2023FFE1公元前334魏都大梁夏商夏商宋水城水城飲四四大文化意向不負(fù)東京千載遺存2本案具有獨(dú)特的地理位置。開封宋都文化璀璨，城市格局千年不變。濃郁的古城氛圍下，城市演進(jìn)需要新的空間場域來謀求發(fā)展，開封新區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。開封新開封新區(qū)開封古城CBD本案作為新區(qū)CBD開發(fā)中的商業(yè)項目，既具有繼承時間上的歷對開封而言，項目基因的積極探索創(chuàng)新，裂變城市演進(jìn)奇異點(diǎn)力量，或?qū)⒊蔀槌薪庸沤?，潛藏未來的全新城市語境！3整體定位方向整體定位方向FE沉浸式國潮文化垂直街區(qū)55品四開封24HBOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)整體定位中，我們將著意分析兩個問題？Step1：如何提煉項目精神，在古城語境內(nèi)賦予本案新商業(yè)空間內(nèi)涵？Step2：如何建設(shè)具有生命力、前瞻性、引領(lǐng)性的城市綜合體，形成差異化突圍？第一步：提煉文化元素，賦予創(chuàng)意源點(diǎn)FE第二步：形成IP勢能，從場域、產(chǎn)品、品牌三維賦予項目戰(zhàn)略層面意義。FE風(fēng)雅大宋-人間開封風(fēng)雅大宋-人間開封開封生活常俗中的美學(xué)三式沉浸式國潮文化垂直街區(qū)沉浸式國潮文化垂直街區(qū)二式二式三式人間有味是清歡FE人間開封-風(fēng)雅大宋FE一式一式3一城宋韻半城水378BOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)開封宋城開封宋城美學(xué)壹式“水”是開封城市最顯著的文化意向，在塑造新城市空間的演在空間中展現(xiàn)城市精神境界。一城宋韻半城水一城宋韻半城水 l濃縮城市的文化價值l超語境的公共空間獨(dú)特的建筑VI表現(xiàn)，需從建筑形態(tài)、色彩搭配和元素組合上，BOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)開封宋城美學(xué)貳式宋人的生活無處不鮮花。菊高潔的品格與宋文宋人的生活無處不鮮花。菊高潔的品格與宋文花更是宋時四藝之一，代表了宋朝超高的全民滿城盡帶黃金甲滿城盡帶黃金甲商場環(huán)境氛圍，以花的生命力融入疫后新生的概念，賦予了美好和治愈的意義，另一方面為強(qiáng)調(diào)生活美學(xué)的的顏值經(jīng)濟(jì)營銷9BOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)開封宋城美學(xué)叁式飲食文化更是源遠(yuǎn)流長，自宋起就有完整的體系傳承。人間有味是清歡人間有味是清歡北宋時期，開封大街小巷“北宋時期，開封大街小巷“勾肆飲臻”的鼎盛時期。這個時期的飲食文化，被視為中國飲食文化史上輝煌的餐飲本身是個高頻的消費(fèi)，消費(fèi)某種意義上來說就已經(jīng)是生活BOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)城市城市界面IPIP營銷-新商業(yè)模式和新消費(fèi)趨勢創(chuàng)新主場？！主場水水訴求產(chǎn)品訴求產(chǎn)品氣質(zhì)載體氣質(zhì)創(chuàng)新主場創(chuàng)新主場沉浸式國潮文化垂直街區(qū)強(qiáng)設(shè)計、高互動的核心商業(yè)水景本案核心場能打造，需考慮水元素，將城市的自然特色、歷史文化表達(dá)傳導(dǎo)回商業(yè)生活區(qū)，為人們找到與水共存的平衡點(diǎn)。讓城市與居民在空間和情感上與水相連接。 IP勢能創(chuàng)新主場-城市界面i創(chuàng)新主場創(chuàng)新主場優(yōu)化都市公共空間優(yōu)化都市公共空間拔高項目城市形象品牌將致力于人、自然與社會三者和諧的高度，著重于優(yōu)化都市公眾環(huán)境和毗鄰的公共空間，作為城市區(qū)域標(biāo)志性項目，所應(yīng)具備的城市形象。城市界面水主題下的城市廣場城市界面水主題下的城市廣場、口袋公園、商場飛瀑裝置、互動游戲場地等產(chǎn)品載體產(chǎn)品載體品四開封24HBOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)l餐飲本身是個高頻的消費(fèi)，消費(fèi)某種意義上來說就已經(jīng)是生活方式的體現(xiàn)；l餐飲天然的帶有社交屬性和情緒限定，也成就了一種場景范式，而且這種范式也是經(jīng)營者、消費(fèi)者的共同的價值認(rèn)同感；l餐飲空間是一個很好的社交空間，消費(fèi)的主角是餐飲是情緒，自洽舒服的空間與餐品搭配自會轉(zhuǎn)化成口碑和不可言說的氛圍感。 IP勢能產(chǎn)品載體-豐富業(yè)態(tài)i為非標(biāo)商業(yè)，擔(dān)當(dāng)流量密碼！豐富業(yè)態(tài)匠心至味饕客認(rèn)證熱辣勢力自然態(tài)度生活美學(xué)先鋒潮圈超新物種新零售產(chǎn)品載體產(chǎn)品載體品牌例舉：錦江原拓/書香世家 網(wǎng)紅國潮美食/排隊新味(2-5家)品牌例舉：好倫哥/大漁/桂滿隴/松鶴樓/外婆家 品牌例舉：海底撈/湊湊/麻六記 品牌例舉：茶顏悅色胡桃里/萬蔚·樂/好利來 潮玩/小吃集市/商超便利(2-4家)品牌例舉：雜物社/自營食集/盒馬鮮生以"以""為核心的文化形象沉浸式國潮文化垂直街區(qū)SLOGANSLOGAN-人間何所游，無非花田集 IP勢能品牌訴求-氣質(zhì)商圈品牌訴求品牌訴求流量入口價值和商業(yè)變現(xiàn)上更氣質(zhì)商圈未來商業(yè)的競爭是對消費(fèi)者時間的爭奪戰(zhàn)，如何讓消費(fèi)在項目停留更長時間，讓消費(fèi)者額時間產(chǎn)生更大價值，這就要求商業(yè)作為獨(dú)特的IP來打造運(yùn)營。BOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)總結(jié)前置總結(jié)前置多元悖論的精神溯源案例參考/多元悖論的精神溯源從兩個案例塑造出的商業(yè)魅力,找尋項目戰(zhàn)略從兩個案例塑造出的商業(yè)魅力,找尋項目戰(zhàn)略IP的支撐力！異質(zhì)沖突的創(chuàng)新張力異質(zhì)沖突的創(chuàng)新張力nn煙臺山載了福州近現(xiàn)代商業(yè)歷史，作為中西文化交融的產(chǎn)物，見證城市發(fā)展變革的重要時刻。在空間秩序中重塑歷史。n通過提取商業(yè)元素，設(shè)計師將穿越-摩登-藝術(shù)文化三大線索母題貫穿根植于街區(qū)的立面、美陳、景觀、視覺、店招中，借此平衡老舊建筑改造中文化屬性與功能，同時從古建筑中汲取靈感，將藝術(shù)創(chuàng)意與社區(qū)互動有機(jī)融合，真正激發(fā)建筑活力。多元悖論的精神多元悖論的精神溯源東方神韻與西方風(fēng)尚相互交織，東方神韻與西方風(fēng)尚相互交織，平衡且統(tǒng)一歷史傳承感老成都新視野異質(zhì)沖突的張力異質(zhì)沖突的張力其實，這種限制具有更高層面的意義，即本案需另辟蹊徑，打造出一個開封前所未有的，可以將城市時空平衡聯(lián)結(jié)的全新都市空間。連接歷史，面向未來！古城語境下的新商業(yè)空間如何塑造？ BOX沉浸式國潮文化垂直街區(qū)水花食水花食相對于主流時尚，相對于主流時尚，表達(dá)自我態(tài)度----------------------------------------------------------------?兩個案例IP解構(gòu)與融合IP解構(gòu)與融合生CONTENT項目戰(zhàn)略層面下的IP解構(gòu)與融合貳叁壹貳叁壹項目本體情況多元悖論下的本體溯源異質(zhì)沖突中的創(chuàng)新張力項目本體情況多元悖論下的本體溯源異質(zhì)沖突中的創(chuàng)新張力獨(dú)特思辨里的落地建議商業(yè)市場環(huán)境項目競爭環(huán)境全國優(yōu)秀案例商業(yè)市場環(huán)境項目競爭環(huán)境全國優(yōu)秀案例客群分析定位基于業(yè)態(tài)分析的產(chǎn)品策略整體定位下的強(qiáng)化主張-Content-本體溯源本體溯源 用地面積（㎡）建筑容量（㎡）建筑密度建筑限高容積率5834.4≤30%≤2.0RI 3km范圍內(nèi)有40+個居住區(qū)，匯集了雅居樂、融創(chuàng)、美的、碧桂園等眾多品牌開發(fā)商☆☆☆☆☆南面為開封職教園區(qū)，共有8所職業(yè)教育學(xué)院☆☆☆☆僅3km外有一個萬達(dá)廣場，其余無綜合性商業(yè)體距離中意湖2km左右☆☆☆距離開封高鐵站開封北站3km☆☆☆ ?規(guī)劃范圍：鄭州-鄭東新區(qū)、開封-汴西新區(qū)規(guī)劃利好：規(guī)劃利好：改革發(fā)展、體制創(chuàng)新的綜合試驗區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學(xué)發(fā)展的示范區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的核 JJ地處開封強(qiáng)規(guī)劃發(fā)展區(qū),地塊周邊有大量居住以及教育人口,地塊內(nèi)部未來也將匯集辦公、教育、商務(wù)等多類人群,擁有多樣化的商業(yè)需求本案整體的建筑容量近1.2萬方左右,屬于小型的商業(yè)綜合體,地處開封強(qiáng)規(guī)劃發(fā)展區(qū),地塊周邊有大量居住以及教育人口,地塊內(nèi)部未來也將匯集辦公、教育、商務(wù)等多類人群,擁有多樣化的商業(yè)需求區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展較為滯后,同質(zhì)化競品較少,項目未來的入市可填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的空白,即使放眼全開封,優(yōu)質(zhì)的區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展較為滯后,同質(zhì)化競品較少,項目未來的入市可填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的空白,即使放眼全開封,優(yōu)質(zhì)的綜合體項目也較為欠缺 是本案的最顯著的優(yōu)勢！綜上條件作為開封對接鄭州的橋頭堡，作為開封對接鄭州的橋頭堡，開封新區(qū)首個商業(yè)綜合體，是開封新區(qū) 開封零售業(yè)消費(fèi)變化特征：開封零售業(yè)消費(fèi)變化特征：器材類及文娛用品類增速最快2012-20152.92016-20192.1 接待游客（萬人）旅游收入（億元）46.39648.81593.8632.28543.56293.06456.65304.4423.69848.686.2205.8262.56.04230.1208.55.9282.97258.234.7209.864.66222.052.930.3929.4734.08 開封重點(diǎn)商業(yè)綜合體分析 由于地塊周邊3 由于地塊周邊3km范圍內(nèi)僅萬達(dá)廣場一個典型的商業(yè)綜合體項目，因此我們額外選取了位于老城區(qū)的星光天地、開元廣場作為重點(diǎn)研究對象 有社會功能和獨(dú)特文化表達(dá)的城本體核心優(yōu)勢商業(yè)發(fā)展環(huán)境隨著開封經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步、鄭汴一體化以及旅游業(yè)的高速發(fā)展、居民對升級類產(chǎn)品消費(fèi)能力的提升，開封商業(yè)整體的商業(yè)資源不足以滿足當(dāng)前市場的消費(fèi)本體核心優(yōu)勢商業(yè)發(fā)展環(huán)境消費(fèi)者認(rèn)知的提升與當(dāng)前商場質(zhì)量不匹配隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，消費(fèi)人群對商場的認(rèn)知與需求較之前已產(chǎn)生了本質(zhì)變化，但開封現(xiàn)有的商場基本都存在業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、設(shè)計老舊、品牌度不高的開封消費(fèi)客群分析開封消費(fèi)客群分析創(chuàng)新創(chuàng)新張力 一般3-5公里是一個商業(yè)項目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項目的核心客群，邊緣客群：核心客群：客群所屬板塊：汴河新區(qū)客群所屬板塊：汴河新區(qū) 開封各板塊人口來源地占比（%）90.49.848.2190.9690.638.3292.29 44.57%列全市第一；偏年輕化、高質(zhì)化的人口特質(zhì)也意味著區(qū)域開封各板塊各年齡段人口分布情況年齡段中心區(qū)汴河新區(qū)北區(qū)南區(qū)東區(qū)0-177.30%7.00%5.90%6.90%7.00%18-2421.00%20.20%26.60%24.80%36.60%25-3025.20%31-3520.70%36-408.90%41-457.70%6.40%6.50%6.70%5.80%46-6010.20%8.70%8.90%8.40%7.40%1.20%1.20%1.00%0.90% 從月度商場到店頻次看，汴河新區(qū)到店5次以上/月的占比為20%，基本與中心區(qū)相求1-2次3-4次5-6次7-8次9-10次11次以上 地緣性客群工作性客群教育性客群外溢性客群旅游性客群 本案輻射客群具備年輕化、高質(zhì)化的特征，生活中追求新鮮事物客群具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力、較高的消費(fèi)頻次，對商業(yè)的需求度高擁有較強(qiáng)商業(yè)需求的多擁有較強(qiáng)商業(yè)需求的多源客戶項目周邊居住、工作、上學(xué)的人群具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性，能成為商業(yè)項目的穩(wěn)定 精準(zhǔn)定位客群/人群E人群A人群E人群A人群D人群B人群C不同于傳統(tǒng)定位思路，新世代商特點(diǎn)是針對特定人群的功能極致化及場景極致化，提升場地粘性從而產(chǎn)生有身份認(rèn)同感的場所文化，進(jìn)而吸引輻射人群及其他人群引發(fā)多元的互動關(guān)系。 LESSISMORE借----------------------.46%----------------------.46%44%-----------------------.44%-----------------------.---------------------------------------------------.---------------------------?---------------------------?新世新世代青年 19% 14% 12% 吃喝玩樂以打卡為動力！興趣愛好成為精神信仰！消費(fèi)特征。餐飲旅行餐飲旅行消費(fèi)主題高頻詞匯 85-00的年輕力消費(fèi)主場群體身份認(rèn)同關(guān)鍵詞 ?全國范圍內(nèi)比較成功的1-3萬方左右小型商業(yè)綜合體?有比較鮮明的代表性質(zhì)：如定位特色鮮明、業(yè)態(tài)亮的案的案例案例選擇：例四大商業(yè)案例上?；娟憪偡?、北京暖山生活四大商業(yè)案例 03.引入城市首店，形成流量02.品牌對標(biāo)客群，引領(lǐng)潮流04.深度挖掘需求，擴(kuò)充業(yè)態(tài)獨(dú)特思辨沉浸式國潮文化垂直街區(qū)場景強(qiáng)化體驗強(qiáng)化氛圍強(qiáng)化FE故事強(qiáng)化 PART.3i獨(dú)特思辨i整體定位-場景強(qiáng)化i品四品四開封24H沉浸式國潮文化垂直街區(qū)場景強(qiáng)化場景強(qiáng)化商場美陳、活動運(yùn)營上，商場美陳、活動運(yùn)營上，強(qiáng)化國潮主題的空間文化氛圍南寧萬象匯-唐宮夜宴開場秀場景布置南寧萬象匯-唐宮夜宴開場秀場景布置 PART.3i獨(dú)特思辨i整體定位-體驗強(qiáng)化i體驗強(qiáng)化體驗強(qiáng)化屋頂花園、社交臺階、雙首層等提升商業(yè)空間價值改變單一購物模式增添多元的生活體驗變化的動線、集中/下沉廣場與混合功能等空間策略。PART.3獨(dú)特思辨整體定位-氛圍強(qiáng)化沉浸式國潮文化垂直街區(qū)BLOTIT●●上海五角場萬達(dá)燈光裝置上海瑞虹天地?zé)艄庋b置LOLEE氛圍強(qiáng)化氛圍強(qiáng)化PART.3獨(dú)特思辨整體定位-故事強(qiáng)化故事強(qiáng)化故事強(qiáng)化O沉浸式國潮文化垂直街區(qū)X形成品牌營銷故事×體驗生態(tài)閉環(huán)●SSPART.3獨(dú)特思辨產(chǎn)品策略-方案建議商業(yè)綜合體為本項目既定的產(chǎn)品，按照目前市場上小型綜合體案例的規(guī)模來看：平可分為兩個方案：方案一，商業(yè)做足全部體量；方案二，商業(yè)+輔助業(yè)態(tài)。量純商業(yè)打造純粹商業(yè)空間有但可能需要占用公共爭坊YOYOPART.3獨(dú)特思辨產(chǎn)品策略-方案建議公寓產(chǎn)品對本案來說對本案來說，公寓銷售有較大市場風(fēng)險；作為運(yùn)營性強(qiáng)，無論是自持還是運(yùn)營對品牌來說都是全新領(lǐng)酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品優(yōu)勢在于可以豐酒店產(chǎn)品優(yōu)勢在于可以豐居住需求依托；引進(jìn)知名酒店進(jìn)行管理，降低運(yùn)營風(fēng)險，同時也能在品牌IP層面反哺綜合體產(chǎn)品。辦公產(chǎn)品辦公產(chǎn)品項目周邊已有大量行政辦項目周邊已有大量行政辦公地塊，滿足區(qū)域基本需酒店是較適合本案的輔助業(yè)態(tài)產(chǎn)品PART.3獨(dú)特思辨產(chǎn)品策略-業(yè)態(tài)占比創(chuàng)意輕餐創(chuàng)意輕餐中式餐飲中式餐飲快餐小吃快餐小吃其他（8%）其他（8%）生活服務(wù)（2%）日料海鮮面包甜點(diǎn)飲品日料海鮮面包甜點(diǎn)飲品疫情后，餐飲業(yè)強(qiáng)勢復(fù)出，且精致網(wǎng)紅餐飲復(fù)蘇進(jìn)程快于普通餐飲，為新一年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了新動能。購物美食游玩教景育觀休閑娛樂麗人獨(dú)特思辨產(chǎn)品策略-業(yè)態(tài)占比獨(dú)特思辨產(chǎn)品策略-業(yè)態(tài)占比餐飲文化聚集15%10%15%10%5%主力品牌餐飲輕餐飲體驗類創(chuàng)意集市類潮流文創(chuàng)類其他創(chuàng)新類集合眾多符合年輕人潮流性、話題性的餐飲；覆蓋以品牌餐飲為主的、輕餐飲、潮牌、創(chuàng)意集市等業(yè)態(tài)旨在為年輕群體打造新穎、動感、樂活的情景式生活體驗空間和生活方式。PART.3獨(dú)特思辨產(chǎn)品策略-業(yè)態(tài)占比