兒童體驗型主題商業(yè)方案臨平商業(yè)項目目錄一、參考案例二、本案分析三、商業(yè)方案四、商業(yè)布局五、物業(yè)要求（另行制作）杭州do都城上海星期八小鎮(zhèn)case1case23相關(guān)案例分析：

相關(guān)指標(biāo)建筑面積10000㎡，一層6000㎡、二層4000㎡開業(yè)時間2008年10月職業(yè)種類112種建筑尺度實際尺度的70%業(yè)態(tài)組合：一共5層的裙樓內(nèi)配備兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)?；旧蟻碚f這種職業(yè)體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗來帶動少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合項目特色：商業(yè)體驗主題鮮明精神文明盈利模式專業(yè)的職業(yè)體驗發(fā)展主題類商業(yè)品牌引進(jìn)與門票引領(lǐng)健康潮流Case1:杭州DODO城

教育娛樂主題——兒童節(jié)職業(yè)體驗中心4現(xiàn)代汽車展廳休閑活動區(qū)火災(zāi)現(xiàn)場工商銀行入口出口卡丁車場嘟嘟城大劇場主要節(jié)點車行道人行道Case1:杭州DODO城

規(guī)劃布局：采用環(huán)形流線布局，形成最大化臨街面，雙向業(yè)態(tài)布局5職業(yè)角色：

包括消防員、宇航員、考古學(xué)家、記者、醫(yī)生、機長、設(shè)計師、主播、駕駛員、建筑工人等職業(yè)在內(nèi)的一百種職業(yè)游戲方式：每個進(jìn)入場館的孩子需要佩戴一個特殊的手環(huán)（可看做是一個隨時更新的個人簡歷），用以記錄當(dāng)天的一切活動信息并且可以在下次體驗時繼續(xù)記錄，同時也是一個跟蹤儀，防止孩子掉隊迷路或者擅自離場；場館有自身的金融系統(tǒng)和貨幣，一切交易活動必須使用“DO”幣，制約了家庭條件不同的孩子在城內(nèi)的社會地位，營造一個公開公平的社會環(huán)境；其中50多個項目、100多種職業(yè)都是相互聯(lián)系的，也有自由創(chuàng)業(yè)店可供孩子自主創(chuàng)業(yè)美發(fā)中心黑石餐廳建筑工地嬰兒護(hù)理中心主要節(jié)點車行道人行道規(guī)劃結(jié)構(gòu)

本二層結(jié)構(gòu)沿襲一層，為環(huán)形結(jié)構(gòu)，可供小鎮(zhèn)內(nèi)車行主要節(jié)點

包括美發(fā)中心、黑石餐廳、嬰兒護(hù)理中心、建筑工地等配套設(shè)施

包括130平米休閑區(qū)，和90平餐飲店一個，衛(wèi)生間2個Case1:杭州DODO城業(yè)態(tài)形式：近百種職業(yè)體驗，滿足不同年齡階段孩童的夢想需求6聚集效應(yīng)健康生活體驗場館的商業(yè)模式不僅滿足了兒童日常娛樂需求，更能夠給我們祖國的下一代盡早地給自己一個社會定位，樹立自己努力方向，同時更能夠在體驗過程中及早糾正他們的不成熟社會心理，可避免許多社會問題。發(fā)展空間DO都城現(xiàn)僅開放了100個職業(yè)，日后經(jīng)營上升空間大。循環(huán)的消費模式，增加了這種商業(yè)模式的壽命。因此在未來項目的升級上，擴充場地面積、擴大職業(yè)范圍、增加主題活動內(nèi)容和規(guī)模、尋找更多不同的合作商家都是有效的升級手段。一共5層的裙樓內(nèi)還配備的兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)?；旧蟻碚f這種職業(yè)體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗來帶動少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合游泳館健身館游藝館舞蹈館體育館文藝部多功能廳外語部文學(xué)部科技部辦公區(qū)B13F4F（注：2F和3F為杭州DO都城）Case1:杭州DODO城優(yōu)勢分析：整合周邊兒童活動配套資源，城市商業(yè)功能定位準(zhǔn)確，項目自身特色性強7客戶訪談：第一次來這里，幼兒園老師也有提到這個地方，以后還會陸續(xù)的帶她來玩，現(xiàn)在都是獨生子女，找不到這么多玩伴一起熱熱鬧鬧的，所以來這邊交交朋友其實也不錯。——杭州蔡小姐客戶訪談：第三次來了，小孩挺喜歡這里的，說是玩遍所有的職業(yè)館才罷休，票價還挺適中的，畢竟現(xiàn)在消費都高了，一百多塊錢能讓孩子寓教于樂，還挺好的——慈溪陳女士客戶訪談：第二次來這里了，覺得還挺不錯的，我覺得對于他個人能力來說都是有一個提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力從現(xiàn)在其實已經(jīng)開始慢慢形成了——溫州胡先生客戶訪談：小孩平時周末在上一些興趣班，所以一直沒抽出時間來，暑假到了，所以來嘗試一下，如果孩子喜歡，以后肯定還要再來的?！贾輳埮?%5%65%23%媒體廣告朋友介紹老師、學(xué)校推薦單位組織客戶訪談?wù)浛蛻袅私庑畔⑼緩胶贾菔袇^(qū)客戶省內(nèi)其它城市客戶外省客戶客戶了解信息途徑客戶對DO都城的認(rèn)可度很高，大部分客戶都表示愿意再來客戶改進(jìn)建議增加和小孩親子互動的項目為家長提供休息交流的空間增加主題相關(guān)的購物點Case1:杭州DODO城消費者行為調(diào)查及訪談：8杭州DO都城位于市民中心，周圍多為市民休閑的服務(wù)類業(yè)態(tài)；但是在其周邊1公里內(nèi)內(nèi)，目前24萬平的大型綜合商業(yè)體杭州萬象城為支撐，在未來商業(yè)發(fā)展中，將建有高達(dá)100萬平的商業(yè)面積，能夠完全滿足其商業(yè)需求休閑商業(yè)設(shè)計鄰街零售商業(yè)下沉式商業(yè)廣場高檔精品商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間軌道交通樞紐市民中心DO都城所在地萬象城1km客流量1.5萬人/周規(guī)劃中商業(yè)來福士（在建）萬象城（營業(yè)）DO都城運營訪談中可得，由于運營良好，客流量平均在15000人/周，在市民中心內(nèi)暫無商業(yè)綜合體的情況下，需要大量商業(yè)項目與之配套周邊1公里商業(yè)綜合體項目一覽項目名稱建筑面積定位業(yè)態(tài)萬象城（運營中）24萬平集娛樂休閑為一體的高端商業(yè)綜合體Central中央百貨、玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代、蘇浙匯以及路易威登、巴黎世家、古奇、蘭姿等國際品牌來福士（在建）40萬方中高端商業(yè)綜合體，包括餐飲娛樂休閑等將參照上海、北京和成都的模式來進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分華聯(lián)udc等（在建）共約60萬方商業(yè)綜合體尚未劃分，其領(lǐng)域包括娛樂、餐飲、休閑、百貨等來福士廣場華聯(lián)udc高德置地廣場周邊1公里內(nèi)商業(yè)項目列表12Case1:杭州DODO城周邊商業(yè)聚集性分析9體驗中心計劃投入成本建筑裝修成本室內(nèi)裝修成本約2500元/平方米（嘟嘟城總裝修投入約為2500萬）。設(shè)備成本設(shè)備整體引進(jìn)總成本為1000萬元運營成本人力資源成本約700萬/年，包括70個現(xiàn)場輔導(dǎo)員、10個核心技術(shù)人員以及若干保全、環(huán)衛(wèi)人員。品牌輸出成本官方公布的品牌輸出費用約為500萬，其中300萬為技術(shù)和人員支持（包括網(wǎng)站建設(shè)、軟件系統(tǒng)提供，后期的更新、升級，主題活動策劃案的提供，前期招商、采購建議），100萬為營運保證金。簽約合同期為10年，之后每年需要向官方提供50萬左右的資金援助（包括技術(shù)更新、設(shè)備維護(hù)等）。體驗中心收益表收益項目嘟嘟城具體收益改良模式后具體收益門票收益定價60/人（現(xiàn)時主要為節(jié)假日為高峰區(qū)，平時約為二天一輪）每段上限人數(shù)1200人，=60元/人次*(120天節(jié)假+(240閑時*0.3))*1000人/天=11520000元北京通州歡樂之都定價150元/人，上海星期8定價為200元/人次。小賣部收益約20萬（僅一、二層內(nèi)部快餐和零食吧一年純利潤）增加零售項目、配備特色餐飲后可達(dá)到約100萬收益周邊商鋪出租租金收益無在場館外設(shè)置配套商鋪，以出租的方式給散戶經(jīng)營，收取租金收益。盈利模式門票銷售商家入駐帶來資金回籠等候區(qū)家長消費引導(dǎo)來盈利建立客戶檔案、發(fā)行專用DO幣帶來循環(huán)消費商家合作伙伴Case1:杭州DODO城盈利模式：杭州DO都城每周消費人口1500人，年營業(yè)經(jīng)額1200萬，廣告收入400萬，總收入1600萬，運營成本約1000萬，其中人力成本700萬，年毛利潤約600萬。10要保證成功運營，持續(xù)的客流量是關(guān)鍵。最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源，聯(lián)合運營，保證持續(xù)人流。123Case1:杭州DODO城案例借鑒點分析整合周邊兒童活動配套資源，只針對兒童這一細(xì)分市場，提供一站式的兒童消費環(huán)境，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費空間等，提高商業(yè)坪效Case2:上海星期八小鎮(zhèn)

教育娛樂主題——兒童節(jié)職業(yè)體驗中心基本簡介

位置莘莊地鐵南廣場仲盛世界商城5樓總面積7000㎡項目概述專為3-13歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂園，以2/3的比例打造真實生活場景，既有設(shè)施林立的街道，又有各式風(fēng)格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號世界。領(lǐng)取到[星期8]護(hù)照、小鎮(zhèn)地圖、E幣旅行支票閱讀小鎮(zhèn)地圖，前往銀行兌換E幣旅行支票，作為游戲啟動資金。也可同時辦理小鎮(zhèn)銀行賬戶開立手續(xù)，擁有屬于自己的存折和金融卡搜尋中意工作的主題館位置；或至小鎮(zhèn)職業(yè)介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位置進(jìn)入主題館后，聽從輔導(dǎo)員指揮，更換工作制服，完成工作來到主題館前，按照輔導(dǎo)員指示耐心排隊等候主題館開放任務(wù)完成，輔導(dǎo)員會在小朋友的[星期8]護(hù)照上登記已學(xué)會的職業(yè)技能，并支付小朋友E幣工資（僅限于職業(yè)性主題館）小朋友手中有足夠的E幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場買票看演出、或到紀(jì)念品店挑選心儀的禮品。也可去銀行，把多余的E幣存入自己的銀行卡，下次來可以繼續(xù)使用12項目總平面

涵蓋8大領(lǐng)域、50類行業(yè)的70多種社會角色扮演內(nèi)容13盈利模式：------投入及贏利場館冠名收入（約占10%）門票收入（約占70%）場地零租收入（約占5%）兒童票180元/人，家長票50元/人獨一無二的冠名權(quán)，模仿洛杉磯奧運會模式，在一個行業(yè)只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業(yè)有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）……

廣告植入收入（約占10%）諸如：門票采用仿真機票形式。標(biāo)明承運方：東方航空。生日會派對等特殊活動收入

(約占5%)生日會派對以一個孩子家庭為發(fā)起人，為10組家庭提供包括常規(guī)活動和生日特別活動的增值服務(wù)。其他類似形式還有企業(yè)包場、團(tuán)購等等。衍生商品銷售收入(當(dāng)前正在籌劃)兒童品牌服飾、文具等

場地租金由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。

人員費用除少量管理人員及財務(wù)人員，其他員工部分由品牌企業(yè)派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計。

設(shè)備維護(hù)更新費用廣告推廣費用每年2～3次的設(shè)備維護(hù)，并更新游戲內(nèi)容，使游戲內(nèi)容常玩常新。

前期需要大量的公共推廣及媒體費用，同時配合以各大品牌企業(yè)的合作推廣，創(chuàng)造巨量影響力、并帶來足夠的客流。后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及?？陀媱澋?，保證穩(wěn)定客流。

14客戶反饋：改善服務(wù)流程和接待水平、增加家長和孩子的休憩空間以及票價是客戶反映最多的問題15客戶問題排序：1、孩子排隊時間太長，一次能玩的項目太少2、工作人員不熱情，缺乏對待小孩的基本素養(yǎng)3、票價太貴，尤其是大人票50元/張4、內(nèi)部缺少休憩和消費的空間，容易疲勞5、接待和服務(wù)流程不人性化6、內(nèi)部缺乏導(dǎo)視和指引系統(tǒng)，方便孩子游玩星期八小鎮(zhèn)：位于上海仲盛世界商城的星期八小鎮(zhèn)，作為主力店，帶動多種業(yè)態(tài)形成目的地型消費，保證了客流量和回頭率，起到相互帶動作用

購物、餐飲于一身的ShoppingMall尤其注重延長消費者逗留時間

主力店類面積主要品牌家樂福0.8萬平綜合莘莊百盛19萬平中高端綜合百思買4000平綜合星期八小鎮(zhèn)7000平餐飲類3萬平蕉葉咖喱、避風(fēng)塘、采蝶軒、休閑類1.5萬平娛樂類1萬平CGV電影院周邊商業(yè)帶動分析消費人數(shù)人均消費時間單位時間消費次數(shù)人均單次消費金額消費總額xxx=其中，三大主力綜合購物中心的消費數(shù)據(jù)顯示，兒童類的商品消費金額和數(shù)量明顯比其它旗艦購物中心的量要高，星期八小鎮(zhèn)的帶動作用由此可見一斑目的地型場所帶來客流量以星期八的拉動作用帶來回頭客Case2:上海星期八小鎮(zhèn)

周邊商業(yè)帶動分析16商業(yè)價值體系：------選擇場內(nèi)活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：

星期八小鎮(zhèn)活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：00～14：00、下午15：30～19：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家?guī)砩虣C。

體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進(jìn)入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。

選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：

媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA（1.5小時，通常200元/次），或是做一場瑜伽（1小時，辦卡折合150元/次）+美發(fā)（1小時，200～500元）+購物（2小時，無法統(tǒng)計）；爸爸可以打幾場桌球（30元/小時）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統(tǒng)計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（1.5小時，160元/兩人）……延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。

目標(biāo)客群為3～13歲兒童，主力客群5～10周歲主力客群的家庭結(jié)構(gòu)通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結(jié)構(gòu)通常為“1+1”至“1+4”17本案分析1、項目地處臨平星光街紅豐路口附近，總建筑面積25000平方米，目前主樓為準(zhǔn)“四星級”酒店君湖國際酒店，酒店主樓高21層，是集休閑、娛樂、餐飲、食宿于一體的綜合性大酒店。項目整體地處于臨平東部新城CBD核心區(qū)，東接海寧市，西鄰休閑娛樂的繁華街區(qū)。2、本案是位于酒店的輔樓，總共三層，面積約12000方。目前為空置狀況，樓內(nèi)為全框架結(jié)構(gòu)。3、缺點：（1）、目前東湖國際項目的二期為空白待建區(qū)域，區(qū)域內(nèi)圍墻遮擋，影響從星光街兩邊過往的車輛和人群視線。（2）、該商業(yè)部分因為要考慮二期商業(yè)規(guī)劃的原因，所以目前只有三樓可簽租賃時間為12年，其余部分可簽租賃時間較短，只有4年左右。（4）、項目內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施、設(shè)備不全，地和頂未裝修。（5）、項目單層面積較大。（6）、因項目的主樓為星級酒店，導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍單一。城市要求項目要求主城區(qū)或副城中心

重視兒童教育，兒童教育理念領(lǐng)先商業(yè)綜合體內(nèi)，具備復(fù)合一站式的商業(yè)氛圍

層高4.5米以上，單層面積3000平米以上區(qū)域要求主城區(qū)位，區(qū)位不宜偏有地鐵或者專屬公交直達(dá)市區(qū)

項目及周邊停車位充足，道路交通便利主城區(qū)/副城中心交通發(fā)達(dá)周邊商業(yè)氛圍復(fù)合定位為兒童體驗主題型商業(yè)本項目商業(yè)定位和政府機構(gòu)合作，高效整合城市的兒童教育資源，確保長期穩(wěn)定客流針對兒童消費客群獨特性，延展兒童周邊商業(yè)消費鏈，提升商業(yè)的吸引力和盈利能力產(chǎn)品硬件上：開發(fā)更豐富的職業(yè)任務(wù)，制造新鮮體驗；內(nèi)部增加消費者的休憩消費空間產(chǎn)品軟件：服務(wù)接待流程的特定人性化，接待人員服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)化提升非常關(guān)鍵M1M2M4M3兒童體驗主題型商業(yè)運營的競爭力KPI

關(guān)于主力商家

我們考慮的主力商家就是親子樂園：因為想把一個商業(yè)中心招商招滿不是一件很困難的事，但運營好一個商業(yè)項目使其長期盈利才是非常困難的事，好多商業(yè)項目從開業(yè)到盈利都經(jīng)過了多年的漫長調(diào)整，即使你項目是本市商業(yè)中心位置再好并不代表你可馬上可做活一個商業(yè)項目，把大量人流從商場前面的步行街上運作到商場內(nèi)都需要很大的技巧，更何況我們的商業(yè)項目還不是在市中心核心商業(yè)圈內(nèi)，所以商業(yè)項目還是保守運作的穩(wěn)當(dāng)。樓上有大型兒童游樂園（2000方起）帶動人氣，中間樓層出效益。在和影院同等面積的情況下，兒童游樂園所帶動的客流量將超過影院，而且都是白天客流的多，更具消費潛力更顯人氣。

真正概念的室內(nèi)兒童游樂園就應(yīng)該是大規(guī)模的設(shè)計，輻射影響面應(yīng)該是整個臨平區(qū)域，甚至要大過影院的規(guī)模。所以招商時應(yīng)按主力店的要求去招。各樓層商業(yè)規(guī)劃三樓：兒童商業(yè)主力店和兒童配套商業(yè)各樓層商業(yè)規(guī)劃三樓商業(yè)規(guī)劃說明：本案的主力樓層就是三樓的兒童商業(yè)，也是本案首先要完成的商業(yè)規(guī)劃和招商工作，三樓商家招商和運營的成敗，也決定了本案，商業(yè)運營的成敗。主力店可以選擇國內(nèi)較為成熟的親子樂園品牌，親子樂園面積不少于2000方，然后配合兒童攝影、嬰幼產(chǎn)品銷售、兒童教育、動漫產(chǎn)品等相關(guān)配套商業(yè)。在招商工作完成后，就將進(jìn)行整體的運營輔助工作，可聯(lián)系整個臨平區(qū)域的幼兒園和小學(xué)進(jìn)行針對性營銷推廣工作，以活動帶動營銷的方式進(jìn)行整體的營運，建立成為臨平唯一的一個親子商業(yè)集合體，以此作為整個商業(yè)的突破點。各樓層商業(yè)規(guī)劃二樓：游戲世界、臺球會所和餐飲等各樓層商業(yè)規(guī)劃一樓：部