卓略地產(chǎn)·行銷機構(gòu)ZHUOLUEREALESTATEMARKETINGAGENCIES國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告項目整體營銷策略項目前期工程及營銷組織項目整合推廣策略項目VI及應用系統(tǒng)后期階段性策略與執(zhí)行第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分卓略地產(chǎn)·國軒項目組·系列方案列表國軒湯池項目營銷策略報告項目整體營銷策略方案第一部分國軒湯池項目營銷策略報告目錄市場研判——我們在哪里？1項目定位策略——我們要去哪？2營銷策略（價格、推貨、渠道）——我們怎么做？3銷售管理策略——我們做什么？4國軒湯池項目營銷策略報告

市場

研判旅游地產(chǎn)宏觀分析合肥市精裝公寓市場分析溫泉旅游地產(chǎn)及湯池溫泉產(chǎn)業(yè)營銷思考？國軒湯池項目營銷策略報告國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展中心圖示國軒·雅典娜旅游地產(chǎn)宏觀分析國軒湯池項目營銷策略報告國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展演變1999年10月，海南省首家采用國際通行“泰慕賽爾模式”的產(chǎn)權(quán)酒店――南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心正式對外銷售，每平方米售價4000元左右。2000年，海南三亞海景大酒店在京推出客房產(chǎn)權(quán)，在北京第一個產(chǎn)權(quán)式酒店金色假日酒店開發(fā)。杭州千島湖鳳凰實業(yè)有限公司開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店杭州千島湖鳳凰休閑度假村。2001年，廣州后花園酒店是2001年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店。第一屆中國旅游（休閑）房地產(chǎn)博覽會中，旅游（休閑）房地產(chǎn)作為一個新名詞首次被提了出來。2001年11月20日——海航集團的酒店項目康樂園酒店亮相京城。

2002年，廣州首家產(chǎn)權(quán)商務酒店——遠洋商務大廈推出。2003年1月，浙江祥源投資集團成為中華分時度假交換平臺的首個風險投資商。2003年8月28日——北京世豪集團“金海豚”的項目創(chuàng)造了一種產(chǎn)品、兩種選擇的發(fā)售模式。

2003年12月28日——中華分時度假機構(gòu)首次在國內(nèi)公開推行“分時度假銷售冷靜期”國軒湯池項目營銷策略報告2004年，山東、江西、安徽、四川、河南、重慶、青海產(chǎn)權(quán)式酒店陸續(xù)開始發(fā)展2004年3月16日始，泰達旅游，成功上市，據(jù)悉也是國內(nèi)目前唯一集酒店、度假村管理與旅游房地產(chǎn)投資開發(fā)為一身的在美國借殼上市的公司。

2004年6月29日，據(jù)報道：幾乎所有的商業(yè)銀行原則上都停止了對產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)放貸款，依靠租金返還來支撐貸款月供的產(chǎn)品一下子就失去了最大的賣點。一些已經(jīng)立項的產(chǎn)權(quán)式酒店項目不得不改變方向，以尋求出路。2004年7月23日，據(jù)報道，銀行緊縮銀根成都產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)計劃擱淺，涉足產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)的20多家房產(chǎn)商，要么暫停了營銷計劃，要么改變了項目的定位2005年9月29日，海南旅游地產(chǎn)以“產(chǎn)權(quán)式酒店”進入上海2006年，雅居樂130億砸向海南旅游地產(chǎn)；李嘉誠進軍內(nèi)地旅游地產(chǎn)；保利首期將投2億多元開發(fā)惠州羅浮山旅游地產(chǎn)；中國旅游地產(chǎn)領(lǐng)軍集團———廣州頤和集團即將在銀川開發(fā)38萬平方米新都市大盤，即銀川頤和城府。7月18日，一直專心于網(wǎng)絡(luò)科技風險投資巨頭———日本軟銀在重慶“搞掂”了進軍中國旅游地產(chǎn)的第一筆投資。重慶長壽區(qū)政府稱，軟銀將斥資約13億人民幣，在長壽湖圈地4500畝，進行酒店等旅游項目開發(fā)。國軒湯池項目營銷策略報告旅游地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)權(quán)酒店時權(quán)酒店時值度假型酒店養(yǎng)老型酒店高爾夫、登山、滑雪度假村投資增值性質(zhì)為主，已逐漸被禁止自用和增值投資并重純休閑度假所用增值型投資為目的傳統(tǒng)旅游及地產(chǎn)開發(fā)，以營業(yè)收入為目的國軒湯池項目營銷策略報告旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢旅游已經(jīng)由傳統(tǒng)的到此一游轉(zhuǎn)變成休閑度假游；城市基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，提高了旅游的易達性；社會經(jīng)濟發(fā)展良好，城鎮(zhèn)居民收入及生活質(zhì)量不斷提升，促進旅游度假休閑消費需求；市場前景良好，發(fā)展?jié)摿薮?；發(fā)展運作經(jīng)驗不足，風險、機會并存.傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式酒店歷史運營乏力，至被禁止，國內(nèi)度假酒店運作經(jīng)驗尚不成熟，消費者對此類產(chǎn)品投資信心不足。開發(fā)模式待創(chuàng)新，現(xiàn)有模式不成熟;國軒湯池項目營銷策略報告新華·學府星座，4000元以上/㎡往上鄰居，4000元以上/㎡寰宇上都公寓公園·2046大城小室月半灣都市青年公寓恒生陽光城領(lǐng)寓……2004年之前2005年2006年2007年合肥市公寓項目發(fā)展歷程城市驛站，3000-3500元/㎡金色地帶，5000元以上/㎡溫莎杰座，4000元以上/㎡金地·國際城新都會國貿(mào)公寓天驕國際……2003國泰都市公寓，3900元/㎡2004蘋果公寓，3500元/㎡紅字部分為精裝修公寓合肥市精裝公寓分析國軒湯池項目營銷策略報告合肥市精裝公寓營銷現(xiàn)狀分析1、精裝公寓市場尚不成熟，處于摸索發(fā)展階段，且市場供應量較小；2、營銷概念不夠明確，營銷主體偏離精裝公寓的投資、增值的最大賣點；3、客戶群體單一，主要客戶群體還是針對買不起大房子的年輕群體；4、精裝公寓整體市場認知度和接受度正在逐步提升；5、面積段空間幅度大，單個項目的大戶型基本上都屬于后期滯銷產(chǎn)品。6、與真正精裝公寓概念尚有差距。國軒湯池項目營銷策略報告1、有住宅商品房供應的項目396個，占全部商品房項目的80.00%；2、有小戶型供應的項目232個，占全部住宅商品房供應項目的58.59%；3、有小戶型商品房供應25437套，占全部住宅商品房供應套數(shù)19.38%；4、有小戶型商品房173.22萬平方米，占全部住宅商品房供應面積的11.36%。2007年5月15日以前合肥網(wǎng)上備案系統(tǒng)登記的商品房合肥市小戶型住宅商品房市場供應量國軒湯池項目營銷策略報告小戶型占全部商品房銷售套數(shù)比例圖數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)及卓略地產(chǎn)研展部國軒湯池項目營銷策略報告小戶型占全部商品房銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)及卓略地產(chǎn)研展部國軒湯池項目營銷策略報告1市場接受度會增強，市場會形成對小戶型公寓的較大需求，供應量和消化能力會逐漸加大及提升；2小戶型公寓會逐漸的細分化，主打針對年輕人的首次置業(yè)和針對投資客戶的投資性產(chǎn)品會分化發(fā)展；3價格會逐漸上升，面積段往小范圍發(fā)展，90平米以下戶型會受到較大歡迎，為公寓樓的主流戶型面積段。合肥市精裝公寓未來趨勢預測國軒湯池項目營銷策略報告溫泉旅游地產(chǎn)與湯池溫泉產(chǎn)業(yè)溫泉旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀假日、周末的休閑度假修身養(yǎng)性身份地位的象征良好的生態(tài)自然景觀老年人的怡享生活？有什么沒有被挖掘的？旅游地產(chǎn)的投資性。國軒湯池項目營銷策略報告湯池溫泉產(chǎn)業(yè)湯池溫泉、文化產(chǎn)業(yè)金孔雀：會議、溫泉SPA，及度假別墅逍遙別院：會議接待，溫泉酒店SPA；宗教交流中心：宗教、文化交流、培訓及學習；國軒？？？C2C精裝投資性公寓酒店，會議中心、山體別墅，溫泉SPA。還有其他省市機關(guān)的培訓中心和療養(yǎng)院等。國軒湯池項目營銷策略報告湯池鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)項目簡介簡介：由安徽省外經(jīng)建設(shè)（集團）有限公司總投資近10億打造，總占面積5400畝。已經(jīng)開發(fā)了湖上娛樂中心、綜合運動場、國際老年社區(qū)公寓、孔雀園農(nóng)家樂等項目。建筑形態(tài)主要為歐式、美式獨棟別墅。實際歷史單價最高為5400元/㎡左右?，F(xiàn)銷售均已結(jié)束，二期開發(fā)未定。金孔雀溫泉旅游度假村國軒湯池項目營銷策略報告簡介：逍遙別院是目前安徽省唯一一家按白金五星級標準建造的豪華度假酒店?？偼顿Y十二億元，總占地約五千畝，有安徽古井酒店管理公司全權(quán)運營。一期項目已結(jié)束，并于2006年五月開始接待有預約的客人。萬振湯池逍遙別院酒店擁有裝飾典雅的各類客房及別墅100余間，紅木仿宋家具，配有私人保險箱、冰箱、衛(wèi)星電視、VOD點播系統(tǒng)、迷你高保真音響、獨立溫泉泡池、蓮蓬式淋浴、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、雙面盆等各類設(shè)施設(shè)備，并提供高速寬帶、機票預訂、外幣結(jié)算等多種服務。主要建筑形態(tài)為中式仿古徽派建筑風格，現(xiàn)為自營，二期開發(fā)未定。

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價散客價團隊/協(xié)議價豪華單/標間788

550元388元豪華套房A1828元1280元918元豪華套房B1588元999元798元別墅A4788元3358元2398元別墅B3888元2728元1598元萬振·逍遙別院國軒湯池項目營銷策略報告營銷思考我們項目特點在哪里？C2C？溫泉？別墅？山體？景觀？配套？還是其他？1如何挖掘我們的賣點？2營銷突破口在哪里？如何取勝？3如何面對金孔雀與逍遙別院的差異化營銷？4如何借助湯池現(xiàn)有的溫泉帶來的影響力？5？國軒湯池項目營銷策略報告項目定位策略項目定位原則和依據(jù)項目客戶群定位項目功能定位

項目形象定位國軒湯池項目營銷策略報告項目經(jīng)濟指標1、項目總建面積：97717㎡2、總占地面積：242640㎡約合360畝3、總套數(shù)：未知4、總?cè)莘e率：0.475、總綠化率：68.4％6、總建筑密度：19.1%7、項目一期總建面積：39974㎡（C2C酒店公寓總建面積為21660㎡）8、占地面積：50700㎡9、套數(shù)：339戶10、容積率：0.811、綠化率：42.8％12、樓間距：33－35m項目總體經(jīng)濟指標項目一期經(jīng)濟指標國軒湯池項目營銷策略報告優(yōu)勢項目擁有比較豐富的山體資源、水資源、自然綠化景觀資源；項目配套較為豐富，基本滿足會議、餐飲、住宿、娛樂、洗浴、休閑、運動等消費所需；項目一期酒店公寓融入中國C2C酒店運營體系，投資收益得到相應的保證，收益率也得到相應提升；項目采用了地中海式建筑，在風格上與周邊項目產(chǎn)生差異；項目位于地級小鎮(zhèn)，安全性較為重要，而項目正對南面為派出所及法院，安全系數(shù)相對與其他項目具有優(yōu)勢；一期可銷售物業(yè)為現(xiàn)房，加強客戶對物業(yè)的購買信心；戶戶溫泉接入，充分利用及發(fā)揮了湯池溫泉資源優(yōu)勢；開發(fā)商在目標推廣區(qū)域擁有良好的品牌形象和業(yè)績。SWOT分析與策略國軒湯池項目營銷策略報告劣勢項目一期產(chǎn)品原建筑外立面及戶型設(shè)計與酒店式公寓設(shè)計理念有所偏離；項目一期已成熟景觀配套幾乎沒有，自然景觀利用率匱乏，與旅游地產(chǎn)開發(fā)及銷售理念偏差較大，從而將對客戶購買傾向產(chǎn)生抗性；項目后期開發(fā)的部分軟硬件配套不明確，在現(xiàn)階段推廣銷售過程中，項目形象支撐力度將受到一定的影響。國軒湯池項目營銷策略報告機遇中國C2C酒店運作模式處于快速發(fā)展中，影響力處于不斷提升階段，市場前景看好；湯池鎮(zhèn)隨著金孔雀、逍遙別院等項目的開發(fā)及運營，已為其奠定了良好的區(qū)域休閑度假品牌；環(huán)巢湖旅游帶及濱湖新區(qū)開發(fā)，拉近了本案與城市距離；本項目即將屬于省政府861計劃重點項目，政府支持力度相對較大，間接增強客戶對本項目的投資信心；合銅黃高速公路即將通車（9月28日），擴大了湯池溫泉輻射范圍，區(qū)域知名度將進一步得到有效的提升；隨著城鎮(zhèn)居民收入及生活水平的不斷提高，目前旅游度假消費正蓬勃發(fā)展，本項目的開發(fā)迎合社會消費發(fā)展的趨勢。國軒湯池項目營銷策略報告風險本項目與區(qū)域周邊項目在配套及資源利用等方面共享度較低，難以充分利用其他項目特點，并為之呼應；本項目位于廬江縣湯池鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)開發(fā)歷史較短，區(qū)域內(nèi)生活及商業(yè)配套較為落后；區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)交通規(guī)劃及其建設(shè)較為滯后，消費至本案的易達率有待提高；周邊項目為多期開發(fā)，后期規(guī)劃未定，而在項目品牌方面已具有一定影響力，如果其他項目后期開發(fā)周期與本案偏離不大，將會對本案銷售造成沖擊；與沿海發(fā)達城市相比，本項目周邊區(qū)域居民收入水平偏低，投資活躍度相對偏弱，尤其對旅游地產(chǎn)產(chǎn)品接受度不高；開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗相對不足。國軒湯池項目營銷策略報告W（劣勢）點解決1、本項目一期產(chǎn)品在工程允許的前提下對外立面和戶型設(shè)計進行最大限度上的調(diào)整，使其與酒店式公寓設(shè)計理念相近；2、加快對項目一期景觀建設(shè)，加強對銷售中心包裝與布展力度，營造旅游地產(chǎn)以景觀為重點之要素，盡量彌補本項目現(xiàn)場景象給客戶帶來的心理落差感，增強客戶購買的信心。（如現(xiàn)場銷售中心前廣場景觀、看房通道景觀等）3、建議貴司與規(guī)劃設(shè)計單位快速溝通，確定項目后期配套；（建議增加如別墅內(nèi)高爾夫練習場、室外網(wǎng)球場、野外拓展訓練基地、滑草場、水上排球、劃船、攀巖、垂釣等）國軒湯池項目營銷策略報告1、加強與金孔雀、逍遙別院等經(jīng)營方的溝通聯(lián)系，最大可能度上實現(xiàn)資源共享；（建議VIP卡互通，配套資源優(yōu)惠共享等）T（威脅）點解決2、項目開發(fā)中，在配套上盡量滿足本項目商業(yè)和生活需要（指銀行、電信、便利超市、衛(wèi)生門診等）；3、建議貴司在銷售正式啟動之前，與當?shù)亟煌ú块T協(xié)商，在廬江縣段高速公路下口至本項目盡量增加項目形象指引牌，增大本項目的易達度；4、加大形象推廣力度，盡快提高銷售去化速度，降低后期其他項目對本項目的沖擊風險度；5、找準目標客戶群體，做好客戶引導，增強購買者對本項目的投資信心；6、加大對國軒湯池項目全體員工關(guān)于旅游地產(chǎn)開發(fā)及管理的培訓和學習力度：國軒湯池項目營銷策略報告S0策略C2C酒店運作模式將成為項目一期的核心競爭力之一；溫泉和山體坡地等稀缺的自然景觀將成為項目營銷突破點之一；WO策略營銷推廣中將政策對旅游地產(chǎn)的支持作為賣點之一；除考慮傳統(tǒng)的投資外，在項目的增值點多做宣傳；增強項目前期景觀的改造；項目正式銷售后，通過對客戶細節(jié)化的服務彌補銷售現(xiàn)場給與客戶的落差感；ST策略項目入市的時機和姿態(tài)要選擇好；后期的物業(yè)管理等方面需要加強，突出于別墅項目尊貴性相匹配的物業(yè)管理；WT策略項目后期營銷中要避免與金孔雀的直接沖突，實現(xiàn)特色的差異化經(jīng)營；項目后期在景觀和配套上需加大改造力度，突出項目特色；國軒湯池項目營銷策略報告項目定位原則和依據(jù)與金孔雀、逍遙別院的差異化營銷特色高端客戶群，針對性傳播推廣，優(yōu)化媒體策略別墅區(qū)內(nèi)的獨特稀缺資源高端、稀缺、升值等主要宣傳點開盤前形象塑造，積累強勢的宣傳口碑快速樹立項目形象開盤快速銷售為目的C2C模式，自由置換高收益國軒湯池項目營銷策略報告進入營銷主題，尋找市場切入點我們有什么產(chǎn)品？產(chǎn)品有什么附加值？對我們產(chǎn)品有可能需要的人有什么樣的消費特點？他們具體是些什么人？在社會中充當什么角色？123國軒湯池項目營銷策略報告項目客戶群定位生活忙碌，節(jié)奏快，注重身份和面子，屬于社會主流人群注重生活品質(zhì)，對生活細節(jié)要求較高，生活內(nèi)容比較豐富經(jīng)濟實力較強、文化素養(yǎng)較高，對新生事物接受較快，同時又屬理性消費別墅區(qū)內(nèi)：高端、稀缺、價貴、身份C2C公寓：投資、時尚身份、休閑、品質(zhì)生活溫泉、坡地、稀缺、養(yǎng)生、高品質(zhì)生活、尊貴周邊金孔雀度假中心及宗教交流中心帶來的客戶公寓總價：總價低投資價值高國軒湯池項目營銷策略報告合肥市：主要高校教授和管理人員；國企公務員；品牌代理商（安徽大市場、白馬市場等）；政府、事業(yè)單位、大中型企業(yè)管理層人員；中小私企業(yè)主及高層管理人員；旅行社、醫(yī)院等中高層管理人員。核心客戶重要客戶來湯池金孔雀或逍遙別院度假、開會的省內(nèi)外人士；來宗教文化交流學習、培訓的國內(nèi)外人士。邊緣客戶安徽省相對較富裕的地市客戶（如蕪湖、宿州、馬鞍山、銅陵、淮南、淮北等）；中高級白領(lǐng)人群。廬江縣籍以凈空大師為代表的現(xiàn)居外地、外國富裕人群。偶得客戶合肥市內(nèi)行政、事業(yè)、大中型企業(yè)離退休干部及管理人士。目標客戶群職業(yè)定位國軒湯池項目營銷策略報告主要目標客戶群補充定位年齡定位：35歲以上事業(yè)有成者；家庭收入定位：家庭年收入10萬以上；區(qū)域定位：合肥市為主，輻射主要范圍為蕪湖、銅陵、淮南、淮北、宿州、馬鞍山等；消費定位：理性消費，注重面子和身份地位，有良好的消費力；行為定位：稀有資源占有，商務、投資和生活行為并重；文化定位：品位較高，鑒賞力高，對高層次享受有獨特需求；心理定位：尊貴由心，相當自信，對事物喜歡掌控；國軒湯池項目營銷策略報告找準了客戶群，接下來怎么用我們所有的什么資源去吸引他們？如果購買，他們將對我們的產(chǎn)品做什么用途？我們的產(chǎn)品有什么真正的作用，功能在哪？居?。窟€是投資？還是身份？或是其他？如何融合？？？這樣的一群人房子及其附加值國軒湯池項目營銷策略報告項目功能定位：人文性質(zhì)濃厚的稀缺資源占有者，時尚健康的修身養(yǎng)性居所，身份的象征；高端、尊貴、身份該區(qū)現(xiàn)有金孔雀、逍遙別院等同類型旅游地產(chǎn)項目，且已經(jīng)初步成熟；區(qū)域內(nèi)歷史文化遺跡豐富，但現(xiàn)在文化性不夠，缺乏主導型；溫泉的修身養(yǎng)性功能；人文、養(yǎng)生C2C公寓獨特的“置換特點和良好收益性；2萬平米華東最大的溫泉天體浴場；獨享稀有的坡地別墅；獨特、稀缺國軒湯池項目營銷策略報告高品質(zhì)時尚生活修身養(yǎng)性上層社會身份象征文化消費提升項目附加值，滿足高端客戶的心理期望值；與項目C2C的模式融合，彰顯高品質(zhì)生活和高投資回報；突出與金孔雀和逍遙別院的差異化營銷特；鎖定目標客戶群體；突出項目稀缺的溫泉資源，作為主要營銷點之一；項目功能功能定位理由與分析國軒湯池項目營銷策略報告項目作為一個商品所擁有的使用功能？如何把功能點表現(xiàn)給目標客戶群體？如何把功能點最佳化作為形象點告知客戶群？如何增強項目附加值？確定了項目的功能定位，下一步需要做什么？思考國軒湯池項目營銷策略報告項目功能修身養(yǎng)性尊貴身份識別健康、文化消費高品質(zhì)時尚生活尊貴健康稀缺溫泉C2C國軒品牌形象表現(xiàn)點項目整體形象：私家溫泉，山體原墅項目一期形象：別墅區(qū)中的C2C溫泉酒店國軒湯池項目營銷策略報告營銷策略營銷渠道推貨策略價格策略策略思考國軒湯池項目營銷策略報告策略思考我們的目的是什么？追求利潤最大化？還是追求最快回款速度？有什么可以作為我們項目對比的參考項目？用什么樣的方式去營銷我們的產(chǎn)品？國軒湯池項目營銷策略報告營銷渠道影響點邊有金孔雀及逍遙別院的競爭壓力及有其帶來的消費客源項目不在合肥市內(nèi)，距市區(qū)車行1個小時全新的C2C概念和高端項目形象目標客戶群體不在項目所在地項目所處度假療養(yǎng)佳地，投資收益穩(wěn)定文化交流中心帶來的部分交流學習人群本項目擁有兩個銷售中心如何去整合這些資源？如何避重就輕？如何更好的把握營銷渠道？國軒湯池項目營銷策略報告點對面營銷銷售中心為點，以通過廣告等途徑獲知項目信息進而關(guān)注的客戶群來訪。房展會、9.29等類型的活動，派發(fā)單頁、樓書等戶外、電臺、網(wǎng)絡(luò)等廣告營銷簽約儀式，新聞發(fā)布會等事件營銷點對點營銷針對來湯池旅游學習的客戶群體，如金孔雀、逍遙別院、文化交流中心的客戶群體針對性營銷以公關(guān)活動的形式對旅行社、醫(yī)院、高校、企業(yè)主、銀行等客戶關(guān)系的針對營銷產(chǎn)品推薦會等事件營銷國軒湯池項目營銷策略報告1、應保持中上等市場均價水平，此原則基于項目本身在別墅及投資性產(chǎn)品市場的位置，同時考慮到保證投資商、開發(fā)商獲取最大利潤回報所確定的；2、確定“一次性全推或低開高走（依認籌量確定）”的入市策略，起步價不能開的過低，建議保持最低利潤水平，與開發(fā)及銷售節(jié)奏相結(jié)合不斷調(diào)升價格走勢，這樣既能吸引投資，又能吸引消費，同時應注意本案成本及項目中后期的調(diào)價幅度問題；3、全面預算管理原則。以工程進度、平衡現(xiàn)金流及成本回收點等財務指標對價格策略進行調(diào)控，同時確定與各時間段對應的推出量和價格，并且圍繞該時間段的產(chǎn)品訴求重點進行相關(guān)的營銷調(diào)整，以產(chǎn)生最大協(xié)同效益。4、一房一價。此原則保證開發(fā)商及消費者的共同利益；5、每套商品房均以總價推出。使消費者著重考慮小區(qū)及產(chǎn)品的整體品質(zhì)，避免產(chǎn)品設(shè)計中的一些不利因素（如：產(chǎn)品功能設(shè)計等方面）。價格策略國軒湯池項目營銷策略報告銷售均價權(quán)比參考項目金泰·雙島（巢湖中廟）當?shù)仄胀ㄗ≌鶅r新華學府星座往上鄰居廬江縣高檔住宅項目項目原定均價銷售均價（元/㎡）360021004300400026003500權(quán)比重0.30.150.050.10.10.30參考價格（元/㎡）10803152154002601050結(jié)論：本項目理想均價為3320元/㎡國軒湯池項目營銷策略報告價格表制定策略

水平差（80%權(quán)比）：

層差（20%權(quán)比）投資性產(chǎn)品總價投資回報率經(jīng)營面積、景觀、戶型設(shè)計等本產(chǎn)品與普通住宅類項目有明顯區(qū)別，價格制定方面主要考慮投資回報率。因此在配價方面以水平差調(diào)整為重點，縱向樓層差價以二層為起步價，直至九層設(shè)定固定差額為30元/層。總體樓層差價不超過300元。補充說明：具體的價格表待最終測繪報告確定后再提交。國軒湯池項目營銷策略報告推貨策略

30-50平方米60-75平方米80-90平方米100-110平方米120-200平方米200平方米以上合計（套）所占比率（%）1#樓7224800010430.72#樓7224800010430.73#樓728714215917.44#樓85680007221.2合計（套）159132311421339100所占比率（%）46.938.99.24.10.60.3100

項目戶型配比信息補充說明：由于貴司暫未能提供項目測繪報告，我司對項目面積僅能初步估算國軒湯池項目營銷策略報告推貨策略前期整合推廣積累一定數(shù)量客戶群體800組客戶以上800組客戶以下傳統(tǒng)成交率在30%左右一次性全推發(fā)放全部VIP卡認籌，均價銷售分階段銷售300組客戶以下限量100套VIP卡300組-800組客戶依市場進行銷控國軒湯池項目營銷策略報告推貨及價格執(zhí)行標準1000組及以上認籌客戶：一次性以3580元/㎡的均價全推300組及以下認籌客戶：主推1號樓，以3180元/㎡的均價起售300-600組認籌客戶：保留2、4號樓暢銷戶型，以3280元/㎡的均價起售600-800組認籌客戶：保留2號樓部分暢銷戶型，以3380元/㎡的均價起售800-1000組認籌客戶：一次性以3480元/㎡的均價全推國軒湯池項目營銷策略報告開盤銷售執(zhí)行策略總體策略原則：AB籌意向客戶登記（并初步登記其意向房源單位）統(tǒng)一通知開始認籌認籌開始：發(fā)放VIP卡，客戶對意向單位進行登記，如同一單位有不同客戶需求，則以先后順序登記認籌房源，第一籌號為A籌，第二籌號為B籌。（登記房源為客戶最終選擇房源）。登記的A、B籌順序則作為開盤當天選房（同一套單位）順序。優(yōu)勢：準確把握客戶需求及需求變化，深入了解市場對本項目產(chǎn)品的接受度，為后期的價格調(diào)整和銷控調(diào)整作下良好的依據(jù)均價告知在3500元/㎡左右國軒湯池項目營銷策略報告銷售流程執(zhí)行開盤前簽署房號確認單付認籌訂金開盤當天簽署認購書認籌訂金自動轉(zhuǎn)化為認購定金簽署認購書后7天內(nèi)，提供完備按揭資料，簽署正式商品房買賣合同申請銀行按揭，開發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一辦理。開盤當天未最終選定房源，退還訂金。國軒湯池項目營銷策略報告營銷節(jié)點控制9月20日10月20日11月20日12月20日11月10日開盤9月30日銷售進場，全面推廣開始11月1日開始公開認籌10月15日內(nèi)部認購持續(xù)銷售期國軒湯池項目營銷策略報告投資回報預測經(jīng)過我司的初步論證和關(guān)于旅游地產(chǎn)及C2C酒店的去化速度預估，結(jié)合合肥市房地產(chǎn)投資情況，我們將對項目回報進行預測。開盤后三個月，消化總可售體量50%左右，實現(xiàn)回款約為3600萬左右。開盤后五個月，消化總可售體量70%左右，實現(xiàn)回款約為5000萬左右。開盤后八個月，消化總可售體量90%左右，實現(xiàn)回款約為6500萬左右。國軒湯池項目營銷策略報告銷售管理策略銷售管理思路銷售現(xiàn)場管理策略銷售現(xiàn)場氣氛營造銷售人員管理策略國軒湯池項目營銷策略報告銷售管理思路兩個銷售中心項目為旅游地產(chǎn)性質(zhì)，客戶群并非項目所在區(qū)域人群項目整體形象高檔、尊貴形象先鋒，服務取勝。在項目的銷售管理中，通過細節(jié)化的人性服務，增強項目的附加值。兩個銷售中心統(tǒng)一管理，互相獨自接待客戶的同時，相互配合。國軒湯池項目營銷策略報告銷售現(xiàn)場管理策略服務為贏，細節(jié)取勝。玻璃口杯替代紙杯，凸現(xiàn)高檔現(xiàn)場專人負責接待服務現(xiàn)磨咖啡，給客戶尊貴感融洽的銷售現(xiàn)場氣氛和高檔的地中海式裝修風格逢節(jié)假日贈送客戶小禮品貴族式接待禮儀服務對外國軒湯池項目營銷策略報告一、銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，并根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。對內(nèi)管理二、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可查看余房及業(yè)主信息。三、來電來客登記：管理和登記來電、來客情況，完成對來電、來客特征登記和需求登記。四、銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料、付款資料。國軒湯池項目營銷策略報告五、換退房管理：管理銷售過程中換、退、房處理及查詢。對內(nèi)管理六、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。七、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務。八、銷售統(tǒng)計：將公司的銷售情況進行統(tǒng)計，可以以圖形方式直觀顯示。九、銷售統(tǒng)計報表：查看和打印銷售過程中需要的各種報表，公司可以根據(jù)自己的需要來制訂各種報表。國軒湯池項目營銷策略報告銷售現(xiàn)場氣氛營造來客接待：一旦客戶步入銷售中心，銷售人員便主動前來服務，吧臺服務人員準備飲料或水，一旦坐下開始談，便送水上去。來客洽談：待銷售人員初步講解完成，由銷售人員把客戶帶入洽談區(qū)開始對客戶需求深入了解，原則上由銷售經(jīng)理陪同洽談?？傮w銷售氣氛：嚴謹?shù)墓ぷ鳡顟B(tài)，融洽的交談風范，給客戶以人性化的細致服務。凸現(xiàn)項目的尊貴感，，點點滴滴突出項目的高端性?？蛻魴n案管理和回訪：由銷售經(jīng)理統(tǒng)一管理，每周進行分析篩選，然后由銷售人員電話回訪。國軒湯池項目營銷策略報告銷售人員管理策略工作競爭機制：末尾淘汰制壓力管理：通過組織相應活動調(diào)節(jié)工作壓力。銷售培訓管理：定期針對性培訓國軒湯池項目營銷策略報告項目前期工程及營銷組織方案第二部分國軒湯池項目營銷策略報告目錄合肥市內(nèi)接待中心及周邊包裝1湯池項目現(xiàn)場包裝2人員組織架構(gòu)及營銷準備3前期工作時間節(jié)點控制建議4國軒湯池項目營銷策略報告合肥市內(nèi)接待中心及周邊包裝國軒大廈銷售中心內(nèi)部功能區(qū)劃分及形象包裝銷售通道包裝銷售中心物料采購建議

國軒湯池項目營銷策略報告

國軒大廈銷售中心內(nèi)部功能劃分及形象包裝WCWC大廳入口處吧臺隔斷門背景墻沙盤展示中心客戶洽談區(qū)電梯間大屏幕電視置業(yè)顧問接待前臺通道大屏幕電視國軒湯池項目營銷策略報告內(nèi)部形象包裝設(shè)計方案包裝風格包裝執(zhí)行簡潔，大氣，細節(jié)表現(xiàn)到位，以高檔會所局部形式包裝，建議采用與地中海式與中式結(jié)合的設(shè)計風格交由工程裝飾公司，并在國軒公司和卓略公司的共同探討下確定注：兩個銷售中心裝修風格要一致。國軒湯池項目營銷策略報告一、裝修目的1、配合項目形象及宣傳主題，以及突出項目的建筑風格。與樓盤形象、產(chǎn)品目標市場和文化品位相適應。2、本案作為旅游地產(chǎn)項目，需要著重凸現(xiàn)旅游地產(chǎn)的自然、景觀、自由、文化特性。二、裝修形式1、本項目的總體風格注重西式風格與中式風格相結(jié)合，地中海風格與中式風情的完美結(jié)合。2、以體現(xiàn)地中海風格特征為主，體現(xiàn)出高貴的氣質(zhì)，給人以度假式的居住生活。3、強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)高貴又富有朝氣的生活氣息。銷售部裝修風格建議國軒湯池項目營銷策略報告三、布展準則1、建議總體以地中海風格追求自由、浪漫、高貴為主線。體現(xiàn)項目的風格高貴、明快、又富有朝氣，建議其整體色彩與建筑風格保持一致。同時將項目所凸現(xiàn)的山體、溫泉等自然景觀融入銷售中心現(xiàn)場的布展風格中。2、與項目LOGO的主色調(diào)（藍色）有較強的融合性，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、明快中不失生活朝氣。3、國軒大廈銷售中心和湯池現(xiàn)場銷售中心裝修或布展風格總體上要一致，不能出現(xiàn)太大差異。4、現(xiàn)場銷售中心前小廣場需要重點打造景觀，如增加活性水、鵝卵石、綠化帶等凸現(xiàn)旅游地產(chǎn)的特性。四、細節(jié)表現(xiàn)建議1、重現(xiàn)“地中海風格”就要有保持簡單的意念，捕捉光線，取材天然。建議材料以石材\原木\涂料\鐵藝為主，可加入歐式羅馬立柱，馬賽克墻磚，以體現(xiàn)石材及高貴的形象。2、建議燈具選用鐵藝風格燈具，價格相對便宜。3、地中海風格追求自由、浪漫、自然、輕松的生活方式和生活體驗，因此建議在空間設(shè)計上賦予通透性，為了更好的體現(xiàn)輕松尊貴的氣質(zhì)，建議國軒大廈銷售中心做一個吧臺，配有葡萄酒與咖啡，以帶動氣氛。4、由于本項目溫泉是主要賣點，建議在低于地面下建一水池，做些海景巖石，地燈。鋪上玻璃，營造水在玻璃臺下流動的感覺，還可以配上一些地中海的香料。5、增加諸如蘭花、箭竹等凸現(xiàn)高雅、浪漫氣息的花卉，以增強現(xiàn)場的氣氛。國軒湯池項目營銷策略報告模型沙盤調(diào)整建議調(diào)整理由：因本項目為旅游地產(chǎn)項目，而且國軒大廈銷售接待中心主要作為項目形象接待與客戶洽談，其無法讓客戶直接感官項目的自然景觀和樓體建筑等，僅能從銷售中心的項目模型沙盤和單體戶型模型對項目進行第一次的認知。因而，鑒于現(xiàn)有的沙盤模型，我司建議對國軒大廈銷售中心現(xiàn)有的沙盤模型進行調(diào)整和修改。3、綠化：模型內(nèi)現(xiàn)有綠化太過呆板，建議調(diào)整得更加逼真化。2、燈光：豐富整個模型的燈光設(shè)計，突出模型的高檔和大氣，給客戶以聯(lián)想感。1、模型景觀水：增加活性景觀水，突出項目溫泉的聯(lián)想性，增強整個模型的鮮活感。4、戶型單體模型：分別增加單房、標房、套房的單體戶型模型（即實景樣板房的單體模型）；國軒湯池項目營銷策略報告

內(nèi)部形象包裝設(shè)計展示參考國軒湯池項目營銷策略報告

銷售通道包裝宿州路地下車庫入口入口銷售接待中心此路段現(xiàn)為臨時停車處，項目開始接待客戶后，經(jīng)最大可能保持該通道車流和人流的通暢。工地地下車庫門頭及兩邊圍墻形象廣告與道旗銷售通道路口指示牌工地、空地加高、加固圍墻，作為項目形象廣告墻。通過國軒公司協(xié)商，該區(qū)域作為銷售接待的臨時停車位。國軒湯池項目營銷策略報告效果展示國軒湯池項目營銷策略報告銷售中心物料采購建議最終以設(shè)計效果圖為參考標準辦公用品：吧臺、銷售接待桌臺桌椅、電腦、打印機、復印機、文具、電話、電源插板、面紙等家私家電：大屏幕液晶電視及DVD機、音響及功放、高檔茶幾套座、高檔沙發(fā)、煙灰缸、飲水機及玻璃杯、瓷杯、雨傘架、擦鞋機、吧臺咖啡機宣傳物料：書報籃其他：盆景、雨傘等國軒湯池項目營銷策略報告項目現(xiàn)場包裝項目現(xiàn)場銷售中心包裝項目工程景觀及看房通道包裝項目周邊區(qū)域路段形象包裝

國軒湯池項目營銷策略報告項目現(xiàn)場銷售中心包裝現(xiàn)場銷售中心形象包裝銷售部物料通道與外圍等現(xiàn)場銷售中心內(nèi)的立柱包裝，背景墻與內(nèi)墻形象廣告包裝展示沙盤需要更換增加洽談所需的家私家電高檔木質(zhì)或布質(zhì)沙發(fā)、茶幾套座等景觀花草等外墻重新清潔與粉刷與通道景觀小品形象包裝重點現(xiàn)場銷售中心小廣場處旅游特色景觀打造，凸現(xiàn)旅游地產(chǎn)特性，即自然景觀、溫泉、綠化帶、木質(zhì)通道等國軒湯池項目營銷策略報告模型沙盤調(diào)整建議調(diào)整理由：現(xiàn)場銷售中心現(xiàn)有模型與項目調(diào)整后的規(guī)劃不一致，容易讓客戶產(chǎn)生錯覺，影響銷售人員的接待洽談和項目整體的形象感，從而讓客戶產(chǎn)生不嚴謹?shù)母杏X，最終產(chǎn)生對整個項目形象的落差感。3、綠化：模型內(nèi)現(xiàn)有綠化太過呆板，建議調(diào)整得更加逼真化。2、燈光：豐富整個模型的燈光設(shè)計，突出模型的高檔和大氣。1、整體調(diào)整：使整個模型和項目確定的規(guī)劃設(shè)計相吻合。4、模型景觀水：增加活性景觀水，突出項目溫泉特色和與項目旅游地產(chǎn)相吻合。國軒湯池項目營銷策略報告

項目工程景觀及看房通道包裝樣板間銷售中心一批樣板景觀二批樣板景觀國軒湯池項目營銷策略報告銷售中心1號樓樣板房大門一號看房線路二號看房線路三號看房線路二號看房線路路線較長，同時大門入口右邊方向暫無景觀，如需建造樣板景觀，工程期較長，且由于地勢平坦，小范圍內(nèi)的景觀亦不能有較大的說服作用；三號看房線路從正門出，銷售通道開闊，而且便于前期景觀打造。一號看房線路需要在從后門處，給客戶一種心理落差感，而且容易聯(lián)想到中國傳統(tǒng)的“走后門”而產(chǎn)生對項目不利的看法。X√X樣板房國軒湯池項目營銷策略報告現(xiàn)銷售中心樣板間看房通道1號樓2號樓會議中心項目現(xiàn)場現(xiàn)狀3號樓國軒湯池項目營銷策略報告現(xiàn)場售樓處外圍包裝增加景致小品如鵝卵石、綠化帶、木質(zhì)通道、道旗和指示牌等；增加適當關(guān)于溫泉的形象流水國軒湯池項目營銷策略報告樣板景觀及看房通道包裝增加景觀小品、圍墻形象包裝、燈桿旗等；道路工程和樓棟間的景觀與綠化等國軒湯池項目營銷策略報告更多效果展示國軒湯池項目營銷策略報告

項目周邊區(qū)域路段形象包裝萬振金孔雀國軒河道大橋大橋廣告指示牌需要道旗的路段ESWN大橋街國軒湯池項目營銷策略報告

效果展示國軒湯池項目營銷策略報告銷售中心包裝效果展示國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告國軒湯池項目營銷策略報告人員組織架構(gòu)及營銷準備營銷需要人員組織營銷準備工作

國軒湯池項目營銷策略報告

營銷需要人員組織國軒公司卓略公司吧臺服務人員銷售企劃卓略公司策略對接，宣傳物料制作和媒體發(fā)布等；國軒大廈銷售中心吧臺客戶服務財務、貸款銀行貸款與合同備案、抵押等研展企劃策略、活動、公關(guān)、廣告等政策收集、市場調(diào)研、數(shù)據(jù)支持現(xiàn)場接待、銷售、合同等國軒湯池項目營銷策略報告

營銷準備工作1、電話線及網(wǎng)絡(luò)：建議現(xiàn)場銷售中心開通800或400免費電話，體現(xiàn)項目服務的人性化；網(wǎng)絡(luò)安裝需要提前一周；2、按揭銀行的確定，并協(xié)商好后期簽訂合同時的相關(guān)事宜；4、部分制作公司和媒體公司的聯(lián)系和確定；3、樣本合同及詳細附件信息；國軒湯池項目營銷策略報告前期工作時間節(jié)點控制卓略地產(chǎn)·工作進度組織安排國軒湯池·工作進度安排

國軒湯池項目營銷策略報告前期工作安排明細工作內(nèi)容負責部分時間安排備注01銷售團隊人員招聘確定銷售部8月21至8月22日02銷售人員·房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務及基礎(chǔ)知識培訓銷售部/企劃部8月23至8月24日03銷售人員首次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部8月25日上午04項目組全體人員市場調(diào)研及總結(jié)（全體銷售部人員項目現(xiàn)場考察）銷售部8月25日下午至8月30日05銷售人員二次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部8月31日上午06C2C酒店相關(guān)知識及項目相關(guān)知識培訓銷售部/企劃部8月31日下午至9月5日07銷售人員三次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部9月6日上午08銷售人員接待與禮儀培訓銷售部9月6日下午至9月8日09銷售人員四次考核（淘汰部分銷售人員）銷售部9月9日上午10銷售人員上崗接待模擬培訓銷售部9月9日下午至9月20日11銷售人員五次考核（確定最終的銷售人員）及工作服的確定、購買銷售部9月22日12項目銷售組正式進駐現(xiàn)場銷售部9月25日卓略地產(chǎn)·工作進度組織安排國軒湯池項目營銷策略報告

工作內(nèi)容負責部分時間安排備注01項目整體營銷策略方案初步定稿銷售部/企劃部9月12日至9月15日上午02項目整體營銷策略方案提交企劃部9月16日下午03甲乙雙方針對總體營銷策劃方案開展研討會國軒/卓略9月17日上午04項目整體營銷策略方案修改后定稿企劃部9月18日05開盤前廣告推廣計劃及銷講稿定稿企劃部9月18日06開盤前廣告推廣執(zhí)行計劃初稿提交企劃部9月18日上午07開盤前廣告推廣執(zhí)行計劃初稿甲乙雙方研討會國軒/卓略9月19日上午08開盤前廣告推廣執(zhí)行計劃定稿企劃部9月20日09開盤前相關(guān)廣告設(shè)計定稿企劃部9月24日10廣告全面發(fā)布執(zhí)行國軒/卓略9月28日11銷售執(zhí)行計劃及策略細則初步定稿銷售部/企劃部9月22日12銷售執(zhí)行計劃及策略細則方案提交銷售部/企劃部9月22日下午提交13銷售執(zhí)行計劃及策略細則方案甲乙雙方研討會國軒/卓略9月23日14銷售執(zhí)行計劃及策略細則方案定稿銷售部/企劃部9月24日15內(nèi)部認購國軒/卓略10月15日至10月17日16對外公開接受認購銷售部/企劃部10月20日17正式開盤國軒/卓略11月10日國軒湯池項目營銷策略報告工作內(nèi)容負責公司時間安排備注國軒大廈接待中心項目案名及LOGO確定國軒9月15日前國軒大廈接待中心裝修設(shè)計國軒/卓略9月15日9月17日國軒大廈接待中心裝修施工國軒9月17日至9月20日提供看房車輛國軒9月20日前吧臺服務人員招聘、培訓國軒9月5日至9月15市內(nèi)銷售通道包裝國軒9月15日至9月25日國軒大廈銷售中心物料采購（包含電話、網(wǎng)絡(luò)等）國軒9月15日至9月20日市內(nèi)展示中心外部通道包裝國軒/卓略9月20日前按揭銀行的確定及辦理預抵押登記人員和吧臺服務人員國軒9月17日前銷售資料制作國軒/卓略9月20日前市內(nèi)展示中心內(nèi)部展示設(shè)施到位國軒/卓略9月20日前國軒湯池·工作進度組織安排國軒湯池項目營銷策略報告項目現(xiàn)場銷售中心項目現(xiàn)場銷售中心現(xiàn)場銷售中心裝修設(shè)計國軒/卓略9月16日至9月18日現(xiàn)場銷售中心裝修施工國軒9月18日至9月21日現(xiàn)場銷售中心樓棟外墻清潔和重新粉刷國軒9月18日至9月21日現(xiàn)場銷售中心展示沙盤調(diào)整國軒/卓略9月16日至9月22日現(xiàn)場銷售中心正門處景觀建設(shè)國軒9月16日至9月25日現(xiàn)場銷售中心到看房通道景觀建設(shè)國軒9月16日至9月30日項目現(xiàn)場樣板房完工（帶家俬家電）國軒9月30日現(xiàn)場銷售中心物料采購（包含電話、網(wǎng)絡(luò)等）國軒9月19日至9月21日銷售現(xiàn)場物料購置國軒9月22日前項目現(xiàn)場區(qū)域內(nèi)主要路段形象包裝國軒/卓略9月16日至9月30日項目現(xiàn)場售樓部內(nèi)部展示設(shè)施到位國軒/卓略9月23日前項目現(xiàn)場售樓部周邊路段形象包裝國軒/卓略9月30日前項目現(xiàn)場看房通道和銷售中心門口樣板景觀國軒10月20日前國軒湯池項目營銷策略報告項目整合推廣策略方案第三部分國軒湯池項目營銷策略報告整合推廣及傳播策略推廣思考傳播主題和調(diào)性媒體優(yōu)化與組合廣告投放計劃及公關(guān)策略國軒湯池項目營銷策略報告推廣目的1、快速樹立高端項目品牌二度；2、開盤前積累足夠的有效客戶；3、項目營銷的各個節(jié)點打下堅實的廣告基礎(chǔ)。推廣思考推廣原則1、前期推廣以項目一期為主要推廣點；2、著重突出項目C2C酒店公寓的高回報投資性；3、項目擁有的獨享資源：溫泉與自然環(huán)境；4、在推廣過程中與政府口號一致。為什么而推廣，是僅僅是C2C酒店還是只是別墅，亦或是兩者兼有之？推廣是為純粹性的促銷推廣還是以樹立項目品牌為主？推廣如何把一期C2C公寓推廣與整個項目的高端別墅形象所吻合？國軒湯池項目營銷策略報告第三階段9月28日——10月31日。1、以項目品牌和形象為主要宣傳點。2、C2C的概念宣傳，高收益投資性宣傳。整合推廣步驟第二階段第一階段品牌二度塑造和C2C概念造勢期形象保持期和C2C概念深化期掃尾宣傳和二期鋪墊宣傳期11月1日——12月20日。1、項目高檔形象保持宣傳。2、C2C深化宣傳，突出C2C的高收益回報特性。12月20日——次年3月。1、后其掃尾宣傳，針對性的促銷宣傳。2、適當為項目二期別墅做推廣鋪墊。國軒湯池項目營銷策略報告?zhèn)鞑ブ黝}和廣告調(diào)性項目占有豐富的稀缺資源，整體風格上尊貴、高檔，體現(xiàn)地中海式建筑和居住文化。一期擁有高回報的C2C體系。傳播主題：高檔、尊貴、投資性、身份、稀缺的溫泉和山體等自然景觀資源、C2C、四星級酒店。廣告調(diào)性：浪漫、典雅的地中海式生活理念和方式的張揚。高品質(zhì)生活和高投資回報的新消費理念。營造理想中的生活環(huán)境和方式。國軒湯池項目營銷策略報告?zhèn)鞑ニ悸芳霸瓌t正式進場，開始宣傳C2C概念造勢簽約儀式暨新聞發(fā)布會9.28合銅黃高速首游儀式派發(fā)宣傳資料軟文造勢宣傳及其他常規(guī)媒體輔助宣傳項目形象造勢項目營銷造勢立體式整合推廣全面發(fā)布項目信息及C2C信息產(chǎn)品推薦會、目標客戶群體湯池溫泉游等開盤形象保持和提升開盤前立體式廣告集中轟炸此階段不收客戶任何費用，即時客戶主動要交錢仍不收取，給客戶一種期待，亦突出項目高端性及開發(fā)上的正規(guī)化。國軒湯池項目營銷策略報告推廣區(qū)域策略（三步驟）考慮到項目的總體量有限和本著節(jié)省營銷推廣費用的原則，且目標客戶群定位為合肥市內(nèi)為主，前期將項目主要推廣區(qū)域放在合肥市內(nèi)，以全省其他富裕地市作為支援性推廣區(qū)域，暫不考慮對他域作點對點推廣；如在推廣過程中，出現(xiàn)前期未能預料到的問題，如有效客源不足等，將在推廣區(qū)域上重新考慮，增加全省富裕地市的點對點推廣，增強有效客戶；如果調(diào)整策略后在推廣上仍舊出現(xiàn)有效客源不足的情況，我司將考慮吸引外省投資客的購買（如溫州購房團和深圳購房團），增強消化速度；國軒湯池項目營銷策略報告第一階段第二階段第三階段媒體優(yōu)化與組合鑒于本項目在整合推廣策略中的不同階段有不同的推廣目的，因而，在媒體的優(yōu)化與組合上亦需要不同的選擇；立體式全方位廣告轟炸，以高炮、巨蔓、電視、DM雜志、事件等為主要傳播手段報紙傳媒、分眾傳媒為主要傳播手段，輔以DM雜志、廣播、手機短信等媒體為支援傳播。報紙廣告為主，輔以高炮、DM雜志為支援傳播。國軒湯池項目營銷策略報告本項目所需主要媒體作用列表媒體類別優(yōu)勢劣勢高炮、巨蔓印刷精美，形象塑砸，提升項目品牌二度。長期傳播，記憶性強。被動選擇大，媒體數(shù)量有限，且投放費用相對較高。報紙廣告信息告知面廣，針對性傳播強，即時性強。記憶性差，印刷效果差，難顯高檔質(zhì)感。且費用相對較高。DM雜志廣告針對性傳播，印刷精美，提升項目形象。有效鎖定高端人群。傳播面狹窄，信息傳遞速度較慢。電臺廣告鎖定有車一族，針對性傳播，費用相對較低。記憶性差，有效傳播不足。投放效果難以跟蹤。電視廣告視覺震撼宣傳，信息點告知全?？蛻羧烘i定有限，且費用較高，分眾傳媒有效鎖定白領(lǐng)一族，針對性、誘惑性傳播項目信息。費用較高。短信傳播即時性強，強制傳播，覆蓋面廣。難顯項目高端性，容易讓客戶產(chǎn)生反感。國軒湯池項目營銷策略報告具體媒體執(zhí)行省際媒體市際媒體新安晚報（全省版）：全省范圍內(nèi)覆蓋面相對較強的報紙媒體；合肥晚報：合肥市內(nèi)最有影響力的報紙之一，覆蓋面廣，影響力強；安徽經(jīng)視：全省覆蓋，性價比較高；定位雜志：針對高端人群和高端俱樂部免費發(fā)放，可讀性強，客戶群體有效性高；高炮：合肥出入口，有效鎖定私車族及去往湯池游玩客戶群體；故事廣播電臺：鎖定市內(nèi)私車族和出租車，性價比高；萬盛與琴港劇院：客戶群體針對性強；國軒湯池項目營銷策略報告廣告投放計劃及宣傳費用預算推廣媒體執(zhí)行時間媒體規(guī)格預算（萬元）備注報紙硬廣9.28合肥晚報、新安晚報整版2.7+5.9電視臺宣傳下旬安徽經(jīng)視第一時間0.34x30=10.2報紙軟文9.28合肥晚報和新安晚報贈送活動9.28合銅黃高速首游活動3戶外廣告牌戶外廣告牌9.25湯池路口機場收費站1年1年3.1712+26（1年）DM雜志9.20定位內(nèi)折頁3易拉寶廣告9.20萬盛和琴港3個月

0.41.2（3個月）小計（萬元）25.49月份廣告計劃國軒湯池項目營銷策略報告推廣媒體執(zhí)行時間媒體規(guī)格預算（萬元）備注報紙硬廣10.8新安晚報、合肥晚報半版1.35+2.968報紙硬廣10.10合肥晚報半版1.35新聞發(fā)布會10.13所有媒體10報紙硬廣10.17新安晚報半版2.968產(chǎn)品推薦會10.20主流媒體6萬報紙硬廣10.24合肥晚報、新安晚報半版1.35+2.968報紙硬廣10.26新安晚報半版2.968電視臺宣傳下旬安徽經(jīng)視第一時間0.34x30=10.2報紙軟文10.8/12/19/25/26合肥晚報和新安晚報贈送戶外廣告牌戶外廣告牌湯池路口機場收費站1年1年3.1712+26（1年）易拉寶廣告萬盛和琴港3個月

0.41.2（3個月）短信下旬

2小計（萬元）47.710月份廣告計劃國軒湯池項目營銷策略報告推廣媒體執(zhí)行時間媒體規(guī)格預算（萬元）備注報紙硬廣11.2新安晚報、合肥晚報半版1.35+2.968報紙硬廣11.7合肥晚報、新安晚報半版1.35+2.968報紙硬廣11.8新安晚報、新安晚報半版1.35+2.968報紙硬廣11.9合肥晚報、新安晚報整版2.7+5.9報紙硬廣11.14新安晚報半版2.968報紙硬廣11.21合肥晚報半版1.35報紙硬廣11.30新安晚報半版2.968報紙軟文11.7/8/9/15/23合肥晚報和新安晚報贈送電臺11.7-12.7故事廣播1個月4DM雜志11.20定位內(nèi)折頁、封底3.5戶外廣告牌戶外廣告牌湯池路口機場收費站1年1年3.1712+26（1年）易拉寶廣告萬盛和琴港3個月

0.41.2（3個月）短信下旬

4小計（萬元）43.9111月份廣告計劃國軒湯池項目營銷策略報告推廣媒體執(zhí)行時間媒體規(guī)格預算（萬元）備注報紙硬廣12.5新安晚報半版2.968報紙硬廣12.14合肥晚報、新安晚報半版1.35+2.968報紙硬廣12.19新安晚報半版2.968報紙硬廣12.28合肥晚報半版1.35報紙軟文12.7/17/21/31合肥晚報和新安晚報贈送戶外廣告牌戶外廣告牌湯池路口機場收費站1年1年3.1712+26（1年）易拉寶廣告萬盛和琴港3個月

0.41.2（3個月）短信下旬

2小計（萬元）17.212月份廣告計劃國軒湯池項目營銷策略報告26.5%25.4%24.4%14.1%9.6%10月份47.7萬元11月份43.9萬元剩余45.8萬元9月份25.4萬元12月份17.2萬元剩余：45.8萬元，總占比為25.4%。整合推廣費用明細表國軒湯池項目營銷策略報告首批需制作的宣傳用物料明細表印刷名錄印刷份數(shù)印刷尺寸印刷工藝印刷用途名片銷售人員各500張90*46MM245克蘭采特種紙/部分印銀/雙面彩色銷售業(yè)務需要手提袋5000份4500*300*90MM250克白卡紙/啞膜/穿繩/單面四色活動宣傳和置放宣傳折頁POP吊旗200張280*300MM250克銅版紙/光膜/膜切/雙面四色室內(nèi)裝飾拆頁2000份960*320MM245克蘭采特種紙/部分印銀/部分UV/雙面四色/封面