PAGE11商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的案例分析—以綠地集團(tuán)為例摘要：輕資產(chǎn)運(yùn)營是一種以“低”財(cái)務(wù)投入、“小”資產(chǎn)規(guī)模、“輕”資產(chǎn)形態(tài)、“重”知識(shí)運(yùn)用、“高”投資效益發(fā)展的企業(yè)模式。在當(dāng)前我國地產(chǎn)行業(yè)景氣程度下降的背景下，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些輕資產(chǎn)運(yùn)營的應(yīng)用案例，輕資產(chǎn)運(yùn)營成為地產(chǎn)行業(yè)尋求發(fā)展轉(zhuǎn)型的方向之一。地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，過去國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營大多采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在過去發(fā)展過程中獲得了巨大利潤，而近幾年卻出現(xiàn)許多地產(chǎn)企業(yè)陷入資金困境的案例，由于資金周轉(zhuǎn)需求量較高且來源集中，我國地產(chǎn)行業(yè)所面臨的主要問題中資金壓力最為突出。除此之外，我當(dāng)前我國地產(chǎn)行業(yè)還面臨著非常高的庫存壓力，行業(yè)產(chǎn)量過剩導(dǎo)致現(xiàn)有商品房庫存在一段時(shí)期之內(nèi)難以消化。因而，在地產(chǎn)行業(yè)最為艱難的背景下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散、保持持續(xù)經(jīng)營？未來的盈利模式又是怎樣？又應(yīng)該通過怎樣的方式實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)？這些都是擺在我國地產(chǎn)企業(yè)面前的實(shí)際問題。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；輕資產(chǎn)；品牌優(yōu)勢目錄TOC\o"1-3"\h\u26220一、引言 218258（一）研究背景 23154（二）研究意義 29323（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 231361.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 2215222.國外研究現(xiàn)狀 33995（四）研究方法 412588二、輕資產(chǎn)運(yùn)營的相關(guān)概念及理論分析 426729（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營概述 4260091.輕資產(chǎn)運(yùn)營模式介紹 4249012.輕資產(chǎn)運(yùn)營模式特征 516568（二）理論分析 5262171.資本價(jià)值理論 5140622.價(jià)值鏈理論 56019三、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式案例分析--以綠地集團(tuán)為例 631365（一）綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司簡介 64526（二）綠地商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的動(dòng)因分析 6246661.降低運(yùn)營成本 6311812.分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 659463.實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 721268（三）綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)施 7119911.輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施目標(biāo) 7190782.輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施策略 850573.輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施優(yōu)勢 810156（四）輕資產(chǎn)運(yùn)營的效果分析 840381.長期財(cái)務(wù)成本降低 8214672.經(jīng)營成本降低 968143.現(xiàn)金流量充足 913500四、綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的啟示 925824（一）改善盈利能力 915342（二）緩解融資壓力 106016（三）加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施的管理 1023814五、總結(jié) 10引言研究背景相比于住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)有其獨(dú)特的地方,不同于過去功能單一的百貨大樓或臨近街道的商鋪,現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體類的大型商業(yè)地產(chǎn),它集城市的商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、休閑功能于一體,成為一個(gè)功能強(qiáng)大、效率高的經(jīng)濟(jì)聚集體,不僅豐富了群眾的日常生活,其體量巨大的建筑體往往也會(huì)成為城市的地標(biāo)建筑。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展不僅能為消費(fèi)者提供豐富的服務(wù),滿足消費(fèi)者需求,還能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提高當(dāng)?shù)刎?cái)政稅收收入和創(chuàng)造就業(yè)崗位,成為城市化進(jìn)程中不可或缺的一部分。經(jīng)過十多年的高速發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)取得了很大的成績,然而,商業(yè)地產(chǎn)華麗的外表下也隱藏著三大兇險(xiǎn)一一同質(zhì)化競爭激烈、運(yùn)營模式存疑和資金壓力過大。相比于住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)的投資更大、回報(bào)周期更長,對(duì)于資金的依賴更大。因此,穩(wěn)定的現(xiàn)金流是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的必要前提。從財(cái)務(wù)角度來看,過去我國商業(yè)地產(chǎn)集投資、建設(shè)、管理于一體的重資產(chǎn)運(yùn)營模式毫無疑問會(huì)沉淀較多資金,并影響到企業(yè)的資金鏈。開發(fā)商自身資金薄弱,外部融資模式單一,大部分依靠銀行貸款來融資,而隨著近年來銀行貸款政策的收緊,房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越大的融資壓力。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中的龍頭企業(yè)之一，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司資金豐厚，業(yè)務(wù)范圍廣闊，公司質(zhì)地較好，但在我國地產(chǎn)行業(yè)日趨漸下的背景下同樣面臨著來自市場與企業(yè)自身的雙重壓力。本文以地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營背景與困境為切入點(diǎn)，以輕資產(chǎn)運(yùn)作理論為基礎(chǔ)，對(duì)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)予以總結(jié)。希望能夠通過對(duì)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為我國地產(chǎn)公司提供經(jīng)營轉(zhuǎn)型思路，度過地產(chǎn)行業(yè)寒冬。研究意義通過本文的研宄,理論上,希望引起學(xué)術(shù)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的更多關(guān)注,從而進(jìn)一步完善對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研宄。實(shí)踐中,以期通過綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的實(shí)踐案例,為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)以及其他重資產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理提供借鑒意義,以促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中的龍頭企業(yè)之一，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司資金豐厚，業(yè)務(wù)范圍廣闊，公司質(zhì)地較好，但在我國地產(chǎn)行業(yè)日趨漸下的背景下同樣面臨著來自市場與企業(yè)自身的雙重壓力。本文以地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營背景與困境為切入點(diǎn)，以輕資產(chǎn)運(yùn)作理論為基礎(chǔ)，對(duì)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)予以總結(jié)。希望能夠通過對(duì)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為我國地產(chǎn)公司提供經(jīng)營轉(zhuǎn)型思路，度過地產(chǎn)行業(yè)寒冬。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀白仁春(2004)指出，企業(yè)通過輕資產(chǎn)運(yùn)營方式將產(chǎn)業(yè)鏈條的集中度予以提高，并能夠?qū)①Y產(chǎn)的運(yùn)營效率大幅度提高，這對(duì)于企業(yè)建立自身競爭力而言至關(guān)重要，也有助于其企業(yè)市場價(jià)值最大化。呂民樂(2004)提出輕資產(chǎn)運(yùn)營可以顯著的降低企業(yè)生產(chǎn)成本,同時(shí)使行業(yè)的進(jìn)入門濫降低,提高組織的靈活性,為企業(yè)的快速擴(kuò)張和跨越式發(fā)展提供可能,有利于提高企業(yè)的品牌附加值。唐縷捧、劉芬美、黃寶慧(2007)認(rèn)為，企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營可以帶來企業(yè)績效的大幅度提升。這種提升可以從企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率方面得以表現(xiàn)，資產(chǎn)報(bào)酬率將會(huì)隨著資本成本的降低而提升，從而帶來企業(yè)競爭力的提升。薛文艷(2012)認(rèn)為，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是運(yùn)用企業(yè)軟實(shí)力來降低公司的資本投入，尤其是生產(chǎn)領(lǐng)域中大量固定資產(chǎn)的投入，以此來提高凈資產(chǎn)收益率，提髙企業(yè)價(jià)值快速增長的目的。戴天婧、張?jiān)?、湯谷?2012)通過對(duì)蘋果公司的分析得出，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是連接企業(yè)價(jià)值與輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的關(guān)鍵變量，并且提出了企業(yè)價(jià)值最大化驅(qū)動(dòng)以現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)主導(dǎo)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)企業(yè)選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式影響企業(yè)行為，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)績的理論框架。苑激(2013)通過對(duì)我國國內(nèi)當(dāng)前實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營的公司進(jìn)行研究，認(rèn)為企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營并不適合所有企業(yè)，實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營的重要前提是需要具有較高的品牌影響力和品牌價(jià)值，同時(shí)輔以優(yōu)秀的運(yùn)營能力。綜上，我國國內(nèi)當(dāng)前對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營相關(guān)研究主要集中于其對(duì)企業(yè)經(jīng)營績效的改進(jìn)以及企業(yè)實(shí)際應(yīng)用案例，國內(nèi)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營案例的總結(jié)分析旨在提高輕資產(chǎn)運(yùn)營在企業(yè)的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值應(yīng)用效果。2.國外研究現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)學(xué)家舒馬赫(1970)在工業(yè)社會(huì)進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)的效益對(duì)于企業(yè)而言至關(guān)重要，資產(chǎn)效率的高低會(huì)對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)效率和長遠(yuǎn)發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。在資源枯竭的社會(huì)背景下，企業(yè)的資產(chǎn)效率也會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到相應(yīng)的影響。因而企業(yè)規(guī)模大小并不能夠作為企業(yè)效率的衡量依據(jù)。國際著名咨詢管理機(jī)構(gòu)麥肯錫認(rèn)為企業(yè)的品牌、人力、經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、價(jià)值觀、治理制度、管理流程都屬于“輕資產(chǎn)”的范疇。以“輕資產(chǎn)”的方法擴(kuò)張，將獲得更強(qiáng)大的盈利能力，更快的速度與更持續(xù)的增長力。Barney（2004）把輕資產(chǎn)作為企業(yè)的獨(dú)特資源之一來研究，認(rèn)為輕資產(chǎn)的范圍不僅包括品牌、技術(shù)專利，同時(shí)也包括市場中基礎(chǔ)資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的客戶關(guān)系、知識(shí)資產(chǎn)、營銷渠道和銷售網(wǎng)絡(luò)，更包括研發(fā)技術(shù)的能力、產(chǎn)品營銷的能力、產(chǎn)品生產(chǎn)線、人力資源、管理流程和制度等這些其他文獻(xiàn)中探討的無形資產(chǎn)。GeorgianaSurdu(2011)指出隨著產(chǎn)業(yè)分工的深入，企業(yè)內(nèi)部的分工也變得越來越頻繁和密切，各個(gè)地區(qū)的競爭優(yōu)勢開始形成共同資源，行業(yè)體制改革繼續(xù)深化，交易雙方之間的關(guān)系不再局限于普通意義上的貿(mào)易關(guān)系，他們通過一系列的投資關(guān)系聯(lián)接起來，更多的是通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、OEM的形式和其他形式的技術(shù)合作，這種形式的多樣性直接導(dǎo)致新的運(yùn)營模式——輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的產(chǎn)生。綜上所述，學(xué)術(shù)界將輕資產(chǎn)運(yùn)營模式視作為一種較為新型的可持續(xù)運(yùn)營模式，這種運(yùn)營模式有機(jī)會(huì)為企業(yè)帶來更多的投資機(jī)會(huì)，也有助于促進(jìn)投資報(bào)酬率的提升。學(xué)術(shù)當(dāng)中對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營的認(rèn)知與理解已經(jīng)由對(duì)基本概念和模式的關(guān)注上升為對(duì)其實(shí)際操作和運(yùn)營效果的研究，盡管實(shí)際當(dāng)中輕資產(chǎn)運(yùn)營確實(shí)能夠給企業(yè)帶來一定的高效收益，但是有關(guān)輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)際應(yīng)用效果還未能夠形成成熟的研究。因而輕資產(chǎn)運(yùn)營越來越受到學(xué)術(shù)界的關(guān)注，同時(shí)也被實(shí)踐當(dāng)中許多企業(yè)視為新型經(jīng)營模式。研究方法文獻(xiàn)綜述法：通過搜集國內(nèi)外關(guān)于輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式、重資產(chǎn)運(yùn)營模式的文獻(xiàn),參閱相關(guān)期刊、報(bào)告等,梳理總結(jié)相關(guān)概念及相關(guān)理論的研究現(xiàn)狀,為本文提供理論基礎(chǔ)。同時(shí),還查閱國家統(tǒng)計(jì)年鑒、專業(yè)網(wǎng)站、公司年報(bào)等以獲取更多的資料及數(shù)據(jù)。案例分析法：通過選取綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司做為文章分析的案例對(duì)象，對(duì)其輕資產(chǎn)運(yùn)營個(gè)案進(jìn)行分析研究，對(duì)其前后實(shí)施的效果。歸納分析法：借助綠地集團(tuán)來分析歸納地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營方面的可行性經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上整理、提出相關(guān)的可借鑒經(jīng)驗(yàn)，使得探討我國地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營具有理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。輕資產(chǎn)運(yùn)營的相關(guān)概念及理論分析（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營概述1.輕資產(chǎn)運(yùn)營模式介紹房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式發(fā)源于美國房地產(chǎn)企業(yè),主要是指分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化,房地產(chǎn)開發(fā)從投資到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司分別完成,其資金更多的是來源于社會(huì)大眾,只有15%左右是銀行資金。房地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略由三個(gè)決策維度組成:業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位、資本資源整合。業(yè)務(wù)線選擇主要根據(jù)企業(yè)自身資源優(yōu)勢和外部市場環(huán)境來選擇適合自己的一種或幾種產(chǎn)品線,比如住宅、酒店、商場、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體等?？偟膩碚f,輕資產(chǎn)模式充當(dāng)了資源配置鏈條和財(cái)富價(jià)值鏈條的組織者、協(xié)調(diào)者和整合者,運(yùn)用輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)用其相對(duì)有限的資源,盤活沉淀的商業(yè)地產(chǎn)“重資產(chǎn)”,達(dá)到“用資源換資產(chǎn)、用資產(chǎn)換資本”的杠桿效益。.輕資產(chǎn)運(yùn)營模式特征第一，多元化融資方式,以金融運(yùn)作為核心。在融資方式上,輕資產(chǎn)模式的融資渠道多元化,并不只依靠銀行貸款來籌集項(xiàng)目所需資金,通過多元化的融資方式,企業(yè)投入的自有資金通常較小。第二，場風(fēng)險(xiǎn)分散。輕資產(chǎn)模式下,地產(chǎn)企業(yè)自身投入資金占比小,資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)投資者身上,從而稀釋了企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，分工明確,競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。輕資產(chǎn)模式的一個(gè)特點(diǎn)就是市場高度細(xì)分,專業(yè)化非常高,在開發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營管理和房地產(chǎn)金融等的產(chǎn)業(yè)鏈上都有專業(yè)的公司,輕資產(chǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè),可以根據(jù)自身情況選取其最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié),通過培育發(fā)展,形成企業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。（二）理論分析1.資本價(jià)值理論資本價(jià)值理論認(rèn)為，不僅活勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，而且死勞動(dòng)也創(chuàng)造價(jià)值。所謂死勞動(dòng)，實(shí)際上就是資本。如果將建立企業(yè)（或并購企業(yè)）看作是投資項(xiàng)目，則該企業(yè)的價(jià)值是其能帶來未來預(yù)期凈收益按照對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)得到的價(jià)值。資本的價(jià)值創(chuàng)造不僅更具有決定性，而且資本本身的內(nèi)涵的外延在不斷擴(kuò)大，具體包括實(shí)物資本、無形資本、人力資本、組織資本等。2.價(jià)值鏈理論該理論認(rèn)為產(chǎn)品的價(jià)值創(chuàng)造可以分為若干的基本環(huán)節(jié)和輔助環(huán)節(jié)，但是價(jià)值分布并非均勻地分布在各個(gè)環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈不同階段增值空間存在很大差異，維持上下游競爭優(yōu)勢對(duì)構(gòu)建企業(yè)的核心競爭力意義重大。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)的利潤分析，上游的研究設(shè)計(jì)與下游的營銷服務(wù)環(huán)節(jié)附加值較高，既可以獲取超額利潤，又可以占據(jù)價(jià)值鏈的領(lǐng)導(dǎo)地位，控制著價(jià)值分配。而中間的制造組裝工序?qū)儆趧趧?dòng)密集型工序，該環(huán)節(jié)附加值較低，但是企業(yè)的投入成本、運(yùn)營成本大，經(jīng)營周期長，但資本回報(bào)率長，處于戰(zhàn)略劣勢的價(jià)值鏈低谷，利潤空間最小。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式案例分析--以綠地集團(tuán)為例綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司簡介綠地集團(tuán)是中國第一家也是目前（截止2013年）唯一一家躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。2015年位居《財(cái)富》世界500強(qiáng)第258位。綠地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍及全國主要省區(qū)市，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先，目前的世界十大高樓近一半來自綠地。2014年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入超過42,51.51億元，較上年增長3.7%，預(yù)計(jì)2015年經(jīng)營收入突破5000億。綠地商業(yè)集團(tuán)是綠地集團(tuán)旗下的四大綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一，是以上海綠地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司（其前身為上海綠地資產(chǎn)管理有限公司）為母公司組建而成，下轄15家控股子公司，并參股10余家公司。上海綠地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司注冊(cè)資本人民幣2.2億元，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋實(shí)業(yè)投資、商業(yè)管理、酒店管理、健康、休閑項(xiàng)目管理、物業(yè)管理等。綠地商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的動(dòng)因分析1.降低運(yùn)營成本盡管綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司盈利能力較強(qiáng)，但是在當(dāng)前資本結(jié)構(gòu)下，公司仍然擁有大量債務(wù)，每年度為長期負(fù)債而支付的利息成本高昂。從現(xiàn)金流角度來看，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司重資產(chǎn)模式一直通過經(jīng)營活動(dòng)賺取的輸入以及籌資過程取得的資金來為城市綜合體項(xiàng)目提供資金支持，而每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回收周期都較慢，加上重資產(chǎn)經(jīng)營過程當(dāng)中對(duì)資金的占用非常高，且每一筆資金的投入與回收周期都存在較大的時(shí)差，資金的占用非常高，從而導(dǎo)致的資金成本也會(huì)處于較高水平。從綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況來看，以往幾個(gè)季度以來其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額已經(jīng)出現(xiàn)了萎縮，除了市場因素影響以外，重資產(chǎn)經(jīng)營方式下的資產(chǎn)成本較高是主要原因。其這種情況下，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司面臨的現(xiàn)金流量壓力非常大，而對(duì)于地產(chǎn)公司而言，現(xiàn)金流量意味著經(jīng)營穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性，因而綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司極其希望通過降低資本成本的方式來降低運(yùn)營成本，從而降低整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的情況下，資金回收、存貨銷售等等環(huán)節(jié)都面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因而非常有必要將這些風(fēng)險(xiǎn)通過最有利于企業(yè)的方式進(jìn)行分?jǐn)?。重資產(chǎn)模式下，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司需要借用較高的資金規(guī)模去支持地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，即使在“以售養(yǎng)租”的背景下，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司仍然會(huì)面臨著較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、存貨周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)銷售并不能夠持續(xù)為其提供足夠的現(xiàn)金流量，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，現(xiàn)金流量斷流，那么企業(yè)將會(huì)直接陷入到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)即將爆發(fā)。因而除了穩(wěn)定現(xiàn)金流量、降低經(jīng)營成本以外，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最容易掌控的合理范圍內(nèi)是綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司當(dāng)前實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要原因。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要能夠持續(xù)獲得經(jīng)營利潤、擁有穩(wěn)定的市場地位以及不斷實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，這些目標(biāo)的達(dá)成需要有適合企業(yè)經(jīng)營狀況的發(fā)展模式相適應(yīng)。根據(jù)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司當(dāng)前的財(cái)務(wù)情況來看，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)走過了企業(yè)發(fā)展的高速增長期，逐步進(jìn)入到企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定期和收縮期。下表為綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司近幾年的凈資產(chǎn)收益情況，從表中數(shù)據(jù)可見，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益在經(jīng)歷過高速上漲后，出現(xiàn)會(huì)跌。2013年，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率為32.17%，并于2013年達(dá)到最高值37.36%，2013年也是綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展速度最快的一年。在其之后的年度當(dāng)中，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率開始下滑，2014年下滑明顯，當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率為22.70%。至2015年，其凈資產(chǎn)收益情況下降至16.25%，減少了6%左右，這說明綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)收益情況出現(xiàn)了較大的變化，過去的增長方式已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，資產(chǎn)收益的增長已經(jīng)難以保持過去的高速增長。當(dāng)前綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司以重資產(chǎn)運(yùn)營模式為主，但這種模式已經(jīng)體現(xiàn)出了對(duì)當(dāng)下的不適應(yīng)性，凈資產(chǎn)收益率逐漸下滑，也具有高風(fēng)險(xiǎn)、相對(duì)成本效益較低的特點(diǎn)。而輕資產(chǎn)模式可以在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)降低運(yùn)營成本，因而有利于企業(yè)的外部擴(kuò)張。表1綠地商業(yè)地產(chǎn)公司近四年凈資產(chǎn)收益率年份20122013201420152016凈資產(chǎn)收益率32.71%31.86%22.70%16.25%16.61%（三）綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)施1.輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施目標(biāo)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司擬通過輕資產(chǎn)運(yùn)營模式實(shí)現(xiàn)當(dāng)前的經(jīng)營轉(zhuǎn)型和未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。其目標(biāo)主要如下：短期目標(biāo)：到2017年，服務(wù)業(yè)在公司的業(yè)務(wù)中所占比重首次超過房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型目標(biāo)：到2020年公司的資產(chǎn)超過2000億美元，市值超過2000億美元，收入超過1000億美元，凈利潤超過100億美元。2.輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施策略第一，建立地產(chǎn)項(xiàng)目融資基金。首先，是拓寬外部融資渠道，引入信托、基金、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)作為資金中介，引入第三方戰(zhàn)略投資者作為合作伙伴，實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化和股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化，與多家機(jī)構(gòu)功來共同投資未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，二是發(fā)揮內(nèi)部融資渠道，通過開發(fā)成立自有商務(wù)理財(cái)公司等方式，推出理財(cái)產(chǎn)品，這種理財(cái)產(chǎn)品將采取眾籌的方式來募資，也就是歡迎廣大投資者共同出資建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以客戶認(rèn)購其理財(cái)產(chǎn)品的方式來募集項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目運(yùn)營的收益則會(huì)以基金分紅的方式返還給認(rèn)購者。第二，分享租金收益。在綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司所運(yùn)營的地產(chǎn)項(xiàng)目中，收益分配方式則意味著綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司可以掌握更高的主動(dòng)性，而資金投入者也可以從中獲得更高的投資收益。在這一合作當(dāng)中，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的核心優(yōu)勢是其品牌價(jià)值和項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，也正是依靠這個(gè)維持項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。在這一模式下，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司可以獲得穩(wěn)定的收益，相比于重資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，這使得其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分分散到企業(yè)的外部，在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境較差的背景下，這種做法大大降低了自身風(fēng)險(xiǎn)。3.輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施優(yōu)勢第一，招商優(yōu)勢。借助于其城市綜合體相配套的獨(dú)特的招商方式，經(jīng)過特殊化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司也逐步形成了其招商優(yōu)勢。多數(shù)地產(chǎn)公司采取先設(shè)計(jì)再招商的模式來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營，而綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司在其進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃之前就會(huì)進(jìn)行招商，從而形成訂單式的項(xiàng)目運(yùn)作流程。第二，運(yùn)營管理優(yōu)勢。運(yùn)營管理優(yōu)勢是綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司第二項(xiàng)重要優(yōu)勢，同時(shí)也是其核心競爭力之一。經(jīng)過多年發(fā)展，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)形成具有特點(diǎn)的、完善的商業(yè)地產(chǎn)管理體系，管理范圍從品牌運(yùn)營覆蓋到項(xiàng)目運(yùn)作。（四）輕資產(chǎn)運(yùn)營的效果分析1.長期財(cái)務(wù)成本降低輕資產(chǎn)運(yùn)營意味著項(xiàng)目資金的投入主體由綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司變?yōu)榈谌?，因而綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司不需要再為項(xiàng)目建設(shè)投入資本或者籌借資金，公司的整體融資需求將會(huì)大幅度下降。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的融資資金一般都由長期債務(wù)構(gòu)成，長期借款、債券、信托等等作為主體，這種情況下，融資資金的減少將會(huì)使其長期債務(wù)比例降低，從而為綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司節(jié)省了許多債務(wù)利息，長期財(cái)務(wù)成本支出將會(huì)大大降低。2013年債務(wù)成本由7.7%降至2014年的7.51%。經(jīng)營成本降低2015年，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型工作基本完成，輕資產(chǎn)運(yùn)營導(dǎo)致其諸多業(yè)務(wù)不再作為自持經(jīng)營，例如其百貨、大歌星、城市綜合體開發(fā)等等項(xiàng)目有的采取歇業(yè)，有的改為輕資產(chǎn)運(yùn)營。這種業(yè)務(wù)收縮意味著綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司不再需要原有大規(guī)模的員工，公司必將進(jìn)行裁員。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司原有員工數(shù)量11.3萬人左右，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)員工數(shù)量8萬人左右，而輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型成功后，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司只需要保留與管理服務(wù)相關(guān)的核心人才就可以維持運(yùn)作，因而綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司自15年起計(jì)劃開始進(jìn)行裁員5萬人，輕資產(chǎn)運(yùn)營下僅需不到6萬名員工規(guī)模既可以滿足經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。盡管裁員會(huì)對(duì)綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司造成一定的負(fù)面影響，也會(huì)引起社會(huì)輿論對(duì)其企業(yè)責(zé)任履行方面的討論，但是裁員后的綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的人力資源成本將會(huì)下降一半，人員減少將會(huì)直接導(dǎo)致其職工薪酬支付水平降低，經(jīng)營成本進(jìn)而大幅度下降。而其利潤水平也會(huì)因職工薪酬的下降從而上升?，F(xiàn)金流量充足輕資產(chǎn)運(yùn)營的背景下，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司不需要通過自有資金對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投入，也不需要為項(xiàng)目進(jìn)行而進(jìn)行融資，自身資金不被占用，因而可以使其自身現(xiàn)金流處于較為充足的狀態(tài)。2014年度，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量也比2013年增長了接近30%，輕資產(chǎn)運(yùn)營對(duì)現(xiàn)金流量的影響效果非常明顯。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司當(dāng)前的現(xiàn)金流量情況盡管可以維持項(xiàng)目的繼續(xù)投資，但是投資壓力極高，資金壓力較大。但是輕資產(chǎn)運(yùn)營過程中，項(xiàng)目資金的投入將會(huì)由第三方投入，這會(huì)使得綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的資金壓力大大降低，資金占有率同比下降，節(jié)省下的資金流量可以用于其他項(xiàng)目的投資以及新產(chǎn)品的開發(fā)等等，這為其未來的持續(xù)經(jīng)營提供了資金保障。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的啟示改善盈利能力綠地集團(tuán)商業(yè)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式依靠商業(yè)綜合體中的住宅銷售回款來支持購物中心、酒店等的運(yùn)營,造成公司對(duì)于出售型物業(yè)銷售回款的高度依賴,而隨著綠地集團(tuán)商業(yè)更多的進(jìn)入三四線城市以及房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代,導(dǎo)致銷售物業(yè)的毛利率下降從而影響凈資產(chǎn)收益率。輕資產(chǎn)模式有助于綠地集團(tuán)商業(yè)自身盈利能力的改善,一方面輕資產(chǎn)模式使綠地集團(tuán)商業(yè)的盈利模式由資產(chǎn)增值收益轉(zhuǎn)向增值服務(wù)收益,使得綠地集團(tuán)商業(yè)在資本投入較少的前提下通過分享租金分成獲得較高收益,凈資產(chǎn)收益率得到大幅提升;另一方面,綠地集團(tuán)商業(yè)本身強(qiáng)大的業(yè)務(wù)能力和品牌效應(yīng)又能夠保證資金的收益,對(duì)很多資金有很大吸引力,這可以使綠地集團(tuán)商業(yè)在原有資產(chǎn)規(guī)模的基礎(chǔ)上迅速擴(kuò)張,從而大幅提升綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率,盈利能力也會(huì)隨之提高;最后,綠地集團(tuán)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下綠地集團(tuán)不再持有新開發(fā)的綠地集團(tuán)廣場,能避免資金沉淀,有助于加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn),進(jìn)一步提升凈資產(chǎn)收益率。緩解融資壓力輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下,項(xiàng)目所需資金由第三方投資者提供,綠地集團(tuán)商業(yè)不需要大量的資金投入,其融資需求也將下降,綠地集團(tuán)商業(yè)不必借入大量高息的貸款,可以降低綠地集團(tuán)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,緩解其融資壓力。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下,綠地集團(tuán)商業(yè)的融資方式不再依賴于單一的信貸融資,綠地集團(tuán)商業(yè)可以通過與第三方投資者合作或發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式進(jìn)行融資,有效的降低融資成本。而通過提供服務(wù)以租金分成的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)還可以增強(qiáng)綠地集團(tuán)商業(yè)的財(cái)務(wù)流動(dòng)性,使其償債能力進(jìn)一步提高。加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施的管理綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)運(yùn)營案例具備許多可借鑒之處，其中最為突出的是其輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施過程中強(qiáng)有力的管理能力。值得肯定的是，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司具備獨(dú)特的資本運(yùn)作眼光，而其卓越的輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施管理能力使其實(shí)現(xiàn)了借助資本運(yùn)作轉(zhuǎn)型。綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)施經(jīng)驗(yàn)中，關(guān)于輕資產(chǎn)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)特別值得我國其他地產(chǎn)公司借鑒，具體如下：第一，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司的價(jià)值鏈定位能力極其突出。地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的每一個(gè)公司都需要對(duì)企業(yè)自身以及開發(fā)項(xiàng)目的定位有所明晰，而綠地集團(tuán)地產(chǎn)公司則明確了自身具體價(jià)值，結(jié)合自由資源，充分發(fā)揮了自身優(yōu)勢。第二，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)公司具備較好的品牌運(yùn)營能力。其在輕資產(chǎn)運(yùn)營過程中，非常巧妙地將自身的品牌運(yùn)營能力與整個(gè)運(yùn)營過程相結(jié)合，作為現(xiàn)有的輕