房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)管理一、房地產(chǎn)投資與空間經(jīng)濟(jì)理論1、房地產(chǎn)投資的內(nèi)含

投資者將資本投入到房地產(chǎn)，以期將獲得一定預(yù)期收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

投入資金量大投資回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)較大投資收益性較好需要多種服務(wù)予以支持（一）房地產(chǎn)投資概述3、房地產(chǎn)投資類型土地投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資房地產(chǎn)服務(wù)投資物業(yè)管理投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資住宅投資特種物業(yè)投資綜合開發(fā)投資

按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分

按領(lǐng)域分4、影響房地產(chǎn)投資的因素

宏觀上

微觀上（見(jiàn)表一）物業(yè)供求比（大勢(shì)）收入房?jī)r(jià)比城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段利率匯率變動(dòng)其他投資市場(chǎng)的景氣程度（二）空間經(jīng)濟(jì)理論和房地產(chǎn)投資1、地租理論地租利用土地資源應(yīng)支付的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。決定地租額高低的兩個(gè)主要參數(shù)，即土地價(jià)值（土地級(jí)差）和通勤費(fèi)用。地租的級(jí)差分類級(jí)差地租I由城市土地的位置因素為基礎(chǔ)構(gòu)成的超額純收益。級(jí)差地租II

在同一塊土地上連續(xù)投資而產(chǎn)生的土地收益。

在不同的空間條件下，租金曲線的走向不一樣（1）城市單中心條件下的租金曲線市中心離市中心的距離單位地租地租曲線（2）城市多核空間條件下的租金曲線（3）特定空間的地租特定空間決定壟斷地租，經(jīng)濟(jì)重心不轉(zhuǎn)移，租金高企。單位地租市中心距離ABCD2、影響土地租金變化的基本因素（1）土地及空間使用就是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，凡是同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的因素都會(huì)影響地租變化。這些基本因素是：各種交易的集中程度～集聚性城市交通的便捷程度～通達(dá)性基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度～便捷性生活環(huán)境的優(yōu)越程度～適居性城市化、城市建設(shè)推進(jìn)程度～動(dòng)力性（2）必須關(guān)注的要點(diǎn)：城市規(guī)劃，因?yàn)橐?guī)劃變化－>預(yù)期變化－>機(jī)會(huì)變化－>利潤(rùn)（風(fēng)險(xiǎn)）變化b.相關(guān)效應(yīng)：相鄰效應(yīng)波及效應(yīng)集聚效應(yīng)互利效應(yīng)c.由需求引起的各產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)變化，因?yàn)闃I(yè)態(tài)變化－>空間布局變化－>引致需求變化－>土地租金變化3、某一土地利用的生命周期（用途使用周期）土地價(jià)值成長(zhǎng)期衰退期成熟期時(shí)間再次成長(zhǎng)（1）把握投資時(shí)間（2）降低投資風(fēng)險(xiǎn)（3）選擇投資再進(jìn)入的機(jī)遇（4）傳承歷史，重塑老城區(qū)的形象（5）強(qiáng)化對(duì)投資空間的正確判斷

了解以上規(guī)律的意義在于：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和投資目標(biāo)市場(chǎng)選擇（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分1、市場(chǎng)細(xì)分的概念從需求差異性出發(fā)，尋找具有共同需求的消費(fèi)群體，并劃分出若干子市場(chǎng)的行為。

尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)選擇目標(biāo)市場(chǎng)利用適應(yīng)性策略順應(yīng)需求變化，掌握主動(dòng)權(quán)2、市場(chǎng)細(xì)分的意義3、市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)自然地理環(huán)境因素投資對(duì)象的用途投資動(dòng)機(jī)投資目標(biāo)市場(chǎng)4、市場(chǎng)細(xì)分的方法（1）二因素列表法（以住宅為例）高投資中等投資低投資別墅高檔住宅中檔住宅低檔住宅投入量投資對(duì)象（2）主導(dǎo)因素排列法（以住宅為例）投資量動(dòng)機(jī)對(duì)象數(shù)量品質(zhì)環(huán)境等要求其他高投入中等投入低投入1、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的依據(jù)（二）投資目標(biāo)市場(chǎng)的選擇（1）細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模，增長(zhǎng)率及加個(gè)水平（2）各細(xì)分市場(chǎng)的特征及結(jié)構(gòu)吸引力（見(jiàn)表2）（3）投資者的實(shí)力及其目標(biāo)3、目標(biāo)市場(chǎng)的占有——投資推廣（1）無(wú)差異推廣（2）差異推廣（3）集中推廣2、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的策略（1）物業(yè)市場(chǎng)集中化策略（2）物業(yè)專業(yè)化策略（3）市場(chǎng)專業(yè)化策略（4）選擇性專業(yè)化策略（5）全方位投資策略投資利益和價(jià)值明確投資約束明確三、房地產(chǎn)投資準(zhǔn)則和程序（一）兩明確原則（二）投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)程序投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究評(píng)估與決策1、比率分析四、投資報(bào)酬和財(cái)務(wù)分析（一）投資報(bào)酬分析（1）收益乘數(shù)（2）財(cái)務(wù)比率2、獲利能力分析（1）表示每年回收資本占投資購(gòu)買價(jià)格的比率（2）表示投資人所享有的稅前投資報(bào)酬率（3）1、后門法（二）投資財(cái)務(wù)可行性分析在房地產(chǎn)收益已知的情況下，求出該房地產(chǎn)合理投資價(jià)格的方法。（見(jiàn)例示1及計(jì)算過(guò)程）2、前門法在房地產(chǎn)投資價(jià)格已知的情況下，計(jì)算投資可行所必須達(dá)到的最低租金的方法。（見(jiàn)例示2及計(jì)算過(guò)程）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)的策略（一）投資風(fēng)險(xiǎn)類型1、避險(xiǎn)2、分散投資（二）分散風(fēng)險(xiǎn)的策略投資于不同類型的房地產(chǎn)投資于不同區(qū)域的房地產(chǎn)內(nèi)含

為具體的投資決定而事先安排的計(jì)劃六、房地產(chǎn)投資決策（一）內(nèi)含與要點(diǎn)要點(diǎn)確定投資對(duì)象選擇籌資方式制定資金使用方案決定投資范圍選擇經(jīng)營(yíng)方式1、內(nèi)容（二）房地產(chǎn)投資決策內(nèi)容和類型不確定具體的投資目標(biāo)擬定投資方案測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)程度制定決策方案分析和評(píng)價(jià)確定方案取舍2、類型確定型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策3、方法（1）定性分析法經(jīng)驗(yàn)性創(chuàng)造工程法（2）定量分析法

確定決策方法凈現(xiàn)值法內(nèi)部報(bào)酬率法凈現(xiàn)值

折現(xiàn)過(guò)的凈收益總和減必要支出的成本。當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)，未來(lái)收益大于成本，投資計(jì)劃可行。內(nèi)部報(bào)酬率

投資計(jì)劃報(bào)酬率能明確指出該投資計(jì)劃可承擔(dān)的最大利率。如果內(nèi)部報(bào)酬率高于投資者所要求的報(bào)酬率，則可采用該投資計(jì)劃。期望值法

利用數(shù)學(xué)期望值法，對(duì)于投資項(xiàng)目方案進(jìn)行決策性選擇。

例示3投資額投資年限需求量高P1＝0.70需求量低P2=0.30期望值E（A）大規(guī)模開發(fā)1500065300-10005460小規(guī)模開發(fā)100006300010004400小區(qū)開發(fā)規(guī)模計(jì)算：E（A大）＝[5300×0.7+(-1000×0.3)]×6-15000=5460E（A?。絒3000×0.7+(1000×0.3)]×6-1000=4400E（A大）>E（A小），選擇大規(guī)模開發(fā)方案七、房地產(chǎn)投資工具（一）信貸工具房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)擔(dān)保貸款房地產(chǎn)抵押加擔(dān)保貸款（二）證券工具房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)債券抵押貸款證券1、房