天津酒店式公寓

市場(chǎng)研究

發(fā)展歷程

個(gè)案研究

發(fā)展趨勢(shì)

濱海市場(chǎng)發(fā)展歷程

發(fā)展特點(diǎn)典型個(gè)案研究未來發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展歷程和發(fā)展特點(diǎn)發(fā)展歷程回顧各時(shí)期產(chǎn)品發(fā)展特點(diǎn)運(yùn)營(yíng)情況描述酒店式公寓發(fā)展歷程回顧萌芽期20世紀(jì)90年代天津最早的酒店式公寓出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代，這一時(shí)期，酒店式公寓多是以寫字樓配套的形式出現(xiàn)，多以統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)為主。如奧林匹克大廈和金皇大廈上的公寓。起步期2003-2006年2003年以來，借著天津良好的發(fā)展前景，酒店式公寓得到了進(jìn)一步發(fā)展。這一時(shí)期，天津出現(xiàn)了獨(dú)立存在的單體建筑結(jié)構(gòu)酒店式公寓，如煥日線和錢塘精英匯等。從經(jīng)營(yíng)方式來看，這一時(shí)期，酒店式公寓多以出售為主，且管理上不完全依托于知名酒店。發(fā)展期2007年以后2007年，隨著天津經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全年在售的酒店式公寓項(xiàng)目就有17個(gè)。這一時(shí)期，酒店式公寓呈現(xiàn)多種建筑類型并存的狀態(tài)。特別提出2009年，天津出現(xiàn)幾個(gè)區(qū)域頂級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目，代表了天津目前酒店式公寓項(xiàng)目的最高水平。1.【萌芽期】酒店式公寓分布遠(yuǎn)洋大廈河川大廈公寓今晚大廈公寓奧林匹克大廈南京路——小白樓區(qū)域世貿(mào)廣場(chǎng)公寓國(guó)際大廈公寓濱江國(guó)際公寓凱旋門公寓金皇大廈公寓泰達(dá)國(guó)際會(huì)館天津奧林匹克大廈和平區(qū)成都道120號(hào)國(guó)際大廈公寓和平區(qū)南京路75號(hào)濱江國(guó)際公寓和平區(qū)建設(shè)路1105號(hào)凱旋門公寓和平區(qū)南京路66號(hào)遠(yuǎn)洋大廈公寓河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)一號(hào)今晚酒店公寓和平區(qū)南京路358號(hào)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館南開區(qū)富康路河川大廈公寓和平區(qū)南京路235號(hào)世貿(mào)廣場(chǎng)公寓和平區(qū)南京路129號(hào)金皇大廈公寓河西區(qū)南京路20號(hào)上個(gè)世紀(jì)90年代，由于摩托羅拉等外資企業(yè)的進(jìn)駐，外籍人士逐漸增多，為了滿足這些人的居住需求，出現(xiàn)了天津早期的酒店式公寓。這一時(shí)期的酒店式公寓，大多作為寫字樓的配套而存在，且規(guī)模不大，總體量約在1500套左右。這一時(shí)期的酒店式公寓多集中在城市中心區(qū)，特別是商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，如小白樓和南京路商務(wù)區(qū)。從經(jīng)營(yíng)方式來看，早期的酒店式公寓多以租賃為主，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這一時(shí)期的酒店式公寓按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，此時(shí)的酒店式公寓表現(xiàn)更加純粹。純粹的酒店式公寓，種種細(xì)節(jié)更趨近于酒店。1.【萌芽期】酒店式公寓供應(yīng)中山國(guó)際非常公館天津港灣中心信達(dá)廣場(chǎng)誠(chéng)基國(guó)際公寓華夏國(guó)際公寓立達(dá)公寓時(shí)代奧城公寓錢塘精英匯第六大道優(yōu)空間煥日線2.【起步期】酒店式公寓分布SOMO天津港灣中心和平區(qū)赤峰橋頭，張自忠路與承德道交口華廈國(guó)際公寓河西區(qū)九龍路與浦口道交口誠(chéng)基中心國(guó)際公寓南京路城建大廈南側(cè)煥日線東興路與津塘公路交口東側(cè)第六大道優(yōu)空間中環(huán)線東興路立交橋旁錢塘精英匯衛(wèi)國(guó)道與紅星路交口非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口西南角奧城國(guó)際酒店式公寓南開區(qū)賓水西道與水上東路交口立達(dá)公寓南開區(qū)衛(wèi)津南路78號(hào)信達(dá)廣場(chǎng)和平區(qū)解放北路188號(hào)中山國(guó)際中山路與律緯路交口處2003-2006年，隨著濱海新區(qū)被納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系，以及天津北方經(jīng)濟(jì)中心的確立，外資企業(yè)快速增加，頻繁來津的外籍商務(wù)人士逐漸增多，帶動(dòng)了酒店式公寓的發(fā)展。這一時(shí)期酒店式公寓，不在局限于內(nèi)環(huán)以內(nèi)，開始向城市四周擴(kuò)展，在城市新建商務(wù)或商業(yè)社區(qū)都出現(xiàn)了酒店式公寓。從規(guī)劃類型來看，這一時(shí)期的酒店式公寓有了新的發(fā)展，不僅僅作為寫字樓等建筑體的附屬，而單獨(dú)存在，如煥日線和錢塘精英匯。同時(shí)，社區(qū)延展性產(chǎn)品開始出現(xiàn)，如時(shí)代奧城的酒店式公寓。從經(jīng)營(yíng)模式來看，這一時(shí)期，酒店式公寓以出售為主，開始強(qiáng)調(diào)投資的概念，管理上也出現(xiàn)了良莠不齊的現(xiàn)象。從服務(wù)上看，這一時(shí)期的酒店式公寓與純住宅更為接近。大部分項(xiàng)目以“酒店式公寓”的概念為賣點(diǎn)，實(shí)際產(chǎn)品為精裝修的小戶型，酒店式服務(wù)被遺忘。2.【起步期】酒店式公寓供應(yīng)別館公寓君隆廣場(chǎng)君臨天下金盛國(guó)際廣場(chǎng)科貿(mào)時(shí)代公寓時(shí)代奧城公寓世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店天津公館克拉公館環(huán)球金融中心天津中心假日國(guó)際名致酒店公寓都會(huì)軒賽納國(guó)際君隆廣場(chǎng)金盛國(guó)際富裕雙鉆公館上品3.【發(fā)展期】酒店式公寓分布項(xiàng)目名稱位置總套數(shù)總建筑規(guī)模（㎡）君隆廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)線南京路與河北路交口378180000天津中心南京路與貴陽(yáng)路交叉口150151903環(huán)球金融中心大沽橋與興安路交匯處400230000天津公館河西區(qū)解放南路與紹興道交口37460000青年匯太湖路18號(hào)30623500克拉公館紫金山路與珠江道交口西側(cè)衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)內(nèi)39225000六維極景中環(huán)線東興立交橋旁20626000

QQ堂東風(fēng)地道與直沽街交口1216600別館公寓東站后廣場(chǎng)華龍道與新廣路交口50045000世紀(jì)泰達(dá)衛(wèi)國(guó)道136號(hào)41838700君臨天下博愛道與民族路交口15099000龍悅海上國(guó)際咸陽(yáng)路與南運(yùn)河交口64839000金盛國(guó)際廣場(chǎng)南馬路與西馬路交口，地鐵1、2號(hào)線交匯點(diǎn)1012170000科貿(mào)時(shí)代公寓鞍山西道時(shí)代廣場(chǎng)52441000時(shí)代奧城賓水西路與水上東路交口56186388銀灣國(guó)際公寓西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)興華道18號(hào)28017400皇冠國(guó)際廣場(chǎng)空港物流加工區(qū)中心大道與東四道交口400151321.91空港國(guó)際中心空港物流加工區(qū)西二道與中環(huán)西路交口東南側(cè)376

678503.【發(fā)展期】酒店式公寓供應(yīng)酒店式公寓供應(yīng)特點(diǎn)2007年以后，隨著天津經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，天津酒店式公寓進(jìn)入了發(fā)展期。從分布來看，酒店式公寓進(jìn)一步向外擴(kuò)展，特別是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)經(jīng)濟(jì)外資項(xiàng)目日益增多，區(qū)域內(nèi)外籍人士逐漸增多，帶動(dòng)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)酒店式公寓市場(chǎng)的活躍，如皇冠國(guó)際廣場(chǎng)等。從規(guī)劃類型來看，這一時(shí)期，酒店式公寓呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，既有依托于城市商務(wù)中心的城市綜合體類酒店式公寓，如君隆廣場(chǎng)；也有在大型綜合社區(qū)內(nèi)作為配套的產(chǎn)品延長(zhǎng)線類酒店式公寓，如克拉公館；更有作為區(qū)域中心地標(biāo)式建筑存在的酒店式公寓，如君臨天下，金盛國(guó)際廣場(chǎng)等。從經(jīng)營(yíng)管理來看，這一時(shí)期，在城市商務(wù)中心的城市綜合體項(xiàng)目中的酒店式公寓，多依托于著名酒店統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，而在社區(qū)配套型酒店式公寓則更多的借助于社區(qū)住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理。從服務(wù)方面看，這一時(shí)期酒店式公寓提供的服務(wù)也更加多樣化，參差不齊。酒店式公寓層級(jí)分化明顯，部分高端項(xiàng)目回歸酒店式管理本源。環(huán)球金融中心天津中心君隆公寓天津高端酒店式公寓銷售情況天津高端酒店式公寓銷售價(jià)格多在20000元/平米左右。環(huán)球金融中心項(xiàng)目，自今年3月份銷售以來，開盤期間成交超過6.6億元，截止到目前總銷售額達(dá)到10億元以上。典型項(xiàng)目分析天津中心君隆威斯汀公寓環(huán)球金融中心天津市頂級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目天津中心項(xiàng)目介紹1、開盤時(shí)間：2007年12月；2、開發(fā)商：上海復(fù)地代理商：世邦魏理仕代理3、戶型區(qū)間：45-97平方米一室；117平方米二室；4、均價(jià)：2.25萬元/平方米；精裝修標(biāo)準(zhǔn)：5500元/平方米，含家具家電及功能性配飾5、地下三層車庫(kù)，六層裙樓引進(jìn)新加坡高檔百貨，7層會(huì)館；6、酒店式公寓共360套，現(xiàn)已經(jīng)面對(duì)海外市場(chǎng)，香港多次巡展，已售出100余套。7、公寓管理：萊佛士8、物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)公司9、物業(yè)費(fèi)：公寓8元/平米/月10、總建筑面積：3.8萬平方米A座160米B座180米天津中心酒店式公寓戶型42-59㎡（8-11f）79-97㎡（8-26f）115-145㎡（11-26f）30%55%15%樣板房照片天津君隆威斯汀公寓天津君隆威斯汀公寓天津君隆威斯汀公寓天津環(huán)球金融中心水景豪宅St.regis酒店酒店式公寓商務(wù)樓宇水景豪宅區(qū)域和平區(qū)地址大沽橋與興安路交匯處建筑結(jié)構(gòu)框架高層物業(yè)形式公寓商鋪酒店式公寓酒店均價(jià)20000-23000總用地面積5.32萬平米總建筑面積約60萬平米天津環(huán)球金融中心——工程進(jìn)度建筑材料項(xiàng)目名稱天津環(huán)球金融中心天津中心君隆威斯汀公寓外墻幕墻

石材

幕墻

進(jìn)戶門進(jìn)口品牌三防門

高級(jí)防盜門，配防盜眼、ADEL電子門鎖

羅德爾走廊人造石材壁磚，品牌地磚

高級(jí)石材

豪華裝修

窗材LOW-E玻璃外墻鋁板玻璃幕墻、雙層中空LOW-E玻璃斷熱鋁合金大堂大堂豪華裝修

精裝修

豪華裝修10米挑高

電梯廳品牌地磚鋪設(shè)

高級(jí)石材

電梯品牌3.5米/秒品牌電梯迅達(dá)電梯

KONE

典型項(xiàng)目建筑材料和智能設(shè)施對(duì)比智能設(shè)施項(xiàng)目名稱天津環(huán)球金融中心天津中心君隆威斯汀公寓安保系統(tǒng)電梯通話檢視，樓宇安全對(duì)講，小區(qū)紅外探頭，燃?xì)鉄煾袌?bào)警

可視對(duì)講系統(tǒng)

品牌智能安防

智能化設(shè)施家居智能管理系統(tǒng)

ADEL電子門鎖

供水系統(tǒng)冷熱水管內(nèi)部均采用不銹鋼管材，公寓配備直飲水，戶端配置軟水系統(tǒng)，

單戶計(jì)量,熱水集中供應(yīng)

市政供水，變頻給壓；

供熱系統(tǒng)地板采暖

--

--

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)品牌中央新風(fēng)，中央空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)監(jiān)管加集中處理新風(fēng)的中央空調(diào)系統(tǒng)

其他--

--綜合布線系統(tǒng)，移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)典型項(xiàng)目建筑材料和智能設(shè)施對(duì)比未來發(fā)展趨勢(shì)未來供應(yīng)區(qū)域供應(yīng)體量未來酒店式公寓供應(yīng)分布從未來公寓類土地的供應(yīng)上來看，公寓的供應(yīng)呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)——市中心商務(wù)板塊與城市邊緣板塊共存。市中心商務(wù)板塊由于經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的城市發(fā)展，金融商務(wù)氛圍更加濃郁，項(xiàng)目自身的外部素質(zhì)更加突出，完全具備形成高端商業(yè)酒店的最根本要素，并且有較大的人流量、便捷的交通環(huán)境等因素作為支撐。城市邊緣板塊發(fā)展存在一定的滯后性，自身人文環(huán)境以及金融商務(wù)氛圍相對(duì)落后，因此該區(qū)域能夠做成高端商務(wù)酒店的可能性較小，甚至未來的產(chǎn)品可能成為“高物業(yè)管理費(fèi)的精裝小戶型”。近年酒店式公寓供應(yīng)體量走勢(shì)天津近年來酒店式公寓的上市體量呈現(xiàn)波動(dòng)型增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2008年以前天津酒店式公寓項(xiàng)目累計(jì)上市體量達(dá)到120萬平米，2009年已知銷售的酒店式公寓體量為12萬平米左右，未來兩年內(nèi)即將上市面積達(dá)到38萬平米。未來酒店式公寓供應(yīng)體量編號(hào)土地面積（平方米）容積率總建筑面積（平方米）成交價(jià)格（元）成交樓面價(jià)（元/㎡）津西南（掛）2007-0049588.115.61500005412000003608.00津西馬（招）2007-0051171918.42157004918000002214.823931.71.66350津南紅（掛）2007-11119001.65.8650004800000004363.6445000津和赤（掛）2007-16823753.91.9450002668000005928.89津東濱（掛）2007-18027263.63.198700028910000005256.3646301.42.9413600057214.93.67210000296303.95117000津西大（掛）2008-04635532.7不大于2.381725.215440000006656.45津西南（掛）2008-05011986.617.5不大于21000021700000007233.339800.19.2不大于9000017143.1————津東新（掛）2008-130號(hào)1604.715.21總建筑面積不大于24400平方米

365000001495.9津西廣（掛）2008-209171952.40不大于41200平方米2496000006058.25津紅?。⊕欤?009-026號(hào)7372.2不大于214744.4400000002712.89津東濱（掛）2009-015號(hào)67138.254100001045500000255014861.8根據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來天津即將上市的商服綜合用地建筑面積將達(dá)到1924720平米，其中包括商業(yè)用地、寫字樓、酒店、公寓等綜合性質(zhì)用地。預(yù)計(jì)其中酒店式公寓建筑面積將在380000平米左右。濱海酒店式公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)述萬麗國(guó)際公寓時(shí)代大廈浙商大廈德圣公館瑞灣國(guó)際基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱濱海浙商大廈項(xiàng)目地名迎賓大道1988號(hào)區(qū)域塘沽區(qū)響鑼灣商務(wù)區(qū)地址塘沽區(qū)迎賓大道1988號(hào)銷售電話2711888827228888項(xiàng)目網(wǎng)址建筑結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)物業(yè)形式高層物業(yè)形式明細(xì)1棟26層寫字樓1棟30層公寓開盤時(shí)間2008-12-21入住時(shí)間2009-12-31起價(jià)公寓：8000-9000元/㎡；寫字樓：7500-8000元/㎡均價(jià)寫字樓：毛坯是7800元/㎡，精裝8200元/㎡；公寓：精裝8600元/㎡物業(yè)費(fèi)用寫字樓：8元/㎡·月；公寓：3~3.3元/㎡·月浙商大廈典型酒店式公寓項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱德圣公館項(xiàng)目地名泛海大廈1、2號(hào)樓區(qū)域開發(fā)區(qū)泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)核心區(qū)地址開發(fā)區(qū)第五大街泛海大廈銷售電話66285656/5658項(xiàng)目網(wǎng)址建筑結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)物業(yè)形式酒店式公寓物業(yè)形式明細(xì)2棟6層開盤時(shí)間2008-10-25

入住時(shí)間2009-04-18

起價(jià)10000元/㎡均價(jià)12000元/㎡物業(yè)費(fèi)用

4元/平方米·月德圣公館典型酒店式公寓項(xiàng)目1、當(dāng)期主推40-80平米一室戶型；2、項(xiàng)目整體已售面積2366.12㎡45套，消化率為4.72%3、熱銷戶型面積在44-47㎡4、折扣情況：全款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)高端客戶定位，依托時(shí)尚商圈，主打涉外形象

酒店形象拉動(dòng)不足，涉外主題水中看花

基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱萬麗國(guó)際公寓項(xiàng)目地名——區(qū)域開發(fā)區(qū)地址開發(fā)區(qū)第一大街銷售電話66208855項(xiàng)目網(wǎng)址——建筑結(jié)構(gòu)框架物業(yè)形式高層物業(yè)形式明細(xì)1棟27層小高開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在08年入住時(shí)間2009年起價(jià)1.2萬/㎡均價(jià)——物業(yè)費(fèi)用待定萬麗國(guó)際公寓典型酒店式公寓項(xiàng)目開發(fā)區(qū)核心地段，外籍人士聚集區(qū)，

無酒店支撐，缺少綜合效應(yīng)

戶型分布：該項(xiàng)目3梯12戶，27層至頂，4~7層為L(zhǎng)OFT復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型；8~26層為平層面積區(qū)間：主力戶型40~50㎡價(jià)格區(qū)間：總房款50萬起；復(fù)式均價(jià)為15000~16000元/㎡；平層均價(jià)為12000~13000元/㎡；貨量：目前除11層以下尚有余貨，其余層均出售；精裝標(biāo)準(zhǔn)：2300~2500元/㎡，精裝東全套家電實(shí)現(xiàn)拎包入住，準(zhǔn)現(xiàn)房為促進(jìn)銷售，推出特惠房，返一年租金五年物業(yè)費(fèi)，直減58800元。位置開發(fā)區(qū)第二大街8號(hào)泰達(dá)國(guó)際酒店院內(nèi)基本情況總建面3.1萬,產(chǎn)權(quán)酒店171套,酒店式公寓60套物業(yè)管理泰達(dá)國(guó)際酒店集團(tuán)周邊情況緊鄰泰達(dá)國(guó)際酒店、黃海路商業(yè)區(qū)戶型面積主力70-213平米(70-80/113-122/167-213)售價(jià)水平開盤均價(jià)11000,最高拉升12400,租金水平從5.4—6.4元/平客戶構(gòu)成大眾投資客會(huì)所配套泰達(dá)國(guó)際會(huì)館設(shè)施裝修情況精裝、家具、家電情況產(chǎn)權(quán)酒店售后包租15年,同時(shí)成為泰達(dá)國(guó)際會(huì)館會(huì)員俱樂部永久會(huì)員，可每年享受8天的免費(fèi)入住,銷售情況良好,目前基本售罄,因擁有泰達(dá)酒店集團(tuán)強(qiáng)大的客戶資源和良好的管理能力，后期運(yùn)作看好;運(yùn)營(yíng)情況很好泰達(dá)國(guó)際公寓典型酒店式公寓項(xiàng)目五星級(jí)瑞灣國(guó)際酒店瑞灣酒店公寓瑞灣寫字間瑞灣商務(wù)公寓瑞灣