住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范

1范圍

本文件規(guī)定了住宅物業(yè)服務(wù)的總則以及綜合服

務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行和維修養(yǎng)護、清潔

衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等五個服務(wù)事項和等級標(biāo)

準(zhǔn)。

本文件適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)訂立住宅物業(yè)

服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)等級劃分及服務(wù)等級評定。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)

成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件,

僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用

文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文

件。

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GB3096聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB/T18775電梯、自動扶梯和自動人行道維修

規(guī)范

GB/T21431建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范

GB50050工業(yè)循環(huán)冷卻水處理設(shè)計規(guī)范

GB50134人民防空工程施工及驗收規(guī)范

TSG08—2017特種設(shè)備使用管理規(guī)則

TSGT5002—2017電梯維護保養(yǎng)規(guī)則

SZDB/Z170物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護規(guī)范

SZDB/Z171物業(yè)服務(wù)人員管理規(guī)范

SZDB/Z172物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備編碼規(guī)范

SZDB/Z173物業(yè)綠化養(yǎng)護管理規(guī)范

DB4403/T23—2019公共廁所建設(shè)規(guī)范

3術(shù)語和定義

DB4403/TXXXX—2022界定的術(shù)語和定義適用于

本文件。

4基本原則

2

4?住宅物業(yè)服務(wù)等級分為三星級、四星級、五星級三

個等級，三星級為基礎(chǔ)等級，五星級為最高等級。

42住宅物業(yè)服務(wù)包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)

施設(shè)備維護、公共保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護服務(wù)、秩序維

護維護五項內(nèi)容，每項內(nèi)容分為通用要求和等級要求。

所有物業(yè)服務(wù)應(yīng)滿足通用要求，三星級、四星級、五

星級物業(yè)服務(wù)還應(yīng)滿足等級要求中對應(yīng)的內(nèi)容。

…本文件分項、分級表述了住宅物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)

容和要求，可供物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人分項、分級

采用，協(xié)商選擇服務(wù)等級組合。

44本文件涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維

修養(yǎng)護工作，不包括應(yīng)使用專項維修資金的情形。

45服務(wù)內(nèi)容中涉及電梯、空調(diào)等共用設(shè)施設(shè)備硬件

及其物業(yè)服務(wù)人員數(shù)量的，遵循“合同約定”原則，

由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)共用設(shè)施設(shè)備硬件及其物

業(yè)服務(wù)人員配置情況來確定。

5綜合服務(wù)

5,通用要求

5.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)

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5.-.1應(yīng)在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)

開展物業(yè)管理活動。

5.1.1.2應(yīng)具有獨立法人資格并在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨

立核算的服務(wù)機構(gòu)。

5-1.1.3應(yīng)建立健全的財務(wù)管理制度、行之有效的各項

管理制度及服務(wù)操作流程。

5.1.1.4提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)簽訂期限不超過二年

的前期物業(yè)服務(wù)合同。

5.1.1.5前期物業(yè)服務(wù)合同期間，住宅物業(yè)管理費實行

政府指導(dǎo)價。

5.1.16前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會選聘物業(yè)服

務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等，明確

雙方的權(quán)利和義務(wù)。

51.17宜利用現(xiàn)代信息化技術(shù)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息溝

通、交流、處理平臺，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和效能。

5.1,1.8應(yīng)在物業(yè)服務(wù)場所顯眼位置將下列信息予以公

示：

a）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人的基本

情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

4

b）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)

準(zhǔn)、收費方式等；

c）電梯、消防、監(jiān)控、人民防空等專項設(shè)施設(shè)備

的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、

應(yīng)急處置方案等；

d）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項

目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；

e）上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)管理費

與物業(yè)專項維修資金使用情；

f）上一年度公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、更新與能耗

使用情況；

g）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況。

5.1.2物業(yè)服務(wù)人員

5.1.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項

目負責(zé)人負責(zé)物業(yè)服務(wù)項目的運營和管理。除物業(yè)服

務(wù)合同另有約定外，項目負責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)

項目任職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及

時告知業(yè)主委員會并予以公示。

5.1.2.2物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)著裝統(tǒng)一，佩戴物業(yè)服務(wù)企業(yè)

標(biāo)志，儀表端莊，行為規(guī)范；

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512.3對待業(yè)主及物業(yè)使用人語言聲調(diào)恰當(dāng)、溫和、親

切、自然,使用文明用語（見附錄A）,不使用服務(wù)忌

語（見附錄B）；

5.1,2.4物業(yè)服務(wù)人員的內(nèi)部管理應(yīng)符合SZDB/Z171的

要求。

51.3安全管理

安全管理包括但不限于以下內(nèi)容：

a）消防通道與消防設(shè)施管理符合相關(guān)要求；

b）出入門禁與監(jiān)控系統(tǒng)運行正常、數(shù)據(jù)保存時間

符合要求；

c）車輛出入管理有序，無亂停亂放現(xiàn)象；

d）樓道整齊無雜物堆放；

e）對高空拋物與建筑外墻、廣告牌進行安全檢查

和安全提醒。

5.1.4客戶服務(wù)

客戶服務(wù)應(yīng)包含但不限于以下內(nèi)容：

a）入住服務(wù)：建立流程式入住辦理方式；

b）咨詢求助：全天24小時服務(wù)電話隨時接聽業(yè)主

（使用人）應(yīng)急處理和求助電話，物業(yè)服務(wù)咨詢

當(dāng)即回復(fù)；

6

0投訴建議：因物業(yè)服務(wù)引起的投訴舉報，24小

時以內(nèi)給出解決方案；因工程遺留問題引起的投

訴舉報，48小時給予答復(fù)；管理區(qū)域外問題引

發(fā)的投訴舉報，依法依約反饋投訴人和相關(guān)方;

意見建議記錄清晰，有效反饋，過程跟蹤，后期

回訪；

由維修需求：非特殊情況下服務(wù)時限合理安排（急

修15分鐘內(nèi)、其他特約報修按合同或雙方約定

時間到場，由專業(yè)維修資質(zhì)機構(gòu)負責(zé)的電梯維修

應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達，小修1個工作日修復(fù)、急

修8小時內(nèi)應(yīng)維修完畢）；

0服務(wù)時效：服務(wù)時限量化明確，便于監(jiān)測考核;

f）服務(wù)接待：服務(wù)人員主動、熱情、禮貌、耐心,

行為規(guī)范，舉止大方；服務(wù)接待工作記錄表格形

式統(tǒng)一、清晰、真實、完整，并按規(guī)定期限妥善

保存；遇突發(fā)事件及時上報。

5.1.5裝修管理

裝修管理應(yīng)滿足以下要求：

a）裝修資料審核、備案；

b）與施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，并書面告知裝修

禁止行為，確保在不影響建筑物本體安全、其他

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業(yè)主物業(yè)功能使用及物業(yè)整體外觀等前提下，安

全施工；

0辦理裝修入場手續(xù)；

d）裝修安全監(jiān)管，處理違章裝修行為；

e）裝修垃圾集中堆放，定期清運，無污染；

f）裝修資料整理、歸檔。

5.1.6信息管理

信息平臺、通知、提示欄中信息應(yīng)滿足以下要求:

a）公開、透明；

b）行文合法、規(guī)范；

0內(nèi)容清晰、準(zhǔn)確；

d）數(shù)據(jù)報告真實；

0發(fā)布、送達和更新及時、有效。

5.1.7社區(qū)文化活動

每年應(yīng)開展1次以上，包括但不限于以下類型的

增強社區(qū)文化氛圍、融洽小區(qū)和諧氣氛的社區(qū)文化活

動：

a）組織社區(qū)文藝文化活動；

b）開展便民服務(wù)活動；

c）協(xié)助支持老人健康活動；

8

d）協(xié)調(diào)社區(qū)自發(fā)健康戶外活動；

e）參與社會公益活動；

f）營造社區(qū)節(jié)假日氛圍。

5.1.8投訴處理

投訴處理滿足以下要求：

a）處理快速，回訪及時，

b）宜存留相關(guān)投訴圖片文稿，并及時提供市政相

關(guān)責(zé)任部門的投訴電話；

c）投訴記錄清晰、完整，可追溯；

d）有效投訴處理一天內(nèi)給予業(yè)主（使用人）響應(yīng)。

5.1.9綜合檔案管理

綜合檔案管理應(yīng)滿足以下要求：

a）清晰、完整、準(zhǔn)確，更新及時；

b）定期歸檔，分類合理，分級查閱、取件快捷，保

管期限明確，銷毀記錄永久保存；

0物業(yè)承接查驗資料（問題記錄部分）由建設(shè)單位、

業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方簽字并蓋公章確認,

長期保存；

d）值班運行記錄、維修記錄按月整理，按季歸檔；

e）重要檔案設(shè)置管理權(quán)限和使用權(quán)限；

f）重要電子文檔備份存檔；

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g）檔案保存環(huán)境整潔、安全。

5.1.10增值服務(wù)

增值服務(wù)應(yīng)滿足以下要求：

a）屬于物業(yè)服務(wù)合同中未約定服務(wù)事項；

b）收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)先約定，雙方不應(yīng)因費用產(chǎn)生糾紛;

O為了補充市場調(diào)節(jié)下的物業(yè)管理費的不足而動

用公共資源開發(fā)的經(jīng)營項目，應(yīng)以保障全體業(yè)主

（使用人）的綜合服務(wù)利益為前提；

d）涉及收費項目需業(yè)主（使用人）滿意且認為服務(wù)

活動公平合理合法。

”等級要求

綜合服務(wù)等級要求應(yīng)符合表1的要求。

表1綜合服務(wù)的等級要求

項目三星級四星級五星級

物業(yè)

服務(wù)A/B級及以上物AA級及以上物業(yè)AAA級及以上物

評價業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)

等級

10

設(shè)置專門的業(yè)主

設(shè)置專門的'業(yè)主或

或非業(yè)主使用人

設(shè)置專門的業(yè)主非業(yè)主使用人接待

服務(wù)接待場所，場所

或非業(yè)主使用人場所，場所內(nèi)具有

場所內(nèi)具有完善的服

接待場所必備的服務(wù)設(shè)施及

務(wù)設(shè)施及接待用

用品配置

品配置

表1綜合服務(wù)的

等級要求（續(xù)）

項目三星級四星級五星級

物業(yè)項目中管理物業(yè)項目中管理物業(yè)項目中管理

人員人員的人均管理人員的人均管理人員的人均管理

配置建筑面積26000建筑面積21000建筑面積16000

平方米以下平方米以下平方米以下

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物業(yè)項目中項目物業(yè)項目中項目物業(yè)項目中項目

經(jīng)理具有大專及經(jīng)理具有本科及經(jīng)理具有本科及

以上學(xué)歷，具有以上學(xué)歷，具有不以上學(xué)歷，具有不

不少于2年的物少于3年的物業(yè)少于5年的物業(yè)

業(yè)管理工作經(jīng)管理工作經(jīng)驗;其管理工作經(jīng)驗；其

驗；其他管理人他管理人員中具他管理人員中具

員中具有大專以有大專以上學(xué)歷有大專以上學(xué)歷

上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)占總?cè)藬?shù)的75%占總?cè)藬?shù)的100%

的50%以上以上以上

對業(yè)主或非業(yè)主對業(yè)主或非業(yè)主對業(yè)主或非業(yè)主

使用人的求助、使用人的求助、咨使用人的求助、咨

咨詢即時處理，詢即時處理，白天詢即時處理，白天

投訴

白天工作期間對工作期間對業(yè)主工作日期間對業(yè)

處理

業(yè)主或非業(yè)主使或非業(yè)主使用人主或非業(yè)主使用

用人的投訴在1的投訴在2小時人的投訴在30分

天內(nèi)答復(fù)內(nèi)答復(fù)鐘內(nèi)答復(fù)

12

每年至少兩次以

每年至少一次以每年至少一次以書面、電話或網(wǎng)絡(luò)

書面、電話或網(wǎng)書面、電話或網(wǎng)絡(luò)方式對業(yè)主或非

絡(luò)方式對業(yè)主或方式對業(yè)主或非業(yè)主使用人開展

非業(yè)主使用人開業(yè)主使用人開展物業(yè)管理業(yè)主滿

展物業(yè)管理業(yè)主物業(yè)管理業(yè)主滿意度深圳指數(shù)測

滿意度深圳指數(shù)意度深圳指數(shù)測評，業(yè)主滿意度達

客服

測評，業(yè)主滿意評,業(yè)主滿意度達到90分以上；宜

服務(wù)

度達到80分以上到85分以上提供早送晚迎、提

物服務(wù)

節(jié)假日基本服務(wù)節(jié)假日所有服務(wù)

節(jié)假日必備服務(wù)

工作正常,客戶接工作正常，客戶接

工作正常，客戶

待人員的時間正待人員的時間正

接待人員安排合

常,人員安排合理常，人員安排合理

理有序

有序有序

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積極開展各類社積極開展各類社

區(qū)文化活動，每年區(qū)文化活動，每月

每年組織有業(yè)主

組織有業(yè)主或非組織有業(yè)主或非

或非業(yè)主使用人

業(yè)主使用人參與業(yè)主使用人參與

參與的社區(qū)文化

的社區(qū)文化活動的社區(qū)文化活動

活動不少于兩次

不少于四次;重要不少二次；重要

社區(qū)（疫情或特殊原

節(jié)日有專題布置節(jié)日有專題布置

文化因可暫停）

（疫情或特殊原（因不可抗力因

活動

因可暫停）素可暫停）

每年至少開展四

每年至少開展兩

次豐富多彩的便

與業(yè)主溝通順次的便民服務(wù)活

民服務(wù)活動；小區(qū)

暢，關(guān)系融洽動；并配置必要的

內(nèi)配置方便快捷

便民服務(wù)設(shè)施

的便民服務(wù)設(shè)施

注：物業(yè)服務(wù)評價等級由市住房和建設(shè)局按年度根據(jù)評價對

象的綜合得分排名情況進行等級評價，并通過信息平臺

對外公示。物業(yè)服務(wù)評價等級分為AAA（優(yōu)秀）、AA（良

好）、A（一般）、B（合格）、C（較差）5個等級。

6共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)

14

61通用要求

6.1.1基本要求

共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護應(yīng)滿足以下要

求：

a）設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試檔案完整、設(shè)備臺賬編制科學(xué),

設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全；

b）維護運行管理記錄清晰、完整，可追溯；

0設(shè)備房及設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清晰、完好；設(shè)備房及設(shè)

施設(shè)備整潔，功能正常；

d）主要管理規(guī)章、規(guī)程、制度、應(yīng)急預(yù)案處理流程

在相應(yīng)設(shè)備房醒目張貼；

e）設(shè)備房實行責(zé)任人管理制度，作業(yè)人員持證上崗;

f）編制重要設(shè)施設(shè)備預(yù)防檢修保養(yǎng)計劃，并按期實

施；

g）編制設(shè)施設(shè)備突發(fā)事件處置預(yù)案，并定期組織培

訓(xùn)、演練；

h）定期巡視檢查設(shè)備運行狀態(tài),運行參數(shù)達到額定

設(shè)計要求，運行穩(wěn)定正常；

I）設(shè)施設(shè)備編碼方式詳見SZDB/Z172；

j）鑰匙包括設(shè)備房及公共區(qū)域鑰匙（大堂門、樓層

門、天面門等）、專用房鑰匙（監(jiān)控監(jiān)測機房、

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通訊機房、管井房、電井房）、門禁通用鑰匙、

電梯三角鑰匙等。鑰匙管理應(yīng)滿足以下要求：

—鑰匙標(biāo)識清楚；

—專人保管，設(shè)置管理權(quán)限；

一領(lǐng)用及保管、償還均有登記；

—交接性保管在交接記錄上反映。

6.1.2供配電系統(tǒng)

供配電系統(tǒng)維護應(yīng)滿足以下要求：

a）設(shè)備功能正常，運作靈敏，運行無異聲，外觀完

好；

b）開關(guān)控制器手動、自動切換有效；

0設(shè)備房溫度控制在40攝氏度內(nèi)，干凈整潔、無

雜物，照明良好，無鼠害；

㈤線路連接無松動、帶電部分鋪設(shè)無裸露；

e）配電回路標(biāo)識清楚；

f）電氣聯(lián)鎖安全可靠；

g）供配電停送電嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，實行一、

二類工作票；

h）接地及絕緣良好；

D電纜溝內(nèi)無積水、雜物；

j）發(fā)電機切換在15秒內(nèi)正常啟動；

16

k）發(fā)電機蓄油量滿足4小時發(fā)電需求；

1）故障維修及時；

m）突發(fā)事件響應(yīng)快速，處理及時。

n）防雷系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

—巡檢避雷網(wǎng)、避雷帶、避雷針外觀完好，無銹

蝕、無松脫、無斷裂；

—接地電阻值小于4Q；

—每3個月~半年對重要機房配電柜及設(shè)備接地檢

查1次；每3個月?半年對防避雷施維護1次；

每年對防雷設(shè)施（避雷帶、避雷針、避雷線、避

雷網(wǎng)）進行1次符合GB/T21431規(guī)定的檢測。

6.1.3安防系統(tǒng)

6.1,3.1智能監(jiān)控監(jiān)測系統(tǒng)

智能監(jiān)控監(jiān)測系統(tǒng)維護應(yīng)滿足以下要求：

a）系統(tǒng)操作軟件運行穩(wěn)定、可靠及時更新；

b）錄像誤差時間不超過3分鐘，留存時限不少于

30天；

＜）硬件功能正常，云臺轉(zhuǎn)動靈活，圖像及錄像回放

清晰；

心遠程遙控遙測功能符合設(shè)備器件出廠技術(shù)指標(biāo)

要求；

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e）設(shè)備外觀完好、整潔；

f）弱電機房溫度濕度控制在設(shè)備安裝說明書規(guī)定

范圍內(nèi)；

g）設(shè)備防雷接地良好；

h）故障維修及時。

6.1.32紅外線報警系統(tǒng)

紅外線報警系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

a）巡檢探測器、控制盤運行穩(wěn)定、可靠；

b）測試探測器、控制盤設(shè)備外觀完好、整潔；

0故障維修及時。

6.1.3,3門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

a）門禁鎖、讀卡器運行穩(wěn)定、可靠；

b）電子哨兵、道閘安裝穩(wěn)固，起落平穩(wěn)，識別準(zhǔn)確、

快捷；

0設(shè)備外觀完好、整潔；

d）故障維修及時。

6.1.4電梯系統(tǒng)

電梯系統(tǒng)維護應(yīng)滿足以下要求：

18

a）電梯檢測安全合格，“使用、維保、保險”三合

一標(biāo)志合格；質(zhì)量規(guī)范符合GB/T18775的要求；

b）已投入使用的電梯應(yīng)定期維護保養(yǎng)且檢驗合格，

電梯使用管理符合TSG08—2017和TSG

T5002—2017的要求；

O電梯運行平穩(wěn)、無異聲，外觀整潔，通風(fēng)、照明

良好；

d）安全提示標(biāo)識清晰、完好；

e）電梯機房整潔無雜物，機房溫度W40℃,相對濕

度W80%；

f）底坑無散落垃圾及積水；

的轎廂內(nèi)應(yīng)急照明和緊急報警裝置完好，功能正常;

h）故障維修及時，保障安全措施有效；

D突發(fā)事件響應(yīng)快速，處理及時；

J）電梯年故障停機率小于1%。

6.1.5空調(diào)系統(tǒng)

空調(diào)系統(tǒng)維護應(yīng)滿足以下要求：

a）系統(tǒng)運行正常，制冷效果良好，無異常震動，循

環(huán)水或制冷劑無滴、漏現(xiàn)象；

b）循環(huán)水水質(zhì)合格；

O設(shè)備完好，外觀整潔，閥門開關(guān)靈活；

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

d）故障維修及時；

0冷卻塔噪聲符合GB3096相應(yīng)地段的人居環(huán)保

標(biāo)準(zhǔn)

f）突發(fā)事件響應(yīng)快速，處理及時；

或節(jié)能降耗措施明顯。

61.6給排水系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)維護應(yīng)滿足以下要求：

a）系統(tǒng)功能正常，運行無異聲，無異常震動；

b）系統(tǒng)設(shè)備無腐蝕，閥門啟閉靈活，無跑冒滴漏,

外觀完好；

O設(shè)備用房干凈整潔,主管道所有閥門有開關(guān)狀態(tài)

標(biāo)識；

d）排水設(shè)施正常、暢通，無跑冒滴漏，外觀完好;

e）池（箱）結(jié)構(gòu)堅實、牢固、光潔、不滲漏、耐腐

蝕，池（箱）加蓋且密封性能好，通氣孔有防蚊

蟲、異物進入池（箱）的裝置；

f）二次供水設(shè)施每半年應(yīng)至少清洗消毒一次，有化

驗合格證；

。二次供水水質(zhì)符合GB5749的要求，有化驗合格

證；

h）故障維修及時;

20

i）突發(fā)事件響應(yīng)快速，處理及時。

6.1.7消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

a）系統(tǒng)報警信息及故障處理及時；

b）系統(tǒng)自動檢測運行穩(wěn)定、可靠；

0消防中心各項設(shè)備功能使用正常，應(yīng)急指示、照

明正常，打印機正常打印，控制臺顯示正常；消

防中心可遠程啟動消防泵；

d）消防給水設(shè)備設(shè)施無漏水，噴淋頭無漏水、無銹

蝕，消防水管水壓達標(biāo)；

e）各設(shè)施設(shè)備未被圈占、堵塞，無阻礙操作、正常

運行；

f）防排煙系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常啟動；

g）氣體自動滅火裝置氣壓正常，管道暢通，處于自

動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號，稱重裝置能

報警；

h）消防廣播正常，聲音清晰，外觀完好，固定穩(wěn)固，

備用電源切換正常；

I）風(fēng)機運行噪聲、振動正常，潤滑到位、風(fēng)閥、防

火閥完好，狀態(tài)正確；

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

J）消防噴淋末端設(shè)備試驗報警正常，主機聯(lián)動噴淋

泵；

k）煙感、溫感、警鈴、揚聲器、警燈、警笛固定牢

固；

1）防火卷簾門手動、聯(lián)動正常，門下嚴禁堆占警示

標(biāo)識清晰；

m）自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常,

濕式報警動作，水力警鈴響，噴淋管道有分區(qū)標(biāo)

記；

n）室外消火栓有區(qū)域標(biāo)記，地面消防栓的開啟機構(gòu)

靈活無障礙，能及時打開；

o）消防栓箱內(nèi)消防水帶、水槍頭、小錘等各種配件

完整；

P）各類閥門潤滑良好、啟閉靈活；

6消防系統(tǒng)月度檢測、保養(yǎng)及年度評估記錄完好;

.）故障維修及時；

s）突發(fā)事件響應(yīng)快速，處理及時。

61.8節(jié)能設(shè)施設(shè)備技術(shù)

節(jié)能設(shè)施設(shè)備宜滿足以下要求：

a）中央空調(diào)運用新型節(jié)能型的管道保溫材料；

22

b）公水區(qū)域可使用感應(yīng)式水龍頭、感應(yīng)沖水系統(tǒng)等

節(jié)水用具；

0地下給水管網(wǎng)監(jiān)測和定期檢查；

d）變壓器經(jīng)濟運行。

e）太陽能（光伏）系統(tǒng)設(shè)備功能正常；外觀良好、

穩(wěn)固，表面無腐蝕，積塵少；準(zhǔn)確按月、年進行

太陽能發(fā)電量及使用太陽能耗能統(tǒng)計。

6.1.9非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)

非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)包括循環(huán)水利用系統(tǒng)和中水系

統(tǒng)；

a）循環(huán)水利用系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

—設(shè)備功能正常，無異常噪音和震動；

一冷凍水、冷卻水水質(zhì)符合GB50050的要求。

b）中水系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

—生活污水集中收集處理系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施完好、有

效；

—進行小區(qū)雨污分排系統(tǒng)劃分，雨水收集、存

儲、處理，作為雜用水回用；

—定期進行水質(zhì)化驗、處理直到達標(biāo)；

—中水使用場所正確，無公害，無后患；

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中水排放符合當(dāng)?shù)卣h(huán)保部門規(guī)定的污水排

放標(biāo)準(zhǔn)。

6.1.10人防工程

人防工程應(yīng)滿足以下要求：

a）人防工程功能正常、有效；

b）人防門開閉運行平穩(wěn)，無異常噪音和卡住、震動;

O門扣門反扣安全可靠、無嚴重銹蝕；

d）人防通風(fēng)系統(tǒng)試機正常，功能有效；

e）人防工程符合GB50134的要求。

道路、停車場及停車場設(shè)施

6.1.11.1道路、停車場及停車場設(shè)施維護應(yīng)滿足以下要

求：

a）道路路面整潔、平坦，路牙無明顯破損，無松動；

b）排水溝渠無障礙阻塞；

O交通標(biāo)識清晰，照明效果良好；

d）車位劃線合理；

e）無安全隱患；

。停車場設(shè)備、車牌識別設(shè)備、消防配套等設(shè)施完

好，使用正常。

6.1.11.2停車場管理系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：

24

a）系統(tǒng)操作軟件運行穩(wěn)定、可靠；

b）圖像及錄像回放清晰；

0地感動作靈敏，讀卡器反應(yīng)靈敏，道閘啟閉靈活;

d）防砸車裝置（壓力電波、防砸膠條）正常，行人

尾隨警示標(biāo)識完好、清晰；

e）故障維修及時；

f）車牌識別系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)圖像傳遞信息正常。

6.1.12新能源汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施

新能源汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)滿足以下要求：

a）車位配備滿足行業(yè)主管部門相關(guān)要求；

b）機電人員每天上下班時間各巡視1次；

0維修養(yǎng)護和管理專人專責(zé)；

d）設(shè)置單獨的用電計量統(tǒng)計；

0按時間充電刷卡；

f）充電裝置處安裝攝像裝置；

g）配備漏電保護功能。

6.1.13電動自行車

設(shè)置自行車和電動自行車等非機動車固定停車

及充電區(qū)域，規(guī)范非機動車管理，且在該區(qū)域張貼綠

色出行相關(guān)宣傳海報，鼓勵業(yè)主和物業(yè)使用人綠色出

行。

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6」」4公共娛樂設(shè)施

公共娛樂設(shè)施維護應(yīng)滿足以下要求：

a）器材賬物相符；

b）娛樂設(shè)施及器材無安全事故隱患（每20平米配

一個滅火器）；

O游泳池使用前清洗一次，使用后兩個月清洗1次

并進行相應(yīng)水質(zhì)化驗,水質(zhì)符合相關(guān)法律法規(guī)的

規(guī)定，并取得合格證；

出機械部位每個季度加油潤滑1次,油漆部位2年

1次翻新刷油漆。

6.1.15物業(yè)共用部位維護

6.1.15.1物業(yè)共用部位維護應(yīng)滿足以下要求：

a）墻面粉刷、油漆色澤均勻美觀；

b）修補內(nèi)外墻無明顯洞孔；

0墻面、外立面干凈、整潔；

d）鐵件油漆前進行除銹處理；

e）沉積物清理徹底；

f）管道通暢。

6.1.15.2物業(yè)共用部位維護周期應(yīng)滿足以下要求：

a）樓梯間、走廊過道、電梯廳、門廳內(nèi)墻面涂料每

3年?5年粉刷1次；

26

b）修補粉刷外墻每5年?10年1次；

O鐵質(zhì)欄桿、樓梯扶手每1年?3年油漆1次；

c物業(yè)天面、外墻的清洗、粉刷事項，按照本市有

關(guān)建筑物和公共設(shè)施清洗翻新的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

e）無障礙設(shè)施滿足《深圳經(jīng)濟特區(qū)無障礙城市建設(shè)

條例》。

6.2等級要求

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護等級要求應(yīng)符合表

2要求。

表2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護等級要求

項

三星級四星級五星級

目

工程人員人均管理

工程人員人均管工程人員人均管

建筑面積為30000

理建筑面積為理建筑面積為

itf以下；具有不少

人28000rtf以下；具26000nf以下;具

于3年以上類似工

員有不少于3年以有不少于3年以

作經(jīng)驗的人員不少

配上類似工作經(jīng)驗上類似工作經(jīng)驗

于30%；具有大專

置的人員不少于的人員不少于

及以上學(xué)歷人員不

40%；具有大專及50%；具有大專及

低于30%；均應(yīng)持

、十以上學(xué)歷人員不以上學(xué)歷人員不

證上1岡UL4

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項

三星級四星級五星級

目

低于40%；均應(yīng)持低于50%；均應(yīng)持

證上崗證上崗

急修15分鐘內(nèi)、急修15分鐘內(nèi)、

急修15分鐘內(nèi)、

其他特約報修按其他特約報修按

其他特約報修按合

合R）或雙方約定合同或雙方約定

同或雙方約定時間

時間到場，由專時間到場，由專

急到場，由專業(yè)維修

.業(yè)維修資質(zhì)機構(gòu)業(yè)維修資質(zhì)機構(gòu)

修資質(zhì)機構(gòu)負責(zé)的設(shè)

負責(zé)的設(shè)備設(shè)施負責(zé)的設(shè)備設(shè)施

響備設(shè)施維修應(yīng)在30

維修應(yīng)在25分鐘維修應(yīng)在20分鐘

應(yīng)分鐘內(nèi)到達，小修

內(nèi)到達，小修6內(nèi)到達，小修4

1個工作日修復(fù)、

小時修復(fù)、急修小時修復(fù)、急修

急修8小時內(nèi)應(yīng)維

6小時內(nèi)應(yīng)維修完4小時內(nèi)應(yīng)維修完

修完畢

畢畢

做好建筑物的房屋做好建筑物的房做好建筑物的房

房

安全管理工作，正屋安全管理工屋安全管理工

屋

常使用的建筑幕墻作，正常使用的作，正常使用的

安

至少每6個月進行建筑幕墻至少每6建筑幕墻至少每

全

一次例行安全檢個月進行一次例季度進行一次例

28

項

三星級四星級五星級

目

查；建筑幕墻竣工行安全檢查；建行安全檢查；建

驗收或者交付使用筑幕墻竣工驗收筑幕墻竣工驗收

1年后，每5年法或者交付使用1或者交付使用1

行一次定期安全檢年后，每3年進年后，每2年進

查行一次定期安全行一次定期安全

檢查檢查

地卜雨水、污水

地下雨水、污水井地卜雨水、污水

井管、溝渠沉積

排管、溝渠沉積物清井管、溝渠沉積

物清理每兩月至

水理每季度至少1物清理每月至少1

少1次；清理天

系次；清理天臺、落次；清理天臺、

臺、落水管下水

統(tǒng)水管下水口每4周落水管下水口每

口每2周至少1

至少1次周至少1次

次

各類設(shè)施設(shè)備的完各類設(shè)施設(shè)備的各類設(shè)施設(shè)備的

設(shè)好率達到90%以完好率達到94%以完好率達到98%以

施上；共用部位、停上；共用部位、上；共用部位、

設(shè)車場等照明系統(tǒng)的停車場等照明系停車場等照明系

備完好率達到90%以統(tǒng)的完好率達到統(tǒng)的完好率達到

上95%以上99%以上

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

項

三星級四星級五星級

目

消防栓、滅火消防栓、滅火

消防栓、滅火器、

器、報警功能巡器、報警功能巡

報警功能巡查每周

消查每周不少于四查每天不少于一

不少于兩次；消防

防次；消防系統(tǒng)的次；消防系統(tǒng)的

系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)每

安檢查保養(yǎng)每季度檢查保養(yǎng)每月不

6個月不少于一

全月不少于一次；少于一次；消防

次；消防泵啟動每

消防泵啟動每年泵啟動每年不少

年不少于一次

不少于兩次于四次

電

加強對電梯的保加強對電梯的保加強對電梯的保

梯

養(yǎng)，電梯年停機率養(yǎng)，電梯年停機養(yǎng)，電梯年停機

故

小于1%率小于0.8%率小于0.5%

障

采用使用信息化

鼓勵采用使用信

智或智能化技術(shù)手

息化或智能化技

能段，對共用部位

術(shù)手段，對共用

化無具體要求和共用設(shè)施設(shè)備

部位和共用設(shè)施

要進行信息化管

設(shè)備進行信息化

求理；宜配備自動

管理

AI系統(tǒng)、智能安

30

項

三星級四星級五星級

目

防系統(tǒng)、人臉識

別、崗位行為分

析、智慧預(yù)警

（如故障、異常

預(yù)警）、無人值

守、24小時監(jiān)

控、手機巡查、

智能門禁等智能

化技術(shù)

7公共保潔服務(wù)

71通用要求

7.M衛(wèi)生消殺

衛(wèi)生消殺應(yīng)滿足以下要求：

a）消殺藥物放置點及消殺工作警示標(biāo)識明顯；

b）消殺工作提前告知客戶，避免影響客戶；

0使用環(huán)保藥物；

d）無蚊蠅滋生地，無鼠洞、鼠跡，室內(nèi)及外圍垃圾

桶、雨污井無螳螂。

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

”2垃圾分類、收集與清運

垃圾分類、收集與清運應(yīng)滿足以下要求：

a）按照《深圳市生活垃圾分類管理條例》設(shè)置分類

投放點，配置分類收集容器，且配備足夠的有害

垃圾、可回收垃圾、廚余垃圾（或餐廚垃圾）、

其他垃圾收集容器等；

b）建立生活垃圾分類投放管理臺賬,且生活垃圾應(yīng)

分類暫存和收運；

0垃圾分類收集容器標(biāo)識符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，垃圾

收集容器無交叉混合使用；

山垃圾分類收集容器外觀與功能完好、擺放整齊、

整潔有序；

,）垃圾集中收集點無蚊蟲、老鼠、嶂螂，無散落垃

圾、污水；

f）垃圾房（站）無異味，地面無垃圾、無積水；

g）垃圾清運、轉(zhuǎn)運時，具備有效的遮擋及防護；垃

圾清運、轉(zhuǎn)運時，現(xiàn)場工作人員操作規(guī)范，無散

落垃圾及污水。

7.1.3公共通道保潔

公共通道保潔應(yīng)滿足以下要求

a）地面無積塵、無積水、無污跡、無雜物；

32

b）墻面及附屬設(shè)施無積塵、無污跡、無手印、無蜘

蛛網(wǎng)；

0天花板及附屬設(shè)施無積塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。

7.1.4電梯及電梯廳保潔

電梯及電梯廳保潔應(yīng)滿足以下要求

a）電梯廳地面無積塵、無污跡、無雜物；

b）電梯廳墻面及附屬設(shè)施無積塵、無污跡、無手印、

無蜘蛛網(wǎng)；

0電梯廳天花板及附屬設(shè)施無積塵、無污跡、無蜘

蛛網(wǎng)；

d）電梯廳設(shè)施無積塵、無污跡；

e）玻璃門無污跡、無水漬、無手??；

f）地毯完好、平整，無雜物附著；

g）電梯轎廂、門壁及按鈕等附屬設(shè)施無積塵、無污

跡、無手??；

h）電梯轎廂地面無積塵、無污跡、無雜物，門槽無

異物；

i）不銹鋼件無污漬，無手印，保持金屬光澤；

j）轎廂頂部及燈具無積塵，照明良好。

7.1.5道路保潔

道路保潔應(yīng)滿足以下要求：

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

a）路面無明顯雜物、泥沙，無明顯污跡，無積水;

b）溝、渠、井、坑內(nèi)部無雜物、無積水、無泥沙,

保持通暢；

c）設(shè)施無明顯積塵。

7.1.6停車場及車庫保潔

停車場及車庫保潔應(yīng)滿足以下要求：

a）地面無明顯雜物、螺絲釘、泥沙，無明顯污跡,

無積水；

b）墻面、天花板、管線、線槽無明顯積塵，無蜘蛛

網(wǎng)；

0排水設(shè)施內(nèi)無雜物、淤泥，保持暢通；

d）附屬設(shè)施無明顯積塵、無蜘蛛網(wǎng)。

7.1.7公共衛(wèi)生間保潔

公共衛(wèi)生間保潔宜符合DB4403/T23—2019的相

關(guān)要求，應(yīng)滿足以下要求：

a）衛(wèi)生間無異味；

b）地面無雜物、無污跡、無積水，墻面、天花板無

積塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)；

0附屬設(shè)施無積塵、無污跡；

d）垃圾桶無溢漏；

34

e）潔具表面有光澤，無污漬、無異味。

7.1.8綠化帶保潔

綠化帶保潔應(yīng)滿足以下要求：

a）綠化帶無明顯雜物、殘枝落葉堆積物；

b）無坑洼、積水；

c）標(biāo)識完善、清晰；

d）花池、花盆、柵欄、標(biāo)識無明顯積塵、無污跡；

e）室內(nèi)公共盆栽植物葉面無明顯積塵。

7.1.9其他公共保潔

其他公共保潔應(yīng)滿足以下要求：

a）排水設(shè)施內(nèi)無雜物、泥沙，無臭味，排水暢通；

b）化糞池井內(nèi)無積物浮于面上，排污管出入口暢通,

無污水溢出；

0外墻無明顯污跡，清洗作業(yè)時底部設(shè)置護欄及警

d）保持極端惡劣天氣前后地漏、溝渠、管井等排水

設(shè)施通暢，地面無明顯雜物、污跡。

72等級要求

公共保潔服務(wù)等級要求應(yīng)符合表3要求。

表3公共保潔服務(wù)等級要求

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項

三星級四星級五星級

目

清潔衛(wèi)生人員人清潔衛(wèi)生人員人

清潔衛(wèi)生人員人均

人均公共區(qū)域管理均公共區(qū)域管理

公共區(qū)域管理面積

員面積7800平方米面積7200平方米

8400平方米以內(nèi)，

酉已以內(nèi)，55歲及以以內(nèi)，55歲及以

55歲及以下年齡人

置下年齡人員不低下年齡人員不低

員不低于30%

于40%于50%

每日清理一次，每日清理兩次，

垃每日清理一次，每

三天內(nèi)至少擦拭每日擦拭一次，

圾周擦拭一次，保持

一次，保持投放保持投放點和收

分投放點和收集容器

點和收集容器完集容器完好、整

類完好、整潔

好、整潔潔

樓道、停車場、

樓道、停車場、道樓道、停車場、道路、綠地等公

公路、綠地等公共部道路、綠地等公共部位的清潔每

共位的清潔每天不少共部位的清潔每天不少于兩次，

保于一次，無明顯暴天不少于一次，目視地面、綠地

潔露垃圾，無衛(wèi)生死目視地面、綠地干凈，地面垃圾

角清潔無雜物滯留不超過1小

時

36

電梯轎廂、操作電梯轎廂、操作

板、地面等清潔板、地面等清潔

電梯轎廂、操作保養(yǎng)每天不少于怵外母人，1、少J

板、地面等清潔保一次；電梯門壁兩次；電梯門壁

充母人4、少J打蠟上光每兩月打蠟上光每月不

次；電梯門壁打蠟不少于一次，表少干-次，表面

電

上光每季度不少于面光亮、無污跡光亮、無污跡

梯

一次，表面光亮、（電梯門壁如為（電梯門壁如為

保

無污跡（電梯門壁光面，無需打光面，無需打

潔

如為光面，無需打蠟）；電梯頂部蠟）；電梯頂部

蠟）；大堂地面拋出風(fēng)口每年清潔出風(fēng)口每年清潔

光打蠟或晶面研磨不少于兩次；大不少于一次；大

每年不少于一次堂地面拋光打蠟堂地面拋光打蠟

或晶面研磨每半或晶面研磨每季

年不少于一次度不少于一次

5-10月的滅蚊、滅

有5To月的滅蚊、5T0月的滅蚊、

鼠、滅蒼蠅、滅嶂

害滅鼠、滅蒼蠅、滅鼠、滅蒼蠅、

螂等消殺工作每月

生滅嶂螂等消殺工滅嶂螂等消殺工

不少于一次（在此

物作每月不少于兩作每月不少于四

基礎(chǔ)上，可視情況

預(yù)次（在此基礎(chǔ)次（在此基礎(chǔ)

增加），其余月份

防上，可視情況增上，可視情況增

每月不少于一次

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

力口），其余月份力匚），其余月份

每月不少于一次每月不少于兩次

8綠化養(yǎng)護服務(wù)

A1通用要求

物業(yè)綠化養(yǎng)護服務(wù)要求應(yīng)符合SZDB/Z173的規(guī)

A，等級要求

綠化養(yǎng)護服務(wù)等級要求應(yīng)符合表4的內(nèi)容。

表4綠化養(yǎng)護服務(wù)等級要求

項目三星級四星級五星級

綠化養(yǎng)護人員人綠化養(yǎng)護人員人綠化養(yǎng)護人員人

均管理綠化面積均管理綠化面積均管理綠化面積

人員為8400平方米以為7800平方米以為7200平方米

配置下，55歲及以下下，55歲及以下以下，55歲及

年齡人員不低于年齡人員不低于以下年齡人員不

30%40%低于50%

草坪草坪無明顯缺水草坪無明顯缺水草坪常年保持平

管理枯黃，每年除枯黃，每年除整，邊緣清晰，

38

草、修剪三遍以草、修剪五遍以及時清理雜草，

上，控制雜草滋上，控制雜草滋基本無雜草

生生，雜草面積不

大于2%

喬、灌木、攀緣

喬、灌木、攀緣植物每月修剪一

植物每季度修剪次以上，喬、灌

喬、灌木、攀緣一次以上，喬、木樹冠完整，形

喬木

植物每半年修剪灌木樹冠完整，態(tài)優(yōu)美，花、灌

綠植

一次以上花、灌木基本開木開花結(jié)果，各

花，各種植被無種植被生長茂

明顯枯枝、缺枝盛，無枯枝、缺

枝

物業(yè)

園

一年有一次以上一年后二次以上一年后三次以上

藝、

花卉、景點布置花卉、景點布置花卉、景點布置

景觀

養(yǎng)護

9秩序維護服務(wù)

91通用要求

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9,」組織機構(gòu)與管理制度

組織機構(gòu)與管理制度應(yīng)符合SZDB/Z170的規(guī)定。

應(yīng)對秩序維護人員的工作業(yè)績、工作能力、素質(zhì)、組

織紀(jì)律等情況應(yīng)定期進行量化考核，包括月度考核和

年度考核。

9.1.2安全防范

912.1門崗

物業(yè)服務(wù)區(qū)域主要出入口應(yīng)全天24小時值守，人

員及攜帶物品按規(guī)定進行驗證、檢查和登記，保持出

入口通行秩序正常。門崗的主要工作內(nèi)容包括：

——提供業(yè)主（或使用人）日常的咨詢、投訴、

求助等服務(wù)和引導(dǎo)；

——提供其它有助于提升物業(yè)服務(wù)水平的服務(wù)

等；

——驗證、檢查和登記通過門崗的人員及其攜帶

的物品（但不得扣押、沒收他人證件、財物以及搜查

他人身體），制止違反規(guī)定的人員和物品進入物業(yè)服

務(wù)區(qū)域；

——做好門崗區(qū)域的相關(guān)秩序維護工作，對發(fā)現(xiàn)

和發(fā)生的緊急事件應(yīng)立即報告；

40

——對門崗區(qū)域的門禁、對講、電梯等公共設(shè)備

設(shè)施的正常使用進行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時報告

專業(yè)維修人員。

9.1,2.2巡邏

巡邏前應(yīng)制訂巡邏方案（巡邏人員、巡邏路線、

巡邏頻次、巡邏方式以及所需裝備等），巡邏人員應(yīng)

熟悉物業(yè)服務(wù)區(qū)域基本情況和各種緊急事件應(yīng)急預(yù)

案。巡邏的主要工作內(nèi)容包括：

一一巡查公共部位的安全防范、環(huán)境以及設(shè)備設(shè)

施情況；

一一對停車場（庫）車輛停放安全進行巡查；

——對各崗位上崗情況進行巡查；

——對裝修施工現(xiàn)場的安全情況進行巡查；

一一對重點部位或目標(biāo)應(yīng)加強巡視；

一一做好巡邏區(qū)域的相關(guān)秩序維護工作，對發(fā)現(xiàn)

和發(fā)生的緊急事件應(yīng)立即報告,并協(xié)助處理；

一一巡邏過程應(yīng)按規(guī)定的方式進行簽到，并對發(fā)

生和處理的情況進行記錄；

——巡邏時，不應(yīng)影響業(yè)主（或使用人）的工作

和生活。

9.1,2.3監(jiān)控

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物業(yè)服務(wù)區(qū)域重點部位應(yīng)通過監(jiān)控設(shè)備對安全

秩序進行全天24小時監(jiān)控，值守人員應(yīng)經(jīng)過相關(guān)知識

的培訓(xùn)，熟悉監(jiān)控設(shè)備的基本操作，熟悉本物業(yè)服務(wù)

區(qū)域基本情況，熟悉緊急事件處理預(yù)案。監(jiān)控的主要

工作內(nèi)容包括：

——監(jiān)控室應(yīng)配備必要的消防器材，備有業(yè)主

（或使用人）的聯(lián)系電話和相關(guān)部門常用聯(lián)系電話;

——與物業(yè)服務(wù)區(qū)域相關(guān)人員保持暢通的聯(lián)系,

便于及時提供協(xié)助；

——對監(jiān)控設(shè)備的運行與操作情況應(yīng)進行監(jiān)控、

處理和記錄；

——做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的相關(guān)秩序維護工作，對

發(fā)現(xiàn)和發(fā)生的緊急事件應(yīng)立即報告，并通知相關(guān)人員

參與處理；

——監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)備發(fā)生故障及時報告專業(yè)維

修人員維修；

一宜安裝高空拋物監(jiān)控系統(tǒng)；

——對業(yè)主（或使用人）的緊急求助、投訴進行

報告和協(xié)助處理。

91.3車輛通行與停放

42

物業(yè)服務(wù)區(qū)域的車輛出入口應(yīng)設(shè)置崗位，通過提

供停車場（庫）的車輛的通行與停放，并進行收費和

設(shè)備設(shè)施管理，維護車輛出入與停放安全有序，保持

消防通道暢通。車輛通行與停放的主要內(nèi)容包括：

——車輛出入口應(yīng)按規(guī)定張貼營業(yè)執(zhí)照、停車場

許可證及收費標(biāo)準(zhǔn)等，并設(shè)置交通引導(dǎo)和警示標(biāo)志;

——車輛進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域時，應(yīng)有入場記錄

（車輛牌號、入場時間等信息）；

——進場車輛發(fā)現(xiàn)有損壞或不止?，F(xiàn)象時，應(yīng)及

時提醒司機，并做好記錄，以免因責(zé)任不清而發(fā)生糾

紛；

——對運送貨物的車輛，應(yīng)進行檢查，防止裝載

易燃、易爆、劇毒等危險化學(xué)品進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域;

——進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域的車輛應(yīng)提醒或引導(dǎo)按

規(guī)定的路線行駛，并按停車位停放；

——應(yīng)確保消防通道暢通，及時制止車輛亂停放

而占用消防通道；

——應(yīng)定期或隨機檢查停放車輛、車況，并進行

登記，發(fā)現(xiàn)車輛異常情況應(yīng)及時處理并通知車主，還

應(yīng)做好記錄并報告；

——對駛離停車場（庫）車輛攜帶物品應(yīng)進行查

驗，并執(zhí)行按放行條放行的規(guī)定；

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——對需要收費的，應(yīng)按規(guī)定計費并收費，不應(yīng)

亂收費或收費不給票據(jù)。

9.1.4消防

秩序維護人員應(yīng)遵守有關(guān)消防法律法規(guī)和物業(yè)

服務(wù)區(qū)域消防管理制度，協(xié)助消防部門做好消防工作。

消防的主要內(nèi)容包括：

——制訂并執(zhí)行消防安全管理制度；

——定期進行消防安全檢查，排除消防隱患；

——定期進行消防知識的培訓(xùn)以及消防知識的

宣傳

——成立義務(wù)消防隊伍并明確義務(wù)消防組織架

構(gòu)及職責(zé)；

——義務(wù)消防員定期進行消防知識與技能的培

訓(xùn)與訓(xùn)練，能熟練使用常用消防滅火器等設(shè)備設(shè)施，

掌握基本消防滅火技能；

一一義務(wù)消防隊伍每年應(yīng)進行至少一次消防演

練，消防演練應(yīng)制訂計劃、方案，并以文字、圖片、

影像資料形式進行記錄。

9.1.5緊急事件應(yīng)對

44

秩序維護人員應(yīng)協(xié)助有關(guān)主管部門做好物業(yè)服

務(wù)區(qū)域的緊急事件應(yīng)對工作。緊急事件應(yīng)對的主要內(nèi)

容包括：

——根據(jù)實際制訂物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的緊急事件

應(yīng)急預(yù)案，并提交政府主管部門備案；

——應(yīng)定期按照緊急事件應(yīng)急預(yù)案進行培訓(xùn)I、訓(xùn)

練和演練，并建立檔案進行記錄；

——緊急事件發(fā)生時，現(xiàn)場人員及相關(guān)人員應(yīng)根

據(jù)事先制訂的應(yīng)急預(yù)案處置；

——緊急事件發(fā)生時，應(yīng)立即向相關(guān)部門報告;

——緊急事件處理后應(yīng)由相關(guān)人員進行記錄和

總結(jié)。

9.1.6社區(qū)警務(wù)協(xié)作

秩序維護活動應(yīng)接受社區(qū)警務(wù)室的指導(dǎo)，協(xié)助做

好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的秩序維護工作。社區(qū)警務(wù)協(xié)作的主

要內(nèi)容包括：

一一應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域宣傳社區(qū)警務(wù)室報警電

話，并保持全天24小時通訊暢通，如接到發(fā)生治安刑

事事件，應(yīng)立即向社區(qū)警務(wù)室報警；

錯誤!文檔中沒有指定樣式的文字。

一一在社區(qū)警務(wù)室相關(guān)人員未到現(xiàn)場前，應(yīng)負責(zé)

現(xiàn)場的維護，控制嫌疑人等，不應(yīng)自行處理或扣押、

拘留嫌疑人等；

一一在社區(qū)警務(wù)室的指導(dǎo)下，查看物業(yè)服務(wù)區(qū)域

治安隱患，協(xié)助做好安全防范工作。

。'等級要求

秩序維護等級要求應(yīng)符合表5的內(nèi)容。

表5秩序維護等級要求

項

三星級四星級五星級

目

秩序維護人員人均秩序維護人員人秩序維護人員人

人管理建筑面積均管理建筑面積均管理建筑面積

員10000平方米以8000平方米以6000平方米以

配下，55歲及以下內(nèi)，50歲及以下內(nèi)，45歲及以下

備年齡人員不低于年齡人員不低于年齡人員不低7于

40%50%60%

培

對秩序維護員的培對秩序維護員的對秩序維護員的

訓(xùn)

訓(xùn)及實操全年不少培訓(xùn)及實操全年培訓(xùn)及實操全年

學(xué)

于100課時不少于180課時不少于240課時

時

46

每年至少對有業(yè)每年至少對有業(yè)

每年至少對有業(yè)主

主或非業(yè)主使用主或非業(yè)主使用

或非業(yè)主使用人參

人參與進行兩次人參與進行四次

與進行一次消防安

消防安全教育培消防安全教育培

消全教育培訓(xùn)。每年

訓(xùn)。每年至少兩訓(xùn)1。每年至少四

防至少一次疏散演

次疏散演練，包次疏散演練，包

安練，包括但不限于

括但不限于防臺括但不限于防臺

全防臺風(fēng)、防暴雨、

風(fēng)、防暴雨、放風(fēng)、防暴雨、放

宣放地陷、煤氣爆

地陷、煤氣爆地陷、煤氣爆

教炸、消防、跑水、

炸、消防、跑