奧斯卡商業(yè)商管公司籌建運營計劃管理手冊

第一部分：商業(yè)運營與管理

第一章商業(yè)運管公司籌備與計劃（招商準(zhǔn)備實施階段）

第一節(jié)前期商業(yè)運營管理的核心與物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案

針對商業(yè)奧斯卡明目（案名暫定）前期的運營管理工作極為重要，從準(zhǔn)備階段開始，由專業(yè)的物業(yè)管理人員憑借豐

富的使用、管理物業(yè)的經(jīng)驗，站在業(yè)主與使用者的角度與立場，系整個項目日后的各類使用方案進行全面的確認、提

出意見，并開展一些務(wù)必在這一時期進行的運苣管理前期工作。這樣能夠使業(yè)主方的投資達到預(yù)期的效果，節(jié)約不必

要的開支，使不習(xí)慣日后使用、管理的因素及時得到整改，為日后的管理工作打下良好的基《出。

一、封頂前后、設(shè)備安裝工程階段

根據(jù)以往的運作經(jīng)驗，任何一個新建項目由于設(shè)計與施工等種種客觀因素，將會給項目日后的管理運行過

程帶來許多不利因素,比如：能源消耗的計量問題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問題，

諸如這些問題在項目裝修及系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到及時糾正，則會大大減少對使用人的影響。因此,在此階

段公司將派出具有豐富經(jīng)驗的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師構(gòu)成的前期物業(yè)管理小組深入工地。

要累進行下列工作：

I、確認物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計圖紙，對不習(xí)慣日后使用、管理、保護的因素向進展商提出報告及改善

建議。

2、監(jiān)督施工質(zhì)量，熟悉隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，保護業(yè)主方的利益。

3、協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。

4、制定商業(yè)奧斯卡各類管理性文件；

5、協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。

6、協(xié)助業(yè)主方收集、儲存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成缺失。

7、調(diào)查、確認整個物業(yè)使用材料、設(shè)備全面情況，編制清冊與備品、備件準(zhǔn)備計劃。

8、協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。

9、組織專業(yè)人員參和設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達到設(shè)計要求與應(yīng)有的定貨功能。

二、接管驗收與物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段

1.參加商業(yè)奧斯卡各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進行樓宇及設(shè)備的全面驗收，建立全面的交接檔案；

2.根據(jù)設(shè)備交驗情況.建立缺陷檔案,協(xié)助甲方督促施工整改。

3.做出管理計劃，建立完善的運作體系；

4-制定管理機構(gòu)、人員構(gòu)成，建立人事制度及各級員工崗位責(zé)任制；

5.適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進行專業(yè)化的鹵前培訓(xùn)。

6.編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱與具體的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

7.根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計交通組織、車輛停泊、垃圾清運方案，設(shè)計各項指示標(biāo)牌系統(tǒng)；

&準(zhǔn)備各類接管驗收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗收工作指導(dǎo)書與入伙接待工作指導(dǎo)書，使有關(guān)員工

熟練掌握；

三,二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護，保潔開荒階段

㈠、二裝協(xié)管理及監(jiān)菅詳見第二章

㈡、成品保護

對已接管的設(shè)施、設(shè)備進行防護與保護，最大限度減少未開業(yè)前對設(shè)施、設(shè)備的損壞。

1、由保安部與工程部共同負責(zé)商業(yè)的成品保護工作，各司其職。

2、落實成品保護隊伍及人員與物資器材。

3、制定成品保護方案與責(zé)任制及工作檢查制度。

㈢、開荒保潔

1、開荒保潔內(nèi)容為：

外墻的開荒清洗，賣場內(nèi)的開荒清潔；石材，及不銹剛表面的養(yǎng)護與清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。

2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或者石材養(yǎng)護公司承擔(dān)。

3、完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)組織驗收。

四、入伙進場與進入正常管理階段

1.在這一時期物業(yè)服務(wù)中心將構(gòu)成專業(yè)保潔隊伍迸駐項目，迸行開荒性保潔工作。在最短的時間內(nèi)，使整個物

業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓痢⑶鍧崈?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計、裝飾的杰作，充分地展

示在業(yè)主、來賓及社會的面前。

2.由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人員構(gòu)成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手

續(xù)。

第二節(jié)商業(yè)運營管理公司架構(gòu)及到崗預(yù)測

商業(yè)奧斯卡商業(yè)管理公司架構(gòu)

財務(wù)部

0總外到

物業(yè)收務(wù)中心

招

商

業(yè)

務(wù)

"

（以上商業(yè)公司部門建制及人員視項目進展?fàn)顩r而確定）

商業(yè)奧斯卡商業(yè)管理公司一一物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)

物業(yè)服務(wù)部：工程部：保安部:保潔部:管業(yè)部:

客報經(jīng)理1人經(jīng)理1人經(jīng)理1名保結(jié)經(jīng)理1名管業(yè)經(jīng)理1人

客服主管3人電氣主管1人消防主管1名保結(jié)主管1名采購主管1名

客服助理3人空調(diào)主管1人保安主管1名保結(jié)助理4名庫管2名

物管員6人維修主管1人夜班值班主任2名管理員2名

質(zhì)檢副經(jīng)理1名工程師1人保安助理2人綠化助理1人

培訓(xùn)主管1名維修工10人中控員10人

質(zhì)檢助理2名

?物業(yè)服務(wù)部：（經(jīng)理2人，員工15人）

承凄租戶報修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜。（物管員8人倒班工作）

質(zhì)險工作對物業(yè)各部門及要緊內(nèi)容與重要流程進行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工作。

?工程部：（涇理1人，員工14人）

設(shè)備設(shè)施運行，各項維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工50人倒班工作）

?保安部：（經(jīng)理1人，員工15人）

廣場整體安全保衛(wèi)工作，消防安全.安委會及義務(wù)消防員活動開展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管,

公安機構(gòu)對外協(xié)調(diào)。（夜班主任及中控員10人倒班工作）

?保潔部：（經(jīng)理1人，員工6人）

廣場全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，及外包保潔公司的監(jiān)管。

?管業(yè)部：（經(jīng)理1人，員工6人）

廣場的全部綠化保護及樓內(nèi)綠植相擺。采購及庫房管理，員工宿舍，工服等雜項事物。（庫管員2人倒班工作）

物業(yè)服務(wù)中心合計63人

（以上商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心部門建制及人員視項目進展?fàn)顩r而確定）

第三節(jié)商業(yè)公司各層級人員勘位職員

一、總經(jīng)理崗位職費

1.負責(zé)把握公司進展方向，制定公司的整體進展戰(zhàn)略規(guī)劃；

2.負賁審核制定公司進展計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；

3.制訂公司年度工作計劃與整體經(jīng)營管理工作；

4.推動各項管理規(guī)章、制度的建設(shè)與完善；

5.組織完成公句整體業(yè)務(wù)計劃；

6.協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。

二、副總經(jīng)理崗位職員

1.協(xié)助總經(jīng)理制定公司的進展戰(zhàn)略規(guī)劃；

2.負責(zé)制定所屬部門的工作計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；

3.制訂所負貴業(yè)務(wù)的年度工作計劃并監(jiān)督實施執(zhí)行；

4.制定所負責(zé)部門的各項管理規(guī)章、制度；

5.推動公國各項業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；

6.積極協(xié)調(diào)與激勵所屬部門的工作。

三、財務(wù)總監(jiān)瀏位職責(zé)

1.協(xié)助總經(jīng)理制定公司進展戰(zhàn)略；

2.負責(zé)公司資金運作管理、日常財務(wù)管理與分析、資本運作、籌資方略、對外合作談判等；

3.負賁項目成本核算與操縱；

4.負賁公司財務(wù)管理及內(nèi)部操縱，根據(jù)公司業(yè)務(wù)進展的計劃完成年度財務(wù)預(yù)算，并跟蹤其執(zhí)行情況；

5.按時向集團總部提供財務(wù)報告與必要的俄財務(wù)分析，并確保這些報告可靠、準(zhǔn)確；

制定、保護、改進公司財務(wù)管理程序與政策，以滿足操縱風(fēng)險的要求，如：改進應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款、成本費用、

現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；

6.監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟缺失的重大經(jīng)濟活動，并及時向集團總部報告；

7.監(jiān)控公司重大投資助日，以確保未經(jīng)批準(zhǔn)的項目不能實施，批準(zhǔn)的項目在預(yù)算范圍內(nèi)進行并在操縱之中。

四、運營總監(jiān)崗位職責(zé)

1.全面負責(zé)項目的招商工作，柜戶協(xié)調(diào)與賣場管理；

2.參與公司整體策劃，健全公向各項制度，完善公司運營管理；

3.推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；

4.建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進公司財務(wù)、行政、人力資源的管理；

5.負責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團隊協(xié)作機制；

6.維持并開拓各方面的外部關(guān)系；

7.管理并激勵所屬部門的工作績效。

五、工程部經(jīng)理崗位職賁

1.安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。

2.組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物皿公司參加項目入伙前接管駒收。發(fā)現(xiàn)問題及時提山報告，匯總后交上級公司，

以求得解決。

3.提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補改造的初步方案。

4.掌握商業(yè)建筑設(shè)施與機電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維修保養(yǎng)計劃、措施，檢查完

成情況。

5.代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機電方面的各項業(yè)務(wù)。

6.向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗，提高管理服務(wù)水平。

7.負責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。

8.負責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)憲培訓(xùn)與考核工作。

9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或者工作。

六、保安部經(jīng)理崗位職員

1.領(lǐng)導(dǎo)并負責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴格執(zhí)行公聞的各項規(guī)章制度。

2.負責(zé)編制安全護衛(wèi)隊員訓(xùn)練計劃，督促與指導(dǎo)部門各鹵位的訓(xùn)練工作并嚴格考核，按時總結(jié)

3.負賁本部門的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時掌握隊員思想動態(tài)，進行定期與不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅

查處。

4.負責(zé)按要求編制安保通訊與警械用品的購置計劃，并對損壞警械的人員提出處理意見。

5.負貫查處整個安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，井與屈地公安機關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事

6.負責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。

7.安排部門行政例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參謀。

8.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.全面負費轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生與環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事

項。

2.協(xié)助總經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)I、案核與管理工作.并對清潔工作標(biāo)準(zhǔn)進行技術(shù)指導(dǎo)與示范。

3.按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。

4.負責(zé)公司清潔工作的月度計劃與對清潔綠化工作進行具體安排與檢查。

5.負責(zé)清潔物品及設(shè)備采購，管理與建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟效益。

6.負賁城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來，做好垃圾清運工作.，

7.完成上級交辦的其他工作。

八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理鹵位職責(zé)

1.制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員工認真履行職責(zé)。

2.負貫管理專業(yè)又件與資料的保管。

4.負責(zé)物業(yè)客戶報修管理及物業(yè)運營調(diào)度。

5.負責(zé)管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改迸、維修進行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴格履行維保合同協(xié)議。

6.對管理項目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。

7.堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)與對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題及時準(zhǔn)確，做好本部門

文明服務(wù)工作。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作。

九、物業(yè)助理劭位職責(zé)

1.配合物業(yè)主管做好日常管理工作。

2.負責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)與運行情況，與清潔工工作完成情況，綠化養(yǎng)護情況，

消防、安全護衛(wèi)工作情況。急需解決的事項及時處理，并做好巡視記錄。若不能及時處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯

報并提出處理意見。

3.熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各類設(shè)備開關(guān)、計量儀表位置，負貢做好巡回檢查記錄。

4.熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)與有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定與各類費用收費標(biāo)準(zhǔn)與計算方法。做好管理費、水、

電等各項費用的收繳工作。

5.熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料務(wù)必保密，妥善儲存。

6.定期將欠費情況編制明細分析表，及時上報，提出積極措施與建議。

7.熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。

8.做好回訪工作，虛心聽取客戶的批判與建議并及時上報，同時，積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達

公司各項通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。

9.完成上級安排的其他工作并及時反饋信息。

十、倉庫管理員崗位職貴

1.對倉庫管理工作進行自檢，做好庫內(nèi)物資各類標(biāo)識。

2.負賁庫存物資的驗收、發(fā)放與保管工作，物品做到分類擺放、整齊有序。

3.對物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清晰，帳、卡、物一致。

4.定期清倉查庫，掌握物資使用消耗動態(tài)，及時提醒采購人員實現(xiàn)計劃采購，保證供應(yīng)。

5.做到庫房內(nèi)無鼠害，庫存物品無腐爛變質(zhì)，無受潮，破舊率減小到最低程度。

6.加強物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫存時間，對積壓時間過長，數(shù)量過多的物品要及時報告領(lǐng)導(dǎo)進行處理。

7.修舊利廢，節(jié)約挖潛，對回收的廢舊物資要合理利用，為企業(yè)節(jié)約開支。

8.注意防火安全，對易燃易爆、有毒有害物品，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定嚴格管理

9.對不合格物品不準(zhǔn)入庫與發(fā)放使用。

10.完成上級交辦的其它工作。

十一、工程專業(yè)技術(shù)主管崗位職責(zé)

1.直接對管理處主任負責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)鹵位員工完成各項工作任務(wù)，確保電器通訊設(shè)備與電梯、空調(diào)系統(tǒng)的正

常運行。

2.認真做好本專業(yè)分管設(shè)備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料計劃，招批準(zhǔn)后的計劃下達到班組，并檢查

落實情況。

3.負賁組織檢查所管設(shè)備的使用、保護與保養(yǎng)情況。掌握設(shè)備技術(shù)資料，負責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題，負責(zé)設(shè)備事

故的處理。

4.協(xié)助管理處主任制定專業(yè)內(nèi)各項管理措施、操作規(guī)程與技術(shù)培訓(xùn)計劃，負責(zé)做好維修用料統(tǒng)計，配合勞動部

門做好電梯的安全檢查工作。

5.組織本專業(yè)人員的技術(shù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，做好員工工作量的統(tǒng)計，加強對維修工的考核，為管理處主任提供獎懲

根據(jù)。

6.堅持每天對分管專業(yè)范圍內(nèi)的設(shè)備進行巡檢。

7.帶領(lǐng)本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕飽、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。

8.完善分管專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。

9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

十二、消防主管崗位職費

1.配合有關(guān)部門開展多種形式的防火宣傳教育，提高業(yè)主及內(nèi)部員工的防火意識與自防自救能力。

2.組織與領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊員進行學(xué)習(xí)與訓(xùn)練、考核，組織義務(wù)消防隊員、安全護衛(wèi)隊員進行消防實戰(zhàn)訓(xùn)練。

3.建立消防安全疏散滅火預(yù)案，發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)務(wù)必迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)組織撲救。

4.組織安全疏散，操縱局勢，調(diào)杳火警火災(zāi)原因，拿出處理意見。

5.負責(zé)按規(guī)范配置消防器材，做好日常的測試、保養(yǎng)、管理工作。

6.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

十三、電工班班長崗位職責(zé)

1.按照管理處主任下達的工作任務(wù)與指令，招每項工作落實到具體員工，調(diào)配人員分工，檢查全面供電情況，

保證正常供電。

2.負責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有安全通道指示燈、電器標(biāo)牌、室內(nèi)外燈箱、樓層強電井、開關(guān)柜的檢查、修理。

3.檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項制度與安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各類不安全因素，杜絕設(shè)備及人身安全事

故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運行。

4.負責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場所等室內(nèi)外照明燈具、電器開關(guān)、插座的日常保養(yǎng)、檢

修。

5.做好備件領(lǐng)用與廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計，妥善保管好班組的共用工具。

6.搞好班組建設(shè)，做好配電室、井內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，為業(yè)主

排憂解難。

7.負責(zé)制定供電線路及設(shè)備的保護保養(yǎng)計劃，并按計劃檢查維保工作質(zhì)量，組織好全班的技術(shù)學(xué)習(xí)與培訓(xùn)I。

8.完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

十四、水工班班長崗位職貴

1.按照管理處主任下達的工作任務(wù)與指令，將每項工作落實到具體員工。

2.保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、保護、保養(yǎng)的情況，并做好所管設(shè)備的安全

檢老工作。

3.負責(zé)安排物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的保護、維修與屋面垃圾與下水道的疏通工作。

4.負貫所有給排水、空洞、冷凝水的土管道與閥門正常運行及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查

5.確保各類泵站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑及時疏通清理，妥善保管好班組的共用工具。

6.督促全班嚴格執(zhí)行公司各項制度與安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各類不安全因素，杜絕各類事故發(fā)生。

7.做好備件領(lǐng)用與廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計、記好考勤。

8.搞好班組建設(shè)，創(chuàng)建文明班組,全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修，

9.完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

十五、維修電工崗位職責(zé)

1.堅守工作崗位.按規(guī)定著裝并佩戴工作證,儀表端莊.精神飽滿.全天候熱情為業(yè)主服務(wù)

2.管理好各類用電設(shè)備使之正常運行，保證管區(qū)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為業(yè)主制造理想的工作、生活

環(huán)氯

3.負責(zé)管區(qū)的各項設(shè)備及管線的保養(yǎng)與維修，每天務(wù)必進行日常的清潔、保養(yǎng)與巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。

4.積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議與監(jiān)督工作,

5.發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的特殊現(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快時間修妥，減低對業(yè)主工作

生活的影響。

6.堅持修舊利廢，操縱能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。

7講文明、有禮貌、同意監(jiān)督，業(yè)主投訴及時解決，發(fā)現(xiàn)重大問題立即向上級報告。

8.按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它仕務(wù)。

十六、高壓值班電工鹵位職責(zé)

1.務(wù)必保證管區(qū)電器設(shè)備安全運行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速報告有關(guān)部門與

領(lǐng)導(dǎo)，啟動備電供電。

2.值班電工應(yīng)嚴格執(zhí)行兩票三制（工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護制、工作間斷、轉(zhuǎn)移與終結(jié)制），迅

速正確的按命令進行倒閘操作，飾保安全運行。

3.值班電工應(yīng)熟悉配電房內(nèi)設(shè)備的性能狀況，嚴格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認真檢查，遇

設(shè)備特殊情況應(yīng)及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各昉記錄。

4.進入配電房內(nèi)進行維修保養(yǎng)設(shè)備，值班電工應(yīng)嚴格按規(guī)定布置現(xiàn)場安全，做好安全防范，屎證人員安全。

5.值班電工應(yīng)嚴格遵守各項制度，按要求穿戴勞動防護用品，嚴守崗位，持證上崗。

6.做好所內(nèi)設(shè)備與現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物進入配電房，搞好文明生產(chǎn)。

7.嚴格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自同意外人進入房內(nèi)。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

十七、空調(diào)工崗位聯(lián)貴

1.空調(diào)工應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程及要求，精心操作制冷機組、水泵及輔助設(shè)施。

2.每班調(diào)節(jié)設(shè)備負荷以達到合理的程度，定時巡查各設(shè)備的運行，重點檢查空調(diào)運行、溫度，做到節(jié)能降耗。

3.認真做好各類設(shè)備的保護、保養(yǎng)工作，檢查壓力表及添加劑，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。

4.做好空調(diào)設(shè)備運行記錄，值班日記、工作日報表力求準(zhǔn)確無誤，正常履行交接班手續(xù)，并在值班記錄本上簽

字。

5.每班做好機房值班范圍內(nèi)的壞境衛(wèi)生與設(shè)備清潔、安全保衛(wèi)工作，定期檢查空調(diào)管線與風(fēng)機及閥門，確?？?/p>

調(diào)運行正常。

6.堅持修舊利廢，操縱能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。

7.熱情接待業(yè)主投拆，遇有實發(fā)事件立即向上級報告，為業(yè)主排憂解難。

8.按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

十八、電梯工崗位職責(zé)

1.電梯工務(wù)必正點上下班，堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，實行定時值班制，

隨0U隨到，熱情為業(yè)主排憂解難c

2.自覺遵守公司制定的各項規(guī)章制度，工作時思想集中不閑既、不抽煙、不做與工作無關(guān)的情況，嚴禁酒后上

崗。

3.熟練掌握電梯的基本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，積極配合設(shè)備廠家或者承攬維保方做

好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。

4.持證上崗，每天負賁對電梯、對講機、電梯機房進行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，產(chǎn)格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，

做好維修保養(yǎng)記錄備查。

5.維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門死者扶梯口處掛停用牌，嚴禁違章操作，保障檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機

故潼，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴搶救人員，搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。

6.工作中認真負責(zé)，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。如發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的特

殊現(xiàn)象,及時查明原因.報上級盡快解決。

7.值班時務(wù)必嚴格交接班制度，修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費材料，努力降低維修成本。

8.講文明，以禮待人，虛心同意群眾監(jiān)督，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，業(yè)主投訴要立即處理，重大問題要

迅速向上級匯報。

9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。

十九、機械維修工鹵位職費

1.負責(zé)物業(yè)責(zé)任區(qū)域電梯、空調(diào)等機械系統(tǒng)的維修、操作等工作。

2.負責(zé)按維修保養(yǎng)計劃的要求，實施相應(yīng)的維修保養(yǎng)工作。

3.負賁電悌設(shè)備的應(yīng)急處理工作，保證電梯設(shè)備的安全、正常運行。

4.負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理工作，保證中央空調(diào)系統(tǒng)的安全運行。

5.負責(zé)電梯設(shè)備的委外維保工作的檢查監(jiān)督、配合工作，做好電梯設(shè)備的年檢工作。

6.負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的開機、運行工作，保證空調(diào)的正常供應(yīng)。

7.空調(diào)系統(tǒng)停用期間，負責(zé)對系統(tǒng)設(shè)備進行維修保養(yǎng)工作。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

二十、水工崗位職責(zé)

1.負責(zé)保證管區(qū)的生活用水.、消防用水的供應(yīng)與污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服務(wù)，隨叫隨到，隨報隨修，

為業(yè)主排憂解難。

2.每日負責(zé)各類水管與消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理,保質(zhì)保量完成各類給俳水維修任務(wù)。

3.負責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設(shè)備運行正常，做到機房無積水，無雜物燃放，設(shè)備無灰塵、

無銹跡。

4.做好管區(qū)□常維修、疏通及堵漏工作。杜絕胞、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象，維修工作保證質(zhì)量，工完場清。

5.每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑與積水坑。

6.按季度、年度工作計劃要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，對大型管道進行防銹與水處理。

7.修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。

8.負責(zé)管區(qū)小規(guī)模管道安裝工作。

二十一、綜合維修工崗位職責(zé)

1.全面負責(zé)管理區(qū)域內(nèi)土建、木工項目的維修養(yǎng)護工作。

2.保質(zhì)保量完成土建、木工等各項維修任務(wù)。

3.做好日常的巡查保護，發(fā)現(xiàn)問題主動及時處理，做到維修質(zhì)量上乘，工完場清。

4.修舊利廢，勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。

5.熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。

二十二、保安班長鹵位職責(zé)

1.在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好班內(nèi)各崗位的工作安排，并做好班內(nèi)的日常管理工作。

2.檢查班內(nèi)隊員的著裝、儀表，堅持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。

3.處理當(dāng)班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或者問題時，立即上報。

4.熟悉管區(qū)消防操縱中心的設(shè)雀，遇突發(fā)事件帶領(lǐng)全班按應(yīng)急程序快速反應(yīng)，妥善保護現(xiàn)場外及M上股。

5.抓好班內(nèi)的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練工作，掌握隊員的思想動態(tài)，做好思想教育工作。

6.做好所轄隊員的考勤、考評工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章及時糾正，并記錄在案。

7.做好交接班工作，確實做到交接清晰，責(zé)任明確，并起承上啟下的作用。

8.盡職盡責(zé)，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅決的斗爭，保衛(wèi)管區(qū)的安全。

9.熱情接待客戶，文明服務(wù)，禮貌待人，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

二十三、巡視隊員瀏位職責(zé)

1.按巡更要求負賁管區(qū)巡邏，并認真做好巡更記錄。

2.處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人與事敢于挺身而出作斗爭。

3.勸阻小槌小販及各類推銷人員進入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?/p>

4.糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀膻的行為或者現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。

5.加強管區(qū)各樓層的房間門窗、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無特殊情況，

6.巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無飽、冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。

7.巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進入與亂扔

裝修垃圾等情況。

8.檢查消防通道是否暢通，有尢侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運作是否正常。

9.積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。

10.夜間注意詢問從各樓道迸出的可疑人員，加強人員進出管理，確保管區(qū)安全。

11.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

二十四、監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)

1.正確操作與愛護消防報警設(shè)密、安全監(jiān)控設(shè)備等。

2.做好值班全面記錄與交接班工作，保持室內(nèi)整潔與設(shè)備無故障。

R.對安全監(jiān)控設(shè)備有關(guān)攝錄資料做好存放管理工作,確保正常使用，隨時協(xié)助調(diào)查各類案件，

4.加強重點部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或者嫌疑人及時與所在區(qū)域安全護衛(wèi)隊員聯(lián)系，妥善處理。

5.工作認真認真，精益求精，監(jiān)控值班中遇事要及時判明情況，重要事件要及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)。

6.未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將攝錄資料外泄，值班中禁止擅離職守與會客，確保監(jiān)控工作安全、有序。

7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

二十五、大堂固定崗位聯(lián)貴

1.做好交接班工作，確保管區(qū)安全、文明、整潔，工作有序。

2.文明執(zhí)勤，禮貌待客，做好訪客登記事宜，熱情、耐心解答進出人員的詢問，并對老弱病殘者及有困難的業(yè)

主促供幫助。

3.對推銷或者散發(fā)廣告的人員及無正當(dāng)事由及衣冠不整者要謝絕進入賣場。

4.熟記分布在各樓層的公句及其電話號碼，熟悉所有的業(yè)主及上班人員，做好服務(wù)工作，努力把好管區(qū)出入關(guān)。

5.監(jiān)視電梯運作，忙時協(xié)助疏散，看護好區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備不受損壞，保護業(yè)主利益。

6.遇業(yè)主（使用人）攜帶大件物品離開物業(yè)時，應(yīng)認真詢問熟悉情況，與物件主人核實無誤后方能放行。

7.熟悉大樓消防系統(tǒng)與各樓層情況，熟知物業(yè)管理公司機構(gòu)及各部門主管，熱情接待業(yè)主投拆反映情況，反饋

信息迅速，為業(yè)主排憂解難。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

二十六、停車場各鹵位職責(zé)

1.按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前務(wù)必抄車號交車，認真做好交接班工作。

2.嚴格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗出入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。

3.督促駕駛員熄火關(guān)機、拉手剎、切斷電源、取下點火鑰匙關(guān)鎖車門與車窗玻璃，保管好物品。

4.加強車場巡邏，看護場內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有特殊、可疑之處要及時蟄明，發(fā)生至人事故務(wù)必

奮力搶救，保護現(xiàn)場并立即上報C

5.對閑雜人員進入車場實施管理，遇可疑人員務(wù)必核實，作出推斷，妥善處理，對夜間車輛出場務(wù)必核對清晰

后方予放行。

6.管理好車場交通安全秩序，系在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。

7.對車場文明清潔進行督促管理，對從車輛上拋棄應(yīng)圾者，要對其進行教育與制止。

8.發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險品及污染物品進入停車場，要立即報告上級，采取果斷措施，勸其

出場。

9.妥善保管車場收費票據(jù),收取的現(xiàn)金清點后與發(fā)票存根要按規(guī)定時限及時送交公司財務(wù)部，做到帳目清晰。

10.臨停車輛進出場務(wù)必按公司規(guī)定查驗“臨停證”，不得利用工作之便謀取私利。

11.嚴禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進入停車場。

12.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

二十七、門衛(wèi)固定崗鹵位職責(zé)

1.認真做好交接班記錄，按時交接班。

2.熟悉管區(qū)的基本情況（包含樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等）。

3.看是否有可疑人員、可疑情況等，對在進出入人員發(fā)現(xiàn)特殊、異樣情況，務(wù)必立即上報，按規(guī)定與管理權(quán)限

作相應(yīng)的應(yīng)急處理。

4.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

二十八、保潔領(lǐng)班鹵位職貴

1.合理安排班次，協(xié)助管理處主任做好清潔衛(wèi)生與環(huán)境綠化、滅鼠、滅嬸螂、滅蚊蠅等專項工作。

2.協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核與管理工作。

3.巡回檢查各清潔員工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，與清潔工作中存在的漏洞與不足，提出整改意見，落實整改措施。

4.經(jīng)常性對清潔工進行技術(shù)培訓(xùn)與服務(wù)規(guī)范教育。

5.根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對清潔員工的獎懲意見。

6.加強對清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。

7.協(xié)調(diào)垃圾的清運與廢舊物品的回收工作。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

二十九、保潔工鹵位職責(zé)

1.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。

2.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。

3.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。

4.負責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。

5.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。

6.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃不銹鋼等制品的清潔工作。

7.負責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。

三十、綠化助理崗位職貴

1.認真執(zhí)行公司制定的綠化養(yǎng)護計劃，不折不扣地完成綠化養(yǎng)護工作，嚴格執(zhí)行綠化養(yǎng)護考核標(biāo)準(zhǔn)。

2.通過工作實踐，不斷摸索綠化養(yǎng)護工作經(jīng)驗，改進綠化養(yǎng)護工作方法，以求高標(biāo)準(zhǔn)的做好綠化養(yǎng)護工作。

3.恪守職業(yè)道德，認真履行工作職責(zé)。

4.定期對賣場內(nèi)外的盆景、花木、草坪進行檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取防治措施。

5.遵守公司的各項管理制度，及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

三十一、招商部經(jīng)理的位職費

1.負貫制定購物中心的招商政策、計劃與方案、制定招商流程，依照招商實際進程對招商工作不斷進行歸納、

總結(jié)與調(diào)整；

2.負責(zé)根據(jù)招商部擬訂的年度招商計劃完善招商網(wǎng)絡(luò)，開拓招商渠道；

3.負賁市場研究分析工作，對購物中心進行市場定位，最后確定目標(biāo)品牌，與租金水平的測算；

4.負責(zé)主持招商業(yè)務(wù)會議與重大招商談判并簽定招商合同；

5.負責(zé)制定招商部工作程序與規(guī)章制度，制定直接下級鹵位職責(zé)，并界定其工作；

負責(zé)招商部各類招商工作流程的正確執(zhí)行；

三十二、租賃協(xié)調(diào)部經(jīng)理勘位職費

1.負賁購物中心與所有租戶之間的協(xié)調(diào)與施工管理，繪制所有出租店鋪圖紙，包含平面、立面、天花圖，強弱

電位置圖，上下水位置圖；審批租戶裝修設(shè)計圖紙，協(xié)調(diào)租戶的裝修施工

2.協(xié)助各租戶進行裝修設(shè)計工作，審批施工圖紙與協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場，審批租戶增容方案，協(xié)調(diào)租戶的增容施工；

組織驗收租戶裝修工程；協(xié)調(diào)租戶辦理營業(yè)執(zhí)照

3.負責(zé)劃分各協(xié)調(diào)主管的工作范圍與職責(zé)

4.對各協(xié)調(diào)主管的工作進行檢查與管理

三十三、賣場部經(jīng)理崗位職費

1.全面保障商業(yè)內(nèi)場的正常運營

2.組織負責(zé)巡檢工作，負責(zé)巡視各店鋪經(jīng)營情況，內(nèi)容如下：各店鋪是否按時開店、閉店；各店鋪導(dǎo)購是否儀

容儀表規(guī)范并準(zhǔn)時到位；各店鋪貨品是否充足；展示櫥窗陳列是否美觀；各店鋪衛(wèi)生狀況是否良好；閉店后電源

是否關(guān)閉，店門是否關(guān)好；

3.對各賣場管理部主管的工作進行劃分與管理

4.對出現(xiàn)的各類重大問題做出恰當(dāng)處理或者及時上報

三十四、合同管理員崗位職責(zé)

1.負責(zé)制定招商合同管理的要緊任務(wù),分別對招商合同的簽定前、簽定時與簽定后的任務(wù)進行全面分配

2.負賁制定招商合同管理制度，從而使招商合同的定立、履行、變更與解除的管理更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化與科學(xué)

化

3.負責(zé)監(jiān)督、檢查招商合同的履行情況

4.負責(zé)做好招商合同的整理、保管及歸檔工作

三十五、策劃部經(jīng)理崗位職責(zé)

1.負責(zé)公司企劃部門的管理與進展；

2.建筑公司的公關(guān)、市場、戰(zhàn)略合作、外聯(lián)、代言人、公關(guān)、客戶關(guān)系的組織；

3.獨立完成專業(yè)廣告策劃案、品牌推廣方案、市場策劃案。

三十六、公關(guān)部主管鹵位職責(zé)

1.全面負責(zé)市場公關(guān)計劃的制定與執(zhí)行，配合公司項目，提供公共方面支持；

2.負責(zé)市場公關(guān)活動的策劃與監(jiān)督實施；

3.負責(zé)公司名譽管理與危機處理；

4.定期提供公關(guān)活動報告并對市場整體策略提供建議；

5.建立媒體數(shù)據(jù)庫并維系緊密的媒體關(guān)系，參與制定及實施公司新同傳播計劃；

6.提供客戶開拓及促銷、聯(lián)盟、業(yè)務(wù)拓展等的公關(guān)支持；

7.進行公關(guān)文檔的建立與管理，與公司有關(guān)新聞稿的撰寫工作。

三十七、市場部主管崗位職貴

1.根據(jù)公國的進展戰(zhàn)略協(xié)助市場總監(jiān)制定總體營銷戰(zhàn)略；

2.協(xié)助市場總監(jiān)組織實施經(jīng)公Q批準(zhǔn)的營銷計劃；

3.組織市場部收集全國市場的同業(yè)信息并進行分析預(yù)測

4.組織市場部分隊公司產(chǎn)品進行市場調(diào)研分析；

5.與全國各類媒體建立并保持良好的關(guān)系；

6.負責(zé)對產(chǎn)品與服務(wù)進行全面的包裝（招商部門協(xié)作）；

7.組織制定市場調(diào)研的流程；組織市場部內(nèi)部的工作并協(xié)調(diào)與其他各有關(guān)業(yè)務(wù)部門之間的關(guān)系。

三十八、市場調(diào)研主管崗位職責(zé)

1.確定組織產(chǎn)品/服務(wù)的市場地位：

2.收集市場競爭對手信息；

3.確定組織產(chǎn)品/服務(wù)相對與競爭產(chǎn)品的進展及成功因素；

4.追隨市場政治環(huán)境變化推進組織產(chǎn)品/服務(wù)市場的開拓；

5.協(xié)助其他部門建立與有關(guān)產(chǎn)業(yè)、政府部門及研究機構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系；

6.協(xié)助市場經(jīng)理對以上問題進行支持，以達成組織產(chǎn)品/服務(wù)進展要求。

第四節(jié)各部門人員分階段到崗預(yù)測表

部門級別職位人數(shù)?階段二階段三階段

A1總經(jīng)理1★

A2副總經(jīng)理3★

總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1★

貶務(wù)部B經(jīng)理1★

C會計主管1★

D出納員1★

招商部B招商部經(jīng)理1★

C租賃經(jīng)埋5★

租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1★

C協(xié)調(diào)主管2★

D合同管理員2★★

賣場管理部B經(jīng)理1★

C賣場主管4★

市場部B市場部經(jīng)理1★

市場助理1★

C營銷企劃主管1★

C設(shè)計專員1★

C文案專員1★

C公關(guān)專員1★

C廣告專員1★

客戶服務(wù)部B經(jīng)理1★

C客服助理1★

CVIP服務(wù)中心2★

C總服務(wù)中心6★

C團購中心2★

人事行政部B人事行政部經(jīng)理1★

C經(jīng)理助理1

C招聘培訓(xùn)專員1★

C薪資考核專員1★

C后勤服務(wù)專員2★

C車輛管理員2★

物業(yè)服務(wù)部B客服經(jīng)理1★

C客服主管2★

D客服助理3★

D物管員6★

B質(zhì)檢經(jīng)理1★

D質(zhì)檢助理2★

C培訓(xùn)主管1★

工程部B工程部經(jīng)理1★

C電氣主管1★

C空調(diào)主管1★

C維修主管1★

C工程師1★

D維修工10★5人★5人

保安部B保安部經(jīng)理1★

C消防主管1★

C保安主管1★

C夜間值班主任2★

1)保安助理2★

D中控員10★5人★5人

保潔部B保潔經(jīng)理1★

C保潔主管1★

D保潔助理4★

管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1★

C采購主管1★

D庫管2★

D管理員2★

C綠化助理1★

備注：第一階段為：封頂之前

第二階段為：封頂之后

第三階段為：開業(yè)前3個月之前

第五節(jié)各部門人員分階段崗位工作重點

一、公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程階段

時間：商業(yè)契斯卡內(nèi)外公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程開始至基本完成。

方式：派出具有豐富經(jīng)驗的水暖空調(diào)、電氣等專業(yè)工程師構(gòu)成的顧問小組深入工地。

二、接管驗收與物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段

時間：商業(yè)奧斯卡各系統(tǒng)竣工報驗入伙前二一-三個月。

方式：在上一階段人員配備的基礎(chǔ)上，將招聘物業(yè)各個經(jīng)理與設(shè)備設(shè)施調(diào)試%收、接管所需的工

程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場。

三、入伙與進入正常管理階段，商場開業(yè)

時間：商業(yè)奧斯卡租戶進場入伙前三個月起。

方式：構(gòu)成商業(yè)奧斯卡物業(yè)管理中心，全體員工到位，物業(yè)服務(wù)部、工程部、保潔部、保安部,

管業(yè)部開始進入正常管理程序等。

第六節(jié)各部門配合二次裝修的監(jiān)管與措施

為切實保證業(yè)主方的利益，保障項目的如期開業(yè)，在今后的工作中，將由物業(yè)管理中心聯(lián)合有關(guān)部門對現(xiàn)場

施工進行監(jiān)管，協(xié)調(diào)與總包施工鑿位交叉作業(yè)難題。及時避免施工裝修過程中的不規(guī)范操作，有效地保護商業(yè)設(shè)

備設(shè)施等。

一.裝修監(jiān)管方案

1.成立裝修監(jiān)管小組，由具有經(jīng)驗豐富的土建工程師裝修管理專業(yè)人士構(gòu)成，對裝修現(xiàn)場實施定時與不定時檢

查。

2.查看有關(guān)圖紙，熟悉施工裝修的程序與要求，掌握施工進度。

3.參加工程現(xiàn)場例會，掌握現(xiàn)場的管理情況，便于日后的保護與管理。

4.配合甲方工程部定期組織由各專業(yè)施工單位負責(zé)人參加的聯(lián)合檢查，對檢查出的問題，開除隱患通知單，復(fù)

查解決問題的執(zhí)行情況。

5.施工垃圾堆放于指定位置，廢棄物應(yīng)分類堆放。

6.協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。

二、裝修監(jiān)管措施：

1.安全管理措施

(1)危險品監(jiān)控管理

建立危險品防控程序及掌握全面的危險品清單，按照措施對上述危險品存放地與受限區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)

控。

(2)安全意識

安全措施要踏踏實實地落實到工作各個層面，不留死角，嚴格執(zhí)行。

(3)消防安全管理

物業(yè)管理方負費裝修期間施工現(xiàn)場安全的監(jiān)管，監(jiān)督施工人員的現(xiàn)場作業(yè)，糾正可能的違章作業(yè)與行為。對

施工方的明火作業(yè)要確認施工現(xiàn)場消防措施得到落實。

2.衛(wèi)生管理

葩工垃圾一律袋裝化，堆放于指定位置，在指定時間集中清運，嚴禁散落。

3.成品管理措施

協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保擴'工作。

4.施工監(jiān)管措施

(1)裝修單位要嚴格按裝修設(shè)計內(nèi)容施工，提早向甲方工程處申報，在獲得批準(zhǔn)后方可施工。

(2)在全部裝修施工內(nèi)容完畢后，由甲方、裝修施工方與物業(yè)管理方同時對裝修工程進行驗收。所有裝修申報

及驗收資料均按戶歸檔留存。

備注：與之有關(guān)的《租戶管理公約》細則見附件。

第七節(jié)保安、保潔、工程管理方案

一、保安管理方案

1、掌握助目概況

(1)考察物業(yè)項目的基本情況，熟悉物業(yè)各配屬設(shè)施等地點。

(2)熟悉項目配套設(shè)施基本情況與重要部位的技防、物防設(shè)施。

(3)查看項目消防監(jiān)控室，熟悉消防設(shè)備與監(jiān)控設(shè)備的基本情況。

(4)掌握項目的樓宇數(shù)量、樓宇結(jié)構(gòu)、電梯數(shù)量、樓宇單元數(shù)、車位數(shù)量及通道、出入口位置等方面的基

本情況。

(5)熟悉屬區(qū)公安、消防機關(guān)辦公地點與管片負賁人及聯(lián)系方式。

(6)掌握項目的管理重點、難點及隱患部位，熟悉周邊環(huán)境。

2.保安管理方案實施

(1)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，建立組織，明確分工與崗位職責(zé)。

(2)前期階段，保安部的要緊工作是成品保護；防火防盜；預(yù)防人身傷害事故；接收與管理項目的鑰匙，

應(yīng)盡快建立保安運作體系。

(3)保安部應(yīng)加強接收鑰匙的管理，按照手冊《鑰匙管理制度》的要求，建立“鑰匙接收、發(fā)放、領(lǐng)用”

的各項記錄，做到保管妥善、有籍可查。

(4)保安經(jīng)理應(yīng)迅速建立項目保安運作體系，根據(jù)公司《保安專業(yè)手冊》制定適合本項目實際情況的管理

制度、規(guī)章，報項目經(jīng)理與物業(yè)甲方審批。在工程部門的配合下接收、調(diào)試消防監(jiān)控設(shè)備。妥善處理

項目施工收尾階段的問題，為客戶的遷入提供服務(wù)。

二、保潔服務(wù)方案

保潔服務(wù)能否出色地完成，關(guān)鍵在物品準(zhǔn)備充分、人員安排合理，培訓(xùn)檢查到位。

1.保潔工作準(zhǔn)備

(1)現(xiàn)場查看

(2)物料準(zhǔn)備

(3)人員動員與初級培訓(xùn)

2.保潔方案實施

(1)保潔的組織

1)落實倉庫：

2)建立保潔組織制定崗位職貴：

3)監(jiān)督檢查：管理人員要注意監(jiān)督檢查，也就是我們常說的“走動式管理”與“機動式培訓(xùn)％

(2)保潔的實施

1)外墻清洗：

2)室內(nèi)清潔：

3)廣場外圍

三、工程管理方案

1、工程管理方案

(1)明確專業(yè)分工，建立崗位職責(zé)。

(2)索取圖紙資料。

(3)審核、熟悉圖紙，熟悉項目的建筑布局、設(shè)備分布狀況及其功能。

(4)熟悉系統(tǒng)、摸清隱蔽工程狀況。

(5)提出工程整改建議。

(6)參與設(shè)備的調(diào)試工作。

(7)收集、掌握、整理各類系統(tǒng)及分部、分項工程施工單位、重要設(shè)備廠家的信息資粒。

(8)國家規(guī)范、設(shè)計要求及甲、乙雙方的工程洽商記錄進行現(xiàn)場實地、實物驗收。

(9)開展商業(yè)設(shè)備設(shè)施各專業(yè)的培訓(xùn)。

2、工程管理措施

(1)根據(jù)不一致階段負費本部門的足見工作與人員的配備；

(2)發(fā)現(xiàn)施工中與設(shè)計圖紙、設(shè)計要求不符的問題應(yīng)及時向建設(shè)單位熟悉，確認有無工程變更文件及工程

洽商記錄；

(3)必要時對重要的隱蔽工程還要進行拍照留檔；

(4)根據(jù)國家規(guī)范、設(shè)計要求及工程洽商記錄進行實物給收，對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題及設(shè)計缺

陷等，要及時填寫記錄表；

(5)對返修后的設(shè)備、設(shè)施i可題，經(jīng)復(fù)檢合格后，應(yīng)及時予以消項，并做記錄；

(6)關(guān)于設(shè)備備品、備件及專用工具的交接，應(yīng)填寫移交清單；

(7)設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料及系統(tǒng)圖紙的交接由專人負責(zé)清點、分類、整理、統(tǒng)一編號，并在登記造冊后

歸檔。

第二章物業(yè)服務(wù)中心管理與實施計劃

第一節(jié)日常管理人員的配備

1,架構(gòu)，任職標(biāo)準(zhǔn)

2,培訓(xùn)

3,考核

(以上三個方面參考集團公向統(tǒng)一培訓(xùn)考核制度執(zhí)行。)

第二節(jié)日常物業(yè)管理與服務(wù)方案

一、工程設(shè)備運行與保護細則

通過物業(yè)管理服務(wù)中心無“商業(yè)奧斯卡”的設(shè)備運行與保護進行管理，將給運營帶來卜列利益：降低風(fēng)

險與責(zé)任、保護資本投資、延長設(shè)備使用壽命、操縱運行成本、制定應(yīng)急預(yù)案減少意外的故障。

1.負責(zé)設(shè)備、設(shè)施的接管、驗收工作，并配合完善工程遺留問題。

2.負費設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常運行、保養(yǎng)與保護工作。對其進行計劃性保護保養(yǎng)，及時處理突發(fā)故障：

3.負責(zé)制定設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的大、中修及更新改造計劃、實施方案，并在業(yè)主批準(zhǔn)情況下予以落實。

4.管理儲存圖紙、資料、設(shè)備運行、維修記錄等檔案資料，并附有明確的標(biāo)識。

5.管理與操縱能源消耗，制定并落實節(jié)能計劃。

6.對所管設(shè)備制訂有年、季、月保護保養(yǎng)計劃，并按期執(zhí)行，有詳實的保養(yǎng)記錄.

7,負責(zé)管理備品、備件的合理貯備與儲存良好。

8.制定各專業(yè)系統(tǒng)突發(fā)應(yīng)急預(yù)案。

二、保安服務(wù)細則

確保商業(yè)安全、舒適的工作環(huán)境，保障其對外的窗口形象。

1.負貢出入口的警戒，向?qū)Ъ皝碓L人員的登記確認工作。

2.負責(zé)租戶物品出入的管理工忙，負責(zé)鑰匙的管理工作。

3.負責(zé)重要活動的特殊保衛(wèi)工作。

4.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。

5.定時巡視各區(qū)域，杜絕不安全隱患。

6.負責(zé)物業(yè)的施工管理，包含施工隊資質(zhì)，人員職務(wù)的確認，出入管理，施工現(xiàn)場的防火、安全管理。

7.防止或者協(xié)助有關(guān)部門處理發(fā)生的刑事、違法案件及其它突發(fā)事件。

8.負責(zé)日常消防工作，包含但不限于消防設(shè)施的檢查、消防值班、組織義務(wù)消防隊與消防演習(xí)，火災(zāi)發(fā)生時的

確認、通報、初期滅火、避難疏導(dǎo)工作及消防宣傳教育工作。

9.檢查與勸阻使用者、訪客違反物業(yè)使用管理規(guī)則的行為。

10.負責(zé)整個園區(qū)交通疏導(dǎo)及停車場管理服務(wù)。

三、保潔服務(wù)細則

保潔服務(wù)由日常保潔、專項保潔兩部分構(gòu)成，我們的目標(biāo)是為客戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的保潔服務(wù)，同時也為您

們營造一個舒適、整潔、溫馨的經(jīng)營環(huán)境。

1.負責(zé)全部公共區(qū)域的保潔：

2.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。

3.負貢保潔衛(wèi)生消耗品的供應(yīng)c

4.負責(zé)全部區(qū)域日常的衛(wèi)生防護與衛(wèi)生防疫工作。

5.外壁清洗及庭院保潔工作。

6.化糞池清淘、垃圾消納。

7.遇有雨、雪天氣及時在人口處設(shè)置保護地墊。

四、綠化服務(wù)細則

制定全年養(yǎng)護計劃及灌溉系統(tǒng)保護計劃.

1.成活率及覆蓋率

(0主干道及要緊建筑物前區(qū)喬木成活率達100%

(2)地被、花卉、草坪的覆蓋率達98%,不得出現(xiàn)斑禿現(xiàn)象。

2.草坪養(yǎng)護

入口草坪高度不超過50mm,其它部分冷型草高度不超過80mm。

3.噴灌系統(tǒng)

(0正確使用噴灌系統(tǒng)，進行日常保護，保證安全，保證系統(tǒng)的正常運行

第三節(jié)客戶須知、用戶手冊的要緊條款及客戶滿意度

預(yù)測分析、保障手段、評議辦法

一、客戶須知、用戶手冊的要緊條款

制定客戶須知、用戶手冊的要緊目的是為了更加方便客戶也使用，并享受到應(yīng)有的服務(wù)，由物業(yè)公司制定的

服務(wù)性文件。

二、客戶滿意度的預(yù)測分析

為更好地提高我們的服務(wù)質(zhì)量，為客戶制造更加安全、舒適、文明的工作環(huán)境。對我們的工作質(zhì)量做出評

價.以便我們查找差距，改善工花，進一步提高服務(wù)水平。

三、客戶滿意度的保障措施

1、信息征集途徑：

在項目運作中，通過電話問訊客戶、定期走訪客戶、定期服務(wù)意見調(diào)查、日班后會與客戶投訴受理電話的形

式，從各個渠道獲悉客戶服務(wù)需求的信息反饋與意見；

2、信息分析：

在獲得客戶的服務(wù)需求信息與（或者）投訴之后，與各個專業(yè)部門負責(zé)人共同對信息迸行分析，按照輕重緩

急的程度，部署有關(guān)專業(yè)部門具體落實，對客戶的每一1頁投訴均要求在認真調(diào)查的基礎(chǔ)上，及時、準(zhǔn)確地給予答

復(fù)；

3、服務(wù)落實：

各個專業(yè)部門負責(zé)人按照的部署，通過每日班前會、作業(yè)派工單與臨時指派等形式，安排員工具體執(zhí)行服務(wù)

提浜與（或者）整改作業(yè)，部門負責(zé)人負責(zé)對服務(wù)提供與（或者）整改作業(yè)進行現(xiàn)場檢查，并將作業(yè)狀況記錄在

案；

4、客戶回訪：

部門負責(zé)人在確認服務(wù)與（或者）整改作業(yè)全部內(nèi)容完成后，對客戶進行回訪，征求客戶的意見與（或者）

進一步的需求。

5、總結(jié)報告：

將每月的客戶服務(wù)信息與（或者）投訴意見、服務(wù)與（或者）整改落實狀況、客戶回訪與客戶意見調(diào)查結(jié)果,

在與甲方行政主管部門舉行的月度聯(lián)系會議上。

四、客戶滿意度的評議辦法

1、設(shè)備設(shè)施完好率：

2、設(shè)備/設(shè)施維修合格率：

3、消防系統(tǒng)完好率：

4、環(huán)境衛(wèi)生綠化合格率：

5、有效投訴率：每月進行一次統(tǒng)計，根據(jù)客戶投訴記錄，使用《客戶投訴記錄統(tǒng)計表》；月有效投訴率=本月有

效投訴次數(shù)？本月公司辦公總?cè)藬?shù)X100%；

6、投訴處理率：

7、治安案件發(fā)生率：

第四節(jié)管理風(fēng)險辯識既突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案

商業(yè)奧斯卡在商業(yè)運營管理中特別是從物業(yè)籌備期到廣場接管驗收，租戶進場入伙，工裝管理（提早進場交

叉施工），開業(yè)前運營都會面臨一些經(jīng)營管理風(fēng)險與導(dǎo)致危險事故發(fā)生的事項。因此應(yīng)對此做出經(jīng)營風(fēng)險辯識與

危險源識別，繼而對經(jīng)營風(fēng)險制定出規(guī)避方案或者措施，對危險源消除與操縱制定專項操縱措施。

一、租戶與顧客要求高質(zhì)量與高可靠性的服務(wù)提供與我們新項目、新團隊、新設(shè)備、新標(biāo)準(zhǔn)之間的差異造成

的服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險，如不能及時解決會影響租戶交費，繼而陷入經(jīng)營管理危機。

對此預(yù)防措施除后幾章提的一些服務(wù)機制與有針對性特色服務(wù)與產(chǎn)格的規(guī)多、標(biāo)準(zhǔn)、程序外，要根據(jù)物業(yè)的

本質(zhì)特點結(jié)合客戶的核心服務(wù)需求。資金保證、合理的物業(yè)費收入、統(tǒng)一的管理體系、優(yōu)化的部門分工與架構(gòu)、

康童檢查、服務(wù)過程檢測與操縱體條，應(yīng)著力在卜述方面采取措施：

㈠、資金保證、合理的物業(yè)費收入與成本費用操縱。

㈡、統(tǒng)一的商業(yè)運營與物業(yè)管理組織體系，構(gòu)成完整的商業(yè)租賃及后勤服務(wù)體系。

㈢、優(yōu)化的物業(yè)各部門架構(gòu)，部門及崗位分工細致明確。

㈣、前期人員配備充足，人員業(yè)務(wù)技能與基本素養(yǎng)要高（特別是經(jīng)營管理人員與工程技術(shù)骨干），且人力資

源搭配合理。

㈤、依托集團人