租賃會計處理課程概述租賃的定義和分類新舊租賃準(zhǔn)則對比承租人會計處理出租人會計處理租賃的定義在一定期間內(nèi)出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人承租人支付對價的合同租賃的分類融資租賃實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬經(jīng)營租賃不符合融資租賃條件的其他租賃融資租賃的特征1所有權(quán)最終轉(zhuǎn)移2優(yōu)惠購買選擇權(quán)3租賃期占經(jīng)濟壽命的大部分4最低租賃付款額現(xiàn)值接近資產(chǎn)公允價值經(jīng)營租賃的特征臨時性租期較短1權(quán)責(zé)分離所有權(quán)不轉(zhuǎn)移2維護責(zé)任出租人負(fù)責(zé)維護資產(chǎn)3靈活性期滿可續(xù)租或退租4新舊租賃準(zhǔn)則對比：總體變化單一模型取消承租人經(jīng)營和融資租賃區(qū)分資產(chǎn)負(fù)債表確認(rèn)所有租賃在資產(chǎn)負(fù)債表上反映增強透明度加強披露要求新準(zhǔn)則主要變化：承租人會計模型1舊準(zhǔn)則區(qū)分融資和經(jīng)營租賃2新準(zhǔn)則使用權(quán)模型，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債3影響資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模擴大新準(zhǔn)則主要變化：租賃定義和識別合同實質(zhì)關(guān)注控制權(quán)而非風(fēng)險報酬識別標(biāo)準(zhǔn)已識別資產(chǎn)+獲得幾乎所有經(jīng)濟利益+主導(dǎo)使用權(quán)評估流程合同→識別資產(chǎn)→評估控制→確認(rèn)租賃新準(zhǔn)則主要變化：披露要求透明度提升更全面的信息披露量化信息關(guān)鍵判斷和假設(shè)定性分析租賃活動性質(zhì)和風(fēng)險承租人會計處理：總體框架租賃識別評估合同是否包含租賃1初始確認(rèn)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債2后續(xù)計量折舊、攤銷和重新計量3列報披露資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和附注4承租人會計處理：初始確認(rèn)1使用權(quán)資產(chǎn)確認(rèn)為一項資產(chǎn)2租賃負(fù)債確認(rèn)為一項負(fù)債3初始入賬租賃期開始日確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)的初始計量租賃負(fù)債初始金額開始日前支付的租賃付款額初始直接費用預(yù)計拆卸/復(fù)原費用減去租賃激勵租賃負(fù)債的初始計量1租賃付款額固定+變動+擔(dān)保+選擇權(quán)+罰款2折現(xiàn)因素租賃內(nèi)含利率或增量借款利率3現(xiàn)值計算未來租賃付款額的現(xiàn)值總和案例：承租人初始確認(rèn)設(shè)備租賃期3年年租金50萬元增量借款利率5%使用權(quán)資產(chǎn)136.9萬元租賃負(fù)債136.9萬元承租人會計處理：后續(xù)計量使用權(quán)資產(chǎn)成本模式或重估模式租賃負(fù)債攤余成本，利息計入財務(wù)費用使用權(quán)資產(chǎn)的后續(xù)計量成本模式成本減累計折舊和減值折舊方法直線法或其他系統(tǒng)合理方法折舊期間租賃期或使用壽命孰短減值評估按資產(chǎn)減值準(zhǔn)則評估租賃負(fù)債的后續(xù)計量確認(rèn)利息費用租賃負(fù)債余額乘以利率減少租賃付款額支付的租金減少負(fù)債重新計量當(dāng)估計或租約變更時案例：承租人后續(xù)計量使用權(quán)資產(chǎn)賬面價值租賃負(fù)債賬面價值承租人會計處理：列報1資產(chǎn)負(fù)債表使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債單獨列示2利潤表折舊費用和利息費用分開列示3現(xiàn)金流量表本金部分計入籌資活動4利息部分按企業(yè)會計政策列示承租人會計處理：披露租賃活動性質(zhì)業(yè)務(wù)目的和資產(chǎn)類型相關(guān)金額使用權(quán)資產(chǎn)、租賃負(fù)債、費用詳情風(fēng)險信息可變租金、續(xù)租、終止選擇權(quán)出租人會計處理：分類判斷所有權(quán)轉(zhuǎn)移租賃期結(jié)束轉(zhuǎn)移所有權(quán)1購買選擇權(quán)承租人很可能行權(quán)2租期占比占資產(chǎn)經(jīng)濟壽命大部分3現(xiàn)值比較現(xiàn)值幾乎等于公允價值4資產(chǎn)特殊性僅承租人能使用的特殊資產(chǎn)5出租人會計處理：融資租賃1初始確認(rèn)終止確認(rèn)租賃資產(chǎn)，確認(rèn)租賃收款權(quán)和未擔(dān)保余值2后續(xù)計量確認(rèn)租賃收入和利息收入3減值處理按金融工具準(zhǔn)則處理融資租賃：初始確認(rèn)和計量終止確認(rèn)租賃資產(chǎn)終止確認(rèn)確認(rèn)應(yīng)收款租賃收款權(quán)+未擔(dān)保余值確認(rèn)銷售損益租賃凈投資與資產(chǎn)賬面價值差額初始直接費用計入租賃凈投資融資租賃：后續(xù)計量利息收入確認(rèn)應(yīng)用實際利率法租賃收款減少本金收到租金減少應(yīng)收款定期復(fù)核余值估計變動計入當(dāng)期損益案例：融資租賃出租人會計處理租賃凈投資利息收入出租人會計處理：經(jīng)營租賃資產(chǎn)確認(rèn)繼續(xù)確認(rèn)租賃資產(chǎn)折舊處理按一貫政策計提折舊收入確認(rèn)直線法/其他系統(tǒng)合理方法成本確認(rèn)折舊等成本計入當(dāng)期損益經(jīng)營租賃：初始確認(rèn)和計量資產(chǎn)確認(rèn)繼續(xù)確認(rèn)租賃資產(chǎn)初始直接費用資本化計入租賃資產(chǎn)租賃激勵確認(rèn)為遞延收益經(jīng)營租賃：后續(xù)計量租賃收入直線法或其他合理方法分期確認(rèn)折舊費用按照資產(chǎn)類別一貫的政策計提可變租賃付款額實際發(fā)生時確認(rèn)為收入案例：經(jīng)營租賃出租人會計處理房屋年租金100萬元，每年年末收取租賃期5年，不可撤銷初始直接費用10萬元年折舊額50萬元年確認(rèn)收入100萬元(直線法)出租人會計處理：列報1融資租賃資產(chǎn)應(yīng)收融資租賃款2經(jīng)營租賃資產(chǎn)按資產(chǎn)性質(zhì)列示3融資租賃收益銷售損益與利息收入4經(jīng)營租賃收入租賃收入與折舊費用出租人會計處理：披露風(fēng)險管理管理租賃資產(chǎn)風(fēng)險策略未折現(xiàn)租賃收款額未來各期租金明細(xì)租賃收入構(gòu)成固定和可變租金明細(xì)特殊情況：售后回租1銷售資產(chǎn)賣方出售資產(chǎn)2租回資產(chǎn)同時從買方租回資產(chǎn)3實質(zhì)判斷交易是否構(gòu)成銷售售后回租會計處理：構(gòu)成銷售賣方/承租人僅確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓買方權(quán)利相關(guān)的利得或損失按比例確認(rèn)銷售損益買方/出租人按照購買資產(chǎn)和提供租賃處理適用租賃準(zhǔn)則出租人相關(guān)規(guī)定售后回租會計處理：不構(gòu)成銷售賣方/承租人繼續(xù)確認(rèn)資產(chǎn)，確認(rèn)金融負(fù)債收到價款作為金融負(fù)債處理買方/出租人不確認(rèn)資產(chǎn)，確認(rèn)金融資產(chǎn)支付價款作為金融資產(chǎn)處理案例：售后回租會計處理設(shè)備賬面價值800萬元售價1000萬元公允價值1000萬元租回期限8年，年租金120萬元租賃類型構(gòu)成銷售（經(jīng)營租賃）特殊情況：轉(zhuǎn)租賃原出租人與原承租人維持原租賃關(guān)系原承租人/新出租人既是承租人又是出租人新承租人與原承租人建立新租賃關(guān)系轉(zhuǎn)租賃的會計處理1分類判斷基礎(chǔ)基于原租賃產(chǎn)生的使用權(quán)資產(chǎn)2融資轉(zhuǎn)租賃終止確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，確認(rèn)應(yīng)收款3經(jīng)營轉(zhuǎn)租賃保留使用權(quán)資產(chǎn)，確認(rèn)租賃收入4原租賃處理繼續(xù)按承租人處理原租賃案例：轉(zhuǎn)租賃會計處理原租賃10年，使用權(quán)資產(chǎn)800萬元轉(zhuǎn)租賃期8年，占原租賃剩余期限95%分類判斷融資租賃賬務(wù)處理終止確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，確認(rèn)應(yīng)收融資租賃款特殊情況：租賃變更1范圍變更增加或減少租賃資產(chǎn)使用權(quán)2對價變更租賃對價增加或減少3租期變更延長或縮短租賃期4變更生效日雙方就變更達(dá)成一致的日期承租人租賃變更會計處理單獨租賃增加資產(chǎn)使用權(quán)+單獨定價非單獨租賃重新分?jǐn)倢r，重新計量租賃調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)租賃負(fù)債變動相應(yīng)調(diào)整減少租賃范圍減少賬面價值，確認(rèn)損益出租人租賃變更會計處理經(jīng)營租賃變更作為一項新租賃從變更生效日開始確認(rèn)融資租賃變更若構(gòu)成單獨租賃則按新租賃處理若不構(gòu)成則重新分類評估案例：租賃變更會計處理原租賃5年，年租金100萬元變更時間第3年末變更內(nèi)容延長2年，年租金110萬元增量借款利率4.5%租賃負(fù)債重新計量增加209.4萬元特殊情況：新冠疫情相關(guān)租金減讓適用條件直接因疫情影響產(chǎn)生時間要求針對2022年6月30日前應(yīng)付租賃付款額簡化方法可不評估是否構(gòu)成租賃變更租金減讓會計處理：承租人簡化方法作為可變租賃付款額處理租金減免沖減相關(guān)資產(chǎn)成本或費用租金遞延按照修改后的付款時間表確認(rèn)披露要求披露減讓金額和影響租金減讓會計處理：出租人經(jīng)營租賃直接減少租賃收入1融資租賃按照租賃變更處理2遞延處理按修改后付款期限確認(rèn)3壞賬預(yù)期評估應(yīng)收款信用風(fēng)險4案例：租金減讓會計處理租金減免情況免收2個月租金共20萬元承租人處理減少當(dāng)期費用20萬元出租人處理減少當(dāng)期租賃收入20萬元使用權(quán)資產(chǎn)/租賃負(fù)債不進行調(diào)整特殊情況：租賃激勵1免租期2裝修補貼3搬遷補償4簽約獎勵租賃激勵的會計處理承租人處理減少使用權(quán)資產(chǎn)分?jǐn)傆嬎阕赓U付款額出租人處理經(jīng)營租賃：分期確認(rèn)收入融資租賃：減少租賃凈投資案例：租賃激勵會計處理特殊情況：可變租賃付款額1基于指數(shù)/比率如消費價格指數(shù)、市場租金率2基于銷售額如商場鋪位按銷售額抽成3基于使用量如設(shè)備按實際使用小時計費4基于業(yè)績?nèi)缋麧欉_(dá)標(biāo)給予租金減免可變租賃付款額的會計處理基于指數(shù)/比率初始計量包括租賃開始日指數(shù)/比率變動時重新計量租賃負(fù)債其他可變付款額不計入租賃負(fù)債實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益案例：可變租賃付款額會計處理固定年租金100萬元可變租金年銷售額超500萬部分的3%當(dāng)年銷售額2000萬元可變租金計算(2000-500)×3%=45萬元當(dāng)年確認(rèn)租金100+45=145萬元租賃會計處理的稅務(wù)影響1會計與稅法差異會計上租賃分類與稅法可能不一致2暫時性差異導(dǎo)致遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債3納稅申報調(diào)整按稅法要求進行納稅調(diào)整4增值稅處理租賃交易涉及增值稅問題租賃所得稅會計處理承租人折舊和利息稅前扣除時間不同產(chǎn)生暫時性差異，確認(rèn)遞延所得稅出租人融資租賃收入確認(rèn)時點可能不同經(jīng)營租賃通常差異較小租賃增值稅會計處理租賃業(yè)務(wù)增值稅率為13%，不動產(chǎn)租賃9%，小規(guī)模納稅人3%增值稅專用發(fā)票可抵扣進項稅額新租賃準(zhǔn)則實施的影響資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模增加1利潤表前高后低的費用模式2現(xiàn)金流量表經(jīng)營/籌資活動現(xiàn)金流變化3財務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿率等變化4新租賃準(zhǔn)則對財務(wù)報表