房地財(cái)產(chǎn)納稅評(píng)估模型

一、行業(yè)表面

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的底子設(shè)施建立、

衡宇建立，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大概銷售、出租商品房的

運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)方法可分為自行開發(fā)、互助建房、代建工

程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)物可分為土地、衡宇（商品房、出

租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及

代建工程，商品房按修建結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框

架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)水平分為毛坯房、制品房、精裝房，按

開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費(fèi)工具分為經(jīng)濟(jì)適用房和非

經(jīng)濟(jì)適用房。

（一）行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項(xiàng)目審批籌劃性、經(jīng)營方法多樣性、

開發(fā)產(chǎn)物牢固性、開發(fā)周期長、資金運(yùn)作密集性等特點(diǎn)。

1.項(xiàng)目審批籌劃性。在開發(fā)歷程中，從征用土地、建

立衡宇到商品銷售，均嚴(yán)格憑據(jù)籌劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、

配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有籌劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)

有關(guān)部分審批。

2.經(jīng)營方法多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營方法包羅土

地的開發(fā)與經(jīng)營、衡宇的開發(fā)與經(jīng)營、大眾設(shè)施的配套開發(fā)

以及代建工程。

3.開發(fā)產(chǎn)物牢固性。開發(fā)產(chǎn)物的位置牢固穩(wěn)定，均按

套銷售，不得支解拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案

資料。

4.開發(fā)周期長。開發(fā)產(chǎn)物從立項(xiàng)到交付使用，少則一

年，多則數(shù)年才氣完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后轉(zhuǎn)動(dòng)

開發(fā)。

5.資金運(yùn)作密集性。資金運(yùn)作密集型主要體現(xiàn)為投入

資金的密集性和回籠資金的會(huì)合性。

6、房地產(chǎn)代價(jià)組成

房地產(chǎn)開發(fā)總本錢用度是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)

物開發(fā)建立所需投入的各項(xiàng)本錢用度，主要包羅土地用度、

前期工程用度、底子設(shè)施建立用度、修建安裝工程用度、大

眾配套設(shè)施建立用度、治理用度、財(cái)政用度、銷售用度、開

發(fā)期稅費(fèi)、其他用度等。

（1）土地用度，指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必須的用度、

稅金等。一般是由購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)由開發(fā)商繳納

的稅費(fèi)等。

（2）前期工程用度，主要包羅開發(fā)項(xiàng)目前期籌劃、設(shè)

計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階

段的用度支出。

（3）底子設(shè)施建立賽，指修建物2米以外和項(xiàng)目用地

籌劃范疇內(nèi)和種種管線和門路等工程的用度，包羅所需要的

2

門路、綠化、供水、供電、排污、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施

的建立用度，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的

接口用度。

（4）修建安裝工程費(fèi)，指制作衡宇修建物所產(chǎn)生的修

建工程用度、設(shè)備采購用度、安裝工程用度和室內(nèi)裝飾費(fèi)等。

（5）大眾配套設(shè)施建立費(fèi)，指居住小區(qū)內(nèi)為居民辦事

配套建立的種種非營利性的大眾配套設(shè)施（公建立施）的建

立用度，主要包羅居委會(huì)、派出所、幼兒園、變電室、停車

場、大眾茅廁等。

（6）期間用度。項(xiàng)目開發(fā)期間的治理用度、財(cái)政用度、

銷售用度。這些用度按有關(guān)部分費(fèi)率估算，一般約占總開發(fā)

本錢的2%至3%o

（7）稅費(fèi)。與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的稅收和行政規(guī)費(fèi)，如營

業(yè)稅、都會(huì)建立維護(hù)稅和教誨附加費(fèi)，環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)，土地增

值稅等；各項(xiàng)稅費(fèi)約占總代價(jià)的10虬

3

（-）行業(yè)根本治理體系

1.內(nèi)部組織治理體系

b

公司董事會(huì)P

______1______

公司總經(jīng)理~

.

工工

3

發(fā)展工程采購銷售辦

計(jì)劃管理供應(yīng)租賃公

部“部一部"部。wlfl|室.

1

項(xiàng)

項(xiàng)

開

組

管理

建筑

銷

財(cái)

文

工

場

現(xiàn)

材

目

目

發(fā)

件

售

織

人

務(wù)

程

工

團(tuán)

配

開

動(dòng)

項(xiàng)

發(fā)

和

核

開

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竣

管

監(jiān)

設(shè)

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發(fā)

工

目

算

租

發(fā)

備

工

程

工

的

及

可

前

現(xiàn)

采

及

項(xiàng)

費(fèi)

驗(yàn)

度

進(jìn)

購

檔

行

的

場

驗(yàn)

工

目

策

收

質(zhì)

和

收

儲(chǔ)

案

性

報(bào)

施

程

招

劃

、

氧

存

管

評(píng)

批

工

預(yù)

發(fā)

返

與

電

估

手

準(zhǔn)

決

標(biāo)

實(shí)

工

報(bào)

綾

面

絳

工

幗

和

告

小

維

明

2.外部監(jiān)視治理體系

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部羈系部分主要有土地治理部分、發(fā)

改委、拆遷治理部分、籌劃部分、建立部分、修建工程質(zhì)量

監(jiān)視站、房產(chǎn)治理部分等。上述部分在事情歷程中形成的大

量信息與納稅評(píng)估、稅務(wù)稽察密切相關(guān)。

（1）土地治理部分

賣力治理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，

核發(fā)《國有土地使用證》。從土地治理部分可獲取土地使用

權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包羅出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地點(diǎn)、

4

受讓方地點(diǎn)、土職位置、土地面積、土地用途、土地成交代

價(jià)、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。

（2）發(fā)改委

賣力開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項(xiàng)目的

批準(zhǔn)文號(hào)、建立單元、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建立地點(diǎn)、項(xiàng)

目存案號(hào)等信息。

（3）拆遷治理部分（拆遷辦公室）

賣力審查發(fā)表《衡宇拆遷許可證》，審查、存案開發(fā)企

業(yè)與拆遷方簽訂的《衡宇拆遷安頓賠償協(xié)議》?！逗庥畈疬w安

頓賠償協(xié)議》的主要內(nèi)容包羅賠償形式、賠償金額、支付方

法、安頓用房面枳、安頓所在，是審核拆遷賠償費(fèi)的依據(jù)。

（4）籌劃部分

賣力籌劃總圖的評(píng)審，核發(fā)《建立用地籌劃許可證》；

賣力報(bào)建圖的審查，核發(fā)《建立工程籌劃許可證》。從籌劃

部分可獲取開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積，籌劃的修建面

積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及大眾配套設(shè)施

情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。

（5）建立主管部分

賣力對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《修建工程施工許

可證》。從建立主管部分可獲取修建工程施工許可證書編號(hào)、

建立單元、工程名稱、工程地點(diǎn)、工程概算、施工單元、監(jiān)

理單元、開工日期等信息。

（6）修建工程質(zhì)量監(jiān)視部分

5

賣力對建立單元提供的竣工驗(yàn)收陳訴進(jìn)行存案審查，出

具建立工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收存案證明。從修建工程質(zhì)量監(jiān)

視部分可獲取開發(fā)項(xiàng)目完工的《工程竣工驗(yàn)收存案表》，收

羅工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工驗(yàn)收意見等信息。

（7）房產(chǎn)治理部分

賣力審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》;

賣力對衡宇修建面積進(jìn)行丈量，出具測繪陳訴；賣力批準(zhǔn)新

建商品房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。

從房產(chǎn)治理部分可獲取房產(chǎn)位置、修建面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)

證時(shí)間等房產(chǎn)生意業(yè)務(wù)、預(yù)售許可證發(fā)放信息。

3.中介機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機(jī)構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和

管帳師（造價(jià)師）事務(wù)所。

（1）工程監(jiān)理公司

主要職責(zé)是控制工程建立的投資、建立工期、工程質(zhì)量;

進(jìn)行寧靜治理、工程建立條約治理；協(xié)調(diào)有關(guān)單元之間的事

情干系。其在工程監(jiān)理歷程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月

報(bào)》、《監(jiān)理事情總結(jié)》等資料，對審核房地產(chǎn)開發(fā)本錢的真

實(shí)性具有重要參考代價(jià)。

（2）管帳師（造價(jià)師）事務(wù)所

賣力對預(yù)（決）算陳訴進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)陳訴。審計(jì)

陳訴是體例決算的依據(jù)，對審核預(yù)決算差別的真實(shí)性具有重

要參考代價(jià)。

6

（三）根本開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)歷程主要包羅開工準(zhǔn)備期、組織施

工期、預(yù)售和產(chǎn)灰轉(zhuǎn)移期等階段。

1.開工準(zhǔn)備期

通過招標(biāo)、拍賣、掛牌得到土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委

印發(fā)的正式籌劃書、籌劃部分批準(zhǔn)的《建立用地籌劃許可證》

和《建立工程籌劃許可證》、土田主管部分核發(fā)的《建立用

地批準(zhǔn)書》、建委下發(fā)的設(shè)計(jì)方案審定通知書。在治理種種

手續(xù)的同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，治理建立工程招投標(biāo),

進(jìn)行進(jìn)場前的準(zhǔn)備事情。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在治理《建立工程籌劃許可證》前，需

提交工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項(xiàng)目的配筋圖。配筋

圖是由勘測設(shè)計(jì)單元依據(jù)國度頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)范例中劃定

的最小配筋率而設(shè)計(jì)的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程

結(jié)構(gòu)的差別部位分為底子配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、

板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普

通住宅每平方米需鋼筋30—35公斤；小高層每平方米需鋼

筋50—60公斤。

2.組織施工期

憑據(jù)前期審批的籌劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過正式的招標(biāo)

步伐，組織施工企業(yè)進(jìn)場施工，到建立主管部分治理《建立

工程施工許可證》。建立工程的主要承包方法有包工包料和

包工不包料兩種。

7

3.預(yù)售、現(xiàn)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期

接納預(yù)售方法的，要憑據(jù)國度有關(guān)劃定治理預(yù)售證，組

織衡宇銷售，預(yù)售衡宇時(shí)必須取得衡宇主管部分批準(zhǔn)的預(yù)售

許可證；接納現(xiàn)房銷售的必須是經(jīng)有關(guān)部分驗(yàn)收及格的房

產(chǎn)。衡宇產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部分治理存案及產(chǎn)

權(quán)登記手續(xù)。

8

4.根本開發(fā)流程

領(lǐng)土局

土地準(zhǔn)備事情

---------------->國有土地使用證

發(fā)改委

------------->

—項(xiàng)目立項(xiàng)審查項(xiàng)目立項(xiàng)書

開籌劃局

建立用地籌劃許可證

工續(xù)切總圖的由杏

準(zhǔn)

備籌劃局

期

—施工圖紙審查-------------?建立工程籌劃許可證

商

建委

品5

確定施工步隊(duì)------------>建立工程施工許可證

歷—

開

發(fā)

開始施工準(zhǔn)備施工單元.施工條約

事m

情織

流施監(jiān)理公司

—

程工施工中單項(xiàng)驗(yàn)收-------------?驗(yàn)收證明

圖期

質(zhì)監(jiān)站

—■工程綜合驗(yàn)收------------>竣工驗(yàn)收存案表

1P

尻管局

預(yù)商品預(yù)銷售---------->商品房預(yù)售許可證

售

及房管局

產(chǎn)簽訂銷售條約商品房銷售許可證

權(quán)

房管局

轉(zhuǎn)

移—治理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證

9

（四）開發(fā)產(chǎn)物主要銷售方法

1.按商品房的完工水平分別

（1）商品房預(yù)售

商品房預(yù)售是指開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預(yù)先

出售給買受人，由買受人交付定金大概房價(jià)款。

（2）商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收及格的商品房出

售給買受人，由買受人交付房價(jià)款。

2.按結(jié)算方法分別

（1）一次性收款銷售

一次性收款銷售是指買受人一次性將購房款全部交付

給開發(fā)企業(yè)。

（2）分期收款銷售

分期收款銷售是指買受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購

房款交付給開發(fā)企業(yè)。

（3）銀行按揭銷售

銀行按揭銷售又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購衡

宇的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人

再按月向銀行分期支付本息。

（4）委托銷售

委托銷售是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介辦事機(jī)構(gòu)銷售

現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。

（5）先租后售

10

先租后售是指買受人可以先租住商品房，到買受人有能

力購買商品房產(chǎn)灰時(shí)，開發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，

再按租住時(shí)議定的代價(jià)將商品房出售給買受人。

(6)售后返租

售后返租是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價(jià)

和租期返租給開發(fā)企業(yè)。

二、財(cái)政核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)政核算執(zhí)行《企業(yè)管帳制度》，上市

公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)管帳準(zhǔn)則一根本準(zhǔn)則》

和《企業(yè)管帳準(zhǔn)則一具體準(zhǔn)則》。在納稅評(píng)估實(shí)地核查中，

應(yīng)重點(diǎn)存眷以下三個(gè)方面的財(cái)政核算，特別是與稅收相關(guān)政

策的差別。

(一)銷售收入簡直認(rèn)

按《企業(yè)管帳準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷售收入簡直認(rèn)原則進(jìn)

行確認(rèn)。在實(shí)際操縱中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)物交付使用，

并將發(fā)票賬單交付給買受人時(shí)確認(rèn)銷售收入。

1.現(xiàn)房方法銷售

由于有現(xiàn)房供給，在辦好開發(fā)產(chǎn)物移比武續(xù)后，即可確

認(rèn)收入。

2.預(yù)售方法銷售

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦好移比武續(xù)前，

豈論是否簽訂正式商品房銷售條約，所收到的均為預(yù)售房

11

款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)

收房地產(chǎn)款而繳納的營業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)繳稅費(fèi)一一應(yīng)繳營業(yè)

稅”等科目核算。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收及格、竣工結(jié)算后，

憑據(jù)銷售條約劃定的將及格的房地產(chǎn)產(chǎn)物移交給購買方，辦

好移比武續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

3.價(jià)外收入的管帳核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或

出租開發(fā)產(chǎn)物時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的種種用度，包羅手

續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、嘉獎(jiǎng)費(fèi)、違約金、

利息收入、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它種種性質(zhì)的

價(jià)外收入。價(jià)外收入憑據(jù)差別性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、

“財(cái)政用度”、“治理用度”、“營業(yè)外收入”、“其他應(yīng)付款”、

“其它應(yīng)收款”等差別的管帳科目。

(-)用度的組成

用度按其與項(xiàng)目開發(fā)的干系分為開發(fā)本錢和期間用度。

1.開發(fā)用度的組成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢按本錢盤算工具計(jì)入開發(fā)

產(chǎn)物本錢項(xiàng)目，包羅土地征用及拆遷賠償費(fèi)、前期工程費(fèi)、

底子設(shè)施費(fèi)、修建安裝工程費(fèi)、大眾配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接

費(fèi)等。

(1)土地征用及拆遷賠償費(fèi)

土地征用及拆遷賠償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所

產(chǎn)生的各項(xiàng)用度，包羅土地出讓金、勞動(dòng)力安頓費(fèi)、青苗賠

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償費(fèi)、土地賠償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)及其他因征用土地而產(chǎn)生的

用度（如耕地占用稅）。

（2）前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)指土地、衡宇開發(fā)前產(chǎn)生的總體籌劃設(shè)計(jì)

費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)用度、測繪、勘察、

設(shè)計(jì)、各項(xiàng)臨時(shí)工程、“七通一平”等用度。

（3）底子設(shè)施費(fèi)

底子設(shè)施費(fèi)指土地、衡宇開發(fā)歷程中產(chǎn)生的門路、供熱、

供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包羅排污、排洪、

環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施用度。

（4）修建安裝工程費(fèi)

修建安裝工程費(fèi)指企業(yè)以出包方法支付承建單元的修

建安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程產(chǎn)生的修建安裝費(fèi)。

（5）配套設(shè)施費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的、可計(jì)入土地和衡宇

開發(fā)本錢的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)大眾配套設(shè)施產(chǎn)生的用

度，如鍋爐房、水塔、大眾茅廁、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)

讓的大眾配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套

設(shè)施本錢”中單獨(dú)核算。

（6）開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)所屬的開發(fā)部分或工程指揮部分為

組織和治理開發(fā)項(xiàng)目而產(chǎn)生的各項(xiàng)用度支出，包羅人為、福

利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)掩

13

護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部分為治理公司而產(chǎn)生的各項(xiàng)

用度不在此列，應(yīng)在“治理用度”中核算。

2.期間用度的組成

期間用度可直接進(jìn)行稅前扣除，包羅銷售用度、治理用

度、財(cái)政用度。

（1）銷售用度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售用度是指銷售商品房或提供辦

事而產(chǎn)生的所有用度，以及售后辦事、完工產(chǎn)物的維護(hù)調(diào)養(yǎng)

用度等。如保險(xiǎn)費(fèi)、展覽費(fèi)、告白費(fèi)、商品維修費(fèi)以及售樓

部人員的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等。

（2）治理用度

本科目核算企業(yè)為組織和治理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的

治理用度，包羅企業(yè)在籌建期間內(nèi)產(chǎn)生的開辦費(fèi)、董事會(huì)和

行政治理部分在企業(yè)的經(jīng)營治理中產(chǎn)生的大概應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)

一包袱的公司經(jīng)費(fèi)（包羅行政治理部分職工人為及福利賽、

物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)

費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包羅董事會(huì)成員津貼、集會(huì)費(fèi)和差旅費(fèi)等）、

聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含照料費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待

費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技能轉(zhuǎn)讓

費(fèi)、礦產(chǎn)資源賠償費(fèi)、研究用度、排污費(fèi)等。

（3）財(cái)政用度

本科目核算企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而產(chǎn)生的

籌資用度，包羅利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相

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關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

（三）開發(fā)本錢的核算

開發(fā)項(xiàng)目本錢的核算實(shí)行制造本錢法，可分為土地開發(fā)

本錢、衡宇開發(fā)本錢、配套設(shè)施開發(fā)本錢和代建工程開發(fā)本

錢，其根本核算步伐如下。

1.確定本錢核算工具

開發(fā)產(chǎn)物本錢核算工具是指在開發(fā)產(chǎn)物本錢的盤算中，

為了歸集和分派開發(fā)用度而確定的用度包袱者。其根本原則

是：

（1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立體例的概算或施工

圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為本錢核算工具。

（2）同一開發(fā)所在、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目，開、

竣工時(shí)間相近且由同一施工單元施工的，可并為一個(gè)本錢核

算工具。

（3）對付個(gè)體范圍較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以

結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，分

別本錢核算工具。

本錢核算工具應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不

能隨意改變，更不能相互毅雜。

2.確定開發(fā)產(chǎn)物本錢項(xiàng)目

本錢項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)用度的明細(xì)科目，具體反應(yīng)計(jì)入開

發(fā)產(chǎn)物本錢的生產(chǎn)用度的用途和開發(fā)產(chǎn)物本錢組成。

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3,歸集與分派開發(fā)本錢

開發(fā)產(chǎn)物完工前產(chǎn)生的直接本錢、間接本錢和配合本

錢，應(yīng)按配比原則將其分派至各本錢工具。其中，直接本錢

和能夠分清本錢包袱工具的間接本錢，直接計(jì)入本錢工具

中；配合本錢以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后轉(zhuǎn)動(dòng)開發(fā)不能

分清包袱工具的間接本錢，應(yīng)按各個(gè)本錢工具（項(xiàng)目）占地

面積、修建面積或工程概算等要領(lǐng)盤算分派C

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4.體例本錢盤算單

盤算已完工開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)本

錢，將完工產(chǎn)物本錢結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)物”科目。

5.結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)本錢

按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)物的實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn)主營

業(yè)務(wù)本錢。

三、評(píng)估指標(biāo)

（一）通用指標(biāo)

1、收入類指標(biāo)

主營業(yè)務(wù)收入變更率二（本期主營業(yè)務(wù)收入一基期主營

業(yè)務(wù)收入）?基期主營業(yè)務(wù)收入X100%。

如盤算納稅人評(píng)估期與基期的銷售收入變更率，變更率

小于一10%時(shí)為疑點(diǎn)，并且下降幅度越大，疑點(diǎn)度越高?？?/p>

能存在少計(jì)收入和多列本錢等問題，運(yùn)用其他指標(biāo)進(jìn)一步闡

發(fā)。

2、本錢類指標(biāo)

主營業(yè)務(wù)本錢變更率二（本期主營業(yè)務(wù)本錢-基期主營業(yè)

務(wù)本錢）小基期主管業(yè)務(wù)本錢X100%,其中：主營業(yè)務(wù)本錢

率二主營業(yè)務(wù)本錢+主營業(yè)務(wù)收入。

盤算銷售業(yè)務(wù)本錢率的變更率，該值大于10%時(shí)，提示

異常，反應(yīng)銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)本錢增減差別步，可能

存在銷售未計(jì)收入、多列本錢用度、擴(kuò)大稅前扣除范疇等問

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題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。

3、用度類指標(biāo)

主營業(yè)務(wù)用度變更率二（本期主營業(yè)務(wù)用度-基期主營業(yè)

務(wù)用度）小基期主營業(yè)務(wù)用度義100%,其中：主營業(yè)務(wù)用度

率二（主營業(yè)務(wù)用度+主營業(yè)務(wù)收入）X100%o

與預(yù)警值相比，如相差較大，可能存在多列用度問題。

營業(yè)（治理、財(cái)政）用度變更率二［本期營業(yè)（治理、

財(cái)政）費(fèi)用-基期營業(yè)（治理、財(cái)政）用度〕《基期營

業(yè)（治理、財(cái)政）用度X100%。

4、利潤類指標(biāo)

主營業(yè)務(wù)利潤變更率二（本期主營業(yè)務(wù)利潤-基期主營業(yè)

務(wù)利潤）?基期主營業(yè)務(wù)利潤義100您

上述指標(biāo)若與預(yù)警值相比相差較大，可能存在多結(jié)轉(zhuǎn)本

錢或不計(jì)、少計(jì)收入問題。

5、資產(chǎn)類指標(biāo)

凈資產(chǎn)收益率=凈利潤+平均凈資產(chǎn)X100%。

闡發(fā)納稅人資產(chǎn)綜合利用情況。如指標(biāo)與預(yù)警值相差較

大，可能存在隱瞞收入，或閑置未用資產(chǎn)計(jì)提折舊問題。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率二主營業(yè)務(wù)收入凈額?平均總資產(chǎn)X

100%o

存貨周轉(zhuǎn)率二主營業(yè)務(wù)本錢小〔（期初存貨本錢+期末存

貨本錢）4-25X100%o

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闡發(fā)總資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)情況，推測銷售能力。如總資產(chǎn)

周轉(zhuǎn)率或存貨周轉(zhuǎn)率加速，而應(yīng)納稅稅額淘汰，可能存在隱

瞞收入、虛增本錢的問題。

（-）屬性指標(biāo)

1、銷售收入指標(biāo)

1、盤算公式：

（一定期間銷售面積（套）x均價(jià)）X5%/同期已納

營業(yè)稅

2、疑點(diǎn)闡發(fā)：指標(biāo)值＞1.2,視為異常，可能存在售房

所得未按劃定繳納流轉(zhuǎn)稅問題。

數(shù)據(jù)來源：納稅人國、地稅申報(bào)表，房管局。

2、經(jīng)營收入本錢指標(biāo)

1、盤算公式：經(jīng)營收入本錢率=經(jīng)營本錢/經(jīng)營收入

2、疑點(diǎn)闡發(fā)：指標(biāo)值＞60%,視為異常，可能存在將自

用房、出租房結(jié)轉(zhuǎn)本錢或視同銷售行為未按劃定納稅等問

題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表

3、經(jīng)營用度指標(biāo)

1、評(píng)估指標(biāo)：營銷用度和經(jīng)營治理費(fèi)

2、疑點(diǎn)闡發(fā)：營銷用度指項(xiàng)目的營銷籌謀、推廣、銷

售用度，約為售價(jià)的3%—5%。經(jīng)營治理費(fèi)指企業(yè)為完成項(xiàng)目

的經(jīng)營治理產(chǎn)生的全部用度，約占項(xiàng)目總本錢的3機(jī)

數(shù)據(jù)來源：利潤表

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4、利潤指標(biāo)

評(píng)估指標(biāo)1：銷售利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤額/主營業(yè)務(wù)

收入額

疑點(diǎn)闡發(fā)：通過與參考值（26.03%）比擬，如果銷售

利潤率偏低或?yàn)樨?fù)，則應(yīng)存眷企業(yè)是否存在少計(jì)收入、應(yīng)計(jì)

未計(jì)收入、多列本錢或以低價(jià)轉(zhuǎn)移產(chǎn)物給關(guān)聯(lián)公司等現(xiàn)象。

評(píng)估指標(biāo)2：本錢利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤額/主營業(yè)務(wù)

本錢額

疑點(diǎn)闡發(fā)：通過與參考值（60.63%）比擬，如果本錢

利潤率偏低或?yàn)樨?fù)，則應(yīng)存眷企業(yè)的本錢用度是否公道，或

是否存在少報(bào)收入現(xiàn)象。

評(píng)估指標(biāo)3：所得稅利潤稅負(fù)率=本期應(yīng)納所得稅額/

本期主營業(yè)務(wù)利潤

疑點(diǎn)闡發(fā)：通過與參考值（32.85%）比擬，如果主營

業(yè)務(wù)利潤稅負(fù)率偏低或?yàn)樨?fù)，則應(yīng)存眷企業(yè)是否存在少計(jì)主

營業(yè)務(wù)收入、應(yīng)計(jì)未計(jì)主營業(yè)務(wù)收入、多列本錢或擴(kuò)大稅前

扣除范疇等現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

5、毛利率指標(biāo)

1、盤算公式：毛利率二本期應(yīng)納各項(xiàng)稅收之和/本期營

業(yè)收入又100%

2、疑點(diǎn)闡發(fā)：實(shí)際毛利率〈理論稅負(fù)率20%,開端判

斷該企業(yè)納稅申報(bào)異常，再進(jìn)一步憑據(jù)其他指標(biāo)闡發(fā)判斷。

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（三）時(shí)機(jī)指標(biāo)

1、單元面積修建本錢指標(biāo)（土建本錢）

1、盤算公式：單元面積修建本錢=總修建本錢/總修建

面積義100%

2、疑點(diǎn)判斷：超出預(yù)警區(qū)間580元/平方米-1020元/

平方米，形成疑點(diǎn)，可能存在虛列、多列修建本錢而少申報(bào)

應(yīng)稅所得額或應(yīng)稅收入等現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施本錢比

1、盤算公式：配套設(shè)施本錢用度總額/開發(fā)本錢X100%

2、疑點(diǎn)判斷：3.2%＜預(yù)警區(qū)間斷.2%,形成疑點(diǎn),可能

存在多列配套設(shè)施本錢或擴(kuò)大稅前扣除范疇等現(xiàn)象。

3、容積率指標(biāo)

1、盤算公式：容積率=修建面積/土地面積X100%

2、疑點(diǎn)判斷：預(yù)警區(qū)間為1.4-2.2,超出預(yù)警區(qū)間，可

能存在隱匿應(yīng)稅收入、多列土地本錢或擴(kuò)大稅前扣除范疇等

現(xiàn)象。

4、推算最低收入

1、盤算公式：推算最低收入=土地價(jià)款+三通一平+主

體修建本錢+甲方供料金額+代收費(fèi)金額+治理用度+財(cái)政用

度+銷售用度+大眾配套設(shè)施用度+營業(yè)稅金及附加

2、疑點(diǎn)判斷：如果銷售收入小于推算最低收入，可能

存在少計(jì)銷售收入問題。

以上指標(biāo)數(shù)據(jù)來源途徑：

21

（一）內(nèi)部信息：主要是到稅收治理集成事情平臺(tái)收羅

相關(guān)稅種的納稅申報(bào)繳納信息和發(fā)票治理信息等。

（二）外部信息：主要是到企業(yè)的財(cái)政部分和項(xiàng)目工程

部分收羅主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)本錢、期間用度、底子配套設(shè)

施用度情況、主體修建本錢情況、甲方供料情況等數(shù)據(jù)。以

及利用綜合治稅網(wǎng)絡(luò)收羅領(lǐng)土、房管、籌劃建立、發(fā)改委、

外經(jīng)貿(mào)委等與房地產(chǎn)開刊行業(yè)涉稅評(píng)估相關(guān)的信息。

（三）主要評(píng)估要領(lǐng)：

1、比擬闡發(fā)法：依據(jù)評(píng)估指標(biāo)收羅的相關(guān)信息盤算出

對應(yīng)的數(shù)值，與指標(biāo)區(qū)間值相比擬，有差額的產(chǎn)生納稅評(píng)估

疑點(diǎn)。另外，憑據(jù)需要，可以進(jìn)行同行業(yè)同因素稅負(fù)比對、

差別時(shí)間同因素稅負(fù)比對等，尋找納稅評(píng)估疑點(diǎn)。

2、邏輯審查法：在房地產(chǎn)行業(yè)中，單元修建面積中土

地價(jià)款、修建本錢、外收費(fèi)金額等指標(biāo)都存在相應(yīng)的邏輯干

系，掌握好紀(jì)律，對房地財(cái)產(chǎn)的治理就會(huì)得心應(yīng)手。如果邏

輯干系中的數(shù)值與指標(biāo)區(qū)間值不符，即生成評(píng)估疑點(diǎn)。

3、因素闡發(fā)法：依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)體系區(qū)

間值，對每個(gè)主要因素的涉稅指標(biāo)值的異常變革生成納稅評(píng)

估疑點(diǎn)。

在實(shí)際應(yīng)用中，要圍繞納稅評(píng)估要領(lǐng)中涉及的指標(biāo)，憑

據(jù)指標(biāo)體系說明中的獲取途徑收羅信息，然后對信息分類整

理，進(jìn)行涉稅判斷。以上三種要領(lǐng)不是伶仃的，一般要求納

稅評(píng)估人員綜合運(yùn)用、相互印證。

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四、評(píng)估項(xiàng)目

（一）流動(dòng)資產(chǎn)類

1、錢幣資金

疑點(diǎn)闡發(fā)：當(dāng)營業(yè)收入低于錢幣資金增加額的50%時(shí)，，

視為異常，可能存在取得收入掛帳問題。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表、利潤表。

2、其他應(yīng)收款

疑點(diǎn)闡發(fā)：

1、對其他應(yīng)收款金額較大時(shí)，可能存在借款性質(zhì)的應(yīng)收

款項(xiàng)，未計(jì)利息收入問題，通過核查款憑證和收款憑證，確

認(rèn)款付項(xiàng)的性質(zhì)。

2、對其他應(yīng)收款期末余額出現(xiàn)借方紅字（或?yàn)橘J方余額）

的情況，可能存在收入“掛帳”的問題，應(yīng)通過核查相關(guān)的

收、付款憑證，查明原因。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表

3、存貨

疑點(diǎn)闡發(fā)：憑據(jù)存貨的平均余額和周轉(zhuǎn)天數(shù)測算企業(yè)的收

入范圍與企業(yè)利潤表主營業(yè)務(wù)收入相比對，如果測算收入大

于利潤表主營業(yè)務(wù)收入，可能存在少轉(zhuǎn)收入問題。具體測算

公式為：測算收入二存貨平均余額義存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)；其中，

存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）/2；存貨周

轉(zhuǎn)天數(shù)=360/存貨周轉(zhuǎn)率；存貨周轉(zhuǎn)率二主營業(yè)務(wù)本錢/存貨

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平均余額。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表、利潤表。

（-）恒久投資類

1、恒久股權(quán)投資

疑點(diǎn)闡發(fā)：如果恒久股權(quán)投資有金額，而利潤表中投

資收益項(xiàng)目金額為0,視為異常，應(yīng)結(jié)合投資條約或投費(fèi)協(xié)

議闡發(fā)初始投資內(nèi)容，投資期間損益以及處理投資的處理懲

罰是否切合稅法例定進(jìn)行闡發(fā)。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表。

（三）牢固資產(chǎn)類

1、牢固資產(chǎn)

疑點(diǎn)闡發(fā)：1、房地產(chǎn)行業(yè)牢固資產(chǎn)相對其他行業(yè)較

小，如果金額較大，核實(shí)具體內(nèi)容，并與繳納房產(chǎn)稅或車船

稅相比對。2、牢固資產(chǎn)綜合折舊率二牢固資產(chǎn)折舊總額/牢

固資產(chǎn)原值總額X100%,本期牢固資產(chǎn)綜合折舊率〉上期牢

固資產(chǎn)綜合折舊率，可能存在稅前多列牢固資產(chǎn)折舊問題。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表

（四）流動(dòng)欠債類

1、短期借款（或恒久借款）

疑點(diǎn)闡發(fā)：短期借款或恒久借款反應(yīng)銀行等金融機(jī)構(gòu)借

入的款項(xiàng)，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭

銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款治理轉(zhuǎn)賬

后，不實(shí)時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款或恒

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久借款”等科目，可通過查詢相關(guān)銀行的聯(lián)網(wǎng)信息，以進(jìn)一

步確認(rèn)按揭款銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

2、應(yīng)付帳款

疑點(diǎn)闡發(fā)：如果應(yīng)付賬款增長率增高，而收入淘汰，

可能存在隱瞞收入、虛增本錢的問題，對付確實(shí)無法支付的，

查抄是否按劃定轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入或資本公積，稅務(wù)處理懲罰

是否正確。

3、預(yù)收帳款

疑點(diǎn)闡發(fā)：：應(yīng)納營業(yè)稅及附加二[主營業(yè)務(wù)收入+(預(yù)收

賬款期末余額-預(yù)收賬款期初余額)]X[5%X(1+7%+3%+2%)

+2%]；當(dāng)應(yīng)納營業(yè)稅及附加＞主營業(yè)務(wù)稅金及附加，形成差

別，可能存在少納稅款問題。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表、利潤表、。

4、其他應(yīng)付款

疑點(diǎn)闡發(fā)：其他應(yīng)付款反應(yīng)除了應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、

預(yù)收賬款等經(jīng)營運(yùn)動(dòng)以外的各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)，一般情

況下，金額不大，如果金額特別大，視為異常，可能存在取

得預(yù)收房款收入恒久掛帳或代收代付或代墊款項(xiàng)未計(jì)收入

問題。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表。

5、其他流動(dòng)欠債

疑點(diǎn)闡發(fā)：如果其他流動(dòng)欠債金額較大，可能存在價(jià)

外收入未申報(bào)稅款問題，需核實(shí)具體核算內(nèi)容確定。

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（五）所有者權(quán)益類

1、資本公積變更率

疑點(diǎn)闡發(fā)：盤算納稅人評(píng)估期資本公積變更率，變更

率大于0時(shí)為疑點(diǎn)，并且增長幅度，疑點(diǎn)度越高，可能存在

收到返還稅費(fèi)、擔(dān)當(dāng)捐贈(zèng)、債務(wù)重組收益未確認(rèn)所得等問題。

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)欠債表

2、盈余公積變更率

疑點(diǎn)闡發(fā)：盤算納稅人評(píng)估期資本公積變更率，變更

率小于0時(shí)為疑點(diǎn)，可能存在分派股利、紅利、轉(zhuǎn)增資本、

發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳小我私家所得稅的業(yè)務(wù)，通過

與同期企業(yè)小我私家所得稅申報(bào)表相查對，核實(shí)企業(yè)有否如

實(shí)扣繳小我私家所得稅。

（六）損益類

1、銷售收入變更率與銷售本錢變更率的差別

疑點(diǎn)闡發(fā)：銷售收入變更率低于銷售本錢變更率時(shí)，可

能存在少計(jì)收入、多轉(zhuǎn)本錢等問題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

2、銷售用度變更率

疑點(diǎn)闡發(fā)：如果銷售用度變更率與前期相差較大，對

重大顛簸或異常情況的，應(yīng)查明原因，并注意核算的告白費(fèi)

和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等是否按稅法例定作納稅調(diào)解；對付委托銷售

方法產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)，是否存在超出稅法例定比例列支問題，

另外，也可以通過支付手續(xù)費(fèi)倒退銷售收入，與企業(yè)銷售收

26

入想比對。

2、治理用度變更率

疑點(diǎn)闡發(fā)：如果治理用度變更率與前期相差較大，可能存

在稅前多列支治理用度問題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

3、財(cái)政用度變更率

疑點(diǎn)闡發(fā)：如果財(cái)政用度變更率與前期相差較大，可能存

在稅前多列支財(cái)政用度問題。數(shù)據(jù)來源：利潤表。

4、營業(yè)外支出變更率

疑點(diǎn)闡發(fā)：納稅人評(píng)估期營業(yè)外支出變更率大于20%,

可能存在應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)解的營業(yè)外支出項(xiàng)目或財(cái)產(chǎn)損失稅

前列支未經(jīng)報(bào)批等問題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

五、常見涉稅問題及核查要領(lǐng)

對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評(píng)估核查，應(yīng)以已完工或階段性完工

的開發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開發(fā)、竣工、銷售四個(gè)環(huán)節(jié)入

手，針對疑點(diǎn)調(diào)取銷控臺(tái)賬、銷售條約、行政審批文書和證

書、招投標(biāo)條約、施工預(yù)決算書、監(jiān)理紀(jì)錄等資料，運(yùn)用建

安成天職析控制、利潤率闡發(fā)控制、實(shí)際投資額與投資概算

差額控制、大額資金支付控制等要領(lǐng)進(jìn)行核查，并與詢問觀

察、賬內(nèi)核查與外部核查相結(jié)合的要領(lǐng)，審核項(xiàng)目的收入和

本錢用度支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

27

（一）計(jì)稅收入類

1.銷售產(chǎn)物收取的價(jià)款和價(jià)外用度

（1）問題描述

①收取的售房款恒久滯留在銷售部分，未按劃定入賬。

②接納委托銷售方法銷售開發(fā)產(chǎn)物，部分售房款由中介

辦事機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。

③將售房款剖析為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分

記入賬外。

④銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)

開具收款收據(jù)，取得的收入未按劃定入賬。

⑤私改籌劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。

⑤舊城改革賠償給搬家戶新房，超出賠償面積部分的差

價(jià)款未按劃定入賬。

⑦客戶放棄的購房定金、沒收的違約包管金、施工方延

誤工期的罰款收入、取得的政府嘉獎(jiǎng)收入、先租后售收取的

租金等收入，未按劃定入賬。

（2）主要核查要領(lǐng)

①實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，查對房源銷售

平面圖，觀察、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出

售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。

②調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售條約、銷售發(fā)

票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售條約統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票紀(jì)錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售

28

金額。檢察物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，

查對銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與

“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行查

對，查抄企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。

③調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介辦事機(jī)構(gòu)簽訂的署理銷售條約、

協(xié)議，憑據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向盤算銷售額，與

申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對，尋找差別，并比較查抄中

介辦事機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，查抄有無剖析開票，隱瞞銷售收

入問題。

④將《建立工程籌劃許可證》中開發(fā)項(xiàng)目的修建面積、

容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及大眾配套設(shè)施等信

息，與賬面紀(jì)錄面積、實(shí)地開發(fā)面積查對，查抄有無私改籌

劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問題。

⑤調(diào)取開發(fā)項(xiàng)目的《動(dòng)遷衡宇產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議書》或回遷

安頓協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行觀察，核實(shí)變更衡宇的面積

和超出賠償面積差價(jià)款的情況，查抄收取的超面積安頓收入

是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，是否按賠

償尺度面積的工程本錢價(jià)與差價(jià)款之和盤算繳納營業(yè)稅等

相關(guān)稅款。

⑥觀察部分買受人，核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款

是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝

修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。

⑦到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要賣力人、銷

29

售賣力人、財(cái)政實(shí)力人等相關(guān)人員的小我私家銀行儲(chǔ)備賬

戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無隱匿賬外資金的情況。

2.完工前預(yù)售收入和完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入

(1)問題描述

①在開發(fā)產(chǎn)物完工前接納預(yù)售方法銷售，取得的預(yù)售收

入未按劃定申報(bào)繳納稅款。

②開發(fā)產(chǎn)物完工后，預(yù)售收入恒久掛在“預(yù)收賬款”等

往來賬戶，未按劃定結(jié)轉(zhuǎn)收入并做納稅調(diào)解。

(2)主要核查要領(lǐng)

①比較核查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)

預(yù)收的房款是否按劃定申報(bào)納稅。

②實(shí)地察看各期樓盤開發(fā)銷售進(jìn)展情況，憑據(jù)《工程竣

工驗(yàn)收存案表》確定開發(fā)產(chǎn)物完工項(xiàng)目，憑據(jù)已售樓號(hào)、門

牌號(hào)，比較預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)

收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對，核實(shí)預(yù)收賬款是否按劃定結(jié)轉(zhuǎn)收

入。

3.以銀行按揭方法銷售產(chǎn)物收取的價(jià)款

(1)問題描述

①以銀行按揭方法銷售開發(fā)產(chǎn)物，開發(fā)企業(yè)在收到首付

款，銀行按揭貸款到賬后，未按劃定計(jì)稅。

②將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借

款”賬戶，隱匿收入。

(2)主要核查要領(lǐng)

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①到貸款銀行核查銀行按揭的包管金賬戶存款余額（銀

行按貸款額的5%—7%收取包管金），推算按揭貸款數(shù)額，與

結(jié)轉(zhuǎn)的收入比力，查找涉稅問題。

②到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，查對

計(jì)稅收入。

③查對銀行存款日記賬與銀行對賬單，查驗(yàn)從銀行按揭

貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營業(yè)務(wù)收

入”O(jiān)

4.產(chǎn)生視同銷售產(chǎn)物行為

（1）問題描述

①以開發(fā)產(chǎn)坳抵頂質(zhì)料款、工程款、告白費(fèi)、銀行貸款

本息、動(dòng)遷賠償費(fèi)等債務(wù)，未按劃定計(jì)稅。

②以開發(fā)產(chǎn)坳調(diào)換土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非錢幣性資

產(chǎn)互換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理懲罰。

③將開發(fā)產(chǎn)坳用于捐贈(zèng)、贊助、告白、樣品、職工福利、

嘉獎(jiǎng)、對外投資、分派給投資者，未按劃定申報(bào)納稅。

（2）主要核查要領(lǐng)

①比對房源銷控臺(tái)賬登記的開發(fā)產(chǎn)物銷售數(shù)量、財(cái)政賬

簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)物銷售數(shù)量，查找兩者之

間的差別，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。

②審查各項(xiàng)集會(huì)紀(jì)錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無抵債、贈(zèng)

送等特殊事項(xiàng)產(chǎn)生。

③審查互助建房協(xié)議，查抄以衡宇所有權(quán)調(diào)換土地使用

31

權(quán)、股權(quán)等是否按劃定核算收入。

④觀察、詢問部分債權(quán)人，核實(shí)恒久掛賬的大額未付款

項(xiàng)的真實(shí)性，查抄是否有隱匿售房款的行為。

(-)本錢用度類

1.虛列拆遷賠償費(fèi)

(1)問題描述

①虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷賠償費(fèi)。

②虛增賠償金額，多列拆遷賠償費(fèi)。

(2)主要核查要領(lǐng)

①向拆遷治理部分(拆遷辦公室)了解拆遷政策，并獲

取《衡宇拆遷許可證》，調(diào)取《衡宇拆遷安頓賠償協(xié)議》，抽

取部分拆遷戶進(jìn)行觀察了解，審查包羅賠償形式、賠償金額、

支付方法、安頓用房面積、安頓所在，核實(shí)是否多列拆過賠

償費(fèi)。

②將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進(jìn)行比

對，到有關(guān)銀行考核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)賣力人和財(cái)政

賣力人等有關(guān)人員的儲(chǔ)備賬戶、信用卡賬戶，查驗(yàn)資金支付

行為的真實(shí)性，核實(shí)有無資金回流情況。

2.簽訂虛假條約和協(xié)議

(1)問題描述

①簽訂虛假單項(xiàng)條約，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。

②從有關(guān)聯(lián)干系的貿(mào)易公司購進(jìn)質(zhì)料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包

或分包工程，人為提高質(zhì)料代價(jià)或建安用度，轉(zhuǎn)移利潤。

32

③接納包工不包料方法發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的質(zhì)

料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)本錢的情況下，指使

施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和質(zhì)料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并

包袱其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)本錢。

(2)主要核查要領(lǐng)

①接納工程本錢總量控制法，觀察了解本地同類開發(fā)產(chǎn)

物的平均修建本錢，對代價(jià)過高的修建本錢進(jìn)行重點(diǎn)審查。

②聘請專業(yè)的工程造價(jià)師，比較圖紙，進(jìn)行工程量和工

程造價(jià)評(píng)估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行查對。憑據(jù)工程結(jié)構(gòu)施工

圖中配筋圖的設(shè)計(jì)，運(yùn)用中國修建科學(xué)研究院開發(fā)的PKPM

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)軟件或聘請專業(yè)技能人員，盤算出單體項(xiàng)目需用的

鋼筋重量，再憑據(jù)鋼筋市場代價(jià)確定鋼筋本錢，與決算書中

的本錢進(jìn)行比力，尋找差別。

③審查施工條約和預(yù)(決)算書，查對工程內(nèi)容，參照

審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)陳訴，對決算超出預(yù)算代價(jià)過高的項(xiàng)

目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)條約、增補(bǔ)協(xié)議的真實(shí)性。

④調(diào)取工程監(jiān)理部分的監(jiān)理紀(jì)錄及《質(zhì)料物資進(jìn)場試驗(yàn)

陳訴》，核實(shí)有關(guān)質(zhì)料的真實(shí)性。

⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比力、營業(yè)通例

等方面比擬闡發(fā)是否存在利用關(guān)聯(lián)干系轉(zhuǎn)移利潤。

⑥比較有關(guān)條約款項(xiàng)支付的約定要求，審查企業(yè)資金支

付情況，對恒久掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng)，到對方核實(shí)未付款項(xiàng)

的真實(shí)性。

33

⑦審查修建工程真實(shí)性、公道性。一是代開發(fā)票的真實(shí)

性、公道性，二是工程項(xiàng)目和工程量的真實(shí)性、公道性。

3.取得不切合劃定的發(fā)票入賬

(1)問題描述

①取得舊版作廢發(fā)票入賬。

②涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。

③取得第三方開具的發(fā)票入賬。

④取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬。

(2)主要核查要領(lǐng)

收羅大額本錢用度發(fā)票的開具時(shí)間、發(fā)票代碼、發(fā)票號(hào)

碼、開票單元、開具項(xiàng)目及金額等信息。

①票面審查

A、查抄發(fā)票版次，檢察有無舊版作廢發(fā)票。

B、審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單元及實(shí)際業(yè)務(wù)

是否一致，查抄有無從第三方取得發(fā)票問題。

C從發(fā)票開具陳跡上辨別真?zhèn)?。檢察有無調(diào)解打印格式、

字體，反面有無復(fù)寫陳跡等問題。對從一般納稅人取得的發(fā)

票是否是微機(jī)票G

②通過發(fā)票系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對有問題發(fā)票外調(diào)取

證。

③比較條約、協(xié)議、預(yù)決算和付款情況，審查開具內(nèi)容

的真實(shí)性。

34

4.骰雜本錢核算工具和不配比結(jié)轉(zhuǎn)本錢

(1)問題描述

①未憑據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定本錢核算工

具，所有開發(fā)工程本錢在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單

項(xiàng)工程開發(fā)本錢。

②企業(yè)各期本錢核算雜亂，提前列支下期項(xiàng)目的本錢。

③一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋乇惧X(含土地隸屬本

錢)。

④未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的本錢，將其全

部計(jì)入可售衡宇開發(fā)本錢。

⑤雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的本錢，但只分

攤修建安裝工程費(fèi)，而土地本錢、前期工程費(fèi)、底子設(shè)施費(fèi)、

借款利息等用度在已售衡宇中分?jǐn)偂?/p>

⑥產(chǎn)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)本錢。

(2)主要核查要領(lǐng)

①審查《建立工程籌劃許可證》及籌劃總圖，確定本錢

核算工具。查驗(yàn)是否按確定的本錢核算工具歸集與分派開發(fā)

用度。

②審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，查驗(yàn)在賬面如何

列支、分?jǐn)?，有無全部計(jì)入完工產(chǎn)物本錢。

③憑據(jù)項(xiàng)目籌劃及測繪陳訴，確定完工項(xiàng)目總可售面

積。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的大眾

配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或

35

出租的衡宇面積計(jì)入總可售面積，是否按測繪陳訴中的修建

面積盤算可售面積。

④審查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)物本錢明細(xì)賬，是否將有償轉(zhuǎn)讓或自

用的配套設(shè)施開發(fā)本錢計(jì)入可售衡宇開發(fā)本錢，成天職配盤

算表核算內(nèi)容是否缺項(xiàng)，分?jǐn)偙嚷适欠駵?zhǔn)確。

⑤憑據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單元工程本錢，盤算當(dāng)期

銷售本錢；檢察企業(yè)銷售本錢明細(xì)賬，將銷售本錢與銷售收

入比擬闡發(fā)，復(fù)核計(jì)入銷售本錢的戶數(shù)、面積和銷售收入的

統(tǒng)計(jì)口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減本錢問

題。

5.將資天性支出直接列入當(dāng)期本錢

(1)問題描述

①將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等牢固資產(chǎn)計(jì)

入銷售用度或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。

②由開發(fā)企業(yè)投資建立的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通

訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按牢固

資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理懲罰。

③在開發(fā)小區(qū)內(nèi)制作的會(huì)所、售樓部、停車場庫、物業(yè)

治理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按牢固資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處

理懲罰。

(2)主要核查要領(lǐng)

①通過現(xiàn)場查驗(yàn)，核實(shí)有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，如

商店、銀行、郵電所等，并審查牢固資產(chǎn)明細(xì)賬，核實(shí)是否

36

作為牢固資產(chǎn)治理。

②審核立項(xiàng)陳訴書和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套

設(shè)施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理懲罰情況，審查企業(yè)治理產(chǎn)權(quán)情況，

核實(shí)是否將產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)所有的開發(fā)產(chǎn)物作為牢固資產(chǎn)進(jìn)

行賬務(wù)處理懲罰。

6.擴(kuò)大期間用度列支范疇及尺度

(1)問題描述

①預(yù)售收入作為告白費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的盤

算基數(shù)，多列治理用度。

②開發(fā)產(chǎn)物完工前的借款利息，一次性計(jì)入當(dāng)期損益，

虛增財(cái)政用度。

(2)主要核查要領(lǐng)

①以核實(shí)的銷售收入為基數(shù)盤算告白費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、

業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除尺度，審核是否多列“三項(xiàng)用度審核

以前年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除的“三項(xiàng)用度”是否凌駕3年期限(2008

年1月1日起，告白費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除執(zhí)

行新的《企業(yè)所得稅法》)。

②審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于本錢工具完工

前產(chǎn)生的，是否計(jì)入開發(fā)產(chǎn)物本錢。

六、案例驗(yàn)證

評(píng)估指標(biāo)亮紅燈往來科目鎖疑點(diǎn)

------XX市XXX房地產(chǎn)公司納稅評(píng)估案例

37

（一）選定工具

憑據(jù)省局下達(dá)的對房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估任務(wù)，2011年

8月份XX市地稅局稅源治理科房地財(cái)產(chǎn)監(jiān)控組憑據(jù)省局納稅

評(píng)估軟件選取“其他應(yīng)付款變更率”進(jìn)行闡發(fā)，發(fā)明某房地

產(chǎn)企業(yè)2010年比2009年“其他應(yīng)付款變更率”為71.54%,

明顯高于10%的警戒線，因此將該房地產(chǎn)企業(yè)作為重點(diǎn)評(píng)估

工具。

（二）案頭審核

1.根本情況

評(píng)估人員首先通過“大會(huì)合”系統(tǒng)了解企業(yè)的根本情況,

該企業(yè)為其他有限責(zé)任公司性質(zhì)的房地財(cái)產(chǎn)，創(chuàng)建于2001

年1月1日，注冊資本2500萬元，主要經(jīng)營范疇：房地

產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。企業(yè)所得稅主管征收分局為地方稅務(wù)局，實(shí)行

查賬征收。2010年主營業(yè)務(wù)收入59073695.56元，利潤總額

690759.81元。

2.案頭闡發(fā)

評(píng)估人員通過“大會(huì)合”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財(cái)政

報(bào)表、財(cái)產(chǎn)登記信息及申報(bào)納稅資料資料等信息，發(fā)明企

業(yè)明顯存在以下疑點(diǎn)：

疑點(diǎn)一：營業(yè)稅稅負(fù)率偏高

2010年4-（59073695.56+335383-877504.04）X

100%=10.90%>5%,營業(yè)稅稅負(fù)率偏高，出現(xiàn)疑點(diǎn)，開端闡

發(fā)該企業(yè)不是存在多繳納稅款就是將應(yīng)記入銷售收入或預(yù)

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收賬款科目的房款計(jì)入其他往來科目，需結(jié)合其他有關(guān)科目

進(jìn)行相關(guān)闡發(fā)。

疑點(diǎn)二：應(yīng)繳稅金科目出現(xiàn)負(fù)數(shù)

2010年資產(chǎn)欠債表中的應(yīng)繳稅金科目，2010年年初數(shù)

為1192249.59元，而期末數(shù)為-3203500.95元，體現(xiàn)多繳稅

金3203500.95元，出現(xiàn)疑點(diǎn)，需結(jié)合各項(xiàng)稅收應(yīng)納、計(jì)提、

繳納情況進(jìn)進(jìn)一步核實(shí)。

疑點(diǎn)三：其他應(yīng)付款變更率高于預(yù)警值

X100%=71.54%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)警值10%,金額過高且恒

久掛賬，可能存在衡宇已銷售，貨款收回后不入賬，掛“其

他應(yīng)付款”，不申報(bào)銷售收入的問題，應(yīng)結(jié)合疑點(diǎn)重點(diǎn)審查

“其他應(yīng)付款”科目的形成的原因和內(nèi)容的真實(shí)性。

疑點(diǎn)四：城鎮(zhèn)土地使用稅登記信息比對

“大會(huì)合”m2m2,其中2010年5月取得土地2602m2,

2010年9月取得土地7428肝，“大會(huì)合”土地登記信息、繳

納土地使用稅對應(yīng)土地面積、土地治理局得到土地面積信息

三者不一致，此異常情況需要進(jìn)一步核實(shí)。

疑點(diǎn)五：印花稅稅目申報(bào)不全

通過“大會(huì)合”系統(tǒng)納稅申報(bào)模塊，發(fā)明企業(yè)所申報(bào)

繳納印花稅中，沒有“購銷條約”稅目印花稅，憑據(jù)魯?shù)囟?/p>

函(2009)173號(hào)文及泰安市地稅局印花稅審定征收范疇及

比例表劃定，房地產(chǎn)開發(fā)及修建施工企業(yè)的購銷條約印花稅

應(yīng)按采購本錢的60%的比例審定征收。此異常情況需進(jìn)一步

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核實(shí)。

(三)調(diào)考核實(shí)

1.約談核實(shí)

通過以上有關(guān)數(shù)據(jù)的闡發(fā)，評(píng)估人員推測企業(yè)可能存