重點(diǎn)題)1.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地收益為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限(萬(wàn)元),設(shè)土地的凈收益為AL,建筑物的凈收益為7-AL,則AL/6%+(7一AL)/8%=100,AL=3(萬(wàn)元)。2.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。3.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)常收回地剩余收益期為40年，年凈收益為15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%,則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(萬(wàn)元)。4.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，銀行為甲提供80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過(guò)100萬(wàn)元B、不超過(guò)80萬(wàn)元C、不超過(guò)20萬(wàn)元D、在20～80萬(wàn)元保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20(萬(wàn)是評(píng)估()。6.下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是()。格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：(1)都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示；(2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響；(3)都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。7.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，銀行為甲提供80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過(guò)100萬(wàn)元B、不超過(guò)80萬(wàn)元C、不超過(guò)20萬(wàn)元D、在20～80萬(wàn)元余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。8.某幢沒(méi)有電梯的舊寫(xiě)字樓的建筑面積為2500m2,每年凈租金為730元/m2,空現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬(wàn)元，而重置該寫(xiě)字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬(wàn)元。若該寫(xiě)字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%,則該寫(xiě)字樓因沒(méi)有電梯造成的功能折舊額為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價(jià)值增加額=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/7.5%=301.76(萬(wàn)元);房地產(chǎn)價(jià)值增加額小于單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用380缺乏折舊不可修復(fù)。沒(méi)有電梯的功能折舊額=房地產(chǎn)價(jià)值增加額一費(fèi)用=301.76-200=101.76(萬(wàn)元)。9.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是()。10.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m,假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m,臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為()元/m2。2013真題解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m75×20=V×(40%+30%+20%)=360(萬(wàn)元),臨街深度為75m、臨街寬度為2Om的地塊單價(jià)為360/(75×20)=2400(元/m2),據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×(1+5%)=2520(元/m2)。上采用了()。D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法12.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V=C(1-d×t)=C[1-(1-S)折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;13.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是()。A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)解析：考點(diǎn)：建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。選項(xiàng)D屬于土地成本。14.【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照()劃分。A、行政區(qū)域C、估價(jià)對(duì)象規(guī)?，F(xiàn)允許容積率提高到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價(jià)下降1%,則理論上因?yàn)槿莘e率提高應(yīng)該補(bǔ)交的地價(jià)款為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是價(jià)差法。原樓面地價(jià)=4500/3=1500(元/m2),新樓面地價(jià)：樓面地價(jià)=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200(元/m2),補(bǔ)地價(jià)=(1200×5-1500×3)×7500=1125(萬(wàn)元)。16.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是()。為70年。17.采用成本法評(píng)估某新建商品房的價(jià)值，測(cè)算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m2,土地重新取得單價(jià)為2100元/m2,容積率為2,建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為()元/m2。解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=2100/2=1050(元/m2),單價(jià)=3200+1050=4250(元/m2)。18.按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高使用年限為()年。市場(chǎng)的根本原因是房地產(chǎn)的()特性。或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要原料是土地)、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，能夠在不同20.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。解析：考點(diǎn)：凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。=257.55(萬(wàn)元)21.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說(shuō)法正確的是()。A、成本法的測(cè)算結(jié)果(不考慮外部折舊)高于比較法B、成本法的測(cè)算結(jié)果(不考慮外部折舊)低于比較法C、因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，可比實(shí)例不好收集，所以不適合采用比較法評(píng)估D、因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估解析：考點(diǎn)：確定估價(jià)結(jié)果。市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)所低估，從而比較法的測(cè)算結(jié)果一般會(huì)明顯低于成本法測(cè)算結(jié)果(在未考慮外部折舊的情況22.下列房地產(chǎn)實(shí)物因素中，()的分類不同于其他三項(xiàng)。A、土地開(kāi)發(fā)程度D、建筑物完損狀況解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)A屬于實(shí)物因素中的土地實(shí)物因素；選項(xiàng)BCD屬于實(shí)物因素中的建筑物實(shí)物因素。23.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵是()。數(shù)的值。24.某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為()。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日2008年9月26日。26.在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是()。A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)，排除AD。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。27.()要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。A、合理原則D、公正原則解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。所謂"客觀",就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是28.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。29.對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()。A、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。30.某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為()元/m2。A、20000.00解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法?？杀葘?shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31.下列不屬于影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素的是()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。32.成交價(jià)格圍繞著()而上下波動(dòng)。33.直線趨勢(shì)法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由()決定的。解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。直線趨勢(shì)法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是34.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是()。35.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為6000元/m2,成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價(jià)格遞增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為()元/m2。解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。36.下列關(guān)于比較價(jià)格、成本價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是()C、在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，成本價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比較價(jià)格或D、比較價(jià)格傾向于成交價(jià)格，成本價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高項(xiàng)A錯(cuò)誤，正常市場(chǎng)狀態(tài)下，成本價(jià)值與收益價(jià)值基本一致；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，向于最高買(mǎi)價(jià)，成本價(jià)值傾向于最低賣(mài)價(jià)，比較價(jià)值傾向于成交價(jià)格；選項(xiàng)C正確，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，成本價(jià)格(不考慮經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比較價(jià)格某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元。如果對(duì)該房地造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元；折現(xiàn)率均為10%,該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是()。38.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人40.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種(),其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)解析：考點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。41.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用收益法求取B、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的價(jià)值D、在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值解析：本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A正確，只要可以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn)),就可以用收益法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；選項(xiàng)B正確，動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中；選項(xiàng)C正確，扣除項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)具體發(fā)生的時(shí)點(diǎn)發(fā)生的；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，要做市場(chǎng)狀況調(diào)整，如結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。42.評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是()。交易實(shí)例建筑面積(m2)用途價(jià)格(元/m2)成交日期區(qū)位交易情甲居住不同供需圈正常交乙居住同一供需圈正常交丙辦公同一供需圈正常交丁旅館同一供需圈正常交項(xiàng)CD,丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。較價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為()元/m2。解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181(元/m2)。44.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，不正確的是()。C、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；(3)同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格；(4)易受交易者的個(gè)別情況影響；(5)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項(xiàng)D,45.某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433,則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2);2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。46.住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的，層數(shù)等于或者超過(guò)()層為高層住宅。解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的，10層以上(含10層)為高層住宅。47.房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做()。A、房地產(chǎn)的供給價(jià)格B、房地產(chǎn)的需求價(jià)格C、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格D、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)48.某套住宅建筑面積100m2,套內(nèi)建筑面積為93m2,使用面積系數(shù)為0.8,每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。使用面積=100×0.8=80(m2)。建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元49.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。Y=5%+5%×60%=8%,V=46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.50.【2013真題】在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的()。51.價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算()。A、余地價(jià)C、補(bǔ)地價(jià)52.某宗工業(yè)用地的面積為300m2,容積率為0.8,相應(yīng)的樓面地價(jià)為700元/m2,現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到1.5,相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2,則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的單價(jià)為()元/m2。解析：本題考查的是價(jià)差法。補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=1500×1.5-700×0.8=1690(元/53.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是()。54.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景D、估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要解析：本題考查的是實(shí)地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者55.某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2,同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。解析：考點(diǎn)：最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2,說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元),說(shuō)明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元),不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。56.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為()。解析：建筑物當(dāng)前的成新率可以通過(guò)以下公式計(jì)算：成新率筑面積的重置成本×(1-年折舊率)×(1-殘值率)/建筑得該建筑物當(dāng)前的成新率為：$82.004\%)/9$因此，答案為B。57.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法中，正確的是()。C、出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金無(wú)關(guān)值之和產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再考慮租約租金(合同租金)與市場(chǎng)租金差異58.某房地產(chǎn)的價(jià)格如下表，則該房地產(chǎn)價(jià)格平均發(fā)展速度為()?？诮馕觯罕绢}考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。平均發(fā)展速度=(12000/5600)1/4=1.21。估價(jià)人員實(shí)地觀測(cè)判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)R=0時(shí)，該建筑物的成新率q這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答61.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年?！?00×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;(3)年折舊=2500;62.某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)()年。者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應(yīng)該還有60年的使用年限，但是本題的土質(zhì)改變，成為商業(yè)用地，所以該用地的最高使用年限是40年。63.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新解析：本題考查的是年限法。完全重置價(jià)值為120×600=72000(元),年折舊為1440元，年折舊率=1440/72000=2%,已經(jīng)經(jīng)過(guò)8年，折舊率為16%,所以成新率為1-16%=84%。64.某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000(m2);土地單價(jià)=1800000/2000=900(元/m2)。65.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情況下，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。C、未來(lái)延遲銷售解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)延遲銷售之時(shí)。66.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%,買(mǎi)賣(mài)雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為()。有一定難度。稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額。(1)建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率),即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=約定成交價(jià)格/(1-5%);約定成交價(jià)格=該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1-5%);(2)交易情況修正。正常價(jià)格×(1-8%)=約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格=該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1-5%)67.估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)記錄()。解析：考點(diǎn)：保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：(1)估價(jià)報(bào)告；(2)估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；(3)估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；(4)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；(5)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；(6)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；(7)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)記錄；(8)外部專業(yè)幫助68.【2013年真題】某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元匯率為6.5:1,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1,對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣()萬(wàn)元。+5%)=682.5(萬(wàn)元人民幣)。69.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是()。D適合收益法。70.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在()。解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B,估價(jià)對(duì)象的狀況，是需要依法確定的。選項(xiàng)A,估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C,估價(jià)對(duì)象的收益，是按照市場(chǎng)的情況確定的，和法律無(wú)關(guān)71.【2012真題】關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的()。72.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是()。73.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是()。費(fèi)用74.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的誤差，表述正確的是()。A、即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值B、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)使用一般的物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)75.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]/[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(萬(wàn)元)。76.對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()。A、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)解析：考點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。凡是具有開(kāi)發(fā)或在開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。77.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格),求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。78.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具()。79.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為()元/m2。00×30%=90(萬(wàn)元),余下300×(1-30%)=210(萬(wàn)元),在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(萬(wàn)元);建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價(jià)=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，是()元/m2。=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(萬(wàn)元);總成本=31061.23(萬(wàn)元);單位成本為310.61(萬(wàn)元);可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.87(元/81.某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%,則成本利潤(rùn)率為()。解析：本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率=(600+900+50+60)×20%=322萬(wàn)元。成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)82.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和()因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地83.【2012年真題】估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/m2,所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%,買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%,除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為()元/m2。5層、6層住宅樓不同樓層的價(jià)格差異系數(shù)一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%象樓層狀況下價(jià)格：5700/95%×98%×110%=6468(元/m2),再將可比實(shí)例不正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/(1-6%)=6881(元84.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()。85.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積=20000000/5000=4000(平方米),土地總價(jià)=4000×1200=480(萬(wàn)元)。86.下列有關(guān)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)，表述錯(cuò)誤的是()。87.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要取決于()。88.在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為保險(xiǎn)人確定賠償?？家罁?jù)的價(jià)值是()。89.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。建筑物收益=200×12%=24(萬(wàn)元);土地收益=60-24=36(萬(wàn)元);土地價(jià)值=(36/6%)×(1-1/1.0630)=495.53(萬(wàn)元);房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53=695.53(萬(wàn)元)。90.下列各項(xiàng)中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是()。91.下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是()。92.下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素的是()。購(gòu)買(mǎi)或出售時(shí)的心態(tài)；(2)個(gè)人的欣賞趣味或偏好；(3)時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；(4)接近名家住宅的心理；(5)講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。93.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的是()。D、減少土地供應(yīng)解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A,降低貸款利率，將降低開(kāi)發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)BCD均會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)94.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過(guò)出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2,目前該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建成本為2800元/m2,建筑物成新率為90%,土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%,目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為()元/m2。解析：考點(diǎn)：成本法總結(jié)。3000/1.2+2800×90%=5020(元/m2)。95.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于()。A、市場(chǎng)價(jià)值B、清算價(jià)值C、快速變現(xiàn)價(jià)值D、投資價(jià)值解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。96.下列關(guān)于拍賣(mài)保留價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)超過(guò)前次保留價(jià)的10%D、拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的297.一個(gè)特許加盟經(jīng)營(yíng)、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營(yíng)的餐廳，在房地產(chǎn)中，估價(jià)對(duì)象范圍包括下列()。98.下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描述B、兩者用途相近C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、兩者檔次相當(dāng)解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。99.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間，即()。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工之日C、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日D、該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始銷售之日解析：考點(diǎn)：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。選項(xiàng)B是指建造期的起點(diǎn)；選項(xiàng)D是指銷售期的起點(diǎn)。100.比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說(shuō)是以()為A、收益遞增遞減原理B、均衡原理C、適合原理D、替代原理101.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于()。用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等)需要100萬(wàn)元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為()萬(wàn)元。后的價(jià)值=2500-100=2400(萬(wàn)元)。103.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。104.【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。105.土地經(jīng)過(guò)調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說(shuō)明了()對(duì)土地106.下列有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出，描述錯(cuò)誤的是()。107.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。點(diǎn)一致。108.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偅瑢儆?)。責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A,謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估的價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)C,殘余價(jià)值用情況下的價(jià)值，殘余價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)D,快速變現(xiàn)價(jià)值是在對(duì)象沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值，即在不符合111.一套建筑面積為100m2,單價(jià)為15000元/m2的住宅，首期付款50萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8%,則該套住宅的()。A、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2,實(shí)際總價(jià)為154萬(wàn)元B、實(shí)際單價(jià)為15400元/m2,實(shí)際總價(jià)為150萬(wàn)元C、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2,實(shí)際總價(jià)為150萬(wàn)元D、實(shí)際單價(jià)為15795元/m2,實(shí)際總價(jià)為157.95萬(wàn)元不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日0萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。112.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近()萬(wàn)元。=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-5-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬(wàn)元),選項(xiàng)中最接近的值為選項(xiàng)A。113.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)，屬于()業(yè)114.在一般情況下，下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的描述中，不正確的是()。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的()。117.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是()元/平方米。電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98元/平方米。常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1+3%)=2427(元/m2)。119.從建筑物的狹義角度看，下列選項(xiàng)中符合建筑物定義的是()。筑設(shè)施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項(xiàng)ABC均為構(gòu)筑物，選項(xiàng)D為建筑物。120.房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求成()相關(guān)，與房地產(chǎn)供給()相關(guān)。121.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%,貸款年利率為7%,報(bào)酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為()萬(wàn)元?？睿?50000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考慮重置提撥款的年凈收益=250000-12493.64=237506.36(元);考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(萬(wàn)元)。122.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是()。解析：本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅123.按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98,則其依據(jù)是()。A、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)的影響幅度為2%B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)的影響幅度為2%C、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)的影響幅度為2.04%D、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)的影響幅度為2.04%解析：考點(diǎn)：計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值?？杀葘?shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98,即估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×0.98,估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)=0.98,一般將估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)設(shè)為100,設(shè)可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)為X,則100/X=0.98,X=102.04,表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%。未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用()的收益估計(jì)值。二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格),求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。126.現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的()。押，但不得超出其余額部分?！?28.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項(xiàng)B屬于區(qū)位因素。129.目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是()。B、拍賣(mài)131.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(00.86(萬(wàn)元)。132.下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中，正確的是()。A、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性，主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)C、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)133.下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。A、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率C、收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率不于零134.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m,建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬(wàn)元。(建筑物報(bào)酬率為10%)A、11.80效成本和超額持有成本。功能過(guò)剩的折舊=50×1500+(25000/10%)×(1-1/1.130)=31.06(萬(wàn)元)。135.某宗房地產(chǎn)的年凈收益的5萬(wàn)元，某人現(xiàn)有資金20萬(wàn)元，自有資金資本化率為10%,抵押貸款常數(shù)為8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。解析：考點(diǎn)：投資組合技術(shù)。20+(5-20×10%)/8%=57.5萬(wàn)元。自有資金+136.某地塊前后兩面臨街，總深度為40米，前街路線價(jià)為3000元/平方米，后街路線價(jià)為2000元/平方米，則其前街和后街的影響深度分別為()。解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。前街000/(3000+2000)=24m;后街影響深度=40-24=16m。押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的()。B、經(jīng)濟(jì)上的可行C、價(jià)值最大化D、法律上允許不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下。138.交易情況修正的方法不包括()。A、總價(jià)修正B、單價(jià)修正C、分離修正D、百分比修正解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價(jià)修正和單價(jià)修正，金額修正和百分比修正。139.2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了(),成為其全權(quán)會(huì)員。A、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)B、國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)C、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)D、美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)解析：考點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師140.下列有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，描述錯(cuò)誤的是()。141.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。解析：考點(diǎn)：凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42(年)。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=80×(1-40%)=48(萬(wàn)元),Y=6%×(1+40%)=8.4%,V=48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(萬(wàn)元)。142.運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首要步驟是()。B、確定估價(jià)范圍解析：考點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)，一般分為下列步驟：(1)確定估價(jià)范圍；(2)進(jìn)行房地產(chǎn)分組；(3)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；(4)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；(5)確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；(6)計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。143.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期且無(wú)償收回地上建筑物。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊。60+3-40=23(年),60-23=37(年)。144.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3295元/m2,該套住宅按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。解析：考點(diǎn)：統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。住宅總價(jià)=(145+9)×3295=507430;按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的單價(jià)=507430/145=3499.517241≈3500元/m2。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，其中()是估價(jià)主體。146.報(bào)酬率的表達(dá)式為()。A、投資回報(bào)/所投入的資本B、投資回收/所投入的資本C、(投資回報(bào)+投資回收)/所投入的資本D、(投資回收一投資回報(bào))/所投入的資本147.在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，債務(wù)人或者第三人()房地產(chǎn)的占有。148.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具()。解析：考點(diǎn)：估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書(shū)。149.下列選項(xiàng)中，不屬于建立比較基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行的工作是()。B、統(tǒng)一付款方式D、統(tǒng)一成交日期解析：考點(diǎn)：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一融資條件；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。選項(xiàng)D,屬于市場(chǎng)況調(diào)整。150.市場(chǎng)價(jià)格圍繞著()而上下波動(dòng)。D、清算價(jià)格解析：考點(diǎn)：掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。151.在通常情況下，()出讓的地價(jià)最低。A、拍賣(mài)方式B、掛牌方式D、協(xié)議方式解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在通常情況下，拍賣(mài)和掛牌方式出讓的地價(jià)最高；招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之；協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。152.現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其()。A、市場(chǎng)價(jià)值B、花費(fèi)的成本D、投資價(jià)值解析：本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。153.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是A、最佳使用原理B、適合原理D、收益遞減原理用途。154.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2,買(mǎi)賣(mài)中涉及的價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/m2),買(mǎi)方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/m2)。155.關(guān)于建筑物重新購(gòu)建成本求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。156.某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500成本利潤(rùn)率為15%,則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為()萬(wàn)元00+50+3%V)×15%,V=952.512(萬(wàn)元)157.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是()。選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式；(2)測(cè)算收益期或持有期；(3)測(cè)算未來(lái)收益；(4)確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；(5)計(jì)算收益價(jià)值。158.按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。159.【2012真題】對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括()。160.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指()。161.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物()。直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建162.某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，辦理有關(guān)變更等交接年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣(mài)下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A、1.0163.下列各項(xiàng)中，一般不適用收益法估價(jià)的是()。準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行164.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，評(píng)估的一般是()。1.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括()。2.在實(shí)際中計(jì)算地租的方法有()。解析：考點(diǎn)：地租理論及地租的測(cè)算。實(shí)際中測(cè)算地租的方法還有多種：從房租中分離出地租；由地價(jià)求出地租；采用比較法求出地租；采用類似于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租。3.同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?)不同。B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、對(duì)未來(lái)的信心E、市場(chǎng)利率解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。4.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。A、裝飾裝修改造C、需求增加D、改進(jìn)物業(yè)管理E、周圍環(huán)境改善5.為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著()假設(shè)等進(jìn)行估價(jià)。B、估價(jià)人員應(yīng)“換位思考”或價(jià)格，估價(jià)師首先應(yīng)基于以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：(1)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的；(2)估價(jià)師應(yīng)“換位思考”,即以各方估價(jià)利害關(guān)系人的角色和心態(tài)來(lái)思考評(píng)估價(jià)值；(3)估價(jià)師以獨(dú)立第三方的專家身份來(lái)權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。D、交通擁擠E、正常使用的磨損解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。選項(xiàng)AB為功能折舊，選項(xiàng)E為物質(zhì)折舊。7.求取建筑物折舊的方法主要有()。A、年限法B、分解法C、分部分項(xiàng)法D、市場(chǎng)提取法E、指數(shù)調(diào)整法解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。8.下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有()。A、居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大9.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有()。C、恰當(dāng)?shù)男麄?0.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()。A、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn).權(quán)利D、對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值E、可以運(yùn)用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可先測(cè)算其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。11.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有()。B、建設(shè)用地使用權(quán)E、租賃權(quán)選項(xiàng)A屬于自物權(quán)；選項(xiàng)BCD屬于他物權(quán)。租賃權(quán)屬于債權(quán)。12.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有A、土地價(jià)值B、電器設(shè)備價(jià)值C、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)E、債權(quán)債務(wù)其可能的原因有()。從下列途徑尋找原因：(1)估價(jià)計(jì)算的正確性；(2)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性； (3)估價(jià)參數(shù)的合理性；(4)估價(jià)計(jì)算公式的恰當(dāng)性；(5)不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致性；(6)不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的一致性；(7)估價(jià)方法的適用性；(8)估價(jià)假設(shè)的合理性；(9)估價(jià)依據(jù)的正確性；(10)估價(jià)原則的正確性；(11)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性。14.路線價(jià)法特別適用于()估價(jià)。A、個(gè)別房地產(chǎn)D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓E、需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形解析：考點(diǎn)：路線價(jià)法概述。路線價(jià)法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評(píng)估出許多宗土地價(jià)值的方法，即是一種批量估價(jià)方法，特別適用于市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。15.下列關(guān)于評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)的說(shuō)法中，正確的有()。A、保留價(jià)是拍賣(mài)底價(jià)B、現(xiàn)在司法拍賣(mài)時(shí)第一次拍賣(mài)的保留價(jià)≥評(píng)估價(jià)的80%C、現(xiàn)在司法拍賣(mài)時(shí)第一次拍賣(mài)的保留價(jià)=評(píng)估價(jià)D、現(xiàn)在司法拍賣(mài)時(shí)第一次拍賣(mài)的保留價(jià)=市場(chǎng)價(jià)E、如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價(jià)，但每次降低數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的10%解析：本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，現(xiàn)在司法拍賣(mài)時(shí)第一次拍賣(mài)的保留價(jià)=評(píng)估價(jià)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。16.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，正確的有()。A、凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B、通常只有客觀收益才能用于估價(jià)C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D、應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀.較保守和最可能的三種估計(jì)值17.下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有()。B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)18.某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。該注意的內(nèi)容包括()。20.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括()。B、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響E、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的六個(gè)特點(diǎn)：(1)與區(qū)位密切相關(guān)；(2)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；(3)同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格；(4)易受交易者的個(gè)別情況影響；(5)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜21.與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括()B、估計(jì)價(jià)格或價(jià)值價(jià)具有下列特點(diǎn)：(1)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成；(2)提供的是專業(yè)意見(jiàn)；(3)具有公信力；(4)實(shí)行有償服務(wù)；(5)承擔(dān)法律責(zé)任。22.下列各價(jià)值類型中，屬于基本價(jià)值類型的有()。解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型。23.對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有()。A、標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B、熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C、小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D、廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E、郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱解析：本題考查的是難以變現(xiàn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買(mǎi)家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來(lái)即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項(xiàng)D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項(xiàng)E正確，郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。24.某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。E、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用解析：考點(diǎn)：凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。25.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。A、說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求解析：本題考查的是撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用人在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。26.下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有()D、戲臺(tái)27.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開(kāi)始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的有()。A、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年10月18日B、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年4月18日C、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2015年10月18日至2017年10月18日D、建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月18日E、銷售期為2017年4月18日至2018年4月18日間，為2015年10月18日；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2015年10月18日到2018年4月18日；建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2015年10月18日到2017年10月18日；銷售期為2017年4月18日到2018年4月18日。28.房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品價(jià)格的不同之處包括()。B、是物品本身的價(jià)格即為房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：(1)與區(qū)位密切相關(guān)；(2)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；(3)同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格；(4)易受交易者的個(gè)別情況影響；(5)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。29.不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如()不宜作為抵押物。D、封閉使用的大院深處的一幢房屋E、一個(gè)游泳館30.下列關(guān)于市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的表述中，正確的有()。A、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平數(shù)E、比較價(jià)值趨向于理論價(jià)格，收益價(jià)值趨向于市場(chǎng)因素造成的價(jià)格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價(jià)格差異；選項(xiàng)E,31.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有()。32.下列選項(xiàng)中，難以采用比較法估價(jià)的有()。C、存量成套住宅D、博物館解析：考點(diǎn)：比較法適用的估價(jià)對(duì)象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：(1)數(shù)(2)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；(3)可比性很差33.下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有()。解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，這兩個(gè)是非市場(chǎng)價(jià)值。34.關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有()。A、重新購(gòu)建成本是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B、重新購(gòu)建成本相當(dāng)于賬面價(jià)值C、重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本D、建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本E、土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵。A選項(xiàng)重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本，不應(yīng)該是實(shí)際支出。B選項(xiàng)賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E選項(xiàng)土地重新購(gòu)建成本，應(yīng)該按照該地塊在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定其土地使用權(quán)價(jià)格。35.收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有()。A、抵押貸款還本付息額B、房地產(chǎn)折舊額C、重置提撥款D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E、所得稅營(yíng)費(fèi)用。36.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括()。37.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，正確的有()。38.收益性房地產(chǎn)包括()。C、加油站標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。39.下列各項(xiàng)中，不屬于直接資本化法優(yōu)點(diǎn)的有()。C、指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益；(2)資市場(chǎng)的實(shí)際情況；(3)計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。40.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括()。41.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括42.假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括C、檔次E、建筑規(guī)模解析：考點(diǎn)：最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇。對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)對(duì)象而言，區(qū)位是既定的。無(wú)從選擇；周圍環(huán)境也是無(wú)法選擇的。最佳開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、建筑規(guī)模、檔次等。43.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有()。A、市場(chǎng)價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值采取收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同C、投資價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)值D、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買(mǎi)者委托評(píng)估其承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估E、在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值采取收益法評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)價(jià)值采取社會(huì)一般收益率，而投資價(jià)值采取投資者要求的最低收益率。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的形成視角和基礎(chǔ)不同。44.下列選項(xiàng)中，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣有著非常重要影響的區(qū)位因素有()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A,不屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)BCD,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)均是非常重要的區(qū)位因素；選項(xiàng)E,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響不大。45.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，共有所有權(quán)的種類包括()。46.下列有關(guān)房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有()。B、增加土地儲(chǔ)備融資，會(huì)增加未來(lái)土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房?jī)r(jià)下降D、提高最低首付款比例，會(huì)提高購(gòu)房門(mén)檻.減少住房需求，房?jī)r(jià)下降E、提高購(gòu)房者房貸利率，會(huì)降低支付能力，提47.城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()。C、容積率48.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。49.數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有()。A、直線趨勢(shì)法50.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，正確的有()。B、有效毛收入=潛在毛收入一空置和收租損失+其他收入解析：考點(diǎn)：凈收益測(cè)算的基本原理。選項(xiàng)B,有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入；選項(xiàng)C,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了；選項(xiàng)D,重置提撥款是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一種。51.收益性房地產(chǎn)包括()。C、加油站準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。52.明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價(jià)對(duì)象的()。位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。選項(xiàng)E屬于權(quán)益狀況。53.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括()。54.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求，包括下列()。C、臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度D、臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度55.成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。B、印花稅56.下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。A、消費(fèi)者的收入增加B、作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)A正確，對(duì)正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；選項(xiàng)B正確，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；選項(xiàng)D正確，消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的需求；選項(xiàng)E正確，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求；反之，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，57.在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括()。A、獨(dú)立客觀公正原則B、謹(jǐn)慎原則58.下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有()。??；選項(xiàng)D,開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本。59.有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列表述正確的有()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。價(jià)值是物的真實(shí)所值，是