需要；

商業(yè)指標(biāo)：地上商業(yè)：51550m2地下室：超市：1220m2其他商業(yè)：3680m2機(jī)動(dòng)車停車位：18330m2〔540個(gè)〕非機(jī)動(dòng)車停車位：1000m2中心商業(yè)區(qū)沿街商鋪地下一層：超市一層：品牌專賣二層：數(shù)碼三層：餐飲案例分析酒店式公寓-大阪風(fēng)情1號(hào)樓區(qū)位：紹興縣柯華路以西，南鄰群賢西路延伸段交付時(shí)間：2021年12月31日工程指標(biāo)：總用地面積：10萬m2建筑面積：31萬m21號(hào)樓精裝單身公寓約11000㎡市場(chǎng)報(bào)價(jià)：13000元/平方米停車位：1：1容積率：2.5綠地率：50％

交通條件：K206路、802路等公交線路環(huán)境評(píng)述：位于大坂湖邊上，是湖景住宅，環(huán)境比較好，距離新行政商務(wù)中心比較近。周邊配套：果品蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，華聯(lián)國際商貿(mào)城、明珠廣場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、華潤(rùn)萬家超市、華美華大酒店、紹興縣行政中心、中和公園等近在咫尺；擁有優(yōu)秀的學(xué)區(qū)，紹興縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、紹興縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、柯橋中學(xué)等優(yōu)秀的中小學(xué)校案例分析酒店式公寓-大阪風(fēng)情1號(hào)樓目前正在銷售樓棟二期還未開發(fā)區(qū)域1號(hào)樓1房67㎡2房83㎡2房82㎡銷售價(jià)格〔公寓〕單價(jià)：起價(jià)8500元/㎡價(jià)格說明：2021年4月1日最低價(jià)8000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭9.9折

2021年1月28日最低價(jià)8000元/平方米，160平方8000-9000元/平方米

2021年12月4日均價(jià)8000元/平方米,一次性付款9.6折，按揭9.8折

2021年10月28日均價(jià)7070元/平方米歷史價(jià)格：2021年05月26日-至今起價(jià)8500元/㎡

2021年02月01日-2021年05月26日起價(jià)8000元/㎡

該工程1號(hào)樓有小戶型公寓，面積為67-83㎡的1-2房，目前還沒有正式對(duì)外出售小戶型，預(yù)計(jì)7月份開始銷售；7月份將推出1號(hào)樓精裝修單身公寓，房源150套，面積分別是67-83平方米?，F(xiàn)正在裝修階段，將于6月底對(duì)外開放。案例分析寫字樓-現(xiàn)代大廈區(qū)位：紹興縣柯橋金柯橋大道與興越