城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋協(xié)議效力問題文章起源:王冠華11月15日,接一荊姓好友電話,稱自己為城市居民,在十年前于北京某城郊購得一幢農(nóng)村宅基地上房屋,因房價飚升,農(nóng)民反悔,欲起訴主張雙方簽署房屋買賣協(xié)議無效,問怎樣處理,能否勝訴。對于該問題,筆者分析以下:一、理論界主流見解對于這一問題,理論界依據(jù)中國現(xiàn)行法律法規(guī)要求,其主流見解認為城市居民不能購置農(nóng)村宅基地房屋?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l第二款要求,“宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體全部。”第六十三條要求:“農(nóng)民集體全部土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?999年5月6日實施國辦發(fā)[1999]39號《國務(wù)院辦公廳相關(guān)加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條也深入指出:“農(nóng)民住宅不得向城市居民出售,也不得同意城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,相關(guān)部門不得為違法建造和購置住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?0月21日國發(fā)[]28號《國務(wù)院相關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理決定》再次強調(diào),“加強農(nóng)村宅基地管理,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?2月30日,國務(wù)院辦公廳公布了國辦發(fā)[]71號《相關(guān)嚴(yán)格實施相關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》,指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。因為房屋買賣肯定包含宅基地買賣,而宅基地買賣是中國法律法規(guī)所嚴(yán)禁,所以,城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋買賣協(xié)議因違反法律法規(guī)強制性要求,應(yīng)認定為無效。二、最高人民法院見解對于這一問題,最高人民法院現(xiàn)在態(tài)度不明確,存在兩種截然不一樣見解。1.有限肯定說不支持城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)等。不過,經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意、同意,經(jīng)賣房人同意簽署買賣協(xié)議,只要實際居住占有、付清價款,應(yīng)該認定為協(xié)議有效。但未經(jīng)集體組織同意,至產(chǎn)生糾紛時并未辦理實際交接,其效力另當(dāng)別論。不過從長遠眼光看問題,假如購置農(nóng)村土地使用權(quán),購置農(nóng)民居住用房,有利于擴大集體經(jīng)濟組織和村民個人增收、創(chuàng)收,人民法院應(yīng)該認定協(xié)議有效,并加以支持。(摘自吳慶寶主編:《最高人民法院教授法官闡釋民商裁決疑難問題(續(xù))》,人民法院出版,第10頁)2.否定說12月3日法發(fā)[]36號最高人民法院《印發(fā)〈相關(guān)為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)若干意見〉通知》指出,依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),促進宅基地制度嚴(yán)格管理與完善。宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋社會功效,是農(nóng)村土地管理制度關(guān)鍵內(nèi)容。對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策宅基地轉(zhuǎn)讓行為,以及其她變相造成農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)行為,應(yīng)依法確定無效。三、地方司法實務(wù)見解1.以認定無效為標(biāo)準(zhǔn),以認定有效為例外12月15日京高法發(fā)[]391號《北京市高級人民法院相關(guān)印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛協(xié)議效力認定及處理標(biāo)準(zhǔn)研討會會議紀(jì)要通知》指出,與會人員多數(shù)意見認為,農(nóng)村私有房屋買賣協(xié)議應(yīng)該認定無效。關(guān)鍵理由是:首先,房屋買賣肯定包含宅基地買賣,而宅基地買賣是中國法律、法規(guī)所嚴(yán)禁。依據(jù)中國土地管理法要求,宅基地屬于農(nóng)民集體全部,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布《相關(guān)加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》要求:“農(nóng)民住宅不得向城市居民出售,也不得同意城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,相關(guān)部門不得為違法建造和購置住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《相關(guān)以其她形式非法轉(zhuǎn)讓土地具體應(yīng)用問題請示回復(fù)》也明確要求:原宅基地使用者未經(jīng)依法同意經(jīng)過她人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán),是屬“以其她形式非法轉(zhuǎn)讓土地”違法行為之一。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織組員享受權(quán)利,與特定身份關(guān)系相聯(lián)絡(luò),不許可轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,在房地一體格局下,處分房屋同時也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟組織權(quán)益,是法律法規(guī)明確嚴(yán)禁。第三,現(xiàn)在,農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣雖完成,但買受人無法取得全部權(quán)人保護。第四,認定買賣協(xié)議有效不利于保護出賣人利益,在很多案件中,出賣人相對處于弱者地位,其要求返還私有房屋要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會者同時認為,這類協(xié)議效力以認定無效為標(biāo)準(zhǔn),以認定有效為例外,如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織組員,經(jīng)過了宅基地審批手續(xù),能夠認定協(xié)議有效。北京市第二中級法院審理宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣糾紛案以及其她相類似案件終審判決均以上述理由為依據(jù),認定該等買賣協(xié)議無效。但該等判決也綜合權(quán)衡了買賣雙方利益。首先,全方面考慮了協(xié)議無效對雙方當(dāng)事人利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、賠償所贏利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原