數(shù)字化白皮書COMMERCIAL(2023-2024)BUSINESS1在21世紀(jì)的今天，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。它不僅為社會(huì)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，也為城市的發(fā)展注入了新的活力。然而，新冠疫情的爆發(fā)給這個(gè)行業(yè)帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，也帶來了新的機(jī)遇。疫情改變了消費(fèi)者的行為模式，推動(dòng)了線上線下融合的加速，也讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重新審視和調(diào)整自己的發(fā)展策略。在這樣的背景下，我們決定進(jìn)行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的深度研究，以期對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀和未來趨勢有更準(zhǔn)確的理解。本報(bào)告旨在深入探究中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，以及影響其市場走勢的各種因素。我們將從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、市場競爭狀況、投資環(huán)境以及消費(fèi)者行為等多個(gè)角度進(jìn)行全面分析，力圖為讀者提供最全面、最深入的行業(yè)洞察。在此過程中，我們將使用大量的數(shù)據(jù)和實(shí)例進(jìn)行支撐，數(shù)據(jù)均來自于國家統(tǒng)計(jì)局以及公開數(shù)據(jù)整理，確保我們的分析和觀點(diǎn)具有充分的依據(jù)。同時(shí)，我們也將關(guān)注行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)和趨勢，以期為讀者提供最前沿的信息。我們希望，通過本報(bào)告的閱讀，您能夠?qū)χ袊虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)有更深入的理解，對(duì)您的決策和投資提供有價(jià)值的參考。34 5貓酷數(shù)據(jù)覆蓋1億+購物中心用戶及注冊會(huì)員\先鋒數(shù)據(jù)庫內(nèi)上億級(jí)客群。本報(bào)告在數(shù)據(jù)分析處理過程中盡可能秉持客觀嚴(yán)謹(jǐn)原則，但不排除存在個(gè)別數(shù)據(jù)存在偏差的可能，分析結(jié)論作為研究對(duì)象及研究實(shí)事的一類認(rèn)識(shí)，不可避免會(huì)與現(xiàn)實(shí)存在出入，僅供行業(yè)參考。本報(bào)告涉及的城市分級(jí)根據(jù)京東科技城市等級(jí)進(jìn)行劃分：本報(bào)告涉及的商業(yè)分類根據(jù)項(xiàng)目所屬產(chǎn)品線定位、品牌效應(yīng)、占地面積、所在城市等因素綜合考量，共設(shè)置都市型、區(qū)域型、社區(qū)型三種項(xiàng)目類型。消費(fèi)者洞察樣本選擇說明：消費(fèi)者洞察部分基于先鋒自有數(shù)據(jù)，同時(shí)整合運(yùn)營商、合作方數(shù)據(jù)，通過商圈業(yè)態(tài)、消費(fèi)偏好等交叉分析，反映人群畫像及到訪商圈和商業(yè)項(xiàng)目的主要商業(yè)特征；本報(bào)告涉及樣本總量共計(jì)覆蓋156個(gè)城市，570個(gè)會(huì)員經(jīng)營洞察樣本選擇說明：項(xiàng)目選擇：樣本覆蓋百貨、購物中心、奧特萊斯、商業(yè)街區(qū)、免稅店五大類型，不含家居建材、專業(yè)市商業(yè)類型。時(shí)間選擇：樣本選取開業(yè)時(shí)間在2023年1月1日之前的商業(yè)項(xiàng)目，涉及2022年可同比數(shù)據(jù)的維度統(tǒng)計(jì)，樣本選擇開業(yè)時(shí)間在2022年1月1日之前的商業(yè)項(xiàng)目。樣本分布如下：418641168758640201347212272947274523356648業(yè)態(tài)品牌樣本選擇說明：品牌選擇：樣本覆蓋上述項(xiàng)目選擇下所有做過會(huì)員積分且有積分記錄的品牌店鋪以及先鋒消費(fèi)者洞察抽樣樣本實(shí)際線下到訪過的品牌店鋪。時(shí)間選擇：樣本選取開業(yè)時(shí)間在2023年1月1日之前的商業(yè)項(xiàng)目，涉及2022年可同比數(shù)據(jù)的維度統(tǒng)計(jì)，樣本選擇開業(yè)時(shí)間在2022年1月1日之前的商業(yè)項(xiàng)目。6832838198845809787064613194020393128128848448479195357251630363881156826386754955571742589487277137957748958925685850968675678宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境01據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1260582億元，實(shí)際增速為5.2%，隨著兩會(huì)召開，國內(nèi)各地方政府陸續(xù)公布了2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績單以及2024年的GDP增速預(yù)期目標(biāo)。2024年國內(nèi)各地GDP增長目標(biāo)普遍較2023年有所下調(diào)，這可能因?yàn)?023年的高增長得益于2022年的低基數(shù)，以及疫情后的消費(fèi)反彈，這些因素在2024年的影響作用將開始減弱。2023年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)增加值為73723億元，同比減少了43億元，占GDP的比重由22年的6.1%降至23年5.8%，這也是房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比重連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。房地產(chǎn)衰退預(yù)估短期不會(huì)結(jié)束，民營企業(yè)弱勢狀況還會(huì)繼續(xù)，國內(nèi)消費(fèi)疲軟將繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增速。GDP增長放緩可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資和消費(fèi)者購買力產(chǎn)生一定影響。圖表1：2014-2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）及實(shí)際增速0GDP(億元)—實(shí)際增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局9據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為471495億元，同比增長7.2%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，最終消費(fèi)支出對(duì)新增GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到82.5%，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)恢復(fù)發(fā)揮了基礎(chǔ)性作用?？紤]同比數(shù)據(jù)基數(shù)效應(yīng)，2024年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長將恢復(fù)常態(tài)化。圖表2：2014-2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速0數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的影響：2023年全國網(wǎng)上零售額154264億元，比上年增長11.0%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為27.6%，其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額130174億元，增長8.4%。網(wǎng)絡(luò)購物在社會(huì)零售中的地位越來越重要，占社零比重逐年提升。圖表3：2019-2023年全國網(wǎng)上零售額、實(shí)際增速及占社零比重0數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境01消費(fèi)品類型：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年汽車類仍然是最大的零售消費(fèi)品市場，金銀珠寶類（增長率13.3%）、服裝鞋帽針紡織品類（增長率12.9%）、體育娛樂用品類（增長率11.2%）、煙酒類（增長率10.6%）是增長最快的幾類消費(fèi)品，建筑及裝潢材料類、文化辦公用品類消費(fèi)品同比負(fù)增長。全國網(wǎng)上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長11.2%、10.8%、7.1%，線上吃類消費(fèi)增長放緩，線上穿類、用類消費(fèi)呈W型復(fù)蘇。圖表4：2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額主要數(shù)據(jù)指標(biāo)2023年絕對(duì)量（億元）同比增長（%）社會(huì)消費(fèi)品零售總額其中：除汽車以外的消費(fèi)品零售額其中：限額以上單位消費(fèi)品零售額其中：實(shí)物商品網(wǎng)上零售額按經(jīng)營地分城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村按消費(fèi)類型分餐飲收入其中：限額以上單位餐飲收入商品零售其中：限額以上單位商品零售糧油、食品類飲料類煙酒類服裝、鞋帽、針紡織品類化妝品類金銀珠寶類體育、娛樂用品類家用電器和音像器材類中西藥品類文化辦公用品類家具類通訊器材類石油及制品類汽車類建筑及裝潢材料類4714920.42.7-6.65.9-7.8數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖表5：網(wǎng)上零售額中吃穿用類商品增速30.0%20.0%10.0% 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境01消費(fèi)者信心指數(shù)是衡量了消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的滿意程度以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)趨勢的預(yù)期。該指數(shù)在0到200的范圍內(nèi)度量消費(fèi)者的信心，其中200表示極度樂觀，0表示極度悲觀，而100表示中立。根據(jù)TRADINGECONOMICS數(shù)據(jù)，2024年2月份中國消費(fèi)者信心指數(shù)為89.1，相比前一個(gè)月的88.9有所上升，自2022年4月指數(shù)跌破100以來，消費(fèi)者信心始終處于恢復(fù)過程。由于新冠疫情帶來的長久性影響，全球消費(fèi)市場處于低迷期，中國仍舊是消費(fèi)者信心最高的幾個(gè)國家之一，但在相對(duì)消極的市場期望下，消費(fèi)者可能會(huì)選擇減少消費(fèi)支出，以應(yīng)對(duì)可能的經(jīng)濟(jì)風(fēng)?；圖表6：近五年中國消費(fèi)者信心指數(shù)變化數(shù)據(jù)來源：TRADINGECONOMICS官網(wǎng)userid:520426,docid:163380,date:2024-05-29,sgpjbg根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國居民人均可支配收入為39218元，實(shí)際增長6.1%，中位數(shù)為33036元，增長5.3%，是平均數(shù)的84.2%，收入增速逐步恢復(fù)；全國居民人均消費(fèi)支出為26796元，實(shí)際增長9.0%，支出增速高于收入增速。在居民消費(fèi)支出構(gòu)成中，教育文化娛樂消費(fèi)支出占人均消費(fèi)支出的比重為10.8%，增長17.6%，是支出增長幅度最大的品類之一，釋放出消費(fèi)回暖的積極信號(hào)。圖表7：2014-2023國內(nèi)居民人居可支配收入、居民人均消費(fèi)支出及實(shí)際增速0根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年2月全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，全國城鎮(zhèn)不包含在校生的16—24歲勞動(dòng)力失業(yè)率達(dá)到15.3%，25-29歲失業(yè)率達(dá)6.4%，30-59歲失業(yè)率達(dá)4.2%，連續(xù)三個(gè)月失業(yè)率環(huán)比增加。盡管壓力依然存在，部分群體、部分行業(yè)就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，但隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)正常，2024年就業(yè)情況將有所改善。2024年，退出勞動(dòng)力市場的人口規(guī)模將大于新進(jìn)入勞動(dòng)力市場的人口規(guī)模，這也為尋找工作的人們提供了更多就業(yè)空間。政府工作報(bào)告中提出的2024年就業(yè)預(yù)期目標(biāo)是城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率控制在5.5%左右。這一目標(biāo)相比去年的“1200萬人左右”有所提高，顯示出政府對(duì)穩(wěn)就業(yè)和增強(qiáng)市場信心的積極態(tài)度。2023年，商務(wù)部圍繞恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)舉辦了一系列活動(dòng)。2024年商務(wù)部將緊扣中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講的“持續(xù)擴(kuò)大”這個(gè)關(guān)鍵詞，增強(qiáng)消費(fèi)市場回升勢頭，并將2024年定為“消費(fèi)促進(jìn)年”。商務(wù)部將與相關(guān)部門和各方一道，營造濃厚消費(fèi)氛圍，為居民提供更多元、更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。隨著疫情防控措施的解除，國家在增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)環(huán)境、創(chuàng)造消費(fèi)場景等方面出臺(tái)了系列的促消費(fèi)政策。穩(wěn)定擴(kuò)大傳統(tǒng)消費(fèi)：政策聯(lián)動(dòng)、綜合施策，以提高技術(shù)、能耗、排放等標(biāo)準(zhǔn)為牽引。推動(dòng)打通以舊換新的難點(diǎn)持續(xù)優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境：推動(dòng)國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，完善優(yōu)質(zhì)商圈、便民生活圈建設(shè)，提升城市消費(fèi)能級(jí)；完善商業(yè)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建順暢流通網(wǎng)絡(luò)，提升農(nóng)村消費(fèi)能級(jí)。提供多元消費(fèi)體驗(yàn)：商務(wù)部將突出節(jié)慶時(shí)令，結(jié)合傳統(tǒng)節(jié)日、公休假日等消費(fèi)旺季，組織舉辦網(wǎng)上年貨節(jié)、數(shù)商興農(nóng)慶豐收、冰雪消費(fèi)季等活動(dòng)。此外，商務(wù)部還將突出地方特色，指導(dǎo)和支持各地發(fā)掘自身優(yōu)勢，結(jié)培育壯大新型消費(fèi)：大力發(fā)展數(shù)字消費(fèi)，支持直播電商、即時(shí)零售等新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展，開展“直播購物宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境012、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是REITs是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投融管退閉環(huán)的重要通道，對(duì)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，因此國內(nèi)對(duì)于REITs的出臺(tái)期待已久。在國家對(duì)房地產(chǎn)融資嚴(yán)控的政策背景下，REITs的出臺(tái)意味著將商業(yè)地產(chǎn)從房地產(chǎn)領(lǐng)域剝離出來，給予了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施新的定位，成為了政策支持與鼓勵(lì)對(duì)象，為商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了有利條件。2023年3月，國家發(fā)改委發(fā)文支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。之后，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等首批項(xiàng)目正式獲批，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)運(yùn)營良好，分派率略高于其他產(chǎn)權(quán)類REITs。從原始權(quán)益人的企業(yè)性質(zhì)來看，央國企融資優(yōu)勢明顯。申報(bào)企業(yè)項(xiàng)目均為頭部企業(yè)成熟發(fā)展項(xiàng)目，發(fā)起人為央國企的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行量占比超八成，民企中僅少數(shù)企業(yè)有產(chǎn)品發(fā)行，出租率、客流值、營業(yè)收入/利潤等均在行業(yè)前列，為其他商業(yè)地產(chǎn)的REITs發(fā)行起到良好的示范效應(yīng)，同時(shí)也為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，提供新的發(fā)展思路。圖表1：已獲批消費(fèi)REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)概況指標(biāo)華潤商業(yè)REIT中金印力REIT華夏金茂REIT嘉實(shí)物美REIT底層基礎(chǔ)資產(chǎn)青島萬象城杭州西湖印象城底層基礎(chǔ)資產(chǎn)青島萬象城杭州西湖印象城長沙覽秀城大成、玉蜓橋、華天、德勝門購物中心購物中心購物中心資產(chǎn)類型社區(qū)商業(yè)物業(yè)購物中心購物中心購物中心資產(chǎn)類型運(yùn)營管理方華潤萬象生活印力集團(tuán)中國金茂物美商業(yè)商業(yè)建筑面積(平方米)301,186.70144,125.80102,741.6077,894.30底層資產(chǎn)評(píng)估值(億元)81.539.610.7102023年出租率*98.80%98.10%98.40%88.70%2023年?duì)I業(yè)收入(萬元)*50,241.6016,341.305,770.103,377.60基金擬募集規(guī)模(億元)69.235.810.910*數(shù)據(jù)來源：中國證監(jiān)會(huì)、滬深交所、企業(yè)公報(bào)，華潤商業(yè)出租率和營業(yè)收入為1-9月數(shù)據(jù)，其他REITs為1-6月數(shù)據(jù)未來存量盤活及資產(chǎn)增值或?qū)⒊蔀轭^部企業(yè)的核心KPI，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面：現(xiàn)金流（長期穩(wěn)定的回報(bào)率）與稀缺性（穿越周期的抗風(fēng)?能力）。目前正在進(jìn)行公募消費(fèi)REITs申報(bào)的擬入池資產(chǎn)，基本具有以下特征：1、收益方面，收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)。目前，購物中心實(shí)際資產(chǎn)收益率并不低，私募交易中經(jīng)?？梢赃_(dá)到6%年凈租金收益率。2、從企業(yè)內(nèi)部角度，企業(yè)更傾向選擇經(jīng)營表現(xiàn)前30%的腰部以上項(xiàng)目，這類項(xiàng)目風(fēng)?、收益相對(duì)適中。3、擬入池資產(chǎn)優(yōu)先考慮風(fēng)?更低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多為抗周期能力較強(qiáng)的一二線核心資產(chǎn)，在2024年最新的政府工作報(bào)告中提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)?可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券?！苯?jīng)營性物業(yè)貸款在過去已有實(shí)踐，此次《通知》的出臺(tái)完善了相關(guān)管理規(guī)范，對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的管理口徑、貸款期限、貸款額度、貸款用途和風(fēng)?管理等方面做出了明確要求。頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有較多優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，合理利用經(jīng)營性物業(yè)貸款可有效緩解企業(yè)債務(wù)壓力、增加企業(yè)流動(dòng)性，是對(duì)融資渠道的有效補(bǔ)充。在新增土地稀缺的背景下，空間結(jié)構(gòu)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。城市更新項(xiàng)目如舊改、棚改、城中村改造等，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要途徑。自然資源部發(fā)布了《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》，旨在貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，加強(qiáng)規(guī)劃與土地政策融合，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，支持城市更新，營造宜居韌性智慧城市。行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02從市場表現(xiàn)來看，2023年，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，企業(yè)投資、開工意愿仍顯不足，但宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶動(dòng)商鋪及寫字樓租賃需求溫和復(fù)蘇。據(jù)中指研究院“2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”研究表明，2023年全國300城商辦用地供需均縮量，推出及成交規(guī)劃建筑面積同比分別下降14.1%、14.9%；商辦物業(yè)投資開工規(guī)模下滑，全年全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額同比分別下降16.9%、9.4%，新開工面積同比分別下降20.4%、18.5%。存量購物中心：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年12月，全國3萬方以上已開業(yè)購物中心總數(shù)超6100個(gè)，總建筑面積超5.3億平方米。從購物中心分布來看，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業(yè)購物中心數(shù)量超3700個(gè)，總建筑面積近3.2億平方米，占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。新開購物中心：根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2023年全年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目394個(gè)，體量3413.45萬平方米，其中購物中心（3萬方及以上，包含新建項(xiàng)目及存量改造項(xiàng)目）384個(gè)，獨(dú)立百貨10個(gè)。雖然數(shù)量同比小幅下降約4.5%，但跌幅有所放緩。從全年開業(yè)情況來看，上半年項(xiàng)目入市相對(duì)謹(jǐn)慎，下半年復(fù)蘇信號(hào)持續(xù)加強(qiáng)，12月份共102個(gè)項(xiàng)目集體開出，占全年新開項(xiàng)目的27%，開業(yè)量氣氛達(dá)到高峰。圖表1：2014-2023開業(yè)購物中心數(shù)量及增速0行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02新開業(yè)項(xiàng)目七大區(qū)分布結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定，華東區(qū)遙遙領(lǐng)先占據(jù)榜首地位，華南、華中、華北、西南依次排列，占比均為10%+；西北區(qū)、東北區(qū)仍處末位。東、安徽均有20+個(gè)項(xiàng)目。華南區(qū)第二，占比19%，廣東58個(gè)，看點(diǎn)集中在廣州、深圳，開業(yè)量分別為19個(gè)、11個(gè)，前者沖上全國城市開業(yè)量榜首。海南開業(yè)量持續(xù)活躍，2022年、2023年連續(xù)兩年新開項(xiàng)目≥10個(gè)，且不斷向高端看齊。華中區(qū)第三，四個(gè)省份開業(yè)量相當(dāng)均衡，湖南、湖北、河南、江西分別為13個(gè)、12個(gè)、12個(gè)、10個(gè)。華中區(qū)聚集了中國單體規(guī)模最大永旺夢樂城——永旺夢樂城武漢江夏、南昌武商MALL、南昌紅谷灘萬象天地、河南許昌的胖東來·天使城等市場高關(guān)注項(xiàng)目。圖表2：2023年開業(yè)項(xiàng)目大區(qū)分布0行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02出租率：據(jù)中指研究院“2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”研究表明，2023年全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓銷售面積同比分別下降12.0%、9.0%；另據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)分析，超半數(shù)城市的空置率下降，全國平均空置率全年亦延續(xù)下降趨勢；一線城市（北上廣深）的空置率普遍較低，消費(fèi)回暖帶動(dòng)市場去化。商鋪?zhàn)饨穑?023年消費(fèi)市場復(fù)蘇帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)經(jīng)營情況有所好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U需求保持穩(wěn)步釋放態(tài)勢，租金恢復(fù)上漲，但與疫情前仍有差距。根據(jù)中指研究院全國15個(gè)重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2023年下半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.10元/平方米/天，環(huán)比上漲0.32%。一線城市中68.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，25.0%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平；二線城市中64.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，27.5%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，7.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。2023年下半年，消費(fèi)市場加速恢復(fù)，購物中心客流進(jìn)一步恢復(fù)，尤其是周末和節(jié)假日，餐飲、休閑娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)店鋪人氣旺盛。購物中心店鋪空置情況較上半年進(jìn)一步改善，部分客流較大的購物中心優(yōu)質(zhì)鋪位較為搶手，租金報(bào)價(jià)有所上調(diào)；整體來看，重點(diǎn)城市典型購物中心租金水平環(huán)比保持小幅上漲態(tài)勢。2023年房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整期，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)下行，買家投資行為整體保持謹(jǐn)慎，國內(nèi)大宗交易市場延續(xù)2022年縮量態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年共監(jiān)測到大宗交易151宗（包含寫字樓、商業(yè)、酒店、綜合體、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內(nèi)的交易，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場化行為產(chǎn)生的交易同比降幅近一成；以披露金額的交易計(jì)算，交易金額約1038億元。分城市來看（部分資產(chǎn)包類交易，其內(nèi)含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計(jì)交易筆數(shù)時(shí)存在重復(fù)計(jì)算一線城市共監(jiān)測到大宗交易91宗，占比55.8%，上海、北京依舊是交易最為活躍的城市；二線城市共監(jiān)測到大宗交易56宗，占比34.4%，其中杭州、南京等城市交易相對(duì)活躍；三四線城市共監(jiān)測到大宗交易16宗，占比9.8%。寫字樓標(biāo)的依舊最受投資者青睞。分物業(yè)類型來看，以寫字樓為標(biāo)的的交易宗數(shù)占28.5%，其次為商業(yè)、工業(yè)廠房，占比均在15%-20%之間，酒店、綜合體占比在10%-15%之間，其他物業(yè)類型合計(jì)占比12.6%。部分房企仍面臨現(xiàn)金流壓力，繼續(xù)選擇出售資產(chǎn)回籠資金。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年，以披露賣家的大宗交易計(jì)算，賣家為房企的交易宗數(shù)占比約五成；隨著行業(yè)持續(xù)調(diào)整，去年以來賣家對(duì)交易價(jià)格的預(yù)期也有所下降；此外，法拍市場掛拍量也有所增加，其中不乏優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)。從買家類型來看，部分?資企業(yè)持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)資產(chǎn)。2023年共監(jiān)測到10宗買家為?資企業(yè)的交易，其中8宗監(jiān)測到交易金額，共計(jì)234億元。與此同時(shí)，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過收購合作項(xiàng)目剩余股權(quán)，增持優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)；此外，部分企業(yè)基于對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs前景的看好，積極收購優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)充資產(chǎn)池。行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02在外部環(huán)境承壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)普遍發(fā)力輕資產(chǎn)拓展，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模的增長，管理能力價(jià)值持續(xù)釋放。拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目也有助于企業(yè)提升盈利能力。與重資產(chǎn)拓展相比，輕資產(chǎn)運(yùn)營毛利較高，提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比有助于企業(yè)優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)。值得注意的是，在當(dāng)前房企資金承壓的情況下，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展更加注意選擇經(jīng)營情況良好，資金充裕的合作方；在項(xiàng)目選擇上，也側(cè)重于高能級(jí)城市和城市核心區(qū)位、具備發(fā)展行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02近期各大銀行均推出利率可觀的消費(fèi)貸，旨在進(jìn)一步釋放消費(fèi)需求。根據(jù)央行金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2018年，我國居民短期貸款增加2.4萬億元，到2023年，萎縮到只有1.8萬億元，同比減少26%，但截至2023年年末，我國居民儲(chǔ)蓄達(dá)284萬億元，同比2018年增長超六成。消費(fèi)者對(duì)預(yù)期收入的增長情況不明朗，預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng)，用于消費(fèi)的可支配收入相對(duì)減少，主要表現(xiàn)在消費(fèi)降頻（購買的消費(fèi)品及價(jià)格不變，但減少購買數(shù)量）和消費(fèi)降檔（購買的數(shù)量不變，但選擇同品類里更具性價(jià)比的消費(fèi)品）。廣大的中產(chǎn)階級(jí)在消費(fèi)預(yù)算縮減后減少了奢侈品的消費(fèi)頻次。根據(jù)貝恩公司發(fā)布的《2023年中國奢侈品市場報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2023年中國內(nèi)地奢侈品市場銷售額超2022年，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)了12%的增長，但仍不及2021年水平，恢復(fù)情況不及預(yù)期。頂奢集團(tuán)通過漲價(jià)、擴(kuò)店及門店創(chuàng)新，仍保持業(yè)績增長，但增速明顯放緩。漲價(jià)營銷：疫情導(dǎo)致的供應(yīng)鏈中斷推高了原材料、能源、勞動(dòng)力和物流等成本，通貨膨脹壓力增大，在各疊加作用下，奢侈品牌希望通過不同程度的漲價(jià)來保持自己的利潤率。擴(kuò)店布局：23年重奢凈開店率保持正增長，各大品牌仍在持續(xù)布局中國市場。門店創(chuàng)新：各大品牌通過打造結(jié)合“概念與體驗(yàn)”的旗艦店，全方位展示品牌版圖及文化影響力，加碼線下體驗(yàn)創(chuàng)新。圖表1：頂奢集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)*數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)財(cái)報(bào)及網(wǎng)絡(luò)公開信息整理行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02與頂奢集團(tuán)的業(yè)績上漲相反，三大輕奢集團(tuán)最新業(yè)績平均同比下滑3%，輕奢市場份額被不斷壓縮，奢侈品品牌的馬太效應(yīng)愈加明顯。更具性價(jià)比及產(chǎn)品時(shí)尚度的小眾潮牌、設(shè)計(jì)師品牌不斷涌現(xiàn)，潮流服飾平價(jià)而有設(shè)計(jì)感，更受消費(fèi)者青睞。例如成都本土潮牌1807，2023年于武漢、重慶、西安、南京、杭州等開出線下門店。此外，CHICPARK等潮流女裝，也在全國開出多家門店。圖表2：輕奢集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)*數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)財(cái)報(bào)及網(wǎng)絡(luò)公開信息整理電子產(chǎn)品的消費(fèi)頻次隨預(yù)算縮減而下降。根據(jù)IDC數(shù)據(jù)，中國智能手機(jī)出貨量在2023年減至2.71億臺(tái)，同比增速仍為負(fù)。Techinsights預(yù)測，2023年的換機(jī)率跌至最低點(diǎn)，達(dá)23.5%，換機(jī)周期延長至51個(gè)月。消費(fèi)降級(jí)后，平替產(chǎn)品受消費(fèi)者歡迎，極具性價(jià)比的國貨護(hù)膚品牌迎來發(fā)展風(fēng)口，擠占國際品牌的市場份額。2019年天貓雙11護(hù)膚賽道銷售前五的品牌中無一國貨品牌，但2023年國貨品牌（珀萊雅、薇諾娜）占據(jù)兩席問鼎榜單。在滿足基礎(chǔ)生理和安全需求后，消費(fèi)者必然轉(zhuǎn)向精神層面的消費(fèi)體驗(yàn)與滿足。此時(shí)，提供情緒價(jià)值的體育、娛樂等消費(fèi)類型就迎來窗口期，消費(fèi)偏好發(fā)生變化，增長強(qiáng)勁的服務(wù)消費(fèi)蘊(yùn)含眾多流量密碼，解除服務(wù)消費(fèi)的時(shí)間和空間的限制，挖掘服務(wù)消費(fèi)的新觸點(diǎn)，是當(dāng)下消費(fèi)發(fā)展的趨勢。賽事經(jīng)濟(jì)：杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，亞運(yùn)會(huì)期間杭州地鐵累計(jì)開行列車88.957列次，線網(wǎng)累計(jì)客運(yùn)量達(dá)6,876.9萬人次。其中，9月28日，杭州地鐵線網(wǎng)單日客流量首次突破500萬，達(dá)503.2萬人次。假日經(jīng)濟(jì)：據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)，2024年元旦節(jié)假期，全國國內(nèi)旅游市場出游人數(shù)1.35億人次，按可比口徑較2019年增長9.4%；旅游收入797.3億元按可比口徑較2019年增長5.6%。節(jié)假日對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的助力格外明顯，出行人數(shù)和旅游收入都基本恢復(fù)到疫情前水平。演藝經(jīng)濟(jì)：全國演出市場供給需求旺盛，市場活躍。線下演出有效拉動(dòng)城市旅游、餐飲、住宿等，推動(dòng)城市零售商業(yè)向好發(fā)展。夜間經(jīng)濟(jì)：多個(gè)城市及品牌開展夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，延長消費(fèi)時(shí)間。從10月起，喜茶在廣州、深圳兩地多家門店開始24小時(shí)營業(yè)制。北京開展“2023北京消費(fèi)季夜京城”活動(dòng)，開展百余項(xiàng)促進(jìn)夜間消費(fèi)主題活動(dòng)；成都著力提升夜游錦江、博物館奇妙夜等多個(gè)夜間消費(fèi)點(diǎn)位知名度，豐富夜間消費(fèi)供給；廣州從夜間消費(fèi)四方面提出18全年投融資賽道總體降溫：據(jù)仲量聯(lián)行和iBrandi品創(chuàng)投融資追蹤數(shù)據(jù)，2023年投資事件與投資總金額同比大幅縮減，單筆融資金額同比下降、投資類別減少。第四季度僅餐飲食品、美妝個(gè)護(hù)、寵物等少量新消費(fèi)類別獲得投資。餐飲食品占比過半：2023年第四季度餐飲食品融資數(shù)量繼續(xù)占據(jù)榜首，全年占比近六成。在食品方面，零食連鎖依然受歡迎，零食很忙新獲10.5億戰(zhàn)略融資，為今年新消費(fèi)賽道最大筆投融資。在飲料方面，新茶飲、咖啡、酸奶賽道備受資本青睞。─伴類消費(fèi)賽道增長明顯：寵物賽道全年共計(jì)23起，其中億級(jí)融資4起，包含寵物醫(yī)療、寵物服務(wù)、寵物智能用品等類別。少子化的社會(huì)背景下，主打─伴的寵物經(jīng)濟(jì)更受資本市場青睞。圖表3：新消費(fèi)領(lǐng)域融資金額及數(shù)量（不完全統(tǒng)計(jì)）圖片來源：仲量聯(lián)行《2023年中國零售地產(chǎn)市場報(bào)告》行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02近十年，我國商辦用房開工量整體呈下降態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是在高能級(jí)城市，增量開發(fā)空間收縮，未來將更為依賴存量運(yùn)營。與此同時(shí)，高能級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較早，早期開發(fā)的項(xiàng)目已無法滿足當(dāng)代企業(yè)和消費(fèi)者的辦公、消費(fèi)需求，進(jìn)而產(chǎn)生閑置，造成資源浪費(fèi)，因此對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行更新勢在必行。存量改造項(xiàng)目，數(shù)量年年見漲，從開始的一年寥寥數(shù)個(gè)，到2023年的50多個(gè)，改造水平也顯著提升，從老舊百貨商場升級(jí)，到廠房/農(nóng)場物業(yè)改造成特色商場、非標(biāo)商業(yè)，更是有購百變身創(chuàng)新型商辦空間的新舉措，為存量商業(yè)改造提供了全新的思路。當(dāng)下，老舊百貨、商場升級(jí)煥新仍是存量改造的主要形式。上海百聯(lián)西郊購物中心煥新為“超級(jí)社區(qū)能量場”，軟硬件全面升級(jí)、引入眾多首店加持，豐富場景體驗(yàn)，打造屋頂空中樂園、近4500㎡的超級(jí)鳥局。從項(xiàng)目層面來看，隨著市場競爭更加激烈，越來越多項(xiàng)目改造成為部分傳統(tǒng)盒子項(xiàng)目如“城市奧萊”、“辦公/酒店+商業(yè)”等；從主力店轉(zhuǎn)型上看，傳統(tǒng)主力店業(yè)態(tài)如:百貨、超市、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)吸客能力下滑，部分轉(zhuǎn)變?yōu)槊朗硰V場、電子娛樂、休閑服務(wù)業(yè)態(tài)等，增強(qiáng)對(duì)目標(biāo)客群的吸引力。而且傳統(tǒng)主力店的承租能力較弱，部分表現(xiàn)較好的商場將主力店打造為新能源汽車專區(qū)、美妝區(qū)等承租能力更強(qiáng)的業(yè)態(tài)，以提升商場坪效，增加收益。隨著年輕一代成為消費(fèi)主力軍，他們對(duì)購物體驗(yàn)的要求不斷提升，既要品質(zhì)又要個(gè)性，于是催生了新一輪商業(yè)上海龍華會(huì)，是滬上首座對(duì)望千年古剎的街區(qū)商業(yè)，項(xiàng)目一方面對(duì)原龍華旅游城片區(qū)的存量建筑進(jìn)行改建更新，另一方面將江南水鄉(xiāng)“重檐坡頂”的特色與低密街區(qū)融合，打造了一座民俗故事、文化碰撞、青年潮流、綠色生態(tài)兼容的城市理想街區(qū)。蘇州仁恒倉街，位于姑蘇區(qū)平江歷史文化街區(qū)，也是一座富有姑蘇韻味的城市更新范本。項(xiàng)目由地面錯(cuò)落有致的現(xiàn)代園林開放式街區(qū)+地下三層購物中心構(gòu)成，融合潮奢大牌、精致市集、藝術(shù)展覽、快閃表演等內(nèi)容，將商業(yè)與在地文化、藝術(shù)氛圍完美融合。行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的宏大舞臺(tái)上，大型的標(biāo)準(zhǔn)化購物中心必然扮演著不可動(dòng)搖的角色?，F(xiàn)在的市場環(huán)境變化太快了，但這兩年的各種小型非標(biāo)商業(yè)如一股清新之風(fēng)，以其敏捷和創(chuàng)新的特質(zhì)，掀起了一場關(guān)于商業(yè)空間和消費(fèi)體驗(yàn)的革命，倒逼商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)探索消費(fèi)新趨勢，關(guān)注更為個(gè)性化、多元化的市場，探索策展經(jīng)濟(jì)、次元文化等細(xì)分賽道，打造有個(gè)性、不復(fù)制的非標(biāo)商業(yè)。與大中型購物中心相比，非標(biāo)商業(yè)通常在建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位與品牌組合上更具獨(dú)特性，核心是策劃和社群營銷的能力，因而更契合當(dāng)下年輕消費(fèi)者的個(gè)性化審美與消費(fèi)偏好，而標(biāo)準(zhǔn)化購物中心的核心是品牌組合和運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)。小型非標(biāo)商業(yè)擅長通過連貫的故事線，將品牌理念、產(chǎn)品特色及顧客體驗(yàn)緊密聯(lián)系起來。杭州玉鳥集是一個(gè)新型藝文度假街區(qū)，約2.1萬平方米體量，由1個(gè)原野公園，3個(gè)廣場（村民廣場、玉鳥廣場、谷倉廣場）、2條街巷和1個(gè)地標(biāo)型建筑大谷倉組成的開放式商業(yè)街區(qū)，融入良渚文化和元素，集文化、藝術(shù)、生活、輕度假為一體。小型非標(biāo)商業(yè)往往不追求快速的營銷效果，而是更注重長期的品牌建設(shè)和顧客關(guān)系維護(hù)。在非標(biāo)商業(yè)模式下，消費(fèi)者不僅僅是購物的參與者，更是文化體驗(yàn)的創(chuàng)造者。非標(biāo)商業(yè)常常與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和文化緊密相連，它們不僅是購物的場所，更是文化交流和社區(qū)互動(dòng)的平臺(tái)。如杭州天空·藤集是漫游式城市公園型商業(yè)，融合了天空·藤集MALL、天空·小藤街、體育中心、文化中心、天空公園等多個(gè)復(fù)合場景，傳遞出全新的體驗(yàn)式購物模式。在宏觀經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)市場的調(diào)整期和波動(dòng)期，行業(yè)頭部企業(yè)資源整合能力強(qiáng)、創(chuàng)新能力強(qiáng)、抗壓能力強(qiáng)，在激烈的市場競爭中逆勢增長，更具核心競爭力。而REITs政策出臺(tái)打通了商業(yè)地產(chǎn)資本化退出通道，預(yù)料隨著首批獲批REITs的成功上市與REITs市場的不斷成熟，未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)與具有較大升值潛力的商業(yè)資產(chǎn)將有機(jī)會(huì)增發(fā)REITs或成為REITs并購的重要目標(biāo)。行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀02行業(yè)數(shù)字化現(xiàn)狀022023年1月國務(wù)院印發(fā)《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，提出到2025年全國網(wǎng)上零售額達(dá)到17萬億元，要求引導(dǎo)批發(fā)零售、住宿餐飲等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展數(shù)字商務(wù)，要“培育眾包設(shè)計(jì)、智慧物流、隨著人工智能技術(shù)的不斷提升，在商業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用更趨廣泛，必將深度影響行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，為打造商業(yè)新場景、延展商業(yè)新空間、構(gòu)建商業(yè)新生態(tài)提供了全新動(dòng)能。圖片來源：火燒聯(lián)贏&胡潤百富《2023中國新零售白皮書》從數(shù)據(jù)來看，女性是客流主力，而隨著城市能級(jí)的降低，女性對(duì)客流的貢獻(xiàn)度持續(xù)走高。城市能級(jí)較低的情況性占比近半，高于其他線城市；且在相同城市能級(jí)下，項(xiàng)目能級(jí)越高則男性客流占比越高。圖表8：各能級(jí)城市女性客群占比三四五線城市三四五線城市新一線城市二線城市一線城市*本章注釋：本章客群畫像、客群行為偏好、客群業(yè)態(tài)偏好均基于先鋒數(shù)據(jù)庫內(nèi)上億級(jí)客群性別樣本進(jìn)行機(jī)器學(xué)習(xí)建模和標(biāo)簽管理，進(jìn)一步通過樣本客群中手機(jī)上傳的APP及線下位置數(shù)據(jù)分析預(yù)測得出，反應(yīng)到訪客群特征而非消費(fèi)情況。在一線城市中，25-34歲為商業(yè)客群的主力，占比均超35%，其次為35-44歲占20%以上；從年齡段偏好來看：24歲以下偏愛都市級(jí)項(xiàng)目，25-34歲在區(qū)域級(jí)及都市級(jí)商業(yè)占比相對(duì)更高，對(duì)于時(shí)尚及繁華45歲以上人群相更青睞于便利度高的社區(qū)商業(yè)。圖表9：一線城市各類項(xiàng)目到訪客群主要年齡段占比20.8%21.2%在新一線城市中，客群較一線城市有年輕趨勢，25-34歲依然是客流的主力人群最高占比達(dá)38.5%，且18-24歲占15%以上，較一線城市更高；年齡段偏好上，45歲以上依然常逛社區(qū)商業(yè)，25-34歲則青睞都市及區(qū)域商業(yè)。圖表10：新一線城市各類項(xiàng)目到訪客群主要年齡段占比商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03在二線城市中，25-34歲依舊是關(guān)鍵客群，最高占比高達(dá)39.6%，而18-24歲年輕群體占比高于一線及新一線，年輕客群對(duì)時(shí)尚度的需求更高；年齡段偏好上，25-34歲客群對(duì)都市和區(qū)域級(jí)偏好度較高，二線城市受交通便利度等因素影響，45歲以上客群在家門口就近消費(fèi)的特征更為顯著。圖表11：二線城市各類項(xiàng)目到訪客群主要年齡段占比39.6%40.0%35.2%35.0%30.0%25.0%20.0%39.6%40.0%35.2%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%20.8%18-24歲25-34歲35-44歲45歲及以上18-24歲25-34歲35-44歲在三四五線城市中，25-34歲仍是主力客群，且占比最高達(dá)39.6%，超過其他高能級(jí)城市；低線城市商業(yè)量級(jí)有限，且主要分布于城區(qū)內(nèi)，交通便利度也會(huì)削弱年長客的占比，使得年齡段更集中于25-34歲的有消費(fèi)力且對(duì)時(shí)尚度要求更高的群體。年齡段偏好上，都市級(jí)商業(yè)更受年輕客群追捧。圖表12：三四五線城市各類項(xiàng)目到訪客群主要年齡段占比45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%.20.7%.20.7%10.6%11.2%11.0% 39.6%39.2% 33.4%18歲以下18-24歲25-34歲35-44歲45歲及以上城市能級(jí)越高，商業(yè)成熟度越高，在交通便利度、城市設(shè)施基礎(chǔ)上更區(qū)域級(jí)商業(yè)即可滿足客群消費(fèi)需求；而在低線城市中，受商業(yè)量級(jí)限制及分布情況影響，年長客群占比被削弱，擁有豐富品牌及時(shí)尚度的都市級(jí)商業(yè)更受年輕客群追捧。都市型社區(qū)型都市型社區(qū)型都市型社區(qū)型都市型都市型社區(qū)型都市型社區(qū)型都市型社區(qū)型都市型合計(jì)圖表13：一線&新一線城市已婚客群占比新一線城市城市，新一線城市已婚家庭客比例略有上漲，但區(qū)域型商業(yè)仍是占比最高類型，社區(qū)型商業(yè)緊隨其后。圖表14：二線&三線城市已婚客群占比略低于新一線，但仍高于都市及社區(qū)型商業(yè)，整體已婚比例高于一線及新一線；在三四五線城市中，家庭客上漲顯著比例接近7成，其中以社區(qū)型商業(yè)最受家庭客青睞占比高達(dá)69.5%。在各線城市及商業(yè)類型中，已婚家庭客都作為主力客群高于未婚群體。相比于區(qū)域型項(xiàng)目，城市型項(xiàng)目定位往往更具個(gè)性化，引領(lǐng)全城潮流的定位吸引更多的年輕群體，因此已婚率相對(duì)區(qū)域型稍低，而區(qū)域型本身定位以家庭客，已婚群體在區(qū)域型商業(yè)二線以上城市家庭客群則更愿意選擇在距離及品類同時(shí)能得到滿足家庭消費(fèi)的區(qū)域型商業(yè)，三四五線城市家庭客則更偏愛社區(qū)商業(yè)。據(jù)七普數(shù)據(jù)，全國0~14歲人口為2.53億人，占全國總?cè)丝跀?shù)的17.95%；而兒童產(chǎn)業(yè)研究中心數(shù)據(jù)顯示，我國80%的家庭中，兒童消費(fèi)已占家庭支出的30%至50%，有孩家庭消費(fèi)圍繞兒童展開，兒童消費(fèi)市場每年約不僅對(duì)相關(guān)配套設(shè)施做貼心設(shè)計(jì)，還在業(yè)態(tài)設(shè)置及配比等方面迎合80/90家長群體的育兒觀念。圖表15：各線城市有孩客群占比都市型商業(yè)在客群定位時(shí)引領(lǐng)全城潮流，以北京的SKP為例，場內(nèi)鮮有親子業(yè)態(tài)供有子女家庭到訪，因此有孩占比更低，區(qū)域型商業(yè)如北京的體量適中更有人情味兒為消費(fèi)者提供舒緩氣氛，又有親子業(yè)態(tài)相較于社區(qū)型商業(yè)滿足了周邊不同人群的多品類需求，其功能定位也多以家庭為主導(dǎo)，特別是在疫情后，越來越受到有孩家庭客群的青睞。城市級(jí)別越低有孩家庭客群占比越高，三四五線城市中區(qū)域型商業(yè)有孩家庭客占比高達(dá)52%，兒童業(yè)態(tài)是低線城市商業(yè)帶動(dòng)家庭消費(fèi)的重要組成。一線城市二線城市 一線城市二線城市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03一線城市二線城市 一線城市二線城市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03從城市能級(jí)來看，一線城市整體客群學(xué)歷高于其他城市客群，但近些年新一線城市對(duì)人才爭奪的勢頭逐漸高漲，高學(xué)歷人群在政策及新興行業(yè)的吸引下落戶新一線，從而新一線都市型商業(yè)高知客群占比小幅超一線城市，而三四五線城市商業(yè)客群整體高知人群占比不及15%。從商業(yè)能級(jí)上來看，商業(yè)能級(jí)越高越能吸引高知人群。新一線城市新一線城市27.5%一線城市|都市型27.6%新一線城市|都市型21.3%二線城市|都市型15.2%三四五線城市|都市型24.3%一線城市|區(qū)域型20.9%新一線城市|區(qū)域型19.3%二線城市|區(qū)域型14.4%三四五線城市|區(qū)域型21.7%一線城市|社區(qū)型20.2%新一線城市|社區(qū)型18.7%二線城市|社區(qū)型13.9%三四五線城市|社區(qū)型在各線級(jí)城市中，公司白領(lǐng)成為眾多到訪客群職業(yè)中占比最高的職業(yè)，占比均超30%，在一線城市中白領(lǐng)貢獻(xiàn)了到訪客群一半的客流；而隨著城市能級(jí)的降低，白領(lǐng)及大學(xué)生群體占比亦隨之降低，自由職業(yè)占比升高，而結(jié)合家庭組成數(shù)據(jù)來看，全職寶媽是主要組成；三四五線城市中擁有穩(wěn)定收入機(jī)關(guān)單位工作人員也是主要消費(fèi)群體之一。49.8%一線城市|白領(lǐng)40.2%新一線城市|白領(lǐng)35.2%二線城市|白領(lǐng)30.9%三四五線城市|白領(lǐng)22.0%一線城市|自由職業(yè)23.6%新一線城市|自由職業(yè)22.5%二線城市|自由職業(yè)25.1%三四五線城市|自由職業(yè)9.6%一線城市|大學(xué)生6.9%新一線城市|大學(xué)生5.9%二線城市|大學(xué)生3.5%三四五線城市|大學(xué)生7.8%一線城市|工人9.7%新一線城市|工人9.5%二線城市|工人7.0%三四五線城市|工人4.7%一線城市|機(jī)關(guān)單位6.9%新一線城市|機(jī)關(guān)單位8.0%二線城市|機(jī)關(guān)單位14.7%三四五線城市|機(jī)關(guān)單位發(fā)達(dá)城市商業(yè)相對(duì)更完善，人們更愿意在商業(yè)中獲得消費(fèi)體驗(yàn)和多元化需求的滿足感，尤其在家門口的社區(qū)商業(yè)可以滿足日常就餐、超市生活采買等，因此發(fā)達(dá)城市商業(yè)到訪表現(xiàn)出高頻特征；而在低線城市商業(yè)分布不夠完備，日常采買仍多到訪于街邊店或菜市場等場景，消費(fèi)者到訪商業(yè)的頻次相對(duì)不高。圖表18：各線城市到訪客群月到訪頻次統(tǒng)計(jì)（單位：次/月）城市等級(jí)都市級(jí)新一線城市1~1.5小時(shí)是各級(jí)城市各級(jí)商業(yè)到訪客群平均游逛時(shí)長。從各能級(jí)城市對(duì)比來看，能級(jí)越低客群停留時(shí)長越久，低線城市客群在到訪商業(yè)時(shí)目的性不如高線城市強(qiáng)，對(duì)于小城客群而言，逛街是放松休閑的方式，因此在停留時(shí)間更長。從商業(yè)能級(jí)對(duì)比來看，二三線城市大而全的都市型商業(yè)客群停留時(shí)長更久，而一線城市充滿人情味的區(qū)域型商業(yè)更能留客。圖表19：各線城市到訪客群人均停留時(shí)長統(tǒng)計(jì)（單位：分鐘/次）城市等級(jí)新一線城市*月到訪頻次計(jì)算說明：為各級(jí)城市月均到訪任意商業(yè)項(xiàng)目的總次數(shù)；人均停留時(shí)長計(jì)算說明：為各級(jí)城市單次到訪商業(yè)項(xiàng)目停留時(shí)長均值；商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03一線城市各級(jí)商業(yè)在午晚餐呈現(xiàn)到訪高峰，尤以晚餐為時(shí)段峰值最高，一線城市白領(lǐng)客為主，下班時(shí)間才有新一線城市都市型商業(yè)客群相較于一線下午時(shí)段到訪占比更高，而區(qū)域型與一線趨勢近似，社區(qū)型相對(duì)平穩(wěn)。相較于一線城市19：00較18：00下降了2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市區(qū)域型商業(yè)到訪占比19：00與18：00時(shí)段基在三四五線城市，就餐時(shí)段雖有漲幅但全天客流整體平穩(wěn)，且與其他線城市相反，小城人專門拿出時(shí)間逛街，15：00區(qū)域商業(yè)出現(xiàn)小高峰，16：00都市型商業(yè)出現(xiàn)進(jìn)場高峰。圖表20：各能級(jí)城市到訪客群到訪商業(yè)項(xiàng)目時(shí)段曲線圖9.0%7.0%9.5%7.5%9.5%7.5%5.5%9.5%7.5%9.5%7.5%整體來看除三四五線城市外，其他線城市午間12：00和晚間18：00商業(yè)客流進(jìn)場呈現(xiàn)高峰，對(duì)比之下，客流進(jìn)場起伏程度最明顯的是一線城市，且從午晚餐時(shí)段的進(jìn)場占比來看，一線城市客群就餐對(duì)商業(yè)依賴度較強(qiáng)，而三四五線城市就餐場景優(yōu)先為家中或便利度高的街邊店，而小城人生活節(jié)奏慢時(shí)間充?？梢匀斓皆L。*到訪時(shí)段計(jì)算說明：各級(jí)城市各等級(jí)項(xiàng)目客群到訪時(shí)段為各級(jí)城市各等級(jí)項(xiàng)目客群到訪商業(yè)項(xiàng)目各時(shí)段的次數(shù)占比一線城市一線城市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03作節(jié)奏快，通勤時(shí)間長，無論是日常工作就餐或是親友聚會(huì)對(duì)商業(yè)內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)依賴度較強(qiáng)；在新一線城市，娛樂業(yè)態(tài)占比高于其他線城市，而典型城市如成都、長沙等本身夜生活較為豐富，年輕客群對(duì)娛樂偏好度更高，游玩意愿度也更高；二線城市對(duì)餐飲偏好度高于新一線，采買傾向于社區(qū)商業(yè)，親子則傾向于區(qū)域商業(yè)；三四五線城市餐飲偏好度仍占比最高，但縱向?qū)Ρ认?，零售及親子高于其他線城市，他們有時(shí)間線下采買，會(huì)有更多精力及消費(fèi)投入到子女身上。圖表21：各級(jí)城市到訪客群四大業(yè)態(tài)偏好 都市級(jí)區(qū)域級(jí)社區(qū)級(jí)56.9%56.1%56.4%31.5%31.9%31.4%9.5%9.7%10.0%2.1%2.3%2.1%餐飲零售娛樂親子52.9%52.3%51.7%33.2%33.2%32.9%32.9%2.9%3.0%3.0%餐飲零售娛樂親子53.3%53.2%52.0%33.7%33.9%34.7%10.1%9.8%10.4%2.9%3.1%2.8%餐飲零售娛樂親子50.3%49.6%49.4%36.4%35.5%36.8%3.2%3.8%3.4%餐飲零售娛樂親子商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03除三四五線城市外，一二線城市對(duì)小吃快餐偏好度最高占比近3成，其中一線城市尤其依賴，與其對(duì)日常工作中空間不夠或需要正式場合就餐，因此中餐廳是首選，二是家中不便，如燒烤、烤肉等需要特定工具的，從而呈現(xiàn)出都市型商業(yè)特色餐飲偏好度高于其他城市占比的特征；外國餐廳同樣隨城市能占比提升而走高，發(fā)達(dá)城市對(duì)餐飲不僅限于口味，還有情緒價(jià)值、情調(diào)和社交。圖表22：各級(jí)城市到訪客群餐飲偏好NO.1NO.1NO.2NO.3小吃快餐中餐廳飲品店26.2%27.1%28.1%小吃快餐中餐廳飲品店小吃快餐中餐廳飲品店*餐飲分類注釋：特色美食是將無法置入各類菜系中的餐飲放入特色餐飲中，如海鮮、肉蟹煲、火鍋、燒烤商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03成為“好吃”外大眾餐飲消費(fèi)的第一驅(qū)動(dòng)力。隨著餐飲市場的發(fā)展，小吃快餐的品類及豐富度也在不斷的優(yōu)化和開發(fā)，該品類受到的關(guān)注度也不斷提升，于餐飲創(chuàng)業(yè)者而言成本低，小吃快餐規(guī)模發(fā)展也更迅速；于消費(fèi)者而言，在一線城市能適應(yīng)快節(jié)奏，在二、三線城市能滿足豐富的口味需求；且小吃快餐在各線城市的區(qū)域型商業(yè)中更受青睞，這也與區(qū)域型商業(yè)服務(wù)家庭定位更具煙火氣有關(guān)。地方菜系在本地城市中有著天然優(yōu)勢，因此在小吃快餐之后中餐廳位列一二線城市TOP2，同時(shí)受“性價(jià)比”影響，地方菜中餐廳也會(huì)推出跨系菜品和融合菜品從而滿足消費(fèi)者多元需求；而三四五線城市家庭客群為主的消費(fèi)群體對(duì)中餐廳這種能適應(yīng)“老中小三代”口味的炒菜的場合偏愛度更高，中餐廳在低線城市也作為親友聚會(huì)，商務(wù)宴請等場合而受到消費(fèi)者偏愛?；疱仭绢惖奶厣朗晨谖敦S富受眾廣泛，該類別餐飲就餐環(huán)境往往更具煙火氣，在一線及新一線中不僅是飽腹功能還兼具社交屬性，約上三五好朋友吃頓火鍋，愜意的聊聊天、交交心是消費(fèi)者喜歡的消遣方式，而“情緒價(jià)值”也是能夠讓消費(fèi)者買單的重要因素。此外特色美食在都市/區(qū)域型項(xiàng)目中布點(diǎn)更多，受關(guān)搜，2023年的現(xiàn)制飲品行業(yè)在持續(xù)增長和高速迭代中保持高歌猛進(jìn)，2023年恢復(fù)3年復(fù)合增長率近20%的水平，其中以瑞幸為代表的品牌紛紛推出聯(lián)名營銷，在一線及新一線城市產(chǎn)生極大的反響，與之相匹配的數(shù)據(jù)顯示對(duì)飲品偏愛度一線城市更高，到訪占比最高達(dá)23.5%，此外，近年來部分飲品店也在不斷迭代/新一線白領(lǐng)的辦公地、三兩好友小聚之地。外國餐廳在發(fā)達(dá)城市到訪率更高，在都市型商業(yè)到訪率更高，這與其在發(fā)達(dá)城市、高端商場布局點(diǎn)位數(shù)量更高有關(guān)，也與發(fā)達(dá)城市消費(fèi)者對(duì)新鮮事物接納及探索力有關(guān)，部分外國餐廳為了適應(yīng)本土化、又能滿足據(jù)也表現(xiàn)出不錯(cuò)的成績，在未來隨著商業(yè)的不斷發(fā)展，相信會(huì)有更多外國餐廳會(huì)不斷下沉至低線城市。一線城市一線城市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03生活采買、服飾鞋靴剛需消費(fèi)為主，綜合占比超50%，各級(jí)城市客群到訪占比差距不大；而珠寶鐘表、化妝護(hù)理類在二三線的到訪占比高于一線、新一線城市，低線小城人生活壓力不大，在滿足基礎(chǔ)生活的同時(shí)能有閑錢裝點(diǎn)外表；奢侈品、箱包、寵物消費(fèi)則隨著城市發(fā)達(dá)度提升而提升，寵物消費(fèi)逐漸成為不可或缺的部分。圖表23：各級(jí)城市到訪客群零售偏好NONO.1NO.2NO.3NO.4NO.5NO.6NO.7NO.8NO.9NO.10超市便利服飾鞋靴零售店鋪數(shù)碼家電珠寶鐘表化妝護(hù)理超市便利服飾鞋靴零售店鋪數(shù)碼家電珠寶鐘表化妝護(hù)理超市便利服飾鞋靴零售店鋪數(shù)碼家電珠寶鐘表化妝護(hù)理0.5%0.5%0.6%超市便利服飾鞋靴零售店鋪數(shù)碼家電珠寶鐘表化妝護(hù)理*零售分類注釋：零售店鋪包括但不限于辦公文具、樂器、零食干果、水果生鮮、圖書音像、文化用品、煙酒茶等商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03化妝護(hù)膚熱度較疫情期間有所增長，據(jù)青眼情報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年中國化妝品行業(yè)整體規(guī)模為7972億元，國貨美妝銷售額同比增長21.2%，市場份額達(dá)50.4%，首次超過外資化妝品品牌，其中線上渠道憑借抖音和快手的高速增長，市場規(guī)模達(dá)4045.9億元，反超線下渠道。而國貨品牌銷量也多為線上，線下門店多為外資品牌，隨著化妝護(hù)理消費(fèi)的重心由線下轉(zhuǎn)移至線上，門店到訪排名第七以至低于客單更高的珠寶鐘表。各線城市對(duì)珠寶鐘表的關(guān)注度尤其國人對(duì)黃金的熱衷度逐漸升高，頭部黃金珠寶品牌在2020年~2022年期間線下門店逆勢擴(kuò)張，其中周大福（內(nèi)地）在近三年期間凈增3600+門店，老鳳祥1700+門店，老鳳祥的新增的1700+門店中有96%為經(jīng)銷商模式，經(jīng)銷商更下沉，三四線城市布點(diǎn)居多，而與之相匹配的小城人“壓力小、有點(diǎn)閑錢”更愿意購入珠寶首飾，奢侈品、箱包類門店不夠下人的“小額度閑錢”還未能與一線城市更有消費(fèi)力的客群相睥睨，因此一線城市奢侈品、箱包類占比更高。寵物成為當(dāng)代部分群體不可或缺的“家人”，近年來寵物行業(yè)也迎來爆發(fā)式增長，根據(jù)寵物行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2023年11月全國線下寵物門店較年初共新增43864家，同比增長60%，一線/新一線城市布點(diǎn)居多，在到訪偏好數(shù)據(jù)上，寵物業(yè)態(tài)到訪率以一線＞新一線＞二線＞三四五線，年輕客群把一部分育兒精力轉(zhuǎn)移至寵物，為寵物消費(fèi)意愿在未來還會(huì)不斷攀升。隨著新能源市場的發(fā)展，更多的新能源車輛品牌入駐購物中心，同時(shí)在政策扶持及環(huán)保理念的加持下，消費(fèi)者對(duì)新能源車輛消費(fèi)熱情只增不減，國內(nèi)車輛中新能源市場占率由2020年的5.6%增長至2023年的33.7%，比亞迪銷量一躍成為全球新能源車銷量TOP1，而以理想為代表的增程式新能源車品牌線下零售店由2023年8月份的340+門店，在2024年1月已經(jīng)增加至470+門店，門店量級(jí)增長37%，布點(diǎn)以一線、新一線為主，而其熱情也同樣反映在本次到訪數(shù)據(jù)中，一線城市客群到訪占超過化妝護(hù)理比高達(dá)6.2%，且城市能級(jí)越高到訪占比越高，更受都市型/區(qū)域型商業(yè)客群青睞。商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來看，五花八門的玩樂撐起不同等級(jí)城市客群日常娛樂的半邊天，相較而言，發(fā)達(dá)城市客群更熱衷運(yùn)動(dòng)，新一線城市客群有閑有錢更愛探索花式玩法，低線城市客群則更傾向慢節(jié)奏的養(yǎng)生休閑。圖表24：各級(jí)城市到訪客群娛樂偏好NO.1NO.1NO.2NO.3都市級(jí)區(qū)域級(jí)社區(qū)級(jí)42.6%40.7%41.6%26.0%26.0%26.7%26.5%23.7%25.1%24.3%7.6%7.6%7.5%玩樂養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)休閑48.9%52.5%50.8%27.2%27.2%26.7%27.2%16.3%13.8%14.8%7.6%7.0%7.2%玩樂養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)休閑43.3%44.8%44.5%31.2%29.4%31.6%15.6%15.9%14.7%9.9%9.9%9.1%玩樂養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)休閑46.5%45.2%47.2%30.7%34.3%30.3%11.9%10.4%12.1%11.0%10.1%10.4%玩樂養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)休閑一線城市客群更愛運(yùn)動(dòng)，在運(yùn)動(dòng)場景的到訪占比高于其他等級(jí)城市，這源于一線城市的客群通常面臨更快的生活節(jié)奏和更大的工作壓力，他們更愿意通過積極的運(yùn)動(dòng)方式來緩解壓力，同時(shí)，一線城市的運(yùn)動(dòng)設(shè)施相對(duì)更為先進(jìn)，社交圈也更活躍，客群的運(yùn)動(dòng)意識(shí)也更領(lǐng)先于非一線城市。*娛樂分類注釋：玩樂包括但不限于電影院、KTV、電玩城、密室逃脫、DIY等；養(yǎng)生包括但不限于按摩、足療、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03新一線城市客群在玩樂上的占比在5成左右，均高于其他等級(jí)城市，他們比上游城市客群有時(shí)間，比下游城市客群有資金，因此他們更有閑有錢去探索多種玩樂活動(dòng)。隨著城市能級(jí)的下降，客群對(duì)運(yùn)動(dòng)的關(guān)注度有所下降，在養(yǎng)生、休閑上的占比逐漸上升，尤以三線及以下城市更為突出，可見低線城市客群在相對(duì)寬松的生活環(huán)境下會(huì)有更多的時(shí)間和精力去追求慢節(jié)奏的娛樂。親子購物是客群到訪親子業(yè)態(tài)的主要類別，在各線城市中占比超5成，隨城市能級(jí)升高而降低；其次為親子教育，其占比接近3成，隨城市能級(jí)升高而升高；基礎(chǔ)購物是親子消費(fèi)的主要到訪業(yè)態(tài)，但教育也是父母為培養(yǎng)下一代要重點(diǎn)投入的部分。NO.1NO.1NO.2NO.357.0%52.8%52.3%都市級(jí)區(qū)域級(jí)社區(qū)級(jí)27.7%27.7%30.0%32.1%12.6%14.7%12.6%2.7%2.4%3.0%親子購物親子教育親子游樂親子服務(wù)64.4%65.2%63.6%20.5%18.9%19.0%12.9%14.1%15.3%2.2%1.8%2.1%親子購物親子教育親子游樂親子服務(wù)67.5%64.7%65.5%19.2%20.5%21.2%11.6%12.6%11.3%1.8%2.2%2.0%親子購物親子教育親子游樂親子服務(wù)69.9%70.5%71.0%13.7%13.2%12.3%14.2%14.3%14.7%2.3%2.0%1.9%親子購物親子教育親子游樂親子服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者洞察03當(dāng)Z世代逐漸步入適婚適育年齡，新一代父母促生了全新的消費(fèi)觀念及消費(fèi)習(xí)慣，相較于金錢的付出，年輕一代的父母更重視親子─伴，隨著城市能級(jí)的提升，建立在─伴基礎(chǔ)上的親子教育及親子活動(dòng)表現(xiàn)更為突娃”是父母培養(yǎng)下一代的主流，社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)即成為彌補(bǔ)父母所不能及的選項(xiàng)，社區(qū)商業(yè)客群更關(guān)注親子教相比于一線城市的“卷”，小城人對(duì)子女教育的壓力顯得沒那么大，各大連鎖品牌的社會(huì)教育機(jī)構(gòu)在低線城市布點(diǎn)少，尤其在三四五線城市中，各級(jí)商業(yè)到訪的消費(fèi)者較高線城市更愿意帶子女游玩，能夠讓子女有個(gè)快商業(yè)地產(chǎn)會(huì)員經(jīng)營洞察商業(yè)地產(chǎn)會(huì)員經(jīng)營洞察04根據(jù)項(xiàng)目日常會(huì)員經(jīng)營的工作內(nèi)容及需要，本章分析維度由會(huì)員成長、會(huì)員消費(fèi)、會(huì)員活躍、積分運(yùn)營四個(gè)大類組成，每個(gè)維度下的各項(xiàng)指標(biāo)將展示行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值，部分指標(biāo)將標(biāo)注優(yōu)秀值及標(biāo)桿值，提供健康度自測標(biāo)準(zhǔn)。 本章評(píng)價(jià)指標(biāo)的詳細(xì)釋義可參見下表。會(huì)員成長會(huì)員總量統(tǒng)計(jì)期內(nèi)會(huì)員數(shù)量的累計(jì)值會(huì)員新增量統(tǒng)計(jì)期內(nèi)新增會(huì)員的數(shù)量值會(huì)員消費(fèi)消費(fèi)會(huì)員數(shù)在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)至少有過一次消費(fèi)積分的會(huì)員人數(shù)新增消費(fèi)會(huì)員數(shù)開卡時(shí)間在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)且至少有過一次消費(fèi)的會(huì)員新增會(huì)員消費(fèi)轉(zhuǎn)化率統(tǒng)計(jì)期內(nèi)新增消費(fèi)會(huì)員數(shù)/會(huì)員新增量會(huì)員消費(fèi)額統(tǒng)計(jì)期內(nèi)會(huì)員所產(chǎn)生的消費(fèi)金額絕對(duì)值人均消費(fèi)額統(tǒng)計(jì)期內(nèi)會(huì)員消費(fèi)額/消費(fèi)會(huì)員數(shù)人均消費(fèi)筆數(shù)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)會(huì)員平均消費(fèi)筆數(shù)客單價(jià)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)消費(fèi)總金額/消費(fèi)人天數(shù)筆單價(jià)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)消費(fèi)總金額/消費(fèi)總筆數(shù)連單率統(tǒng)計(jì)期內(nèi)消費(fèi)總筆數(shù)/消費(fèi)人天數(shù)會(huì)員復(fù)購統(tǒng)計(jì)期內(nèi)至少有過兩次消費(fèi)的消費(fèi)行為會(huì)員活躍線上活躍人數(shù)統(tǒng)計(jì)期內(nèi)打開過應(yīng)用界面的人數(shù)(不包含積分運(yùn)營積分消耗比統(tǒng)計(jì)期內(nèi)積分消耗量/積分獲得量自疫情后，越來越多的商場更加注重私域流量池的建立；從2021-2023年，多數(shù)商場的會(huì)員規(guī)模快速擴(kuò)張，【圖表1】展示了各線城市與各商業(yè)類型的會(huì)員總量的統(tǒng)計(jì)值；所有商場平均會(huì)員總量由2022年的14.41萬人，提升到2023年的23.94萬人；其中：百萬以上會(huì)員總量的商場由2022年的5個(gè)上升到2023年的11個(gè)；50萬-100萬之間的會(huì)員總量的商場由2022年的29個(gè)，提升到2023年的56個(gè)；同時(shí)，不足10萬會(huì)員總量的項(xiàng)目占比由2022年的55.76%下降到35.27%；按照目前商場的會(huì)員總量，多數(shù)商場會(huì)員總量規(guī)模足夠大，已經(jīng)達(dá)到會(huì)員運(yùn)營階段，但目前多數(shù)商場還停留在會(huì)員擴(kuò)展階段，未進(jìn)入深度運(yùn)營階段，導(dǎo)致在會(huì)員規(guī)模足夠大的情況下，會(huì)員的流失率超85%（具體可見員經(jīng)營的一般規(guī)律。圖表1：2023年平均會(huì)員總量（人）都市型項(xiàng)目隨城市線級(jí)由高到低呈現(xiàn)會(huì)員量由高到低的梯度分布；區(qū)域型突破這一梯度規(guī)律，新一線、二線城市超越一線；區(qū)域型項(xiàng)目在各線級(jí)城市上表現(xiàn)趨同。一線城市標(biāo)準(zhǔn)值49.04萬23.55萬10.30萬26.69萬73.65%優(yōu)秀值95.70萬37.95萬19.72萬標(biāo)桿值167.66萬148.95萬57.75萬新一線城市標(biāo)準(zhǔn)值31.62萬22.81萬9.86萬23.52萬-優(yōu)秀值56.14萬40.70萬18.52萬標(biāo)桿值111.23萬78.46萬26.64萬二線城市標(biāo)準(zhǔn)值31.38萬23.59萬8.15萬22.69萬42.97%優(yōu)秀值47.31萬43.37萬19.60萬標(biāo)桿值107.05萬222.49萬27.58萬三線城市標(biāo)準(zhǔn)值22.99萬23.23萬9.04萬21.54萬70.68%優(yōu)秀值42.78萬32.85萬19.71萬標(biāo)桿值63.13萬53.07萬31.89萬四/五線城市標(biāo)準(zhǔn)值16.85萬18.99萬7.93萬16.23萬99.14%優(yōu)秀值27.07萬28.26萬9.37萬標(biāo)桿值48.43萬42.88萬23.56萬商業(yè)類型平均34.52萬23.81萬9.49萬23.94萬66.13%【圖表2-5】展示了各線城市與各商業(yè)類型的存量會(huì)員的性別及年齡畫像；級(jí)的提升，男性對(duì)消費(fèi)的認(rèn)知逐漸提升；按商業(yè)能級(jí)細(xì)分看，商業(yè)能級(jí)越高，女性占比越高，表明在高消費(fèi)總體從年齡來看，30-39歲客群占比最高，為38.80%；其次是18-29歲之間的客群，占比為25.47%；但40歲以上客群的占比不高，表明年齡大的客群對(duì)線上電子化運(yùn)營接受度不高；按城市等級(jí)看，城市等級(jí)越高，核心客群（30-39歲）占比越高，同時(shí)，40歲以上客群占比越高，表明高等級(jí)城市高年齡客群的開放度/接受新事物的能力越高；按商業(yè)能級(jí)看，商業(yè)能級(jí)越高，高年齡段客圖表2：2023年各城市等級(jí)會(huì)員總量畫像（性別）50.30%一線城市|男性占比47.08%新一線城市|男性占比49.51%二線城市|男性占比46.68%三線城市|男性占比46.32%四/五線城市|男性占比48.59%總計(jì)|男性占比49.70%一線城市|女性占比52.92%新一線城市|女性占比50.49%二線城市|女性占比53.32%三線城市|女性占比53.68%四/五線城市|女性占比51.41%總計(jì)|女性占比圖表3：2023年各商業(yè)能級(jí)會(huì)員總量畫像（性別）46.31%都市型|男性占比50.31%區(qū)域型|男性占比52.38%社區(qū)型|男性占比48.59%總計(jì)|男性占比53.69%都市型|女性占比49.69%區(qū)域型|女性占比47.62%社區(qū)型|女性占比51.41%總計(jì)|女性占比圖表4：2023年各城市等級(jí)會(huì)員總量畫像（年齡）18-29歲30-39歲40-49歲50-59歲60歲以上一線城市14.44%22.47%42.87%14.25%4.26%1.70%新一線城市19.54%26.87%38.77%10.37%3.16%1.30%二線城市20.64%27.50%37.40%10.45%3.06%0.95%三線城市32.06%25.94%30.16%8.27%2.87%0.71%四五線城市18.92%27.98%35.84%10.82%4.68%1.77%總計(jì)19.22%25.47%38.80%11.50%3.57