會計實務(wù)類價值文檔首發(fā)！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何優(yōu)化設(shè)置計稅成本對象[納稅籌劃實務(wù)精品文檔]國家稅務(wù)總局近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)計稅成本對象確定原則，確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象確定的正確與否，直接影響房企利潤的真實性，進(jìn)而影響納稅申報的正確性。

成本對象定義會計定義：成本核算對象，指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費(fèi)用歸集和分配的范圍?！敦斦筷P(guān)于印發(fā)〈企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)〉的通知》(財會〔2013〕17號)第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。稅務(wù)定義：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十六條規(guī)定，成本對象，指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。

成本對象設(shè)置在對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行核算之初，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目經(jīng)營計劃和稅收測算結(jié)果綜合考慮，科學(xué)合理地設(shè)置成本對象，再將項目進(jìn)程中的各項成本費(fèi)用根據(jù)具體的核算原則分別計入不同的成本對象。劃分成本對象是計算計稅成本的首要步驟，計算成本首先要知道費(fèi)用承擔(dān)者的界定。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地、建安、配套設(shè)施、各項費(fèi)用所占比例不同，實現(xiàn)利潤差異較大，計稅成本對象劃分直接影響企業(yè)所得稅征管。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)過程的特點、生產(chǎn)經(jīng)營組織的類型、產(chǎn)品種類的繁簡和成本管理的要求，確定產(chǎn)品成本核算的對象、項目和范圍，及時對有關(guān)費(fèi)用進(jìn)行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。

會計成本核算對象與計稅成本對象差異房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本對象的確認(rèn)原則與會計成本核算對象的確認(rèn)原則客觀上存在差異，在確定會計成本核算對象時，應(yīng)當(dāng)遵循計稅成本對象的確認(rèn)原則，否則會有較大的涉稅風(fēng)險。會計開發(fā)成本核算對象確認(rèn)的3個原則：獨(dú)立原則。一般的開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為成本核算對象。合并原則。同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。劃分原則。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。計稅成本對象確認(rèn)的6個原則：可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

小貼士優(yōu)化設(shè)置注意事項●年度納稅申報時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送專項報告《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需合理確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并將確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)?！窠⒔∪杀緦ο蠊芾碇贫确康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查?！穹婪冻杀緦ο笤O(shè)置瑕疵引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險1.成本對象一經(jīng)確定便不得隨意變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，先征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。2.對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時補(bǔ)齊、調(diào)整、修正。3.對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，可能導(dǎo)致主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行合理調(diào)整。4.對成本對象確定情況異常的，容易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)列入專項稽查或稅務(wù)檢查。5.不如實出具專項報告或不出具專項報告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按稅收征管法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。

結(jié)語：總而言之，稅務(wù)籌劃做為企業(yè)集團(tuán)的一項重要戰(zhàn)略組成部分，已被越來越多的企業(yè)和財務(wù)人員所認(rèn)可并應(yīng)用。在實際操作中要考慮的因素還很多，遠(yuǎn)不止本文上面所提到的內(nèi)容，因此，在具體的實務(wù)操作中我們一定要培養(yǎng)正確的納稅意識，樹立合法稅務(wù)籌劃觀念，深入研究稅法規(guī)定，充分領(lǐng)會稅法精神，做到合理籌劃并納稅，以達(dá)到合理運(yùn)用企