樓盤全年?duì)I銷策劃方案【篇一：樓盤-營(yíng)銷策劃方案】一、市場(chǎng)分析1、中國(guó)市場(chǎng)分析==2013年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在投資、建設(shè)、交易等主要指標(biāo)上都再創(chuàng)歷史新高，向人們遞交了一份出乎意料好的考試答卷。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，同比增長(zhǎng)19.8%，其中住宅投資58951億元，同比增長(zhǎng)19.4%。再次說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)從來(lái)不缺乏生存性的資金；房屋施工面積665572萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%；商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額81428億元，同比增長(zhǎng)26.3%。==2014年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在面臨十年來(lái)從未有過(guò)的最好政策環(huán)境，房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)、思路和方法已經(jīng)出現(xiàn)重大調(diào)整。我們不再以房?jī)r(jià)為核心指標(biāo)決定政策調(diào)控的時(shí)機(jī)和評(píng)判效果，已將重點(diǎn)放到保障住房的建設(shè)和分配上；我們不再實(shí)施全國(guó)一刀切的統(tǒng)一調(diào)控措施，而是讓地方政府更多的承擔(dān)差別化的調(diào)控責(zé)任；我們不再沿著既壓供給也壓需求的調(diào)控思路前行，而是把重點(diǎn)放在擴(kuò)大供給上；由于全國(guó)和地方人大攬回房產(chǎn)稅的立法權(quán)責(zé)，任何短期內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的說(shuō)法也成為一種不負(fù)責(zé)任的嘮叨；限購(gòu)政策的放棄正在選擇恰當(dāng)時(shí)期和替換措施。2、濟(jì)南市場(chǎng)分析2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，土地出讓面積為1164.71萬(wàn)㎡，建筑面積為3130.41萬(wàn)㎡。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，出讓土地面積與建筑面積分別上漲98.25%和77.66%，市場(chǎng)供應(yīng)火熱。2013年濟(jì)南成交住宅用地達(dá)421萬(wàn)㎡，從供需角度分析，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)住宅、商用房仍將保持較高的供給量。同時(shí)未來(lái)在輕軌、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈等題材帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)真正進(jìn)入快速發(fā)展階段，存在大量購(gòu)房需求。且濟(jì)南住宅歷來(lái)以剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢(shì)。在總體政策環(huán)境無(wú)大的異動(dòng)情況下，限購(gòu)、限貸仍將為濟(jì)南市場(chǎng)調(diào)整的基本措施，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)局面。短期內(nèi)不會(huì)退出。從2013年成交土地區(qū)域分布來(lái)看，西客站板塊、高新唐冶板塊、奧體板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來(lái)區(qū)域供應(yīng)充裕；從2013年在售樓盤情況，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場(chǎng)熱度高，潛在供應(yīng)量巨大；南部板塊華潤(rùn)、中海等大盤后勁十足；因而，西客站、高新、城南板塊有望繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快，北大時(shí)代等大體量綜合型項(xiàng)目入市也將帶動(dòng)北部片區(qū)發(fā)展。由此整體市場(chǎng)的供求格局或?qū)⒏吘猓骺驼竞湍喜堪鍓K單獨(dú)熱點(diǎn)的局面將會(huì)有所改善。3、消費(fèi)群體分析2013年，濟(jì)南市城市居民人均可支配收入35648元，農(nóng)民人均純收入13248元;城市居民人均消費(fèi)性支出21667元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出7799元。濟(jì)南屬于中等收入城市，目前硬性購(gòu)房人群為22-35歲的工薪階層和公務(wù)員，多為結(jié)婚購(gòu)房，40-55左右人群多為投資性購(gòu)房，自住，且對(duì)沿街商鋪和升值樓盤感興趣，50歲左右人群喜歡鍛煉，對(duì)購(gòu)物、休閑、2娛樂配套齊全的樓盤感興趣，總體而言年輕群體購(gòu)房喜歡居住環(huán)境舒適，性價(jià)比較高的住宅，中年人喜歡投資性住房，老年人喜歡購(gòu)物、休閑、娛樂一體的配套齊全的住房。二、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目swot分析==地理優(yōu)勢(shì)：地處高新區(qū)，西林奧體商圈，東臨唐冶商圈==商業(yè)優(yōu)勢(shì)：北臨建筑大學(xué)、建大教授花園，東臨銀座汽車城，消費(fèi)群體較為穩(wěn)定，購(gòu)買力相對(duì)較大。==環(huán)境優(yōu)勢(shì)：東側(cè)雪山，改為配套該項(xiàng)目，是濟(jì)南是僅有的一家集休閑、健身、娛樂一體的綜合性大型公園，讓您在繁華的城市中，享受到田園小憩的自然風(fēng)光。==文化優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目為歷城一中的學(xué)區(qū)房，九年一貫制，南側(cè)蒞臨幼兒園，是濟(jì)南市獨(dú)有的從幼兒教育到大學(xué)教育都在家門口的書香家園。==缺點(diǎn)（劣勢(shì)）：百替進(jìn)駐濟(jì)南時(shí)間短，品牌知名度較差，次路段為小路口，且路面較窄，坡度較大，推廣較少，與經(jīng)十路交叉口沒有標(biāo)示，無(wú)法引起人們的注意。==機(jī)遇：西林高新區(qū)及奧體中心商圈，東臨保稅區(qū)，力諾集團(tuán)及高校區(qū)，北臨建筑大學(xué)，南臨消防總隊(duì)，上班族較多，交通較為方便，適合居住，方圓10km無(wú)商業(yè)圈，此處沿街商鋪，商機(jī)無(wú)限，購(gòu)買無(wú)論是租或自用都是最佳選擇。此外，2007年末江都城鄉(xiāng)人均儲(chǔ)蓄僅18391元，比上年僅增長(zhǎng)7.7%。按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅40萬(wàn)元以上的總價(jià)及戶均3.5人、城區(qū)家庭平均年收入約4.5萬(wàn)元計(jì)算，則房?jī)r(jià)收入比在9以上，遠(yuǎn)超過(guò)6-8的正常水平；同時(shí)，根據(jù)江都居民高消費(fèi)低儲(chǔ)蓄的特點(diǎn)及平均月收入水平，普通居民購(gòu)房對(duì)貸款首付及月供支出額的承受能力較低。另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價(jià)及月平均租金計(jì)算，租售比達(dá)到1：400以下，也遠(yuǎn)超過(guò)1：300-1：200的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能。（2）未來(lái)兩年城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過(guò)實(shí)際需求量，商品住宅市場(chǎng)供大于求未來(lái)兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)總量預(yù)計(jì)在160萬(wàn)平米以上。按照城區(qū)目前24萬(wàn)人、兩年內(nèi)人均增加住房面積5平方米（即達(dá)到人均30平方米左右），同時(shí)以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口3萬(wàn)人（注：根據(jù)江都規(guī)劃，到2012年城區(qū)人口為30萬(wàn)人，即四年內(nèi)增加6萬(wàn)人）且有30%的新增城區(qū)人口人均需要住宅面積30平米計(jì)算，潛在最大住宅需求量也不到150萬(wàn)平米。而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量較大，尤其是市中心區(qū)以外的城北、城南有較多新樓盤，同時(shí)居民購(gòu)買力已經(jīng)飽和。未來(lái)兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅年均銷售量將小于2007年的76.74萬(wàn)平米，從目前銷售形勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年城區(qū)住宅總銷量在80-120萬(wàn)平米左右，房?jī)r(jià)也將趨于平穩(wěn)或小幅上升。因此，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對(duì)于高房?jī)r(jià)而言的江都居民購(gòu)買力的下降、江都房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈可供選擇面加大等因素的影響，2007年江都商品住宅量?jī)r(jià)一齊飆升的局面將難以為繼，未來(lái)兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過(guò)實(shí)際需求量，商品住宅市場(chǎng)供大于求，后期銷售形勢(shì)不容樂觀。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷對(duì)比：第2頁(yè)共53頁(yè)第3頁(yè)共53頁(yè)小結(jié)：江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城區(qū)居民人均住房面積較小，因此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。然而，目前城區(qū)房?jī)r(jià)水平已超出普通居民購(gòu)買力水平，商品住宅市場(chǎng)供大于求，后期銷售形勢(shì)不容樂觀。二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個(gè)案分析目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚(yáng)運(yùn)河以北的城北區(qū)域和新通揚(yáng)運(yùn)河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務(wù)區(qū)，城南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。從路段上看，大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線。從配套來(lái)看，城南區(qū)域相對(duì)已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域道路基礎(chǔ)設(shè)施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的發(fā)展?jié)摿Α＝汲菂^(qū)目前的主要干道為龍川路、新都路、揚(yáng)州路“三縱”及北環(huán)路、江淮路、龍城路、長(zhǎng)江路、浦江路、舜天路等“六橫”。從各個(gè)樓盤位置來(lái)看，由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤分布相對(duì)密集（大部分樓盤集中在龍川路第4頁(yè)共53頁(yè)和新都路兩側(cè)沿線）、從城南城北區(qū)域的樓盤到市中心主要出入揚(yáng)州路或龍川路而揚(yáng)州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個(gè)樓盤到市中心的直線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤到市中心的實(shí)際距離都差不多。江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖1、城北區(qū)域住宅樓盤個(gè)案簡(jiǎn)析（1）長(zhǎng)江國(guó)際花園樓盤位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號(hào)。開發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：超寬樓間距設(shè)計(jì)，地下停車位與建筑貫通。建筑設(shè)計(jì)：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。部分樓棟底層架空設(shè)計(jì)。營(yíng)銷代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)。第5頁(yè)共53頁(yè)【篇三：2015年房地產(chǎn)項(xiàng)目(年度)營(yíng)銷方案】金利來(lái)廣場(chǎng)2015年度整體營(yíng)銷方案金利來(lái)廣場(chǎng)專案組2015年3月1日【宏觀】一、地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案1)項(xiàng)目分析與目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目主要客源屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無(wú)論從社會(huì)地位還是個(gè)人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。因?yàn)榈囟?面積/總價(jià)，導(dǎo)致本項(xiàng)目產(chǎn)品特征與傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內(nèi)秀。同時(shí)為了把握住嘉祥可以承受總價(jià)百萬(wàn)豪宅的人的購(gòu)買之目的，2015的推盤將表現(xiàn)出的是對(duì)平民百姓的“拒絕”！2)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析3)營(yíng)銷推廣策略4)項(xiàng)目銷售策略5)營(yíng)銷費(fèi)用使用計(jì)劃表【微觀】二、項(xiàng)目銷售策略1.項(xiàng)目銷售總體目標(biāo)細(xì)化要求：銷售金額、套數(shù)、需要的客戶量（以經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)判斷）、整體營(yíng)銷費(fèi)用等2.入市時(shí)機(jī)分析3.銷售策略項(xiàng)目的銷售思路銷售價(jià)格策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素項(xiàng)目面積區(qū)間分布項(xiàng)目戶型分布項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間分布推盤策略（工程進(jìn)度）4.案場(chǎng)管理和服務(wù)1)包括：人員崗位分布、流線設(shè)置、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、體驗(yàn)式營(yíng)銷等等2)輸入條件：項(xiàng)目可研階段，經(jīng)營(yíng)策劃階段產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目分期結(jié)論3)備注：《項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案》階段的定價(jià)、推盤策略可能與產(chǎn)品建議書階段的定價(jià)、推盤策略發(fā)生變化，主要闡述這種變化以及變化后的項(xiàng)目收益情況4)信息：三、項(xiàng)目推廣策略1.項(xiàng)目推廣思路1.1.項(xiàng)目的形象定位1)2015推盤全面以嶄新的面貌入市，將住宅案名重新命名為【陽(yáng)光*巴比倫】，王者歸來(lái),風(fēng)尚*陽(yáng)光巴比倫--2015金利來(lái)廣場(chǎng)樓王級(jí)豪宅正式接受預(yù)約登記！2)項(xiàng)目形象【商業(yè)與政務(wù)中心*不對(duì)外的豪宅】a賣奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地產(chǎn)中的奢侈品,只有鉆石可以切割鉆石，對(duì)話王者。b賣地段：嘉祥政教文體*城中心，不對(duì)外的豪宅，折服所以挑剔的目光。c賣稀缺：誰(shuí)都能來(lái)看，不是誰(shuí)都買的起，一般地方能買到的，我這里不賣。對(duì)于“不對(duì)外”的理解：奢侈品的“開放式阻礙營(yíng)銷”——拒絕一部分人的同時(shí)，贏得真正客群的認(rèn)同低端：擺架子——預(yù)約制中端：拒絕外人----加入會(huì)員制高端：以自身氣質(zhì)讓不屬于同一圈層的人感覺到自己被“拒絕”1.2.項(xiàng)目的推廣主題1)項(xiàng)目推廣主題及細(xì)分2)主題概念生成的市場(chǎng)基礎(chǔ)3)主題概念的項(xiàng)目基礎(chǔ)1.3.項(xiàng)目總體推廣思路1.4.項(xiàng)目總體推廣策略2.項(xiàng)目