長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目2020年上海柏濤建筑設(shè)計咨詢有限公司目錄壹貳叁肆規(guī)劃前篇整體規(guī)劃啟動區(qū)篇產(chǎn)品策略風(fēng)格策略伍壹規(guī)劃前篇解讀常州項目定位常州/一座城/一部歷史八邑名都，中吳要輔常州/一座城/一條長河千載運河，穿城而過常州/一座城/一段佳話鐘靈毓秀，如詩如畫常州/一座城/一副宏圖氣度恢宏，包容進(jìn)步區(qū)位分析常州市常州，古稱延陵、晉陵、中吳，是一座有3200多年左右歷史的歷史文化名城，長江文明和吳文化的重要發(fā)源地，江蘇長江經(jīng)濟帶重要組成部分，與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈。江蘇省地級市，地處長江之南、太湖之濱，長江三角洲地區(qū)中心城市之一。鐘樓區(qū)常州市CHANG

ZHOU鐘樓區(qū)隸屬江蘇省常州市，因歷史上境內(nèi)的古鐘樓而得名，位于常州市區(qū)西部，東及東南與天寧區(qū)相連，西及西南與武進(jìn)區(qū)連接，北與新北區(qū)接壤。是常州的政治、經(jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心所在地。鐘樓區(qū)ZHONG

LOU區(qū)位優(yōu)秀成熟地段常州北站常州站鐘樓區(qū)SITE地塊處于常州市鐘樓區(qū)，毗鄰京杭大運河，景觀環(huán)境資源良好。距常州站4KM，常州北站7KM，交通便捷，區(qū)位位置優(yōu)越。交通便利路網(wǎng)完善地塊周邊交通發(fā)達(dá)，地塊緊鄰主干道長江中路及勞動西路，二號線（規(guī)劃）從地塊南側(cè)穿過，交通便捷。配套成熟資源豐富龍途客運飛龍體育公園五星實驗小學(xué)青楓公園蘆墅公園市北實驗初級中學(xué)常州市實驗小學(xué)銀華商業(yè)廣場常州市勤業(yè)中學(xué)勤業(yè)小學(xué)白云綜合市場常州大學(xué)五星公園常州市花園第二小學(xué)萬泰商務(wù)廣場常州市腫瘤醫(yī)院泰富百貨申龍商務(wù)廣場常州市花園中學(xué)花園汽車客運站常州花園醫(yī)院城市商業(yè)片區(qū)常州市清潭實驗小學(xué)常州市清潭中學(xué)荊川公園九地塊周邊配套成熟，休閑娛樂，商業(yè)教育產(chǎn)業(yè)一應(yīng)俱全。周邊競品周邊同價位同面積段競品均有低密產(chǎn)品（洋房，疊墅）核心資源文化保護(hù)用地兩大正向資源古運河，遺址公園針對這樣的地塊如何獲得競爭優(yōu)勢HOW

TO

SETUP

REGIONAL

BEN對標(biāo)案例蘇高新海胥瀾庭相似的區(qū)位老城區(qū)相似的資源條件道路，河道仁恒公園世紀(jì)相似的競爭環(huán)境產(chǎn)品類型超長軸線，超大花園超大面寬，規(guī)范限制下的極致贈送，較競品優(yōu)勢明顯當(dāng)下客戶理性，競品覆蓋做賣得好的豪宅軸線花園，標(biāo)桿形象，多級配套，極致溢價我們?nèi)慷家≠E

整體規(guī)劃策略現(xiàn)狀條件規(guī)劃策略規(guī)劃分析基地周邊文化保護(hù)用地高成萊茵花苑-北區(qū)污水處理廠SITE基地希盛國際幼兒園航儀宿舍（老小區(qū)）幼兒園用地幼兒園周邊住宅河流文化保護(hù)用地江蘇豐盈環(huán)境工程有限公司污水處理廠（不利因素）高架（不利因素）高成萊茵花苑地塊位于紅星分區(qū)，北鄰大運河，西鄰高成萊茵花苑北區(qū)，南鄰高成萊茵花苑和錢家村小區(qū)（老小區(qū)），東鄰航儀宿舍（老小區(qū)），周邊街區(qū)形象老舊。錢家村小區(qū)（老小區(qū)）規(guī)劃條件10m10m8m10m15m10m10m8m幼兒園用地地塊面積：76916㎡8m地塊面積：76916㎡用地性質(zhì)：二類居住用地容積率：＞1.0且≤2.2建筑高度：≤80m建筑密度：住宅≤22%綠地率：住宅≥35%限高要求78m54m高成萊茵花苑-北區(qū)低中6m高航儀宿舍18m18m主干道18m≤H≤80mH≤60mH≤35m江蘇豐盈環(huán)境工程有限公司地塊應(yīng)呈現(xiàn)北低南高的城市天際線。臨大運河50-100米范圍內(nèi)建筑高度原則上不得超過35米；臨大運河100-200米范圍內(nèi)建筑高度原則上不得超過60米。其余區(qū)域住宅建筑高度原則上控制在18-80米之間；建筑寬度原則上控制在60米之內(nèi)。6m高成萊茵花苑錢家村小區(qū)交通現(xiàn)狀以及可開口位置主干道次干道機動車可開口區(qū)域基地東至長江中路、南至勞動西路、西至曙光路、北至三堡街。根據(jù)長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)（HX020209-01）地塊規(guī)劃條件，出入口及附屬設(shè)施的設(shè)置方位：沿三堡街、曙光路設(shè)置機動車出入口。土地價值分析以及營銷輸入條件營銷溢價點1.洋房類產(chǎn)品2.挑空贈送3.錯陽臺贈送4.景觀資源污水處理廠高架（噪聲不利因素）高（對應(yīng)220㎡）中（對應(yīng)186㎡）低（對應(yīng)142㎡/165

㎡

）基地內(nèi)土地價值，臨河及場地內(nèi)部土地價值較高，東側(cè)受高架及污水處理廠因素影響，土地價值局部較低。戶型面積套數(shù)比15%15%40%25%5%備注暫定暫定暫定暫定暫定_3_房_2_衛(wèi)_3+1_房_2_衛(wèi)_4_房_3_衛(wèi)_4_房_3_衛(wèi)143㎡165㎡186㎡220㎡戶型級配有邏輯性：土地價值高的區(qū)域?qū)?yīng)大面積戶型，價值低的區(qū)域?qū)?yīng)小面積戶型。_5_房_3_衛(wèi)（頂復(fù)）

300㎡思考「待解決的問題1.周邊街區(qū)形象較為老舊，急需提升居住區(qū)面貌2.出入口及附屬設(shè)施的設(shè)置沿三堡街、曙光路3.臨河側(cè)50-100m范圍限高35M,100m內(nèi)限高4.提升溢價，挖掘土地最大價值規(guī)劃設(shè)計方向洋房最大化挑空贈送最大化深化方向目標(biāo)鎖定根據(jù)規(guī)劃條件，推導(dǎo)切地模式全17F+10F平層25F+10F平層

最多洋房

滿足配比全17F方向方向一方向二突破配比，186㎡起（滿足挑空套內(nèi)面積要求），全贈送均好性

滿足配比要求極致11F占比，洋房最大化11F溢價點少17F25F25F+10F平層

最多洋房

滿足配比11F17F25F方向一極致11F占比，洋房最大化方案升級滿足配比25F+10F全贈送

突25F+17F+10F最多贈送突破配比186起方向二突破配比，186㎡起（滿足挑空套內(nèi)面積要求），全贈送激進(jìn)版，洋房最大化，突破配比，186㎡起（滿足挑空套內(nèi)面積要求），全贈送。回調(diào)方案，滿足配比，用足限高，空間尺度感受好方案對比10F+25F25F+17F+10F25洋房占比最大化大花園尺度舒適滿足營銷配比用足限高洋房占比最大空間尺度較小全贈送突破配比最大程度贈送大花園尺度舒適滿足營銷配比大花園尺度舒適全贈送突破配比在理論數(shù)據(jù)及規(guī)劃條件限進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品價值地塊價值深度挖掘123錯動陽臺贈送沿河定制戶型頂復(fù)定制23.15M2河景資源25F點式常規(guī)陽臺方式，算半面積。常規(guī)戶型模式，北側(cè)沿河低層無法盡享

西南角144高層常規(guī)方式，贈送少。河景資源。＞7.2M內(nèi)院3內(nèi)院河景資源20F板式根據(jù)規(guī)范，陽臺凈高7.2M以低層住宅特殊定制，形成北側(cè)觀景露臺，并形成墅質(zhì)內(nèi)院，提升溢價值。結(jié)合日照情況，設(shè)置板式住宅。最大化利用屋頂露臺上不計容，盡量利用錯層贈送。長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目主推方案長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表項目名稱用地面積總建筑面積計容建筑面積指標(biāo)單位備注76916.00

平方米232735.20

平方米169215.20

平方米163302.45

平方米住宅建筑面積小高層住宅面積高層住宅面積8240.00

平方米

層高3.15米155062.45

平方米

層高3.15米4817.07

平方米其中配套用房建筑面積基層社區(qū)中心2600.00

平方米其中物業(yè)管理用房社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施金融郵電1629.15

平方米

千分之七計算50

平方米

10㎡/1000人且不低于5082.18

平方米

30㎡/1000人且不低于50其中公廁開閉所燃?xì)庹{(diào)壓站商業(yè)服務(wù)設(shè)施不計容建筑面積40.00

平方米

10㎡/1000人且服務(wù)半徑不超過400M400.00

平方米

100㎡/個且3-4㎡一處，具體供電部門確定15.75

平方米

服務(wù)半徑500，每處3.5*4.5，具體燃?xì)獠块T確定1095.68

平方米

含農(nóng)貿(mào)市場440㎡/1000人，單獨用地400㎡/1000人63520.00

平方米地下室建筑面積62708.00

平方米

地下室可建面積67082㎡，目前單車指標(biāo)37㎡/輛44089.18

平方米地下非人防面積地下人防建筑面積其中其中18618.82

平方米

總建筑面積的8%估算其中架空層建筑面積812

平方米812

平方米一層架空避難層0平方米建筑基底面積12455.30

平方米機動車位地上機動車位地下機動車位16951691525輛輛輛地下非人防車位1035490輛輛其中其中其中地下人防車位按38平方米/輛測算住宅機動車位商業(yè)機動車位配套用房停車位16339輛輛輛輛輛輛輛戶人1.0輛/100㎡0.8輛/100㎡1.0輛/100㎡53非機動車位259724507572856273916.19%35.00%2.20住宅商業(yè)配套用房1.5輛/100㎡5.0輛/100㎡1.5輛/100㎡其中住宅戶數(shù)總?cè)藬?shù)建筑密度綠地率按3.2人/戶測算不大于22%不小于35%容積率地塊綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（附表1）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)設(shè)計依據(jù)（提示：需注明設(shè)計委托單位、依據(jù)什么時間出具的規(guī)劃設(shè)計條件、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定版本、用地紅撥放線或測繪成果編號）一、總規(guī)劃用地面積：76916m2（一）、規(guī)劃用地面積(參與容積率和建筑密度計算)：（二）、規(guī)劃用地面積(不參與容積率和建筑密度計算)：三、規(guī)劃總建筑面積76916m20m2232735.2m2169215.2m2163302.45m2（一）地上計入容積率的建筑面積：1、住宅建筑總面積：（1）小高層住宅面積（10F）（2）高層住宅面積（10F以上）2、非住宅建筑總面積：8240m25%95%155062.45m25912.75m20m2（1）辦公用房建筑面積：（2）商業(yè)用房總建筑面積：1095.68m2A、底商建筑面積：0m20m2B、獨立商業(yè)建筑面積：C、集中商業(yè)建筑面積：1095.68m24817.07m21629.15m2（3）配套設(shè)施建筑面積（提示：應(yīng)注明具體配套設(shè)施功能）：A、物管用房建筑面積：B、基層社區(qū)中心（社區(qū)居委會、社區(qū)服務(wù)站、文體活動室、居家養(yǎng)老服務(wù)站、殘疾人康復(fù)室和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等）：C、規(guī)劃要求的其它配套用房建筑面積（金融郵電、公廁、開閉所、燃?xì)庹{(diào)壓站等）：2600m2587.92m2（4）其它用房建筑面積（提示：應(yīng)注明具體用房功能）：（二）地上不計入容積率的建筑面積：（1）架空層建筑面積：0m2812m2812m2（2）灰空間建筑面積：0m2（三）地下建筑面積、層數(shù)及層高：（其中地下一層面積m2，地下二層建筑面積m2，地下二層建筑面積m2，地下二層建筑面積m2，地下二層建筑面積m2，地下二層建筑面積m2）62708.00m21層5.7m其中：1、地下機動車庫面積：（其中地下一層面積2、地下非機動車庫面積（其中地下一層面積m2）m2）m2m2m23、地下設(shè)備用房面積：（其中地下一層面積4、地下商業(yè)用房面積：（其中地下一層面積（四）人防面積：m2）m2）0m218618.82m225層

3.15

m三、建筑總高度、層數(shù)及層高80m總?cè)莘e率：2.2四、容積率住宅容積率：2.12建筑基底總面積：12455.30

m29455.3m216.19%12.29%26920.6

m2m2五、基底面積六、建筑密度高層主體基底（基座）面積：總建筑密度：高層主體建筑密度：七、總綠地面積：其中：臨街（河道、廣場等城市公共空間）集中綠地面積八、綠地率：35%九、電梯數(shù)量：42臺規(guī)劃及產(chǎn)品溢價極致挖掘氣質(zhì)

調(diào)性形象溢價傳統(tǒng)中國文化的居格局空間洗禮序列紫禁城·家

身齊

修而

而后

后國

家治

齊國治而后天下平禮記·大學(xué)儒格

局空

間格

局空

間三朝五門

前朝后寢

左祖右社面南背北

王者居中

中軸對稱故宮在設(shè)計建造時，遵循了許多儒家的原則，其中最重要的一條就是：“前朝，后市，左祖，右社。”前朝，是指宮殿的前面是百官議政的朝堂后市，是指皇宮的后面，有一個很大的交易市場左祖，指的是皇宮的左面，是皇帝祭祀祖先的太廟右社，指皇宮的右面，是皇帝祭祀土地、谷物神的社稷壇。洗

禮序

列正殿區(qū)洗

禮序

列山門-脫塵僧寮、齋堂旅宿區(qū)三殿-敬畏法堂-禪靜山門區(qū)三重空間洗禮，層層遞進(jìn)達(dá)到超凡脫俗的禪靜景觀視線分析采用錯位規(guī)劃，充分利用外部景觀資源可觀河樓棟起承轉(zhuǎn)合

多級院落1

落客院落2

公共院落組團院落私屬院落34多級院落體系主次分明，層層遞進(jìn)多級入戶體驗Multi-level

HomeExperience第一空間序列禮儀落車區(qū)步行出入口接待管理堂會所出入口第二空間序列歸家主要流線主庭前序空間景觀型休憩區(qū)第三空間序列強化體驗感精神升華區(qū)流線集散點第四空間序列核心中庭院最強儀式感超尺度軸線長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目泛會所平面及剖面泛會所一層平面圖泛會所負(fù)一層平面圖連廊與建筑主體剖面圖土木鋪淘寶店：https://520/尊享多級系統(tǒng)地上歸家流線一級入戶：落客前區(qū)二級入戶：社區(qū)大堂三級入戶：中央景觀四級入戶：風(fēng)雨連廊五級入戶：單元大堂地下歸家流線一級入戶：入口前場二級入戶：入口落客三級入戶：地庫坡道四級入戶：下沉庭院五級入戶：入戶大堂戶型配比物業(yè)類型高層戶型面積目標(biāo)戶數(shù)比

實際戶數(shù)比_4_房_3_衛(wèi)_3+1_房_2_衛(wèi)_3_房_2_衛(wèi)_5_房_3_衛(wèi)（頂復(fù)）185㎡165㎡144㎡40%15%15%42.69%17.40%11.60%300㎡220㎡5%3.71%小高層（高層）_3_房_2_衛(wèi)25%24.59%300㎡頂復(fù)（小高層、高層）220㎡（小高層、高層）186㎡（高層）165㎡（高層）144㎡（高層）戶型級配有邏輯性：土地價值高的區(qū)域?qū)?yīng)大面積戶型，價值低的區(qū)域?qū)?yīng)小面積戶型。高度&間距1F2F8+2F15+2F15+2F8+2F15+2F23+2F23+2F15+2F15+2F1F高層

（

25F）15+2F高層

（

20F）23+2F高層

（15+2F）小高層

（8+2F）配套用房（

2F

）配電房

（

1F）23+2F23+2F23+2F23+2F1F1F18F建筑間距符合規(guī)范，建筑高度，臨大運河50-100米范圍內(nèi)建筑高度原則上不得超過35米；臨大運河100-200米范圍內(nèi)建筑高度原則上不得超過60米。其余區(qū)域住宅建筑高度原則上控制在18-80米之間。20F23+2F22F25F25F25F交通分析人行交通車行交通地庫入口環(huán)形交通，人車分流安全管理，規(guī)劃采用人車分流管理，主要車行入地庫；小區(qū)主要出入口設(shè)置在西側(cè)，次要出入口設(shè)置在北側(cè)及西側(cè)，地庫入口設(shè)置在西側(cè)與北側(cè)。消防分析消防流線消防登高面消防流線形成閉合環(huán)路，三個消防出入口分別設(shè)置在地塊北側(cè)及西側(cè)圖示位置，消防登高面長度與住宅同寬，寬度10M，距離建筑操作面5M，滿足防火規(guī)范相關(guān)要求。景觀分析110M40M40M35M120M40M40M40M40M景觀節(jié)點組團景觀尺寸標(biāo)注景觀軸線40M25M內(nèi)部景觀組團，規(guī)劃形成完整的中央景觀空間，中央景觀尺度為100*40M,其他組團尺寸不一，將組團景觀滲透到各個住宅入戶空間，形成交相輝映的優(yōu)質(zhì)景觀空間。40M40M40M日照分析《常州市市區(qū)建設(shè)項目日照分析管理暫行規(guī)定》擬建高層建筑北側(cè)為現(xiàn)狀高層住宅，建筑間距按日照分析控制，應(yīng)滿足不低于大寒日有效日照

2

小時的日照標(biāo)準(zhǔn)；舊區(qū)改建項目內(nèi)，新建住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，

但不應(yīng)低于大寒日有效日照1.5

小時的日照標(biāo)準(zhǔn)。每套至少有1個居住空間滿足日照要求，有4個或4個以上居住空間的住宅必須保證2個居住空間滿足日照要求。幼兒園、托兒所的活動室和寢室應(yīng)不低于冬至日

3

小時的日照標(biāo)準(zhǔn)。本地塊住宅均滿足日照要求滿足。圖例5-6小時4-5小時3-4小時2-3小時1-2小時0-1小時長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目主推方案長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表項目名稱用地面積總建筑面積計容建筑面積指標(biāo)單位備注76916.00

平方米232735.20

平方米169215.20

平方米163302.45

平方米住宅建筑面積小高層住宅面積高層住宅面積8240.00

平方米

層高3.15米155062.45

平方米

層高3.15米4817.07

平方米其中配套用房建筑面積基層社區(qū)中心2600.00

平方米其中物業(yè)管理用房社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施金融郵電1629.15

平方米

千分之七計算50

平方米

10㎡/1000人且不低于5082.18

平方米

30㎡/1000人且不低于50其中公廁開閉所燃?xì)庹{(diào)壓站商業(yè)服務(wù)設(shè)施不計容建筑面積40.00

平方米

10㎡/1000人且服務(wù)半徑不超過400M400.00

平方米

100㎡/個且3-4㎡一處，具體供電部門確定15.75

平方米

服務(wù)半徑500，每處3.5*4.5，具體燃?xì)獠块T確定1095.68

平方米

含農(nóng)貿(mào)市場440㎡/1000人，單獨用地400㎡/1000人63520.00

平方米地下室建筑面積62708.00

平方米

地下室可建面積67082㎡，目前單車指標(biāo)37㎡/輛44089.18

平方米地下非人防面積地下人防建筑面積其中其中18618.82

平方米

總建筑面積的8%估算其中架空層建筑面積812

平方米812

平方米一層架空避難層0平方米建筑基底面積12455.30

平方米機動車位地上機動車位地下機動車位16951691525輛輛輛地下非人防車位1035490輛輛其中其中其中地下人防車位按38平方米/輛測算住宅機動車位商業(yè)機動車位配套用房停車位16339輛輛輛輛輛輛輛戶人1.0輛/100㎡0.8輛/100㎡1.0輛/100㎡53非機動車位259724507572856273916.19%35.00%2.20住宅商業(yè)配套用房1.5輛/100㎡5.0輛/100㎡1.5輛/100㎡其中住宅戶數(shù)總?cè)藬?shù)建筑密度綠地率按3.2人/戶測算不大于22%不小于35%容積率地庫出入口地下會所主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：地庫建筑總面積：62708㎡地下車位數(shù)：1525輛方案一方案二方案三特點：

25F+10F

全平層，無挑空贈送，滿足戶

特點：25F+10F

洋房最大化，所有戶型全挑空贈

特點：25F+17F+10F

用足限高，所有戶型全挑配比，空間尺度舒適，形態(tài)好

送，186㎡起，突破戶配比

空贈送，186㎡起，突破戶配比方案一方案二方案三方案一

25F+10F

全平層方案二

25F+10F

洋房最大化，所有戶

方案三

25F+17F+10F

用足限高，所有型全贈送戶型全贈送220平層+300頂復(fù)（8+2F）220平層+300頂復(fù)（23+2F）186平層+300頂復(fù)（23+2F）165平層（25F）220挑空+300頂復(fù)（8+2F）220挑空+300頂復(fù)（23+2F）186挑空+300頂復(fù)（23+2F）220挑空+300頂復(fù)（8+2F）220挑空+300頂復(fù)（15+2F）220挑空+300頂復(fù)（23+2F）186挑空+300頂復(fù)（23+2F）144平層（8+2F）長江中路西側(cè)、勞動西路北側(cè)地塊項目方案對比方案一（25F+10F全平層）方案二（25F+10F洋房最大化、所有戶型全贈送）方案三（25F+17F+10F用足限高，所有戶型全贈送）方案四（主推方案）（25F+17F+10F用足限高，所有186及220戶型全贈送，滿足戶配比）方案名稱總圖鳥瞰戶型類型220平層、186平層、300頂復(fù)、143平層、165平層

220挑空、186挑空、300頂復(fù)、143平層、165平層220挑空、186挑空、300頂復(fù)220挑空、186挑空、300頂復(fù)、143平層、165平層220平層186平層300頂復(fù)165平層143平層總計19.95%46.86%4.17%220挑空186挑空300頂復(fù)21.32%73.28%5.39%220挑空186挑空300頂復(fù)32.09%62.93%4.97%220挑空186挑空300頂復(fù)165平層143平層總計24.59%42.69%3.71%戶配比（戶數(shù)比）17.41%11.60%100.00%17.40%11.60%100.00%總計100.00%總計100.00%100%挑空贈送戶型占比挑空贈送面積（㎡）陽臺贈送面積（㎡）規(guī)劃容積率0.00%0100%71.00%23921.2810413.311.0＜R≤2.22.6524140.1610424.0641.0＜R≤2.22.6518284.1610433.6641.0＜R≤2.22.5710421.3761.0＜R≤2.22.34實際容積率叁啟動區(qū)篇啟動策略啟動區(qū)方案流線及場景設(shè)計售樓處及地下會所啟動區(qū)選址策略A沿遺址公園，景觀資源好，借用綠化帶做前場，借用配套做售樓處，符合風(fēng)水北入要求BC北側(cè)組團內(nèi)，景觀資源好，借用綠化帶做前場，一棟住宅緩建，可與未來入口結(jié)合，借用會所做售樓，符合風(fēng)水北入要求沿曙光路，可結(jié)合入口大堂做售樓處，完全規(guī)避高架橋影響，道路界面可控，不符合風(fēng)水要求沿勞動西路，展示界面較好，尺度有限需要結(jié)合人行口設(shè)計，不符合風(fēng)水要求D不可設(shè)置機動車出入口范圍可設(shè)置機動車出入口范圍方案一方案二借用西北角配套正對遺址公園及運河長流線，少拆改結(jié)合北側(cè)會所正對運河住宅需緩建設(shè)計目標(biāo)表現(xiàn)單體的特異性和標(biāo)識感

將序列空間打造得更具感染力現(xiàn)代感

價值感

儀式感啟動區(qū)方案總圖接待大堂落客區(qū)車售樓處景觀連廊2F

H=8.1m樣板房流線分析12啟動區(qū)停車場031

示范區(qū)入口廣場2

示范區(qū)入口景觀711接待大堂38庭院入口54124核心景觀庭院1056禮序長廊96售樓處入口7接待前廳14813企業(yè)展示9沙盤展示區(qū)10洽談區(qū)11簽約區(qū)12VIP區(qū)13實體樣板間14啟動區(qū)半鳥瞰售樓部首層平面圖接待企業(yè)展示區(qū)景觀區(qū)參觀流線售樓部二層平面圖洽談區(qū)VIP廳

兒童區(qū)景觀露臺沙盤展示區(qū)水吧啟動區(qū)方案二總圖2F售樓處2F接待大堂售樓處景觀坡道中心庭院樣板房停車區(qū)落客區(qū)前院遺址公園車行出入口項目面積層高4.5m(1F)4.5m(2F)N售樓處≈2400㎡流線分析101198127526示范區(qū)臨時停車場01

示范區(qū)入口132

示范區(qū)入口前廣場落客區(qū)3遺址公園通廊430上二層景觀坡道5核心水景庭院46售樓處入口7售樓處接待8企業(yè)展示品牌展示9沙盤展示區(qū)10洽談區(qū)111簽約區(qū)12實體樣板間13N啟動區(qū)半鳥瞰售樓部平面Nb129二層平面一層平面8注：一層辦公區(qū)及二層多媒體展示區(qū)域可搭建臨時樣板房參觀流線架空景觀區(qū)財務(wù)室辦公區(qū)7

簽約區(qū)/多媒體展示區(qū)8

衛(wèi)生間5

洽談區(qū)6

兒童活動區(qū)1

售樓處入口

3

沙盤展示區(qū)2

入口接待

4

水吧臺啟動區(qū)選址的其他可能性優(yōu)勢?

前期作為售樓部，規(guī)避高架橋影響，曙光路兩側(cè)景象可控?

后期改為主入口，直接形象展示，拆改量少劣勢?

不直接面向景觀界面?

需要重新研判風(fēng)水肆

產(chǎn)品策略Productdisplay產(chǎn)品展示產(chǎn)品邏輯PRODUCT僅以有限的河景資源和內(nèi)部花園能否取得成功面對周邊同價位的低密產(chǎn)品競爭，如何保持優(yōu)勢？關(guān)于產(chǎn)品溢價的挖掘

飄窗

挑空贈送

陽臺根據(jù)常州市住宅規(guī)范，梳理以下幾點規(guī)范限制：1.

起居室上空可做挑空贈送，套內(nèi)面積20%以內(nèi)。2.

每戶陽臺總建筑面積總和不超套內(nèi)15%；陽臺之間層高超過7.2M（常州市住宅層高不得高于3.6M，即至少3層高度），可不計容。3.

飄窗進(jìn)深最大可做800。

設(shè)備平臺4.

設(shè)備平臺每戶面積最大可做到4㎡。利用以上幾點，挖掘最大溢價空間挑空贈送的方式選擇模式一：左右互挑模式二：中間挑空端頭偷送戶明顯優(yōu)于中間偷送戶端廳戶入戶需增加獨立電梯左右戶資源均好核心筒可控，無需額外增加電梯可以實現(xiàn)全橫廳經(jīng)典143㎡產(chǎn)品9300[亮點分析]1

.

入

口

玄

關(guān)

柜

，

收

納

空

間

充

足2

.

6

.

1

M

橫

廳

，

可

改

造

一

房3

.

雙

面

寬

陽

臺

，

采

光

充

足4

.

兩

臥

室

朝

南

，

均

帶

飄

窗5

.

主

臥

室

有

獨

立

衣

帽

間

，

收

納

空

間

充

裕13000經(jīng)典165㎡產(chǎn)品10300[亮點分析]1

.

入

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，

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充

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.

超

大

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寬

陽

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.

兩

臥

室

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，

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.

書

房

結(jié)

合

客

廳

尺

度

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.

主

臥

套

南

北

通

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.

主

臥

室

衛(wèi)

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件

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，

可

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置

浴

缸7

.

雙

套

房14000創(chuàng)新185㎡產(chǎn)品12800[亮點分析]1

.

起

居

室

6

.

3

M

挑

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.

7

.

5

M

橫

廳

設(shè)

置

，

餐

廚

空

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一

體

化3

.

超

大

面

寬

陽

臺

，

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充

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.

南

向

臥

室

均

為

套

房195005

.

北

向

兩

臥

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模

式6

.

2

7

0

°

景

觀

陽

臺

（

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.

私

梯

入

戶偶數(shù)層平面圖創(chuàng)新185㎡產(chǎn)品12800[亮點分析]1

.

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.

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大

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臥

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均

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房195005

.

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室

為

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模

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.

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0

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景

觀

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容

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私

梯

入

戶奇數(shù)層平面圖創(chuàng)新220㎡產(chǎn)品17850[亮點分析]1

.

南

北

通

廳

，

北

側(cè)

景

觀

陽

臺2

.

8

.

1

M

寬

超

尺

度

L

形

餐

客

廳

，

尺

度

舒

適3

.

南

北

通

透

，

超

大

面

寬

陽

臺

，

采

光

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.

大

尺

度

主

臥

套

空

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.

2

7

0

°

轉(zhuǎn)

角

陽

臺215006

.

南

側(cè)

臥

室

全

部

為

套

房7

.

獨

立

電

梯

廳偶數(shù)層平面圖創(chuàng)新220㎡產(chǎn)品17850[亮點分析]1

.

南

北

通

廳

，

北

側(cè)

景

觀

陽

臺2

.

8

.

1

M

寬

超

尺

度

L

形

餐

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，

尺

度

舒

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.

南

北

通

透

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大

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寬

陽

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，

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.

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臥

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.

2

7

0

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轉(zhuǎn)

角

陽

臺6

.

南

側(cè)

臥

室

全

部

為

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.

獨

立

電

梯

廳奇數(shù)層平面圖創(chuàng)新300㎡頂復(fù)產(chǎn)品16350[亮點分析]1

.

超

尺

度

廳

南

北

通

廳

，

南

向

面

寬

7

.

8

M

，

兩

層

挑

空2

.

私

家

泳

池3

.

餐

廚

客

廳

及

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景

露

臺

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放

交

互

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設(shè)

計

，

超

尺

度

感

受4

.

獨

立

家

政

間20000復(fù)式下層平面圖創(chuàng)新300㎡頂復(fù)產(chǎn)品16350[亮點分析]1

.

7

.

7

M

面

寬

酒

店

式

主

臥

套2

.

超

大

衣

帽

間

，

衛(wèi)

生

間20000復(fù)式上層平面圖創(chuàng)新300㎡頂復(fù)產(chǎn)品[亮點分析]1

.

超

大

屋

頂

景

觀

露

臺

贈

送復(fù)式屋頂層平面圖北側(cè)臨河220特殊處理戶型24500[亮點分析]1

.

超

大

尺

度

庭

院

贈

送2

.

北

側(cè)

私

家

庭

院

，

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質(zhì)

感

受3

.

北

側(cè)

沿

河

套

房

，

家

庭

影

音

室內(nèi)院內(nèi)院河景資源24500一層平面圖北側(cè)臨河220特殊處理戶型21500[亮點分析]休閑空間learningroom1

.

北

側(cè)

贈

送

庭

院

，

觀

景

露

臺2

.

增

加

北

側(cè)

套

房內(nèi)院21500內(nèi)院河景資源二層平面圖北側(cè)臨河220特殊處理戶型24500[亮點分析]休閑空間learningroom1

.

北

側(cè)

觀

景

露

臺內(nèi)院24500內(nèi)院河景資源三層平面圖西南143㎡頂復(fù)創(chuàng)新產(chǎn)品93009300[亮點分析]1

.

南

向

9

.

4

M

超

尺

度

橫

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.

雙

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寬

陽

臺3

.

首

層

南

向

套

房13000復(fù)式下層平面圖西南143㎡頂復(fù)