2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)自測試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）在市區(qū)成功開發(fā)了兩個大型住宅小區(qū)，分別為“幸福里”和“宜居園”。公司針對兩個小區(qū)的銷售策略有所不同：1.幸福里小區(qū)：地段：位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。房型：以中小戶型為主，總價在150萬元以下。推廣策略：采用線上廣告和線下經(jīng)紀人推廣相結(jié)合的方式，同時在小區(qū)附近設(shè)立銷售中心，為客戶提供便捷的看房服務(wù)。2.宜居園小區(qū)：地段：位于市區(qū)邊緣，自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好。房型：以別墅和洋房為主，總價在300萬元以上。推廣策略：主要依靠高端客戶推薦和戶外廣告，同時舉辦高端客戶答謝活動和品鑒會，提高品牌形象。公司計劃通過兩個小區(qū)的銷售情況，評估不同銷售策略的效果，并為未來項目開發(fā)提供依據(jù)?！拘☆}】1、幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)在銷售策略上的主要區(qū)別是什么？2、結(jié)合案例，分析幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)銷售策略的選擇對公司業(yè)績可能產(chǎn)生哪些影響？3、針對兩個小區(qū)的銷售情況，公司應(yīng)該如何進行后續(xù)的項目開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整？第二題案例材料某市C房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市新區(qū)開發(fā)一座集商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓于一體的綜合性建筑群。項目總占地20萬平方米，預計總建筑面積為80萬平方米，總投資額預計為40億元人民幣。該項目地理位置優(yōu)越，靠近新規(guī)劃的交通樞紐，周邊將有多條地鐵線路交匯，并且周邊規(guī)劃有大型公園和商業(yè)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?。為了確保項目的順利實施，C公司進行了詳細的市場調(diào)研和可行性研究，以下是項目的部分關(guān)鍵信息：1.項目選址位于城市新區(qū)核心位置，交通便利，未來周邊配套設(shè)施完善。2.項目總建筑面積約為80萬平方米，其中商業(yè)面積為20萬平方米，住宅面積為30萬平方米，酒店面積為10萬平方米，寫字樓面積為20萬平方米。3.預計商業(yè)部分的銷售價格為每平方米2萬元，住宅部分的銷售價格為每平方米1.8萬元，酒店部分計劃自營，寫字樓租賃價格為每平方米200元/月。4.項目預計融資方式為銀行貸款、企業(yè)債券和股東投入，其中銀行貸款比例為50%，企業(yè)債券比例為20%，股東投入比例為30%。5.項目預計在建設(shè)期間，每年可產(chǎn)生銷售收入5億元，租金收入2億元。6.項目預計總投資回報率為12%，預計項目建設(shè)周期為4年。問題1、根據(jù)案例材料，計算該項目預計的年銷售收入和年租金收入總額，并計算項目的銀行貸款總額和股東投入總額。2、分析該項目在商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓等不同業(yè)態(tài)上的市場風險，并提出相應(yīng)的風險應(yīng)對策略。3、基于項目總投資額及預期收益，制定一份初步的資金籌集與使用的財務(wù)計劃，并解釋為何這樣的安排有利于項目的成功實施。第三題案例背景：某城市計劃在市中心區(qū)域建設(shè)一座新的商業(yè)綜合體，包括辦公區(qū)、零售區(qū)、餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施等。該項目占地約5萬平方米，預計總投資額為20億元人民幣。項目由政府與私人企業(yè)合作開發(fā)，采用PPP模式（Public-PrivatePartnership，公私合營模式）。政府負責提供土地及部分資金支持，并承擔一定的風險；而私人企業(yè)則主要負責項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營。為了確保項目的順利實施，雙方簽訂了詳細的合同協(xié)議，其中包括了項目的建設(shè)標準、進度安排、質(zhì)量要求、資金管理、風險分擔機制等內(nèi)容。然而，在項目推進過程中遇到了一些問題，如原定設(shè)計方案與實際施工條件不符導致成本超支；周邊居民對于噪音污染和交通擁堵表示擔憂；以及由于市場環(huán)境變化，原計劃的部分商業(yè)業(yè)態(tài)可能不再適合當前市場需求等。案例問題：1、根據(jù)案例背景，請分析該項目采用PPP模式的優(yōu)勢和劣勢，并提出改進建議。（10分）2、針對案例中提到的成本超支問題，請?zhí)岢鲋辽賰煞N可能的解決措施，并簡要說明理由。（10分）3、面對居民對于噪音污染和交通擁堵的擔憂，請設(shè)計一套合理的應(yīng)對方案，包括但不限于技術(shù)手段和社會措施。（10分）二、論述題（30分）題目：論述在當前經(jīng)濟環(huán)境下，如何通過調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)自測試卷及答案指導一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）在市區(qū)成功開發(fā)了兩個大型住宅小區(qū)，分別為“幸福里”和“宜居園”。公司針對兩個小區(qū)的銷售策略有所不同：1.幸福里小區(qū)：地段：位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。房型：以中小戶型為主，總價在150萬元以下。推廣策略：采用線上廣告和線下經(jīng)紀人推廣相結(jié)合的方式，同時在小區(qū)附近設(shè)立銷售中心，為客戶提供便捷的看房服務(wù)。2.宜居園小區(qū)：地段：位于市區(qū)邊緣，自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好。房型：以別墅和洋房為主，總價在300萬元以上。推廣策略：主要依靠高端客戶推薦和戶外廣告，同時舉辦高端客戶答謝活動和品鑒會，提高品牌形象。公司計劃通過兩個小區(qū)的銷售情況，評估不同銷售策略的效果，并為未來項目開發(fā)提供依據(jù)?！拘☆}】1、幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)在銷售策略上的主要區(qū)別是什么？答案：幸福里小區(qū)的銷售策略主要集中在中低總價中小戶型，側(cè)重于線上線下的全方位推廣，而宜居園小區(qū)的銷售策略則以中高總價別墅洋房為主，側(cè)重于高端客戶推薦和品牌形象的打造。2、結(jié)合案例，分析幸福里小區(qū)和宜居園小區(qū)銷售策略的選擇對公司業(yè)績可能產(chǎn)生哪些影響？答案：幸福里小區(qū)的銷售策略可能會迅速回籠資金，提高公司的市場占有率和知名度和銷售業(yè)績，但由于定位中低檔，可能難以帶來高額利潤。而宜居園小區(qū)的銷售策略可能會帶來較高的利潤，但由于別墅洋房的市場份額相對較小，可能需要較長時間的銷售周期來體現(xiàn)業(yè)績。3、針對兩個小區(qū)的銷售情況，公司應(yīng)該如何進行后續(xù)的項目開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整？答案：公司應(yīng)根據(jù)兩個小區(qū)的銷售情況，分析市場需求和公司實力，進行以下戰(zhàn)略調(diào)整：若幸福里小區(qū)銷售情況良好，說明公司在中低檔住宅市場有較強的競爭力，未來可以考慮繼續(xù)開發(fā)定位中低檔的住宅項目，并進一步優(yōu)化線上線下的銷售渠道。若宜居園小區(qū)銷售情況良好，說明公司在高檔住宅市場也有一定的發(fā)展?jié)摿?，未來可以適當調(diào)整產(chǎn)品線和銷售策略，開發(fā)更多的高端住宅項目，提升品牌形象和市場競爭力。同時，也可以考慮在宜居園周邊區(qū)域進行綜合地產(chǎn)開發(fā)，形成產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。第二題案例材料某市C房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在城市新區(qū)開發(fā)一座集商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓于一體的綜合性建筑群。項目總占地20萬平方米，預計總建筑面積為80萬平方米，總投資額預計為40億元人民幣。該項目地理位置優(yōu)越，靠近新規(guī)劃的交通樞紐，周邊將有多條地鐵線路交匯，并且周邊規(guī)劃有大型公園和商業(yè)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆榱舜_保項目的順利實施，C公司進行了詳細的市場調(diào)研和可行性研究，以下是項目的部分關(guān)鍵信息：1.項目選址位于城市新區(qū)核心位置，交通便利，未來周邊配套設(shè)施完善。2.項目總建筑面積約為80萬平方米，其中商業(yè)面積為20萬平方米，住宅面積為30萬平方米，酒店面積為10萬平方米，寫字樓面積為20萬平方米。3.預計商業(yè)部分的銷售價格為每平方米2萬元，住宅部分的銷售價格為每平方米1.8萬元，酒店部分計劃自營，寫字樓租賃價格為每平方米200元/月。4.項目預計融資方式為銀行貸款、企業(yè)債券和股東投入，其中銀行貸款比例為50%，企業(yè)債券比例為20%，股東投入比例為30%。5.項目預計在建設(shè)期間，每年可產(chǎn)生銷售收入5億元，租金收入2億元。6.項目預計總投資回報率為12%，預計項目建設(shè)周期為4年。問題1、根據(jù)案例材料，計算該項目預計的年銷售收入和年租金收入總額，并計算項目的銀行貸款總額和股東投入總額。2、分析該項目在商業(yè)、住宅、酒店和寫字樓等不同業(yè)態(tài)上的市場風險，并提出相應(yīng)的風險應(yīng)對策略。3、基于項目總投資額及預期收益，制定一份初步的資金籌集與使用的財務(wù)計劃，并解釋為何這樣的安排有利于項目的成功實施。答案1、根據(jù)案例材料：年銷售收入=商業(yè)部分銷售收入+住宅部分銷售收入=20萬平方米×2萬元/平方米+30萬平方米×1.8萬元/平方米=40億元+54億元=94億元。年租金收入=寫字樓租金收入=20萬平方米×200元/月×12個月=4.8億元。年銷售收入和年租金收入總額=94億元+4.8億元=98.8億元。銀行貸款總額=40億元人民幣×50%=20億元人民幣。股東投入總額=40億元人民幣×30%=12億元人民幣。2、市場風險分析及應(yīng)對策略：商業(yè)部分：市場風險主要在于未來市場競爭激烈，周邊商業(yè)設(shè)施可能飽和。應(yīng)對策略包括差異化定位，提供特色商業(yè)服務(wù)，以及加強營銷推廣。住宅部分：市場風險主要在于房價波動和政策調(diào)控。應(yīng)對策略包括靈活定價策略，關(guān)注政策動態(tài)，以及提供高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。酒店部分：市場風險主要在于經(jīng)營不善和市場競爭激烈。應(yīng)對策略包括引進專業(yè)酒店管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量，以及制定有效的營銷策略。寫字樓部分：市場風險主要在于租賃市場波動和租戶流失。應(yīng)對策略包括提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，靈活的租賃條款，以及積極開拓新的租戶資源。3、資金籌集與使用的財務(wù)計劃：初期階段：主要依靠銀行貸款和企業(yè)債券籌集資金，用于土地購置和前期建設(shè)準備。建設(shè)階段：繼續(xù)利用銀行貸款，同時逐步通過預售和商業(yè)合作等方式回籠資金，確保建設(shè)進度不受影響。運營階段：利用租金收入和銷售收入，逐步償還貸款，同時確保有足夠的現(xiàn)金流維持日常運營和擴大再生產(chǎn)。這樣的安排有利于項目的成功實施，因為通過多元化的融資渠道，可以確保項目在建設(shè)過程中有足夠的資金支持；同時，通過預售和商業(yè)合作等方式，可以加快資金回籠，降低財務(wù)風險；最后，在運營階段，通過穩(wěn)定的租金收入和銷售收入，可以確保項目的長期盈利和可持續(xù)發(fā)展。第三題案例背景：某城市計劃在市中心區(qū)域建設(shè)一座新的商業(yè)綜合體，包括辦公區(qū)、零售區(qū)、餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施等。該項目占地約5萬平方米，預計總投資額為20億元人民幣。項目由政府與私人企業(yè)合作開發(fā)，采用PPP模式（Public-PrivatePartnership，公私合營模式）。政府負責提供土地及部分資金支持，并承擔一定的風險；而私人企業(yè)則主要負責項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營。為了確保項目的順利實施，雙方簽訂了詳細的合同協(xié)議，其中包括了項目的建設(shè)標準、進度安排、質(zhì)量要求、資金管理、風險分擔機制等內(nèi)容。然而，在項目推進過程中遇到了一些問題，如原定設(shè)計方案與實際施工條件不符導致成本超支；周邊居民對于噪音污染和交通擁堵表示擔憂；以及由于市場環(huán)境變化，原計劃的部分商業(yè)業(yè)態(tài)可能不再適合當前市場需求等。案例問題：1、根據(jù)案例背景，請分析該項目采用PPP模式的優(yōu)勢和劣勢，并提出改進建議。（10分）答案：優(yōu)勢：資源共享：政府可以利用私人企業(yè)的資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗，加快項目建設(shè)速度，提高項目質(zhì)量和效率。風險分散：通過合理分配風險，政府和私人企業(yè)共同承擔項目可能遇到的各種風險，降低了單方面承擔的風險程度。減輕財政負擔：政府無需一次性投入大量資金，而是通過長期合作的方式逐步支付費用，有利于緩解短期財政壓力。劣勢：利益沖突：政府與私人企業(yè)在項目目標、利益訴求上可能存在差異，若協(xié)調(diào)不當，容易產(chǎn)生矛盾。監(jiān)管難度增加：相較于傳統(tǒng)的政府投資項目，PPP項目涉及多方合作，增加了項目監(jiān)管的復雜性和難度。成本控制挑戰(zhàn)：雖然PPP模式有助于吸引外部投資，但若項目初期評估不足或合同條款不夠嚴謹，可能會導致后期成本超支。改進建議：明確合作框架：在項目啟動前，雙方應(yīng)充分溝通，明確各自的責任、權(quán)利和義務(wù)，確保合同條款詳盡且具有可操作性。建立有效的監(jiān)督機制：設(shè)立專門的監(jiān)督機構(gòu)，定期對項目進展情況進行評估，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。加強公眾參與：通過公開聽證會等形式，讓周邊居民參與到項目規(guī)劃中來，聽取他們的意見和建議，減少社會阻力。2、針對案例中提到的成本超支問題，請?zhí)岢鲋辽賰煞N可能的解決措施，并簡要說明理由。（10分）答案：優(yōu)化設(shè)計方案：重新審查現(xiàn)有設(shè)計方案，尋找可能導致成本增加的設(shè)計缺陷，比如不必要的豪華裝飾、過高的技術(shù)標準等，適當調(diào)整以降低成本。這樣做不僅能夠有效控制成本，還能確保項目的基本功能不受影響。強化成本管理：建立健全的成本管理體系，加強對材料采購、工程進度等環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免因管理疏忽造成的額外支出。同時，可以通過招標等方式引入競爭，降低采購成本。3、面對居民對于噪音污染和交通擁堵的擔憂，請設(shè)計一套合理的應(yīng)對方案，包括但不限于技術(shù)手段和社會措施。（10分）答案：技術(shù)手段：在施工期間采取降噪措施，如使用隔音墻、限制夜間施工等方法減少對周圍環(huán)境的影響；優(yōu)化交通組織，設(shè)置臨時交通指示牌，指導車輛繞行，減少施工路段的交通流量。社會措施：加強與社區(qū)的溝通交流，定期向居民通報項目進展情況，收集反饋信息；開展環(huán)保教育活動，提高居民對城市建設(shè)重要性的認識；建立補償機制，對于因施工受到影響的居民給予適當?shù)慕?jīng)濟補償或提供其他形式的幫助。二、論述題（30分）題目：論述在當前經(jīng)濟環(huán)境下，如何通過調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。答案：一、調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)從以下幾個方面著手：1.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（1）根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，合理確定土地供應(yīng)總量，避免供需失衡。（2）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當增加住宅用地供應(yīng)，尤其是中小套型住宅用地，滿足中低收入家庭的需求。（3）嚴格控制商業(yè)、辦公等非住宅用地供應(yīng)，防止過度開發(fā)。2.完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策