房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程

目?…次

1??總則

2”術(shù)語

3-房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

4”房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

5“房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1”成本法

5.2-資本化法

53-價(jià)差法

5.4-市場比較法

6-房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用

7-房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

8-房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

附錄A??房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告的規(guī)范格式（敘述式）

附錄B??房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告的規(guī)范格式（表格式）

總”則

1.0.1..為了維護(hù)房屋買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的

經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，使評估

結(jié)果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。

1.0.2-本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅類房屋質(zhì)量缺陷損失的評估，但

存在安全隱患的房屋除外。

1。3”本規(guī)程依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)

經(jīng)管法》、《建設(shè)工程質(zhì)量經(jīng)管條例》等法律、法規(guī)，國家建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收

規(guī)范及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》編制。

1.0.4-房屋質(zhì)量缺陷損失評估除應(yīng)執(zhí)行本規(guī)程外，尚應(yīng)符合國家和北京市現(xiàn)

行有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范、規(guī)范的規(guī)定。

1.0.5-其他類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估，可參照本規(guī)程執(zhí)行。

2“術(shù)“語

2.0.1-房屋質(zhì)量

在國家相應(yīng)規(guī)范或合同約定中，對房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的要求。

2.0.2-房屋質(zhì)量缺陷

房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)規(guī)范或合同約定的要求。

2.0.3-房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可

房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等達(dá)成共識(shí)，

并簽訂書面協(xié)議。

2.0.4-房屋質(zhì)量缺陷鑒定

由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度

等給予技術(shù)判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.5-房屋質(zhì)量缺陷評定

由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷，并

出具書面專業(yè)意見。

2.0.6-可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷

可通過采取技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的施工措施予以修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

2.0.7-不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷

因技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，不能修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

2.0.8-房屋質(zhì)量缺陷損失

房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值降低。

2.0.9-房屋質(zhì)量缺陷損失評估

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定，其結(jié)果作為確

定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。

2.0.10-成本法

求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方

法。

2.0.11-資本化法

求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的

方法。

2.0.12-價(jià)差法

求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量

缺陷損失的方法。

2.0.13“市場比較法

與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行修正、調(diào)整來求取房

屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

3”房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

301??房屋質(zhì)量缺陷損失評估之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可或鑒定、評

定。

3.0.2-進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷評定的，應(yīng)當(dāng)由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同委

托。

3。.3??房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議、鑒定報(bào)告、評定報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1房屋質(zhì)量缺陷的部位：

2房屋質(zhì)量缺陷的類型；

3-房屋質(zhì)量缺陷的程度；

4??房屋質(zhì)量缺陷的影響。

3.0.4-房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

1??按照性質(zhì)，分為房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量

缺陷。其中，房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷又分為房屋室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量缺陷和房屋室外環(huán)

境質(zhì)量缺陷。

2”按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺

陷。

3??按照缺陷存在的時(shí)間，分為暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷和永久性的房屋質(zhì)量

缺陷。

3.0.5??對于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)有科學(xué)、合理、可行的修復(fù)技術(shù)方

案。

3.0.6-房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案，可以采取下列三種方式之一確定：

1”房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人對房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案協(xié)商一致的，由

房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案認(rèn)可協(xié)議；

2-房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人一方委托或者各方共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)

構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案；

3-房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同委托，由受托進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估

的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案。

4”房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

4.0.1-進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

1-受理評估委托；

2??擬定評估作業(yè)技術(shù)方案；

3”搜集評估所需資料；

4”實(shí)地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；

5”選定評估方法進(jìn)行測算;

6”確定評估結(jié)果;

7??撰寫評估報(bào)告；

8”審核評估報(bào)告；

9-出具評估報(bào)告；

10-評估資料歸檔。

4.0.2-房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估'業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與房屋質(zhì)量

缺陷當(dāng)事人簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托合同。

4.0.3“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應(yīng)當(dāng)指定至少一

名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該工程，直至完成。

4.0.4??房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)技術(shù)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1-擬采用的評估技術(shù)路線和評估方法；

2??擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；

3”評估作業(yè)時(shí)間進(jìn)度。

評估作業(yè)技術(shù)方案的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)告知委托人。

4.0.5??評估人員應(yīng)當(dāng)對房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍

攝反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料。

在房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)行損失評估的，應(yīng)當(dāng)對委托人

提供的認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地核對，并在評估報(bào)告中披露核對

的情況。

4.0.6??房屋質(zhì)量缺陷損失評估應(yīng)當(dāng)選用成本法、資本化法、價(jià)差法、市場比

較法中的一種或者多種進(jìn)行測算。

4.0.7-房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

有相關(guān)工程技術(shù)人員提供技術(shù)支持的，相關(guān)工程技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告上

簽字，并注明提供技術(shù)支持的內(nèi)容。

5-房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1”成本法

5.1.1-成本法的公式為：

V=C1+C2+C3+C4-C5...............(5.1.1)

式中“V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

C1——拆除工程費(fèi)用；

C2——修繕工程費(fèi)用；

C3—恢復(fù)工程費(fèi)用；

C4一直接經(jīng)濟(jì)損失；

C5一被拆除物殘值。

5.1.2-拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過

廣泛搜集評估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場價(jià)格水平確定。

5.1.3??拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等。

直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和

企業(yè)經(jīng)管費(fèi)。

5.1.4-直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測算，間接

費(fèi)、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測算。

5.1.5-直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括:

1房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；

2房屋空置的收益損失；

3房屋使用面積減少的損失；

4房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

5房屋采光面積減少的損失；

6房屋耐久性降低的損失；

7鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；

8施工影響的補(bǔ)償；

9其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

5.1.6”被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。

5.2“資本化法

5.2.1-適用于凈收益損失的資本化法公式為：

........................(5.2.1)

式中“V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值：

△Ai—未來第i年的凈收益損失額；

R一折現(xiàn)率；

m凈收益損失年限。

5.2.2-適用于收益年限減少的資本化法公式為：

????(5.2.2)

式中“V—房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現(xiàn)率；

n——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。

523??凈收益損失額包括：

1-租金等收入減少所造成的凈收益損失額；

2-能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的凈收益損失額。

5.3”價(jià)差法

5.3.1??價(jià)差法的公式為：

V=V1-V2..................(53.1)

式中“V一房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

VI——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值：

V2——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值。

5.3.2-類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值，按照《房地產(chǎn)

估價(jià)規(guī)范》中的市場比較法評估求取。

5.4-市場比較法

541”市場比較法的公式為:

V=PxFlxF2xF3.........(5.4.1)

式中”V—房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；

........F1—^卜償情況修正系數(shù)；

........F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；

........F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

5.4.2-采用市場比較法評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷

的可比實(shí)例。

543”進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額。

5.4.4-進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)列在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在

評估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額。

5.4.5-進(jìn)行缺陷狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)列房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額

調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。

546??不同可比實(shí)例修正后的補(bǔ)償金額的簡單算術(shù)平均值為市場比較法的

評估結(jié)果。

6”房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用

6.0.1-評估可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失，應(yīng)當(dāng)以成本法為主。

6.0.2??成本法中的拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用除參照相關(guān)工程預(yù)算定額進(jìn)行

測算外，也可首先確定各項(xiàng)工程內(nèi)容的綜合單價(jià)水平，然后根據(jù)各項(xiàng)工程內(nèi)

容的工程量進(jìn)行測算。

6.03-房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用，按照安置對象每天所需安置費(fèi)用與安置天

數(shù)的乘積進(jìn)行測算。

安置對象每天所需安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)調(diào)查評估對象所處區(qū)域生活服務(wù)消

費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，并參照市場上同類情況的安置費(fèi)用水平確定。

安置天數(shù)根據(jù)修復(fù)技術(shù)方案的合理工期確定。

6.0.4-房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進(jìn)行測算。

6。5??房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損

失，宜采用資本化法、價(jià)差法進(jìn)行測算。

6.0.6-鄰近房屋損壞的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用成本法、資本化法、價(jià)

差法、市場比較法進(jìn)行測算。

6.0.7-施工影響的補(bǔ)償，根據(jù)有關(guān)規(guī)定的規(guī)范或參照市場上類似影響的補(bǔ)償

水平進(jìn)行測算。

6.0.8-評估不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失，可根據(jù)評估對象實(shí)際狀況分別選

用資本化法、價(jià)差法、市場比較法進(jìn)行測算。

6。9??評估不可修復(fù)、出租房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用資本化法。

6Q10??評估不可修復(fù)、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用價(jià)差法或市場比

較法。

7-房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

7.0.1-采用一種評估方法進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估的，其評估結(jié)果為最終

評估結(jié)果。

7.0.2-采用兩種或兩種以上評估方法進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估的，不同方

法評估結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)為最終評估結(jié)果。

7.0.3??一個(gè)房屋質(zhì)量缺陷損失評估工程中包含多項(xiàng)房屋質(zhì)量缺陷并分項(xiàng)進(jìn)

行評估的，各項(xiàng)評估結(jié)果之和為最終評估結(jié)果。

8”房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

8.0.1-房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括下列部分：

1??封面;

2”目錄；

致委托人函；

4“房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；

5”評估的假設(shè)和限制條件；

6”評估結(jié)果報(bào)告；

7??評估技術(shù)報(bào)告；

8”附件。

8.0.2-房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告有敘述式和表格式兩種格式。評估報(bào)告除

單一房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷損失評估可采用表格式外，應(yīng)當(dāng)采用敘述式。

8.0.3??房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)記載下列事項(xiàng)：

1-評估工程名稱；

2”委托人名稱或姓名和住所；

3“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和住所;

房屋質(zhì)量缺陷狀況；

5”評估目的；

6”評估時(shí)點(diǎn)；

7”房屋質(zhì)量缺陷損失定義；

8??評估原則；

9-評估依據(jù)；

10??評估技術(shù)路線、方法和測算過程；

11??評估結(jié)果及其確定的理由；

12”評估作業(yè)期；

13-評估報(bào)告應(yīng)用的有效期；

14-評估人員；

15-房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；

16-評估的假設(shè)和限制條件；

17-附件，應(yīng)當(dāng)包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可

協(xié)議或鑒定報(bào)告、評定報(bào)告，修復(fù)技術(shù)方案，評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明和注冊房地

產(chǎn)估價(jià)師資格證明、提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員的資格證明等。

8.0.4-房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容，并有至少兩名專職注冊房地產(chǎn)

估價(jià)師簽名：

1??評估報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2??評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析、

意見和結(jié)論，但受到評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3..房地產(chǎn)估價(jià)師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)

事人沒有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4..房地產(chǎn)估價(jià)師是依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失

評估規(guī)程》進(jìn)行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫評估報(bào)告。

5..房地產(chǎn)估價(jià)師已（或沒有）對評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)當(dāng)列出對

評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名。

6..沒有人對評估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)當(dāng)說明提供重要

專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專'業(yè)幫助的內(nèi)容）。

7..其他需要聲明的事項(xiàng)。

附錄A..房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告的規(guī)范格式

（敘述式）

1、封面

標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

評估工程名稱：說明本評估工程的全稱

委托人：說明本評估工程的委托單位全稱或個(gè)人全名

評估機(jī)構(gòu)：說明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱

評估人員：說明參加本評估工程的房地產(chǎn)估價(jià)師姓名

評估作業(yè)日期：說明本次評估的起止年月日，即正式接受評估委托的年月日

至完成評估報(bào)告的年月日。

評估報(bào)告編號(hào)：說明本評估報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)。

2、目錄

3、致委托人函

標(biāo)題：致委托人函

內(nèi)容：致函對象（為委托人的全稱）、房屋質(zhì)量缺陷狀況、評估目的、評估

時(shí)點(diǎn)、評估依據(jù)、評估結(jié)果、評估報(bào)告應(yīng)用有效期、致函落款（為評估機(jī)構(gòu)

的全稱，并加蓋其公章、法定代表人簽章）、致函日期（為致函的年月日）。

4、房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

標(biāo)題：房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

（1）評估報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

（2）評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分

析、意見和結(jié)論，但受到評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)

當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

（4）房地產(chǎn)估價(jià)師是依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《北京市房屋質(zhì)量缺陷損

失評估規(guī)程》進(jìn)行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫評估報(bào)告。

（5）房地產(chǎn)估價(jià)師已（或沒有）對評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。（列出對評估

對象進(jìn)行了實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名）。

（6）沒有人對評估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)當(dāng)說明提供重

要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)O

(7)其他需要聲明的事項(xiàng)。

參加本次評估的房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證號(hào)、簽名。

5、評估的假設(shè)和限制條件

標(biāo)題：評估的假設(shè)和限制條件

說明本次評估的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，評估

中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評估報(bào)告使用的限制條

件。

6、評估結(jié)果報(bào)告

(1)委托人(說明本評估工程的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)

人委托的為個(gè)人的姓名和住所)

(2)評估機(jī)構(gòu)(說明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、

住所、資質(zhì)等級(jí))

(3)房屋質(zhì)量缺陷狀況(包括房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響等)

(4)評估目的(說明本次評估的目的和應(yīng)用方向)

(5)評估時(shí)點(diǎn)(說明評估結(jié)果所對應(yīng)的年月日)

(6)房屋質(zhì)量缺陷損失定義

(7)評估依據(jù)(說明本次評估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，房屋質(zhì)量

缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告、評定報(bào)告，修復(fù)技術(shù)方案，委托人提供的有關(guān)資

料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)資料)

(8)評估原則(說明本次評估遵循的評估原則)

(9)評估方法(說明本次評估的思路和采用的方法以及這些評估方法的定

義)

(10)評估結(jié)果(說明本次評估的最終結(jié)果，并附大寫金額。若用外幣表示，

應(yīng)當(dāng)說明評估時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折

合的人民幣價(jià)格)

(11)評估人員(列出所有參加本次評估的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，

并由本人簽名)和提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員(姓名、資格證書名稱

及編號(hào)、簽名)

(12)評估作業(yè)期(說明本次評估的起止年月日)

(13)評估報(bào)告應(yīng)用的有效期(說明本評估報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到

某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為一定年限，如一年)

(14)有關(guān)說明

7、評估技術(shù)報(bào)告

標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估技術(shù)報(bào)告

(1)房屋質(zhì)量缺陷狀況分析(包括對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和

影響等的分析)

(2)評估方法選用(詳細(xì)說明評估的技術(shù)路線和采用的方法及其理由)

(3)評估測算過程(詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等)

(4)評估結(jié)果確定(詳細(xì)說明評估結(jié)果及其確定的理由)

8、附件

附件應(yīng)當(dāng)包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或

鑒定報(bào)告、評定報(bào)告，修復(fù)技術(shù)方案，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明和房地產(chǎn)估

價(jià)師資格證明、提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員的資格證明等。

制作要求：評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當(dāng)有較好

的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)當(dāng)采用A4紙規(guī)格。

附錄B..房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告的規(guī)范格式

（表格式）

1、標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

評估工程名稱：說明本評估工程的全稱

評估報(bào)告編號(hào)：

2、評估結(jié)果報(bào)告

一、委托人

名稱/姓名

住所

聯(lián)系人

聯(lián)系電話

二、評估機(jī)構(gòu)

名稱

住所

資質(zhì)證書號(hào)

聯(lián)系人

聯(lián)系電話

三、評估對象

房屋用途

建筑結(jié)構(gòu)

房屋質(zhì)量缺陷部位

房屋質(zhì)量缺陷類型

房屋質(zhì)量缺陷程度

房屋質(zhì)量缺陷影響

其他情況

四、認(rèn)可協(xié)議/.鑒定報(bào)告/評定報(bào)告摘要

出具人

出具日期

報(bào)告編號(hào)

內(nèi)容摘要

五、修復(fù)技術(shù)方案摘要

出具人

出具日期

技術(shù)方案編號(hào)

內(nèi)容摘要

六、評估目的

七、評估時(shí)點(diǎn)

八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義

九、評估依據(jù)

十、評估原則

十一、評估方法

十二、評估結(jié)果

十三、評估人員

姓名

資格勰稱

注冊號(hào)/證書號(hào)

評估人員簽名

十四、提供支持的工程技術(shù)人員

姓名

資格"只稱

注冊號(hào)/證書號(hào)

專業(yè)人員簽名

十五、評估作業(yè)期

自......年?????月????日至.......年?????月?????日

十六、評估報(bào)告應(yīng)用有效期

.......................評估機(jī)構(gòu)（蓋章）

........................法定代表人（簽章）

????年??月??R

3、附件

內(nèi)容要求與“敘述式”相同。

北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程

條?文?說?明

目?…次

1-總則

2“術(shù)語

3-房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

4??房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

5”房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1”成本法

5.2“資本化法

5.3“價(jià)差法

5.4”市場比較法

6-房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用

7“房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

8-房屋質(zhì)量缺陷損失評估報(bào)告

總、??則

1.0.1-本條明確了制定本規(guī)程的目的。隨著住房制度的改革和住宅商品化的

不斷深入，商品房交易數(shù)量日益增大，由房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛也隨

之出現(xiàn)。為了有效解決這種糾紛，給當(dāng)事人各方提供房屋質(zhì)量缺陷的補(bǔ)償參

考依據(jù)，當(dāng)事人可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損

失進(jìn)行評估。本規(guī)程是規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為、統(tǒng)一評估程序和方

法的技術(shù)規(guī)范性文件。

1.0.2??本條明確了本規(guī)程的適用范圍。一是適用的區(qū)域：北京市行政區(qū)域

內(nèi)，二是適用的房屋類型：住宅類房屋，三是特別指出“存在安全隱患的房

屋”不適用本規(guī)程。

1Q3??本條說明了制定本規(guī)程的編制依據(jù)％第一類是國家法律文件，即《中

華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)經(jīng)管法》等；第二類是

國家行政法規(guī)文件，即《建設(shè)工程質(zhì)量經(jīng)管條例》等；第三類是規(guī)范性文件，

即建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等。

其中國家現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范主要有：

《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一規(guī)范》

GB50300-2001

《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》?

GB50202-2002-

《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50203-2002-

《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50204-2002-

《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》?

GB50205-2001-

《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50206-2002-

《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50207-2002.

《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50208-2002

《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50209-2002

《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50210-2001

《建筑防腐蝕工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

GB50212-2002

《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50242-2002

《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50243-2002

《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50310-2002

《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50303-2002

1.0.4-本條明確了本規(guī)程與國家和北京市現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范、規(guī)范的關(guān)

系。

1.0.5-本條規(guī)定了參照執(zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房

屋買賣之外其他活動(dòng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷時(shí)，可參照本規(guī)程的相關(guān)程序、方法

等估算其補(bǔ)償價(jià)格。

2”術(shù)??語

2.0.r2.0.2-本規(guī)程中對于“房屋質(zhì)量”和“房屋質(zhì)量缺陷”的定義，主要是從

房屋實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的實(shí)際狀況與國家相應(yīng)規(guī)范或合同約定內(nèi)容是

否一致予以確定。

房屋實(shí)體是指房屋實(shí)際存在的有形組成部分，包括主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝

飾裝修等。

房屋功能是指房屋水電、暖通、燃?xì)?、通信、保溫、隔熱、防水、采光、?/p>

照等方面的使用狀態(tài)與指標(biāo)。

房屋環(huán)境是指對房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、

景觀等因素，可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境C

2.0.3-缺陷認(rèn)可必須是各方當(dāng)事人對質(zhì)量缺陷達(dá)成一致意見，并形成書面文

件，以作為評估的依據(jù)。

2.0.4-由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷鑒定時(shí)?，應(yīng)

由當(dāng)事人一方委托或者各方共同委托。

2.0.5-由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷評定時(shí)，應(yīng)由各方當(dāng)事人各方共

同委托。

2.0.6,2.0.7?這兩條說明了確定房屋質(zhì)量缺陷是否可修復(fù)的原則和依據(jù)，即

主要從技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行兩方面予以考慮。

技術(shù)上可能是指修復(fù)技術(shù)方案在施工技術(shù)手段、建筑裝飾材料性能等方面能

夠達(dá)到在國家相應(yīng)規(guī)范或合同約定中，對房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的

要求。

經(jīng)濟(jì)上可行是指修復(fù)技術(shù)方案在技術(shù)可能的前提下，修復(fù)費(fèi)用是符合市場正

常水平、可以被各方接受。

2.0.8”因房屋質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值降低，主要包括房地產(chǎn)交易價(jià)

值或收益價(jià)值降低、修復(fù)質(zhì)量缺陷需支付的各項(xiàng)工程費(fèi)用、修復(fù)施工造成的

人員周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用及房屋空置收益損失等直接經(jīng)濟(jì)損失。

2.0.9-本條明確了房屋質(zhì)量缺陷損失評估的性質(zhì)、內(nèi)涵、外延以及評估結(jié)果

的作用。

2O1CT2O13”本規(guī)程中共有四種方法用于求取房屋質(zhì)量缺陷損失，分別適

用于不同情況下的損失價(jià)值估算。評估人員應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況

選用相應(yīng)的評估方法。

3“房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

3.0.1-委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估前，首先應(yīng)當(dāng)

根據(jù)當(dāng)事人自己的意愿，對房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行認(rèn)可或鑒定、評定，并提供房

屋質(zhì)量缺陷書面協(xié)議或報(bào)告，作為缺陷損失評估的重要前提條件和文件依

據(jù)。

3.O.2..為了保證房屋質(zhì)量缺陷損失評估的順利進(jìn)行，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房

屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行評定前，應(yīng)當(dāng)由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人，包括房屋出賣

人、買受人、房屋質(zhì)量缺陷影響到的相鄰關(guān)系人，以及對質(zhì)量缺陷房屋享有

他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人等達(dá)成一致意見，共同委托并承認(rèn)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房

屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行評定工作。

3.0.3...房屋質(zhì)量缺陷的部位是指質(zhì)量缺陷在房屋實(shí)體結(jié)構(gòu)中的具體位置。

例如房屋出現(xiàn)破損、裂縫，可能是發(fā)生在地面、墻面、頂棚等不同的部位。

房屋質(zhì)量缺陷的類型詳細(xì)分類見本規(guī)程3.0.4條。

房屋質(zhì)量缺陷的程度是指房屋質(zhì)量缺陷的作用范圍及大小。例如：存在質(zhì)量

缺陷的房屋地基有不均勻沉降現(xiàn)象，超過設(shè)計(jì)規(guī)劃允許的偏差值。

房屋質(zhì)量缺陷的影響是指房屋質(zhì)量缺陷對房屋實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不

良作用。例如房屋質(zhì)量缺陷造成裝飾裝修損壞、使用人無法入住、房屋收益

水平降低等情況。

3.O.4..本條是從不同的角度對房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行了分類。

其中：

暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷是指依據(jù)質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案進(jìn)行修復(fù)后，房屋質(zhì)

量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、適用性等方面完全符合國家相應(yīng)規(guī)范以

及合同約定中的要求，不影響對房屋的正常使用。

永久性的房屋質(zhì)量缺陷是指伴隨整個(gè)房屋經(jīng)濟(jì)壽命周期的不可修復(fù)的房屋

質(zhì)量缺陷，或是依據(jù)可行的質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案進(jìn)行修復(fù)后，房屋可以使

用，但房屋耐久性、適用性等方面不能完全符合國家相應(yīng)規(guī)范及合同約定中

的要求。例如對房屋室內(nèi)進(jìn)行加固修復(fù)后，造成室內(nèi)面積的減少，室內(nèi)凈高

的降低等房屋質(zhì)量缺陷。

3.0.5??科學(xué)、合理、可行的修復(fù)技術(shù)方案，是以技術(shù)上可能與經(jīng)濟(jì)上可行為

原則制定。

3。6??對于房屋質(zhì)量缺陷部位明顯、類型簡單、程度輕微、影響不大的情況，

房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人愿意自行協(xié)商解決的，由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人

共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案認(rèn)可協(xié)議。

對于房屋質(zhì)量缺陷嚴(yán)重，當(dāng)事人不能自行確定修復(fù)技術(shù)方案，或各方當(dāng)事人

不能達(dá)成一致意見協(xié)商解決的情況，房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人可以一方委托或者

共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（國家及北京市主管機(jī)關(guān)承認(rèn)或授予資質(zhì)

的房屋質(zhì)量鑒定單位或設(shè)計(jì)單位等）出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案。

房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人一致同意，也可以共同委托由受托進(jìn)行房屋質(zhì)量缺

陷損失評估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)技術(shù)方案。

4”房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

401?,本條規(guī)定了進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估所必須遵循的工作流程。

4.0.2-房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務(wù)委托時(shí)，委托方的房

屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人應(yīng)是具有法定資格的房屋產(chǎn)權(quán)人或受托的房屋產(chǎn)權(quán)處分

代理人，也可是房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任人或受托的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任代理人，房

地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與其簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務(wù)委托合同。

4.0.3”本條規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應(yīng)當(dāng)指

定至少一名專職注毋房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該工程，是為了體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

的責(zé)任，有利于整個(gè)房屋質(zhì)量缺陷損失評估活動(dòng)中各種相關(guān)問題的合理判

斷、協(xié)調(diào)處理，以保證房屋質(zhì)量缺陷損失評估活動(dòng)的工作質(zhì)量。

4.0.4-制訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)技術(shù)方案并告知委托人，以保證作業(yè)

技術(shù)方案的科學(xué)合理性和委托人的知情權(quán)。

4.0.5??房屋質(zhì)量缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質(zhì)量缺陷損失評估活動(dòng)

具有較為鮮明的個(gè)案特點(diǎn).在擬定房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)技術(shù)方案時(shí)應(yīng)

做到具體情況具體分析，密切結(jié)合實(shí)際。對于涉及到主體結(jié)構(gòu)或復(fù)雜程度的

房屋質(zhì)量缺陷應(yīng)當(dāng)由具有建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)資質(zhì)、環(huán)境質(zhì)量檢驗(yàn)資質(zhì)等的專

業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

為落實(shí)房屋質(zhì)量缺陷損失評估依據(jù)的真實(shí)可靠性，房地產(chǎn)估價(jià)師與工程技術(shù)

人員必須進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷的現(xiàn)場查勘驗(yàn)證。????實(shí)地查勘核對結(jié)果必須在

報(bào)告中予以披露。若不一致時(shí)，評估人員應(yīng)在評估報(bào)告中說明處理方法及對

評估結(jié)果的影響。

4.0.6?,房屋質(zhì)量缺陷損失評估可根據(jù)工程的復(fù)雜程度和“算方法的適用范

圍，選用本規(guī)程所規(guī)定的一種或者多種方法進(jìn)行測算評估。

4.0.7-本條規(guī)定了出具評估報(bào)告的合法性和有效性，并明確參與評估活動(dòng)相

關(guān)工程技術(shù)人員的責(zé)任，體現(xiàn)各有關(guān)參與估價(jià)活動(dòng)的人員的工作范圍和要

求。

5”房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1”成本法

5.1.1-修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用一般包括拆除工程、修繕工程、

恢復(fù)工程等修復(fù)活動(dòng)支出的施工費(fèi)用，以及由于修復(fù)活動(dòng)造成直接經(jīng)濟(jì)損失

而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。當(dāng)被拆除物具有可回收殘值而產(chǎn)生收益時(shí)，應(yīng)在上述支

出費(fèi)用的基礎(chǔ)上扣除該部分收益后確定評估值。

針對具體的房屋質(zhì)量缺陷，公式5.1.1中的費(fèi)用構(gòu)成可能是全部5項(xiàng)費(fèi)用或

部分工程費(fèi)用°評估人員應(yīng)根據(jù)收集的資料和現(xiàn)場查勘情況，分析房屋質(zhì)量

缺陷修復(fù)活動(dòng)產(chǎn)生的影響，包括對房屋原有裝飾裝修、附屬設(shè)備設(shè)施、使用

人及周邊環(huán)境等的影響，合理確定缺陷損失的費(fèi)用構(gòu)成。

5.1.2??評估人員應(yīng)參照相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額確定拆除、修繕、恢復(fù)

工程的費(fèi)用構(gòu)成（詳見5.1.3條）及計(jì)算規(guī)則，定額中的預(yù)算價(jià)格可以作為參考

依據(jù)，或是在市場價(jià)格依據(jù)不充分時(shí)采用°

5.1.3??本條中工程費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容是根據(jù)相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額的

計(jì)算規(guī)則確定的。

5.1.4-直接費(fèi)按工程量與其單價(jià)的乘積進(jìn)行測算，其中工程量應(yīng)強(qiáng)照房屋修

繕工程預(yù)算定額中相關(guān)工程量計(jì)算規(guī)則測算，而單價(jià)應(yīng)按照收集的市場價(jià)格

水平并結(jié)合房屋質(zhì)量缺陷狀況綜合確定。

間接費(fèi)是按直接費(fèi)與間接費(fèi)率的乘積進(jìn)行測算，利潤是按直接費(fèi)、間接費(fèi)之

和與利潤率的乘積進(jìn)行測算，稅金是按直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤之和與國家規(guī)

定稅率的乘積進(jìn)行測算，工程費(fèi)用則是上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金之

和。

上述各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況、現(xiàn)場施工條件等因

素，參照房屋修繕工程預(yù)算定額中的指導(dǎo)費(fèi)率綜合確定。

如果委托人能夠提供相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的修復(fù)技術(shù)方案工程造價(jià)，其結(jié)果可

作為確定工程費(fèi)用的參考依據(jù)。

5.1.5-本條列舉了幾種常見的直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)用中尚應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定

其他類型的直接經(jīng)濟(jì)損失。

5.1.6??被拆除物僅為暫時(shí)性拆除，并且在修繕工程完成后仍將其復(fù)位的，不

應(yīng)計(jì)算其回收殘值，而且在計(jì)算恢復(fù)工程直接費(fèi)時(shí)不應(yīng)計(jì)算相應(yīng)的材料費(fèi)

用。

被拆除物拆除后不再利用的，評估人員應(yīng)收集評估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格確定

其價(jià)值。

5.2-資本化法

521??房屋質(zhì)量缺陷僅造成實(shí)際凈收益減損，但對房屋耐久性無影響的，應(yīng)

選用本條公式5.2.1進(jìn)行損失測算。

5.2.2-房屋質(zhì)量缺陷僅造成房屋實(shí)際使用年限縮短，使得房屋收益年限減少

的，應(yīng)選用本條公式522進(jìn)行損失測算。

收益年期減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使

用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。

5.2.3??租金收入減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷的影響使得房屋收益單價(jià)低于

正常合理的市場單價(jià)水平，上述兩種單價(jià)的差值與房屋收益面積的乘積即構(gòu)

成凈收益損失額△Ai。

運(yùn)營費(fèi)用增加是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋能源消耗、維護(hù)等運(yùn)營費(fèi)用增

加而導(dǎo)致的實(shí)際凈收益減少，而每年由于房屋質(zhì)量缺陷存在需要增加的運(yùn)營

費(fèi)用即為凈收益損失額4Ai。

5.3-價(jià)差法

5.3.1-類似的無質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)

相同、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋。

類似的有質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)等相

同、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評估對象類似的房屋質(zhì)量缺陷。

532??本條中的市場比較法應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)程序、原則使用，

評估人員應(yīng)注意區(qū)分與本規(guī)程中市場比較法的差異。

5.4”市場比較法

5.4.1-本條規(guī)定了市場比較法的可比實(shí)例、因素修正系數(shù)與損失，介值之間的

關(guān)系。

5.4.2”選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：

1??缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似；

2??補(bǔ)償日期與評估時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年;

3-補(bǔ)償金額為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

5.4.3-進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)排除補(bǔ)償行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例

補(bǔ)償價(jià)格偏差，特別是評估人員應(yīng)了解可比實(shí)例補(bǔ)償價(jià)格所包含的具體補(bǔ)償

內(nèi)容，剔除非缺陷因素的補(bǔ)償部分價(jià)格。

5.4.4??進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，可根據(jù)市場價(jià)格的變化，采用定基或環(huán)比的方法

進(jìn)行確定。

5.4.5??房屋質(zhì)量缺陷狀況主要包括缺陷發(fā)生的部位、類型、程度等，將可比

實(shí)例與評估對象的這些缺陷狀況進(jìn)行比較修正。

5.4.6??每個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過各項(xiàng)修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但

不同可比實(shí)例修正后的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終

評估結(jié)果的計(jì)算原則。

6房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用

6.0.1..可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失以成本法為主要評估方法是基于如下考

慮：拆除、