甘肅省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、不動產(chǎn)登記費的收取__

A．按不動產(chǎn)面積

B．按件收取

C．按不動產(chǎn)體積

D．按價款的比例2、職工住房公積金是__信貸資金來源之一。

A．商業(yè)性

B．社會性

C．政策性

D．自營性3、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是。

A：房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券

B：權(quán)益型REITs

C：房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股票

D：商業(yè)銀行貸款

E：借款合同4、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》確定的城市規(guī)劃區(qū)是指__因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。

A．城市市區(qū)、郊區(qū)

B．城市市區(qū)、城市行政區(qū)域內(nèi)

C．城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)

D．城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)5、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是__。

A．凈現(xiàn)值

B．凈現(xiàn)值期望值

C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)6、人防工程的地下室面積__建筑。

A．屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?/p>

B．屬應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?/p>

C．不屬共有

D．屬物業(yè)公司所有的7、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少__元。

A．544.10

B．709.99

C．6300.00

D．709.388、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括__。

A．大氣環(huán)境

B．聲覺環(huán)境

C．衛(wèi)生環(huán)境

D．治安環(huán)境9、普通股股東權(quán)利中，自益權(quán)包括。

A：股東享有的出席股東大會的權(quán)利

B：表決權(quán)

C：查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

D：股票過戶的權(quán)利

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、土地使用稅采用的稅率是。

A：四級超額累進稅率

B：四級超額累退稅率

C：分類分級的幅度定額稅率

D：比例稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代法中的一項重要制度。

A：債權(quán)

B：物權(quán)

C：質(zhì)權(quán)

D：他項權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、認(rèn)股權(quán)證一般是有確定期限的，通常以為限。

A：半年-1年

B：1～2年

C：1～3年

D：3～5年

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元／m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．337914、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（）。

A．單元估算法

B．單位指標(biāo)估算法

C．概算指標(biāo)法

D．工程量近似匡算法15、實施加成征稅，加二成等于加正稅的__。

A．10％

B．20％

C．30％

D．40％16、保險合同的客體為__。

A．保險人

B．保險利益

C．保險金額

D．被保險人17、下列關(guān)于限額設(shè)計，表述不正確的是。

A：限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算進行施工圖設(shè)計

B：按照初步設(shè)計概算造價進行施工圖設(shè)計

C：按照施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計的各個專業(yè)設(shè)計文件作出決策

D：限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍不包括__。

A．土地費用

B．房屋開發(fā)費

C．銷售費用

D．物業(yè)管理費19、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1．5年，一直報酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為．【2005年考題】

A：4023．04萬元

B：4074．10萬元

C：4768．50萬元

D：5652．09萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為__。

A．建設(shè)成本

B．經(jīng)營成本

C．開發(fā)過程中的成本支出

D．建設(shè)成本和經(jīng)營成本21、對投資項目或投資方向提出建議，是__階段的主要任務(wù)。

A．投資機會研究

B．初步可行性研究

C．詳細(xì)可行性研究

D．項目的評估和決策22、享有在保險事故發(fā)生后向保險人請求取得保險金權(quán)利的是。

A：投保人

B：被保險人

C：被保險人和受益人

D：投保人、被保險人和受益人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、關(guān)于房地產(chǎn)項目融資說法錯誤的是。

A：房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動

B：通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金

C：實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)提高投資收益的目的

D：房地產(chǎn)項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)

E：借款合同24、每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%25、在城市房屋拆遷補償安置中，。

A：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補償

B：已設(shè)定抵押的房屋，補償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人

C：未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補償

D：未超過使用期限的臨時建筑，應(yīng)給予適當(dāng)補償

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，需要進行__修正。

A．交易過程

B．交易情況

C．交易日期

D．交易價格

E．房地產(chǎn)狀況2、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。

A．原始價值高于賬面價值

B．投資價值高于市場價值

C．謹(jǐn)慎價值低于市場價值

D．快速變現(xiàn)價值低于市場價值3、全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須持__以上人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的文件申請批準(zhǔn)。

A．省級

B．市級

C．區(qū)級

D．縣級4、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人__。

A．應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

B．可以收回房屋出租給其他人

C．可以要求增加租金

D．應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同5、被執(zhí)行人張某不能清償所欠李某的債務(wù)，同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對__的財產(chǎn)強制拍賣。

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某6、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設(shè)定額劃分為、投資估算指標(biāo)五種。

A：勞動消耗定額

B：施工定額

C：預(yù)算定額

D：概算定額

E：概算指標(biāo)7、住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶用于__自住住房。

A．購買財產(chǎn)保險

B．購買

C．翻建

D．裝修和大修

E．建造8、土地變更登記是指因而進行的登記。

A：土地權(quán)利人發(fā)生改變

B：土地權(quán)利人姓名發(fā)生變更

C：土地權(quán)利人名稱發(fā)生變更

D：國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后而進行的登記

E：土地權(quán)利人地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更9、某個國家2000—2004年的基尼系數(shù)分別為0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推斷。

A：該國家的居民收入分配趨于平均化

B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重

C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢

D：該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、甲公司開發(fā)建設(shè)一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預(yù)售。2009年3月1日，王某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70，陽臺面積為6，套內(nèi)墻體建筑面積9，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。(2009年試題)下列關(guān)于王某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為。

A：商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

B：在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

C：王某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

D：商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

E：要求查詢的資料不存在的

11、下列宏觀經(jīng)濟政策中，有利于擴大總需求、增加國民收入的財政政策是__。

A．增加稅收

B．降低存款準(zhǔn)備金率

C．增加政府支出

D．減少轉(zhuǎn)移支付12、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%13、以下關(guān)于房地產(chǎn)特征的說法中，表述正確的有。

A：房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，在估價中可以忽視房地產(chǎn)實體完好狀況的影響

B：房地產(chǎn)價格既有使用代價的價格，也有交換代價的租金

C：房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系

D：房地產(chǎn)價格難以在短期內(nèi)達(dá)成

E：房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成14、股票贏利的大小取決于__。

A．股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平

B．公司的贏利狀況

C．公司的年終利潤的多少

D．公司風(fēng)險程度和股票的穩(wěn)定性15、登記機關(guān)可以依法做出__的行為。

A．準(zhǔn)予登記

B．暫緩登記

C．不予登記

D．代為登記

E．免予登記16、拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起內(nèi)給予答復(fù)。

A：5日

B：7日

C：10日

D：15日

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。

A：隱含估價對象范圍不同

B：參數(shù)選取不合理

C：估價作業(yè)日期不同

D：價值類型選取不合理

E：選用的估價方法不切合估價對象18、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是

A：1843.86

B：1847.55

C：2279.87

D：2291.27

E：借款合同19、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為__。

A．43萬元

B．112.5萬元

C．123.3萬元

D．150萬元20、下列關(guān)于間接融資的局限性，表述正確的是。

A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機構(gòu)，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系

B：在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注

C：在一定程度上增強了投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注

D：減少了對籌資者使用資金的壓力和約束

E：增加了對籌資者使用資金的壓力和約束21、行政裁決的主要制度有__。

A．行政調(diào)解制度

B．拆遷聽證制度

C．集體決策制度

D．行政復(fù)議制度

E．行政公開制度22、房屋的建筑等級分為__方面。

A．建筑物的耐久性等級

B．建筑物的抗震等級

C．建筑物的耐火等級

D．建筑物的環(huán)保等級

E．建筑物的重要性等級23、下列不屬于清償能力