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)小區(qū)業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則第一章

總

則

第一條為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會的議事活動，根據(jù)《\t"/js6/read/_blank"中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則。第二條本業(yè)主(代表)大會名稱為：

第三條本業(yè)主(代表)大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主(代表)組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會是業(yè)主(代表)大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會委員經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主(代表)同意產(chǎn)生。業(yè)主委員會接受業(yè)主監(jiān)督，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為。第四條業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會接受物業(yè)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)，積極配合社區(qū)居民委員會共同做好和諧社區(qū)建設(shè)工作，并接受區(qū)（縣、市）物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第五條本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主(代表)大會通過，對全體業(yè)主具有約束力。第六條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主(代表)大會。業(yè)主(代表)大會自首次業(yè)主(代表)大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主(代表)大會及業(yè)主委員會于成立之日起30日內(nèi)將《業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十三條規(guī)定的材料送物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)物業(yè)主管部門備案。

第二章

業(yè)主(代表)大會

第七條業(yè)主(代表)大會決定以下事項：（一）制定和修改業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）改變或撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定；（十一）決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；（十二）制定物業(yè)服務(wù)合同無法履行等情形的應(yīng)急預(yù)案；（十三）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他重大事項。業(yè)主(代表)因故不能參加業(yè)主(代表)大會會議的，可以書面委托代理人參加會議。書面委托委托書，應(yīng)載明委托事項、委托權(quán)限及期限。受委托的代理人必須是所代表業(yè)主中的業(yè)主；

第十五條業(yè)主(代表)大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在

六

個月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。第十六條利用物業(yè)管理商業(yè)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地進(jìn)行經(jīng)營的，所得經(jīng)營性收入的收益，主要用于以下用途：

1、業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；

3、補(bǔ)充專項維修資金；

4、彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的不足；

第三章業(yè)主委員會

第十七條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主(代表)大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主(代表)大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；（三）與業(yè)主(代表)大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六）按照約定組織補(bǔ)選業(yè)主委員會委員；（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（八）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）業(yè)主(代表)大會賦予的其他職責(zé)。第十八條

業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守管理規(guī)約、居民公約、業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間。業(yè)主是法人或其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一戶可由一個自然人代表。房屋共有的，業(yè)主可以授權(quán)共有人參加業(yè)主委員會的選舉。車位、攤位等特定空間可計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)可以計入以表決心的多數(shù)票。第十九條有以下行為的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：不遵守本議事規(guī)則；（二）違反有關(guān)法律、法規(guī)及管理規(guī)約；（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（五）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（六）擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；（七）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；（八）拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的；（九）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)、使用功能的。第二十條本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會設(shè)委員

5名，

其中主任1名，副主任

1名。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期為

5

年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會實(shí)行等額選舉或差額選舉，二者可任選一種。業(yè)主委員會委員得票數(shù)應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，差額比例為

7：5

。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，其人數(shù)為

2

。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十一條業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每

季度

召開一次。有以下情形發(fā)生時召開臨時業(yè)主委員會會議：業(yè)主(代表)大會決定召開業(yè)主委員會會議的；（二）經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議；（三）業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的。第二十二條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開;（一）會議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集，主任和副主任均不履職的，由物業(yè)所在地街道辦事處指定業(yè)主委員會其他委員召集；（二）委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明；（三）召集人提前3日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員；業(yè)主委員會會議可以邀請物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會派代表參加；(四)會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。（五）會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

(六)

做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字；業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；

(八)

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。第二十三條

業(yè)主委員會依法、依約作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)和共同約定的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府和市物業(yè)主管部門舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第二十四條業(yè)主委員會委員（含主任、副主任）缺額，由候補(bǔ)委員按照得票順序自動補(bǔ)足，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將委員缺額和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。無候補(bǔ)委員或候補(bǔ)委員名額用完仍缺額的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主(代表)大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責(zé)，并召開業(yè)主(代表)大會臨時會議重新選舉業(yè)主委員會；在重新選舉之前，任何業(yè)主委員會委員不得以業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)向業(yè)主(代表)大會說明辭職理由，并以書面形式告知街道辦事處。在報告同時，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交由街道辦事處暫時保管。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，及時與街道辦事處進(jìn)行檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目等的轉(zhuǎn)交。第二十五條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用；（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主(代表)大會會議決定終止其委員職務(wù)。第二十六條(一)、《業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十三條規(guī)定情況之一的；（二)、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（三)、

以書面形式向業(yè)主(代表)大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。業(yè)主委員會委員資格終止的，按照《業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十五條、五十六條規(guī)定做好移交工作。第二十七條

業(yè)主委員會應(yīng)建立工作檔案，指定專人保管，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)《業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十條規(guī)定的內(nèi)容

；(二)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（三）利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益的收支情況清冊；（四）業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊；（五）其他需要保存的資料。業(yè)主可以查閱檔案資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管。業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會按印章管理規(guī)定在各自的職責(zé)范圍使用印章，每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，業(yè)主可以查閱。業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向社會公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會印章。違反印章管理規(guī)定或印章遺失造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十九條業(yè)主(代表)大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。工作經(jīng)費(fèi)來源采用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等經(jīng)營收益籌集方式：工作經(jīng)費(fèi)用于下列開支：（一）電話費(fèi)、紙張費(fèi)、郵遞費(fèi)等日常辦公等費(fèi)用；（二）有關(guān)人員工作補(bǔ)助。經(jīng)費(fèi)收支帳目由業(yè)委會經(jīng)費(fèi)管理員

代為管理，每年(季度/半年/年)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布經(jīng)費(fèi)使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督、質(zhì)詢，公布時間不少于7天。第三十條

業(yè)主委員會應(yīng)督促違反約定不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，并限期交納。經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。第三十一條如發(fā)現(xiàn)有《山東省物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定行為時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政管理部門。第三十二條

業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主(代表)大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主(代表)大會會議進(jìn)行換屆選舉的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處指導(dǎo)和和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，由社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的，應(yīng)移交社區(qū)居民