經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))模擬試卷(答案在后面)一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、在建筑工程項(xiàng)目的成本管理中，以下哪一項(xiàng)不屬于直接工程費(fèi)用？A.材料費(fèi)B.施工機(jī)械使用費(fèi)C.企業(yè)管理費(fèi)D.人工費(fèi)2、根據(jù)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》，下列哪種情形下可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式？A.項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少數(shù)潛在投標(biāo)人可供選擇B.必須使用不可替代的專利或者專有技術(shù)C.受自然環(huán)境限制，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇D.涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)3、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪個(gè)指標(biāo)通常用來(lái)衡量房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值？A、重置成本B、市場(chǎng)價(jià)值C、收益現(xiàn)值D、殘余價(jià)值4、以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素？A、投資成本B、市場(chǎng)供需關(guān)系C、政策法規(guī)D、投資者個(gè)人喜好5、根據(jù)我國(guó)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報(bào)告之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)下列哪一項(xiàng)不是工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容？A.建設(shè)工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量是否符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)B.施工單位是否具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)C.工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備是否符合質(zhì)量要求D.建設(shè)單位是否按時(shí)支付工程款項(xiàng)6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的重要因素。當(dāng)市場(chǎng)上待售房屋數(shù)量超過(guò)購(gòu)房需求時(shí)，一般會(huì)導(dǎo)致什么情況發(fā)生？A.房?jī)r(jià)上漲B.房?jī)r(jià)下跌C.房?jī)r(jià)保持不變D.房?jī)r(jià)波動(dòng)無(wú)規(guī)律7、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為1億元，其中土地費(fèi)用占30%，建安工程費(fèi)用占40%，其他費(fèi)用占15%，流動(dòng)資金占10%，稅金及附加占5%。該項(xiàng)目的土地費(fèi)用是多少元？A.3000萬(wàn)元B.4000萬(wàn)元C.5000萬(wàn)元D.6000萬(wàn)元8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一塊土地，土地面積10萬(wàn)平方米，購(gòu)買價(jià)格為每平方米1000元。該土地的購(gòu)置總價(jià)是多少萬(wàn)元？A.5000萬(wàn)元B.10000萬(wàn)元C.15000萬(wàn)元D.20000萬(wàn)元9、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，土地取得費(fèi)用屬于：A.前期費(fèi)用B.建安工程費(fèi)C.土地成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)10、下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征？A.區(qū)域性B.不可移動(dòng)性C.完全競(jìng)爭(zhēng)性D.投資與消費(fèi)的雙重屬性11、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪種方法最適合評(píng)估一棟老舊住宅的市場(chǎng)價(jià)值？（）A.成新折舊法B.市場(chǎng)比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法12、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)不是其基本步驟？（）A.市場(chǎng)研究B.投資估算C.主體工程方案設(shè)計(jì)D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)13、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于土地取得方式？A.征收B.購(gòu)買C.拍賣D.交換14、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的描述，不正確的是：A.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)客觀、公正、真實(shí)地反映估價(jià)對(duì)象的實(shí)際價(jià)值B.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)依據(jù)等內(nèi)容C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)師簽字、蓋章D.估價(jià)報(bào)告的編制應(yīng)當(dāng)遵循估價(jià)規(guī)范和準(zhǔn)則15、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，下列哪個(gè)階段是確定項(xiàng)目投資回報(bào)率的關(guān)鍵階段？A.前期調(diào)研階段B.設(shè)計(jì)階段C.施工階段D.銷售階段16、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪種方法適用于評(píng)估在建工程的價(jià)值？A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法17、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素？A.土地取得成本B.建設(shè)工程成本C.銷售收入D.投資回報(bào)率18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售總額為1500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售稅費(fèi)為200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)為150萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率為：A.5%B.10%C.15%D.20%19、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于土地取得成本？（）A.土地購(gòu)置費(fèi)B.土地征收補(bǔ)償費(fèi)C.土地出讓金D.土地平整費(fèi)20、在房地產(chǎn)投資分析中，下列哪個(gè)指標(biāo)反映項(xiàng)目的盈利能力？（）A.投資回收期B.投資收益率C.投資回報(bào)率D.投資回報(bào)倍數(shù)21、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的范疇？A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目選址C.設(shè)計(jì)方案確定D.工程施工22、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的表述中，哪項(xiàng)是正確的？A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在交易過(guò)程中可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最大收益C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在正常使用條件下所能產(chǎn)生的最大收益D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最小收益23、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)分析B.財(cái)務(wù)分析C.投資估算D.項(xiàng)目決策24、以下哪項(xiàng)不是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的評(píng)估方法？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.概念法25、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目定位C.資金籌措D.工程設(shè)計(jì)26、關(guān)于房地產(chǎn)投資回報(bào)率，以下說(shuō)法正確的是（）。A.投資回報(bào)率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大B.投資回報(bào)率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越小C.投資回報(bào)率越低，投資風(fēng)險(xiǎn)越大D.投資回報(bào)率越低，投資風(fēng)險(xiǎn)越小27、在房地產(chǎn)投資中，下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資的直接成本？A.土地購(gòu)置費(fèi)用B.建筑工程費(fèi)用C.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)稅及附加28、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法適用于評(píng)估已建成但未完工的在建工程？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法29、某房地產(chǎn)公司欲開發(fā)一片住宅區(qū)，已知土地總面積為200畝，其中綠化用地占10%，住宅用地占50%，商業(yè)用地占15%，道路及其他公共設(shè)施用地占25%。假設(shè)住宅用地平均容積率1.2，商業(yè)用地平均容積率2.5，綠化用地不計(jì)容積率。若該地塊的土地出讓金為每畝10萬(wàn)元，則該地塊的土地出讓金總額為（）萬(wàn)元。A.2300B.2500C.2600D.270030、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資額為1000萬(wàn)元，其中土地成本占30%，建筑材料和設(shè)備成本占40%，施工費(fèi)用占20%，其他費(fèi)用占10%。假設(shè)該項(xiàng)目的資本金比例為20%，則該項(xiàng)目的資本金為（）萬(wàn)元。A.200B.240C.300D.40031、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中土地成本為2億元，建筑成本為4億元，其他費(fèi)用為1億元，預(yù)期銷售價(jià)格為12億元。若該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為正值，則其最低內(nèi)部收益率（IRR）是多少？A.6%B.7%C.8%D.9%32、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積為5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為3年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目建成后的年租金收入預(yù)計(jì)為5000萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)成本預(yù)計(jì)為2000萬(wàn)元。若項(xiàng)目投資回報(bào)率為15%，則該項(xiàng)目預(yù)計(jì)3年后的總租金收入是多少？A.1.35億元B.1.5億元C.1.65億元D.1.75億元33、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段？A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.項(xiàng)目選址34、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：A.成本法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)值B.市場(chǎng)法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值C.收益法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的收益D.房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)綜合考慮各種方法的優(yōu)勢(shì)35、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目可行性分析C.項(xiàng)目投資估算D.項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)36、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在為賣方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，以下哪種行為是違反職業(yè)道德的？（）A.客觀、公正地為客戶提供信息B.接受客戶委托后，擅自將委托事宜轉(zhuǎn)托給他人C.向客戶推薦信譽(yù)良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目D.向客戶提供市場(chǎng)行情分析37、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素？A.土地成本B.建筑成本C.融資成本D.項(xiàng)目經(jīng)理的能力38、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法適用于評(píng)估一個(gè)已建成的商業(yè)大廈？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成本法或市場(chǎng)法39、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中土地成本占50%，建筑安裝工程費(fèi)占30%，其他費(fèi)用占20%。如果土地成本上漲10%，而建筑安裝工程費(fèi)和其它費(fèi)用保持不變，那么總投資將增加多少？A.5000萬(wàn)元B.1億元C.5000萬(wàn)元D.1.5億元40、在房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的基本原理是？A.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件相同，主觀條件不同B.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件不同，主觀條件相同C.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件和主觀條件都相同D.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件和主觀條件都不同41、下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則？A.經(jīng)濟(jì)合理性原則B.全面成本管理原則C.成本最低化原則D.靜態(tài)控制原則42、在進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目可行性研究時(shí)，下列哪一項(xiàng)內(nèi)容不屬于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的范疇？A.投資回收期分析B.內(nèi)部收益率計(jì)算C.市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)D.貸款償還能力評(píng)估43、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為某住宅項(xiàng)目融資，計(jì)劃發(fā)行5億元住宅專項(xiàng)債券，該債券期限為10年，年利率為5%，每年支付利息，到期還本。不考慮其他因素，該債券的發(fā)行價(jià)格約為（）元。A.4.5億元B.4.7億元C.5.2億元D.5.5億元44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總投資為10億元，其中自有資金2億元，其他資金8億元通過(guò)銀行貸款解決。銀行貸款利率為6%，期限為10年，采用等額本息還款方式。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在開發(fā)完成后5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入。不考慮其他因素，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)達(dá)到（）。A.5%B.6%C.7%D.8%45、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，下列哪種情形下，國(guó)家可以收回國(guó)有土地使用權(quán)？A.土地使用者未按照合同約定支付土地出讓金，并且逾期超過(guò)一定期限B.土地使用者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成了土地開發(fā)C.土地使用者依法轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)D.土地使用者按照合同約定支付了土地出讓金46、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，影響項(xiàng)目成本控制的主要因素有哪些？A.建筑材料價(jià)格波動(dòng)、施工進(jìn)度安排、設(shè)計(jì)變更等B.施工單位的選擇、施工人員數(shù)量、天氣變化等C.項(xiàng)目地理位置、周邊配套設(shè)施、市場(chǎng)需求等D.政府政策變動(dòng)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、銀行貸款利率等47、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題47、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估中的成本法？A.建筑物重置成本B.土地取得成本C.建筑安裝工程費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)48、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題48、某地塊面積1000平方米，土地單價(jià)為每平方米10000元，建筑安裝工程費(fèi)用為每平方米5000元，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)每平方米2000元。根據(jù)成本法，該地塊的評(píng)估價(jià)值是多少？A.18000元/平方米B.16000元/平方米C.15000元/平方米D.17000元/平方米49、下列關(guān)于建筑工程造價(jià)構(gòu)成的說(shuō)法中，正確的是：A.建筑工程造價(jià)主要由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。B.直接費(fèi)是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用。C.利潤(rùn)是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取的企業(yè)管理費(fèi)的一部分。D.稅金指的是企業(yè)依法繳納的增值稅。50、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的說(shuō)法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性是由政府調(diào)控政策決定的。B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退期，銷售量和價(jià)格都會(huì)持續(xù)上升。C.所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷相同的市場(chǎng)周期階段。D.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性反映了市場(chǎng)需求、供給、價(jià)格以及投資行為等的波動(dòng)規(guī)律。51、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地成本為1.5億元，建筑成本為2億元，其他費(fèi)用為0.5億元。該項(xiàng)目的資本金比例為20%，則該項(xiàng)目的資本金是多少？A.1億元B.1.5億元C.1.2億元D.2億元52、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪一項(xiàng)不屬于影響土地取得成本的因素？A.土地地理位置B.土地開發(fā)程度C.土地政策D.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模53、在建筑項(xiàng)目的成本控制過(guò)程中，以下哪一項(xiàng)不是直接成本？A.材料費(fèi)用B.人工費(fèi)用C.設(shè)備租賃費(fèi)D.管理人員工資54、某住宅小區(qū)建設(shè)采用的是框架結(jié)構(gòu)體系，該體系的主要優(yōu)點(diǎn)不包括：A.結(jié)構(gòu)自重較輕B.平面布置靈活C.抗震性能良好D.施工周期長(zhǎng)55、題干：在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪項(xiàng)不屬于資本成本的計(jì)算范圍？A.資本金利息B.股東股本投資的機(jī)會(huì)成本C.投資項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本D.投資項(xiàng)目應(yīng)稅收入56、題干：關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)，下列哪種說(shuō)法是錯(cuò)誤的？A.投資組合的收益通常低于單一投資的收益B.投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)多樣化投資來(lái)降低C.投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)關(guān)系D.投資組合可以分散非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)57、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算編制過(guò)程中，以下哪一項(xiàng)不屬于直接費(fèi)用？A.土地購(gòu)置費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.設(shè)計(jì)費(fèi)用D.貸款利息58、關(guān)于建筑工程項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是？A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的第一步B.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括定性和定量?jī)煞N方法C.所有風(fēng)險(xiǎn)都必須通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移D.應(yīng)急計(jì)劃是風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的一部分59、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，下列哪一項(xiàng)不屬于項(xiàng)目決策階段的內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.貸款申請(qǐng)D.工程設(shè)計(jì)60、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)一片住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中自有資金3億元，銀行貸款7億元。若銀行貸款年利率為5%，不考慮其他費(fèi)用，該公司的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是多少？（）A.0B.2.5C.5D.10二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在工程項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，下列哪些措施屬于直接成本控制手段？（）A.加強(qiáng)材料采購(gòu)管理，降低原材料成本B.優(yōu)化施工方案，減少工程變更C.提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少人工費(fèi)用D.合理安排資金使用，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用E.增加機(jī)械設(shè)備的租賃時(shí)間以保證工期2、關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系，下列說(shuō)法正確的是？（）A.質(zhì)量管理體系僅需項(xiàng)目經(jīng)理一人負(fù)責(zé)即可B.應(yīng)建立全面的質(zhì)量保證體系，涵蓋設(shè)計(jì)、施工直至交付使用全過(guò)程C.施工單位應(yīng)當(dāng)自行決定是否采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量管理D.定期開展內(nèi)部審核是維持質(zhì)量管理體系有效性的重要手段之一E.一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即停止所有相關(guān)活動(dòng)直到問(wèn)題解決3、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，以下說(shuō)法正確的是（）A、可行性研究是在項(xiàng)目決策前進(jìn)行的，旨在評(píng)估項(xiàng)目的可行性B、可行性研究分為初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究?jī)蓚€(gè)階段C、可行性研究的內(nèi)容不包括市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)分析D、可行性研究的結(jié)果是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)4、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格（）A、地理位置B、建筑質(zhì)量C、市場(chǎng)供求關(guān)系D、政策法規(guī)E、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境5、以下哪些是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則？（）A.替代原則B.市場(chǎng)原則C.供需原則D.資本化原則E.最小權(quán)益原則6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)投資回報(bào)率？（）A.建筑成本B.租金水平C.物業(yè)位置D.物業(yè)類型E.市場(chǎng)利率7、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以下哪些因素會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益？（）A.土地成本B.融資成本C.市場(chǎng)需求D.政策法規(guī)E.建設(shè)成本8、房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法有哪幾種？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成本加成法E.折現(xiàn)現(xiàn)金流法9、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）考試中的法律法規(guī)？A.建筑法B.房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)管理法D.土地管理法E.專利法10、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）考試中的房地產(chǎn)評(píng)估方法？A.成本法B.收益法C.比較法D.折現(xiàn)法E.評(píng)估法11、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有多個(gè)正確選項(xiàng)，請(qǐng)選出所有正確選項(xiàng)）11、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率？（）A.地段位置B.市場(chǎng)需求C.政策法規(guī)D.投資成本E.建筑設(shè)計(jì)12、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，以下哪些行為屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為？（）A.惡意壓價(jià)B.捏造、散布虛假信息C.從事與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D.擅自泄露客戶隱私E.未經(jīng)客戶同意，強(qiáng)制推薦房屋13、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些屬于前期策劃階段的主要工作內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研與分析B.項(xiàng)目定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)C.投資估算與融資方案D.項(xiàng)目施工與監(jiān)理14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的說(shuō)法，正確的是哪些？（）A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在一定條件下，房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是房地產(chǎn)買賣雙方在交易中應(yīng)遵循的價(jià)格D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值的反映15、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法，正確的有：（）A.按地理位置細(xì)分B.按用途細(xì)分C.按購(gòu)買力水平細(xì)分D.按收入水平細(xì)分E.按投資者偏好細(xì)分16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)管理，以下說(shuō)法正確的有：（）A.通過(guò)分散投資可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)B.通過(guò)增加投資組合規(guī)?？梢越档拖到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)C.利用保險(xiǎn)產(chǎn)品可以有效轉(zhuǎn)移投資組合的特定風(fēng)險(xiǎn)D.通過(guò)調(diào)整投資組合的資產(chǎn)配置可以降低風(fēng)險(xiǎn)E.以上都是17、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素屬于影響項(xiàng)目投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.土地成本B.建設(shè)成本C.融資成本D.銷售收入預(yù)測(cè)E.政策法規(guī)限制18、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法的描述，正確的是（）。A.成本法適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估B.市場(chǎng)法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟、交易活躍的地區(qū)C.收益法適用于評(píng)估經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目D.投資法適用于評(píng)估房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)期收益E.以上方法各有適用范圍，不能相互替代19、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些費(fèi)用屬于前期費(fèi)用？（）A.土地取得費(fèi)用B.建設(shè)工程費(fèi)用C.市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用D.設(shè)計(jì)費(fèi)用E.環(huán)評(píng)費(fèi)用20、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的表述中，正確的是哪些？（）A.房地產(chǎn)評(píng)估是確定房地產(chǎn)價(jià)值的活動(dòng)B.房地產(chǎn)評(píng)估可以用于抵押貸款、拍賣等交易活動(dòng)C.房地產(chǎn)評(píng)估需要考慮房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)、權(quán)益狀況和市場(chǎng)狀況D.房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果是確定的、不變的E.房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為房地產(chǎn)交易提供參考依據(jù)三、案例分析題（本大題有5個(gè)案例題，每題8分，共40分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一座位于市中心的地塊，地塊面積為5000平方米，土地取得成本為每平方米1000元，土地取得費(fèi)用總計(jì)500萬(wàn)元。該地塊附近交通便利，周邊配套設(shè)施完善，市場(chǎng)需求旺盛。企業(yè)計(jì)劃投資建設(shè)一棟包含住宅和商業(yè)的綜合樓，預(yù)計(jì)總建筑面積為2萬(wàn)平方米。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，企業(yè)遇到了以下問(wèn)題：1.住宅部分需繳納的各類稅費(fèi)包括：契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，預(yù)計(jì)總稅費(fèi)為500萬(wàn)元。2.商業(yè)部分需繳納的各類稅費(fèi)包括：契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，預(yù)計(jì)總稅費(fèi)為300萬(wàn)元。3.住宅部分建安成本為每平方米3000元，商業(yè)部分建安成本為每平方米4000元。4.項(xiàng)目建設(shè)周期為2年，企業(yè)需支付貸款利息，年利率為5%。請(qǐng)根據(jù)以上材料，分析以下問(wèn)題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額是多少？2、住宅部分和商業(yè)部分的投資成本分別是多少？3、如果項(xiàng)目總投資額為2億元，貸款年限為10年，年利率為5%，請(qǐng)計(jì)算企業(yè)需支付的貸款利息總額。4、如果住宅部分和商業(yè)部分的銷售價(jià)格分別為每平方米8000元和每平方米15000元，請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期銷售收入。第二題【案例背景】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）計(jì)劃開發(fā)一座位于城市中心的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地5萬(wàn)平方米，總建筑面積20萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、辦公樓、酒店和住宅公寓。公司已完成項(xiàng)目可行性研究，并決定進(jìn)行投資決策。以下是公司提供的部分項(xiàng)目信息：1.土地取得成本：8000萬(wàn)元；2.建設(shè)成本：10億元；3.裝修及配套設(shè)施成本：1.2億元；4.銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用：按項(xiàng)目總成本的比例估算；5.預(yù)計(jì)售價(jià)：辦公樓每平方米1.5萬(wàn)元，酒店每平方米3萬(wàn)元，購(gòu)物中心每平方米1.8萬(wàn)元，住宅公寓每平方米1.2萬(wàn)元；6.預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期15年，運(yùn)營(yíng)期結(jié)束后辦公樓、酒店和購(gòu)物中心預(yù)計(jì)殘值率為20%，住宅公寓預(yù)計(jì)殘值率為10%；7.項(xiàng)目資本金比例為40%；8.項(xiàng)目貸款年利率為6%，貸款期限為10年?！締?wèn)題】1、請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的投資回收期。2、請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。3、請(qǐng)分析該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。4、請(qǐng)根據(jù)以上分析，給出公司是否繼續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)目的建議。第三題一、案例材料：1.該公司聘請(qǐng)了某建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)院提交了初步設(shè)計(jì)方案，該方案符合城市規(guī)劃要求。2.該公司在土地上進(jìn)行了一期工程，包括地下車庫(kù)、住宅樓等建筑。在施工過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致部分工程延期。3.該公司聘請(qǐng)了某監(jiān)理公司對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中存在質(zhì)量問(wèn)題，要求施工單位整改。4.該公司聘請(qǐng)了某造價(jià)咨詢公司對(duì)工程進(jìn)行造價(jià)控制，咨詢公司提出了一些建設(shè)性的意見，該公司采納了部分意見。5.該公司銷售部門在銷售住宅的過(guò)程中，遇到了一些困難，如購(gòu)房者對(duì)小區(qū)配套設(shè)施不滿意、價(jià)格敏感等。1、該公司在聘請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？2、在施工過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致部分工程延期，該公司應(yīng)采取哪些措施？3、監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中存在質(zhì)量問(wèn)題，該公司應(yīng)如何處理？4、針對(duì)銷售部門在銷售住宅過(guò)程中遇到的困難，該公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))模擬試卷及答案指導(dǎo)一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、在建筑工程項(xiàng)目的成本管理中，以下哪一項(xiàng)不屬于直接工程費(fèi)用？A.材料費(fèi)B.施工機(jī)械使用費(fèi)C.企業(yè)管理費(fèi)D.人工費(fèi)答案：C解析：直接工程費(fèi)用是指施工過(guò)程中消耗的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程實(shí)體形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出，主要包括人工費(fèi)、材料費(fèi)以及施工機(jī)械使用費(fèi)。而企業(yè)管理費(fèi)屬于間接費(fèi)用，不計(jì)入直接工程費(fèi)用之中。2、根據(jù)我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》，下列哪種情形下可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式？A.項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少數(shù)潛在投標(biāo)人可供選擇B.必須使用不可替代的專利或者專有技術(shù)C.受自然環(huán)境限制，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇D.涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)答案：A解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，當(dāng)項(xiàng)目技術(shù)特別復(fù)雜或具有特定要求，并且市場(chǎng)上能夠滿足這些條件的潛在供應(yīng)商非常有限時(shí)，可以選擇邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行。選項(xiàng)B描述的情形通常不適合通過(guò)招標(biāo)程序來(lái)確定供應(yīng)商；選項(xiàng)C雖然提到了“自然環(huán)境”的限制，但這并不是邀請(qǐng)招標(biāo)的充分條件；而選項(xiàng)D則更適用于那些出于安全考慮而不適合公開招標(biāo)的情況，但這里強(qiáng)調(diào)的是特殊情況下的非公開招標(biāo)，并不是邀請(qǐng)招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)情況。因此，正確答案為A。3、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪個(gè)指標(biāo)通常用來(lái)衡量房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值？A、重置成本B、市場(chǎng)價(jià)值C、收益現(xiàn)值D、殘余價(jià)值答案：B解析：市場(chǎng)價(jià)值是指在正常市場(chǎng)條件下，某一房地產(chǎn)在特定時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行交易時(shí)，所能達(dá)到的價(jià)格。它是估價(jià)中最常用的價(jià)值指標(biāo)之一，用于衡量房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。4、以下哪項(xiàng)不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素？A、投資成本B、市場(chǎng)供需關(guān)系C、政策法規(guī)D、投資者個(gè)人喜好答案：D解析：投資者個(gè)人喜好不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素。房地產(chǎn)投資收益主要受投資成本、市場(chǎng)供需關(guān)系、政策法規(guī)等因素影響。投資者個(gè)人喜好屬于個(gè)人心理因素，對(duì)投資收益影響較小。5、根據(jù)我國(guó)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報(bào)告之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)下列哪一項(xiàng)不是工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容？A.建設(shè)工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量是否符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)B.施工單位是否具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)C.工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備是否符合質(zhì)量要求D.建設(shè)單位是否按時(shí)支付工程款項(xiàng)正確答案：D解析：工程質(zhì)量監(jiān)督主要涉及建設(shè)工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工單位的資質(zhì)等級(jí)以及建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量等，而建設(shè)單位按時(shí)支付工程款項(xiàng)雖然重要，但它不屬于工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容。6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的重要因素。當(dāng)市場(chǎng)上待售房屋數(shù)量超過(guò)購(gòu)房需求時(shí)，一般會(huì)導(dǎo)致什么情況發(fā)生？A.房?jī)r(jià)上漲B.房?jī)r(jià)下跌C.房?jī)r(jià)保持不變D.房?jī)r(jià)波動(dòng)無(wú)規(guī)律正確答案：B解析：當(dāng)市場(chǎng)上待售房屋數(shù)量超過(guò)購(gòu)房需求時(shí)，表明市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)。在這種情況下，為了促進(jìn)銷售，賣方可能會(huì)降低價(jià)格來(lái)吸引買家，因此一般會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。7、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為1億元，其中土地費(fèi)用占30%，建安工程費(fèi)用占40%，其他費(fèi)用占15%，流動(dòng)資金占10%，稅金及附加占5%。該項(xiàng)目的土地費(fèi)用是多少元？A.3000萬(wàn)元B.4000萬(wàn)元C.5000萬(wàn)元D.6000萬(wàn)元答案：A解析：該項(xiàng)目的土地費(fèi)用占總投資的30%，因此計(jì)算如下：1億元×30%=3000萬(wàn)元所以，該項(xiàng)目的土地費(fèi)用是3000萬(wàn)元。8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一塊土地，土地面積10萬(wàn)平方米，購(gòu)買價(jià)格為每平方米1000元。該土地的購(gòu)置總價(jià)是多少萬(wàn)元？A.5000萬(wàn)元B.10000萬(wàn)元C.15000萬(wàn)元D.20000萬(wàn)元答案：B解析：該土地的購(gòu)置總價(jià)等于土地面積乘以每平方米的價(jià)格，計(jì)算如下：10萬(wàn)平方米×1000元/平方米=10000萬(wàn)元所以，該土地的購(gòu)置總價(jià)是10000萬(wàn)元。9、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，土地取得費(fèi)用屬于：A.前期費(fèi)用B.建安工程費(fèi)C.土地成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】C【解析】土地取得費(fèi)用是指開發(fā)商通過(guò)各種合法途徑獲取項(xiàng)目用地所支付的費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，因此屬于土地成本的一部分。10、下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征？A.區(qū)域性B.不可移動(dòng)性C.完全競(jìng)爭(zhēng)性D.投資與消費(fèi)的雙重屬性【答案】C【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備完全競(jìng)爭(zhēng)性的特征，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在諸多限制因素，如土地資源的有限性、位置的獨(dú)特性以及市場(chǎng)信息的不對(duì)稱等，這些都使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近于壟斷競(jìng)爭(zhēng)或寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。11、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪種方法最適合評(píng)估一棟老舊住宅的市場(chǎng)價(jià)值？（）A.成新折舊法B.市場(chǎng)比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法答案：B解析：市場(chǎng)比較法適用于評(píng)估類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，特別是對(duì)于老舊住宅這種缺乏完整市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的情況，通過(guò)比較類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。12、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，以下哪個(gè)環(huán)節(jié)不是其基本步驟？（）A.市場(chǎng)研究B.投資估算C.主體工程方案設(shè)計(jì)D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的基本步驟通常包括市場(chǎng)研究、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。主體工程方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不屬于可行性研究的步驟。13、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于土地取得方式？A.征收B.購(gòu)買C.拍賣D.交換答案：D解析：在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地取得方式主要包括征收、購(gòu)買、拍賣等。交換不屬于常見的土地取得方式，因此選擇D。14、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的描述，不正確的是：A.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)客觀、公正、真實(shí)地反映估價(jià)對(duì)象的實(shí)際價(jià)值B.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)依據(jù)等內(nèi)容C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)師簽字、蓋章D.估價(jià)報(bào)告的編制應(yīng)當(dāng)遵循估價(jià)規(guī)范和準(zhǔn)則答案：B解析：估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)依據(jù)等內(nèi)容，這是估價(jià)報(bào)告的基本要求。A、C、D三項(xiàng)都是正確的描述，而B項(xiàng)描述不準(zhǔn)確，因?yàn)楣纼r(jià)報(bào)告不僅僅包含這些內(nèi)容，還應(yīng)包括估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等。因此選擇B。15、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，下列哪個(gè)階段是確定項(xiàng)目投資回報(bào)率的關(guān)鍵階段？A.前期調(diào)研階段B.設(shè)計(jì)階段C.施工階段D.銷售階段答案：A解析：前期調(diào)研階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初始階段，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等手段，確定項(xiàng)目的投資回報(bào)率，為后續(xù)的設(shè)計(jì)、施工和銷售提供決策依據(jù)。因此，這一階段是確定項(xiàng)目投資回報(bào)率的關(guān)鍵。16、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪種方法適用于評(píng)估在建工程的價(jià)值？A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法答案：C解析：成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，適用于評(píng)估在建工程、待開發(fā)土地等無(wú)法直接通過(guò)市場(chǎng)比較法或收益法評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值。成本法的基本原理是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本減去折舊來(lái)估算其價(jià)值。17、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素？A.土地取得成本B.建設(shè)工程成本C.銷售收入D.投資回報(bào)率答案：D解析：投資回報(bào)率是對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益的衡量指標(biāo)，而不是影響經(jīng)濟(jì)效益的主要因素。土地取得成本、建設(shè)工程成本和銷售收入則是直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素。18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售總額為1500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售稅費(fèi)為200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)為150萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率為：A.5%B.10%C.15%D.20%答案：C解析：銷售利潤(rùn)率是指銷售利潤(rùn)與銷售總額的比率。計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率=（銷售利潤(rùn)/銷售總額）×100%。根據(jù)題目數(shù)據(jù)，銷售利潤(rùn)率為（150/1500）×100%=10%。因此，正確答案為C，即15%。19、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于土地取得成本？（）A.土地購(gòu)置費(fèi)B.土地征收補(bǔ)償費(fèi)C.土地出讓金D.土地平整費(fèi)答案：D解析：土地取得成本主要包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地征收補(bǔ)償費(fèi)和土地出讓金等，而土地平整費(fèi)屬于土地開發(fā)成本，不屬于土地取得成本。20、在房地產(chǎn)投資分析中，下列哪個(gè)指標(biāo)反映項(xiàng)目的盈利能力？（）A.投資回收期B.投資收益率C.投資回報(bào)率D.投資回報(bào)倍數(shù)答案：B解析：投資收益率（ROI）是指項(xiàng)目投資收益與投資總額的比率，反映了項(xiàng)目的盈利能力。投資回收期反映的是項(xiàng)目回收投資的時(shí)間，投資回報(bào)率與投資回報(bào)倍數(shù)雖然也反映盈利能力，但不如投資收益率直接明了。21、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的范疇？A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目選址C.設(shè)計(jì)方案確定D.工程施工答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建等環(huán)節(jié)。工程施工屬于開發(fā)后期的工作內(nèi)容。因此，選項(xiàng)D不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的范疇。22、下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的表述中，哪項(xiàng)是正確的？A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在交易過(guò)程中可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最大收益C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在正常使用條件下所能產(chǎn)生的最大收益D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最小收益答案：C解析：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在正常使用條件下，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益。選項(xiàng)C正確地描述了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義。其他選項(xiàng)分別描述了可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值、最大收益和最小收益，與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的定義不符。23、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)分析B.財(cái)務(wù)分析C.投資估算D.項(xiàng)目決策答案：D解析：項(xiàng)目可行性研究主要包括市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、投資估算、工程技術(shù)分析、環(huán)境與社會(huì)影響評(píng)價(jià)等方面。項(xiàng)目決策不屬于可行性研究的主要內(nèi)容，而是在可行性研究之后，根據(jù)研究結(jié)果進(jìn)行的決策階段。因此，D項(xiàng)為正確答案。24、以下哪項(xiàng)不是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的評(píng)估方法？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.概念法答案：D解析：房地產(chǎn)評(píng)估中常用的評(píng)估方法包括成本法、市場(chǎng)法和收益法。成本法是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重建成本進(jìn)行評(píng)估；市場(chǎng)法是通過(guò)比較類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)確定其價(jià)值；收益法則是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)確定其價(jià)值。概念法并不是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的評(píng)估方法，因此D項(xiàng)為正確答案。25、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目定位C.資金籌措D.工程設(shè)計(jì)答案：D解析：前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第一步，主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略、資金籌措等方面。工程設(shè)計(jì)屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的任務(wù)，不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。26、關(guān)于房地產(chǎn)投資回報(bào)率，以下說(shuō)法正確的是（）。A.投資回報(bào)率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大B.投資回報(bào)率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越小C.投資回報(bào)率越低，投資風(fēng)險(xiǎn)越大D.投資回報(bào)率越低，投資風(fēng)險(xiǎn)越小答案：B解析：投資回報(bào)率是指投資者從投資項(xiàng)目中所獲得的回報(bào)與投資額的比率。一般來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率越高，說(shuō)明投資者從項(xiàng)目中所獲得的回報(bào)越多，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。因此，選項(xiàng)B正確。27、在房地產(chǎn)投資中，下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資的直接成本？A.土地購(gòu)置費(fèi)用B.建筑工程費(fèi)用C.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)稅及附加答案：D解析：房地產(chǎn)投資的直接成本主要包括土地購(gòu)置費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用等。營(yíng)業(yè)稅及附加屬于間接成本，是在投資過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，但不直接構(gòu)成投資成本的一部分。因此，選項(xiàng)D不屬于房地產(chǎn)投資的直接成本。28、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法適用于評(píng)估已建成但未完工的在建工程？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法答案：A解析：在建工程是指尚未完工的建筑工程，其評(píng)估方法一般采用成本法。成本法是通過(guò)估算在建工程的實(shí)際成本，包括土地購(gòu)置費(fèi)、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等，并減去工程完工后的折舊和損耗，來(lái)確定其價(jià)值的方法。因此，選項(xiàng)A適用于評(píng)估已建成但未完工的在建工程。29、某房地產(chǎn)公司欲開發(fā)一片住宅區(qū)，已知土地總面積為200畝，其中綠化用地占10%，住宅用地占50%，商業(yè)用地占15%，道路及其他公共設(shè)施用地占25%。假設(shè)住宅用地平均容積率1.2，商業(yè)用地平均容積率2.5，綠化用地不計(jì)容積率。若該地塊的土地出讓金為每畝10萬(wàn)元，則該地塊的土地出讓金總額為（）萬(wàn)元。A.2300B.2500C.2600D.2700答案：C解析：計(jì)算各用途用地面積及容積率：綠化用地面積=200畝*10%=20畝住宅用地面積=200畝*50%=100畝商業(yè)用地面積=200畝*15%=30畝道路及其他公共設(shè)施用地面積=200畝*25%=50畝由于綠化用地不計(jì)容積率，因此實(shí)際計(jì)算時(shí)，綠化用地面積不計(jì)入容積率計(jì)算。土地出讓金總額=(住宅用地面積+商業(yè)用地面積)*每畝出讓金=(100畝+30畝)*10萬(wàn)元/畝=130畝*10萬(wàn)元/畝=1300萬(wàn)元因此，正確答案是C.2600萬(wàn)元。30、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資額為1000萬(wàn)元，其中土地成本占30%，建筑材料和設(shè)備成本占40%，施工費(fèi)用占20%，其他費(fèi)用占10%。假設(shè)該項(xiàng)目的資本金比例為20%，則該項(xiàng)目的資本金為（）萬(wàn)元。A.200B.240C.300D.400答案：B解析：計(jì)算資本金比例下的資本金金額：資本金=總投資額*資本金比例=1000萬(wàn)元*20%=1000萬(wàn)元*0.20=200萬(wàn)元因此，正確答案是B.240萬(wàn)元。注意，這里的選項(xiàng)有誤，正確答案應(yīng)該是A.200萬(wàn)元，因?yàn)轭}目中資本金比例為20%，即每100萬(wàn)元總投資額需要20萬(wàn)元資本金，所以1000萬(wàn)元總投資額的資本金應(yīng)該是200萬(wàn)元。31、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中土地成本為2億元，建筑成本為4億元，其他費(fèi)用為1億元，預(yù)期銷售價(jià)格為12億元。若該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為正值，則其最低內(nèi)部收益率（IRR）是多少？A.6%B.7%C.8%D.9%答案：C解析：內(nèi)部收益率（IRR）是使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。在本題中，由于題目沒(méi)有給出具體的折現(xiàn)率，我們可以假設(shè)一個(gè)較低的折現(xiàn)率來(lái)計(jì)算NPV，如果NPV為正值，則可以推斷IRR高于該折現(xiàn)率。以8%的折現(xiàn)率計(jì)算NPV：NPV=-2億+4億/(1+8%)+1億/(1+8%)+12億/(1+8%)^2=-2億+3.7037億+0.9261億+10.0137億≈11.6535億由于NPV大于0，說(shuō)明8%的折現(xiàn)率是可行的，因此IRR大于8%。由于選項(xiàng)中沒(méi)有比8%更高的答案，我們選擇最接近的C.8%。32、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積為5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為3年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目建成后的年租金收入預(yù)計(jì)為5000萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)成本預(yù)計(jì)為2000萬(wàn)元。若項(xiàng)目投資回報(bào)率為15%，則該項(xiàng)目預(yù)計(jì)3年后的總租金收入是多少？A.1.35億元B.1.5億元C.1.65億元D.1.75億元答案：A解析：投資回報(bào)率（ROI）是衡量投資收益與投資成本之間關(guān)系的指標(biāo)，計(jì)算公式為：ROI=(凈利潤(rùn)/投資成本)*100%在本題中，我們已知年租金收入、年運(yùn)營(yíng)成本和投資回報(bào)率，需要計(jì)算3年后的總租金收入。首先，計(jì)算年凈利潤(rùn)：年凈利潤(rùn)=年租金收入-年運(yùn)營(yíng)成本=5000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元=3000萬(wàn)元然后，使用投資回報(bào)率公式計(jì)算3年后的總租金收入：總租金收入=年凈利潤(rùn)*(1+投資回報(bào)率)^(投資年數(shù))=3000萬(wàn)元*(1+15%)^3=3000萬(wàn)元*(1.15)^3≈3000萬(wàn)元*1.5208≈4524.4萬(wàn)元由于題目要求計(jì)算的是3年后的總租金收入，我們需要將年租金收入乘以3：總租金收入=4524.4萬(wàn)元*3≈13572.2萬(wàn)元≈1.35億元因此，正確答案是A.1.35億元。33、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段？A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.項(xiàng)目選址答案：D解析：項(xiàng)目選址屬于項(xiàng)目前期工作，而非可行性研究階段。可行性研究階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等內(nèi)容，以確定項(xiàng)目是否可行。34、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：A.成本法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)值B.市場(chǎng)法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值C.收益法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的收益D.房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)綜合考慮各種方法的優(yōu)勢(shì)答案：B解析：市場(chǎng)法適用于評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)值，而不是未來(lái)價(jià)值。市場(chǎng)法通過(guò)比較類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)評(píng)估目標(biāo)房地產(chǎn)的價(jià)值。而未來(lái)價(jià)值評(píng)估通常采用收益法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流法。其他選項(xiàng)A、C、D均正確。35、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項(xiàng)不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.項(xiàng)目可行性分析C.項(xiàng)目投資估算D.項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)答案：D解析：前期策劃階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位等，但不涉及項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)，這是在項(xiàng)目施工階段的工作內(nèi)容。因此，選項(xiàng)D是正確答案。36、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在為賣方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，以下哪種行為是違反職業(yè)道德的？（）A.客觀、公正地為客戶提供信息B.接受客戶委托后，擅自將委托事宜轉(zhuǎn)托給他人C.向客戶推薦信譽(yù)良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目D.向客戶提供市場(chǎng)行情分析答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范。選項(xiàng)A、C、D均符合職業(yè)道德要求，而選項(xiàng)B中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受客戶委托后，擅自將委托事宜轉(zhuǎn)托給他人，違反了職業(yè)道德規(guī)范。因此，選項(xiàng)B是正確答案。37、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以下哪項(xiàng)不屬于影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素？A.土地成本B.建筑成本C.融資成本D.項(xiàng)目經(jīng)理的能力答案：D解析：項(xiàng)目經(jīng)理的能力雖然對(duì)項(xiàng)目的管理效率和進(jìn)度有重要影響，但并不直接關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要因素包括土地成本、建筑成本和融資成本等直接與項(xiàng)目投資和收益相關(guān)的因素。因此，選項(xiàng)D是正確答案。38、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法適用于評(píng)估一個(gè)已建成的商業(yè)大廈？A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成本法或市場(chǎng)法答案：C解析：收益法是一種根據(jù)物業(yè)的預(yù)期收益來(lái)確定其價(jià)值的評(píng)估方法，適用于評(píng)估已建成的商業(yè)大廈等產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)。成方法和市場(chǎng)法分別適用于新建或正在建設(shè)中的物業(yè)，以及市場(chǎng)上類似的物業(yè)。因此，選項(xiàng)C是正確答案。選項(xiàng)D雖然表述為兩種方法均可適用，但實(shí)際上針對(duì)已建成的商業(yè)大廈，收益法更為合適。39、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中土地成本占50%，建筑安裝工程費(fèi)占30%，其他費(fèi)用占20%。如果土地成本上漲10%，而建筑安裝工程費(fèi)和其它費(fèi)用保持不變，那么總投資將增加多少？A.5000萬(wàn)元B.1億元C.5000萬(wàn)元D.1.5億元答案：A解析：原總投資為10億元，土地成本為10億元×50%=5億元。土地成本上漲10%，則上漲金額為5億元×10%=0.5億元。因此，總投資將增加5000萬(wàn)元。選項(xiàng)A正確。40、在房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的基本原理是？A.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件相同，主觀條件不同B.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件不同，主觀條件相同C.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件和主觀條件都相同D.估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的客觀條件和主觀條件都不同答案：C解析：市場(chǎng)法的基本原理是通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與市場(chǎng)上相似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。這種方法要求估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例在客觀條件和主觀條件上都相同或相似，以便進(jìn)行合理的比較。因此，選項(xiàng)C正確。41、下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則？A.經(jīng)濟(jì)合理性原則B.全面成本管理原則C.成本最低化原則D.靜態(tài)控制原則【答案】D.靜態(tài)控制原則【解析】房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)遵循動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，而非靜態(tài)不變。成本控制需要隨著項(xiàng)目的進(jìn)展不斷調(diào)整策略，確保成本的有效管理。因此，靜態(tài)控制并不是成本控制的原則之一。42、在進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目可行性研究時(shí)，下列哪一項(xiàng)內(nèi)容不屬于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的范疇？A.投資回收期分析B.內(nèi)部收益率計(jì)算C.市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)D.貸款償還能力評(píng)估【答案】C.市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)【解析】市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)屬于市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)分析的一部分，而非直接的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要包括投資回收期分析、內(nèi)部收益率計(jì)算以及貸款償還能力評(píng)估等指標(biāo)，它們用于衡量項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)可行性。43、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為某住宅項(xiàng)目融資，計(jì)劃發(fā)行5億元住宅專項(xiàng)債券，該債券期限為10年，年利率為5%，每年支付利息，到期還本。不考慮其他因素，該債券的發(fā)行價(jià)格約為（）元。A.4.5億元B.4.7億元C.5.2億元D.5.5億元答案：C解析：住宅專項(xiàng)債券的發(fā)行價(jià)格可以通過(guò)以下公式計(jì)算：發(fā)行價(jià)格=[債券面值×年利率×(1-(1+年利率)^(-債券期限))]/年利率+債券面值/(1+年利率)^債券期限代入數(shù)據(jù)得：發(fā)行價(jià)格=[5億元×5%×(1-(1+5%)^(-10))]/5%+5億元/(1+5%)^10發(fā)行價(jià)格≈5.2億元44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一個(gè)住宅小區(qū)，該項(xiàng)目總投資為10億元，其中自有資金2億元，其他資金8億元通過(guò)銀行貸款解決。銀行貸款利率為6%，期限為10年，采用等額本息還款方式。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在開發(fā)完成后5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入。不考慮其他因素，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)達(dá)到（）。A.5%B.6%C.7%D.8%答案：D解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指使項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)為零的折現(xiàn)率。根據(jù)題意，項(xiàng)目總投資為10億元，其中2億元為自有資金，8億元為銀行貸款。首先計(jì)算貸款利息：貸款利息=8億元×6%×10年=4.8億元然后計(jì)算項(xiàng)目銷售收入：銷售收入=總投資+貸款利息=10億元+4.8億元=14.8億元接著計(jì)算年銷售收入：年銷售收入=銷售收入/5年=14.8億元/5年=2.96億元最后計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：FIRR=(年銷售收入-年貸款利息)/自有資金FIRR=(2.96億元-8億元×6%/5)/2億元FIRR≈8%因此，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)達(dá)到8%。45、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，下列哪種情形下，國(guó)家可以收回國(guó)有土地使用權(quán)？A.土地使用者未按照合同約定支付土地出讓金，并且逾期超過(guò)一定期限B.土地使用者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成了土地開發(fā)C.土地使用者依法轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)D.土地使用者按照合同約定支付了土地出讓金答案：A解析：根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用者如果未按照合同約定支付土地出讓金，并且逾期達(dá)到一定期限，國(guó)家有權(quán)依照法律程序收回土地使用權(quán)。選項(xiàng)B、C、D均不符合收回條件。46、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，影響項(xiàng)目成本控制的主要因素有哪些？A.建筑材料價(jià)格波動(dòng)、施工進(jìn)度安排、設(shè)計(jì)變更等B.施工單位的選擇、施工人員數(shù)量、天氣變化等C.項(xiàng)目地理位置、周邊配套設(shè)施、市場(chǎng)需求等D.政府政策變動(dòng)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、銀行貸款利率等答案：A解析：影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的因素主要包括建筑材料的價(jià)格波動(dòng)，這直接影響建造成本；施工進(jìn)度的安排會(huì)影響資金的使用效率；而設(shè)計(jì)變更是導(dǎo)致成本增加的一個(gè)常見原因。選項(xiàng)B、C、D雖然也可能間接影響成本，但不是直接的主要因素。47、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題47、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估中的成本法？A.建筑物重置成本B.土地取得成本C.建筑安裝工程費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)答案：D解析：成本法是房地產(chǎn)評(píng)估的一種方法，主要包括建筑物重置成本、土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)等。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)屬于利潤(rùn)法中的內(nèi)容，不屬于成本法。48、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷一、單項(xiàng)選擇題48、某地塊面積1000平方米，土地單價(jià)為每平方米10000元，建筑安裝工程費(fèi)用為每平方米5000元，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)每平方米2000元。根據(jù)成本法，該地塊的評(píng)估價(jià)值是多少？A.18000元/平方米B.16000元/平方米C.15000元/平方米D.17000元/平方米答案：A解析：根據(jù)成本法，該地塊的評(píng)估價(jià)值為土地成本+建筑安裝工程費(fèi)用+其他費(fèi)用。計(jì)算如下：土地成本=土地單價(jià)×地塊面積=10000元/平方米×1000平方米=10000000元建筑安裝工程費(fèi)用=每平方米5000元×1000平方米=5000000元其他費(fèi)用=每平方米2000元×1000平方米=2000000元評(píng)估價(jià)值=土地成本+建筑安裝工程費(fèi)用+其他費(fèi)用=10000000元+5000000元+2000000元=17000000元所以，該地塊的評(píng)估價(jià)值為18000元/平方米。49、下列關(guān)于建筑工程造價(jià)構(gòu)成的說(shuō)法中，正確的是：A.建筑工程造價(jià)主要由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。B.直接費(fèi)是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用。C.利潤(rùn)是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取的企業(yè)管理費(fèi)的一部分。D.稅金指的是企業(yè)依法繳納的增值稅。答案：A解析：建筑工程造價(jià)通常由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四大部分組成。直接費(fèi)指的是在施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，而間接費(fèi)則包括施工期間發(fā)生的各項(xiàng)非直接生產(chǎn)性開支；利潤(rùn)是承包商為獲取利潤(rùn)的一部分，不是按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取的企業(yè)管理費(fèi)；稅金指的是企業(yè)在工程項(xiàng)目上需要支付的相關(guān)稅費(fèi)，并不僅限于增值稅。50、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的說(shuō)法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性是由政府調(diào)控政策決定的。B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退期，銷售量和價(jià)格都會(huì)持續(xù)上升。C.所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷相同的市場(chǎng)周期階段。D.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性反映了市場(chǎng)需求、供給、價(jià)格以及投資行為等的波動(dòng)規(guī)律。答案：D解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性是反映市場(chǎng)需求、供給、價(jià)格以及投資行為等多方面因素相互作用的結(jié)果，并不是僅由政府調(diào)控政策決定。在市場(chǎng)衰退期，通常會(huì)觀察到銷售量下降，價(jià)格可能停滯或下跌。同時(shí)，并非所有房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)歷完全一致的市場(chǎng)周期階段，不同的區(qū)域可能因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件等因素處于不同的市場(chǎng)周期階段。51、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地成本為1.5億元，建筑成本為2億元，其他費(fèi)用為0.5億元。該項(xiàng)目的資本金比例為20%，則該項(xiàng)目的資本金是多少？A.1億元B.1.5億元C.1.2億元D.2億元答案：A解析：資本金比例為20%，即資本金占總投資的比例為20%。因此，資本金=總投資×資本金比例=5億元×20%=1億元。52、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪一項(xiàng)不屬于影響土地取得成本的因素？A.土地地理位置B.土地開發(fā)程度C.土地政策D.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模答案：D解析：影響土地取得成本的因素主要包括土地地理位置、土地開發(fā)程度、土地政策等。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模并不是直接影響土地取得成本的因素，雖然企業(yè)規(guī)模可能會(huì)影響到其在土地市場(chǎng)上的議價(jià)能力，但這并不是直接影響成本的因素。53、在建筑項(xiàng)目的成本控制過(guò)程中，以下哪一項(xiàng)不是直接成本？A.材料費(fèi)用B.人工費(fèi)用C.設(shè)備租賃費(fèi)D.管理人員工資答案：D.管理人員工資解析：在建筑工程中，直接成本是指可以直接歸屬于特定項(xiàng)目或工作環(huán)節(jié)的成本。材料費(fèi)用、人工費(fèi)用以及設(shè)備租賃費(fèi)都是與具體施工活動(dòng)緊密相關(guān)的支出，因此屬于直接成本。而管理人員的工資通常被視為間接成本，因?yàn)樗荒鼙恢苯託w結(jié)到某個(gè)具體的工程項(xiàng)目上，而是用來(lái)支持整體項(xiàng)目管理和運(yùn)作的。54、某住宅小區(qū)建設(shè)采用的是框架結(jié)構(gòu)體系，該體系的主要優(yōu)點(diǎn)不包括：A.結(jié)構(gòu)自重較輕B.平面布置靈活C.抗震性能良好D.施工周期長(zhǎng)答案：D.施工周期長(zhǎng)解析：框架結(jié)構(gòu)是一種常用的建筑形式，特別是在多層及高層建筑設(shè)計(jì)中。它具有結(jié)構(gòu)自重相對(duì)較輕、能夠提供較大的空間布局靈活性以及良好的抗震性能等優(yōu)點(diǎn)。相反，“施工周期長(zhǎng)”并不是框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)；實(shí)際上，在條件允許的情況下，通過(guò)合理的規(guī)劃和組織，框架結(jié)構(gòu)可以實(shí)現(xiàn)較快的施工進(jìn)度。因此，選項(xiàng)D描述的內(nèi)容并不符合框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)特征。55、題干：在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪項(xiàng)不屬于資本成本的計(jì)算范圍？A.資本金利息B.股東股本投資的機(jī)會(huì)成本C.投資項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本D.投資項(xiàng)目應(yīng)稅收入答案：C解析：資本成本是指投資者因投資某一項(xiàng)目而放棄的其他投資機(jī)會(huì)所可能獲得的收益。選項(xiàng)A和B分別指的是借款成本和股東權(quán)益成本，是資本成本的重要組成部分。選項(xiàng)D指的是投資項(xiàng)目的應(yīng)稅收入，也是影響資本成本的因素之一。而選項(xiàng)C提到的運(yùn)營(yíng)成本屬于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的成本，不屬于資本成本的計(jì)算范圍。因此，正確答案是C。56、題干：關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)，下列哪種說(shuō)法是錯(cuò)誤的？A.投資組合的收益通常低于單一投資的收益B.投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)多樣化投資來(lái)降低C.投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)關(guān)系D.投資組合可以分散非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)答案：C解析：投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系并非簡(jiǎn)單的正相關(guān)。通常，投資組合的收益高于單一投資的收益，因?yàn)橥ㄟ^(guò)多元化投資可以分散風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)B和D正確地說(shuō)明了投資組合可以通過(guò)多樣化投資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)和分散非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)橥顿Y組合的收益通常高于單一投資的收益。因此，正確答案是C。57、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算編制過(guò)程中，以下哪一項(xiàng)不屬于直接費(fèi)用？A.土地購(gòu)置費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.設(shè)計(jì)費(fèi)用D.貸款利息答案：D解析：直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，可以直接歸集到特定項(xiàng)目上的費(fèi)用。土地購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及設(shè)計(jì)費(fèi)用都是直接用于項(xiàng)目建設(shè)的成本，而貸款利息通常被視為間接費(fèi)用，因?yàn)樗皇侵苯佑删唧w施工活動(dòng)產(chǎn)生的，而是資金使用成本的一部分。58、關(guān)于建筑工程項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是？A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程的第一步B.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括定性和定量?jī)煞N方法C.所有風(fēng)險(xiǎn)都必須通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移D.應(yīng)急計(jì)劃是風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的一部分答案：C解析：在建筑工程項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略制定以及監(jiān)控。雖然購(gòu)買保險(xiǎn)是一種常見的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手段，但并不是所有風(fēng)險(xiǎn)都需要或能夠通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)處理。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和程度，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)可能會(huì)采取不同的應(yīng)對(duì)措施，如風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、減輕、接受等。因此，選項(xiàng)C表述過(guò)于絕對(duì)，不符合實(shí)際情況。59、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，下列哪一項(xiàng)不屬于項(xiàng)目決策階段的內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研B.投資估算C.貸款申請(qǐng)D.工程設(shè)計(jì)答案：D解析：項(xiàng)目決策階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。工程設(shè)計(jì)屬于項(xiàng)目實(shí)施階段的內(nèi)容，不屬于決策階段。貸款申請(qǐng)雖然與決策階段有關(guān)，但并非決策階段的核心內(nèi)容。因此，正確答案為D。60、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)一片住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，其中自有資金3億元，銀行貸款7億元。若銀行貸款年利率為5%，不考慮其他費(fèi)用，該公司的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是多少？（）A.0B.2.5C.5D.10答案：B解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值與初始投資的差額。本題中，初始投資為10億元，自有資金為3億元，銀行貸款7億元，年利率為5%。計(jì)算FNPV的公式為：FNPV=∑(CFt/(1+r)^t)-初始投資其中，CFt為第t年的現(xiàn)金流，r為年利率，t為年份。由于題目未提供具體現(xiàn)金流信息，我們可以簡(jiǎn)化計(jì)算。假設(shè)項(xiàng)目每年產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且不考慮貸款償還的部分。FNPV=(1/1.05)+(1/1.05^2)+…+(1/1.05^n)-10當(dāng)n趨向于無(wú)窮大時(shí)，等比數(shù)列的和為：S=a1/(1-r)=1/(1-1/1.05)=1.05因此，F(xiàn)NPV=1.05-10=2.5億元。所以，正確答案為B。二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在工程項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，下列哪些措施屬于直接成本控制手段？（）A.加強(qiáng)材料采購(gòu)管理，降低原材料成本B.優(yōu)化施工方案，減少工程變更C.提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少人工費(fèi)用D.合理安排資金使用，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用E.增加機(jī)械設(shè)備的租賃時(shí)間以保證工期答案：A,B,C解析：直接成本主要包括了與項(xiàng)目實(shí)施直接相關(guān)的費(fèi)用如材料費(fèi)、人工費(fèi)等。選項(xiàng)A通過(guò)加強(qiáng)材料采購(gòu)管理來(lái)降低成本；選項(xiàng)B通過(guò)優(yōu)化施工方案可以有效減少不必要的工程變更從而控制成本；選項(xiàng)C提高工作效率能夠直接降低單位工作量所需的人工費(fèi)用。而選項(xiàng)D提到的資金使用合理性雖然重要但更傾向于財(cái)務(wù)管理范疇，并非直接作用于成本；選項(xiàng)E則可能因增加設(shè)備租賃時(shí)長(zhǎng)反而導(dǎo)致成本上升而非節(jié)省成本。2、關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理體系，下列說(shuō)法正確的是？（）A.質(zhì)量管理體系僅需項(xiàng)目經(jīng)理一人負(fù)責(zé)即可B.應(yīng)建立全面的質(zhì)量保證體系，涵蓋設(shè)計(jì)、施工直至交付使用全過(guò)程C.施工單位應(yīng)當(dāng)自行決定是否采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量管理D.定期開展內(nèi)部審核是維持質(zhì)量管理體系有效性的重要手段之一E.一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即停止所有相關(guān)活動(dòng)直到問(wèn)題解決答案：B,D解析：一個(gè)健全有效的工程質(zhì)量管理體系應(yīng)當(dāng)覆蓋整個(gè)建設(shè)周期，包括但不限于設(shè)計(jì)階段、施工過(guò)程以及最終的驗(yàn)收交付環(huán)節(jié)（選項(xiàng)B）。此外，定期執(zhí)行內(nèi)審有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取糾正措施，確保體系持續(xù)改進(jìn)（選項(xiàng)D）。然而，質(zhì)量管理工作不應(yīng)局限于某個(gè)個(gè)人或部門的責(zé)任，而是需要全員參與（排除A）。至于是否采納國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，則取決于具體項(xiàng)目要求及企業(yè)自身情況，并非強(qiáng)制性規(guī)定（排除C）。當(dāng)遇到質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，合理的做法是分析原因并采取適當(dāng)行動(dòng)加以改正，而不是無(wú)條件地暫停一切操作（排除E）。3、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，以下說(shuō)法正確的是（）A、可行性研究是在項(xiàng)目決策前進(jìn)行的，旨在評(píng)估項(xiàng)目的可行性B、可行性研究分為初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究?jī)蓚€(gè)階段C、可行性研究的內(nèi)容不包括市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)分析D、可行性研究的結(jié)果是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)答案：ABD解析：A、可行性研究確實(shí)是在項(xiàng)目決策前進(jìn)行的，旨在評(píng)估項(xiàng)目的可行性，因此選項(xiàng)A正確。B、可行性研究確實(shí)分為初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究?jī)蓚€(gè)階段，因此選項(xiàng)B正確。C、可行性研究的內(nèi)容包括市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)分析，這是評(píng)估項(xiàng)目可行性的關(guān)鍵部分，因此選項(xiàng)C錯(cuò)誤。D、可行性研究的結(jié)果是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，因?yàn)樗峁┝岁P(guān)于項(xiàng)目可行性的詳細(xì)分析和建議，因此選項(xiàng)D正確。4、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格（）A、地理位置B、建筑質(zhì)量C、市場(chǎng)供求關(guān)系D、政策法規(guī)E、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境答案：ABCDE解析：A、地理位置是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，通常地理位置優(yōu)越的房地產(chǎn)價(jià)格較高。B、建筑質(zhì)量也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，高質(zhì)量的建筑物通常具有更高的價(jià)值。C、市場(chǎng)供求關(guān)系直接影響房地產(chǎn)價(jià)格，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上升，供過(guò)于求時(shí)價(jià)格下降。D、政策法規(guī)的變化會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，進(jìn)而影響價(jià)格。E、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹率、利率等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。因此，以上所有選項(xiàng)都是影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。5、以下哪些是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則？（）A.替代原則B.市場(chǎng)原則C.供需原則D.資本化原則E.最小權(quán)益原則答案：ABD解析：A.替代原則：在估價(jià)中，如果有一種或多種替代品的價(jià)格比被估價(jià)物業(yè)的價(jià)格低，則可以認(rèn)為被估價(jià)物業(yè)的價(jià)格不會(huì)高于替代品的價(jià)格。B.市場(chǎng)原則：房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)基于市場(chǎng)上類似物業(yè)的交易價(jià)格進(jìn)行。C.供需原則：房地產(chǎn)價(jià)格受供需關(guān)系影響，供大于求時(shí)價(jià)格下降，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上漲。D.資本化原則：將未來(lái)的現(xiàn)金流折現(xiàn)到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。E.最小權(quán)益原則：不是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，通常指的是在多個(gè)選擇中，選擇對(duì)權(quán)益影響最小的選項(xiàng)。因此，正確答案是ABD。6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)投資回報(bào)率？（）A.建筑成本B.租金水平C.物業(yè)位置D.物業(yè)類型E.市場(chǎng)利率答案：BCE解析：A.建筑成本：影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，但不直接影響投資回報(bào)率。B.租金水平：租金收入是房地產(chǎn)投資回報(bào)的重要來(lái)源，直接影響投資回報(bào)率。C.物業(yè)位置：好的地理位置通常能吸引更多租戶，提高租金水平，從而提高投資回報(bào)率。D.物業(yè)類型：不同類型的物業(yè)（如住宅、商業(yè)、工業(yè)）有不同的收益模式，影響投資回報(bào)率。E.市場(chǎng)利率：市場(chǎng)利率的變化會(huì)影響借款成本，進(jìn)而影響投資回報(bào)率。因此，正確答案是BCE。7、在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，以下哪些因素會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益？（）A.土地成本B.融資成本C.市場(chǎng)需求D.政策法規(guī)E.建設(shè)成本答案：A、B、C、D、E解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)效益受多種因素影響。土地成本、融資成本、市場(chǎng)需求、政策法規(guī)和建設(shè)成本都是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。因此，選項(xiàng)A、B、C、D和E都是正確的。8、房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法有哪幾種？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成本加成法E.折現(xiàn)現(xiàn)金流法答案：A、B、C、E解析：房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法主要包括成本法、市場(chǎng)法和收益法。成本法是根據(jù)重建成本或重置成本評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；市場(chǎng)法是通過(guò)比較類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值的方法。成本加成法和折現(xiàn)現(xiàn)金流法雖然也是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法，但它們屬于收益法的具體應(yīng)用。因此，選項(xiàng)A、B、C和E是正確的。9、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）考試中的法律法規(guī)？A.建筑法B.房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)管理法D.土地管理法E.專利法答案：ABCD解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）考試中，法律法規(guī)是重要的考點(diǎn)之一。上述選項(xiàng)中，建筑法、房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法都是與建筑和房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。而專利法則主要涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，與建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)關(guān)系不大，因此排除選項(xiàng)E。正確答案為ABCD。10、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）考試中的房地產(chǎn)評(píng)估方法？A.成本法B.收益法C.比較法D.折現(xiàn)法E.評(píng)估法答案：ABCD解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)（中級(jí)）考試中，房地產(chǎn)評(píng)估方法是重要的知識(shí)點(diǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估方法主要包括成本法、收益法、比較法和折現(xiàn)法。成本法是根據(jù)房地產(chǎn)的重建成本、折舊等因素來(lái)評(píng)估其價(jià)值；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值；比較法是通過(guò)對(duì)類似房地產(chǎn)的比較來(lái)評(píng)估其價(jià)值；折現(xiàn)法是將未來(lái)收益折現(xiàn)到現(xiàn)值的方法。選項(xiàng)E“評(píng)估法”并非房地產(chǎn)評(píng)估方法的一種，因此排除。正確答案為ABCD。11、經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)(中級(jí))試卷二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有多個(gè)正確選項(xiàng)，請(qǐng)選出所有正確選項(xiàng)）11、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率？（）A.地段位置B.市場(chǎng)需求C.政策法規(guī)D.投資成本E.建筑設(shè)計(jì)答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)率受到多種因素的影響，其中包括地段位置、市場(chǎng)需求、政策法規(guī)和投資成本等。地段位置和市場(chǎng)需求直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售潛力和價(jià)格水平，政策法規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生重要影響，投資成本則是項(xiàng)目實(shí)際投資支出的一部分，這些因素都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)率產(chǎn)生直接影響。建筑設(shè)計(jì)雖然重要，但并不是直接影響投資回報(bào)率的主要因素。因此，選項(xiàng)A、B、C和D是正確的。12、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，以下哪些行為屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為？（）A.惡意壓價(jià)B.捏造、散布虛假信息C.從事與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D.擅自泄露客戶隱私E.未經(jīng)客戶同意，強(qiáng)制推薦房屋答案：ABDE解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為主要包括惡意壓價(jià)、捏造、散布虛假信息、擅自泄露客戶隱私和未經(jīng)客戶同意強(qiáng)制推薦房屋等。這些行為不僅損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。選項(xiàng)A、B、D和E均屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，而選項(xiàng)C中的“從事與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”雖然不屬于正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)行為，但并不直接構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，正確答案是ABDE。13、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些屬于前期策劃階段的主要工作內(nèi)容？（）A.市場(chǎng)調(diào)研與分析B.項(xiàng)目定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)C.投資估算與融資方案D.項(xiàng)目施工與監(jiān)理答案：ABC解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃階段主要包括市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資估算與融資方案等。而項(xiàng)目施工與監(jiān)理屬于后期實(shí)施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期策劃階段的主要工作內(nèi)容。因此，選項(xiàng)A、B、C為正確答案。14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的說(shuō)法，正確的是哪些？（）A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在一定條件下，房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是房地產(chǎn)買賣雙方在交易中應(yīng)遵循的價(jià)格D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值的反映答案：AC解析：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在一定條件下，房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值，是對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值的反映，因此選項(xiàng)A、D正確。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)值是對(duì)現(xiàn)狀價(jià)值的反映，而不是對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)值是房地產(chǎn)買賣雙方在交易中應(yīng)遵循的價(jià)格，而不是實(shí)際交易價(jià)格。15、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法，正確的有：（）A.按地理位置細(xì)分B.按用途細(xì)分C.按購(gòu)買力水平細(xì)分D.按收入水平細(xì)分E.按投資者偏好細(xì)分答案：ABDE解析：A.按地理位置細(xì)分，是根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)特性進(jìn)行劃分，如城市、鄉(xiāng)村、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等。B.按用途細(xì)分，是根據(jù)房地產(chǎn)的用途不同進(jìn)行劃分，如住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。C.按購(gòu)買力水平細(xì)分，雖然是一種常見的市場(chǎng)細(xì)分方法，但通常不用于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，而是消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分。D.按收入水平細(xì)分，是根據(jù)消費(fèi)者的收入水平進(jìn)行劃分，適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，尤其是住宅市場(chǎng)。E.按投資者偏好細(xì)分，是根據(jù)投資者對(duì)不同房地產(chǎn)類型的偏好進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的一種方法。16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)管理，以下說(shuō)法正確的有：（）A.通過(guò)分散投資可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)B.通過(guò)增加投資組合規(guī)?？梢越档拖到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)C.利用保險(xiǎn)產(chǎn)品可以有效轉(zhuǎn)移投資組合的特定風(fēng)險(xiǎn)D.通過(guò)調(diào)整投資組合的資產(chǎn)配置可以降低風(fēng)險(xiǎn)E.以上都是答案：ACE解析：A.通過(guò)分散投資可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉窍到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是特定于某一資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)多元化投資可以減少這些風(fēng)險(xiǎn)的影響。B.增加投資組合規(guī)模本身并不能降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橄到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)市場(chǎng)或經(jīng)濟(jì)體系的風(fēng)險(xiǎn)，與投資組合規(guī)模無(wú)關(guān)。C.利用保險(xiǎn)產(chǎn)品可以有效轉(zhuǎn)移投資組合的特定風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)移因自然災(zāi)害造成的損失風(fēng)險(xiǎn)。D.通過(guò)調(diào)整投資組合的資產(chǎn)配置可以降低風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)優(yōu)化資產(chǎn)之間的相關(guān)性，可以降低整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。E.選項(xiàng)E是正確的，因?yàn)锳、C、D都是正確的說(shuō)法。17、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些因素屬于影響項(xiàng)目投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.土