第1章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象第2章房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)第3章房地產(chǎn)業(yè)的周期性及可持續(xù)開展第4章地租與區(qū)位理論第5章房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制第6章房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營第7章房地產(chǎn)資金運(yùn)行第8章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度建設(shè)第9章房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控與行政管理目錄1A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)的概念及特征；掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)及研究對(duì)象；了解房地產(chǎn)業(yè)及定位。能正確理解和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法和學(xué)習(xí)的意義

B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)概念、特性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法第1章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象2

房地產(chǎn)及其特性1.房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益,即它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)34房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)定位1．房地產(chǎn)業(yè)含義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、效勞等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位我國房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有廣義的“效勞業(yè)〞性質(zhì)。5第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)和研究對(duì)象1.2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究和闡述房地產(chǎn)根本經(jīng)濟(jì)理論的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門新興的經(jīng)濟(jì)學(xué)科，它是隨著房地產(chǎn)業(yè)的深入開展，適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀需要而逐步形成的。1.2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和房地產(chǎn)資源配效率的科學(xué)。6第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法和意義1.3.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法1.3.2學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義思考題：1、什么叫房地產(chǎn)？2、舉例說明房地產(chǎn)的特點(diǎn)。3、如何理解房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位？4、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是什么？7A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位掌握房地產(chǎn)住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的必然性理解房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

B、

本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位C、

本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用第2章房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)

8第一節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系2.1.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位2、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用2.1.2房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系1、國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的反作用9第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系2.2.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展決定房地產(chǎn)業(yè)的開展2.2.2房地產(chǎn)業(yè)的開展推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展10第三節(jié)房地產(chǎn)住宅業(yè)的開展與國民經(jīng)濟(jì)的增長2.3.1住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的必然性1、什么是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?它應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)，是在經(jīng)濟(jì)成長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過程中，能帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)上一個(gè)新臺(tái)階的新興產(chǎn)業(yè)或行業(yè)。112、新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的條件※必須是消費(fèi)熱點(diǎn)，有龐大的消費(fèi)群體作支撐。2.3.2培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的途徑※實(shí)行住房制度改革12第四節(jié)

房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系2.4.1建筑業(yè)及特點(diǎn)1、生產(chǎn)流動(dòng)性2、生產(chǎn)的單件性3、生產(chǎn)周期長2.4.2房地產(chǎn)與建筑業(yè)關(guān)系13思考題：1、如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用？2、解釋新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。3、談?wù)勅绾闻嘤≌瑯I(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。4、闡述房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。14A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)業(yè)開展的周期性根本概念掌握房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展含義及意義理解房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展主要內(nèi)容及途徑了解房地產(chǎn)業(yè)開展的周期性的階段及特點(diǎn)了解房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)開展的周期性及可持續(xù)健康開展C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展主要內(nèi)容及途徑第3章房地產(chǎn)業(yè)的周期性及可持續(xù)健康開展15第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的周期性開展3.1.1國民經(jīng)濟(jì)周期1、經(jīng)濟(jì)周期根本理論經(jīng)濟(jì)周期是指國民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。2、一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家將經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段：〔1〕繁榮階段〔2〕衰退階段〔3〕蕭條階段〔4〕復(fù)蘇階段1617第二階段——衰退階段18第三階段——蕭條階段19203、房地產(chǎn)業(yè)開展周期性波動(dòng)的特點(diǎn)1〕在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前一些；2〕房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早地到來；3〕房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長一些4〕房地產(chǎn)業(yè)相比照較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些；5〕房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。21第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康開展3.2.1房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康開展的含義及意義1、含義所謂可持續(xù)開展就是既要滿足當(dāng)代人的各種需要，又要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，不對(duì)后代人的生存和開展構(gòu)成危害的開展。222、意義1〕推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展，是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放型開展的根本途徑2〕房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)開展，也可以大大促進(jìn)城市以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)開展。233.2.2房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康開展的主要內(nèi)容1〕以人為本2〕持續(xù)與開展3〕適度開展2425思考題：1、如何理解房地產(chǎn)開展的周期？2、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康開展的含義是什么？3、如何保障房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康開展？26第4章地租與區(qū)位理論A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握有關(guān)區(qū)位理論理解城市地租、決定城市土地區(qū)位的主要因素了解地租理論、區(qū)位理論的新進(jìn)展B、本章教學(xué)重點(diǎn)區(qū)位理論C、本章教學(xué)難點(diǎn)地租理論27第一節(jié)地租理論

4.1.1地租的含義及類型1、地租地租是土地使用者為使用土地而支付的代價(jià)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。2、類型1〕級(jí)差第租2〕絕對(duì)地租3〕壟斷地租4〕非農(nóng)業(yè)用地的地租28地租理論的演變1、威廉·配第〔WilliamPetty1623-1687〕的地租理論2、弗郎斯瓦·魁奈的地租理論3、亞當(dāng)·斯密〔AdamSmith1723-1790〕的地租理論4、大衛(wèi)·李嘉圖〔DavidRicardo1772-1823〕的地租理論29馬克思主義地租理論1、級(jí)差地租2、絕對(duì)地租3、壟斷地租30第二節(jié)城市地租城市地租及其形態(tài)1、城市地租的含義所謂城市地租是指住宅經(jīng)營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場(chǎng)所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。312、城市地租形態(tài)1〕城市級(jí)差地租2〕商業(yè)地租3〕城市絕對(duì)地租4〕城市壟斷地租324.2.2地租與城市房地產(chǎn)1、地租與房地產(chǎn)價(jià)格1〕地租與土地價(jià)格就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化。2〕地租和房地產(chǎn)價(jià)格地租對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著非常重大的影響。332、地租與城市房地產(chǎn)開發(fā)地租水平的上下，進(jìn)而土地價(jià)格的上下是影響房地產(chǎn)開發(fā)本錢的重要因素。地租是城市土地使用者選擇用地的信號(hào)和指標(biāo)，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值是調(diào)節(jié)土地合理利用的重要手段。(2)建筑物折舊的求取方法1)直線折舊法直線折舊法是最簡單的和應(yīng)用得最普遍的一種折舊方34第三節(jié)區(qū)位理論4.3.1區(qū)位概念、分類1、區(qū)位概念所謂區(qū)位即為某一主體或事物所占據(jù)的場(chǎng)所，具體可標(biāo)識(shí)為一定的空間坐標(biāo)。即各類物業(yè)分布的地區(qū)或地點(diǎn)2、區(qū)位分類1〕農(nóng)業(yè)區(qū)位2〕工業(yè)區(qū)位3〕居住區(qū)位4〕城市區(qū)位354.3.2區(qū)位理論1、區(qū)位理論——是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其在空間中的相互關(guān)系的學(xué)說。2、區(qū)位理論的主要奉獻(xiàn)〔1〕農(nóng)業(yè)區(qū)位論〔2〕工業(yè)區(qū)位論〔3〕中心地理論——城市區(qū)位論〔4〕區(qū)位理論的新開展364.3.3決定城市土地區(qū)位的主要因素1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素1〕繁華程度2〕通達(dá)程度3〕城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度4〕人口密度2、自然因素374.3.4區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)開展中的作用1、能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作。2、能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。38

4.3.5土地區(qū)位的利用1、生產(chǎn)活動(dòng)區(qū)位選擇2、家庭居住區(qū)位選擇3、公共設(shè)施區(qū)位選擇

39

思考題：1、什么是地租？2、簡述馬克思主義地租理論。3、決定城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？4、簡述區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)開展中的作40A、教學(xué)目的與要求掌握房地產(chǎn)需求、供給概念及特點(diǎn)掌握房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)有關(guān)知識(shí)理解影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)含及體系構(gòu)成要素掌握房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡原理B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)有關(guān)知識(shí)C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的均衡

第5章房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制41第一節(jié)房地產(chǎn)供求理論5.1.1房地產(chǎn)需求1、一般需求理論1〕需求的含義微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“需求〞是指在某一特定時(shí)期內(nèi)，對(duì)應(yīng)于某一商品的各種價(jià)格，消費(fèi)者愿意而且有能力購置的商品數(shù)量。如果消費(fèi)者對(duì)—種商品雖然有購置的愿望，但沒有購置的能力，就不能算作需求。2〕影響需求的因素經(jīng)常起作用的因素有：商品的價(jià)格、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)商品的價(jià)格及預(yù)期。422、房地產(chǎn)需求1〕房地產(chǎn)需求的概念理解房地產(chǎn)需求應(yīng)該從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析。從微觀角度看，房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購置的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，也即房地產(chǎn)的有效需求。從宏觀角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)總需求，即某一時(shí)期全社會(huì)房地產(chǎn)需求的總量。432〕房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)需求中的土地需求是一種引致需求。房地產(chǎn)需求具有明顯的區(qū)域性。房地產(chǎn)需求具有層次性。房地產(chǎn)需求與城市住房制度有極大的關(guān)系。3〕影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素國民經(jīng)濟(jì)開展水平城市化水平。房地產(chǎn)的價(jià)格水平44455.1.2房地產(chǎn)供給1、一般供給理論1〕供給的含義微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“供給〞，是指生產(chǎn)者或賣方在某一特定的時(shí)間內(nèi)在每一種價(jià)格下，對(duì)一種商品愿意且能夠提供出售的數(shù)量。如果生產(chǎn)者對(duì)一種商品雖然有提供的愿望，但沒有提供的能力，就不能算作供給。2〕影響供給的因素影響供給的因素很多。經(jīng)常起作用的因素有：商品的價(jià)格水平、生產(chǎn)的本錢及其他商品的價(jià)格。462、房地產(chǎn)供給1〕房地產(chǎn)供給的概念理解房地產(chǎn)供給應(yīng)該從微觀和宏觀兩個(gè)角度分析。從微觀角度看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，也可叫做房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。從宏觀角度看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即某一時(shí)期全社會(huì)房地產(chǎn)供給的數(shù)量，既包括以公頃、幢、平方米等為單位的房地產(chǎn)實(shí)物總量，也包括以元、萬元等為單位的房地產(chǎn)價(jià)值總量。472〕房地產(chǎn)供給特點(diǎn)城市土地供給的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給的滯后性房地產(chǎn)供給的時(shí)期性4849

5.1.3房地產(chǎn)供求平衡均衡——是指需求與供給相等土地的供求均衡是相對(duì)的、暫時(shí)的，不均衡是絕對(duì)的。土地的供求由不均衡向均衡運(yùn)動(dòng)，趨向于均衡或到達(dá)均衡，然后再由均衡向不均衡運(yùn)動(dòng)。一般而言，土地供不應(yīng)求是經(jīng)常的、普遍的，供過于求是短暫的、個(gè)別的。因此，地租或地價(jià)的總趨勢(shì)是上升的。505.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)涵及體系構(gòu)成1、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)涵房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。即進(jìn)行房地產(chǎn)商品交換，包土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)效勞的交易和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系512、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系構(gòu)成一個(gè)完整意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、組織方式等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。1〕房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者可以是經(jīng)濟(jì)組織，也可以是經(jīng)濟(jì)個(gè)體。與其它市場(chǎng)主體一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體性要素包括供給主體、需求主體、中介機(jī)構(gòu)和管理者。

52

2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)客體所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)客體就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象。一般說來，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象包括地產(chǎn)和房產(chǎn)以及與它們相關(guān)的效勞。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象和物質(zhì)根底。533〕房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易組織形式房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易組織形式，是指房地產(chǎn)交易所或交易市場(chǎng)為房地產(chǎn)交易各方進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)所提供的固定場(chǎng)所，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)有形市場(chǎng)。54

5.2.2房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)1〕房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的含義及性質(zhì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)或土地市場(chǎng)，指土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，包括土地批租市場(chǎng)、土地租賃市場(chǎng)和土地征購市場(chǎng)等，交易的對(duì)象是土地權(quán)屬。由于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的賣主在我國為國家或其授權(quán)的管理部門，所以屬于國家壟斷市場(chǎng)。55562、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)1〕房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的含義及性質(zhì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)，主要是指新近建造完畢的建筑物在市場(chǎng)上出售和出租，相對(duì)于原有的存量房地產(chǎn)來說，它是在土地交易的根底上進(jìn)行的，所以稱為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。也包括土地開發(fā)企業(yè)把生地開發(fā)成熟地以后進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，實(shí)際上是土地二級(jí)市場(chǎng)。所以，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也可稱為土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的組織形態(tài)是具有一定壟斷性的不完全競(jìng)爭市場(chǎng)572〕房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的流通形式現(xiàn)房交易房屋租賃房屋預(yù)售583、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)1〕房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)含義及性質(zhì)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是指原有的房地產(chǎn)用戶將擁有的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；也包括土地使用者之間將土地使用權(quán)在橫向市場(chǎng)上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的市場(chǎng)，是為土地三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的組織形態(tài)也是具有一定壟斷性的不完全競(jìng)爭市場(chǎng)592〕房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的流通形式二手房出售。〔即存量房出售〕房屋互換。房屋互換通常是指住宅的互換，包括所有權(quán)和使用權(quán)的互換。4、房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)之間也存在著密切的聯(lián)系，一方面，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)存量房的交易可以帶動(dòng)和促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)增量房的交易，另一方面，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)增量房市場(chǎng)的開展，又會(huì)不斷增加存量房屋的總量，帶動(dòng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮和開展。60第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行612、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1〕傳遞信息的功能2〕優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能3〕促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能4〕調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能5〕優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能625.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)含義房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)又稱房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)的總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開展方案的要求，對(duì)土地和地上建筑物及其附屬物進(jìn)行的綜合開發(fā)建設(shè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)一般分為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是指對(duì)新市區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)。再開發(fā)是指對(duì)城市舊區(qū)進(jìn)行改造或改擴(kuò)建。633、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的作用房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)是符合城市開展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展的規(guī)律的。房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)也是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要。4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原那么1〕依法的原那么2)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原那么3)堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原那么4〕堅(jiān)持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原那么5〕堅(jiān)持鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)住宅的原那么64第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格5.4.1房地產(chǎn)價(jià)格的特征與類型1．房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占土地的價(jià)格，是人們和平地獲得他入房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值〔交換價(jià)值〕的貨幣表示。652．房地產(chǎn)價(jià)格的特征

1〕土地價(jià)格不由生產(chǎn)本錢決定2〕房地產(chǎn)的保值性與增值性3〕房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性4〕房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式的多樣性5〕房地產(chǎn)價(jià)格與物權(quán)的密切相關(guān)性663、房地產(chǎn)價(jià)格的種類1〕從房地產(chǎn)價(jià)格形成根底的角度分：有市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。2〕按房地產(chǎn)實(shí)體存在形態(tài)劃分：有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格。3〕依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營方式劃分：有出售價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、拍賣價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格。4〕依不同級(jí)別、地段測(cè)算劃分：有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格67影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素1、經(jīng)濟(jì)因素2、社會(huì)因素3、行政因素4、供求關(guān)系5、人口因素

6、心理因素

7、國際因素

68房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成1、生產(chǎn)本錢1〕地價(jià)2〕建筑安裝及配套建設(shè)費(fèi)用3〕

運(yùn)營費(fèi)用。包括廣告投入、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)、利息等。2、開發(fā)利潤69思考題：1、如何理解房地產(chǎn)需求及特點(diǎn)？2、試說明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素有哪些？3、闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。

4、房地產(chǎn)價(jià)格有哪些類型？5、何謂房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)？70A、教學(xué)目的與要掌握房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)理解房地產(chǎn)企業(yè)制度掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與利潤了解房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)B、本章教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與利潤C(jī)、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)制度第6章房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營71

第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的特征與組織6.1.1房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型及其特征1、房地產(chǎn)企業(yè)含義是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞活動(dòng)，并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織722、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)1〕從經(jīng)營對(duì)象來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)。2〕從業(yè)務(wù)活動(dòng)的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要是效勞型企業(yè)。3〕從生產(chǎn)要素密集度來看，房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型和人才密集型的企業(yè)。4〕從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有鮮明行業(yè)特征。73746.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)6.1.3房地產(chǎn)企業(yè)制度75第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和利潤6.2.1防地產(chǎn)經(jīng)營的概念與模式1、含義房地產(chǎn)經(jīng)營，就是以房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)為經(jīng)營對(duì)象，以一定的投入取得最大經(jīng)寂效益的活動(dòng)。2、模式出售經(jīng)營、委托代理銷售、租賃經(jīng)營、租賃代理7677提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤的途徑在“開源〞方面，要努力增加房地產(chǎn)企業(yè)總收益。在“節(jié)流〞方面，要不斷研究降低本錢的方法，減少本錢支出。78思考題1、簡述房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)2、提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤的途徑有哪些？3、簡述房地產(chǎn)企業(yè)的類型。79第7章房地產(chǎn)資金運(yùn)行8081828384第二節(jié)房產(chǎn)金融概述7.2.1房地產(chǎn)金融的涵義與特點(diǎn)1、房地產(chǎn)金融的涵義房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中通過各種信用方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。8586878889第四節(jié)房地產(chǎn)證券化

909192939495A、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的根本概念明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系掌握我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)和根本內(nèi)容。理解住房公積金制度及意義B、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)本章教學(xué)重點(diǎn)我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)和根本內(nèi)容。C、本章教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系第8章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度建設(shè)96第一節(jié)8.1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)的概念

1、物權(quán)的涵義物權(quán)作為一個(gè)法律范疇，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。2、產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是人們〔財(cái)產(chǎn)主體〕圍繞或通過〔客體〕而形成的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，它是一定社會(huì)中人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。97房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系1、擔(dān)保物權(quán)

2、典權(quán)3、地役權(quán)4、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系98第二節(jié)城市住房制度992、住房消費(fèi)與住房制度的關(guān)系住房消費(fèi)與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住房消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住房消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的可靠保證。1008.3.2我國城鎮(zhèn)住房制度改革1、我國城鎮(zhèn)住房制度改革的三個(gè)階段1〕城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段2〕城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段3〕城鎮(zhèn)住房制度改革深化和全面實(shí)施階段1012、我國住房制度改革的目標(biāo)和根本內(nèi)容1〕我國住房制度改革的