1.土地增值稅的納稅人

與征稅范圍《建筑企業(yè)稅務籌劃》1.土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人?！窘忉?】土地增值稅只對有償轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅。【解釋2】土地使用權出讓屬于契稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.個人出售住房自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。1.房地產的出租土地增值稅由于房地產的出租，未發(fā)生產權轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.房地產的贈與一般情況下，土地、房屋權屬的贈與應征收土地增值稅。

不征收土地增值稅的情形包括：①房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人；②房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。3.房地產的抵押（1）土地增值稅

①在

抵押期間，不征收土地增值稅。

②對于以房地產

抵債

而發(fā)生房地產權屬轉讓的，應征收土地增值稅。（2）契稅①土地、房屋的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。②以土地、房屋權屬抵債，發(fā)生權屬轉移，承受人應當繳納契稅。4.房地產的繼承（1）土地增值稅

房地產的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（2）契稅

法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，

免征契稅。

5.房地產的交換（1）土地增值稅①房地產的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。②個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土

地增值稅。

（2）契稅

土地使用權互換、房屋互換，互換價格不相等的，由多交付貨幣、實物的

一方繳納契稅；互換價格相等的，免征契稅。6.房地產的自用（1）土地增值稅

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途

時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。（2）房產稅

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用

途時，應繳納房產稅。（1）土地增值稅

單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、

變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該政策不適用于房地產轉移任意一

方為

房地產開發(fā)企業(yè)的情形。（2）契稅以土地、房屋權屬作價投資、入股，發(fā)生權屬轉移，被投資方應當繳納契稅。（3）房產稅

以房產投資、聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，被投資方按照

房產余值作為計稅依據計征房產稅；收取固定收入、不承擔經營風險的，視同

出租，投資方按照不含增值稅的租金收入為計稅依據計征房產稅。7.房地產的投資8.合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。9.房地產的代建行為代建行為是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。10.房地產的評估增值國有企業(yè)在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其未發(fā)生房地產權屬的轉移，也未取得收入，不征收土地增值稅?！纠}·多選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應征收土地增值稅的有（）。企業(yè)轉讓國有土地使用權

B.政府出讓國有土地使用權

C.企業(yè)出售不動產D.個人出租不動產【答案】ACAC2.土地增值稅的計稅依據《建筑企業(yè)稅務籌劃》1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，即納稅人轉讓房地產的收入（不含增值稅）減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額（1）取得土地使用權所支付的金額①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅

。（2）房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。（3）房地產開發(fā)費用房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發(fā)費用并

不是按照實際發(fā)生額

進行扣除，應分別按以下兩種情況進行扣除：（3）房地產開發(fā)費用①財務費用中的

利息支出

，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和的5%以內計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×省級政府確定的比例【解釋】對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！景咐考追康禺a開發(fā)公司開發(fā)某房地產項目，取得土地使用權所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明）。已知當?shù)厥≌?guī)定的其他房地產開發(fā)費用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產開發(fā)費用=500+（5200+2800）×5%=900（萬元）。（3）房地產開發(fā)費用②財務費用中的利息支出

，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，利息支出不能據實扣除，房地產開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和的10%以內計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×省級政府確定的比例【案例】甲房地產開發(fā)公司開發(fā)某房地產項目，取得土地使用權所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構證明）。已知當?shù)厥≌?guī)定的房地產開發(fā)費用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產開發(fā)費用=（5200+2800）×10%=800（萬元）。（4）與轉讓房地產有關的稅金財與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加和印花稅?！窘忉尅夸N售不動產時繳納的增值稅

不能計入“與轉讓房地產有關的稅金”。（5）財政部確定的其他扣除項目對從事房地產開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和，加計20%扣除?！窘忉尅吭搩?yōu)惠政策僅適用于從事房地產開發(fā)

的納稅人銷售

新建商品房

，除此之外的其他納稅人均不適用?！纠}·單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅時，應計入房地產開發(fā)成本的是（）。A.土地征用及拆遷補償費B.與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用C.取得土地使用權所支付的地價款D.取得土地使用權過程中繳納的契稅【答案】A【解析】（1）選項B：屬于“房地產開發(fā)費用”；（2）選項CD：屬于“取得土地使用權所支付的金額”。A轉讓舊房應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。3.土地增值稅的計算稅收優(yōu)惠和納稅清算《建筑企業(yè)稅務籌劃》

【解釋】土地增值稅實行四級超率累進稅率1.增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

【解釋】土地增值稅實行四級超率累進稅率3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%4.增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

【例題·單選題】2019年9月甲房地產開發(fā)公司銷售自行開發(fā)的一處住宅項目，取得不含增值稅價款8000萬元，扣除項目金額5000萬元。已知，土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，計算甲房地產開發(fā)公司銷售該住宅項目應繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.8000×40%=3200（萬元）B.（8000-5000）×（40%-5%）=1050（萬元）C.（8000-5000）×40%×5%=60（萬元）D.（8000-5000）×40%-5000×5%=950（萬元）【答案】D【解析】應納土地增值稅稅額=增值額（3000）×稅率-扣除項目金額（5000）×速算扣除系數(shù)。1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。3.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。4.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

1.納稅人應當主動進行土地增值稅清算的情形（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2.稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算的情形（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或者自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。【例題·單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于納稅人應進行土地增值稅清算的情形的是（）。A.直接轉讓土地使用權的B.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的C.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的D.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的【答案】D【解析】（1）選項ABC：屬于“納稅人應進行土地增值稅清算”的情形；（2）選項D：屬于“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的情形。4.土地增值稅的稅務籌劃《建筑企業(yè)稅務籌劃》

土地增值稅實行超率累進稅率，在房產或土地轉讓中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅的稅負就輕。

控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。1、降低房屋售價2、增加可扣除項目【案例】宏達房地產公司現(xiàn)有10000平方米同檔次的普通住宅商品房要出售，銷售部門初定2個銷售方案。方案1：售價為11000元/平方米，稅法準允扣除項目金額是8700萬元；方案2：售價為10000元/平方米，稅法準允扣除項目金額是8400萬元。試計算兩種方案下應繳的土地增值稅稅額是多少？該房地產公司應該選擇哪個方案？【案例】增值額=10000-8400=1600（萬元）；增值額=11000-8700=2300（萬元）；方案一方案二