土地增值稅專題課件演講人：日期：目錄02土地增值稅的計(jì)算方法01土地增值稅概述03扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定04稅收優(yōu)惠政策與特殊情形05土地增值稅的申報與清算06實(shí)務(wù)難點(diǎn)與熱點(diǎn)問題01PART土地增值稅概述定義與征稅對象定義土地增值稅是以對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值額做為計(jì)稅依據(jù)而征收的稅種。征稅對象計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的征稅對象包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得的增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。123立法背景與政策目標(biāo)立法背景土地增值稅的立法背景是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。030201政策目標(biāo)土地增值稅的政策目標(biāo)主要是抑制土地投機(jī)、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時防止國有土地收益流失。稅收調(diào)節(jié)作用通過對土地增值稅的征收，可以引導(dǎo)土地使用者合理利用土地資源，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。與房產(chǎn)稅的區(qū)別契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅；而土地增值稅則是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時，對轉(zhuǎn)讓方征收的稅種。與契稅的區(qū)別與企業(yè)所得稅的區(qū)別企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的稅種；而土地增值稅則是針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時產(chǎn)生的價格增值額征收的稅種，兩者在征稅對象、計(jì)稅依據(jù)等方面存在明顯差異。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)；而土地增值稅則是以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時產(chǎn)生的價格增值額為計(jì)稅依據(jù)。與其他稅種的區(qū)別02PART土地增值稅的計(jì)算方法增值額的計(jì)算（收入減扣除項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值額01020304包括取得土地使用權(quán)所支付的地價款、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等?？鄢?xiàng)目包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，其中貨幣收入需以實(shí)際收到為準(zhǔn)，實(shí)物收入需按公允價值計(jì)算。收入確認(rèn)需提供合法有效憑證，無法提供憑證的不得扣除。扣除項(xiàng)目的憑證采用四級超率累進(jìn)稅率，即增值額越多，占扣除項(xiàng)目金額的比例越高，適用的稅率也越高。為方便計(jì)算，稅法規(guī)定了速算扣除數(shù)，可直接用增值額乘以稅率后減去速算扣除數(shù)得出應(yīng)納稅額。稅率表是計(jì)算土地增值稅的重要依據(jù)，需熟悉并掌握各級稅率和速算扣除數(shù)。應(yīng)納稅額=增值額×稅率-速算扣除數(shù)，計(jì)算時需注意稅率和速算扣除數(shù)的選擇。稅率與速算扣除數(shù)稅率形式速算扣除數(shù)稅率表稅額計(jì)算案例演示（分檔計(jì)算示例）某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一塊土地，取得收入1000萬元，扣除項(xiàng)目金額為800萬元，需計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。案例背景根據(jù)稅率表，增值額200萬元適用稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；計(jì)算應(yīng)納稅額為200×30%-0=60萬元。案例中的數(shù)值僅為示例，實(shí)際計(jì)算時需根據(jù)具體情況調(diào)整，同時需關(guān)注稅法和政策的變化，確保計(jì)算的準(zhǔn)確性。分檔計(jì)算過程通過案例演示，可以更加直觀地理解土地增值稅的計(jì)算方法和稅率應(yīng)用，有助于實(shí)際工作中的稅務(wù)處理。案例總結(jié)01020403注意事項(xiàng)03PART扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定土地使用權(quán)支付的金額土地出讓金支付土地出讓方的土地出讓金，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等。土地租金土地投資及收益土地使用權(quán)人以租賃方式取得土地使用權(quán)所支付的租金。土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)作為投資或條件，取得的收益或投資回報。123房地產(chǎn)開發(fā)成本與費(fèi)用建筑工程費(fèi)用包括土地平整、設(shè)計(jì)、施工、材料、設(shè)備等費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)道路、橋梁、給排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。公共設(shè)施配套費(fèi)包括教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的配套費(fèi)用。間接費(fèi)用如管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等房地產(chǎn)開發(fā)期間發(fā)生的費(fèi)用。與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金及附加增值稅及附加根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和適用稅率計(jì)算的增值稅及附加，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。印花稅根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額計(jì)算的印花稅。契稅根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格計(jì)算的契稅。土地增值稅根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的增值額計(jì)算的土地增值稅。04PART稅收優(yōu)惠政策與特殊情形普通住宅免稅政策普通住宅在一定條件下可以免征土地增值稅，具體條件包括持有時間、出售價格、房屋面積等。免稅條件符合免稅條件的普通住宅，其免征的土地增值稅額度按照房屋面積、地理位置等因素確定。免稅額度申請免稅需要提交相關(guān)證明材料，如房屋購買合同、房產(chǎn)證等，經(jīng)稅務(wù)部門審核后辦理免稅手續(xù)。免稅程序在企業(yè)重組過程中，將土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)合并到新企業(yè)中，可以依法享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。企業(yè)重組中的稅務(wù)處理企業(yè)合并企業(yè)分立時，將土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)分立到不同企業(yè)中，可以依據(jù)稅法規(guī)定享受免征或減征土地增值稅的待遇。企業(yè)分立企業(yè)通過股權(quán)收購方式獲取其他企業(yè)的土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)，不屬于土地增值稅征稅范圍，但需要滿足一定條件。股權(quán)收購地方政府特殊減免規(guī)定舊城改造地方政府為了推動舊城改造，可能會對參與舊城改造的企業(yè)或個人給予土地增值稅減免的優(yōu)惠政策。重大項(xiàng)目支持地方政府為了鼓勵某些重大項(xiàng)目的發(fā)展，可能會對項(xiàng)目所需的土地、房產(chǎn)等給予減免土地增值稅的待遇。困難企業(yè)扶持地方政府為了支持困難企業(yè)的發(fā)展，可能會對符合條件的企業(yè)給予土地增值稅減免的優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。05PART土地增值稅的申報與清算預(yù)繳與清算流程預(yù)繳土地增值稅納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)征率，在項(xiàng)目開工前或銷售（預(yù)售）房地產(chǎn)時預(yù)繳土地增值稅。清算條件清算程序項(xiàng)目全部竣工、完成銷售或轉(zhuǎn)讓、成本能夠準(zhǔn)確核算等條件滿足后，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。包括提交清算申請、提供相關(guān)資料、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、清算結(jié)果確認(rèn)等環(huán)節(jié)。123需提交的證明材料項(xiàng)目開發(fā)、銷售或轉(zhuǎn)讓的相關(guān)合同、協(xié)議及補(bǔ)充文件。土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等權(quán)屬證明文件。財(cái)務(wù)會計(jì)報表、賬簿、憑證等財(cái)務(wù)核算資料。稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他相關(guān)證明材料。常見申報錯誤與風(fēng)險提示應(yīng)準(zhǔn)確核算并如實(shí)申報銷售收入，避免漏報或誤報導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。漏報或誤報銷售收入應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，如土地成本、開發(fā)成本等，不得多扣或少扣。納稅人應(yīng)按規(guī)定時間進(jìn)行土地增值稅清算，未按期清算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法進(jìn)行處理?？鄢?xiàng)目金額不準(zhǔn)確預(yù)繳土地增值稅時，應(yīng)依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)征率和預(yù)收款金額正確計(jì)算預(yù)繳稅款。預(yù)繳稅款計(jì)算錯誤01020403未按期清算06PART實(shí)務(wù)難點(diǎn)與熱點(diǎn)問題竣工驗(yàn)收后清算房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，需進(jìn)行土地增值稅清算。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時清算預(yù)售階段清算部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時即被要求進(jìn)行清算，存在爭議。開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)全面進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)清算時點(diǎn)爭議土地成本分?jǐn)偡椒ò磳?shí)際發(fā)生的土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，適用于土地來源清晰、成本可準(zhǔn)確計(jì)量的情況。實(shí)際成本分?jǐn)偡ò锤鹘ㄖ锘騿卧慕ㄖ娣e比例分?jǐn)偼恋爻杀?，適用于大量建筑物共用土地的情況。建筑面積分?jǐn)偡ò锤鹘ㄖ锘騿卧獙?shí)際占地面積比例分?jǐn)偼恋爻杀?，適用于獨(dú)立建筑物或明確占地面積的情況。占地面積分?jǐn)偡ㄉ婕翱?/p>