第十章物業(yè)租賃管理本章內(nèi)容物業(yè)租賃概述租約管理租賃營(yíng)銷管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的含義物業(yè)的租賃是指房屋產(chǎn)權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,承租人向出租人支付租金的行為。房屋出租人必須是房屋產(chǎn)權(quán)所有人轉(zhuǎn)租不等于出租,轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。出租不僅將房屋讓于承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),還包括各種形式的出租轉(zhuǎn)租活動(dòng)。。二、房屋租賃的法律特征房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分收益權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物。房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止。租賃關(guān)系主體的法律要求。租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體--租賃雙方都有法律要求。其表現(xiàn)為:租賃雙方除了必須具有民事能力以外，還要求出租人必須是房屋所有權(quán)或其指定委托人或法定代管人；要求承租人沒有法律限制承租的情況。。（6）租賃客體的法律要求①未依法取得房屋所有權(quán)證的；②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑤屬于違法建筑的；⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑦已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑨有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。。三、物業(yè)租賃的分類根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)不同可分為公房租賃和私房租賃,也可分為保障性、福利性租賃和市場(chǎng)性租賃。公房租賃又可分為房管部門管的直管公房租賃和企事業(yè)單位自管的系統(tǒng)公房租賃。根據(jù)租賃房屋的用途不同,可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓及工業(yè)物業(yè)等的租賃。。按照房屋的租賃期限不同,又可分為定期租賃、不定期租賃和階段式租賃。按照租金的計(jì)算和支付方式不同可以分成毛租、純租約以及百分比租約。按承租人的國(guó)籍不同將租賃分為國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃。。四、租賃登記與納稅（一）租賃登記（二）租賃稅收第二節(jié)租約管理一、租約與租有權(quán)1.租約的含義房屋租約是一種債權(quán)合同，是出租人和承租人就房屋租賃事宜，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議，也即以房屋為租賃標(biāo)的契約。。2.房屋租約的法律特征房屋租約是雙務(wù)有償合同。房屋租約是諾成和要式合同。房屋租約是繼續(xù)性合同。。3.租有權(quán)租有權(quán)是相對(duì)所有權(quán)而言的。租有權(quán)是承租人擁有的對(duì)租賃物業(yè)的一種權(quán)利。1．有年限的租有權(quán)有年限租有權(quán)的租約是指租戶在一定的租約條款下，占有物業(yè)一段確定的時(shí)間。。周期性租有權(quán)周期性租有權(quán)是指業(yè)主將房屋租與承租戶一段時(shí)間后可以自動(dòng)續(xù)約相同一個(gè)時(shí)期的一種出租方式不定期租有權(quán)不定期租有權(quán)是指業(yè)主同意給與承租戶不限時(shí)間租用物業(yè)的權(quán)利。這種租有權(quán)的產(chǎn)生和延續(xù)依賴于雙方的自愿。4.默認(rèn)租有權(quán)默認(rèn)租有權(quán)或強(qiáng)占租有權(quán)是指租戶在租約到期時(shí)，未經(jīng)所有者的許可，強(qiáng)制繼續(xù)占有物業(yè)。。二、租約的類型1.毛租約在毛租約的情況下，承租戶支付固定的租金，而業(yè)主支付所有有關(guān)物業(yè)的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅和其他有關(guān)物業(yè)的稅收、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。至于水電費(fèi)等公共事業(yè)費(fèi)，則由租賃雙方協(xié)商，可由承租戶支付，也可由業(yè)主支付。毛租約經(jīng)常用于公寓的出租，也有用于辦公樓的租賃的。。2.純租約純租約，也稱凈租約。純租約一般用于較長(zhǎng)租期的租約。純租約主要指承租戶除了支付租金以外，還要承擔(dān)其他的費(fèi)用。從理論上，存在3種純租約:單純租約、雙純租約和三純租約。單純租約＝租金＋水電費(fèi)＋房產(chǎn)稅＋其他稅收雙純租約＝租金＋水電費(fèi)＋房產(chǎn)稅＋其他稅收＋保險(xiǎn)費(fèi)三純租約＝租金＋水電費(fèi)＋房產(chǎn)稅＋其他稅收＋保險(xiǎn)費(fèi)＋維修費(fèi)3.百分比租約百分比租約，有時(shí)稱作超額租約，是用于零售商業(yè)物業(yè)的出租租約。百分比租約租金的支付一般是基于年度來計(jì)算的。它要求承租者在支付一個(gè)固定額度的基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上，加上承租戶總收入超過事先確定的最低銷售額部分的一個(gè)百分比。。四、有效租約的基本條款當(dāng)事人姓名（名稱）及住所；房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租賃用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租約定；變更和解除合同的條件；違約責(zé)任；當(dāng)事人約定的其他條款。五、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)1.出租人的權(quán)利有按期收取租金的權(quán)利。有監(jiān)督合理使用房屋的權(quán)利。這包括對(duì)改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)，合法使用的監(jiān)督權(quán)及必要的進(jìn)入權(quán)。。（3）有依法收回出租房屋的權(quán)利。有3種情況可依法收回,一是租賃期滿；二是對(duì)不定期租約要收回自住時(shí),需提前通知并要按排好承租人的搬遷；三是承租人違約時(shí)。這里要明確指出的是欠租6個(gè)月以上,公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的,都符合收回房屋的條件。。2.出租人的義務(wù)保障承租人合法使用。根據(jù)合同對(duì)房屋設(shè)備維修。保證租戶不受干擾。有依靠租戶管理房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。。（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)1.承租人的權(quán)利有按約使用所租房屋的權(quán)利。有要求保障安全居住的權(quán)利。出租房屋出售時(shí)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。有對(duì)房屋管理狀況監(jiān)督和建議權(quán)。在出租人同意的情況下，有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。。2.承租人的義務(wù)有按期交納租金的義務(wù)。有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。有維護(hù)原有房屋的義務(wù)。有遵守國(guó)家政府有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。。第三節(jié)租賃營(yíng)銷管理一、營(yíng)銷的原則“熟悉你的產(chǎn)品”和“新業(yè)務(wù)的最好來源是你目前的顧客”你所遇到的每一個(gè)人,都有可能為你帶來至少250個(gè)潛在的顧客。反過來,一個(gè)客戶不滿意離你而去,意味著,你將失去250個(gè)潛在的客戶。——喬.吉拉德二、營(yíng)銷活動(dòng)（一）廣告競(jìng)爭(zhēng)1.廣告競(jìng)爭(zhēng)的制約因素物業(yè)類型供求關(guān)系可用的廣告資金2.廣告方法標(biāo)牌報(bào)紙廣告雜志和其他公眾場(chǎng)合電臺(tái)郵寄廣告組合廣告（二）形象宣傳1.形象宣傳的方式保持與社交界、新聞界以及社會(huì)公眾之間的良好關(guān)系。這種關(guān)系的建立可以通過積極主動(dòng)地與各社會(huì)團(tuán)體聯(lián)系,參與他們的活動(dòng)并交流分享各自的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。準(zhǔn)備新聞稿供發(fā)表。利用電視作宣傳。電視經(jīng)?？杀挥糜谛碌拇笮晚?xiàng)目的開工、封頂和落成典禮的宣傳。如果物業(yè)管理者有機(jī)會(huì)、有能力做到這一點(diǎn)的話,應(yīng)盡量抓住這種機(jī)會(huì)。。2．形象宣傳的優(yōu)點(diǎn)形象宣傳相對(duì)于廣告來說，其主要優(yōu)點(diǎn)是:宣傳從本質(zhì)上來說是免費(fèi)的。能得到廣泛和影響深刻的宣傳。使物業(yè)和物業(yè)管理公司迅速地為目標(biāo)客戶所了解。公眾可信度強(qiáng)。由于本質(zhì)上的免費(fèi)性使得其比付費(fèi)廣告具有更高的公眾可信度。。（三）個(gè)人銷售活動(dòng)1.與代理商、經(jīng)紀(jì)人合作選擇有信譽(yù)的主要經(jīng)紀(jì)人。向經(jīng)紀(jì)人提供與物業(yè)有關(guān)的詳細(xì)資料和信息，使經(jīng)紀(jì)人能充分熟悉和了解該物業(yè)的情況及物業(yè)業(yè)主及管理者的意圖。雙方事先要就合作方式、各自的權(quán)責(zé)以及傭金分配等內(nèi)容達(dá)成明確的協(xié)議。創(chuàng)造條件便于外界經(jīng)紀(jì)人接觸了解物業(yè)。這可以通過個(gè)別介紹或者安排樣板房來展示出租房間的特征。。2．直接銷售（1）了解客戶。具體從以下幾個(gè)方面對(duì)客戶進(jìn)行了解:①了解客戶的真正要求。②了解客戶搬遷的迫切性。③了解客戶的激勵(lì)因素。④了解客戶是否是最終的決策者。。（2）創(chuàng)造興趣和愿望。①選擇物業(yè)最具優(yōu)勢(shì)的路線,給客戶一個(gè)良好的總體影響。。②有的放矢地介紹,適時(shí)指出那些給客戶所感興趣但不一定注意到的各種設(shè)施和服務(wù),增加客戶的滿意感。③給客戶看干凈、適于出租的空間。凌亂骯臟的空間將給客戶帶來不良影響。④控制看房的數(shù)量。不能讓客戶看太多的空間,要有針對(duì)性,一般不要超過3間。。（3）處理異議。①事先充分的工作準(zhǔn)備,這包括事先對(duì)房間的仔細(xì)檢查,及時(shí)整改以及一開始對(duì)客戶要求的深入了解。②對(duì)確實(shí)存在的問題要坦率地承認(rèn)并作出確切的承諾,這體現(xiàn)了物業(yè)管理者的誠(chéng)實(shí)態(tài)度和專業(yè)精神。③對(duì)顧客提出的過高要求,也不予反駁,答應(yīng)在商談租約時(shí)進(jìn)一步協(xié)商。。（4）出租中心。出租中心一般都設(shè)有樣板房供參觀?？梢约涌斐鲎獾乃俣?。三、談判和簽約引導(dǎo)客戶,鑒別客戶,談判條款,簽約第十一章物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理本章內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理概述物業(yè)管理中的資金分類、測(cè)算與管理簡(jiǎn)單的說，財(cái)務(wù)管理就是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金運(yùn)動(dòng)的管理，包括資金的籌集、使用、收入和分配等管理。那麼，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的資金運(yùn)動(dòng)的管理。企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是圍繞著資金運(yùn)動(dòng)的鏈條來進(jìn)行的，從企業(yè)的籌建到運(yùn)轉(zhuǎn)最重要的是籌集資金、企業(yè)生產(chǎn)的過程是資金的使用過程，同時(shí)，也是資金的收入、利潤(rùn)的創(chuàng)造過程。最終是利潤(rùn)的分配過程。財(cái)務(wù)管理就是保證資金鏈條不要斷，資金運(yùn)動(dòng)不要脫離軌道的過程。那麼，什麼是資金？第一節(jié)

概

述一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義財(cái)務(wù)管理是企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和中心。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理什麼是資金？資金就是錢嗎？不僅包括貨幣資金的管理,還包括固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)等管理。。二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括:資金的籌集和使用管理、固定資產(chǎn)管理、流動(dòng)資金管理、專項(xiàng)資金管理，租金收支管理、物業(yè)管理費(fèi)的收取與管理、資金分配管理以及財(cái)務(wù)收支匯總平衡管理等。。1．開源節(jié)流，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)，旦絕不是一個(gè)暴利行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，因此其收益回報(bào)率相對(duì)也是較低的。特別是對(duì)于普通的居住物業(yè)，由于老百姓的經(jīng)濟(jì)和心理承受能力還不高，政府為了社會(huì)穩(wěn)定的需要，通常對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)，所以物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理收費(fèi)中獲得的收入總體上來講是不高的，有的物業(yè)管理企業(yè)甚至還會(huì)虧損（比如原房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司）。因此要使使企業(yè)能良性運(yùn)轉(zhuǎn)，并且能使企業(yè)及員工的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)必須進(jìn)行開源節(jié)流。開源:擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，取得規(guī)模效應(yīng)；實(shí)施“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的戰(zhàn)略，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的新領(lǐng)域。節(jié)流:加大財(cái)務(wù)控制力度，減少費(fèi)用支出。2．盡心盡力，確保應(yīng)收資金到位物業(yè)管理的基本財(cái)源是修繕基金和管理費(fèi)，而這些費(fèi)用的收取是面對(duì)廣大的住用戶，因此確保應(yīng)收基金和費(fèi)用的到位是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要而繁重的任務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取多種方法和措施，如宣傳教育，制定制度，落實(shí)責(zé)任，上門催討，甚至進(jìn)行法律訴訟，來確保應(yīng)收的資金到位。3．嚴(yán)格把關(guān)，堵塞漏洞，提高效益在資金使用上，要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)各項(xiàng)支出要妥善安排，嚴(yán)格控制，注意節(jié)約，防止浪費(fèi)；同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，在保證服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量降低成本，提高成本效益。即使是屬于業(yè)主的資金，如維修基金，也要盡委托代理人的誠(chéng)信義務(wù)和善良管理人的注意義務(wù)。這樣也可以建立物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)。4．強(qiáng)化監(jiān)督，做好財(cái)務(wù)安全工作要建立制度對(duì)資金的籌集運(yùn)用和分配活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，使得資金籌集、運(yùn)用、分配合理合法；同時(shí)財(cái)務(wù)管理還要保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)不受侵犯，與貪污、盜竊等違法行為作斗爭(zhēng)。。三、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù)1、開源節(jié)流，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力2、盡心盡力，確保應(yīng)收資金到位3、嚴(yán)格把關(guān)，堵塞漏洞，提高效益4.強(qiáng)化監(jiān)督，做好財(cái)務(wù)安全工作（1）財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容復(fù)雜。物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容復(fù)雜是由于物業(yè)管理內(nèi)容的復(fù)雜所引起的。物業(yè)管理融經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一體,管理對(duì)象多種多樣,資金的來源和支出各不相同,因此,物業(yè)的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容勢(shì)必復(fù)雜。（2）財(cái)務(wù)管理成本較高。除了少數(shù)大企業(yè)占用的物業(yè),通常物業(yè)管理的收支項(xiàng)目數(shù)額比較小,而發(fā)生的頻率較高。因此由于費(fèi)用的收取、催繳、支付、賬務(wù)處理工作量的增大,帶來財(cái)務(wù)管理成本較高。（3）管理費(fèi)性質(zhì)內(nèi)容復(fù)雜。一方面,目前我們國(guó)家的法律上沒有具體規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)的名稱及范圍,從內(nèi)容來說,有的屬于經(jīng)營(yíng)收益性質(zhì)的包干型管理費(fèi),而有的屬于代收代付性質(zhì)的實(shí)報(bào)實(shí)銷型管理費(fèi)；有的管理費(fèi)包括了租售的傭金,有的管理費(fèi)與傭金分別計(jì)算等等情況非常的多。另一方面,由于政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的干預(yù)性（例如,對(duì)于不同的居住物業(yè)物業(yè)管理的收費(fèi)就有政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)以及市場(chǎng)價(jià)）,以及物業(yè)業(yè)主或使用人需求的多樣性,所以管理費(fèi)的性質(zhì)和內(nèi)容比較復(fù)雜。；；（4）財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化。由于物業(yè)管理性質(zhì)內(nèi)容復(fù)雜,所以,對(duì)于物業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督也呈多元性。業(yè)主、物價(jià)部門、審計(jì)部門、稅務(wù)部門、例如,對(duì)于物業(yè)的維修基金,由于其屬于業(yè)主所有,因此,物業(yè)管理企業(yè)在使用過程中必須受到業(yè)主的監(jiān)督,大筆的工程維修費(fèi),需審計(jì)部門審計(jì)；對(duì)于商品住宅物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià),需經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)；對(duì)于屬于實(shí)報(bào)實(shí)銷型的物業(yè)管理費(fèi),其財(cái)務(wù)收支還要經(jīng)審計(jì)部門或業(yè)主的審核并公布,接受廣大業(yè)主的監(jiān)督等；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù),其價(jià)格由政府統(tǒng)一定價(jià),并要求上墻公布。。四、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容復(fù)雜。財(cái)務(wù)管理成本較高。管理費(fèi)性質(zhì)內(nèi)容復(fù)雜。財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化。一一、、物物業(yè)業(yè)管管理理資資金金的的來來源源物物業(yè)業(yè)管管理理資資金金的的來來源源主主要要有有以以下下6個(gè)個(gè)方方面面。。（（一一））物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的資資本本金金又又稱稱注注冊(cè)冊(cè)資資金金。。它它是是物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的啟啟動(dòng)動(dòng)資資金金。。（（做做買買賣賣的的本本錢錢））按按照照我我國(guó)國(guó)法法人人登登記記條條例例規(guī)規(guī)定定，，企企業(yè)業(yè)申申請(qǐng)請(qǐng)開開業(yè)業(yè)，，必必須須要要有有法法定定的的資資本本金金，，它它是是國(guó)國(guó)家家規(guī)規(guī)定定的的開開辦辦某某類類企企業(yè)業(yè)要要有有的的最最低低的的本本錢錢。。據(jù)據(jù)上上海海市市工工商商局局的的規(guī)規(guī)定定，，物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的最最低低注注冊(cè)冊(cè)資資金金是是10萬萬元元人人民民幣幣。。（（二二））物物業(yè)業(yè)接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收費(fèi)費(fèi)及及開開辦辦費(fèi)費(fèi)物物業(yè)業(yè)接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收費(fèi)費(fèi)是是物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)在在接接受受、、接接管管物物業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)，，由由開開發(fā)發(fā)商商向向物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)提提供供的的專專項(xiàng)項(xiàng)驗(yàn)驗(yàn)收收費(fèi)費(fèi)用用。。它它主主要要用用于于物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)參參與與驗(yàn)驗(yàn)收收物物業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)，，所所花花費(fèi)費(fèi)的的專專業(yè)業(yè)人人員員和和管管理理人人員員的的費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括人人工工費(fèi)費(fèi)、、辦辦公公費(fèi)費(fèi)、、交交通通費(fèi)費(fèi)和和零零星星雜雜費(fèi)費(fèi)等等。。物物業(yè)業(yè)管管理理開開辦辦費(fèi)費(fèi)通通常常是是一一些些高高檔檔物物業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)商商，，對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)管管理理的的要要求求較較高高，，因因此此要要求求物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)為為此此物物業(yè)業(yè)的的正正常常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)做做較較大大的的初初期期投投入入。。為為了了解解決決物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資金金籌籌措措的的困困難難，，通通常常由由開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)向向物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)提提供供一一筆筆資資金金，，作作為為該該物物業(yè)業(yè)管管理理項(xiàng)項(xiàng)目目初初期期啟啟動(dòng)動(dòng)資資金金的的補(bǔ)補(bǔ)充充。。這這筆筆資資金金可可能能部部分分或或全全部部由由以以后后的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)收收入入中中歸歸還還。。接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收費(fèi)費(fèi)或或開開辦辦費(fèi)費(fèi)根根據(jù)據(jù)各各地地的的有有關(guān)關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或或雙雙方方協(xié)協(xié)商商確確定定。。（（三三））物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)有有關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)的的名名稱稱和和內(nèi)內(nèi)容容，，由由于于全全國(guó)國(guó)沒沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一的的名名稱稱，，各各地地的的名名稱稱中中所所包包含含的的內(nèi)內(nèi)容容各各不不相相同同，，我我們們一一直直講講的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)是是物物業(yè)業(yè)管管理理公公共共服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)。。但但在在實(shí)實(shí)踐踐中中，，通通常常使使用用的的名名稱稱是是物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)它它是是指指物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)為為房房屋屋所所有有人人、、使使用用人人提提供供的的物物業(yè)業(yè)公公共共部部位位的的清清潔潔、、共共用用設(shè)設(shè)施施的的維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)和和保保安安、、綠綠化化等等服服務(wù)務(wù)所所收收取取的的費(fèi)費(fèi)用用。。。。這這也也是是物物業(yè)業(yè)管管理理委委托托服服務(wù)務(wù)合合同同中中所所規(guī)規(guī)定定的的，，業(yè)業(yè)主主和和租租用用者者入入住住或或使使用用物物業(yè)業(yè)，，接接受受物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的管管理理與與服服務(wù)務(wù)，，同同時(shí)時(shí)需需向向物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司交交納納管管理理費(fèi)費(fèi)。。物物業(yè)業(yè)維維修修基基金金是是指指新新建建住住宅宅保保修修期期滿滿后后，，用用于于物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)備備、、公公用用設(shè)設(shè)施施的的突突發(fā)發(fā)事事故故處處理理及及大大、、中中修修理理等等費(fèi)費(fèi)用用的的儲(chǔ)儲(chǔ)備備基基金金，，這這項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用一一般般由由業(yè)業(yè)主主及及發(fā)發(fā)展展商商共共同同提提供供。。1、、住住宅宅公公用用設(shè)設(shè)施施專專用用基基金金2.、房房屋屋本本體體維維修修基基金金綜綜合合服服務(wù)務(wù)與與多多種種經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收費(fèi)費(fèi)是是一一種種有有償償服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)，，由由物物業(yè)業(yè)管管理理者者根根據(jù)據(jù)“誰誰享享受受，，誰誰負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)”的的原原則則，，向向接接受受服服務(wù)務(wù)的的對(duì)對(duì)象象收收取取。。如如搬搬家家，，代代聘聘保保姆姆，，代代收收各各種種公公用用事事業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)，，代代訂訂報(bào)報(bào)刊刊雜雜志志，，代代送送早早點(diǎn)點(diǎn)，，代代接接送送小小孩孩（（六六））其其他他收收入入這這部部分分收收入入主主要要指指物物業(yè)業(yè)管管理理者者在在進(jìn)進(jìn)行行物物業(yè)業(yè)管管理理過過程程中中，，根根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)管管理理的的公公共共契契約約及及有有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)、、規(guī)規(guī)章章，，對(duì)對(duì)違違章章停停車車，，違違反反衛(wèi)衛(wèi)生生管管理理?xiàng)l條例例等等的的業(yè)業(yè)主主、、住住戶戶或或來來訪訪者者進(jìn)進(jìn)行行處處罰罰的的收收入入；；業(yè)業(yè)主主裝裝修修押押金金以以及及管管理理轄轄區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)車車輛輛管管理理收收取取的的服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)等等。。。第二節(jié)物業(yè)管理中資金分類與測(cè)算一、物業(yè)企業(yè)的資金分類（一）物業(yè)管理企業(yè)的資本金（二）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)及開辦費(fèi)（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（四）物業(yè)維修基金（五）綜合服務(wù)與多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)（六）其他收入二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算與管理（一）物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算1.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與用戶生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。對(duì)管理費(fèi)用的收取，必須按物業(yè)分類計(jì)算，合理分?jǐn)偅砍鰹槿?。。我?guó)目前的物業(yè)管理費(fèi)按照定價(jià)的主體，可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。2.、物物業(yè)業(yè)管管理理的的定定價(jià)價(jià)原原則則（1）政府定價(jià)。政府定價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)是指對(duì)售后公房的物業(yè)管理收費(fèi)。它又分成了管理費(fèi)、保安費(fèi)及保潔費(fèi)、電梯水泵運(yùn)行費(fèi)幾項(xiàng)。（2）政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)是指對(duì)普通商品住宅收取的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即房屋所有人按經(jīng)所在地物價(jià)部門認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。政府指導(dǎo)價(jià)是物價(jià)管理部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理的服務(wù)水準(zhǔn)，征求同級(jí)房產(chǎn)管理部門的意見，制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。外銷商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅或非居住用房的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。即由產(chǎn)權(quán)人（或產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)）同所委托的物業(yè)管理單位商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)所在地的物價(jià)部門備案。經(jīng)營(yíng)者定價(jià)沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求及經(jīng)濟(jì)承受能力，由雙方協(xié)商確定。。2.物業(yè)管理的定價(jià)原則我國(guó)目前的物業(yè)管理費(fèi)按照定價(jià)的主體，可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。（1）政府定價(jià)。政府定價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)是指對(duì)售后公房的物業(yè)管理收費(fèi)。它又分成了管理費(fèi)、保安費(fèi)及保潔費(fèi)、電梯水泵運(yùn)行費(fèi)幾項(xiàng)。。政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)是指對(duì)普通商品住宅收取的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),即房屋所有人按經(jīng)所在地物價(jià)部門認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。政府指導(dǎo)價(jià)是物價(jià)管理部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理的服務(wù)水準(zhǔn),征求同級(jí)房產(chǎn)管理部門的意見,制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。外銷商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅或非居住用房的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。即由產(chǎn)權(quán)人（或產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)）同所委托的物業(yè)管理單位商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并報(bào)所在地的物價(jià)部門備案。經(jīng)營(yíng)者定價(jià)沒有固定的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求及經(jīng)濟(jì)承受能力,由雙方協(xié)商確定。。案例【案情】去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。雙方簽訂預(yù)售合同及附件并在物價(jià)等相關(guān)部門登記備案。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門。物價(jià)管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。問題：1、物價(jià)部門的做法是否正確?2、怎樣看待物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛？3.物業(yè)公司是否能勝訴？包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的前提是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度，通常，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制。當(dāng)業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算和市場(chǎng)行情不甚明了時(shí)，往往對(duì)包干的額度把我不定，此時(shí)不宜實(shí)行包干制。包干制是物業(yè)管理公司按照與業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，而不論管理的好壞、經(jīng)營(yíng)的盈與虧，物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一成不變的。特點(diǎn)是執(zhí)行起來比較簡(jiǎn)單，利于小型的物業(yè)管理公司采用。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)管理水平有限，經(jīng)歷有限的情況下，實(shí)行包干制省去了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行帳目監(jiān)督和審計(jì)等問題，簡(jiǎn)便易行。缺點(diǎn):物業(yè)企業(yè)偷工減料，降低服務(wù)質(zhì)量。。3.物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（1）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理費(fèi)（X)實(shí)行包干制的，構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本（X1）、法定稅費(fèi)（X2）、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)（X3）三部分，即X=X1+X2+X3酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出,節(jié)余或者不足均由業(yè)主享受或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金兩部分。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所繳納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其由于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制方式,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定,聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用,一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模式下,物業(yè)管理企業(yè)只拿與業(yè)主事先約定好的酬金部分（一定比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì),所以采取酬金制,這筆支出不交相關(guān)稅金。有點(diǎn)酬金制更體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,更加透明化,一般較高檔的物業(yè)適合選擇酬金制的計(jì)費(fèi)方式。（1）員工薪金。包括員工工資、津貼、工齡補(bǔ)貼、加班補(bǔ)貼、膳食補(bǔ)貼和年終雙薪等。（2）人事福利費(fèi)用。包含勞動(dòng)保險(xiǎn)、福利、醫(yī)療和住房公積金等。（三金)（3）管理機(jī)構(gòu)行政辦公費(fèi)用,包括通訊費(fèi)用、辦公用品費(fèi)用、應(yīng)酬費(fèi)用、宣傳及印刷復(fù)印費(fèi)用和交通費(fèi)用等。（4）大廈保險(xiǎn)費(fèi)。含財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、設(shè)備損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)等。（5）大廈維修及保養(yǎng)費(fèi)用。包括土建、裝飾、中央空調(diào)、供電設(shè)備、電梯、公共電視天線系統(tǒng)、給排水、消防系統(tǒng)、備用電源及幕墻玻璃等的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)。（6）清潔衛(wèi)生費(fèi)用。包括垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生清潔、環(huán)境消殺、衛(wèi)生防疫（含二次供水檢疫）、化糞池清污費(fèi)、清潔工具及物料損耗費(fèi)等。（7）公共綠化費(fèi)用。包括綠化、大廈室內(nèi)園藝布置、花木養(yǎng)護(hù)和工具等的費(fèi)用。（8）保安費(fèi)用。包括保安制服、警械及對(duì)講設(shè)備（含無線電頻道管理費(fèi)）等的費(fèi)用。（9）管理者酬金。指管理者履行管理義務(wù)時(shí),全體業(yè)主（用戶）向其支付的報(bào)酬,通常是管理總收入或支出的8％～15％。（酬金制單列出0（10）管理基金。每年從管理總收入中提出1％～5％,專門開列賬目予以儲(chǔ)備及投資（或自然）生息,以作為較大維修、更新項(xiàng)目和管理的突發(fā)性支出。（11）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。包括車輛、電腦、復(fù)印機(jī)、冰箱、辦公家具及維修管理設(shè)備等的折舊費(fèi)用。（12）稅費(fèi)。除代收代繳的水電費(fèi)以外的管理、服務(wù)項(xiàng)目的法定稅費(fèi)。(包干制包括）（13）不可預(yù)見費(fèi)。其他為管理而發(fā)生的合理支出。此外,物業(yè)項(xiàng)目管理的前3年,應(yīng)將開辦費(fèi)用納入管理費(fèi)中分3年分?jǐn)偸栈亍！?2)酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出,節(jié)余或者不足均由業(yè)主享受或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理費(fèi)（X）包括物業(yè)服務(wù)成本（X1）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金（X4）兩部分,即X＝X1＋X4案例【案情】虹橋開發(fā)區(qū)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會(huì)，于是東家就將物業(yè)公司請(qǐng)到法院講道理去了。問題：物業(yè)管理公司的做法是否正確？4.物業(yè)管理費(fèi)的核算(1)公司費(fèi)用分?jǐn)偡?2)物業(yè)成本攤分法(3)工時(shí)計(jì)算法(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)完全是兩個(gè)獨(dú)立的法人,不是同一法人單位。房地產(chǎn)開發(fā)商無權(quán)行使屬于物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,沒有權(quán)利替物業(yè)管理企業(yè)收取、或免除物業(yè)管理費(fèi)。所以實(shí)踐中,開發(fā)商“買方送物業(yè)管理費(fèi)”的促銷手段是錯(cuò)誤的,除非開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)有約定,由開發(fā)商替業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)。（2）物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主收??；業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的,從其約定,但業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)是可以預(yù)收的,預(yù)收期限根據(jù)各地法律規(guī)定有所不同,一般不得超過一年。（3)一方面,開發(fā)商一般不能以購(gòu)房人不預(yù)交管理費(fèi)及其他使用費(fèi)用為由拒絕交付物業(yè),除非開發(fā)商與購(gòu)房人另有約定。另一方面,購(gòu)房人一般也不得以物業(yè)存在質(zhì)量缺陷為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。。（二）物業(yè)管理費(fèi)的收繳、催收管理1.特征物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主體是物業(yè)管理企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)服務(wù)交費(fèi)主體是業(yè)主物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與購(gòu)房款無關(guān)，具有獨(dú)立性2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀物業(yè)服務(wù)存在亂收費(fèi)的情況物業(yè)服務(wù)存在收費(fèi)難的問題3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因及對(duì)策分析原因：（1）業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知程度和接受程度不高。案例法院封家電全家住賓館不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來一面錦旗:“秉公辦事，執(zhí)法如山”。。案例欠租2000元被拘一整天 百年不賴,千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對(duì)上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后,面對(duì)法院工作人員,她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行,決定拘留戶主。老頭被拘留,老太慌了神,兒女也埋怨,只好立刻拿著錢到物業(yè)公司,要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院,但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時(shí)。一人吃官司,眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶,都迅速繳納了所欠費(fèi)用,小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100％（2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度差（3）開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾以及建筑工程遺留問題多,物業(yè)管理服務(wù)不能到位。。案例笑星因何拒繳物管費(fèi)業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎【案情】小章買了房子，也已入住了，從一位購(gòu)房者成為一位業(yè)主之后，就不可避免地與物業(yè)公司打交道。而作為一位業(yè)主，小章最關(guān)心的還是所交的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司怎么花的？花得合理不合理？小章提出查物業(yè)管理公司的帳目，遭到拒絕。請(qǐng)問作為小章是否有權(quán)利查物業(yè)管理公司的帳目？預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。。汪汪先先生生面面臨臨的的情情況況具具有有一一定定的的普普遍遍性性，，其其中中包包含含了了兩兩個(gè)個(gè)問問題題：：一一、、應(yīng)應(yīng)該該先先接接收收房房屋屋，，還還是是先先交交物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)？？購(gòu)購(gòu)房房人人與與開開發(fā)發(fā)商商簽簽約約購(gòu)購(gòu)房房，，雙雙方方之之間間是是一一種種買買賣賣關(guān)關(guān)系系，，而而購(gòu)購(gòu)房房人人與與物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司之之間間是是一一種種委委托托服服務(wù)務(wù)的的關(guān)關(guān)系系，，這這種種委委托托關(guān)關(guān)系系成成立立的的前前提提是是：：購(gòu)購(gòu)房房人人已已經(jīng)經(jīng)取取得得了了所所購(gòu)購(gòu)買買的的標(biāo)標(biāo)的的物物（（房房產(chǎn)產(chǎn)）），，已已成成為為業(yè)業(yè)主主。。如如果果購(gòu)購(gòu)房房人人在在房房產(chǎn)產(chǎn)交交接接時(shí)時(shí)，，因因各各種種原原因因退退房房（（如如工工程程質(zhì)質(zhì)量量、、面面積積誤誤差差等等）），，那那么么與與物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司之之間間也也就就不不存存在在委委托托服服務(wù)務(wù)的的必必要要了了。。開開發(fā)發(fā)商商提提出出購(gòu)購(gòu)房房人人以以交交納納物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)作作為為房房屋屋交交付付的的前前提提，，實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是對(duì)對(duì)房房屋屋的的交交付付增增加加了了附附設(shè)設(shè)條條件件，，是是對(duì)對(duì)雙雙方方之之間間買買賣賣合合同同的的一一種種變變更更，，根根據(jù)據(jù)《《合合同同法法》》的的規(guī)規(guī)定定，，合合同同只只有有在在當(dāng)當(dāng)事事人人協(xié)協(xié)商商一一致致的的條條件件下下，，方方可可以以變變更更，，開開發(fā)發(fā)商商單單方方變變更更合合同同的的做做法法明明顯顯是是不不公公平平的的，，也也是是一一種種違違約約行行為為。。因因此此，，這這兩兩者者之之間間的的關(guān)關(guān)系系理理應(yīng)應(yīng)是是先先接接收收房房產(chǎn)產(chǎn)，，再再交交納納物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)。。二二、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司要要求求預(yù)預(yù)付付物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)合合理理嗎嗎？？考考慮慮到到物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的正正常常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，預(yù)預(yù)收收一一定定的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)還還是是合合理理的的，，現(xiàn)現(xiàn)行行的的有有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)，，也也是是允允許許物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司預(yù)預(yù)收收費(fèi)費(fèi)用用的的。。但但是是這這種種預(yù)預(yù)收收應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)有有一一定定的的限限度度，，從從物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)的的構(gòu)構(gòu)成成來來看看，，有有按按年年、、按按季季，，也也有有按按月月收收取取的的，，如如果果物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司一一次次性性、、長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間間預(yù)預(yù)收收各各項(xiàng)項(xiàng)物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)用用就就不不合合理理了了，，對(duì)對(duì)此此，，北北京京市市小小區(qū)區(qū)辦辦《《關(guān)關(guān)于于禁禁止止一一次次性性收收取取多多年年物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)的的通通知知》》中中專專門門規(guī)規(guī)定定，，物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司"不不得得一一次次性性預(yù)預(yù)收收多多年年的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)。。"點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)：：1、、《《商商品品房房銷銷售售管管理理辦辦法法》》中中規(guī)規(guī)定定，，"商商品品房房銷銷售售時(shí)時(shí)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)選選聘聘了了物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的，，買買受受人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在訂訂立立商商品品房房買買賣賣合合同同時(shí)時(shí)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)選選聘聘的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)訂訂立立有有關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)管管理理的的協(xié)協(xié)議議。。"2、、開開發(fā)發(fā)商商既既然然"選選聘聘了了物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司"，，就就要要將將物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的情情況況和和收收費(fèi)費(fèi)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，"在在訂訂立立商商品品房房買買賣賣合合同同時(shí)時(shí)"告告知知購(gòu)購(gòu)房房人人，，以以便便購(gòu)購(gòu)房房人人對(duì)對(duì)選選擇擇的的物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司和和收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)做做出出判判斷斷。。3、、由由于于多多數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目屬屬于于期期房房預(yù)預(yù)售售，，開開發(fā)發(fā)商商在在銷銷售售時(shí)時(shí)，，對(duì)對(duì)于于許許多多物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)的的設(shè)設(shè)施施、、設(shè)設(shè)備備還還無無法法確確定定，，因因此此"有有關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)管管理理的的協(xié)協(xié)議議"的的簽簽訂訂，，還還是是要要放放在在交交房房時(shí)時(shí)，，至至少少是是在在"