上海某項目物業(yè)管理策劃□導言1□海上海物業(yè)治理策劃【一】Hi-SHANGHAI物管總體思路3●物治理念●總體構思●人力資源開發(fā)【二】Hi-SHANGHAI文化與商業(yè)的融合8●新文化地產(chǎn)理念延伸●文化與地產(chǎn)結合作用●物業(yè)治理之文化內(nèi)涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實踐15●集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立●根植與新文化地產(chǎn)，運用與物管實踐●物業(yè)治理之文化塑造踐行

□導言〝出土〞于這幾個關鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址〝起源〞于這幾個曾起過的名字：大連花園、情愛400、海上海〝創(chuàng)立〞于這幾個關聯(lián)的名稱：上實進展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū)從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實進展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它確實是產(chǎn)生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。[海上海]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬平方米，總建筑面積為二十三萬平方米，其中7幢住宅建筑面積為九萬多平方米，3幢LOFT建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。[海上海]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪都市開發(fā)的世紀性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在〝海上海〞3公里范疇左右。從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實進展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它確實是產(chǎn)生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。

□海上海物業(yè)治理策劃【一】Hi-SHANGHAI物管總體思路●物治理念——秉承『海上?！坏膶I(yè)運營、統(tǒng)一治理之模式；『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營業(yè)主的長遠投資，保證其利益。投資商上海實業(yè)進展股份、進展商上海上實房地產(chǎn)，將聘請文化經(jīng)營公司進行專業(yè)運營，統(tǒng)一治理及全程服務達到前所未有的投資方、進展方、經(jīng)營者、業(yè)主、消費者、物業(yè)公司六方共贏。物業(yè)治理公司作為專業(yè)化的服務機構，也將秉承[海上海]的〝文化地產(chǎn)〞運營模式之精髓，創(chuàng)新服務理念，創(chuàng)具特色與『海上海新城』內(nèi)，各方共享共獲收益財寶?！宫F(xiàn)『海上海』規(guī)劃的層次空間[海上海]規(guī)劃設計和定位，充分展現(xiàn)了〝五度規(guī)劃空間〞即：第一層次的都市空間、第二層次是由[海上海]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。[海上海]充分利用建筑布局空間，展現(xiàn)恢宏氣概，也展現(xiàn)各個社區(qū)功能定位，并作了相應的空間分割?！y(tǒng)領總體布局，〝四統(tǒng)一〞模式運用；要做好[海上海]物業(yè)治理，就必須要將它的層次空間與功能定位相結合，充分運用其特點，進行總體構思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)治理手段和技術，忠實服務于〝城民〞。物業(yè)治理公司全方位配合[海上海]運營商〝四統(tǒng)一〞的模式運用，即〝統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營布局、統(tǒng)一物業(yè)治理、統(tǒng)一營銷策劃〞。做到統(tǒng)一和多采相結合，既統(tǒng)一而又不單一。——滿足它的功能定位，點面結合，布局平穩(wěn)，重點突現(xiàn)；[海上海]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領時尚創(chuàng)意LOFT;[海上海]創(chuàng)意商業(yè)街用〝建筑語言：劃分成五大場景制造區(qū)塊，即：〔一〕混凝土,〔二〕金屬，〔三〕玻璃，〔四〕磚，〔五〕木材。創(chuàng)意商業(yè)街還以海上講堂、海上劇場、海上會館這三大靈魂建筑，制造連續(xù)不斷文化活動與新聞事件的源點。物業(yè)治理要將這五種商業(yè)院落、三座標志性建筑串聯(lián)，結合功能定位特點，設定二級治理，三個層次運作機制，以點面結合，布局平穩(wěn)，重點突現(xiàn)的方法劃成5個業(yè)務治理部門，3個治理區(qū)域?！苍敂⒁姩斂傮w構思〞〕。——服務體系盡善盡全，滲透全方位、表達全方面；[海上海]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務體系。物業(yè)治理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開始，全方位滲透，全方面表達服務理念，延伸服務至終。經(jīng)營與『海上海新城』配套的服務功能、開設多項軟硬件設施，做到想〝城民〞之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務?！窨傮w構思提示：針對『海上海新城』物業(yè)治理的各個要素，通過周密的市場調(diào)研，深入挖掘以后〝城主〞生活、工作、交際等活動需求，充分融合[海上海]的建筑與藝術的結晶，以及最新的物業(yè)治理服務理念確立整體設想和思路：1、三大優(yōu)勢建立創(chuàng)新模式——作為『海上海新城』的服務體系支撐1.1區(qū)域優(yōu)勢：[海上海]〝創(chuàng)意居〞的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應以及較強的輻射作用，必將帶動楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟騰飛。1.2文化優(yōu)勢：[上實進展]正在開發(fā)的[海上海]，它不僅是要在文化本體要素中，實現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節(jié)和以后式前景的有機融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原那么，主動促進人才與資本的自由結合。既引進國內(nèi)外文化企業(yè)的地點總部，又設立小型的特色鮮亮的工作室和專業(yè)店，以實現(xiàn)對上海地產(chǎn)文化缺失項目的有效補白。1.3企業(yè)優(yōu)勢：[上實進展]文化地產(chǎn)品牌優(yōu)勢，為[海上海]的文化積淀夯實堅實基礎；[上實物業(yè)]治理公司集合人才、品牌、體會的優(yōu)勢，為『海上海新城』的物業(yè)治理進展奠定了基礎。[海上海]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時刻內(nèi)將『海上海新城』創(chuàng)建為國家級優(yōu)秀示范商務住宅小區(qū)。明確的進展方向如下：[上實物業(yè)]以〝專業(yè)規(guī)范嚴謹?shù)闹卫?，綜合高效熱忱的服務，為業(yè)主/使用人制造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。〞作為企業(yè)的質(zhì)量方針。理念：時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念對待業(yè)主。宗旨：業(yè)主至上，服務第一，寓服務于治理之中。思想：業(yè)主并不總是對的，但他永久是第一位。要求：把今天的事做到最好，改日的事也考慮周到。目標：滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。態(tài)度：不能帶‘不’字作終止語。誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。精神：務實進取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化治理進程中不斷追求提升和完美，力求治理一流，服務一流，職員素養(yǎng)一流，綜合效益一流。我們能夠承諾：項目完工一年內(nèi)創(chuàng)建上海市優(yōu)秀示范小區(qū)；全部項目完工兩年內(nèi)，將『海上海新城』爭創(chuàng)國家優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈。我們的工作重點：①為智能化設施的運行、愛護和開發(fā)度身定制一套維保、運行實施方案。②積極與政府部門加強溝通與和諧，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。③確保治安事件發(fā)生率為零。我們將實施兩步方案：入住期以人防為主，技防為輔。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。依靠現(xiàn)代化的實施和[上實物業(yè)]杰出的治理，讓[海上海]的業(yè)戶盡享安靜與平安。④對業(yè)戶的裝修運用[上實物業(yè)]成功的治理體會，采取統(tǒng)一布局、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一治理、統(tǒng)一營銷的方式，做到〝有章可循，違章必糾〞，預防為主，將違章操縱在萌芽狀態(tài)之中。⑤導入CIS形象識別系統(tǒng)，創(chuàng)一個國際品牌形象，塑造一流的治理形象。我們的工作措施是：①智能化治理上的三步到位：住戶培訓到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓到位，工程修理到位。②定期與政府部門溝通，多開工作會、聯(lián)誼會。對社區(qū)精神文明建設，取得政府部門的支持和認可。③由因此開放式〝城區(qū)和街區(qū)〞，在安全治理上，將運用現(xiàn)代化手段，三防結合，確保安全。人防采取快速推進法。中控統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結合，〝巡崗〞與〝固定崗〞相結合。全面防范與重點防范結合，〝小圍合〞和〝大圍合〞結合。在充分強調(diào)自我防范的前提下，以技防為主，運用智能化保安設施和監(jiān)控系統(tǒng)，綜合布防，確保萬無一失。④治理采取情、理、法手段并用，加強現(xiàn)場督導，確保無違章裝修。在審核上嚴格把關，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。⑤精心養(yǎng)護小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實施垃圾分流，強化〝城區(qū)〞〝街區(qū)〞環(huán)境美化建設?！ゐB(yǎng)護好已有綠化，實施由地面向空中進展的立體式綠化工程，加強對商戶環(huán)保意識的灌輸，增強所有人員的環(huán)保健康意識?！ぷ龊盟刂卫矶ㄆ谇謇砦勰啵鋫涫┕ご?，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達到國家環(huán)保標準?！だ诸愂占?，建立回收系統(tǒng)。⑥加強社區(qū)文化建設，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。⑦運用科技手段，合理調(diào)度，有序停車。加強引導，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。⑧分片治理與中心治理相結合，實行首問負責制。職員一崗多能，一專多能。⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢，對電梯、保潔、保安、道路、水域、商務、文化娛樂、車輛治理等方面實行專業(yè)化治理，全方位降低成本，為業(yè)主/商戶提供更多的無償服務，讓它們受益受惠。⑩公司要為『海上海新城』治理設立一個〝文化策劃專員〞職位，專門負責聯(lián)絡[海上海]營運商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動；弘揚進展商的〝文化地產(chǎn)〞經(jīng)營理念；制定物業(yè)公司執(zhí)行打算，配合行動，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、LOFT商業(yè)裙樓的各項營運需求。專門舉措——搭建平臺①以開發(fā)商制造的硬件為基礎，依靠營運商搭建的平臺，將物業(yè)治理服務溶入至日常運作中，充分表達物業(yè)的增值保值之功效；②引入高科技、智能化的技術手段，提升高端物業(yè)治理服務。全面導入CIS形象和ISO9001、14000體系①治理CIS形象導入是『海上?！徽w形象的組成部分；②將ISO9001、14001質(zhì)量和環(huán)境體系引入[海上海]物業(yè)治理范疇，為提升『海上海新城』整體治理形象打下良好的基礎?！袢肆Y源開發(fā)優(yōu)秀治理人員是[上實物業(yè)]最寶貴的資產(chǎn)，公司強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。企業(yè)只有治理好人，才能管好事。因此從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)事實上確實是做人的工作。而做人的工作，應在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時，積極從外部聘請引進〝專才〞，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的職員隊伍。[上實物業(yè)]人員治理的宗旨——是以人為本，善待職員，規(guī)范治理，人盡其才。在[海上海]物業(yè)治理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對人才制造力進行治理對人才潛能進行開發(fā)的人力資源治理體系，啟動〝四優(yōu)〞工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。專門需要擇優(yōu)一批明白得文化藝術與文化經(jīng)營和治理人才。為企業(yè)文化再造奠定基礎、為公司今后承接類似『海上海新城』如此的物管項目制造條件。[上實物業(yè)]將秉承[上海實業(yè)集團]的人才觀，運用壓力機制和鼓舞機制，量才錄用，知人善任，為人才的培訓制造良好的空間，最終鼓舞職員為企業(yè)盡心盡力，追求人才資本增值。[上實物業(yè)]的人員治理體系由五部分組成：素養(yǎng)機制配置機制組織機制績效機制鼓舞機制制訂素養(yǎng)標準嚴格錄用考核培訓培養(yǎng)提高制訂規(guī)范治理形象規(guī)范治理分層治理措施工資福利等物質(zhì)保證榮譽晉升等精神獎勵人員治理素養(yǎng)機制配置機制組織機制績效機制鼓舞機制制訂素養(yǎng)標準嚴格錄用考核培訓培養(yǎng)提高制訂規(guī)范治理形象規(guī)范治理分層治理措施工資福利等物質(zhì)保證榮譽晉升等精神獎勵人員治理工作崗位設計合理配置人務量化考核、素養(yǎng)評判末位剔除、優(yōu)化組合確定標準、嚴格聘請[上實物業(yè)]在[海上海]項目治理中將遵循上述用人標準，確定了以下幾項相關指標：a、知識層次。為了符合高端物業(yè)治理的要求，治理層人員除要求100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進本科以上的專業(yè)技術人才。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊伍素養(yǎng)；修理崗要求全部持證上崗。b、錄用考核。所有治理層人員，除通過正常的筆試、機試，心理測試等錄用考核外，必須通過外語，電腦使用、智能化差不多知識的考核，成績合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過技能考試。c、人員配置比率。加大治理人員的配置比率〔本項目物業(yè)治理人員與操作人員的比率為1:1.8〕，符合高科技、高智能化治理的要求，使治理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉變。d、年齡結構。經(jīng)理級決策人員35-50歲、治理層職員為26-45歲、保安員為20-30歲、其他操作層職員可放寬到20-50歲。e、工作體會。所有治理層職員除必須具有物業(yè)治理體會外，還需有其他相關治理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)治理體會尚不足的、年輕的職員。量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分挖掘職員的潛能。[上實物業(yè)]將對企業(yè)人力資源進行有效的配置，合理設計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范疇，目的是使人適合于職務，使職務適合于人，充分表達〝全用人、用好人〞的思路。規(guī)定新職員錄用后，須由有體會的治理人員帶領，到基層進行試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新職員的個人工作能力，對不合崗位要求而又有其他專長的，實行調(diào)崗安排使用。專門是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀看，充分發(fā)揮個人專長。規(guī)范治理、分層實施a、組織落實，制度規(guī)范。公司的人員組織治理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂治理規(guī)章，明確各級人員的崗位職責和權力；建立一套合理公平的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的酬勞工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束職員行為。b、分工協(xié)作，層級治理。由于物業(yè)治理中，存在著許多不確定因素，因此在治理中我們對治理層及操作層職員采取不同的治理方法。對治理層職員實施授權治理，即在一定的工作范疇內(nèi)讓他們自己治理自己，增強治理人員的責任意識。操作層職員如保安、綠化等崗位實行工作輪換制等，發(fā)揮公司專業(yè)優(yōu)勢，幸免因長時刻在一處工作而造成工作惰性。c、規(guī)范言行、注重外表，實施BI形象戰(zhàn)略BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。公司將職員的言行舉止、儀容、外表等軟性因素納入規(guī)范化治理范疇，制訂了詳細的職員守那么、服務手冊，讓職員熟記心中，自我約束，自我操縱，參照對比，嚴格執(zhí)行，依照物業(yè)治理行業(yè)特性要求，把形象工作作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的美譽度和服裝城的形象。同時還會擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責、服務質(zhì)量執(zhí)行標準，規(guī)范企業(yè)和職員的動作，確保治理和服務質(zhì)量。素養(yǎng)評判、績效考核a、量化考核，客觀評判。人員治理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素養(yǎng)效能的內(nèi)在保證。其考核的原那么確實是：不讓先進者吃虧。對考核出的佼佼者，需要采納〝讓最明白的人最有權，讓最有責任心的最有權〞。通過實踐總結出包括考核評鑒、行為測評、專項考試等三種評介方法在內(nèi)的治理人員素養(yǎng)評判體系，對職員的〝?shù)?、能、勤、績〞進行全面客觀的評鑒。制訂科學合理的工作服務標準和量化考核標準，并推出一整套突出績效與綜合測評相結合的考核實施方案?？己瞬蛔哌^場，不講形式。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素養(yǎng)的優(yōu)劣均可通過量化在〝二維〞分析圖上反映出來。每個被考核者都會在〝二維〞圖中找到自己的點，而該點在〝二維〞圖中的位置，就決定了該被考核人的獎勵。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的確切作用，同時也使職員有了壓力感、責任感和緊迫感。b、末位剔除，吐故納新。為使[海上海]物管隊伍更有斗爭力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)固的同時，依照情形及時優(yōu)化隊伍結構，結合考核，實行末位剔除率在3～5%左右，如此做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。〝危機、壓力、目標、信念〞是鑄造[上實物業(yè)]凝聚力的〝有效保證〞?！径縃i-SHANGHAI文化與商業(yè)的融合●新文化地產(chǎn)理念延伸新文化地產(chǎn)理念的形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來要緊有這么些：〔1〕新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進步，地產(chǎn)被給予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動關系被充分挖掘，人們在人居的休閑與游戲之中感悟人一輩子的幸福、文雅與美好。(2)新文化地產(chǎn)具有鮮亮的審美樂趣和藝術氣質(zhì)，注重用原創(chuàng)藝術的感染力引導人們在豐富的精神生活層面進入自由空間，讓藝術教育走進大眾的生活，讓人們享受現(xiàn)代藝術手法所表現(xiàn)的文化氛圍，讓美成為地產(chǎn)的精神產(chǎn)品，并強調(diào)直觀性、可視性和在場性。(3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動和文化行動，連續(xù)不斷地制造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術制造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化逆境(4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人一輩子理念注入到住宅產(chǎn)品及服務之中，使富有個性并專門的文化感受歷久不衰，居住者和消費者從新的生活方式之中能夠獵取更多的精神食量。企業(yè)依靠所秉持的價值觀而成長，并通過經(jīng)營方式把它們付諸實施，而[海上海]項目那么確實是這些價值觀付諸實施開篇之作。●文化與地產(chǎn)結合作用新文化地產(chǎn)從它構筑雛形到完善一個理論體系，一個重要突顯的作用確實是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機結合。新文化地產(chǎn)是地產(chǎn)以文化為載體，通過市場交換提供給消費者物質(zhì)與精神追求的多種文化要素所形成的總和。〝新文化地產(chǎn)〞的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術風格，文雅的審美品位，專門的產(chǎn)品性能，連續(xù)的經(jīng)營軟件，領先的科技含量，有效的傳播方式，精巧的工藝細節(jié)，時尚的生活方式。物業(yè)治理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實務操作孤傲成，也應表達文化理念的指導性和先進性，將日常繁瑣的事務與〝新文化地產(chǎn)〞中對應理念作相應的結合。●物業(yè)治理之文化內(nèi)涵塑造在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)治理與服務的理念如何塑造其應有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們[上實物業(yè)]面前的一個重要論題。文化與地產(chǎn)的匯合，[海上海]是一個節(jié)點，努力打造好〝新文化地產(chǎn)〞的開山之作，任重道遠。[上實物業(yè)]以后也將扛起〝物業(yè)治理文化〞大旗，順呼〝文化地產(chǎn)〞，擴展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助[海上海]那個節(jié)點，打造新一輪物業(yè)治理行業(yè)扛旗之作。Hi-SHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實踐●集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立[海上海]創(chuàng)新地把〝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)〞地三種地產(chǎn)業(yè)態(tài)融入于一體：LOFT創(chuàng)意居，創(chuàng)意商業(yè)街、生態(tài)住宅區(qū)。LOFT謂之〝創(chuàng)意商居〞是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交錯地勢象。從外觀看到三幢大廈分別開有巨型一豎門――隱喻理想之門；一橫窗――隱喻思想之窗；一天眼――隱喻幻想之眼。〝一門、一窗、一眼〞勾勒出〝海上海〞文化地產(chǎn)項目深刻含義。LOFT創(chuàng)立的建筑物內(nèi)構造多為錯層空間，可任意組合，可居住亦可辦公。創(chuàng)意商業(yè)街是一個有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術文化街。在極簡主義的框架外包裹上視覺沖擊力極強的審美外衣，形成創(chuàng)意文化的詩意空間。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群和富于想象與追求的人群。[上實物業(yè)]立即對這種集3種業(yè)態(tài)為一體物業(yè)創(chuàng)立新的治理模式?！窀才c新文化地產(chǎn)，運用與物管實踐[海上海]在規(guī)劃設計方面獨具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地制造出四種表達人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術精神、時代精神?；讪敽Ｉ虾Ｎ幕禺a(chǎn)〞的這四種精神定位，在運行服務上，確實是借助房產(chǎn)經(jīng)營，展開向不斷推陳出新的文化行為與文化活動，演繹文化事件，制造文明故事；借助物業(yè)治理展開體貼入微、尊重個性的人文關懷與文化引導，提高生活品質(zhì)，優(yōu)化社會生態(tài)。物業(yè)治理的動身點也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)覺、去運用、去實踐?！裎飿I(yè)治理之文化塑造踐行從本行業(yè)二十年的進展歷程來看，物業(yè)治理早已不限于〝四保一維〞的具體事務運行上，理念優(yōu)化，觀點更新，服務更細化，深入至人文關懷和至尚人本治理。[上實物業(yè)]借助[海上海]那個平臺，又將成為文化塑造物業(yè)治理企業(yè)，并努力借助于實際行動作為又一個提升。的確[海上海]也正為那個平臺提供一個難得的契機。[海上海]是新文化地產(chǎn)的開山之作，它引入了〝四新〞――新材料、新技術、新工藝、新設備，這也為今后高端物業(yè)的治理提出新問題；它采納了〝智能化〞技術，比如寬帶網(wǎng)絡、三表遠程、紅外線監(jiān)控、可視對講、密碼設定、遠程設置、安防技術手段等等智能化的運用表達了高科技含量，也充分表達了〝新文化地產(chǎn)〞中的〝新〞的外延。[上實物業(yè)]以后假設干年，尋求的高端物業(yè)市場拓展，想必也會在〝新〞上力求更高更新，在〝文化〞上不斷探究，去踐行自己的每一個承諾和付諸于的行動。商務篇□公司簡介●公司概況●企業(yè)信譽●公司業(yè)績●治理體會●治理特色●治理團隊□財務預算●物管開辦費使用●物管運營財務收支預案●物管財務預算說明與分析●物業(yè)治理服務收費標準建議□公共場所營運策劃建議●海上劇院、海上講堂、海上會館功能定位●商業(yè)文化街三標志建筑服務定位●海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)治理模式●海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)治理服務特點描述

□公司簡介●公司概況上實物業(yè)治理〔上海〕〔簡稱〝上實物業(yè)〞〕是上海實業(yè)集團旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)治理及其相關服務的獨立法人企業(yè)，注冊資金62萬美元〔折合人民幣513萬元〕。公司于2002年下半年通過了國家建設部物業(yè)治理一級資質(zhì)的審核，成為滬上13家一級物業(yè)治理資質(zhì)的企業(yè)之一。[上實物業(yè)]——目前直截了當治理項目23個，總體管業(yè)、合作和顧問面積達到400余萬平方米。公司治理的物業(yè)種類包括涉外超高層綜合商辦樓、外銷高層住宅服裝城、外資內(nèi)銷高檔住宅服裝城、別墅、高層中低檔規(guī)模住宅服裝城、近代優(yōu)秀愛護建筑、醫(yī)院后勤保證服務和工業(yè)廠房。其中已獲得〝部優(yōu)〞的治理項目5個，〝市優(yōu)〞的治理項目6個?！衿髽I(yè)信譽上海實業(yè)集團是上海最大型企業(yè)集團之一，在促進滬港合作和進展過程中發(fā)揮了積極的工作，上實集團在滬港家喻戶曉，乃至在全國也專門聞名。公司在上海地區(qū)進展物業(yè)治理享有天時地利人和的優(yōu)勢。與此同時，〝上實物業(yè)〞嚴謹自律，以實際業(yè)績贏得社會各方的好評，也為〝上實品牌〞增加了榮耀。[上實物業(yè)]治理的物業(yè)涉及面較廣，治理體會豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè)/辦公大廈[金鐘廣場]和[上實大廈]，樓高208米、150米，建筑面積分別是9.1萬和6.7萬m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達100余年的近代愛護建筑。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)治理對工程技術方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術人員110人，完全能勝任各種建筑設施設備的正常運行治理和養(yǎng)護維保工作。[上實大廈]的設施、設備治理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑的。[上實物業(yè)]所擁有的保潔、保安和專門服務經(jīng)營人員隊伍，專業(yè)技能都達到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應對目前物業(yè)治理所涉及的專業(yè)技術要求。我們治理生態(tài)環(huán)保小區(qū)—御景園和高樓齡的近代愛護建筑—高陽大樓時也能泰然自假設，得心應手。[上實物業(yè)]具有針對具體大廈/小區(qū)量身定做合適的治理方案，并具有在同等收費標準下提供高標準治理服務還能賺錢的本領。我們治理的全部項目沒有虧損的。而且敢于將預決算明細帳清冊提交業(yè)主委員會審核。[上實物業(yè)]通過幾年的實踐運作積存了豐富的體會，專門是在與物業(yè)治理相關各方的溝通、和諧解決各類矛盾和問題方面，以及禁止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達到預定的目標，處理棘手問題專門有方法，而且可不能引起專門大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。在服務觀念方面，堅持〝時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念對待業(yè)戶〞的理念，奉行〝業(yè)主至上，服務第一，寓服務于治理之中〞的宗旨，倡導〝業(yè)主并不總是對的，但他永久是第一位〞的思想；要求服務接待保持〝不能帶‘不’字作終止語〞的態(tài)度；實現(xiàn)〝滿足和超越業(yè)主合理期望〞的目標。在企業(yè)治理方面，堅持〝取法乎上，博采眾長、融合提煉、自成一家〞的方針，努力學習和吸取境外物業(yè)治理的先進理念、體會和方法，結合國情實情，建立了一整套較為有效的治理制度、治理標準、治理方法、操作程序和用人機制、行為規(guī)范，要求全體治理人員〝把今天的事做到最好，改日的事考慮周到〞，為企業(yè)做實、做強、做大奠定了良好的基礎。在規(guī)范進展方面，正確處理兩者之間的辯證關系，并用實踐證明：〝規(guī)范〞是〝進展〞的基礎和必定條件，〝進展〞是〝規(guī)范〞的結果和既定目標。沒有〝規(guī)范〞，就沒有〝進展〞；沒有〝規(guī)范〞，確實是〝進展〞了也可不能持久。能不能做到〝規(guī)范進展〞，差不多成為衡量一個行業(yè)、一個企業(yè)、一個部門整體水平的重要標志。●公司業(yè)績2我公司自1997年7月成立至今七年有余，直截了當治理面積由最初的6.7萬m2猛增到目前的240多萬m2，治理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無僅有的。且每個項目的治理服務都融入了統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求，在業(yè)內(nèi)有〝精品物業(yè)〞之稱。2通過幾年來參與市場競爭，企業(yè)規(guī)模逐步擴大，企業(yè)聲譽逐步提高，職員收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個連續(xù)穩(wěn)健的良性進展時期。2004年4月中旬我司在昆山，通過公布招投一舉中標[四季華城]項目〔面積達22.89萬m2〕，此舉也是我司向外省市拓展業(yè)務一個標志；也為我們打開昆山市場制造了條件。今年上半年度公司也已在蘇州、無錫、寧波相繼托管和顧問治理了一批綜合性物業(yè)樓宇。21999年2月，公司通過了〝涉外超高層綜合商辦樓〞和〝超高層住宅小區(qū)〞的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認證。2002年2月又通過了ISO9001:2000的改版認證。公司還對下轄的各個治理項目進行了ISO14001環(huán)境治理體系的認證，專門是[上實大廈]、[金鐘廣場]的商務樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境體系標準進行達標，憑借自身踏實工作作風和顯著的工作成績，得到了區(qū)領導一致首肯和好評。在淮海路的[金鐘廣場]已作為上海盧灣區(qū)綠色示范大廈。2[上海實業(yè)大廈]1999年11月被評為國家建設部〝全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范大廈〞；1998年起歷年被評為市治安消防先進單位。2003年7月，在[金鐘廣場]由上海市消防5支隊、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司聯(lián)合進行了上海市首個商務辦公樓的綜合消防演習，得到了社會好評以及業(yè)內(nèi)人士的贊揚。2[瑞南新苑]在2000年10月被評為市首批〝四高〞示范小區(qū)，2002年2月又被評為上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)及建設部優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的榮譽稱號。2[嘉園]和[地點天園]的開發(fā)商分別是香港和新加坡公司，他們差不多上首次選聘境內(nèi)物業(yè)治理公司治理物業(yè)項目，我司被他們評為上海市最優(yōu)秀的物業(yè)治理公司而中標。其中[嘉園]在2002年被評為上海市〝四高小區(qū)〞。22000年9月，我公司被選為市里的〝上海市物業(yè)治理顧客中意度指數(shù)課題組〞成員單位。2我公司除全權治理物業(yè)的同時，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔任顧問，通過我司的培訓、現(xiàn)場指導，這些公司物業(yè)治理有了明顯的提高，有的還成為當?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。2長海醫(yī)院后勤保證通過社會公布招標形式一攬子托付專業(yè)公司治理，我司在20多家公司的猛烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式實的標書編寫獲得好評，又以最高分現(xiàn)場考察獲得優(yōu)異成績，過五關斬六將，一舉中標。2為了適應猛烈的市場競爭，培養(yǎng)一支技術服務過硬的專業(yè)隊伍，我公司與錦江集團強強聯(lián)手，共同投資成立了〝錦江物業(yè)工程公司〞，為〝麥德龍〞所有的大賣場以及上海、沈陽等國際機場提供專業(yè)保潔服務。2據(jù)2003年底調(diào)查統(tǒng)計，每個治理處的業(yè)主中意和較中意的都在96％以上，同時都與進展商、業(yè)委會和業(yè)主建立了良好的關系?！裰卫眢w會2我公司大量學習和借鑒境外物業(yè)治理的先進理念、體會和方法，又結合本國國情，在每個不同的治理項目設定不同的標準，采取不同的方式，但都表達了統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求，取得了專門好的社會效應。2遵守國家、政府法律法規(guī)，堅持〝合法、合理、合情〞地處理一切事務是我司的一貫原那么。我司領先在涉外辦公樓組建業(yè)委會，還首創(chuàng)了在業(yè)委會組建往常定期召開業(yè)主會議討論物業(yè)治理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。例如，處理[瑞南新苑]業(yè)主聯(lián)名要求封陽臺、和諧[嘉園]空調(diào)機安放位置、[劍橋景苑]沿街商業(yè)用房的治理等，都獲得專門高的評判。2我司將治理物業(yè)作為物業(yè)治理的要緊工作內(nèi)容，專門關注對房屋、設備、設施的愛護保養(yǎng)。每年的修理養(yǎng)護打算都要反復論證，專門是針對[上實大廈]系統(tǒng)全、設備多、規(guī)模大的特點，編制了20年的維保概算。一經(jīng)確定的，確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗從不間斷。維保養(yǎng)護打算執(zhí)行良好，確保物業(yè)樓宇正常〝延壽〞。2在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務。我司首創(chuàng)報修10分鐘到達，被?新民晚報?專題報道。我司倡導：先做好服務，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在治理上堅持原那么，從不讓步。盡管我們堅持治理原那么專門強硬，但幾年來差不多沒有收到有效投訴。2我公司把〝超值服務〞的承諾真正落到實處，并切實使業(yè)主/住戶能感受得到。[上實大廈]的租售率幾年來始終保持在98.5％以上，[玉佛城]一期、[瑞南新苑]也全部都實現(xiàn)了100％銷售。2我司首創(chuàng)的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了專門好的成效，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)治理水平，加強了操縱和監(jiān)督，降低了運行成本，使總體治理水平又提升了一大步。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。22002年由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)治理行業(yè)業(yè)主中意度指數(shù)課題研究，我司是二個物業(yè)治理企業(yè)之一，我司治理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。2各治理處配合業(yè)委會、居委會開展的旨在推動精神文明建設的家居咨詢、便民民服務、文娛活動、消防演習、業(yè)主聯(lián)誼和專題講座時，深受業(yè)主/住戶的歡迎，都獲得了專門好的成效?！裰卫硖厣?始終堅持物業(yè)治理的主題確實是治理物業(yè)，一切活動圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實現(xiàn)。2充分尊重產(chǎn)權人的意志和利益，合理和諧相關方的關系。2每個治理項目在該區(qū)域差不多上最好的，使托付方得到物有所值，物超所值的利益和價值。2言而有信，有〝做到的比說的更好〞的口碑。2公司只提取固定酬金。所有收支帳務，定期公布。2通過幾年實踐積存，我司治理特色可概括為四個字，即〝新、嚴、精、細〞新──治理中不斷融入新理念、探究新思路、同意新體會、運用新方法，建立新機制。公司在進展過程中，不斷提升和完善治理思想，學習和借鑒國外的先進治理體會，力求在治理與服務上有所突破，有所創(chuàng)新。精──堅持精品意識、品牌意識，在提高治理水準的同時，不斷提高服務質(zhì)量、服務技能以及服務意識。對每一件工作、每一塊標識、每一項布置都精心設計、精心策劃。細──對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一件事都細觀看、細設想，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能。環(huán)境衛(wèi)生沒有死角，并最大限度地滿足和超越顧客合理的要求與期望。嚴──在企業(yè)治理中充分表達高效、精干、嚴格的要求，堅持能進能出、能上能下的鼓舞機制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機制，以嚴格的治理、嚴明的紀律、嚴肅的態(tài)度、嚴謹?shù)囊?guī)范、嚴密的措施，確保各項治理工作落到實處，使托付方和全體被服務對象中意。[上實物業(yè)]在多年物業(yè)行業(yè)工作實踐中形成了用人標準，公司的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)治理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作態(tài)度，要求職員一專多能，勤奮好學、善于學習；重學歷更重能力，堅持在高學歷中選擇錄用治理人員，治理隊伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣；又不唯高學歷，更看其進展?jié)摿湍芰μ嵘！裰卫韴F隊選擇[上實物業(yè)]理由——第一，是『海上?！荒莻€3種物業(yè)形狀，專門是〝創(chuàng)意居〞的新需求第二，是高端物業(yè)治理那個市場的需求〔公司市場定位〕；第三，也是稟承上海實業(yè)集團產(chǎn)業(yè)進展、產(chǎn)業(yè)提升趨勢的一個連續(xù)。更突出的理由：現(xiàn)在的[上實物業(yè)]治理團隊已具備了：一種共同的信念一樣執(zhí)著的追求一致奮斗的目標一支優(yōu)秀的隊伍還有相應的經(jīng)濟實力……高層領銜治理人——李勝來先生，是勞動和社會保證部國家職業(yè)資格培訓教程〔物業(yè)治理〕編審委員會委員、主審，?物業(yè)治理實務手冊?副主編，上海市人民政府采購中心咨詢專家〔物業(yè)治理〕，上海市物業(yè)治理招投標專家委員會成員，上實物業(yè)治理〔上?！晨偨?jīng)理，上海上實金馬物業(yè)治理董事、總經(jīng)理。精英團隊——[上實物業(yè)]憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的連續(xù)加盟。公司還考慮，從接管[海上海]項目起，將以全新機制顯現(xiàn)，專門組建的治理層，將是一個匯聚物業(yè)治理精英的團隊，他們不僅具有高學歷、中高級職稱，還具有行業(yè)資深治理經(jīng)歷與豐富實踐體會。憑借這些高素養(yǎng)，年富力強的職業(yè)人做[海上海]的〝操盤手〞是能夠讓開發(fā)商放心，業(yè)主、經(jīng)營者稱心和中意。在專門組建的那個治理高層直截了當策劃和指導下開展工作，這一治理層的成員如下表：要緊治理層簡況表治理層要緊人員年齡學歷職稱從事物管年限現(xiàn)任職位李勝來48歲研究生〔工商〕高級經(jīng)營師11年上實物業(yè)總經(jīng)理王永華34歲大學〔英Napierunversity大學〕經(jīng)營師6年上實物業(yè)副總經(jīng)理〔曾在酒店工作4年〕朱曄40歲碩士研究生講師4年上實物業(yè)副總經(jīng)理高九紅35歲〔女〕大?！参拿亍痴?年上實物業(yè)公司辦公室主任江慧40歲〔女〕碩士研究生講師8年上實物業(yè)公司品保部經(jīng)理陳毅龍30歲MBA〔財經(jīng)〕注冊會計師4年上實物業(yè)公司財務經(jīng)理唐林華48歲大專〔電氣工程〕工程師11年上實物業(yè)公司工程技術總監(jiān)姚曉蘭53歲〔女〕本科〔經(jīng)濟治理〕經(jīng)濟師10年上實物業(yè)資深經(jīng)理，曾治理2幢辦公樓并獲建設部示范大廈稱號李忠民52歲本科〔設備工程〕總工程師2年上實物業(yè)公司修理中心總工陳鳳歧49歲大?！餐聊竟こ獭吃靸r工程師10年上實金馬物業(yè)公司總助沈忠44歲大?！卜康禺a(chǎn)經(jīng)營〕助理統(tǒng)計師9年上實物業(yè)市場二部經(jīng)理〔曾從事商業(yè)百貨業(yè)，工作6年〕資源利用說明1〕通過公司的人力資源整合，形成精干的要緊骨干隊伍。2〕以上的治理層成員中幾乎都持有全國物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理上崗證書；余下的持有滬市級物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理上崗證書。3〕以上的治理層成員中有1/2還持有其他技能證書，屬于復合型人才。精誠合作、熱忱奉獻，優(yōu)質(zhì)服務、治理規(guī)范，科技先導、服務創(chuàng)新。[上實物業(yè)]還倡導了物業(yè)治理的一種文化氛圍：凈、暢、寧凈——潔凈物業(yè)環(huán)境舒服潔凈，建筑外觀整潔。暢——暢通物業(yè)企業(yè)信息共享渠道暢通，治理人與相關職能部門上下溝通、和諧渠道暢通，與產(chǎn)權人、使用人保持信息渠道暢通，物業(yè)區(qū)域行人道、道路交通暢通。寧——安靜物業(yè)區(qū)域治安秩序良好，環(huán)境氛圍安靜、高尚、祥和□財務預算●物管開辦費使用前期開辦費用前期開辦費用按照物業(yè)治理行業(yè)通常慣例：由開發(fā)商一次性或按分期建設，分期接管，分期給付的方式，提供給物業(yè)治理公司。前期開辦費用要緊用于以下幾個方面：1〕前期介入的人職員資、福利、培訓等；2〕前期介入的辦公費用，前期介入的各項資料制作；3〕前期介入的差不多裝備費用〔部分的物業(yè)用具及機械設備〕；4〕因前期介入治理中，隱含著多種不可推測性，故有一部分開發(fā)費用用于補償物業(yè)治理費的不足。這項費用是指[海上海]正常運作前后，應配置的設備、工具、物品〔包括辦公、修理、保安器材、保潔用品〕，需要開發(fā)商承擔，物業(yè)公司開出詳細清單，在一定時刻內(nèi)連續(xù)購置到位。依照一期交房的規(guī)模，我們估算在440,305元〔購置清單見下詳列〕。購置設備費用〔RMB〕數(shù)量單價金額1.辦公設備復印機118,00018,000電腦35,00015,000打印機22,0004,000保險箱11,5001,500機12,0002,000文件柜69005,400辦公桌(椅)68004,800物業(yè)接待臺1800800小會議桌(椅)1600600飲水機3250750更衣柜8,800微波爐1350350掛壁式空調(diào)(不包括電梯機房)22,0004,000(1)小計66,0002.工程設備電動疏通機11,400.001,400.00電錘(進口)13,450.003,450.00潛水泵(單相)11,000.001,000.00數(shù)字式萬用表1250.00250.00指針式萬用表1100.00100.00數(shù)字式鉗形表1370.00370.00兆歐表(1000V)1200.00200.00絕緣墊5200.001,000.00鋁合金升降梯(6M)11,300.001,300.00鋁合金升降梯(4M)1600.00600.00鋁合金升降梯(2.5M)1440.00440.00手提充電式遠射燈2150.00300.00梅花/開口扳手(公制)1200.00200.00套筒扳手(公制)1200.00200.00各類小工具21,000.002,000.00角向磨光機1400.00400.00工具箱3300.00900.00小型切割機1500.00500.00(2)小計14,610.003.保潔設備小型清潔工具21,0002,000鋁合金合頁梯2440880增壓泵水槍1780780手推車2300600桶式洗塵機21,5003,000清潔其他開支1,0001,000垃圾桶12,000(3)小計20,2604.保安設備聚光手電筒650.00300.00對講機82,500.0020,000.00警棍4300.001,200.00其余設備1,000.001,000.00(4)小計22,500.00共計：123,370元依照政府的相關規(guī)定，[海上海新城]小區(qū)物業(yè)治理處籌備〝前期開辦費〞，應由項目開發(fā)商提供。今后小區(qū)業(yè)主委員會成立〝開辦費〞購置物品歸劃入其所有，或者留給繼任治理者〔或業(yè)委會新聘物業(yè)治理公司〕使用。

●物管運營財務收支預案物業(yè)治理費用支出匯總表項目內(nèi)容月支出〔元/月〕年支出〔元/年〕備注管理費治理人職員資90,2001,082,400表一治理人員福利63,687764,244表二辦公費用10,000120,000表三小計163,8871,966,644保安費保安人職員資61,400736,800表四保安人員福利51,992623,904表五保安設備設施費用4,00048,000表六小計117,3921408,704保潔費保潔人職員資39,600475,200表七保潔人員福利28,166337,992表八清潔衛(wèi)生費用28,000336,000表九小計95,7661,149,192相關費用其他費用8,00096,000表十酬金及稅金費用81,904982,848表十一小計89,9041,078,848設備設施相關費用公共能耗費用101,7501,221,000表十二設備設施修理養(yǎng)護71,000852,000表十三小計172,7502,073,000支出合計639,6994,436,388?治理費用支出〔RMB〕表一：人職員資費用崗位人數(shù)工資標準〔人/月〕月工資物業(yè)經(jīng)理16,5006,500副經(jīng)理〔兼工程經(jīng)理〕15,2005,200經(jīng)理助理〔客戶經(jīng)理〕14,5004,500行政主管12,8002,800客戶主管23,1006,200客戶接待51,7008,500財務兼文員11,9001,900出納兼接待21,6003,200電腦愛護員12,1002,100倉管員11,5001,500設備工程師〔強、弱電〕24,2008,400工程領班22,1004,200強電工101,85018,500水電修理81,30010,400泥木雜工21,0002,000小計1090,200表二：治理人員福利費用支出〔RMB〕項目運算式月費用四金90,200元×51％46,002工會及教育附加90,200元′3.5％3,157雙薪(年終獎)90200元?12月7,517服裝450元/套×2套×41人?30月1,230保險120元/年′41人?12月410治理人員節(jié)假日值班(2,0000?7人?21天′10天′300%)元/班′6人?12月2,041工程人員節(jié)假日值班(1,5000?12人?21天′10天′300%)元/班′10人?12月1,500工程人員值班2人′10元/人′30.5天1,830小計63,687表三：辦公及折舊費用支出〔RMB〕項目月費用文具費800通訊費〔手機、BP等〕2,500交通費800公共交際費2,400廣告宣傳〔節(jié)假日布置〕1,000書報雜志300水電費1,000辦公設備維保費500辦證費600小計10,000?保安費用支出〔RMB〕表四：人職員資費用崗位人數(shù)工資標準〔人/月〕月工資保安經(jīng)理13,5003,500保安班長61,70010,200保安隊員2895026,600監(jiān)控安保108508,500值崗保安〔巡邏〕1490012,600小計6161,400表五：保安人員福利費用支出〔RMB〕項目運算式月費用四金61,400元×51％31,314工會及教育附加61,400元′3.5％2,149雙薪61,400元?12月5,117餐費61人×6元/天×21天7,686服裝500元/套×2套×61人?24月2,542保險120元/年′61人?12月610保安人員節(jié)假日值班(10,000?40人?21天′10天′300%)元/班′25人?12月744保安人員值班15人′4元/人′30.5天1,830小計51,992表六：保安設備設施費用支出〔RMB〕項目月費用易耗品800保安警用設備修理1,200消防設備養(yǎng)護費1,200社會聯(lián)防費800小計4,000?保潔費用支出〔RMB〕表七：保潔人職員資費用崗位人數(shù)工資標準〔人/月〕月工資保潔主管12,2002,200保潔領班31,4004,200保潔工2890025,200綠化工810008,000小計4039,600表八：保潔人員福利費用支出〔RMB〕項目運算式月費用四金39,600元×43.5％20,196工會及教育附加39,600元′3.5％1,386雙薪〔年終獎〕39,600元?12月3,300服裝280元/套×2套×40人?24月933保險110元/年′40人?12月367保潔人員節(jié)假日值班(20000?30人?21天′10天′300%)元/班′25人?12月1,984小計28,166表九：清潔衛(wèi)生費用支出〔RMB〕項目月費用易耗品1,500清潔劑1,200垃圾清行費5,700清潔袋2,500水箱清洗〔一年二次〕1,600綠化愛護〔含殺蟲藥水〕12,000化糞池清理愛護費3,500小計28,000?治理相關費用支出〔RMB〕表十：其他費用支出項目月費用社區(qū)活動費2,500開辦費攤銷(按5年分攤)2,900〔約〕設備設施及第三者責任險1,600不可預見費1,000小計8,000表十一：酬金及稅金支出項目月費用酬金〔12%〕46,205稅金35,699合計81,904表十二：公共能耗費項目月費用電梯72,500變頻生活水泵6,000排污泵3,000樓道公燈1,500道路照明3,000庭院燈2,000景觀燈5,000安全系統(tǒng)800噴水池泵950水耗7,000小計101,750表十三：設備設施修理保養(yǎng)費項目月費用電梯維保45,000電梯年檢14,000避雷針500水景愛護3,000商業(yè)街電器愛護2,000LOFT裙樓公共區(qū)域設備愛護1,500小區(qū)景觀設施愛護3,000地下停車場設施愛護2,000小計71,000●物管財務預算說明與分析治理費支出＝治理費用+保安費用+保潔費用+治理相關費用+設備設施相關費用＝639,699元/月*假設〝生態(tài)住宅〞治理費標準按2.30元/m2·月計生態(tài)住宅治理費=住宅治理費單價×住宅面積=2.30元/m2·月×90,484m2=208,113元/月*假設〝LOFT創(chuàng)意居〞治理費標準按2.80元/m2·月計LOFT創(chuàng)意居治理費=LOFT創(chuàng)意居治理費單價×LOFT創(chuàng)意居面積=2.80元/m2·月×76,223m2=213,424元/月*假設LOFT裙樓商鋪治理費標準按6.80元/m2·月計LOFT裙樓商鋪治理費=LOFT裙樓商鋪治理費單價×LOFT裙樓商鋪面積=6.80元/m2·月×10,877m2=73,964元/月假設〝創(chuàng)意商業(yè)街〞治理費標準按7.55元/m2·月計創(chuàng)意商業(yè)街治理費=創(chuàng)意商業(yè)街治理費單價×創(chuàng)意商業(yè)街面積=7.55元/m2·月×18,000m2=135,900元/月物業(yè)治理費總收入=生態(tài)住宅治理費+LOFT創(chuàng)意居治理費+LOFT裙樓商鋪治理費+創(chuàng)意商業(yè)街治理費那么為：208,113+213,424+73964+135,900=631,401元/月●物業(yè)治理服務收費標準建議總物業(yè)治理費用收支差結果如下：治理費收支差=總治理費收入-總治理費支出=631,401元/月-639,699元/月=-8298元/月。停車費收入剔除人員成本后，與治理費收支差相抵，那么收支差不多持平。依照以上測算，我們建議生態(tài)小區(qū)治理費元2.30/m2·月，LOFT創(chuàng)意居治理費2.80元/m2·月，LOFT裙樓商鋪治理費6.80元/m2·月，創(chuàng)意商業(yè)街治理費7.55元/m2·月，能夠差不多持平運營?！豕矆鏊鶢I運策劃建議●海上劇院、海上講堂、海上會館功能定位[海上海]的LOFT大街是一條充滿創(chuàng)意活力的商業(yè)街，更是有著文化與藝術靈魂的商業(yè)街。分別位于商業(yè)街要緊入口海上講堂、海上劇院、海上會館確實是這靈魂的載體。三座標志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。海上講堂是傳播世界最新學術成果和人文摸索結晶的場所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時代和國度的人類文明象征。海上劇院以典雅位內(nèi)涵，展現(xiàn)原創(chuàng)文化的藝術情調(diào)。日后小劇場上演的劇目，一是試驗性的現(xiàn)代藝術作品，一是〝海上海〞大社區(qū)本身大身的生活故事。上演劇目的建筑形狀交相輝映。海上會館是將隨著策展經(jīng)濟的蓬勃進展而產(chǎn)生，那個地點，將是文化與藝術的展現(xiàn)場。專門明顯，LOFT創(chuàng)意商業(yè)街上三座標志性建筑的功能定位——原創(chuàng)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集合的公眾場所。●商業(yè)文化街三標志建筑的服務定位●海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)治理模式●海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)治理服務特點描述

運作篇物業(yè)治理實務運作Ⅰ消防安全治理Ⅱ安保與交通治理Ⅲ環(huán)境營造與愛護治理Ⅳ設備設施愛護和工程修理治理Ⅴ客戶服務治理Ⅵ行政事務治理其他物業(yè)治理運作方案概述：物業(yè)治理運作通常的工作確實是〝四保〞〔保安、保潔、保綠、保全〕等具體事務工作。這些工作涉及面廣，必須做細、做全、做實。I消防安全治理1、治理概要消防是關系到[海上海新城]生存的〝命脈〞，不管是開發(fā)商、業(yè)戶、物業(yè)公司、消費者〔或來〝城區(qū)、街區(qū)〞的人流〕都有著密不可分的關聯(lián)，也是物業(yè)治理運作中〝?shù)谝灰獎炸暋Ｏ拦ぷ鞣结槪酣旑A防為主、防消結合〞，[上實物業(yè)]假如入住〝新城〞，將把[海上海]預防火災放在首位，動員全體職員及依靠區(qū)消防大隊在各項防火的法制措施、行政措施、技術措施和組織措施上落實，從全然上防止火災的發(fā)生。同時，加強對[上實物業(yè)]專職消防隊員及保安隊員的各項培訓、考核工作，積極做好各項防范工作，一旦發(fā)生火災，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災所造成的各項缺失。[海上海]消防設施是整個城區(qū)構成的重要部分。[上實物業(yè)]將定期組織專職消防隊員、保安隊員及修理人員定期實施檢查治理制度，確保[國際服裝城]各項消防設施能最大限度地保證有效性。1.1[海上海]消防治理要點1.1.1建立三級消防責任人制度〝新城〞物業(yè)治理設立三級防火組織，任命三級防火責任人〔總經(jīng)理、部門負責人、各專業(yè)治理處經(jīng)理〕，明確職責。A.總經(jīng)理負責成立公司防火安全委員會，確定人選，明確職責。B.防火責任人的要緊負責公司有關消防法規(guī)的貫徹、消防規(guī)章制度的建立，研究解決消防人員，設備中的重大問題，組織定期的消防安全檢查及消防演習。C.由物業(yè)公司在交付物業(yè)時將?防火手冊?發(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè)業(yè)戶設一名安全責任人和聯(lián)系人，并記錄在?業(yè)戶安全責任人和聯(lián)系單?上。1.1.2建立專職消防隊伍和義務消防隊伍〝新城〞的消防治理十分重要，物業(yè)治理處在保安部內(nèi)組建一支業(yè)余的消防隊伍來負責消防工作，同時建立包括各職能部門在內(nèi)的兼職的義務消防隊伍。1.1.3加強消防培訓、做好預防工作定期請專家或有體會的消防人員對義務消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進行培訓，使他們把握差不多的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習，提高滅火技能。在日常消防治理工作中，對消防安全隱患絕不放過，一經(jīng)發(fā)覺，趕忙整改。并對消防當事人予以教育。物業(yè)公司將不定期組織消防檢查，對重點地段、重點區(qū)域實施消防監(jiān)控。力爭使[海上海新城]的火災操縱在零。1.2〝海上海新城〞消防治理中業(yè)主自救培訓定期由[國際服裝城]專職消防人員對業(yè)主、經(jīng)營戶、消費者進行自救培訓，使他們能把握差不多的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材及發(fā)生火災時，應如何逃生及一些本卷須知等。1.3〝海上海新城〞消防演習消防演習是消防工作的重要環(huán)節(jié)，對消防演習，[上實物業(yè)]預備聯(lián)合消防部門，利用消防月、消防日等進行消防演習，要緊是人員的疏散路線、消防中人員的搶救、初起火災的撲滅、119正確使用方法等系列過程，因目前對[國際服裝城]詳細的消防配置無法確定，等正式入場后，制訂詳細的消防演習策劃方案。1.4〝海上海新城〞消防治理中應配置的消防器材著重提高〝新城〞消防自救能力，各商戶、住戶、設備房、消防監(jiān)控中心需要配備必要的消防器材，消防監(jiān)控中心應配置以下設備，并專柜安放，專人治理。設備內(nèi)容包括手提式CO2氣體滅火器〔或推車式ABC干粉滅火器、推車式CO2氣體滅火器〕。2、安保和交通治理依照[海上海]項目〝創(chuàng)意居〞的特點要求，我們將采取封閉式和開放式相結合的治理。建立專業(yè)化的安保隊伍，預防和終止任何危及或阻礙業(yè)主、訪客和工作人員的生命財產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設施設備不受缺失。2.1人員配置安保主管：負責整個安保部的工作安排。安保員：分門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。嚴格操縱城區(qū)人員的進出、機動車輛進出及負責城區(qū)內(nèi)部各樓層和商鋪、廣場等的巡視。監(jiān)控員：負責24小時對區(qū)域內(nèi)的情形進行監(jiān)控，操縱調(diào)動安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。2.2安保設施1)電子監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、停車場、電梯和其他公共部位的重要部位差不多安裝攝像探頭，并成立了安保監(jiān)控中心24小時監(jiān)控。2)消防報警系統(tǒng)：會所配備煙感報警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)，3)對講系統(tǒng)：入口處設有訪客呼吁系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。4)巡更系統(tǒng)：在需要巡視的部位安裝巡更登記點，定期通話，確保巡更形成一個嚴密、有效的安全網(wǎng)絡，無任何漏洞、盲點存在。2.3治理措施1)出入操縱：使用訪客呼吁系統(tǒng)，來訪人員需登記。2)車輛治理：建立健全的車輛登記和停放制度。3)監(jiān)控治理：實行24小時監(jiān)控，制訂并嚴格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。4)消防治理：以預防為主，防消結合的治理方針，排除火災隱患。5)三個標志文化場所治理：完善使用規(guī)那么，確保使用者使用[海上劇院]、[海上講堂]、[海上會館]公共設施時的人身和財產(chǎn)安全。6)公共關系：保持與轄區(qū)內(nèi)政府有關部門〔公安、消防、文化娛樂、工商與稅務、街道與居委會等〕的良好關系。2.4物品/人員出入治理標準作業(yè)規(guī)程2.4.1物品出入治理?來訪者及施工人員進入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，當值安保員應禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。?當值安保員應對施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。?來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時，當值安保員應禮貌檢查及執(zhí)行放行手續(xù)：如差不多辦理了有效的放行手續(xù)時，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效的放行手續(xù)時，應要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對無誤放行后，當值安保員應及時在放行條上簽署姓名及日期。?物品放行后，當值安保員應及時將物品的種類、數(shù)量等登記在?物品放行登記表?上。?當值安保員在具體工作中，言行舉止應嚴格依照?治理處職員服務治理標準作業(yè)規(guī)程?的規(guī)定進行工作。?每班下班前，當值安保員應收集所有放行條交班長，并由班長上交安保部統(tǒng)一保管。2.5安保交接班治理安保主管編制完?安保部崗位安排表?，報主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)?安保員崗位安排表?進行當值。2.5.1班前集合?嚴格執(zhí)行?治理處職員服務治理標準作業(yè)規(guī)程?的有關規(guī)定，不符合該規(guī)程中儀容外表要求的不準上崗。?當值班長集合隊伍，點名并統(tǒng)計、做好記錄。?安保班長下達工作指令，交待有關工作本卷須知。?集合過程應在10分鐘內(nèi)完成。2.5.2安保接班?所有當值人員提早5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。?交接班人員相互敬禮并問好。?接班人員清點崗位上如發(fā)覺損壞、缺遺應趕忙向班長提出，并要求上一班當值人員說明物品去向及做好記錄。?認真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情形，如有需要連續(xù)跟進的工作應記錄以便跟進。?檢查區(qū)域內(nèi)有無專門情形，在上一班當值安保員的帶領下，系統(tǒng)的檢查責任區(qū)域內(nèi)的工作情形，如發(fā)覺有專門那么要求上一班當值人員做出說明，并通知班長前來處理及做好記錄。?交接雙方在確認無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。2.53安保交班?各崗位在交班前30分鐘需進行崗位清潔工作；?保持地面無明顯積塵，無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無痰跡；?滅火器排放整齊表面無積塵，電風扇表面無污垢、整潔光亮，掛鐘鏡面潔凈無積塵，門窗無積塵，墻面無腳印，天花板無蜘蛛網(wǎng)；?公物擺放整齊有序，桌面、桌椅潔凈無灰塵、無雜物。?認真做好值班記錄，收集整理好相關的工作記錄。?在接班人員到達崗位時，主動向對方敬禮并問好。?將未完成的工作如實向接班人員交待清晰。?帶領接班人員系統(tǒng)的檢查責任區(qū)域內(nèi)的工作情形。?互相簽名后，方可離崗，并及時趕往集合地點。2.5.4交班后集合?當值班長在全部崗位交接清晰后集合隊伍。?各區(qū)域的班長對區(qū)域值班情形進行講評工作。?當值班長講評本班的整體工作表現(xiàn)，批判或指出不足，提出改正措施或意見。2.6 地面車場安保治理[海上海]一條400米開放式〝創(chuàng)意商業(yè)街〞，臨市區(qū)主干道大連路的LOFT創(chuàng)意居〔包括連接它們?nèi)箻恰?符合?安保員崗位職責及工作規(guī)范??準時接班，按?交接班差不多要求?執(zhí)行，并作記錄。?指揮出入轄區(qū)的車輛，有序停放及時疏散，確保道路暢通。?如遇違章停車，應在該車的擋風玻璃上粘貼標記，并作記錄。?要求停車汽車一律熄火，以防排氣管廢氣損害綠化。?在正常情形下，應在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、窗是否關閉，如發(fā)覺專門情形及時向領班匯報，通知車主確認并做好記錄。?安保員每班對地面車位停放的機動車輛進行抄車牌車位二次，并作記錄。?發(fā)生意外交通事故，安保員應趕忙報告領班及主管以上治理人員或向〝110〞報警、具體操作按?突發(fā)事件處理程序?有關規(guī)定執(zhí)行。?準時交班，按?接交班差不多要求?執(zhí)行。2.7電視監(jiān)控中心安保治理?符合?安保員崗位職責及工作規(guī)范??準時當崗接班，按?交接班差不多要求?執(zhí)行，并作記錄。?負責監(jiān)視各攝像點的狀況，熟練操作監(jiān)控設備，如發(fā)覺監(jiān)控設備發(fā)生故障應及時向修理班報修，并作記錄。監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當班安保不得脫崗，并嚴格執(zhí)行?監(jiān)控中心治理制度?。?非工作人員嚴禁進入監(jiān)控中心，因工作需要進入監(jiān)控中心必須填寫?非工作人員進入監(jiān)控中心登記表?。?認真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。?接聽，做到鈴響三聲，必有應答，文明服務。?準時交班，按?交接班差不多要求?執(zhí)行，并作記錄。2.8巡邏安保治理?符合?安保員崗位職責及工作規(guī)范??準時接班：按?交接班差不多要求?執(zhí)行，并做好記錄。?夜班下班前詳細匯總當天巡邏檢查發(fā)覺的情形，并填寫?巡邏情形匯總表?。?早班接班后，將夜班填寫的?巡邏情形匯總表?送到治理處。?接客車輛進出高峰時，應協(xié)助治理車輛有序進出，規(guī)范停放。?檢查共用部位工程、消防、清潔設施的完好無損，如有情形做好記錄。?巡邏時接到監(jiān)控中心火災報警應趕忙趕到現(xiàn)場查明情形。?誤報—情形結果向監(jiān)控中心報告。?火警—趕忙向監(jiān)控中心報告并及時采取有效消防急救措施，具體參照?突發(fā)事件處理程序?處理。?準時交班，按?交接班差不多要求?執(zhí)行。2.9交通治理標準作業(yè)規(guī)程2.9.1交通治理的原那么?依法辦事的原那么交通法規(guī)是道路交通治理的依據(jù)和準繩，只有嚴格執(zhí)行交通法規(guī)，愛護良好的交通秩序，才能保證交通安全與道路暢通。?規(guī)范治理的原那么安保員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進行規(guī)范停放及行駛治理，安保員必須按交通治理的方法指揮。?文明服務的原那么安保執(zhí)勤人員在愛護交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務。具體工作時按?職員服務治理標準作業(yè)規(guī)程?的要求執(zhí)行。?時效性原那么當值安保員在接到交通事故求助時，按?突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程?的時效原那么進行。2.9.2車輛行駛和停放治理?監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過15km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。?提醒司機關鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。?巡檢車輛情形，發(fā)覺門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知車主。?留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情形，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托超載〔含駕駛員超過兩人以上的〕的車輛嚴禁進入轄區(qū)。?嚴密凝視車輛情形和駕駛員的行為，假設遇醉酒駕車者應趕忙勸阻，幸免交通意外事故的發(fā)生。?對轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進行治理：?指揮出租車到指定地點或靠道路的右側停車等候；?在糾正司機亂停放時，應面向司機敬禮，再有禮貌地要求司機將車停放到指定的停車位置。?指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。?對邊區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放治理：?自行車、摩托車必須統(tǒng)一在劃好的虛黃線內(nèi)停放；?小車、貨車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的虛黃線內(nèi)停放；?其他任何未畫線路段和消防栓前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。2.10緊急突發(fā)事件處理優(yōu)秀的物業(yè)治理企業(yè)不僅在做好日常的愛護保養(yǎng)工作，而且能應對和及時、正確處理發(fā)生在[服裝城]內(nèi)的突發(fā)處理，我司在處理突發(fā)事件上，有一套完整處理預案及程序，每年進行二次情形模擬演練，成為一支〝拉得出，打得響〞的具有實戰(zhàn)和治理體會的隊伍。2.10.1刑事罪行如遇有罪案發(fā)生時，應采取以下步驟處理：2及時向物業(yè)經(jīng)理／保安主管匯報。2假設有需要，及時將出入口大門緊鎖，并勸諭業(yè)戶及訪客暫停出入，留在單元內(nèi)，鎖好門窗，防止竊匪趁機逃逸。2致電110報案并留守現(xiàn)場，直至公安人員到達。2切勿隨便移動并勸阻他人移動、觸摸或踐踏現(xiàn)場對象。2如現(xiàn)場有傷者或受害人表現(xiàn)驚慌，應對該人士進行問候及開解，并作出適當救助。2禁止閑雜人士和無關人員在現(xiàn)場走動，并應禮貌地勸諭該等人士離去，以方便公安人員到現(xiàn)場調(diào)查。2向公安人員報告有關罪案詳情，例如案發(fā)通過，與其有關人物之相貌及衣著和逃走方向等。2撰寫報告交上級存閱。2及時與業(yè)委會進行溝通，將事件的起因、目前處理的情形等公布給服裝城各位業(yè)主知曉，以確保業(yè)主的情緒穩(wěn)固，并可依照事件發(fā)生前因后果進行分析，適時開展一系列的普法活動。注：切記治理人員并無搜查權力；因此如拘獲疑犯，應趕忙交由公安部門處理。2.10.2火警2發(fā)覺(假設發(fā)覺火警)趕忙通知物業(yè)經(jīng)理／保安主管，依從物業(yè)經(jīng)理／保安主管的指示行動。2假設是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等)應在安全情形下把火撲滅，但切勿冒險。2事后遞交事故報告，分析事故緣故，杜絕安全隱患。如被火焰或高熱所圍困2有必要的話，致電110消控中心求助，說出所在的具體方位、火警蔓延的范疇及位置、你的號碼。2利用服裝城背景音響或擴音喇叭向被困業(yè)主通知并指導業(yè)主脫離現(xiàn)場。2穩(wěn)固服裝城其他業(yè)主的情緒，可同時通知鄰近其他治理處予以配合支援。2安裝了玻璃警告系統(tǒng)位前發(fā)訊號，開關閉房門跟火熱的源頭隔離：2緊記煙和熱空氣差不多上向上升的，接近地面的空氣較清新，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生：2如有需要，打破窗子以求空氣流通。2樓內(nèi)的電梯將會停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時中途停運而被困于電梯內(nèi)，并打開消防通道，指導人員疏散。2所有逃離火場的人，須在大門外的空曠地點集合，對情緒失控的應加以安慰和勸阻保持大多數(shù)業(yè)主情緒的穩(wěn)固，并及時安排和處理受災業(yè)主。2身處火場以上各層業(yè)戶，應連續(xù)向上層方向逃生，如身處火場以下層數(shù)，那么向下走，前往最近的出口逃生；2發(fā)生火警時，保安員會協(xié)助治理人員、消防人員和公安，阻止公眾人士進入項目，在治理人員或消防局宣布項目公寓樓內(nèi)處于安全狀態(tài)之前，任何人士不得進入。2事后遞交事故報告予治理處并報公司，如有需要可交公安和消防局，并對事故進行分析匯報，及時張榜向服裝城業(yè)主予以說明。2配合業(yè)委會、居委會、街道對受災業(yè)主給予必要援助，使他們盡快復原正常的生活秩序。家中無人2如火警由該業(yè)主家而起，應設法破門對火警進行撲滅。2設法確定家中是否有人〔、敲門、破門〕。2如家中確實無人，由治理處設法通知業(yè)主，進行告知。2視火勢大小，對家中無人的業(yè)戶進行可能的物資搶險工作。2在消防隊員到達后，