整理日期：2012年11月28日我國自1999年進入老年型社會，人口年齡結構從成年型轉為老年型僅用18年時間，與世界發(fā)達國家相比速度驚人（法國完成這一過程115年，瑞士85年，美國60年，英國45年，日本25年）。人口學界定，60—69歲為低齡老年人口，70—79歲為中齡老年人口，80歲以上為高齡老年人口，我國高齡人口增長尤其迅速。面對高速進行的社會老國目前都還沒有作好準備。老齡人口基數(shù)高，老齡化速度快。我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家。2010年第六次人口普查中國60歲以上人口1.78億，占總人口13.26%，其中65歲以上人口1.17億，占總人口8.87％，目前社會老齡化加速，平均每年增加596萬老年人口，年增長速度3.28%，其中80歲以上高齡人口增速5.4%。到2020年我國老年人口將達到2.48億，占總人口比重17.17%，其中80歲以上老年人口3067萬人，占老年人口12.37%。2050年老齡人口將超過4.12億，老齡化水平30%以上，占世界老年人口1/4，老齡人口絕對數(shù)量世界第一。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值多在5000-10000美金，而中國1999年進入老齡化人均GDP僅800多美金，2010年突破4000美元但仍屬于中等偏低收入國家。近10年80歲以上高齡老人增加一倍超過2000萬，但截止2011年城市仍有15%左右的老人沒有養(yǎng)老保障覆蓋，農(nóng)村則僅有不足35%的老人享受社會養(yǎng)老保障。2011年失能半失能需要醫(yī)療護理的老年人達到老年撫養(yǎng)比快速攀升，家庭撫養(yǎng)能力降低。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國平均每家庭3.1人，家庭日趨小型化在產(chǎn)生巨大住房需求的同時老人撫養(yǎng)比迅速攀升，2010年大約5個勞動年齡人口負擔1個老人，2020年約3個勞動年齡人口負擔1個老人，2030年約2.5個勞動年齡人口負擔1個老人。基于工作壓力、子女教育、城市居住郊區(qū)化等諸多因素，家庭成員對老年人的實際撫養(yǎng)能力明顯變?nèi)?。老年人口?557萬人左右，占老年人口總數(shù)的65.82%，老齡化程度比城鎮(zhèn)高出1.24個百分點。這一狀況要到2040年城鎮(zhèn)老齡化才能趕上并超過農(nóng)村老齡化，逐步拉開距離。這是我國人口老齡化不同于發(fā)達國家的重要特征之一。地區(qū)間老齡化水平存在巨大差異。我國人口老齡化水平呈現(xiàn)由東向西區(qū)域梯次型發(fā)展的狀況，東部沿海地區(qū)老齡化速度明顯快于西部欠發(fā)達地區(qū)。北京、上海、天津、重慶直轄市和浙江、江蘇、山東等中東部經(jīng)濟發(fā)達省市人口老齡化程度比較嚴重，西部經(jīng)濟欠發(fā)達省份如新疆、西藏、青海、寧夏等人口老齡化程度相對較小。如上海市老年人口2000年已占總人口18.5%；2025年將達到總人口32.7%。北京2000年老年人口占總人口14.6%。2025年將占總人口接近30%。上海1979年進入老齡化，比全國早20年，寧夏回族自治區(qū)預計2012年才能進入老齡化，最早和最晚進入老齡化城市間隔33年。老人單獨居住為主，空巢率高。子女結婚之后，老人往往選擇單獨居住，這是城鄉(xiāng)社會共同趨向，社會人口流動就業(yè)增多，異地居住比例提高，也使部分老年父母失去與子女同居條件。2000-2010年城鎮(zhèn)空巢老人比例由42%上升到54%，農(nóng)村由37.9%上升到45.6%，大中城市空巢率近70%。老齡化、無偶化、家庭少子化均傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日趨削弱，養(yǎng)老負擔越來越多地依賴于社會。2010年中國社會科學院人口與勞動經(jīng)濟研究所“中國城鄉(xiāng)家庭結構和代際關系變動分析”課題組抽樣調(diào)查顯示：目前我國社會保障體系相對完整的城市和處于初步建立階段、養(yǎng)老保障水平較低的農(nóng)村老年人贍–農(nóng)村65歲以上老年人55%靠兒女提供生活費用，40％為非親屬供養(yǎng)（自養(yǎng)25%，退休金不足10其余為低保等農(nóng)村約三分之一老人為降低對子女贍養(yǎng)的依賴，仍然繼續(xù)勞作以免或推遲–城鎮(zhèn)地區(qū)65歲以上老年人中65％以上以退休贍養(yǎng)者為15％。非農(nóng)業(yè)人口中75%以上老年人以退休金為生活來源，靠子女贍養(yǎng)者約占10%，靠低保維持生存的老人約10%，其2012年老齡工作委員會最新公布的《2010年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查主要數(shù)據(jù)報告》是繼2000年和2006年之后第三次對老年人生活狀況進行追蹤調(diào)查，也是國家統(tǒng)計局批準的唯一部門老年人狀況科–城鎮(zhèn)社會養(yǎng)老保障覆蓋率84.7%，城鎮(zhèn)老人月均退休金1527元；–農(nóng)村社會養(yǎng)老保障覆蓋率34.6%，農(nóng)村月均養(yǎng)老金74元。–城鎮(zhèn)老年人平均年收入17892元，農(nóng)村老年人平均年收入4756元?？鄢飪r上漲因素，10年來城鎮(zhèn)老年人平均收入僅增加1.–自報個人（家庭）支付能力，城鎮(zhèn)老人平均每月可承擔費用101–老人自有住宅比例較高，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權住房的占75.–2011年農(nóng)民人均純收入6977元，其中工資性收入占47.6%，即3321元；按照國家發(fā)改委發(fā)布的《全國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展“十二五”規(guī)劃》“十二五”期間農(nóng)民純收入年均增長7%，那么，2015年農(nóng)民人均純收入約為9140元，再按規(guī)劃中“工資性收入占農(nóng)民人均純收入的比重達到45%以上”計算，則農(nóng)民除口糧外的可支配收入約為4113元–2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元。–著名調(diào)查機構麥可思2013屆大學畢業(yè)生統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至10月16日，2013屆高職高專畢業(yè)生簽約薪資為2506元，比上屆同期（2294元）高212元，超過七成的80后年輕人覺得照顧自己的父母已經(jīng)力不從心點評：現(xiàn)有收入水平顯見不能支付老人養(yǎng)老支出，同時多年的低工資和持續(xù)的物價上漲，也使老人年輕時的儲蓄價值大幅縮水。我國人力資源市場現(xiàn)實是老年人退休以后有收入的人很少，多數(shù)老年人收入水平比較低，是銀發(fā)經(jīng)濟不能撬動的關鍵原因。居家養(yǎng)老占總數(shù)95%以上。中國人民大學老年學研究所調(diào)查顯示，即使生活和醫(yī)療條件都很好、養(yǎng)老機構收費標準也合理，有意愿進入養(yǎng)只有總數(shù)的1%。根據(jù)老齡委報告2010年城鎮(zhèn)老人愿意住養(yǎng)老機構的比例10年來從18.6%下降到11.3%，農(nóng)村老人則從14.4%下降到12.5%。受文化習慣的影響，居家養(yǎng)老數(shù)量占養(yǎng)老總數(shù)95%以上的情況，一段時床位不足，服務差，護理型床位尤其滯后。國家民政部數(shù)據(jù)，2010年喪失自理能力的老年人口940萬，其中城市194萬，農(nóng)村746萬。部分喪失自理能力的人口大約1894萬人，2011年需要護養(yǎng)的老年人口約占總數(shù)的19%。截至2010年底，全國各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機構4萬個，養(yǎng)老床位314.9萬張。每1000個老年人只有17.69張床位，遠遠低于西方國家平均50-70張床位水平，其中可留宿照料型床位不到25%。但引人深思的是，我國養(yǎng)老機構實際收養(yǎng)老人不足190萬，空床率超過20%。數(shù)量少、增速慢，品位低、服務差，是我國養(yǎng)老機構的普遍現(xiàn)狀。養(yǎng)老院不包括吃飯費用5000-10000多元/月，護理和居住條件較好，但只針對比較高端的人群，如北京以協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師為主，這些人數(shù)量少并可通過聘用家庭保姆或護理員采取家庭養(yǎng)老的形式，所以市場容量不大。公辦養(yǎng)老院費用多在3000元/月以下但床位緊張，往往需預約排隊到2-3年以后。養(yǎng)老困惑和老年性心理疾病急待引起重視。中國具有重視親情與團圓的傳統(tǒng)，在中國的價值觀里，將父母送去養(yǎng)老院或老人自己選擇去養(yǎng)老院，還不是順理成章的事情。養(yǎng)老機構中子女送父母的，老人普遍心情沉郁。此外，老年期癡呆和抑郁癥等精神疾病嚴重威脅老年人身心健康，60歲及以上人群老年期癡呆患病率為4.2%，65歲及以上人群抑郁癥患病率為4.4%，這些客觀上加重了養(yǎng)老機構運營負擔。老年產(chǎn)業(yè)服務配套項目嚴重不足。各地老年人托老服務、醫(yī)療保健服務、日常生活照料服務、老年人互助服務等社會化服務項目和形式仍然處于起步階段，有經(jīng)驗的老年護理人才匱乏，養(yǎng)老服務培訓機構不足，老年生活用品、老年服務業(yè)發(fā)展遠滯后于老年人實際需求。特別是居家養(yǎng)老服務機構、老年康復護理機構等由于受到居住環(huán)境、消費能力和思想觀念等的影響，依然局限服務于較高收入的離退休人員和有經(jīng)濟來源的“空巢老人”，市場受眾小，難成規(guī)模。我國城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬，占老年人口總數(shù)的19%。由于現(xiàn)代社會競爭激烈和生活節(jié)奏加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，照護失能、半失能老年人力不從心，迫切需要通過發(fā)展社會養(yǎng)老服務體系來解決。2011年社會養(yǎng)老服務體系“十二五”建設規(guī)劃明確：社會養(yǎng)老服務體系建設以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐，著眼于老年人的實際需求。居家養(yǎng)老服務涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務為主要形式。對身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服務、老年食堂、法律服務等服務。社區(qū)養(yǎng)老服務主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務。在城市增強社區(qū)養(yǎng)老服務能力，打造居家養(yǎng)老服務平臺。在農(nóng)村建設日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，逐步向區(qū)域性養(yǎng)老服務中機構養(yǎng)老服務以設施建設為重點，老年養(yǎng)護機構主要為失能、半失能的老年人提供專門服務，重點實現(xiàn)1.生活照料。設施應符合無障礙建設要求，配置必要的附屬功能用房，滿足老年人的穿衣、吃飯、如廁、洗澡、室內(nèi)外活動等日常生活需求。2.康復護理。具備開展康復、護理和應急處置工作的設施條件，并配備相應的康復器材，幫助老年人在一定程度上恢復生理功能或減緩部分生理功能的衰退。3.緊急救援。具備為老年人提供突發(fā)性疾病和其他緊急情況的應急處置救援服務能力，鼓勵在老年養(yǎng)護機構中內(nèi)設醫(yī)療機構。小招待所等設施資源改造用于養(yǎng)老服務。通過設備和康復輔具產(chǎn)品研發(fā)、養(yǎng)老服務專用車配備和信息化建設，全面提升社會養(yǎng)老服務能力。養(yǎng)老服務機構包括養(yǎng)老院、老年公寓、托養(yǎng)所等機構。由于中國在經(jīng)濟欠發(fā)達的情況下進入人口老齡化，老年人收入普遍較低，養(yǎng)老機構通過增加收費方式產(chǎn)生收入有限，尤其近年物資、醫(yī)療和人力成本增長維持。2012年各地紛紛提高對機構養(yǎng)老的補助標準，如廣州市對自有產(chǎn)權社會福利機構每張新增床位資助標準從每年1000元提高到3000元，南京市新養(yǎng)老機構補貼標準床位資助提高1000元，但距離硬件條件優(yōu)越，軟件服務好的服務成本依然差距較大。于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點是10-15年，每年8%~10%目前一般認為三種模式比較迎合國內(nèi)市場：一是在普通住宅小區(qū)中配建養(yǎng)老公寓，如1000套公寓配套50套養(yǎng)老公寓，老年人和子女住在一個小區(qū)；二是提供護理配套等上門服務的專門養(yǎng)老社區(qū)；三是在大城市周邊建造養(yǎng)老社區(qū)。如老人退休賣掉上海價值300萬元的房子去周邊二線城市買一套100萬元的養(yǎng)老公寓。養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展中面臨一些實際問題：1、70%以上的老人已經(jīng)擁有住房，很難再有資金購買養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權；2、部分養(yǎng)老地產(chǎn)用地屬性為公共設施建設用地，使用年限50年，項目只有大產(chǎn)權證，每套房源并無小產(chǎn)權，使很多購買者望而卻步；3、作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，投入高于普通地產(chǎn)開發(fā)，如大面積無障礙通道、慢速電梯等成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量的醫(yī)護及配套設施設備，對社區(qū)運營管理來說也是很重的負擔，而各地在開發(fā)商拿地和開發(fā)中給予的優(yōu)惠政策還不明晰；4、老人在養(yǎng)老機構和養(yǎng)老地產(chǎn)項目中發(fā)生意外費用進入保險賠付，保險由政府開放商、個人購買的政策尚未出臺；5、養(yǎng)老綜合用地列入國有建設用地供應計劃，開發(fā)商招拍掛后能否改變按房地產(chǎn)類繳稅的情況也不明朗。候鳥式養(yǎng)老旅游度假區(qū)是中國發(fā)展較早的異地養(yǎng)老模式。主要有海南島的冬季養(yǎng)老基地和北方濱海地區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地，在成都、武漢等周邊風景秀麗的城市和地方也有所分布。還出現(xiàn)了連鎖發(fā)展和養(yǎng)老機構之間合作置換等優(yōu)化模式，這種模式可將地產(chǎn)銷售與旅游度假相結合，適合健康且具有一定經(jīng)濟實力老年人，但季節(jié)性強，度假區(qū)資源存目前新開發(fā)的旅游度假區(qū)引進了療養(yǎng)型養(yǎng)老度假模式，更加關注老供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務，主要針對身體健康欠佳和對健康格外關注的老年人為主。該模式提供高收益的附加服務和衍生健康產(chǎn)業(yè)鏈，對醫(yī)療康復專業(yè)技術能力要求也較高，對投資項目而言，加大了項目開發(fā)和運營成本，但較大程度的避免了旅游度假區(qū)旅游資源的浪費。農(nóng)家休閑養(yǎng)老度假村是一種候鳥型、旅游休閑型相結合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老模式，代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，老人與農(nóng)戶簽訂協(xié)議，長期寄養(yǎng)在農(nóng)戶家中，是一種特殊的鄉(xiāng)村旅游形式，也可以成為新農(nóng)村建設的一種重要模式。經(jīng)驗提示：養(yǎng)老旅游度假區(qū)開發(fā)在功能設計考慮老年人需求的同可快速回收資金，為項目正常運轉和持續(xù)經(jīng)營緩解資金壓力，是經(jīng)過實踐檢驗較為成熟的模式。養(yǎng)老度假區(qū)中的醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中取更多政策優(yōu)惠和支持。老年大學滿足了老年人的精神文化需求，讓他們能更好地融入社會和接受改變養(yǎng)老觀念（洗腦所以對老年人尤其是城市老年人有很大開。老年大學不是學歷教育，收費低但投資成本也低。近年老年大學的學生人數(shù)迅速增長。錦江區(qū)老年大學副校長張澤林介紹，從2006年到2011年該校學生人數(shù)翻了一番，達到了3300多人，學校容量已經(jīng)飽和，課程安排從上下午各一堂課增加為各兩堂課，仍然無法滿足社會需求。經(jīng)費不足和缺乏辦學場地，是老年大學普遍而突出的問題。調(diào)查顯示，老年人消費物品比例為保健品33%，健康食品31%，服裝19%，其他17%，消費能力受老年人收入狀況的限制，多數(shù)購買時傾向購買物美價廉的貨物，消費以滿足基本生活需要為主，因此老年保健用品（含保健器械和保健藥品）、健康食物、老年服裝是老年用品的重點開發(fā)領域。另一方面，老年群體中存在相對富裕的收入階層，他們有更高層次的需求，如整形抗衰老、高檔化妝品、老年教育、娛樂等。此外針對特殊群體老年人（如臥床老人、糖尿病患者、耳聾患者等）的產(chǎn)品（如護理產(chǎn)品、輔助器械等），也存在較大的市場需求。普遍認為利潤空間大、市場前景好的老年產(chǎn)品包括幾個方面：–老年女性保健酒、化妝品和抗衰老產(chǎn)品–老年人專用通訊產(chǎn)品：帶有擴音功能、攜帶使用方便的收音機、電話、手機、助聽器、定時提醒服藥器等–老年日用品：老年人專用紙尿褲，高檔大便器、接尿器、、電暖鞋、功能浴房、機械手、代步工具、老年家居布藝等。–老年保健食品：保健飲品、水、保健酒、素食產(chǎn)品；奶粉、10%是親朋好友之間相互的贈與。老齡產(chǎn)業(yè)消費市場的主題特點表現(xiàn)為親情消費和永恒的孝敬主題！“百善孝為先”，年輕人為孝敬長輩送禮不計較，也不疼心花錢；子女孝敬老人費用持續(xù)增加。參加工作、有經(jīng)濟來源的中年輕人才是中國老年產(chǎn)品市場真正的主力消費人群！1、經(jīng)濟水平和文化習慣決定了中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是規(guī)模型產(chǎn)業(yè)而非2、如何能夠讓老年人有能力支付養(yǎng)老消費，并可持續(xù)的進行養(yǎng)老消費，是拉動銀發(fā)經(jīng)濟的決定性因素；3、考慮到國家養(yǎng)老支付能力和物價因素，養(yǎng)老項目利潤產(chǎn)生和可4、投資發(fā)展建議如下：–從產(chǎn)業(yè)高度而非項目高度開展養(yǎng)老投資事業(yè)–高、中、低端相結合開展養(yǎng)老投資體系建設–充分運用資本的力量，與銀行合作開發(fā)老人理財金融產(chǎn)品和養(yǎng)老金增殖支付服務產(chǎn)品，通過規(guī)模效應最大化發(fā)揮養(yǎng)老金的使用價值–戰(zhàn)略性選擇醫(yī)療項目投資區(qū)域和醫(yī)療項目，力爭與養(yǎng)老項目銜接配套，為養(yǎng)老項目增殖服務奠定基礎–借鑒華潤集團產(chǎn)業(yè)鏈利潤中心模式，在老年用品和老年教育領域?qū)ふ彝顿Y少回報快的項目，在子女孝敬老人的費用中創(chuàng)造高利潤點親和源老年公寓2007年10月建成(商業(yè)用地，產(chǎn)權50年)，占地10萬平方米，由12幢多層電梯住宅樓組成，共838套居室可供1600位左右老人居住。入住該社區(qū)的男性必須滿60歲，女性滿55歲。親和源采用會員制養(yǎng)老，設計不記名卡和記名卡兩種會員制形式。–不記名卡需支付一筆50萬元(現(xiàn)已漲至89萬元)，可在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會費(根據(jù)房型不同)。–記名卡有效期至老人生命終結，但有15年的界限，如只住5年，剩余10年費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過的部分免費。該卡對應大、中、小三種戶型，價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。親和源會員卡出售之初，市場反響不盡如人意。2007-2008年，出售的會員卡不到幾十張。那時整個社區(qū)總共才有11戶人家。2009年親和源的銷售迎來突破。這年5月國務院批復同意上海南匯和浦東兩區(qū)合并，這對地處南匯地區(qū)的親和源養(yǎng)老社區(qū)是利好消息。2010年，親和源迎來了摯信資本1億元的風險投資。目前，親和源已經(jīng)銷售了450多張卡，有600余人入住，而整個社區(qū)可接納的入住總量為1600位左右。造房子，自己則承擔運營管理。親和源股份有限公司董事長奚志勇表示，這種擴張模式規(guī)避了資金難題，未來親和源主要會把精力投放在管理模式，擴大會員卡價值以及其他服務類的拓展。未來親和源模式轉型，將在遼寧、海南、黃山等區(qū)域開展親和源復制，會員可以選擇在不同城市的親和源公寓輪換居住，增加會員卡的價值。點評：親和源現(xiàn)行模式有很大的缺陷：1、親和源社區(qū)公寓的產(chǎn)權歸企業(yè)所有，親和源資金緊張時有權把公寓資產(chǎn)抵押銀行融資，因此親和源和客戶約定“如企業(yè)因故破產(chǎn)，則按照國家相關的法律，由政府負責處理清算或者交給其他同類的公司繼續(xù)運營”以打消老年人的疑慮。約并不受法律保護。一旦企業(yè)倒閉資產(chǎn)接盤者可不遵守附加條款。2、資金投入高，沉淀期長。老年住宅配套高于普通住宅，還需設立專門基中高端老年人才能負擔，客戶群體少?！笆埠欲惥啊笔枪枮I市惠民項目，更是傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的創(chuàng)新?！笆埠欲惥熬蠢仙鐓^(qū)”占地21萬平方米、設計了17棟多層、24棟高層和9棟花園洋房，其中一期工程預計在今年年底進戶。為了讓養(yǎng)老社區(qū)真正做到為有需要的老年人服務，設置了嚴格的年齡限制。該處“養(yǎng)老地產(chǎn)”規(guī)定入住人群為男性須滿60周歲，女性須滿50周歲的離退休老人，鰥寡孤獨老人，殘疾人入住則可不受年齡限制。為了以較低的成本，滿足老年人的養(yǎng)老需求，樓盤只租賃不銷售，最長租期20年，此后無承租不限戶籍也不限套數(shù)，承租的老年人在承租期內(nèi)，享有轉租(讓)權、繼承權、贈予權，并根據(jù)物權法規(guī)定所享有的一切權利。承租期