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年廈門房地產(chǎn)市場年報XIAMENREALESTATEMARKETANNUALREPORT有巢氏集團開發(fā)處

|2025年1月數(shù)據(jù)說明/Datadescription1、數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍為廈門市2、商品房數(shù)據(jù)包含商品住宅（含商辦性質(zhì)的別墅）、商業(yè)、寫字樓、SOHO、車位，不含限價房、保障房、安置房、儲藏間、幼兒園等3、商品房數(shù)據(jù)均為備案數(shù)據(jù)，來源為有巢氏數(shù)據(jù)庫4、數(shù)據(jù)時間范圍為2024年1月1日-12月31日22024年數(shù)字地產(chǎn)291.8億元97.64萬㎡29884元/㎡商住用地商品房成交總建樓面價成交總金額188.65萬㎡24173269.13萬㎡元/㎡供應(yīng)面積成交面積成交均價111.34萬㎡33947元/㎡172.71萬㎡商品住宅供應(yīng)面積成交面積成交均價3排行榜—2024年各區(qū)商品住宅成交排行（按成交面積）123456同安區(qū)湖里區(qū)翔安區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)思明區(qū)4402263437832676202459342.4636.8135.9828.2421.777.452061060665221312988428633659153394787.50223.3379.6284.4162.3349.11586.3025%21%21%16%13%4%全市合計16112172.71100%4排行榜—2024年房企商品房銷售排行12建發(fā)國貿(mào)軌道保利中海特房招商聯(lián)發(fā)金茂中糧145.2589.2281.4241.5538.3237.8535.7629.1812.1311.4322.3%13.7%12.5%6.4%5.9%5.8%5.5%4.5%1.9%1.8%12建發(fā)國貿(mào)44.9329.3521.0920.6016.6011.0510.8110.299.5916.7%10.9%7.8%7.7%6.2%4.1%4.0%3.8%3.6%3.0%33軌道44特房55保利66聯(lián)發(fā)77廈門信息集團中海8899招商1010金茂8.06備注：按操盤房企統(tǒng)計5排行榜—2024年房企商品住宅銷售排行12建發(fā)國貿(mào)軌道保利中海特房招商聯(lián)發(fā)金茂中糧139.2485.3279.5438.9036.5635.1731.7928.4411.3310.4723.7%14.6%13.6%6.6%6.2%6.0%5.4%4.9%1.9%1.8%12建發(fā)國貿(mào)軌道特房保利聯(lián)發(fā)中海招商金茂萬科139.2485.3279.5435.1738.9028.4436.5631.7911.336.8719.7%12.3%10.6%8.6%6.6%5.7%4.8%4.0%3.3%2.3%334455667788991010備注：按操盤房企統(tǒng)計6排行榜—2024年全市商品房項目成交排行TOP10（按成交面積）12保利國貿(mào)沁原軟件園三期翔安區(qū)集美區(qū)集美區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)翔安區(qū)同安區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)184680010.6610.238.248.087.977.927.707.026.425.9117953582919.145.964.0%3.8%3.1%3.0%3.0%2.9%2.9%2.6%2.4%2.2%3建發(fā)鯉悅1123745226935358949662429891519323095252232371918.6943.3039.5934.0311.6916.2116.2014.024濕地公園TOD·璞瑞建發(fā)五緣鯉59556保利國貿(mào)天琴金茂悅云灣1096132383578七星灣TOD璞盛聯(lián)發(fā)嘉悅里984910建發(fā)縵玥長灘9127排行榜—2024年全市商品房項目成交排行TOP10（按成交金額）12濕地公園TOD·璞瑞建發(fā)五緣鯉湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)思明區(qū)翔安區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)7459558.087.977.924.773.854.1410.668.245.247.025358949662429895846552873485811795322693329782309543.3039.5934.0327.8920.3520.1419.1418.6917.3016.216.7%6.1%5.2%4.3%3.1%3.1%2.9%2.9%2.7%2.5%3保利國貿(mào)天琴招商·灣湖臻境保利天悅1096503454706學(xué)仕里5117保利國貿(mào)沁原建發(fā)鯉悅1846112352189海滄中心TOD·璞盛七星灣TOD璞盛108358排行榜—2024年全市商品住宅項目成交排行TOP10（按成交面積）12保利國貿(mào)沁原建發(fā)鯉悅翔安區(qū)集美區(qū)同安區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)翔安區(qū)集美區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)湖里區(qū)9006156934903316165143835215037.896.626.576.556.335.505.455.425.244.772308127415243465750366061199552897760603329785846518.2018.1615.9937.6441.8310.9815.7932.8517.3027.894.6%3.8%3.8%3.8%3.7%3.2%3.2%3.1%3.0%2.8%3七星灣TOD璞盛建發(fā)五緣鯉45濕地公園TOD·璞瑞金茂悅云灣67聯(lián)發(fā)嘉悅里8保利國貿(mào)天琴海滄中心TOD·璞盛招商·灣湖臻境9109排行榜—2024年全市商品住宅項目成交排行TOP10（按成交金額）12濕地公園TOD·璞瑞建發(fā)五緣鯉湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)思明區(qū)翔安區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)3314903835031662579006155216936.336.555.424.772.893.217.896.625.246.576606157503606035846566969602022308127415329782434641.8337.6432.8527.8919.3819.3318.2018.1617.3015.997.1%6.4%5.6%4.8%3.3%3.3%3.1%3.1%3.0%2.7%3保利國貿(mào)天琴招商·灣湖臻境保利天悅456學(xué)仕里7保利國貿(mào)沁原建發(fā)鯉悅89海滄中心TOD·璞盛七星灣TOD璞盛1010排行榜—2024年全市辦公項目成交排行TOP10（按成交面積）12軟件園三期集美區(qū)集美區(qū)翔安區(qū)湖里區(qū)同安區(qū)同安區(qū)集美區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)思明區(qū)106164137427.592.751.751.581.561.200.880.870.630.57614454614.661.501.152.991.421.070.850.950.640.7531.5%11.4%7.3%6.6%6.5%5.0%3.6%3.6%2.6%2.3%廈門市后溪長途汽車站綜合樓3頂翔建業(yè)大廈廈門海上世界環(huán)東云谷65764189179103520廈門現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地6251788607廈門國際創(chuàng)新中心環(huán)東火炬科技園龍郡青年城9717891091510150132639488910羅賓森廣場辦公：產(chǎn)權(quán)為辦公性質(zhì)，包括SOHO和寫字樓，下同。11排行榜—2024年全市辦公項目成交排行TOP10（按成交金額）12軟件園三期集美區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)同安區(qū)同安區(qū)集美區(qū)思明區(qū)翔安區(qū)106427.591.582.751.561.751.200.870.880.570.4861441891754614.662.991.501.421.151.070.950.850.750.6520.7%13.3%6.7%6.3%5.1%4.7%4.2%3.8%3.3%2.9%廈門海上世界廈門市后溪長途汽車站綜合樓3164204環(huán)東云谷91035頂翔建業(yè)大廈1372596576廈門現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地688607環(huán)東火炬科技園廈門國際創(chuàng)新中心羅賓森廣場10915971781798948132631347010龍湖首開時代上城12排行榜—2024年全市商業(yè)項目成交排行TOP10（按成交面積）12頂翔建業(yè)大廈陽光城翡麗海岸中央公園城翔安區(qū)同安區(qū)集美區(qū)集美區(qū)翔安區(qū)同安區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)翔安區(qū)同安區(qū)491833585442163934320.590.580.500.470.360.260.240.240.210.20981685640.580.500.640.790.180.520.390.950.220.508.8%8.7%7.5%7.0%5.4%3.9%3.6%3.6%3.1%3.0%3128011681950004聚鎮(zhèn)5恒億歐洲城6寶龍旭輝城19595160293886010878249667新景舜弘大廈中糧云璽壹號龍湖首開時代上城中海環(huán)東時代891013排行榜—2024年全市商業(yè)項目成交排行TOP10（按成交金額）12中糧云璽壹號聚鎮(zhèn)集美區(qū)集美區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)翔安區(qū)同安區(qū)同安區(qū)同安區(qū)湖里區(qū)思明區(qū)395850.240.470.140.500.590.260.200.580.070.073886016819525151280198160.950.790.760.640.580.520.500.500.470.467.4%6.2%5.9%5.0%4.5%4.0%3.9%3.9%3.6%3.6%3廈門海上世界中央公園城頂翔建業(yè)大廈寶龍旭輝城中海環(huán)東時代陽光城翡麗海岸建發(fā)五緣鯉華潤筼筜悅府43349423218275561959524966856478963202649301014排行榜—2024年全市車位項目成交排行TOP10（按成交個數(shù)）12保利國貿(mào)沁原泰禾廈門院子保利國貿(mào)天琴軟件園三期翔安區(qū)海滄區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)翔安區(qū)翔安區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)思明區(qū)集美區(qū)9258487136946825594994964954822.682.972.502.642.101.711.661.581.951.417.910.416.618.76.60.730.881.181.300.450.350.630.432.080.464.7%4.3%3.6%3.5%3.5%2.8%2.5%2.5%2.5%2.4%345金茂悅云灣6建發(fā)叁里云廬建發(fā)縵玥長灘建發(fā)鯉悅6.3712.78.689火車站南中心陽光城文瀾府42.09.61015排行榜—2023年全市車位項目成交排行TOP10（按成交金額）12火車站南中心大唐五緣YOHO建發(fā)五緣鯉思明區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)4954324384146947133048484079251.951.431.351.752.642.500.962.971.192.6842.034.433.935.718.716.632.010.418.77.92.081.491.481.481.301.180.970.880.760.737.2%5.1%5.1%5.1%4.5%4.1%3.4%3.0%2.6%2.5%34濕地公園TOD·璞瑞軟件園三期56保利國貿(mào)天琴保利天悅78泰禾廈門院子水晶蕓溪五期保利國貿(mào)沁原91016目

錄/Contents0103宏觀與政策環(huán)境二級市場分析02

土地市場分析

04后市研判17PART01宏觀與政策環(huán)境Macro

and

policy

environment?

全國宏觀分析?

廈門政策分析18全國|政策端—重大會議2024年以來中央重大會議對房地產(chǎn)政策力度持續(xù)加大，一系列政策的政策可以說是應(yīng)出盡出，2024.32022024政

治

局202二十屆2024政

治

局2024.12.9政

治

局

會

議兩會國標(biāo)本兼治產(chǎn)風(fēng)險，產(chǎn)政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。進(jìn)一步優(yōu)化繼

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。要促進(jìn)房地回穩(wěn)，對商嚴(yán)控增量、提高質(zhì)量，“項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。實

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。健全推進(jìn)持續(xù)抓好保生、保穩(wěn)定化體制機步推動城市協(xié)調(diào)機制落好發(fā)展和安全，落實好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險的各項舉措。統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。?

解讀：2024年以來中央重大會議均提及地產(chǎn)工作部署，并且政策力度持續(xù)加大，從兩會的化解房地產(chǎn)風(fēng)險、優(yōu)化房地產(chǎn)政策到4月政治局會議的繼續(xù)堅持因城施策，統(tǒng)籌消化存量、優(yōu)化增量，再到9月的促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，調(diào)整住房限購政策、降低存量房貸利率，以及12月的實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策來穩(wěn)住樓市，能看出中央對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，2024年在防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險方面已取得積極成績，2025年將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步做好穩(wěn)住樓市的工作。全國|政策端—金融政策今年以來，中國人民銀行對LPR進(jìn)行了三次調(diào)整，1年期下調(diào)60個基點，5年期下調(diào)35個基點，年度下行幅度均創(chuàng)LPR改革以來的新高，并且兩次下調(diào)準(zhǔn)備金率，以及首付比例和公積金利率等。2024年LPR調(diào)整：近兩年LPR利率變動情況2024年中央主要金融政策表現(xiàn)：時間

發(fā)布機構(gòu)政策內(nèi)容政策類型2024年2月，1年期LPR為3.45%，保持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個點；2月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元；4.30%4.4%4.2%4.0%3.8%3.6%3.4%3.2%3.0%降低貸款利率降低準(zhǔn)備金率4.20%2月央行3.95%3.45%3.85%3.35%設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例為不低于15%；取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。降低房貸利率、降低首付比例3.65%5月7月央行央行3.60%3.55%3.45%2024年2月，1年期LPR為3.35%，較前值下行10個點；5年期以上LPR為3.85%，較前值下行10個點；降低貸款利率3.10%降低貸款利率降低準(zhǔn)備金率降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點；降低了首付比例，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例到15%；9月央行央行23012304230723102401240424072410降低首付比例

降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房稅費負(fù)擔(dān)；降低稅費2024年10月，1年期LPR為3.1%，較前值下行25個點；5年期以上LPR為3.6%，較前值下行25個點；1年期LPR5年期LPR10月降低貸款利率20全國|政策端—中央與地方樓市政策2024年年中央重磅政策陸續(xù)出臺，多次下調(diào)首付及房貸利率，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并全面重啟城中村改造等，地方因城施策，從一二線城市的大尺度政策松綁到三四線城市的各種優(yōu)惠補貼等。2商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，這是2000年以來二套首付最低值；5年期以上LPR下降了3次，由4.2%降至3.6%，1年期降至3.1%，并取消取消商業(yè)貸款利率下限。2首付比例、利率降至新低一線城市00北京通州“雙限”松綁、取消離婚限購、五環(huán)外允許多購1套房，非京籍人士社保年限五環(huán)外“5年變2年”，五環(huán)內(nèi)“5年變3年”；上海放松單身限購、外地戶籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；廣州放開大戶型限購、四區(qū)取消限購、部分區(qū)域社?！?改2”；深圳外圍區(qū)域限購松綁、非深戶“5改3”2424存量房貸利率下調(diào)統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，符合條件年中央重點樓市政策表現(xiàn)年各線城市樓市政策表現(xiàn)的房貸利率均調(diào)整為貸款市場報價利率LPR-30BP（基點）二線城市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取

首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90㎡提高到140㎡。明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值二線城市普遍放寬了限購限售政策，例如南京、杭州、成都等城市全面取消了限購，降低了首付比例和房貸利率，首套房首付低至15%，房貸利率也有大幅下降，部分城市首套房利率跌破3%。另外還有落戶調(diào)整、房票補貼等一應(yīng)政策。消，稅費減免稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。“城中村改造”全面重啟城中村改造于2024年全面重啟，將通過貨幣化安置等方式新增實施100萬三線城市套城中村改造和危舊房改造。三線城市的房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持寬松主基調(diào)，旨在激活市場活力，包含購房補貼、優(yōu)化公積金貸款政策等。收儲商品房用作

央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。明確要求推動縣級以上城市有力開展收保障性住房四線城市購已建成存量商品房用作保障性住房工作。盤活存量閑置土地四線城市房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持寬松主基調(diào)，包括發(fā)放購房財稅補貼、加大房票安置力度、優(yōu)化住房公積金政策支持、推動住房“以舊換新”等。這些政策措施旨在進(jìn)一步降低購房門檻，減輕購房者的負(fù)擔(dān)，刺激市場需求。對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋?，加大收回收購存量閑置土地力度。全國|市場端—投資與銷售走勢受市場需求不足、預(yù)期不振、房企拿地意愿減少等因素影響，2024年全國房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)下行，商品房銷售面積創(chuàng)近15年低點，但在政策刺激下，第四季銷度售面積明顯好轉(zhuǎn)，有企穩(wěn)趨勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額走勢全國商品房銷售面積走勢16000014000012000010000080000600004000020000035%30%25%20%15%10%5%18000016000014000012000010000080000600004000020000030%20%10%0%-10%-20%-30%0%-5%-10%-15%房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)比上年增長(%)商品房銷售面積(萬㎡)比上年增長(%)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：開發(fā)投資總額在2021年達(dá)到歷史最高峰，之后房地產(chǎn)市場下行，投資總額逐年下滑，每年下降幅度在10%左右；商品房銷售面積：商品房銷售面積目前已降至近15年來最低點，居民購房意愿降至冰點，但在重磅政策加持下，預(yù)計2025年樓市將回穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局22全國|市場端—房價走勢2024年全國一二三線城市商品住宅銷售價格整體呈下降趨勢，但在重磅利好政策刺激下，價格跌幅收窄，年底一線城市已率先止跌，政策效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)市場或步入持續(xù)止跌回穩(wěn)階段。2024年一二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比變動（70個大中城市）解讀：0.6%0.4%2024年5月2024年9月0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%?

房價轉(zhuǎn)折點：2024年5月和9月兩次出臺重磅利好政策，能看出政策出臺后，一二三線城市的一二手商品住宅均價降幅明顯收窄，其中一線城市的二手住宅在10月呈現(xiàn)正增長，說明政策積極有效，一線城市扮演了本輪樓市止跌回穩(wěn)的示范效應(yīng)。一線城市二線城市三線城市一二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比變動（70個大中城市）0.6%0.2%?

最新房價分析：目前一線城市新房價格率先止跌，二手房實現(xiàn)正增長，二三線城市房價跌幅持續(xù)收窄，房價指數(shù)的表現(xiàn)具有非常強的激勵性和鼓舞性，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場正進(jìn)入到持續(xù)止跌回穩(wěn)的階段。23-0.2%-0.6%-1.0%-1.4%一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局廈門|政策端—樓市政策2024年廈門樓市利好政策不斷，包括取消限售、優(yōu)化個人住房貸款政策、調(diào)整住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放寬限購政策以及調(diào)整公積金貸款政策等，極大利好廈門房地產(chǎn)市場，助力樓市復(fù)蘇。12月廈門優(yōu)化立體生態(tài)住宅規(guī)劃管控，具備臨湖、臨海、臨景條件的，可設(shè)置立體生態(tài)住宅，島內(nèi)生態(tài)住宅面積下限由此前要求的200㎡下調(diào)至不得少于160㎡。優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，第二套住房最低首付款比例由25%下調(diào)至20%，使用住房公積金貸款購買保障性住房的，最低首付款比例為15%，住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)階段性調(diào)整至1，最高可貸120萬。11月門商業(yè)性個人住房貸款利率回調(diào)，原先廈門首套、二套，房貸利率下限LPR-65BP，即2.95%。現(xiàn)在廈門最低執(zhí)行LPR-55BP的政策，首套和二套房貸利率回至3.05%。1月廈門發(fā)布第四代住宅規(guī)劃管控要求，要求立體生態(tài)住宅套型建筑面積（含公攤）不得少于200㎡，戶型不得帶有敞開式連廊;121112月廈門市公積金中心發(fā)布新政，“申請貸款時前12個月連續(xù)足額繳存住房公積金”調(diào)整為6個月，階段性上浮住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)至1.2，最高貸款額度將由120萬元，上浮至144萬元。10月廈門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化要素資源配置機制推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》,重點在于嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，其中明確優(yōu)化住房供應(yīng)機制，完善房票制度，放開房票購房區(qū)域，增加房票使用功能。102420249月廈門出臺樓市新政，全面取消住房限售，按區(qū)認(rèn)定首套房，并且優(yōu)化個人住房貸款政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%。3月廈門出臺《關(guān)于支持臺港澳同胞、閩籍海外華僑華人購房置業(yè)的通知》，進(jìn)一步調(diào)整限購政策，港澳臺及閩籍華僑華人在廈購房取消限購。廈門93樓市政策4月廈門島內(nèi)首套房最低首付比例由25%降至20%，二套最低首付比例由35%降至30%，住房公積金貸款首付款比例同步調(diào)整。8月廈門放開了落戶政策，購買房產(chǎn)即可落戶，10月1日起實施有效期5年。推出住房“以舊換新”政策，通過促進(jìn)一二手住房聯(lián)動。807月廈門調(diào)整住房公積金繳存基數(shù)和月繳存額，繳存基數(shù)下限不變，上限為30770元，比去年增加360元，月繳存額下限不變，上限為7384元，比去年增加86元。針對土地出讓發(fā)布兩則新政，“招拍復(fù)合”出讓地塊試點，建立競爭性準(zhǔn)入機制，實現(xiàn)“優(yōu)商擇資”和新出讓住宅地塊將明確教育配套。575月廈門商貸首付比例、房貸利率下調(diào)，首套首付不低于15%，二套不低于25%；首套商業(yè)貸利率下調(diào)為3.3%，二套降為3.75%。公積金貸款首付款比例對照商業(yè)性住房貸款標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)調(diào)整，同步下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。66月廈門優(yōu)化部分住房公積金貸款及提取政策，多子女家庭貸款額度增加20萬，常態(tài)化實施住房公積金異地貸款政策，階段性啟動商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)，取消職工購買二手住房提取住房公積金條件限制，租房提取住房公積金提取額由每月不超過1200元提高到每月不超過1800元。24廈門|政策端—樓市政策2024年廈門各項樓市政策出臺后，政策環(huán)境極度寬松，目前實行不限購、不限售，首套房認(rèn)定按區(qū)劃分，首套、二套首付最低在15%，貸款利率為3.05%，公積金首套最低首付比例15%。廈門購房政策匯總島內(nèi)：2023年11月15日全廈門全廈門全廈門中國大陸居民不限購：不再審核購房人資格，取消限購政策，不限面積，不限套數(shù)島外：2023年9月18日限購港澳臺及閩籍華僑華人外籍人士不限購：不再審核購房人資格，取消限購政策，不限面積，不限套數(shù)2024年3月26日限購一套：1.外籍人士：在廈超過一年工作的工作時間證明；2.非閩籍華僑華人：在廈超過一年的工作時間證明/居住證明/留學(xué)證明(三選一)2023年1月3日島內(nèi)島外取消限售(土地出讓合同另有約定的商品住房項目，以及政策性住房除外)(建發(fā)壹里、湖濱四里限售8年)2024年10月1日(含)后執(zhí)行限售取消限售2023年9月18日（含）執(zhí)行住房套數(shù)按轄區(qū)范圍認(rèn)定擬購住房所在區(qū)轄區(qū)內(nèi)無住房，或擬購住房所在區(qū)轄區(qū)內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，擬購住房認(rèn)定為首套住房，后續(xù)再增購的一套住房認(rèn)定為二套住房。全島2024年10月1日(含)后執(zhí)行本市無住房首付15%貸款利率3.05%(LPR-55BP)貸款利率3.05%(LPR-55BP)貸款利率3.05%(LPR-55BP)無未結(jié)清住房貸款首付15%普通家庭本市有1套有1筆住房貸款記錄未結(jié)清有2筆及以上住房貸款記錄未結(jié)清暫停發(fā)放貸款本市有住房2套以上本市無住房商業(yè)貸款（認(rèn)房不認(rèn)貸）首付15%貸款利率3.05%(LPR-55BP)貸款利率3.05%(LPR-55BP)貸款利率3.05%(LPR-55BP)貸款利率3.05%(LPR-55BP)本市有1套新購買住宅認(rèn)定為首套無未結(jié)清住房貸款首付15%多子女家庭本市有2套有1筆住房貸款記錄未結(jié)清有2筆及以上住房貸款記錄未結(jié)清暫停發(fā)放住房貸款本市有住房2套以上1、住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與商業(yè)性住房貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)保持一致，公積金貸款購買本市首套住房的，最低首付款比例為15%，利率為公積金貸款2.85%；申請住房公積金貸款購買本市第二住房的，最低首付款比例為20%，利率為3.325%；2、流動系調(diào)節(jié)系數(shù)至1，執(zhí)行至2025年6月30日，目前最高可貸120萬；3、三次及以上、有未結(jié)清公積金貸款，暫停發(fā)放25PART02土地市場分析Land

market

analysis?

土地成交走勢?

土地成交明細(xì)26土地成交走勢2024年廈門共成交13幅商住用地，計價總建約98萬㎡，成交創(chuàng)近年新低，除年初首幅思明區(qū)稀缺地塊溢價率達(dá)41%以外，其余地塊都是以底價成交，并且所有地塊均由國企收入囊中。?

供應(yīng)：2024年廈門市共供應(yīng)13宗商住用地，計價總建98萬㎡；?

成交：2024年廈門市共成交13宗商住用地，計價總建98萬㎡，成交總金額291.8億元，平均樓面價29884元/㎡，平均溢價率3%。2018-2024年廈門市商住成交走勢2024年廈門市商住用地月度成交走勢400350300250200150100503500030000250002000015000100005000040353025201510545000400003500030000250002000015000100005000413303827228201297642988427619246102517626370215630011240124022403240424052406240724082409241024112412土地面積（萬㎡）

建筑面積（萬㎡）

樓面地價（元/㎡）0026000027341631632019年供應(yīng)總建(萬㎡)備注：成交樓面價=成交總價/（計價總建-競配建）24124133929227325114212598982024年0002020年2021年2022年2023年成交總建（萬㎡）樓面價（元/㎡）27土地成交明細(xì)占地面積（㎡）計價總建

住宅總建

住宅套數(shù)

成交總價

樓面價（㎡）

（㎡）

（套）

(億元)(元/㎡)住宅限價（元/㎡）序號

區(qū)域

地塊編號

用途容積率溢價率受讓方成交日期123456789思明區(qū)

2024P01商住海滄區(qū)

2024HP01商住湖里區(qū)

2024P07商住翔安區(qū)

2024XP01商住湖里區(qū)

2024P08商住湖里區(qū)

2024P03商住海滄區(qū)

H2024P02商住集美區(qū)

2024JP01商住翔安區(qū)

X2024P01商住1256242495315841931742171241752786025257419325691116171274704.51.42.23.03.12.53.32.31.52.62.52.451220603206856558340130200569809195058090628901414404048063970488006007065730576201260005400089650568905959013849038970618203255405647681200620119563079488043068632.11462671232104419217998442403878619902179031176740795170451688341%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%無無無無無無無無無無無無國貿(mào)建發(fā)2024/3/2730.310.557.622.118.310.47.4建發(fā)2024/6/7象嶼建發(fā)2024/6/14建發(fā)廈門軌道聯(lián)發(fā)2024/11/152024/12/13國貿(mào)10湖里區(qū)

2024P05商住11集美區(qū)

J2024P01商住12翔安區(qū)

2024XP07商住57.76.9建發(fā)建發(fā)10.8國貿(mào)&翔投國貿(mào)&象嶼&翔13翔安區(qū)

2024XP08商住403572.59200090000100013.7148910%無發(fā)成交合計408262——

9764459476309632291.8298843%——28PART03二級市場分析Secondary

market

analysis?

商品房成交分析

?住宅成交分析?

商業(yè)成交分析辦公成交分析?29商品房成交分析—廈門市成交走勢近年廈門商品房市場整體處于去庫存狀態(tài)，其中供應(yīng)降幅達(dá)42%，在供應(yīng)大幅下滑及市場行情低迷情況下，成交量價同比下滑。24年土地成交量再度減少，預(yù)計25年供應(yīng)量將繼續(xù)下降。?

供應(yīng)：2024年廈門市商品房供應(yīng)28150套，供應(yīng)面積189萬㎡，同比下降42%；?

成交：2024年廈門市商品房成交37638套，成交面積269萬㎡，同比下降25%；成交均價24173元/㎡，同比下降17%。廈門市商品房年度供銷價走勢圖表廈門市商品房供銷價走勢圖表28388600500400300200100035000300002500020000150001000050000504540353025201510530000250002000015000100005000026623262462610924152219562993929116285622418422384234202286026810264512417320899194514172555033634985472933283263581892692171418172715151543433202019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）

均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）30住宅成交分析—廈門市廈門2024年商品住宅供銷價同比齊跌，24年前三季度成交整體維持在低位，第四季度在政策刺激下，成交出行爆量，但熱度有降低趨勢，成交均價在年初下滑后呈小幅波動。?

供應(yīng)：2024年廈門市商品住宅供應(yīng)13720套，供應(yīng)面積111萬㎡，同比下降42%；?

成交：2024年廈門市商品住宅成交16112套，成交面積173萬㎡，同比下降16%；成交均價33947元/㎡，同比下降20%。廈門市商品住宅年度供銷價走勢圖表廈門市商品住宅供銷價走勢圖表4260240035030025020015010050450004000035000300002500020000150001000050004035302520151054500040000350003000025000200001500010000500041626409244053938570381213810636058349853490433947341853327233477328653225932331298572481442742352893541821831912071111739491011191010934291900002019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）

均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）31住宅成交分析—島內(nèi)島內(nèi)2023年成交量達(dá)到峰值，但供地有相應(yīng)減少，因此2024年供應(yīng)同比下降過半，價格在缺少頂價項目支撐下同比下滑明顯。24年島內(nèi)供應(yīng)5幅商住用地，預(yù)計25年島內(nèi)供應(yīng)成交量將有所上漲。?

供應(yīng)：2024年島內(nèi)商品住宅供應(yīng)2203套，供應(yīng)面積33萬㎡，同比下降55%；?

成交：2024年島內(nèi)商品住宅成交3227套，成交面積44萬㎡，同比下降34%；成交均價61549元/㎡，同比下降13%。島內(nèi)商品住宅年度供銷價走勢圖表島內(nèi)商品住宅供銷價走勢圖表80706050403020100800007000060000500004000030000200001000001210890000800007000060000500004000030000200001000007102370159692497718165092630186154969099667986549864677632356137760100595485830858157573016423228605345524544746733442.331.622.411.882.794.352.222.101.8210.237.265.2624012402240324042405240624072408240924102411241202019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）32住宅成交分析—島外24年島外供銷價同比下滑，樓市步入低谷，島外近三年成交維持低位，新房市場價格逐年下跌，以價換量情況明顯，但成交不顯，僅在5月和9月的重磅政策出臺后有明顯成交增量。?

供應(yīng)：2024年島外商品住宅供應(yīng)11517套，供應(yīng)面積78萬㎡，同比下跌33%；?

成交：2024年島外商品住宅成交14458套，成交面積128萬㎡，同比下跌8%；成交均價24435元/㎡，同比下跌15%。島外商品住宅年度供銷價走勢圖表島外商品住宅供銷價走勢圖表35030025020015010050400003500030000250002000015000100005000302520151053000025000200001500010000500002629926278334742548025320327053274324845317712409424309239222429524186234042286028839244352151162141832433021361401181397812863788148872422140002019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）

均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）33住宅成交分析—思明區(qū)2024年思明區(qū)供銷降幅過半，全年僅2個項目有新增供應(yīng)，并且在缺少熱銷項目的情況下，成交量大幅下滑，同時成交均價也有超過10%的降幅；24年新拍地塊或于25年入市，為思明區(qū)注入活力。?

供應(yīng)：2024年思明區(qū)供應(yīng)來自中海峯匯里和帝景苑2個項目，住宅供應(yīng)497套，供應(yīng)面積10.73萬㎡，同比下降52%；?

成交：2024年思明區(qū)住宅成交593套，成交面積7.5萬㎡，同比下降72%；成交均價65915元/㎡，同比下降11%。思明區(qū)商品住宅月度供銷價走勢圖表思明區(qū)商品住宅年度供銷價走勢圖表302520151057420580000700006000050000400003000020000100000987654321010000090000800007000060000500004000030000200001000007069589804693076591563061786817749157552670886476462344591425852358422583665740256333510.81614.52015.4919.92326.3117.50.70.30.70.60.50.40.30.50.51.40.80.824012402240324042405240624072408240924102411241202019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）34住宅成交分析—湖里區(qū)2024年湖里區(qū)供應(yīng)環(huán)比下降過半，但成交僅小幅下滑，項目成交分化較為明顯，主力成交項目多集中于五緣灣板塊，并且過半成交集中在政策落地后的第四季度；月度成交均價呈逐步下滑趨勢。?

供應(yīng)：2024年湖里區(qū)供應(yīng)主要來自五緣灣板塊，住宅供應(yīng)1706套，供應(yīng)面積22.15萬㎡，同比下降57%；?

成交：2024年湖里區(qū)住宅成交2634套，成交面積36.81萬㎡，同比下降10%；成交均價60665元/㎡，同比下降12%。湖里區(qū)商品住宅月度供銷價走勢圖表湖里區(qū)商品住宅年度供銷價走勢圖表605040302010080000700006000050000400003000020000100000109876543210800007000060000500004000030000200001000007193069296697126898866495672286588166433648876449163684606656122460367586755802757117573382717443825373724514122371.61.31.71.32.24.01.91.61.38.86.54.42401240224032404240524062407240824092410241124122019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）35住宅成交分析—集美區(qū)集美區(qū)是廈門24年各區(qū)中唯一供銷同比上漲區(qū)域，主要在于9月后政策及建發(fā)鯉悅等熱點項目的加持，致使成交量在第四季度時間暴漲；全年成交均價滑入2字頭，有較大跌幅，創(chuàng)近年最低。?

供應(yīng)：2024年集美區(qū)住宅供應(yīng)6616套，供應(yīng)面積29.31萬㎡，同比上漲510%，供應(yīng)主要來自建發(fā)鯉悅、聯(lián)發(fā)嘉悅里等項目；?

成交：2024年集美區(qū)住宅成交2024套，成交面積21.77萬㎡，同比上漲19%；成交均價28633元/㎡，同比下跌18%。集美區(qū)商品住宅月度供銷價走勢圖表集美區(qū)商品住宅年度供銷價走勢圖表70605040302010045000400003500030000250002000015000100005000109876543210400003500030000250002000015000100005000390283433730455377873637036020349892977829245293122836928085286072766327322266942863326113513762534363172551829220.550.210.610.650.591.620.800.490.499.433.722.62240124022403240424052406240724082409241024112412002019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）36住宅成交分析—海滄區(qū)海滄區(qū)2024年供應(yīng)同比下滑，但成交同比實現(xiàn)小幅上漲，海滄熱銷項目眾多，主要集中在馬鑾灣和海滄城區(qū)板塊，成交均價也呈下滑趨勢，24年均價步入2字頭，但降幅對比廈門各區(qū)相對較小。?

供應(yīng)：2024年海滄區(qū)住宅供應(yīng)2631套，供應(yīng)面積17.99萬㎡，同比下降38%，供應(yīng)主要來自海滄中心TOD·璞盛、國貿(mào)海上鳴樾等項目；?

成交：2024年海滄區(qū)住宅成交2676套，成交面積28.24萬㎡，同比上漲3%；成交均價29884元/㎡，同比下降3%。海滄區(qū)商品住宅年度供銷價走勢圖表海滄區(qū)商品住宅月度供銷價走勢圖表7060504030201004000035000300002500020000150001000050006543210322143500030000250002000015000100005000036550316933111431240308292960930640282132842434679304633419329881338552908930880298842810453855592626292718280.80.51.41.10.94.61.62.81.94.25.23.302019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）

均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）37住宅成交分析—同安區(qū)同安區(qū)2024年處于去庫存態(tài)勢，供銷比僅為0.35，區(qū)域庫存量較大，競品項目眾多，因此各項目以價換量，年度、月度成交均價下滑趨勢明顯；24年同安區(qū)無土地供應(yīng)，25年仍以去庫存為主。?

供應(yīng)：2024年同安區(qū)住宅供應(yīng)1505套，供應(yīng)面積14.84萬㎡，同比下降70%，供應(yīng)主要來自七星灣TOD璞盛、象嶼西溪云境等項目；?

成交：2024年同安區(qū)住宅成交4402套，成交面積42.46萬㎡，同比下降19%；成交均價20610元/㎡，同比下降17%。同安區(qū)商品住宅月度供銷價走勢圖表同安區(qū)商品住宅年度供銷價走勢圖表90807060504030201002789530000250002000015000100005000087654321030000250002000015000100005000027241263612540824931254102265422247223982199821695206102091020142193641871818888189667837535258735847505215422.331.012.433.483.524.662.912.042.595.297.444.762401240224032404240524062407240824092410241124122019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）38住宅成交分析—翔安區(qū)翔安區(qū)2024年供銷同比下滑，區(qū)域近年以去庫存為主，成交分化嚴(yán)重，成交多集中于部分熱點項目，眾多在售項目以價換量情況明顯，24年成交均價同比下滑達(dá)26%。?

供應(yīng)：2024年翔安區(qū)住宅供應(yīng)1659套，供應(yīng)面積16.32萬㎡，同比下降52%；?

成交：2024年翔安區(qū)住宅成交3783套，成交面積35.98萬㎡，同比下降13%；成交均價22131元/㎡，同比下降26%。翔安區(qū)商品住宅月度供銷價走勢圖表翔安區(qū)商品住宅年度供銷價走勢圖表120100806040200400003500030000250002000015000100005000987654321030000250002000015000100005000034249335313277924842249802484132036238322349823216297202191021232207082026120235204032213159325541871073541344116362.810.942.302.752.753.452.272.192.375.025.753.3824012402240324042405240624072408240924102411241202019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）供應(yīng)面積（萬㎡)銷售面積(萬㎡）均價（元/㎡）39住宅成交分析—全市存量走勢截止2024年12月底，廈門總存量499萬㎡，去化周期2.9年，在售存量225萬㎡，去化周期15個月。同安區(qū)總存量位列首位，占比33%，其次為翔安及海滄區(qū)。廈門商品住宅在售存量走勢在售存量

待售存量總存量在售存量總存量區(qū)域（萬㎡）

（萬㎡）

（萬㎡）

去化周期（月）去化周期（年）3503002502001501005025201510522.822.322.222.42220.819.117.12019思明區(qū)湖里區(qū)集美區(qū)海滄區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)合計28.9920.3120.6838.5578.9937.16224.6831.1844.9827.8341.4883.3645.66274.4960.1765.2948.5080.03162.3682.82499.172774.81.82.43.03.82.32.917.615.715.6171616161616.31615151515121722131500庫存面積（萬㎡）去化周期（月）備注：去化周期=存量/近一年月均成交面積40住宅成交分析—歷年一二手住宅成交對比2024年廈門二手住宅成交量在四季度上漲明顯，其中12月成交量高達(dá)33萬㎡，二手房熱度在重磅政策刺激下回暖明顯；一二手成交同比23年有所下滑，且二手房成交量占比提升。2024年廈門二手住宅月度成交量走勢2019-2024年廈門市一二手住宅年度成交對比80070060050040030020010003.02.52.01.51.00.50.03335302520151053500300025002000150010005002.623202018181.5171716153741.11.3141.32181731.1363822023437516787611522197216671776166915141350197523892940240124022403240424052406240724082409241024112412144235354183207002019年2020年2021年2022年2023年2024年成交套數(shù)（套）成交面積（萬㎡）一手住宅銷售面積（萬㎡）二手住宅銷售面積（萬㎡）二手/一手41商業(yè)成交分析—廈門市2024年廈門商業(yè)市場供銷同比下滑，創(chuàng)近年新低，年供應(yīng)僅4.4萬㎡，并且主要集中在同安區(qū)，成交均價小幅下滑，各區(qū)成交均價以湖里區(qū)最高，翔安區(qū)成交均價最低。?

供應(yīng)：2024年廈門市商業(yè)供應(yīng)386套，供應(yīng)面積4.45萬㎡，環(huán)比下降55%；?

成交：2024年廈門市商業(yè)成交827套，成交面積6.7萬㎡，同比下降58%；成交均價19066元/㎡，同比下降9%。2019-2024年廈門市商業(yè)年度供銷價走勢圖表2024年廈門各區(qū)商業(yè)成交分布4.03.53.02.52.01.51.00.50.040000350003000025000200001500010000500036294504540353025201510525000200001500010000500002095020664199702010719066175042015819577195771682113919