天津靜海項(xiàng)目·萬達(dá)銷售物業(yè)T

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Y規(guī)劃方案設(shè)計(jì)PLANNINGCONCEPTSCHEME2019-2020年我司最新天津項(xiàng)目業(yè)績?nèi)A潤寶坻區(qū)項(xiàng)目2019-2020年我司最新天津項(xiàng)目業(yè)績藍(lán)光津南區(qū)項(xiàng)目2019-2020年我司最新天津項(xiàng)目業(yè)績藍(lán)光津南區(qū)項(xiàng)目目錄五四三二一示范區(qū)設(shè)計(jì)立面意向方案設(shè)計(jì)前期分析設(shè)計(jì)策略1前期分析PRE-PHASE

ANALYSES用地區(qū)位基地位于靜海區(qū)核心區(qū)，地處天津西南部、北京東南部、素有“津南門戶”之稱，是“京滬走廊”重鎮(zhèn)。距離天津市區(qū)約25公里，距離雄安新區(qū)約72公里，距離北京約90公里。北京唐山廊坊天津雄安新區(qū)25KM50KM75KM100KM基地渤海滄州用地區(qū)位基地周邊有四條交通要道，兩條高速路直連北京上海和天津滄州，距離靜海站和靜海汽車站約3公里，交通便利。周邊配套齊全。靜海北環(huán)線影院SITE靜安區(qū)政府津文線靜海站靜海汽車站自然資源配套設(shè)施高速路靜海縣醫(yī)院高鐵線用地條件北華路基地周邊目前北盛路為規(guī)劃道路，其余為現(xiàn)狀路。東側(cè)1.1公里處朝陽道設(shè)有公交車站，交通相對便利。公交車站已開通道路未開通道路用地條件住宅A地塊：用地面積：83276㎡容積率：

1.8建筑密度：≤28%綠化率：

≥40%規(guī)劃限高：36M物管及配套用房：0.5萬㎡（含1800㎡商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可辦理產(chǎn)證，作為二手房交易）停車位：滿足住宅部分1.2輛/戶，商業(yè)部分0.7輛/100㎡，物管及配套用房0.4輛/100㎡

(地上車位占比：住宅戶10％配套商業(yè)車位+配套用房車位）用地條件住宅C地塊：用地面積：93418㎡容積率：

1.8建筑密度：≤28%綠化率：

≥40%規(guī)劃限高：36M物管及配套用房：0.5萬㎡（含1800㎡商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可辦理產(chǎn)證，作為二手房交易）停車位：滿足住宅部分1.2輛/戶，商業(yè)部分0.7輛/100㎡，物管及配套用房0.4輛/100㎡

(地上車位占比：住宅戶10％配套商業(yè)車位+配套用房車位）用地條件B1地塊（菜市場）：用地面積：4609.5㎡容積率：

1.5B2地塊（文化設(shè)施）：用地面積：5475.1㎡容積率：

1.5建筑密度：≤50%綠化率：

≥20%規(guī)劃限高：54M建筑密度：≤30%綠化率：

≥35%規(guī)劃限高：54M用地條件ASITEACBBDDC用地條件居住價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值分析居住價(jià)值一般居住價(jià)值高商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值高2設(shè)計(jì)策略D

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Y如何確定我們的產(chǎn)品？競品分析春曦書院高低配社區(qū)容積率：2.2綠城春熙明月高低配社區(qū)容積率：1.8綠城春熙云峰全洋房社區(qū)容積率：1.3筑境高低配社區(qū)容積率：2.0在售競品多為高低配產(chǎn)品競品分析90㎡(南向兩面寬三居室)115㎡（南向三面寬三居室）120㎡（南向三面寬南北通透）135㎡（南向三面寬四居室）本案戶型競品春曦書院90㎡綠城春熙明月113㎡春曦書院123㎡筑境137㎡(南向兩面寬兩居室)（南向兩面寬三居室）（南向三面寬南北不通透）（南向三面寬，三居室）本案戶型在面寬及格局上均優(yōu)于在售競品如何實(shí)現(xiàn)洋房最大化？策略一：塔板結(jié)合三大優(yōu)點(diǎn)1、節(jié)省南北間距：高寬比小于等于1的高層和多層，南北間距按照高度的1.61倍控制高寬比大于1的高層，南北間距按照面寬的1.2倍控制因此，塔板結(jié)合（高寬比大于1的高層加多層）能夠按照多層控制間距，實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化2、節(jié)省東西間距：高層與相鄰建筑最小間距不應(yīng)小于14m，多層之間最小間距不小于8m因此，塔板結(jié)合（高層加多層）能夠用多層部分控制8m間距3、利用極限樓寬：多層最大連續(xù)面寬不大于80m，高層最大連續(xù)面寬不大于50m因此，塔板結(jié)合（高層加多層）能夠用80m的最大連續(xù)面寬依據(jù)《天津市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》5.2.6高寬比大于1:1的高層建筑與其被遮擋的朝向?yàn)槟掀珫|或者南偏西≤30度居住建筑的計(jì)算間距為高層建筑在被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的1.2倍。高寬比大于1:1的高層建筑與其被遮擋的朝向?yàn)槟掀珫|或者南偏西＞30度的居住建筑的計(jì)算間距為高層建筑在被遮擋朝向的遮擋面寬度的1倍。高寬比小于或者等于1:1的高層板式建筑與其被遮擋居住建筑的間距應(yīng)滿足本節(jié)5.2.1條要求。（高度的1.61倍）5.2.7多、低層居住建筑與相鄰多、低層建筑最小間距不應(yīng)小于8m，與相鄰高層建筑最小間距不應(yīng)小于14m；高層居住建筑與相鄰建筑最小間距不應(yīng)小于14m。3.5.3居住建筑沿城市主干道布置時(shí)宜符合以下規(guī)定：1、建筑高度小于等于27m的住宅建筑最大連續(xù)面寬投影不大于80m；2、高度大于27m且小于等于54m的住宅建筑最大連續(xù)面寬投影不大于50m；3、高度大于54m的住宅建筑其主要朝向投影面寬不大于35m。節(jié)省南北間距塔板結(jié)合（高寬比大于1的高層加多層）能夠按照多層控制間距，實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化節(jié)省東西間距塔板結(jié)合（高層加多層）能夠用多層部分控制8m間距利用極限樓寬塔板結(jié)合（高層加多層）能夠用80m的最大連續(xù)面寬策略二：面寬用足兩大法寶1、減少樓棟數(shù)量：每一排樓棟數(shù)量越少，珍貴的面寬資源浪費(fèi)越少2、減少水平間距：錯(cuò)位布置，減少側(cè)向間距的水平寬度，以斜向間距代替水平間距減少樓棟數(shù)量六棟樓（十二單元）——間距合計(jì)52m兩單元相拼，產(chǎn)品品質(zhì)高五棟樓（十二單元）——間距合計(jì)32m塔板結(jié)合，樓棟減少，面寬增加20m側(cè)向間距減少可增加單體面寬，進(jìn)而提升洋房量減少水平間距水平布置（十二個(gè)單元）——水平間距合計(jì)36m塔板結(jié)合，水平間距減少錯(cuò)位布置（十三個(gè)單元）——水平間距合計(jì)16m錯(cuò)位布置，水平間距減少，面寬增加20m水平間距減少可增加單元數(shù)，進(jìn)而提升洋房量A地塊洋房面積：85046㎡（洋房面積占比59%）A地塊C地塊洋房面積：96840㎡（洋房面積占比59.5%）C地塊120洋房135洋房三大系統(tǒng)提升規(guī)劃品質(zhì)系統(tǒng)一：空間系統(tǒng)1、中心景觀——通過錯(cuò)位布置加大局部南北間距形成中心景觀33.449.0系統(tǒng)一：空間系統(tǒng)2、空間節(jié)奏——通過錯(cuò)位布置增強(qiáng)組團(tuán)圍合感錯(cuò)動空間形成豐富的景觀層級系統(tǒng)二：服務(wù)系統(tǒng)A、C地塊人行入口形成南北軸線，在公園、商業(yè)用地和文化設(shè)施用地之間形成東西軸線，構(gòu)成區(qū)域生活服務(wù)中心，通過人流聚集帶動南北側(cè)商業(yè)價(jià)值。A地塊人行出入口C地塊人行出入口系統(tǒng)三：交通系統(tǒng)利用規(guī)劃道路解決地面停車及地庫出入口，內(nèi)部無停車位，提升區(qū)內(nèi)品質(zhì)產(chǎn)品面寬加大的規(guī)劃探討上一版規(guī)劃采用了兩面寬90及三面寬135產(chǎn)品，還可以做什么樣的產(chǎn)品？三面寬90四面寬135探討一：90三面寬、135三面寬作為小高占比50%的產(chǎn)品，是全區(qū)最多的戶型，如何實(shí)現(xiàn)快銷？可采用超越競品的三面寬90產(chǎn)品A地塊洋房面積：64260㎡（洋房面積占比45%）C地塊洋房面積：60660㎡（洋房面積占比38%）90小高層105小高層115小高層120洋房135洋房探討二：90三面寬、135四面寬135作為全區(qū)最大的產(chǎn)品如何體現(xiàn)最高品質(zhì)？可采用超越競品的四面寬135產(chǎn)品A地塊洋房面積：47250㎡（洋房面積占比33%）C地塊洋房面積：48780㎡（洋房面積占比31%）商業(yè)需要做到2層，且接近總建筑面積的10%90小高層105小高層115小高層120洋房135洋房90兩面寬90三面寬90三面寬135三面寬135三面寬135四面寬洋房總量約59.5%，總貨值高洋房總量約40.5%，貨值減少洋房總量約32.5%，貨值較低規(guī)劃緊張，景觀資源少規(guī)劃形態(tài)好，布局合理規(guī)劃緊張，景觀資源少商業(yè)均做二層，商業(yè)價(jià)值低√3方案設(shè)計(jì)CONCEPTUAL

DESIGN規(guī)劃篇A地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數(shù)值83276.00206585.57149896.80144219.6085046.0059173.60460.001740.003477.2056688.7731350.6425338.131260備注

規(guī)劃總圖洋房小高其中其中其中變電站換熱站物管及配套用房商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數(shù)居住人數(shù)基底面積建筑密度容積率

40323.2人/戶

≤28%

≥40%23239.1127.91%1.8

%綠地率40%住宅機(jī)動車1.2輛/100㎡；配套商機(jī)動車停車位輛1763業(yè)0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；地上停車位地下停車位輛輛輛輛1581605780

其中普通停車位其中人防停車位825非機(jī)動車0.5輛/100㎡，配套服務(wù)設(shè)施非機(jī)動車位1輛/100㎡非機(jī)動車停車位輛775地上停車位輛輛388387

其中地下停車位項(xiàng)目C地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數(shù)值93418.00236768.94168152.40162788.0096840.0065948.00460.001740.003164.4068616.5432793.4535823.091422備注

用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅洋房小高變電站換熱站物管及配套用房商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數(shù)居住人數(shù)基底面積建筑密度容積率綠地率其中其中其中

45513.2人/戶

≤28%

26050.3627.89%1.8

%40%≥40%住宅機(jī)動車1.2輛/100㎡；配套商業(yè)0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；機(jī)動車停車位輛1984地上停車位地下停車位輛輛1721812

其中其中非機(jī)動車0.5輛/100㎡，配套服務(wù)設(shè)施非機(jī)動車位1輛/100㎡非機(jī)動車停車位輛864地上停車位地下停車位輛輛432432

體塊圖體塊圖體塊圖A地塊規(guī)劃總圖A地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數(shù)值83276.00206585.57149896.80144219.6085046.0059173.60460.001740.003477.2056688.7731350.6425338.131260備注

洋房小高其中其中其中變電站換熱站物管及配套用房商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數(shù)

居住人數(shù)基底面積建筑密度容積率40323.2人/戶

≤28%

≥40%23239.1127.91%1.8

%綠地率40%住宅機(jī)動車1.2輛/100㎡；配機(jī)動車停車位輛1763套商業(yè)0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；地上停車位地下停車位輛輛輛輛1581605780

其中普通停車位其中人防停車位825非機(jī)動車0.5輛/100㎡，配套服務(wù)設(shè)施非機(jī)動車位1輛/100㎡非機(jī)動車停車位地上停車位輛775輛輛388387

其中地下停車位產(chǎn)品分布類型

戶型戶數(shù)

戶數(shù)合計(jì)

分類戶數(shù)比120洋房396274298146146126059.10%40.90%50.51%24.75%24.75%67013590小高

105115590合計(jì)

1260圖例:120洋房戶型135洋房戶型90小高戶型105小高戶型115小高戶型配套分布圖例:商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套服務(wù)用房變電站換熱站交通分析小區(qū)人車分流，沿東西方向主路設(shè)置停車位，內(nèi)部為人行路（消防道路）。圖例：城市道路用地內(nèi)規(guī)劃道路社區(qū)內(nèi)車行流線社區(qū)內(nèi)人行流線小區(qū)主出入口地下車庫出入口消防分析圖例：城市道路用地內(nèi)規(guī)劃道路消防流線消防撲救場地消防車出入口停車分析小區(qū)停車位設(shè)置于東西方向內(nèi)部規(guī)劃道路兩側(cè)方向，可實(shí)現(xiàn)人車分流。地面停車158輛圖例：城市道路用地內(nèi)規(guī)劃道路地下車庫出入口地面停車位景觀分析公園綠地組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中心景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中心景觀組團(tuán)景觀圖例：組團(tuán)景觀城市景觀一級景觀節(jié)點(diǎn)二級景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸日照分析本日照分析依據(jù)甲方提供原始地形圖資料進(jìn)行計(jì)算，采用《眾智日照軟件》進(jìn)行分析測算。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日計(jì)算條起止時(shí)間（真太陽時(shí)）8:00~16:00計(jì)算點(diǎn)經(jīng)緯度：東經(jīng)117°10′

北緯39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室內(nèi)地平0.9米高度外墻位置計(jì)算結(jié)果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時(shí)圖例：1小時(shí)日照時(shí)間2小時(shí)日照時(shí)間3小時(shí)日照時(shí)間4小時(shí)日照時(shí)間5小時(shí)日照時(shí)間6小時(shí)日照時(shí)間C地塊規(guī)劃總圖C地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡%數(shù)值93418.00236768.94168152.40162788.0096840.0065948.00460.001740.003164.4068616.5432793.4535823.091422備注

洋房小高其中其中其中變電站換熱站物管及配套用房商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地下建筑面積人防地下車庫面積非人防地下車庫面積住宅戶數(shù)

居住人數(shù)基底面積建筑密度容積率45513.2人/戶

≤28%

≥40%26050.3627.89%1.8

%綠地率40%住宅機(jī)動車1.2輛/100㎡；配套商業(yè)0.7輛/100㎡；物管及配套用房0.4輛/100㎡；

機(jī)動車停車位輛1984地上停車位地下停車位輛輛1721812其中其中非機(jī)動車0.5輛/100㎡，配套服務(wù)設(shè)施非機(jī)動車位1輛/100㎡非機(jī)動車停車位輛864地上停車位地下停車位輛輛432432

產(chǎn)品分布類型

戶型戶數(shù)

戶數(shù)合計(jì)

分類戶數(shù)比120洋房438328320166170142257.18%42.82%48.78%25.30%25.91%76613590小高

105115656合計(jì)

1422圖例:120洋房戶型135洋房戶型90小高戶型105小高戶型115小高戶型配套分布圖例:商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套服務(wù)用房變電站換熱站交通分析小區(qū)人車分流，沿東西方向主路設(shè)置停車位，內(nèi)部為人行路（消防道路）。圖例：城市道路用地內(nèi)規(guī)劃道路社區(qū)內(nèi)車行流線社區(qū)內(nèi)人行流線小區(qū)主出入口地下車庫出入口消防分析圖例：城市道路用地內(nèi)規(guī)劃道路消防流線消防撲救場地消防車出入口停車分析小區(qū)停車位設(shè)置于東西方向內(nèi)部規(guī)劃道路兩側(cè)方向，可實(shí)現(xiàn)人車分流。地面停車172輛圖例：城市道路用地內(nèi)規(guī)劃道路地下車庫出入口地面停車位公園綠地景觀分析組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中心景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀中心景觀組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀圖例：城市景觀一級景觀節(jié)點(diǎn)二級景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸日照分析本日照分析依據(jù)甲方提供原始地形圖資料進(jìn)行計(jì)算，采用《眾智日照軟件》進(jìn)行分析測算。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日計(jì)算條起止時(shí)間（真太陽時(shí)）8:00~16:00計(jì)算點(diǎn)經(jīng)緯度：東經(jīng)117°10′

北緯39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室內(nèi)地平0.9米高度外墻位置計(jì)算結(jié)果：住宅滿足大寒日滿窗日照2小時(shí)圖例：1小時(shí)日照時(shí)間2小時(shí)日照時(shí)間3小時(shí)日照時(shí)間4小時(shí)日照時(shí)間5小時(shí)日照時(shí)間6小時(shí)日照時(shí)間地庫設(shè)計(jì)A地塊：C地塊：本層建筑面積56688㎡;本層建筑面積68616㎡;本層停車位1605輛本層停車位1812輛戶型篇小高層產(chǎn)品選型90小高層戶型亮點(diǎn)：·三居室設(shè)計(jì)，滿足多空間需求·北側(cè)兩居室可合并，滿足個(gè)性居住需求·明衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕分離9090標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型標(biāo)準(zhǔn)層技術(shù)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積（含陽臺全面積）78.66戶型編號房型套型建筑面積

得房率91.28

0.86標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積90三室兩廳一衛(wèi)182.56產(chǎn)品選型105小高層戶型亮點(diǎn)：·三居室兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，提升品質(zhì)·主臥套可與北面臥室合并105105形成南北通透主臥套·獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)·全明衛(wèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型標(biāo)準(zhǔn)層技術(shù)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積105三室兩廳兩衛(wèi)91.4105.240.87210.47產(chǎn)品選型115小高層戶型亮點(diǎn)：·主臥套可與北面臥室合并，形成南北通透主臥套115115·明餐廳·獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)·全明衛(wèi)設(shè)計(jì)，一衛(wèi)干濕分離標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型標(biāo)準(zhǔn)層技術(shù)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積115三室兩廳兩衛(wèi)102.49115.830.88231.65洋房產(chǎn)品選型135洋房（方案1/方案2）戶型亮點(diǎn)：·四室兩廳兩衛(wèi)配置·主臥套設(shè)計(jì)，附設(shè)衣帽間135135·北側(cè)兩居室可合并，滿足個(gè)性居住需求·餐廳洄游空間·獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)·全明衛(wèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型標(biāo)準(zhǔn)層技術(shù)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積135四室兩廳兩衛(wèi)122.45135.370.90270.74產(chǎn)品選型135洋房（方案3/方案4）戶型亮點(diǎn)：·四室兩廳兩衛(wèi)配置135135·雙主臥設(shè)計(jì)·主臥套設(shè)計(jì)，附設(shè)衣帽間·北側(cè)兩居室可合并，滿足個(gè)性居住需求·獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型標(biāo)準(zhǔn)層技術(shù)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積135四室兩廳兩衛(wèi)125.07136.090.92272.18產(chǎn)品選型120洋房戶型亮點(diǎn)：·主臥套可與北面臥室合并，形成南北通透主臥套·明餐廳120120·獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)·全明衛(wèi)設(shè)計(jì)，一衛(wèi)干濕分離標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型標(biāo)準(zhǔn)層技術(shù)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積（含陽臺全面積）戶型編號房型套型建筑面積

得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積120三室兩廳兩衛(wèi)108.49121.060.90242.11計(jì)容面積與銷售面積計(jì)容面積與銷售面積的主要差別目前方案均按照戶型為全計(jì)容進(jìn)行計(jì)算。天津的特殊規(guī)定：1、計(jì)容面積陽臺計(jì)算半面積，銷售面積陽臺計(jì)算全面積2、最終測繪面積（銷售面積）與報(bào)規(guī)面積（計(jì)容面積）差值不能大于3%因此陽臺面積不可能做的太大，單