政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想及策劃目錄第一節(jié)物業(yè)服務(wù)分析 1一、物業(yè)服務(wù)背景、現(xiàn)狀等分析 1二、政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)分析 3三、政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)對(duì)象分析 4四、政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)訴求分析 5五、行政機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)工作重難點(diǎn)分析 6第二節(jié)物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想及規(guī)劃 11一、管理定位 11二、管理策劃 12第三節(jié)物業(yè)服務(wù)措施 14一、建立和實(shí)施完善的管理服務(wù)體系 14二、培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 14三、成立項(xiàng)目經(jīng)理垂直管理機(jī)制 14四、設(shè)立服務(wù)中心 15五、實(shí)行時(shí)效工作制 15六、不均衡管理 15七、全天候服務(wù) 15八、建立人性化的服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 15九、加強(qiáng)員工培訓(xùn) 15XX行政中心是XX市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。XX行政中心規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結(jié)合地形地貌，使時(shí)代精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，區(qū)委區(qū)政府將行政中心物業(yè)管理服務(wù)推向社會(huì)化、專業(yè)化，更是對(duì)XX市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化管理及物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展有著重要的促進(jìn)意義。針對(duì)XX行政中心物業(yè)管理的各個(gè)要素，本公司開展了深入廣泛的項(xiàng)目考察和市場(chǎng)調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析該物業(yè)作為未來XX委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)行政辦公中心的特點(diǎn)，并周詳考慮未來物業(yè)管理工作將面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立了本公司管理XX行政中心的整體構(gòu)想和管理策劃思路。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)分析一、物業(yè)服務(wù)背景、現(xiàn)狀等分析在建設(shè)服務(wù)型、節(jié)約型政府機(jī)關(guān)的大背景下，中國(guó)政府機(jī)關(guān)后勤工作漸漸地向物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)變，把政府機(jī)關(guān)辦公樓的安保、衛(wèi)生、綠化、會(huì)務(wù)等物業(yè)管理工作面向社會(huì)外包，以便提高服務(wù)保障能力。這使物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展有了新的市場(chǎng)，但由于機(jī)關(guān)本身的工作特點(diǎn)和機(jī)關(guān)物業(yè)管理的特點(diǎn)，使得機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)也具有自己的特色。政府機(jī)關(guān)的物業(yè)管理，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)的設(shè)立機(jī)關(guān)后勤機(jī)構(gòu)，對(duì)辦公用房進(jìn)行“誰建設(shè)誰使用、誰使用誰管理”的分散模式，物業(yè)管理工作納入政府機(jī)關(guān)事務(wù)的行政管理之中，這是建國(guó)后數(shù)十年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物。第二種模式是改革開放后，在人們更新效益的沖擊下，部分政府機(jī)關(guān)對(duì)后勤編制實(shí)施改革，引入企業(yè)化管理，制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)。從“機(jī)關(guān)行政處、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局到現(xiàn)在的機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心”，名稱的改變也可看到機(jī)關(guān)后勤工作更加偏向服務(wù)性、保障性。那么，原有的體制無法滿足工作要求，這樣機(jī)關(guān)后勤管理工作的部分職能勢(shì)必走向社會(huì)化，向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)。倡導(dǎo)后勤保障能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)管理的有效嘗試，但是面對(duì)基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護(hù)上的種種弊端，仍然有無法解脫的痼疾；在這種情況下，產(chǎn)生了第三種模式，以蓮花物業(yè)接管XX市住宅局機(jī)關(guān)樓宇及XX海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬科物業(yè)接管國(guó)家建設(shè)部大院為代表，這是一種由政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)管理政府機(jī)關(guān)物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)政府機(jī)關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況，量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)管理實(shí)施方案、合理議價(jià)、財(cái)務(wù)公開，為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)管理，通過物業(yè)管理企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景，給機(jī)關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)管理在新形勢(shì)下外延得以拓展的標(biāo)志，同時(shí)也意味著政府自身角色的全新定位。XX行政中心基本情況介紹XX行政中心物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀介紹（注：這兩部分內(nèi)容投標(biāo)人可根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編寫。）二、政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)分析政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理的特點(diǎn)十分突出，這主要是受政府機(jī)關(guān)的性質(zhì)影響。首先，政府機(jī)關(guān)的辦公場(chǎng)所不是寫字樓，通常寫字樓的業(yè)主數(shù)量較多，而且有多個(gè)使用者，他們工作內(nèi)容與工作性質(zhì)不同，但可以使用同一場(chǎng)所，但基本上對(duì)物業(yè)管理的要求都相同。而機(jī)關(guān)單位的工作場(chǎng)所歸政府所有，每一位政府工作人員都是業(yè)主中的一份子，工作的主體圍繞著為人民服務(wù)，所以在物業(yè)管理上的要求也存在一定的特殊性。具體的特點(diǎn)體現(xiàn)為：1.政治性和保密性機(jī)關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作緊緊圍繞政府機(jī)關(guān)的行政工作來開展，特別是與黨政重要領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)密文件和重要會(huì)議有直接接觸的服務(wù)工作，要求物業(yè)管理從業(yè)人員，必須時(shí)時(shí)刻刻保持高度的政治觀念和保密意識(shí)。2.較高的技術(shù)性機(jī)關(guān)辦公寫字樓通常系大型智能化寫字樓，建筑規(guī)模大、配套設(shè)施全，集各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備之大成，配備有中央空調(diào)系統(tǒng)、高檔電梯、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、大型停車庫（場(chǎng)）、通訊和互聯(lián)網(wǎng)集成系統(tǒng)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。這些設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)涉及了機(jī)械、電子、計(jì)算機(jī)、信息網(wǎng)絡(luò)和工民建等多項(xiàng)技術(shù)和學(xué)科，技術(shù)含量高。3.服務(wù)要求特殊機(jī)關(guān)物業(yè)管理不僅要讓機(jī)關(guān)內(nèi)的工作人員滿意，還要讓來機(jī)關(guān)辦事的市民滿意。在保安服務(wù)工作中，經(jīng)常要配合政府有關(guān)部門處置上訪人員的任務(wù)，來政府反映情況的群眾往往較偏激易沖動(dòng)，保安在接待處理上訪人員時(shí)，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護(hù)好機(jī)關(guān)辦公秩序，又要合理化解上訪人員的怨氣，幫助解決問題。4.安全保障要求高政府機(jī)關(guān)寫字樓往往是所在地的政治核心場(chǎng)所，防范治安案件、防火災(zāi)等要求較高，機(jī)關(guān)物業(yè)管理必須加強(qiáng)樓內(nèi)各區(qū)域的巡邏檢查，針對(duì)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件，建立完善應(yīng)急方案：如火災(zāi)預(yù)案、刑事案件處理預(yù)案、意外人身傷害處理預(yù)案、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案等。5.對(duì)環(huán)境有更高的要求機(jī)關(guān)辦公寫字樓人員聚集，流動(dòng)性較大，易出現(xiàn)臟、亂和建筑及配套設(shè)施損壞的問題。同時(shí)，機(jī)關(guān)辦公寫字樓又是政府為民辦事、體現(xiàn)行政效率的重要場(chǎng)所，因此，對(duì)辦公樓的環(huán)境有更高的要求：整潔、明亮、穩(wěn)重、大方。三、政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)對(duì)象分析XX行政中心的服務(wù)對(duì)象是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會(huì)閱歷的個(gè)體，包括中心的工作人員和前來辦事的人民群眾。根據(jù)我們的實(shí)地考察與研究，XX行政中心業(yè)戶群體具有如下特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會(huì)地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會(huì)議環(huán)境，注重管理的品味與質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的安靜性，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。四、政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)訴求分析XX行政中心引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，實(shí)行行政中心后勤全面社會(huì)化，其所追求的目標(biāo)是：1.通過星級(jí)物業(yè)服務(wù)，樹立XX行政中心良好的服務(wù)形象；控制成本，節(jié)約費(fèi)用；將有限的人、財(cái)、物投入到更為專業(yè)的行政服務(wù)之中。2.充分提高物業(yè)綜合服務(wù)工作效率，作為XX行政中心的有益補(bǔ)充，協(xié)助成為設(shè)施一流、管理一流、服務(wù)一流的XX市政府辦公物業(yè)企業(yè)化管理的典范，體現(xiàn)XX政府開放、高效、親和的形象。隨著社會(huì)的發(fā)展，同樣的訴求，標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在不斷的提高，我司將通過機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新及技術(shù)創(chuàng)新，不斷滿足XX行政中心所有工作人員和人民群眾日益提高的服務(wù)要求。五、行政機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)工作重難點(diǎn)分析（一）物業(yè)服務(wù)工作重難點(diǎn)我公司組織各類專業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了行政中心這一極具時(shí)代意義的高科技建筑，并從業(yè)主（用戶）的角度出發(fā)，分析了行政中心物業(yè)管理的重點(diǎn)，經(jīng)歸納整理，行政中心的物業(yè)管理工作重點(diǎn)體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：1.整體形象XX行政中心是建設(shè)在XX市XX的一顆璀璨明珠，它不僅僅是一座社會(huì)公開建筑物，更是XX委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)辦公的場(chǎng)所，是黨和政府形象的外化和延伸，是外事活動(dòng)、公眾禮儀接待的場(chǎng)所。所以，其形象直接代表著XX的形象，針對(duì)行政中心物業(yè)的特點(diǎn)，我們確立了行政中心整體形象定位——開放、高效、親和。（1）開放——體現(xiàn)XX委、區(qū)政府改革的思想和與國(guó)際接軌的政府辦公方式。（2）高效——展示XX委、區(qū)政府工作的高效率。（3）親和——象征XX委、區(qū)政府為人民服務(wù)的宗旨和親近民眾，與民同樂的政府公仆形象。2.安全防衛(wèi)XX行政中心集區(qū)委、區(qū)政府、人大、政協(xié)等辦公、會(huì)堂和公眾禮儀活動(dòng)等功能于一體，且采用開放式設(shè)計(jì)，進(jìn)出中心的車輛和人員很多，成分復(fù)雜，涵蓋有參觀、辦事、開會(huì)、上訪等，行政中心是XX的首腦機(jī)關(guān)，市領(lǐng)導(dǎo)和公務(wù)人員除正常辦公外，還有很多事務(wù)活動(dòng)和接待來自中央及各省市的領(lǐng)導(dǎo)、黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人及外國(guó)友人、社團(tuán)的來訪，因此，XX行政中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。3.保密XX行政中心作為XX的首腦機(jī)關(guān)，保密等級(jí)高，作為XX行政中心的物業(yè)管理人員，須具備安全保密的基本知識(shí)，按國(guó)家保密方面的有關(guān)法規(guī)，做好保密工作。4.設(shè)施設(shè)備XX行政中心物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為政府物業(yè)，其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件，所以，設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。5.建筑物行政中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對(duì)維護(hù)管理要求高。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們?cè)谖飿I(yè)管理工作中要針對(duì)不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。與此同時(shí)，建筑物的外觀又是XX行政中心的形象。所以，建筑物的管理十分重要。6.車輛管理根據(jù)XX行政中心辦公大樓外的道路及停車場(chǎng)地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝?、停車、存車必將給車輛管理帶來一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問題是物業(yè)管理中需要解決的難點(diǎn)。（二）解決措施針對(duì)以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性，我公司對(duì)XX行政中心的管理將采取五大措施。1.全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行XX行政中心做為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃，保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對(duì)XX行政中心物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識(shí)到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。同時(shí)，為提高XX行政中心物業(yè)管理的工作效率，我們將在XX市市級(jí)行政中心投入工作車一輛及現(xiàn)代化辦公設(shè)備若干，如電腦、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。2.不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，人員素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。（1）遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公司不斷追求的目標(biāo)。本公司將在XX行政中心完全實(shí)現(xiàn)采用全電腦化管理模式，將各個(gè)管理層次通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。（2）統(tǒng)一的軟件化管理開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長(zhǎng)期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，本公司早在幾年前就投入巨資進(jìn)行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的管理項(xiàng)目的管理實(shí)踐中發(fā)揮著重要的作用。同樣，本公司將在XX行政中心針對(duì)該物業(yè)相關(guān)特點(diǎn)開發(fā)專用軟件進(jìn)行管理。（3）先進(jìn)的智能化管理智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的高低，在XX行政中心的管理中，本公司將利用長(zhǎng)期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)，利用專業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和掌握，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來進(jìn)行智能化設(shè)施的維護(hù)管理，同時(shí)與高科技公司建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進(jìn)性并大幅度降低管理成本。3.全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率。XX行政中心物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅政府機(jī)關(guān)大樓的全封閉式管理不同，外來人員數(shù)量多、流動(dòng)性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本公司在現(xiàn)場(chǎng)勘察、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，根據(jù)XX行政中心的安防條件，結(jié)合本公司長(zhǎng)期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn)，依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了XX行政中心使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實(shí)行24小時(shí)保安全方位巡邏制、24小時(shí)監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過本公司的管理，可以確保XX市市級(jí)行政中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。4.發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求。在XX行政中心的管理工作中，針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮本公司管理面積近600萬平方米的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、保安、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理，同時(shí)，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，力求所費(fèi)必有所值。我們組織了專門班子，對(duì)XX行政中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利廢、獎(jiǎng)節(jié)罰超等一系列具體措施，分項(xiàng)控制人力和物化消耗，力爭(zhēng)以低于市場(chǎng)價(jià)的收費(fèi)提供服務(wù)，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。充分體現(xiàn)本公司“以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng)，使經(jīng)營(yíng)品質(zhì)不斷提升，讓用戶獲得滿意服務(wù)”的質(zhì)量方針和“以客戶為中心”的經(jīng)營(yíng)思想。5.本公司將依據(jù)本公司現(xiàn)代化管理手段的豐富經(jīng)驗(yàn)，整合社會(huì)資源，為XX行政中心的物業(yè)管理項(xiàng)目專門設(shè)計(jì)開發(fā)一套管理軟件，將物業(yè)管理各工種、各環(huán)節(jié)程序及收費(fèi)等項(xiàng)目全部納入軟件管理，使XX行政中心物業(yè)管理的中間環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時(shí)降低管理成本，提高工作及時(shí)率、有效率、滿意率。5.通過嚴(yán)格規(guī)范的管理，減少車輛停放、噪音、環(huán)境污染。本公司與甲方溝通后，通過對(duì)大樓后院的停車位及大樓右側(cè)的場(chǎng)地進(jìn)行改造后，減少內(nèi)部及來訪車輛停放困難的局面。通過嚴(yán)格的車場(chǎng)管理措施，解決好內(nèi)部車輛停車車位的問題，同時(shí)減免停車違規(guī)行為。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來污染。對(duì)外部的汽車噪音，通過與公交、城管、環(huán)保、公安交警等部門溝通協(xié)調(diào)，采取減少控制鳴笛停車等措施，減免噪音干擾和影響。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想及規(guī)劃一、管理定位XX行政中心作為未來XX委、區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)四大班子的辦公場(chǎng)所，其物業(yè)特殊性決定了物業(yè)管理的定位也必然有更為高遠(yuǎn)的追求。經(jīng)過嚴(yán)密論證和考察，本公司將XX行政中心的物業(yè)管理定位為：1.成為XX市政府辦公物業(yè)企業(yè)化管理的典范。2.成為XX市精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的窗口、體現(xiàn)XX政府開放、高效、親和的形象。二、管理策劃（一）實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。1.監(jiān)督機(jī)構(gòu)——XX機(jī)關(guān)服務(wù)中心和XX行政中心物業(yè)管理委員會(huì)可通過行使以下權(quán)利，對(duì)本公司及物業(yè)管理處的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。（1）審核管理處提交的月管理報(bào)告。（2）組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查、審查管理效果。（3）通過會(huì)議或其他形式，評(píng)審XX行政中心（以下簡(jiǎn)稱行政中心）物業(yè)管理狀況，交流意見。（4）可即時(shí)就管理中的問題向管理處或公司投訴。（5）對(duì)管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。行政中心正式投入使用后，我們將在半年之內(nèi)會(huì)同XX機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門有關(guān)職能部門磋商成立行政中心物業(yè)管理委員會(huì)，并充分發(fā)揮管理委員會(huì)的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使行政中心的物業(yè)管理日臻完美。2.責(zé)任機(jī)構(gòu)——XX物業(yè)管理公司XX物業(yè)管理公司是行政中心物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)行政中心物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和實(shí)施，就行政中心的物業(yè)管理狀況對(duì)管理局和物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。3.執(zhí)行機(jī)構(gòu)——XX行政中心物業(yè)管理處物管處是行政中心物業(yè)管理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，對(duì)管理局、物業(yè)管理委員會(huì)和公司負(fù)責(zé)，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作達(dá)到既定目標(biāo)。（二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式XX行政中心作為XX政府四大班子的辦公場(chǎng)所，其物業(yè)管理必須要為其提供符合政府辦公物業(yè)特性的管理服務(wù)。我們?cè)谶M(jìn)行嚴(yán)密論證的基礎(chǔ)上，確定了XX行政中心現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理的模式。1.現(xiàn)代化充分吸收中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果，依托我公司與XX、XX等世界頂級(jí)物業(yè)管理企業(yè)及咨詢機(jī)構(gòu)保持的良好合作關(guān)系，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司本土化運(yùn)作十年的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合XX本地實(shí)際，在XX行政中心實(shí)施既具備國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合XX市情的物業(yè)管理模式。2.專業(yè)化以我公司從事物業(yè)管理十年所塑造的精銳專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在公共保安、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為XX行政中心全面實(shí)行專業(yè)管理及服務(wù)。第三節(jié)物業(yè)服務(wù)措施我公司進(jìn)駐后，在XX行政中心的物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化管理的模式，主要措施有：一、建立和實(shí)施完善的管理服務(wù)體系行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系，在政府辦公樓管理處物業(yè)服務(wù)中，從一開始就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。二、培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍人才是最重要的資源，在人才的管理上，著重抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能、較好的綜合素質(zhì)和較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。二是“培訓(xùn)關(guān)”，針對(duì)不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，要求大家都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績(jī)都要做為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。三、成立項(xiàng)目經(jīng)理垂直管理機(jī)制負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維修管理服務(wù)運(yùn)作，定期（每周或每月）向政府辦公樓管理處匯報(bào)上階段的運(yùn)作情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，以利于日常工作的開展。四、設(shè)立服務(wù)中心采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需客戶打一個(gè)熱線服務(wù)電話，所有的維修管理服務(wù)中的問題均可在承諾的時(shí)間內(nèi)得到處理。五、實(shí)行時(shí)效工作制所有的對(duì)外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對(duì)客戶承諾的時(shí)間內(nèi)完成。六、不均衡管理所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。七、全天候服務(wù)實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)