營改增預(yù)繳稅款的計算及會計處理由于《增值稅條例》規(guī)定的納稅地點一般在機構(gòu)所在地，而《營業(yè)稅條例》規(guī)定的納稅地點一般在勞務(wù)發(fā)生地及不動產(chǎn)所在地。因此，在營改增時平移原營業(yè)稅政策，為了不影響勞務(wù)發(fā)生地財政收益，同時兼顧增值稅條例有關(guān)納稅地點的規(guī)定，在營改增相關(guān)文件中規(guī)定了納稅人在異地銷售服務(wù)、不動產(chǎn)時，在服務(wù)及不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，在機構(gòu)所在地申報繳納增值稅的制度規(guī)定。

一、預(yù)繳增值稅的計算

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預(yù)繳增值稅的計算

1.預(yù)征率及納稅地點

不論一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不論是2016年4月30日前還是2016年5月1日后，也不論一般納稅人選擇一般計稅方式還是選擇簡易計稅方法，國家稅務(wù)總局《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅，其他個人不實行預(yù)繳而向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

2.銷售額的確定

（1）對選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時作價后的余額為銷售額。

（2）對選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)及一般納稅人選擇適用一般計稅方法計稅轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)以及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，均以取得的全部價款和價外費用為銷售額。

3.預(yù)繳增值稅計稅依據(jù)

對一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，不論一般計稅方法還是簡易計稅方法以及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，均按照差額（全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價）預(yù)繳增值稅；除上述情況外，均按全額（全部價款和價外費用）預(yù)繳增值稅。

4.預(yù)繳增值稅的計算

（1）其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的稅款：

①以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）x5%

②以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）x5%

（2）其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按有關(guān)規(guī)定的計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

5.差額繳稅扣除憑證

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

①稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

②法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

③國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

6.預(yù)繳稅款抵扣

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期斷續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

7.發(fā)票開具

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。

納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

8.稅收征管

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）出租不動產(chǎn)預(yù)繳增值稅的計算

1.預(yù)征率及納稅地點

（1）一般納稅人異地出租不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

（2）小規(guī)模納稅人異地出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%征收率計算應(yīng)納稅額，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅關(guān)申報納稅。

（3）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率，出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

2.計稅依據(jù)

為納稅人收到的租金收入

3.預(yù)繳稅款計算

（1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1﹢11%）x3%

（2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）x5%

（3）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）x1.5%

4.應(yīng)納稅款計算

其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：

（1）出租住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）x1.5%

（2）出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）x5%

5.預(yù)繳稅款抵扣

單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期斷續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

6.發(fā)票開具

小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

7.稅收征管

納稅人出租不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅而自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

納稅人出租不動產(chǎn)，未按照有關(guān)規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

（三）提供建筑服務(wù)預(yù)繳增值稅的計算

1.預(yù)征率

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：

（1）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（2）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（三）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

2.納稅地點

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和計稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，屬于財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的可以選擇簡易計稅方法計稅的建筑工程老項目。

3.預(yù)繳稅款計算

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（1）適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+11%）x2%

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）x3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

4.分包款合法有效憑證

納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。

上述憑證是指：

（1）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。

上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。

（2）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。

（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

5.預(yù)繳稅款申報資料

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：

（1）《增值稅預(yù)繳稅款表》；

（2）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；

（3）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；

（4）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

6.稅款抵扣

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

7.發(fā)票開具

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

8.稅收管理

（1）建立臺賬

對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳椤?/p>

（2）預(yù)繳時間

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時間，按照財稅〔2016〕36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。

（3）稅收征管

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照國家稅務(wù)總局公告2016年第17號應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，未按照本辦法繳納稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預(yù)繳增值稅的計算

1.一般納稅人預(yù)繳增值稅的計算

（1）預(yù)征率

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（2）計算

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）x3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

（3）預(yù)繳

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

（4）申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（5）發(fā)票開具

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

2.納稅人預(yù)繳增值稅的計算

（1）預(yù)征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（2）計算

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）x3%

（3）預(yù)繳

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

（4）申報

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（5）發(fā)票開具

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

二、預(yù)繳稅款的會計處理

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)及不動產(chǎn)租賃

1.計提預(yù)繳稅款

借：銀行存款

應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入（轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)）

應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（未交增值稅）

2.預(yù)繳稅款

借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（己交增值稅）

貸：銀行存款

3、月未轉(zhuǎn)帳

借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（未交增值稅）

貸