北京建設(shè)職工大學(xué)建管09級管理經(jīng)濟學(xué)論文第5頁共8頁北京建設(shè)職工大學(xué)建管09級管理經(jīng)濟學(xué)論文論文題目：論試用經(jīng)濟學(xué)原理分析我國當前的房價學(xué)校：北京建筑職工大學(xué)專業(yè)：建筑管理年級：09——1指導(dǎo)老師：學(xué)生姓名：學(xué)號：摘要：中國的房地產(chǎn)市場是伴隨著政府停止住房實物分配的政策逐步推行，在上個世紀90年代真正形成的。從這十幾年房地產(chǎn)價格走勢看，房價確實呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。但是，房價上漲并不構(gòu)成社會對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)政策進行譴責的理由，房地產(chǎn)市場也是經(jīng)濟發(fā)展的一個晴雨表，經(jīng)濟持續(xù)增長，房價沒有理由停滯。問題關(guān)鍵是，現(xiàn)在的房價是“泡沫性”虛高且有不斷攀升的態(tài)勢，不僅會帶來了一系列的社會性問題，也對面臨改革重大關(guān)口的中國經(jīng)濟產(chǎn)生了深刻的影響，與此同時便出現(xiàn)一些住房困難的低端群體和有房不住的炒房人。關(guān)鍵詞：房價需求低利率“泡沫性”虛高產(chǎn)之間的流動性及風(fēng)險一致，那么各類資產(chǎn)之間如果有收益差的話，人們就會通過賣掉收益率低的資產(chǎn)，購入收益率高的資產(chǎn)來進行資產(chǎn)調(diào)整，最后達致資產(chǎn)收益的平衡,這在經(jīng)濟學(xué)上被稱作“裁定交易”。這些年來，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在著巨大的收益，而貸款成本相對較低，這樣，根據(jù)上面的“裁定交易”的原理。大量資產(chǎn)進入房地產(chǎn)業(yè)。這些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)商的土地儲備、開發(fā)貸款、建筑商的流動資金貸款到消費者信貸，無一例外來自銀行，這整個過程所需資金差不多占到全部房地產(chǎn)資金的80%左右。統(tǒng)計表明，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率高達76%，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款融通資金。與此同時，在中國銀行業(yè)總共20萬億元的貸款余額中，超過半數(shù)貸款都是以房產(chǎn)做抵押的?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)聚集了大量的銀行信貸。二是低利率使房價出現(xiàn)“泡沫”。大量的資本進入房地產(chǎn)業(yè)，使房價出現(xiàn)了“泡沫”的可能。打比方說，你拿100萬元的資金投資了一處房產(chǎn)，租金年收益為10萬元，當前的長期利率水平是5%，那么你所持有房產(chǎn)的資產(chǎn)價格是符合資產(chǎn)價值的。而同時，在這一年間房產(chǎn)的市場價格又上漲了10%。如果把這處房產(chǎn)出售再加上租金收入，一年獲利20萬元，資本（100萬元）的年收益率就是20%，比長期利率多3倍。如果人們普遍預(yù)期房價還將繼續(xù)上漲的話，那么從資本投資收益的角度來看，投資這處房產(chǎn)是絕對合理的。只要房價能保持年5%以上的上漲，同時長期利率不超過5%，那么從資本投資收益的角度來看，任何時候購買這處房產(chǎn)哪怕它再漲都是合理的。這就是經(jīng)濟學(xué)上所謂的“合理性泡沫”。當然了，這里所說的“合理”是從資本投資收益的角度而言的，并不是指資產(chǎn)的價格“合理”。從資產(chǎn)收益的角度來看已處于泡沫狀態(tài)，而從資本投資收益的角度來看卻是合理的。由于房價居高不下，不少居民一度持幣觀望，當他們看到宏觀調(diào)控效果欠佳，預(yù)期房價將會進一步上漲時，也加入購買行列，進一步推動房價走高。調(diào)查顯示，53％的人認為當前房價偏高，同時在表示房價偏高的被訪者中仍有88％認為年內(nèi)房價將繼續(xù)上漲。泡沫催生恐慌，恐慌催生悲劇。三是低利率及人民幣的升值刺激投機、投資購房增多。銀行貸款利率越低，商品房資金成本就越低，購房者(投資或消費)的購房成本也越低，就會大大刺激房市的有效需求，一步步拉動商品房價格上升。所謂的投資性購買，比如買幾套用于出租，以獲取租金回報，這股力量比較偏于理性。最厲害的是所謂的“游資”?！坝钨Y”所信奉的生存法則是“東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方”。當京、滬、深、穗房價節(jié)節(jié)攀升的時候，房地產(chǎn)市場的高收益率吸引了全世界游資的目光，因此全世界許多熱錢都進入了中國的房地產(chǎn)市場，他們與一般的投資不同的是他們還會憑借豐富的經(jīng)驗主動對特定地段的房地產(chǎn)進行炒作。這些熱錢代表著國外以投機為主的投資性需求，它們的進入更加加劇了房地產(chǎn)價格的攀升速度。房價的上升反過來又吸引更多投資性資金的進入。于是房價越炒越高。從以上的經(jīng)濟學(xué)分析，可以得出這樣的結(jié)論，造成這輪房價上漲的原因很多，既有如土地招拍掛、賣地財政、零房產(chǎn)稅等體制缺陷造成的因素，也有如剛性需求和投機性意愿強烈的需求因素，而后者對房地產(chǎn)市場造成的沖擊更大；還有低利率及人民幣的升值刺激投機、投資購房增多，雖由經(jīng)濟學(xué)來講房價上升是正常的，但要防范的是“泡沫性”虛高和土地在二級市場的瘋狂炒作。【參考文獻】1.《管理經(jīng)濟學(xué)》作者：吉福林2.《經(jīng)濟學(xué)原理》作者：盧峰3.《西方經(jīng)濟學(xué)簡明教程》作者：尹伯成4.《管理經(jīng)濟學(xué)》作者：孫多勇5.《管理經(jīng)濟學(xué)》作者：袁志剛【致謝】首先，是張明媚老師，因為張老師的辛勤講解才讓我們明白了“管