土地增值稅概述一、土地增值稅的概念土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅。對土地課稅是一種古老的稅收形式,也是各國普遍征收的一種財產(chǎn)稅。有些國家和地區(qū)將土地單列出來征稅,如土地稅、地價稅、農(nóng)地稅、未開發(fā)土地稅、荒地稅、城市土地稅、土地登記稅、土地轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅、土地租金稅、土地發(fā)展稅,等等。有些國家和地區(qū)鑒于土地與地面上的房屋、建筑物及其他附著物密不可分,對土地、房屋及其他附著物一起征稅,統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅等。對土地征稅,依據(jù)稅基不同,大致可以分為兩大類:一類是財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅,它以土地的數(shù)量或價值為稅基,實行從量計稅或從價計稅,前者如我國歷史上曾開征的田賦和地畝稅,后者如地價稅等。這類土地稅的歷史十分悠久,屬于原始的直接稅或財產(chǎn)稅。另一類是收益性質(zhì)的土地稅,其實質(zhì)是對土地收益或地租征稅。中華人民共和國成立以來,雖然先后開征過契稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種,但這些稅種大多屬于傳統(tǒng)的土地稅,有的還帶有行為稅的特點,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的力度很有限。國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》),決定自194年1月1日起在全國開征土地增值稅,財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》),這是我國(除臺灣地區(qū)外)第一個專門對土地增值額或土地收益額征稅的稅種。二、土地增值稅的特點(一)以增值額為計稅依據(jù)我國土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)讓增值稅”的類型,將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收人合并征收。作為計稅依據(jù)的增值額,是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項目金額后的余額。(二)征稅面比較廣凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人,除稅法規(guī)定免稅外,均應(yīng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。換言之,凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人,不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì),無論專土營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù),均有繳納土地增值稅的義務(wù)。(三)釆用扣除法和評估法計算增值額根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體情況,土地增值稅在計算方法上分別采用扣除法和評估法兩稅種。一般情況下,采用扣除法計算增值額,即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣法除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓,以及稅法規(guī)定的特殊情形,如隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格,提供扣除項目金額不實,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的,釆用評估價格法確定增值額,計征土地增值稅。(四)實行超率累進(jìn)稅率土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率為依據(jù),按照累進(jìn)原則設(shè)計的,實行分級計稅。增值率高的,適用的稅率高、多納稅;增值率低的,適用的稅率低、少納稅。(五)實行按次征收土地增值稅發(fā)生在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),實行按次征收,每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為,就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。其納稅時間和繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。三、征收土地增值稅的意義開征土地增值稅,主要是國家運用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向,規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國家權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。征收土地增值稅的意義體現(xiàn)在以下三個方面：(一)適度加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控改革開放前,我國土地使用制度一直采取行政劃撥的方式。改革開放后,我國確立了房地產(chǎn)有償使用、允許轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的政策和制度。新的土地使用政策和制度的實施,從根本上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的建立。這對于合理配置土地資源,提高土地使用效益,增加政府財政收入,改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件,以及帶動國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,都產(chǎn)生了積極作用。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題,主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)過熱,炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)之風(fēng)一度盛行,房地產(chǎn)價格上漲過猛,投入房地產(chǎn)的資金規(guī)模過大,國家土地資源浪費嚴(yán)重,國有土地資源收益流失過多,沖擊和危害了國民經(jīng)濟(jì)的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展,而且也造成了社會分配不公。為此,我國決定借鑒世界上一些國家和地區(qū)的有益做法,開征土地增值稅,利用稅收杠桿對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營和房地產(chǎn)市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控,以保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為,促進(jìn)土地資源的合理利用,調(diào)節(jié)部分單位和個人通過房地產(chǎn)交易取得的過高收益。(二)抑制土地炒買炒賣,保障國家的土地權(quán)益土地收益,主要來源于土地的增值。而土地增值主要基于兩個方面的原因:一是自然增值,即土地資源是有限的,隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展,生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴(kuò)大,土地資源因需求增加發(fā)生緊缺,導(dǎo)致土地價格上升。這是土地增值的主要因素。二是投資增值,即投入資金開發(fā)建造,把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施,改善了生產(chǎn)和生活環(huán)境而形成土地增值。在我國,土地資源屬國家所有,國家為整治和開發(fā)土地投入巨額資金,應(yīng)參與土地增值收益分配,并取得較大份額。同時,對房地產(chǎn)開發(fā)者投資、開發(fā)房地產(chǎn),也應(yīng)保證其獲得合理收益,獲得合理的投資回報,以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。通過對土地增值性收益征稅,可以在一定程度上堵塞管理漏洞,減少國家土地資源及增值性收益的流失,遏制土地投機(jī)行為,保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法權(quán)益,維護(hù)國家的整體利益。(三)規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式,增加財政收入目前,我國涉及房地產(chǎn)交易市場的稅收,主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅等。這些稅種對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只具有一般的調(diào)節(jié)作用,對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值所獲得的過高收人起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。對土地增值收益征稅,既可有效調(diào)節(jié)和分配房地產(chǎn)交易中土地增值收益,也可為增加國家財政收入開辟新的財源。分稅制財政體制