華川涪陵工程市場研究報告【撰領(lǐng)域機構(gòu)】2021年2月目錄【前言】： 5【本案研究邏輯】 6【核心導(dǎo)讀】 7第一局部城市背景研究研究 101.1涪陵城市開展研究 10涪陵概述 10涪陵城市定位研究 11涪陵城市空間結(jié)構(gòu)研究 12領(lǐng)域觀點 141.2涪陵城市經(jīng)濟(jì)研究 15涪陵區(qū)近三年GDP研究 15涪陵區(qū)近三年財政收入研究 17涪陵區(qū)近三年人均居住面積研究 18涪陵區(qū)近三年人均可支配收入研究 18涪陵與周邊城市經(jīng)濟(jì)比照研究 19領(lǐng)域觀點 221.3涪陵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 23涪陵區(qū)近三年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 23涪陵區(qū)重點產(chǎn)業(yè)開展研究 24涪陵區(qū)產(chǎn)業(yè)布局研究 25領(lǐng)域觀點 271.4涪陵道路交通研究 27鐵路 28公路 29水路 30領(lǐng)域觀點 311.5涪陵旅游環(huán)境研究 32一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)旅游開發(fā)研究 32大三峽旅游市場涪陵價值研究 35領(lǐng)域觀點 371.6涪陵城市配套研究 37商業(yè)市場格局研究 37涪陵酒店市場格局研究 46涪陵教育配套 47領(lǐng)域觀點 471.7本局部綜述 48第二局部涪陵房地產(chǎn)市場研究 492.1宏觀政策研究 492.1.12021-2021年樓市政策研究 49新國8條及房產(chǎn)稅專題研究 522.2涪陵房地產(chǎn)市場研究 59涪陵房地產(chǎn)宏觀市場研究 59涪陵房地產(chǎn)微觀市場研究 622.3周邊區(qū)縣房地產(chǎn)市場研究 92涪陵與周邊區(qū)縣關(guān)系研究 92武隆房地產(chǎn)市場研究 94豐都房地產(chǎn)市場研究 98南川房地產(chǎn)市場研究 102長壽房地產(chǎn)市場研究 1072.4本局部綜述 112第三局部專項市場研究 1143.1旅游地產(chǎn)市場研究 114重慶市旅游業(yè)開展現(xiàn)狀 114重慶旅游地產(chǎn)開展?fàn)顩r 119重慶旅游地產(chǎn)開展階段 123重慶旅游地產(chǎn)開展重點片區(qū) 126重慶旅游地產(chǎn)產(chǎn)品需求特點 127重點旅游地產(chǎn)工程分析 127旅游地產(chǎn)市場小結(jié) 132領(lǐng)域觀點 1323.2高爾夫地產(chǎn)市場研究 133重慶高爾夫市場研究 133重點高爾夫工程分析 140高爾夫市場小結(jié) 158領(lǐng)域觀點 159第四局部國內(nèi)典型大規(guī)模工程開展模式研究 1604.1華僑城模式〔旅游先行〕 160先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園 160后做地產(chǎn)——“波托菲諾〞：旅游地產(chǎn)的先驅(qū) 162華僑城旅游地產(chǎn)的利潤 1654.2芙蓉古城模式〔地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)〕 167芙蓉古城開發(fā)背景 167工程開發(fā)理念 167芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計 168芙蓉古城創(chuàng)新總結(jié) 174【前言】：非常榮幸能夠得到華川公司的信任！于該地塊，我們充滿激情，尤其在高速城市化的今天，在所謂標(biāo)準(zhǔn)模版大行其道的當(dāng)下，欲望與資本的快速推動，往往讓我們放棄了一個地塊本真的探尋，而期望一個一蹴而就的標(biāo)準(zhǔn)化模版就可橫掃天下！而華川是一個有高度文化追求和深度品質(zhì)質(zhì)感要求的企業(yè)，需要的是永遠(yuǎn)在自身企業(yè)價值觀下的一套準(zhǔn)那么！我們反對器官移植式的完全克隆，任何一個地塊都有其內(nèi)在的靈魂！領(lǐng)域人，始終堅信，土地的靈魂始終在那里，我們需要的是用我們的執(zhí)著與專業(yè)，讓她的靈魂更為體面而優(yōu)雅的展示出來！好建筑的疊加并不能就產(chǎn)生一座美好而又友好的城市，唯有有機的組合、差異化的主題開展概念、品質(zhì)的建筑標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格而又便捷的品質(zhì)化配套，才能讓整個工程更具審美內(nèi)涵與消費張力。【本案研究邏輯】我們的出發(fā)點：著眼于需求時機的產(chǎn)生，并尋找時機與地塊之間的匹配性。換句話說，我們首先考慮的是涪陵這座城市在輻射大重慶時，地塊的客戶群在哪里？哪些資源條件與要素成為了吸引客戶的所在？而在輻射外鄉(xiāng)及周邊縣城客戶時，本工程地塊的客戶群又從何而來？我們的路徑：從一小時經(jīng)濟(jì)圈剖析涪陵這座城市可能的營銷半徑，從而為工程尋找出差異化的開發(fā)方向與可能的消費土壤；從涪陵的區(qū)域中心城市地位推導(dǎo)涪陵在未來誕生的消費時機與趨勢；從典型案例的開展模式為工程地塊打造提供可能的模式借鑒；從地塊的規(guī)劃指標(biāo)與城市特征〔距離核心城區(qū)近〕，探尋地塊最現(xiàn)實、最外鄉(xiāng)的消費土壤。我們的方法：結(jié)合城市空間拓展、城市經(jīng)濟(jì)開展與輻射力、消費者需求洞察、土地價值屬性、高爾夫地產(chǎn)帶來客戶群以及大旅游背景下地塊的可為思考，六個維度來聚焦工程地塊的最正確開發(fā)方向的打造設(shè)想，以及在這個設(shè)想之下的工程地塊整體定位?！竞诵膶?dǎo)讀】一、涪陵城市占位：涪陵作為重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的區(qū)域性中心城市，是一小時經(jīng)濟(jì)圈輻射帶動渝東北、渝東南地區(qū)的重要樞紐，區(qū)域的龍頭地位凸顯，從而增大涪陵的輻射半徑；二、涪陵經(jīng)濟(jì)開展：2021年涪陵GDP在大重慶范圍內(nèi)排列第五，GDP總值甚至已超過江北區(qū)、南岸區(qū)等主城區(qū)域，堪稱重慶經(jīng)濟(jì)強區(qū)；三、涪陵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：涪陵是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并將打造成為江南萬億工業(yè)走廊核心區(qū)，三大工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集將帶動的涪陵區(qū)就業(yè)以及商貿(mào)流通，勢必也將帶動涪陵城市的開展；四、涪陵城市配套：涪陵城市配套完善，但相對零散，且檔次偏低；隨著高鐵、高速建設(shè)開通，拉近涪陵與其他省份和周邊區(qū)縣的距離，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展，直接刺激涪陵商業(yè)、酒店、教育等其他配套的完善；五、涪陵地產(chǎn)現(xiàn)狀：商品房市場表現(xiàn)“供不應(yīng)求〞，成交價格直線攀升，高端產(chǎn)品嚴(yán)重匱乏，且檔次較低；六、北山坪區(qū)域地位：隨著涪陵城市化進(jìn)程的加快，涪陵缺乏也需要一個能代表城市名片高端功能生活區(qū)，而其他區(qū)域受制于規(guī)劃的前提下，北山坪區(qū)域注定將成為涪陵的高端生活區(qū)；七、涪陵輻射能力：涪陵地處“一圈兩翼〞交接點的特殊區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)的集聚、交通的完善將更好地促進(jìn)涪陵對“圈翼〞周邊地區(qū)的輻射帶動；八、涪陵旅游解析：自然資源匱乏，人文資源短缺，旅游資源不具備競爭優(yōu)勢；九、重慶高爾夫地產(chǎn)研究：現(xiàn)重慶高爾夫地產(chǎn)工程，高爾夫只是作為景觀配套，支撐開發(fā)工程的形象品質(zhì)，成為開發(fā)附屬，缺乏純粹的一流的高爾夫球場；十、類似工程借鑒：借鑒“華僑城模式〞，核心的提示是：主題先行，復(fù)合定位，品牌制造，人文植入，規(guī)模效應(yīng)；借鑒“芙蓉古城模式〞，核心提示是：人文傳承，情景再造，歷史積淀，主題營造，復(fù)合大城；第一局部城市背景研究研究1.1涪陵城市開展研究涪陵概述核心導(dǎo)讀：涪陵素有川東南門戶之稱圖：重慶行政劃分圖圖片來源：重慶規(guī)劃局涪陵區(qū)位于東經(jīng)106°56＇—107°43＇，北緯29°21＇—30°01＇之間。地處重慶市中部，東鄰豐都縣，南接南川市、武隆縣，西連巴南區(qū)，北靠長壽、墊江縣。居重慶市及三峽庫區(qū)腹地，扼長江、烏江交匯要沖，歷來有川東南門戶之稱，經(jīng)濟(jì)上處于長江經(jīng)濟(jì)帶、烏江干流開發(fā)區(qū)、武陵山扶貧開發(fā)區(qū)的結(jié)合部，有承東啟西和沿長江、烏江輻射的戰(zhàn)略地位，總?cè)丝?13.8萬。領(lǐng)域小結(jié)：涪陵依靠其獨有地理位置和自然水域優(yōu)勢成為川東南重要門戶，其戰(zhàn)略樞紐地位隨著城市化建設(shè)的加快日趨彰顯，涪陵未來的房地產(chǎn)市場更具增長性，工程地塊的消費土壤變大。涪陵城市定位研究核心導(dǎo)讀：重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)區(qū)域性中心城市圖：重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈圖圖片來源：重慶規(guī)劃局涪陵區(qū)居重慶中部，地處重慶“1小時經(jīng)濟(jì)圈〞內(nèi)，幅員面積2941.46平方公里。距重慶主城區(qū)100公里，距重慶江北國際機場80公里，渝懷鐵路、國道319線、規(guī)劃中的重慶至湖北利川鐵路〔渝利鐵路〕及沿江高速公路穿越涪陵境內(nèi)。涪陵港和集裝箱碼頭功能及運力居重慶前列，根底設(shè)施完善，商貿(mào)活潑；是重慶著力打造的六個區(qū)域性中心城市之一，納入了重慶規(guī)劃建設(shè)的“1小時經(jīng)濟(jì)圈〞，并處于川渝攜手共建的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。涪陵是重慶市中部地區(qū)的中心城市，長江上游與烏江流域重要的交通樞紐和物流中心，三峽庫區(qū)具有山水園林特色的新興工業(yè)城市。在總體布局上，利用長江、烏江“兩江貫穿〞的功能軸促動，以及水、鐵、公等綜合交通的導(dǎo)向作用，采取“城市集聚、效益優(yōu)先；組團(tuán)聯(lián)系、功能互補〞的城市空間開展策略，最終形成“一城二區(qū)五片〞的城市格局?！耙怀迁暿侵腹δ芡陚?、職能互補的涪陵城區(qū)：“二區(qū)〞是指以江南片區(qū)為核心的東部老城區(qū)和以李渡片區(qū)為核心的西部新城區(qū)：“五片〞是指老城區(qū)的江南、江東、江北3個片區(qū)和新城區(qū)的李渡、南岸浦2個片區(qū)。到2021年，城市人口到達(dá)80萬人左右，城區(qū)面積到達(dá)70平方公里。領(lǐng)域小結(jié)：一小時經(jīng)濟(jì)圈的地理優(yōu)勢和區(qū)域性中心城市的定位，給涪陵未來經(jīng)濟(jì)開展和城市進(jìn)程帶來無限機遇。城市化人口增長、城區(qū)擴大、對外輻射能力增強將促使其跨入大城市級別。涪陵在一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的四個區(qū)域性中心城市中，距離主城區(qū)最遠(yuǎn)遠(yuǎn)，受主城輻射力弱，故自成一體，充分發(fā)揮自用產(chǎn)業(yè)和城市的優(yōu)勢，能更好輻射并帶動周邊城市的開展，地塊的消費土壤更夯實。1.1.3涪陵城市空間結(jié)構(gòu)研究核心導(dǎo)讀：老城新城同步開展各片區(qū)定位明晰圖：涪陵新老城區(qū)圖圖片來源：涪陵規(guī)劃局從“江南主城〞到“兩區(qū)五片〞直轄后到2002年前，涪陵城市建設(shè)和改造的重點在江南主城，從2002年開始，涪陵城市拉開“西進(jìn)北連〞、建設(shè)李渡新城的大幕。?99規(guī)劃?確立的“一城四片〞組團(tuán)式開展格局，?04規(guī)劃?確立的“一城兩區(qū)五片〞城市開展格局，李渡是涪陵未 來開展的重點和城市拓展的新區(qū)?！耙怀撬钠曋甘?以江南舊城為中心,李渡為副中心,沿長江水軸向江南片、江東片、李渡片、南岸浦片、江北小區(qū)形成相對獨立的“一城四片〞組團(tuán)式山地城市?！耙怀莾蓞^(qū)五片〞：“一城〞是指功能完備、職能互補的涪陵城區(qū)；“二區(qū)〞是指以江南片區(qū)為核心的東部老城區(qū)和以李渡片區(qū)為核心的西部新城區(qū)；“五片〞老城區(qū)的江南、江東、江北3個片區(qū)和新城區(qū)的李渡、南岸浦2個片區(qū)。圖：涪陵“一城兩區(qū)五片〞圖圖片來源：涪陵規(guī)劃局江南片區(qū)：建成后將是涪陵的中央商務(wù)區(qū)；李渡片區(qū)：以開展物流、制造業(yè)為主，成為涪陵的商業(yè)居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集地；南岸浦片區(qū)：今后主推化工、能源；江東片區(qū)：開展紡織、食品、高新技術(shù)；江北片區(qū)：重點是旅游、休閑娛樂。領(lǐng)域小結(jié)：從最新的“一城兩區(qū)五片〞定位看，未來涪陵高檔居住區(qū)將集中在江北片區(qū)，其他區(qū)域以商務(wù)和工業(yè)定位為主，未來各片區(qū)城市功能開展將更加清晰，江北片區(qū)將成為涪陵的“富人區(qū)〞，本地塊恰好在江北區(qū)，具備地利。1.1.4領(lǐng)域觀點涪陵依靠其獨有地理位置和自然水域優(yōu)勢成為川東南重要門戶，其戰(zhàn)略樞紐地位隨著城市化建設(shè)的加快日趨彰顯。一小時經(jīng)濟(jì)圈的地理優(yōu)勢和區(qū)域性中心城市的定位，給涪陵未來經(jīng)濟(jì)開展和城市進(jìn)程帶來無限機遇。城市化人口增長、城區(qū)擴大、對外輻射能力增強將促使其跨入大城市級別。涪陵在一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的四個區(qū)域性中心城市中，距離主城區(qū)最遠(yuǎn)遠(yuǎn)，受主城輻射力弱，故自成一體，充分發(fā)揮自用產(chǎn)業(yè)和城市的優(yōu)勢，更好輻射并帶動周邊城市的開展。從“一城兩區(qū)五片〞定位看，未來涪陵高檔居住區(qū)將集中在江北片區(qū)，其他區(qū)域以商務(wù)和工業(yè)定位為主，未來各片區(qū)城市功能開展將更加清晰，也為本工程開展定位提供依據(jù)。從最新的“一城兩區(qū)五片〞定位看，未來涪陵高檔居住區(qū)將集中在江北片區(qū)，其他區(qū)域以商務(wù)和工業(yè)定位為主，未來各片區(qū)城市功能開展將更加清晰，江北片區(qū)將成為涪陵的“富人區(qū)〞。這些都為工程提供了開發(fā)的天時與地利條件。1.2涪陵城市經(jīng)濟(jì)研究涪陵區(qū)近三年GDP研究核心導(dǎo)讀：GDP主城排列第五經(jīng)濟(jì)強區(qū)地位不可撼動圖：2021年至2021年GDP情況：數(shù)據(jù)來源：涪陵統(tǒng)計局直轄以來，重慶市經(jīng)濟(jì)開展經(jīng)歷了先后兩個五年的起步階段，逐步完成了“打根底、建平臺、增后勁〞的階段目標(biāo)；直轄十年，一圈兩翼、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市開展五大全新定位、成渝經(jīng)濟(jì)帶、經(jīng)濟(jì)增長第四級等一系列全新的動力引擎推動著重慶市經(jīng)濟(jì)開展從“起步〞走向“加速〞的質(zhì)變開展，表達(dá)出平穩(wěn)的增長態(tài)勢。近三年涪陵GDP快速增長，從250多億元攀升至450億左右，年均增長率到達(dá)了驚人的22%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國與重慶增速?？梢姼⒘杲陙斫?jīng)濟(jì)取得了突飛猛進(jìn)的成就。表：2021重慶各區(qū)縣GDP排名：排名區(qū)域GDP增幅1九龍坡區(qū)589.5815.12渝北區(qū)573.6417.23渝中區(qū)553.0314.34涪陵區(qū)434.4919.35沙坪壩區(qū)419.5417.36江北區(qū)391.3918.77南岸區(qū)351.2315.98巴南區(qū)308.7216.39江津區(qū)303.0017.610永川區(qū)300.0419.011合川區(qū)244.4917.112北碚區(qū)232.3717.413長壽區(qū)228.6419.314大渡口區(qū)177.2116.015綦江縣167.2816.916榮昌縣159.9515.117璧山縣152.7619.418銅梁縣150.1817.019大足縣145.0116.920南川區(qū)143.5517.621潼南縣116.7914.222萬盛區(qū)49.2714.123雙橋區(qū)40.0325.0領(lǐng)域小結(jié)：涪陵經(jīng)濟(jì)開展位列重慶前列，GDP數(shù)據(jù)顯示，涪陵具有較好的經(jīng)濟(jì)根底；涪陵戶籍人口113萬人，而常住人口只有103萬人，由此可說明涪陵區(qū)外出打工人口約計10萬，涪陵本地吸附就業(yè)人口能力薄弱。隨著涪陵幾大工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將會促進(jìn)外出人員返鄉(xiāng)就業(yè)，涪陵將由一個勞務(wù)輸出城市轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)輸入城市。涪陵區(qū)近三年財政收入研究核心導(dǎo)讀：稅源通道增加財政收入遞增2021年至2021年財政收入情況：數(shù)據(jù)來源：涪陵統(tǒng)計局在培植新興財源和優(yōu)化金融環(huán)境的促進(jìn)下，全年財政收入快速增長，占GDP的比重進(jìn)一步提高。2021年財政收支實現(xiàn)快速增長，全年實現(xiàn)財政總收入66.39億元，比上年增長22.98%，占GDP比重為15.2%，比上年提高1.5個百分點。領(lǐng)域小結(jié)：涪陵地方財政收入近三年快速增長，2021年財政總量居各區(qū)縣第四名。隨著未來城市二三產(chǎn)業(yè)的開展，稅源增加，將大大提高地方財政實力。根底設(shè)施和城市建設(shè)也將因財政實力增加而加快開展速度。涪陵區(qū)近三年人均居住面積研究核心導(dǎo)讀：經(jīng)濟(jì)開展促使居住環(huán)境升級2021年至2021年城鎮(zhèn)居民人均住房面積情況：數(shù)據(jù)來源：涪陵統(tǒng)計局隨著近幾年來涪陵區(qū)商品房的持續(xù)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民人均住房面積穩(wěn)步提升，已經(jīng)超過了全國平均水平，隨著城市經(jīng)濟(jì)的開展，未來居民居住環(huán)境將不斷改善與提升。領(lǐng)域小結(jié)：當(dāng)前大局部三線城市人均住房面積為30㎡左右，而涪陵已遠(yuǎn)超這個水平，但區(qū)域內(nèi)存在著大量居民自建房和危舊房，缺乏中高檔居住區(qū)，未來此市場時機是值得關(guān)注的。而本地塊的高規(guī)格恰好能與此匹配。涪陵區(qū)近三年人均可支配收入研究核心導(dǎo)讀：城市經(jīng)濟(jì)加速開展人均收入穩(wěn)步提升2021年至2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況：數(shù)據(jù)來源：涪陵統(tǒng)計局人民生活水平不斷提高，2021年全區(qū)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)單位職工年平均工資28211元，比上年增加4759元，增長20.3%。城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入15719元，增長14.1%，其中人均可支配收入15109元，增長11.2%?？偸杖胫?，人均工薪收入11066元，增長20.2%；人均家庭經(jīng)營收入1888元，下降12%；人均財產(chǎn)性收入332元，增長5%；人均轉(zhuǎn)移性收入2095元，增長6.7%。城鎮(zhèn)居民人均消費支出10706元，增長9.3%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)37.6%，與上年持平。領(lǐng)域小結(jié)：2021年隨著“五個涪陵〞的建設(shè)速度加快，城市經(jīng)濟(jì)加速開展，不但提供了充分的就業(yè)時機，也提高了人民收入，為涪陵擴大本地消費內(nèi)需提供了根底。1.2.5涪陵與周邊城市經(jīng)濟(jì)比照研究備注：本局部數(shù)據(jù)來源于重慶市統(tǒng)計局，且為2021年數(shù)據(jù)1、地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局2、工業(yè)增加值數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局3、社會固定資產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局4、工業(yè)投資數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局5、房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局領(lǐng)域小結(jié)涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)比擬興旺，特別是第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的支撐作用比擬明顯，在周邊相鄰區(qū)縣中處于絕對領(lǐng)先地位，對人口的吸附能力非常強，但是固定資產(chǎn)投資略顯缺乏，房地產(chǎn)開發(fā)和工業(yè)投資上，已被長壽趕超。1.2.6領(lǐng)域觀點涪陵經(jīng)濟(jì)開展位列重慶前列，GDP、人均收入等數(shù)據(jù)顯示，涪陵具有較好的經(jīng)濟(jì)根底；涪陵戶籍人口113萬人，而常住人口只有103萬人，由此可說明涪陵區(qū)外出打工人口約計10萬，涪陵本地吸附就業(yè)人口能力薄弱。隨著涪陵幾大工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將會促進(jìn)外出人員返鄉(xiāng)就業(yè)，涪陵將由一個勞務(wù)輸出城市轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)輸入城市。涪陵地方財政收入近三年快速增長，2021年財政總量居各區(qū)縣第五名。隨著未來城市二三產(chǎn)業(yè)的開展，稅源增加，將大大提高地方財政實力。根底設(shè)施和城市建設(shè)也將因財政實力增加而加快開展速度。當(dāng)前大局部三線城市人均住房面積為30㎡左右，而涪陵已遠(yuǎn)超這個水平，但區(qū)域內(nèi)存在著大量居民自建房和危舊房，缺乏中高檔居住區(qū)，未來此市場時機是值得關(guān)注的。2021年隨著“五個涪陵〞的建設(shè)速度加快，城市經(jīng)濟(jì)加速開展，不但提供了充分的就業(yè)時機，也提高了人民收入，為涪陵擴大本地消費內(nèi)需提供了根底。1.3涪陵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究涪陵區(qū)近三年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究核心導(dǎo)讀：第二產(chǎn)業(yè)高居不下第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升2021年至2021年三產(chǎn)業(yè)占比情況：·數(shù)據(jù)來源：涪陵統(tǒng)計局領(lǐng)域小結(jié)：涪陵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)為主力，幾大工業(yè)園區(qū)功不可沒，隨著涪陵新興工業(yè)城市的開展，第二產(chǎn)比重將持續(xù)增加，同時也將帶動第三產(chǎn)業(yè)的快速開展。涪陵區(qū)重點產(chǎn)業(yè)開展研究核心導(dǎo)讀：第二產(chǎn)業(yè)快速開展間接刺激第三產(chǎn)業(yè)的騰飛涪陵規(guī)劃有三大園區(qū)，李渡工業(yè)園區(qū)、白濤化工園區(qū)到2021年形成1000億級園區(qū)，龍橋工業(yè)園區(qū)到2021年形成500億級園區(qū)，提供就業(yè)崗位10萬以上。培育七大基地，化纖紡織基地、天然氣化工基地、石油化工基地、煤化工基地、裝備制造基地、鋁加工基地、筆記本電腦配套基地。加快涪陵移民生態(tài)工業(yè)園建設(shè)開展，引導(dǎo)和布局開展綠色食品、醫(yī)藥、裝備制造、電子信息、印刷包裝及新材料等重點產(chǎn)業(yè)，努力把移民生態(tài)工業(yè)園打造成為接納移民和生態(tài)屏障區(qū)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)最多、功能最齊、配套最全、經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)的生態(tài)循環(huán)產(chǎn)業(yè)高地。到2021年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值500億元，提供庫區(qū)移民和生態(tài)屏障區(qū)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)崗位8萬個。通過加快工業(yè)開展，為社會提供就業(yè)崗位，推動城鎮(zhèn)化開展，將涪陵打造成100萬人口大城市。涪陵三大工業(yè)園區(qū)簡表：工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積〔平方公里〕規(guī)劃人口〔人〕未來五年規(guī)劃產(chǎn)值〔億〕主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)李渡工業(yè)園1510萬1000裝備制造、醫(yī)藥食品、電子信息、新型材料、紡織服裝、臨港物流重慶啤酒、美心曲軸、華蘭生物、上海運盛、金華電纜及銅材、劍濤鋁業(yè)、越盛機械軋輥白濤工業(yè)園156萬1000天然氣化工、氯堿化工、石油下游產(chǎn)品加工、化肥、農(nóng)藥等生產(chǎn)基地重慶建峰化工總廠、天原化工有限責(zé)任公司、紫光化工化醫(yī)大?；瘜W(xué)有限責(zé)任公司公司龍橋工業(yè)園104萬500石油化工、天然氣化工、紡織、機械和物流運輸中化涪陵化工、新涪公司、娃哈哈涪陵公司、龍橋熱電、蓬威石化涪陵區(qū)產(chǎn)業(yè)布局研究圖：涪陵工業(yè)園分布圖龍橋工業(yè)園區(qū)老城區(qū)李渡工業(yè)園區(qū)白濤工業(yè)園區(qū)龍橋工業(yè)園區(qū)老城區(qū)李渡工業(yè)園區(qū)白濤工業(yè)園區(qū)圖片來源：涪陵規(guī)劃局

據(jù)全市總體規(guī)劃，從南岸茶園沿長江一線，到2021年要實現(xiàn)1萬億銷售收入，形成江南萬億工業(yè)走廊。到2021年，涪陵工業(yè)總產(chǎn)值將突破2000億，2021年實現(xiàn)4000億，成為江南萬億工業(yè)走廊的核心支撐。作為最新的政府規(guī)劃，“一城三園〞已經(jīng)成為涪陵向西的標(biāo)志，擁有30平方公里的新城規(guī)劃和55平方公里的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，無疑給今后涪陵房地產(chǎn)市場的開展帶來良好的契機。努力打造三大工業(yè)園區(qū)，帶動一城五片快速開展。李渡、白濤、龍橋三大工業(yè)園是涪陵區(qū)招商引資平臺，是新產(chǎn)業(yè)、新工程的重要擺放地，是涪陵工業(yè)新的增長極，是涪陵城區(qū)的拓展區(qū)?！笆晃濞暺陂g，三大工業(yè)園區(qū)共投入建設(shè)資金55億元推動根底設(shè)施建設(shè)，通過大力招商引資，不斷拓展了城市區(qū)域。三大工業(yè)園區(qū)不斷加快工程建設(shè)，為工業(yè)提供充足的開展后勁，同時也帶動了李渡新城區(qū)、龍橋城區(qū)、白濤片區(qū)的快速開展。三大工業(yè)園區(qū)堅持以工業(yè)化吸納農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)，以城鎮(zhèn)化吸納農(nóng)村人口就近就地轉(zhuǎn)戶進(jìn)城，目前僅李渡工業(yè)園區(qū)內(nèi)就吸納勞動力1萬余人，其中80%左右為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村就近轉(zhuǎn)移的充裕勞動力，為第三產(chǎn)業(yè)的開展提供了堅實的根底，為反哺第一產(chǎn)業(yè)提供了保障。

李渡新區(qū)位于涪陵西部，距涪陵主城12公里，是涪陵規(guī)劃的新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)，是涪陵未來開展的希望所在。李渡新區(qū)規(guī)劃人口36萬人，規(guī)劃面積46.2平方公里。其中，工業(yè)園區(qū)是經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立的市級工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積15平方公里，園區(qū)以裝備制造、醫(yī)藥食品、電子信息、新型材料、紡織服裝、臨港物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造工業(yè)基地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。按“工業(yè)化促進(jìn)城市化，城市化帶開工業(yè)化，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展〞的思路，把李渡新區(qū)建設(shè)成為效勞設(shè)施完善、城市功能配套、富有山水園林特色的新興工業(yè)城市。李渡新區(qū)是涪陵實施大城市開展戰(zhàn)略、打造新興工業(yè)基地的希望所在，新區(qū)力爭在5年內(nèi)建成一座工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群初具規(guī)模、城市功能根本配套的山水園林式的工業(yè)新城，屆時新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將超過200億元、城市人口達(dá)10萬人。未來李渡新區(qū)將建成長江上游一流的生態(tài)花園城市、重慶市一流的特色工業(yè)園區(qū)。

重慶白濤化工園區(qū)是重慶市特色工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)設(shè)立的市級特色工業(yè)園區(qū)，是重慶市政府規(guī)劃建設(shè)的三大化工園區(qū)之一。園區(qū)地處涪陵區(qū)白濤街道，規(guī)劃面積15平方公里，其中啟動區(qū)面積6平方公里。園區(qū)現(xiàn)有中國核工業(yè)建、重慶天原化工、重慶化醫(yī)大塚化學(xué)有限責(zé)任公司等企業(yè)。園區(qū)2021年產(chǎn)值可達(dá)20億元；園區(qū)現(xiàn)有在建工程12個，總投資84多億元，建成投產(chǎn)后產(chǎn)值達(dá)151億元以上。白濤化工園區(qū)擁有良好的開展要素資源，土地利用空間大，水電氣供給充足且價格相對較低，園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明，集中度高，有雄厚的產(chǎn)業(yè)根底，天然氣化工、氯堿化工、精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)鏈集群聚合力強。園區(qū)將突出產(chǎn)業(yè)招商特色，引進(jìn)一流的化工生產(chǎn)工藝，打造長江上游重要的天然氣化工、氯堿化工、石油下游產(chǎn)品加工、化肥、農(nóng)藥等生產(chǎn)基地。領(lǐng)域小結(jié)：三大工業(yè)園定位明晰、大型企業(yè)作為支撐，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)將在涪陵呈現(xiàn)。資源的優(yōu)化配置，將使未來五年工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)2500億元，相當(dāng)于重慶主城區(qū)當(dāng)前三分之一的產(chǎn)量。產(chǎn)業(yè)集群化將帶來巨大的就業(yè)時機和稅收，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)飛躍開展，同時也將吸納大量辦公人群集聚涪陵，進(jìn)而待定涪陵房地產(chǎn)業(yè)的快速開展。1.3.4領(lǐng)域觀點涪陵是重慶重要工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)成為涪陵的主導(dǎo)，而第二產(chǎn)業(yè)的開展必將帶動涪陵第三產(chǎn)業(yè)的快速開展。三大工業(yè)園區(qū)鑄就涪陵經(jīng)濟(jì)實力大增，而各個工業(yè)園定位明晰，產(chǎn)業(yè)布局合理。大量知名企業(yè)齊聚涪陵，勢必帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速開展。如重慶啤酒、天原化工、建峰集團(tuán)和太極制藥等。1.4涪陵道路交通研究涪陵區(qū)域范圍內(nèi)通過整合公、鐵、水等規(guī)劃交通設(shè)施，明確適應(yīng)涪陵區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的區(qū)域綜合交通優(yōu)勢；在城區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個與涪陵城市布局和形態(tài)相匹配的，緊密聯(lián)系重慶主城與三峽庫區(qū)并輻射周邊區(qū)縣，符合未來開展要求、協(xié)調(diào)、高效、可持續(xù)的城市綜合交通體系，以適應(yīng)和支持涪陵區(qū)社會經(jīng)濟(jì)開展需要，為建設(shè)暢通涪陵，快捷涪陵打好根底，支撐和引導(dǎo)城市可持續(xù)開展。公路：截至2007年全區(qū)公路通車?yán)锍?632公里，公路面積密度為122公里/百平方公里，公路人口密度32.07公里/萬人。鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路通達(dá)率為100%，行政村公路通達(dá)率為99.72%。鐵路：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有渝懷鐵路一條線路通過，涪陵境內(nèi)75公里，涪陵石和、石沱、藺市、龍橋、荔枝、天臺、白濤、武陵山等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為國家一級鐵路，是川渝地區(qū)鐵路對外運輸東南方向的主要通道。水運：涪陵境內(nèi)航道里程176公里，其中長江三級航道77公里，烏江五級航道33公里，其它航道69公里。港區(qū)港口碼頭主要布置在長江和烏江沿線，現(xiàn)有作業(yè)區(qū)12個，生產(chǎn)性碼頭泊位163個。鐵路核心導(dǎo)讀：借勢高鐵開展城市圖：涪陵鐵路線路圖圖片來源：涪陵規(guī)劃局2021年建成投運南〔川〕涪鐵路，2021年建成投運渝利〔湖北利川〕鐵路、渝懷〔湖南懷化〕鐵路二線渝涪段，研究論證重慶至長沙高速鐵路經(jīng)過涪陵坪上地區(qū)，加強沿江鐵路規(guī)劃論證并積極爭取納入國家規(guī)劃。涪陵西站規(guī)劃通過能力無法滿足未來的貨運需求。隨著南涪鐵路、渝利鐵路、渝利鐵路復(fù)線的規(guī)劃建設(shè)，為涪陵鐵路貨運站場調(diào)整創(chuàng)造了條件，擴建涪陵西站，增設(shè)白濤站。領(lǐng)域小結(jié)：鐵路與高鐵的加快建設(shè)，將使得涪陵成為一個鐵路交通樞紐，使之成為一個客流物流集散地，增強其對周邊區(qū)縣的輻射能力。尤其是涪陵至上海段高鐵的建設(shè)，將大大提升城市交通價值，為后期與周邊省份的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系打下根底。公路核心導(dǎo)讀：高速逐步完善30分鐘直達(dá)重慶主城圖：涪陵公路線路圖圖片來源：涪陵規(guī)劃局由于涪陵區(qū)城鎮(zhèn)體系變化較大，共撤銷16個鄉(xiāng)6個鎮(zhèn)，并新設(shè)李渡街道、白濤街道和龍橋街道三個街道。涪陵的中心城區(qū)空間布局也在向組團(tuán)式轉(zhuǎn)變，為了更好的連通區(qū)域內(nèi)外重要節(jié)點，適應(yīng)新的開展形勢，區(qū)域內(nèi)構(gòu)建“六橫七縱多聯(lián)線〞的干線公路網(wǎng)。涪陵中心城區(qū)范圍內(nèi)為高速路有長涪高速路、環(huán)城高速北線、重慶—安康高速路、渝湘高速公路涪陵聯(lián)絡(luò)線，由這幾條高速路在中心城區(qū)范圍內(nèi)形成了“一環(huán)四射〞高速路網(wǎng)骨架。進(jìn)入中心城區(qū)的主要高等級公路有：涪陵—武隆〔G319〕、涪陵—長壽〔G319〕、茶〔園〕涪路〔S103〕、涪豐路〔S103〕、南〔川〕涪路(S303)、墊涪路(S303)、李渡-石龍公路〔S312〕、涪豐北路、李渡—鎮(zhèn)安。高等級公路作為中心城區(qū)對外交通疏散通道的補充，做好中心城區(qū)交通入口的銜接將有效截流過境交通對城區(qū)的影響起到重要的作用。涪陵至南岸的沿江高速開建，預(yù)計2021年通車，屆時，從涪陵30分鐘就可到達(dá)主城，而目前經(jīng)渝涪高速至少需要1個小時。除了新辟至主城的快速通道，涪陵還將加速與周邊地區(qū)的交通融合：2021年，涪豐、涪南高速建成通車；同時，規(guī)劃中的墊江—涪陵—武隆、豐都—涪陵—武隆現(xiàn)已處前期研究階段。主干路由“四橫三縱〞組成。“四橫〞自北向南依次為：環(huán)城北路〔紅線寬度40米〕、府院路〔紅線寬度32米〕、東西干道〔紅線寬度24米〕、濱江路〔紅線寬度32米〕；“三縱〞自西向東依次為：南北快速通道〔紅線寬度40米〕、新城干道〔紅線寬度40米〕、環(huán)城東路〔紅線寬度26米〕。領(lǐng)域小結(jié)：涪陵高速公路系統(tǒng)興旺，地處重慶中心樞紐要道，是連接重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈和兩翼的重要通道。主城區(qū)南坪茶園至涪陵的沿江高速公路將于2021年通車，屆時主城至涪陵只要半小時，時間距離將大大縮短，兩地經(jīng)濟(jì)、人才、物資流動將更順暢。這也為工程的消費提供了土壤。水路核心導(dǎo)讀：兩江交匯促進(jìn)港口經(jīng)濟(jì)開展涪陵港區(qū)規(guī)劃中，明確了涪陵港區(qū)的各主要碼頭作業(yè)區(qū)的功能定位，確定了港口的總體布局結(jié)構(gòu)，以及每個作業(yè)區(qū)的通過能力和吞吐量，規(guī)劃年各作業(yè)區(qū)共有泊位81個，總的通過能力為104萬TEU、1640萬噸、18萬輛標(biāo)準(zhǔn)車。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)〔不含中心城區(qū)〕主要的碼頭作業(yè)區(qū)有藺市碼頭區(qū)、白濤碼頭區(qū)、網(wǎng)背沱碼頭區(qū)、小溪碼頭區(qū)和衛(wèi)東碼頭區(qū)。藺市碼頭區(qū)：規(guī)劃年通過能力為80萬噸，日均疏港交通量約為900輛標(biāo)準(zhǔn)貨車。規(guī)劃貨運專用通道一條，連接南涪路，規(guī)劃為二級公路；規(guī)劃一般通道一條，聯(lián)系藺市鎮(zhèn)區(qū)，規(guī)劃為三級公路。白濤碼頭區(qū)：規(guī)劃年通過能力為240萬噸，日均疏港交通量約為2600輛標(biāo)準(zhǔn)貨車。規(guī)劃貨運專用通道一條，與白濤汽車貨運站場和白濤鐵路貨運站銜接，規(guī)劃為二級公路；規(guī)劃一般通道一條，聯(lián)系白濤工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃控制為雙向4車道的次干路。網(wǎng)背沱碼頭區(qū)：規(guī)劃年通過能力為120萬噸，日均疏港交通量約為1200輛標(biāo)準(zhǔn)貨車。規(guī)劃貨運專用通道一條，聯(lián)系國道319，規(guī)劃為二級公路。領(lǐng)域小結(jié)：依靠長江和烏江兩大水路資源大力開展港口經(jīng)濟(jì)，使涪陵交通系統(tǒng)更加完善，城市更具輻射力。領(lǐng)域觀點鐵路與高鐵的加快建設(shè)，將使得涪陵成為一個鐵路交通樞紐，使之成為一個客流物流集散地，增強其對周邊區(qū)縣的輻射能力。尤其是涪陵至上海段高鐵的建設(shè)，將大大提升城市交通價值，為后期與周邊省份的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系打下根底。涪陵高速公路系統(tǒng)興旺，地處重慶中心樞紐要道，是連接重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈和兩翼的重要通道。主城區(qū)南坪茶園至涪陵的沿江高速公路將于2021年通車，屆時主城至涪陵只要半小時，時間距離將大大縮短，兩地經(jīng)濟(jì)、人才、物資流動將更順暢。依靠長江和烏江兩大水路資源大力開展港口經(jīng)濟(jì)，使涪陵交通系統(tǒng)更加完善。1.5涪陵旅游環(huán)境研究旅游地產(chǎn)是上個世紀(jì)在歐美興旺國家所形成的一種理念，從單一的主題公園和海邊度假區(qū)到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)。現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)不光以旅游景區(qū)、旅游住宅為依托形成的地產(chǎn)開發(fā)，目前的開展趨勢是城市中心區(qū)有旅游與休閑、景觀等地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，在城市郊區(qū)，有我們的二居所，有養(yǎng)老渡假社區(qū)，有旅游俱樂部社區(qū)，有運動社區(qū)，這都是中國性的，已經(jīng)打破了傳統(tǒng)的概念。隨著人們收入水平的提高，一個休閑時代到來了。一周是7天，5天是工作日，2天是休閑日。加上國家?guī)叫菁僦贫鹊墓?、私家車的普及、高速公路網(wǎng)的建設(shè)，人們生活理念和商務(wù)理念的不斷調(diào)整，在旅游作為休閑的方式下從單一的形式轉(zhuǎn)變成了綜合的形式，在這種情況下醞釀了新的旅游與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興奮點，成為中國休閑市場和房地產(chǎn)市場消費的新時尚。這樣一種休閑度假的需求也增加了旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)的時機，在這種情況下，對于休閑地產(chǎn)的開展也有很大的促進(jìn)作用。一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)旅游開發(fā)研究核心導(dǎo)讀：涪陵旅游資源匱乏對外吸附能力一般表：一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)旅游地產(chǎn)一覽表：區(qū)位工程名稱開發(fā)單位規(guī)模與投資工程定位工程構(gòu)成資源特色巴南南溫泉旅游工程重慶綠谷開發(fā)總投資10億。1.78平方公里以商務(wù)會議接待，溫泉娛樂為主題的綜合旅游區(qū)高檔溫泉洗浴設(shè)施、五星級度假酒店、會議會展中心、溫泉公園、休閑樂園溫泉東海南泉美廬溫泉SPA工程重慶東海房地產(chǎn)公司總投資3.5億。約560畝山地溫泉、美容SPA，重慶第一家以美容SPA為特色的山地溫泉頂級溫泉SPA，溫泉公園，康體中心，溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)，山體別墅溫泉麻柳嘴鎮(zhèn)木魚山旅游工程勝興〔香港〕國際集團(tuán)投資10億///桃花島旅游度假區(qū)重慶交旅集團(tuán)投資10億集休閑、觀光、保健、度假、水上游樂為一體的大型旅游基地溫泉度假酒店、大型娛樂場、加州風(fēng)情小鎮(zhèn)、旅游地產(chǎn)、會議、商業(yè)配套島嶼南川金佛山整體開發(fā)工程重慶交旅集團(tuán)投資12億/山上、山下各一個度假酒店，旅游配套設(shè)施，重慶民居特色和麗江古鎮(zhèn)風(fēng)貌的風(fēng)情小鎮(zhèn)景區(qū)、溫泉渝北張關(guān)水溶洞旅游風(fēng)景區(qū)重慶同聚福集團(tuán)投資12.6億/6公里溶洞景觀、地面休閑娛樂工程：度假山莊、網(wǎng)球場、游泳池、跑馬場、圍獵場等健身休閑工程景區(qū)、溶洞空港工程成都置信集團(tuán)上萬畝集休閑、娛樂、旅游和居住于一體的復(fù)合式地產(chǎn)工程。

成都國色天鄉(xiāng)模式農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，主題游樂園，房地產(chǎn)開發(fā)/九龍坡貝迪?頤園度假村貝迪地產(chǎn)投資2億元，占地300畝中國最美的園林式溫泉；工程消費市場定位于中高端；特色賣點為園林、生態(tài)、溫泉農(nóng)業(yè)、溫泉公園及會所溫泉特培農(nóng)場、蓮湖水生植物園、四季花園和儼然度假天堂四大板塊溫泉華巖溫泉國際會議中心重慶渝隆集團(tuán)/重慶的博鰲——重慶溫泉生態(tài)會議中心/溫泉、湖泊沙坪壩梨樹灣溫泉工程融聚集團(tuán)總投資45億，其中溫泉投資20億。占地1100畝都市型溫泉休閑娛樂綜合體五星級酒店，三星級酒店、高檔商務(wù)樓、溫泉水樂園、溫泉街。溫泉北碚鄉(xiāng)村嘉年華商社集團(tuán)投資40億元，占地1.1萬畝集休閑、度假、會議、體驗于一體的復(fù)合產(chǎn)業(yè)園分為鄉(xiāng)村印象、花卉園藝欣賞、嘉年華體驗、美麗湖水上運動及鄉(xiāng)村度假區(qū)等五大旅游板塊/北溫泉柏聯(lián)SPA云南柏聯(lián)〔國際〕集團(tuán)規(guī)劃8.82平方公里，一期占地300畝五方十泉的龍頭工程消費市場定位于重慶及國內(nèi)高消費人群、國際游客頂級溫泉會所。國際級的溫泉SPA度假酒店溫泉江津恒大金碧天下恒大地產(chǎn)1.35萬畝集高檔住宅、國際會務(wù)、度假休閑、運動健身等綜合功能于一體的國際級綜合社區(qū)國際會議中心、超五星級酒店、運動康體中心、獨棟、聯(lián)排別墅/銅梁玄天湖工程浙商實業(yè)約1萬畝集國際溫泉會議中心、中華龍文化博覽園、旅游休閑和私家住宅、會所為一體會議、洗浴、度假、餐飲、休閑、旅游商品經(jīng)營、老年公寓、醫(yī)療會所、青少年拓展訓(xùn)練中心和房地產(chǎn)開發(fā)工程溫泉、湖泊、中華龍文化永川黃瓜山工程建工集團(tuán)投資約5億元，占地約3萬畝集農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、休閑觀光、旅游度假養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的復(fù)合體驗式產(chǎn)業(yè)園農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光，鄉(xiāng)村旅游，房地產(chǎn)開發(fā)山體、森林資源合川釣魚城工程龍湖地產(chǎn)投資近100億元，占地約9000畝集酒店、會議、主題公園、歷史博物館、溫泉度假為一體五星級酒店、體育公園、會議中心、古戰(zhàn)場再現(xiàn)的主題公園、歷史博物館、溫泉度假、特色餐飲一條街溫泉、兩江交匯、釣魚城古戰(zhàn)場建設(shè)旅游目的地、旅游產(chǎn)品、根底設(shè)施配套效勞、多元化旅游經(jīng)營、旅游宣傳營銷和旅游管理等六大體系，形成山水都市、長江三峽、烏江畫廊三大目的地功能互補，觀光旅游、度假旅游、復(fù)合型旅游三類產(chǎn)品協(xié)調(diào)開展，入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面培育，國有、外資、民營三大主體共同參與，經(jīng)濟(jì)增長、社會和諧、環(huán)境友好三大效益綜合表達(dá)的科學(xué)開展格局。表：一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)旅游景點一覽表旅游目的地體系重點建設(shè)工程山水都市旅游精品建設(shè)工程重慶市旅游集散中心，建設(shè)集旅游咨詢、游客集散、旅游購物、產(chǎn)品展示、形象宣傳于一體的旅游集散中心。抗戰(zhàn)遺址旅游產(chǎn)品保護(hù)開發(fā)。紅巖聯(lián)線旅游精品。歌樂山革命紀(jì)念館、紅巖村革命紀(jì)念館等紅色旅游產(chǎn)品。東水門和磁器口古鎮(zhèn)旅游景區(qū)提檔升級。統(tǒng)景溫泉、天賜溫泉、梨樹灣溫泉、北碚溫泉城，建國際級溫泉基地，打造5A旅游景區(qū)。長壽湖湖泊觀光，江津四面山、南川金佛山、萬盛黑山谷山地休閑、度假旅游產(chǎn)品開發(fā)。長江三峽旅游精品建設(shè)工程小三峽旅游景區(qū)提檔升級和神女溪景區(qū)開發(fā)白帝城旅游景區(qū)提檔升級和天坑地縫景區(qū)建設(shè)石寶寨旅游景區(qū)提檔升級以白鶴梁為核心的涪陵白巖旅游景區(qū)提檔升級豐都名山與雪玉洞旅游景區(qū)提檔升級大足石刻國際旅游精品建設(shè)工程大足石刻景區(qū)提檔升級龍水湖觀光休閑旅游區(qū)建設(shè)玉龍山森林公園景區(qū)開發(fā)烏江畫廊旅游精品建設(shè)工程仙女山、天坑三橋景區(qū)提檔升級，打造山地觀光休閑旅游景區(qū)芙蓉洞與芙蓉江觀光休閑旅游景區(qū)烏江畫廊〔彭水至酉陽段烏江和黔江阿蓬江〕，打造峽谷游船觀光與民族風(fēng)情旅游景區(qū)小南海，打造地震遺址觀光科普教育旅游景區(qū)龔灘、龍?zhí)?、洪安古?zhèn)開發(fā)領(lǐng)域小結(jié)：就全國范圍內(nèi)來講，重慶并不能算是一個旅游城市，而涪陵在重慶范圍來看，也稱不上是個旅游區(qū)域。涪陵旅游資源匱乏，并不具備開展旅游地產(chǎn)的絕對優(yōu)勢。在大局部人眼里，重慶區(qū)域內(nèi)較知名的旅游資源為：仙女山、金佛山、四面山、白帝城、黑山谷、大足石刻等，而涪陵沒有一個旅游資源能與之競爭。在涪陵，結(jié)合本地塊，假設(shè)做旅游為主題的開發(fā)，風(fēng)險較大！大三峽旅游市場涪陵價值研究核心導(dǎo)讀：涪陵是長江三峽黃金旅游帶上一顆亮麗的明珠圖：大三峽旅游市場分布圖圖片來源：重慶旅游局涪陵是長江三峽黃金旅游帶上一顆亮麗的明珠。蘊藏有武陵山國家森林公園、石夾溝、御泉河、雨臺山等奇麗迷人的自然風(fēng)光；“榨菜元宗〞邱家大院、“水下碑林〞白鶴梁、“巴人遺址〞小田溪、“理學(xué)圣地〞點易園，那么印刻著涪陵獨特的歷史人文。此外，三線建設(shè)時期形成的816核軍工巨洞，旅游開發(fā)潛力巨大。武陵山國家森林公園、石夾溝、御泉河、雨臺山、大木花谷、美心紅酒小鎮(zhèn)、沙溪溫泉等現(xiàn)已初具規(guī)模并對外開放。領(lǐng)域小結(jié)：如能深度挖掘涪陵歷史文化和自然資源，以大三峽旅游黃金線路為背景，建成具有濃郁特色的巴國故都游覽勝地、烏江畫廊旅游起始點和區(qū)域性旅游集散中心，將會為涪陵旅游業(yè)崛起提供幫助。但是這對于本地塊而言，旅游僅是一種有益的補充，不能作為開發(fā)的主題方向。領(lǐng)域觀點重慶在全國范圍內(nèi)來講，并不能算是一個旅游城市，而涪陵在重慶范圍來看，也稱不上是個旅游區(qū)域。涪陵旅游資源匱乏，并不具備開展旅游地產(chǎn)的絕對優(yōu)勢。在大局部人眼里，重慶區(qū)域內(nèi)較知名的旅游資源為：仙女山、金佛山、四面山、白帝城、黑山谷、大足石刻等，而涪陵沒有一個旅游資源能與之競爭。如能深度挖掘涪陵歷史文化和自然資源，建成具有濃郁特色的巴國故都游覽勝地、烏江畫廊旅游起始點和區(qū)域性旅游集散中心，將會為涪陵旅游業(yè)崛起提供幫助，但這更多應(yīng)該是政府做的工作，而不是一個企業(yè)應(yīng)該去抗的大旗

1.6涪陵城市配套研究1.6.1商業(yè)市場格局研究核心導(dǎo)讀：商圈商業(yè)為主導(dǎo)城市代言型高端商業(yè)嚴(yán)重匱乏〔一〕、商業(yè)概況涪陵城市商業(yè)總體上來說不管是地形、地貌、購物習(xí)慣、城市商業(yè)布局等均與重慶主城相似，以南門山、高筍塘商圈區(qū)域為主的消費形態(tài)，社區(qū)商業(yè)為鋪的城市商業(yè)格局?！捕场⑸虡I(yè)定點解析1、南門山商圈本區(qū)域是涪陵傳統(tǒng)商業(yè)集聚地也是涪陵最早形成的商業(yè)中心，以重百為中心四周集聚了多家百貨、超市、電器等多個業(yè)態(tài)的商業(yè)場所，是當(dāng)?shù)鼐用褓徫锏氖走x之地。但由于本區(qū)域物業(yè)修建較早，多數(shù)物業(yè)不能滿足商家對物業(yè)需求，加之本區(qū)域是以城市干道為動線而形成的商業(yè)中心，所以本區(qū)域的商家針對的客戶群，主要是以中低端消費群為主。〔1〕、區(qū)域商鋪開展現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)及布局情況商家分布區(qū)域范圍：南門山〔重百〕至易家壩廣場沿線區(qū)域定位：商圈商業(yè)+商務(wù)區(qū)域輻射區(qū)域：社區(qū)商業(yè)作為涪陵日常生活購物效勞〔百貨，電器，服裝〕，而商務(wù)主要是賓館。而其它商業(yè)主要是依街而立的中低端百貨〔服裝、鞋、飾品等〕。區(qū)域消費人群定位：中低端百貨消費，電器為中檔消費。區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成：小百貨、餐飲，煙酒店，餐飲，酒樓，電器，金銀飾品，眼鏡，通信數(shù)碼等。區(qū)域主力店：建培賓館、萬達(dá)百貨、衣之純、錦陽數(shù)碼、華城眼鏡、國美、正楊百貨、金夫人攝影、蘇寧、新大興新意店。〔2〕、中心商業(yè)區(qū)各個主力店情況業(yè)態(tài)品牌層數(shù)單層面積總體量檔次酒店建培賓館四星書城重慶書城2F15001500中超市新大興1F13001300中低百貨萬達(dá)百貨1F300300低百貨衣之純1F150150中百貨正楊百貨1F12001200低數(shù)碼錦陽數(shù)碼1F400400中電器國美1-3F7002000中高電器蘇寧1-3F6001800中高眼鏡華城1F300300中攝影金夫人2F500500中高超市新大興新意店1F10001000中低百貨+電器重百1-3F300010000中低南門山商圈商業(yè)除了上述主力店外，其余都是依街成市的百貨類商業(yè)形態(tài)商鋪，主要以中低端小店，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、飾品、鞋、等業(yè)態(tài)，數(shù)量約在200個左右。針對消費群為中低端群眾化消費為主，人流量是涪陵各個商業(yè)中心最多的地方，其物業(yè)特征:開間3-7米,進(jìn)深6-20米左右，面積在20-100平米。物業(yè)多數(shù)為一層底商，部份2-3層商業(yè)構(gòu)成。物業(yè)大都在2003年之前左右修建。部份商家展示業(yè)態(tài)構(gòu)成比例業(yè)態(tài)類別比例備注生活效勞85%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生活需求為主娛樂休閑3%滿足居民對娛樂休閑的需求餐飲12%符合區(qū)域居民普遍需求2、高筍塘商圈本區(qū)域是涪陵目前商業(yè)經(jīng)營檔次、消費檔次最為高端的集聚地，與重百的南門山商圈形成鮮明比照的商業(yè)中心，本區(qū)域以新世紀(jì)百貨為代表，向下與易家壩廣場，南門山商圈相連，向東向體育館沿線商業(yè)相連，自然形成涪陵環(huán)狀商業(yè)圈的地理高端，起到了承上啟下的作用。其新世紀(jì)百貨向體育館沿線形成了涪陵中高檔品牌服飾的布局，所以本區(qū)域的商家針對的客戶群主要是以中高端消費群為主?！?〕、區(qū)域商鋪開展現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)及布局情況商家分布區(qū)域范圍：高筍塘轉(zhuǎn)盤至體育館周邊沿線。區(qū)域定位：商圈商業(yè)+商務(wù)+體育用品+裝飾區(qū)域輻射區(qū)域：本區(qū)域商業(yè)作為涪陵中高端購物消費場所，主要以百貨，鞋服為主，而圍繞體育館周邊主要以體育類用品消費為主，而其它商業(yè)主要是依街而立的中檔百貨及社區(qū)商業(yè)為主。同時在體育館旁有涪陵唯一的集中式裝飾材料城。區(qū)域消費人群定位：中高端百貨消費，體育用品為群眾化消費。區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成：百貨、餐飲，煙酒店，酒樓，金銀飾品，眼鏡，通信數(shù)碼等。區(qū)域主力店：銀座服裝，新世紀(jì)，巴厘島茶餐廳，新大興泰興數(shù)碼，依蝶百貨，金凱裝飾城?！?〕、中心商業(yè)區(qū)各個主力店情況業(yè)態(tài)品牌層數(shù)單層面積總體量檔次百貨銀座服裝1350350中百貨新世紀(jì)3400012000中高餐飲巴厘島2中數(shù)碼泰興數(shù)碼-1-35002000中百貨依蝶購物廣場1-39003000中餐飲鄉(xiāng)村基1400400中裝飾金凱裝飾1-510005000中新世紀(jì)至體育館沿線除上述主力店外，還有次主力店〔品牌店〕，如紅蜻蜓、361度、花花公子、金來克、芝滋味、七匹狼、柒牌等。這些品牌商家針對消費者主要以中高端消費為主，其面積集中于80-200左右的單店，剩下的都是沿街而立的社區(qū)店。經(jīng)營狀況良好。裝修都較高檔。而體育館周邊主要以運動用品及戶外用品，文具占多數(shù)。這些店面面積在30-100平米。物業(yè)形態(tài)主要是一層臨街商業(yè)為主。部份商家展示業(yè)態(tài)構(gòu)成比例業(yè)態(tài)類別比例備注生活效勞80%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生活需求為主娛樂休閑3%滿足居民對娛樂休閑的需求體育及文具5%體育用品，文具需求3、濱江路商業(yè)涪陵從05年開始真正打造涪陵濱江商業(yè)帶，從最早的錦天名都、烏江長廓到現(xiàn)在正在打造的金科步行街，御景江都等工程的規(guī)劃，未來的一段時間濱江路也將成為涪陵下半城的一個商業(yè)區(qū)。其業(yè)態(tài)估計主要以餐飲、購物、娛樂為主的一個復(fù)合型商業(yè)帶。而目前濱江沿線有各類餐飲企業(yè)近50余家。但這類餐飲主要以休閑及夜市為主，而中餐、中大型餐飲并不是很強，只占很少一部份，大部份以夜啤酒及燒烤為主。所以本區(qū)域餐飲不能成為城市主餐及商務(wù)就餐，只能成為城市休閑就餐為主的餐飲區(qū)域。部份商家展示領(lǐng)域小結(jié)：綜合以上涪陵各個商業(yè)中心的調(diào)查，以及與政府商業(yè)規(guī)劃相關(guān)人士的溝通，可以得到涪陵現(xiàn)行商業(yè)分布有以下幾個線構(gòu)成：南門山、易家壩、高筍塘、體育館形成一個環(huán)狀商業(yè)圈。主要以重百、新世紀(jì)、體育館沿線為節(jié)點開展。其商業(yè)主要以百貨、電器、及豐富的各類社區(qū)商業(yè)集合而成的商圈格局。三環(huán)路沿線作為家私，建材為主的商業(yè)格局。四環(huán)路沿線作為中大型餐飲及商務(wù)酒店就餐為主的商業(yè)格局。濱江路沿線商業(yè)作為休閑餐飲及城市商業(yè)補充性商業(yè)格局。涪陵商業(yè)配套主要以傳統(tǒng)商業(yè)為主，大局部為底商沿街商業(yè)，業(yè)態(tài)較為零散，缺乏一個具有涪陵城市代表的商業(yè)集群。1.6.2涪陵酒店市場格局研究核心導(dǎo)讀：高端酒店將成為藍(lán)海市場圖：涪陵酒店分布圖涪陵飯店太極大酒店建涪酒店在建金科五星級酒店涪陵飯店太極大酒店建涪酒店在建金科五星級酒店全區(qū)擁有星級旅游飯店7家,其中四星級3家、三星級2家、二星級2家，全區(qū)星級飯店、景區(qū)接待設(shè)施等共擁有各類客房1500余間〔套〕、床位2800余張。全區(qū)有國際旅行社1家、國內(nèi)旅行社9家。2021年，全區(qū)共接待海內(nèi)外游客134.11萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入35006.15萬元。領(lǐng)域小結(jié)：涪陵暫無五星級酒店營業(yè)，僅有一家在建五星級酒店〔金科大酒店〕，預(yù)計2021年上半年開業(yè)。目前有三家四星級酒店，都分布在老城區(qū)繁華地帶，由于涪陵經(jīng)濟(jì)較為活潑，此三家酒店經(jīng)營情況良好。但是涪陵酒店市場缺乏高端品牌，也缺乏度假休閑性高檔酒店，這將成為未來涪陵酒店業(yè)的一個藍(lán)海市場，本工程在這方面或許更具想象力。1.6.2核心導(dǎo)讀：重點學(xué)校缺乏教育資源缺乏圖：涪陵主要學(xué)校分布圖十六中十四中十五中九中實驗中學(xué)長江師范學(xué)院十六中十四中十五中九中實驗中學(xué)長江師范學(xué)院當(dāng)前涪陵只有一所大學(xué)，兩所市重點中學(xué)，優(yōu)質(zhì)教育資源缺乏。涪陵教委提出建設(shè)教育強區(qū)，打造區(qū)域性職教基地，吸引中央部委和市級教育機構(gòu)在涪陵布局，支持長江師范學(xué)院、重慶工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院提檔升級，市醫(yī)藥衛(wèi)生學(xué)校升格為高等?？茖W(xué)校，支持市第二交通技工學(xué)校創(chuàng)立高級技工學(xué)校，新創(chuàng)辦2所市級示范特色中學(xué)，新建5所區(qū)域性初中學(xué)校，創(chuàng)立幼兒教育示范區(qū)。領(lǐng)域小結(jié):涪陵地區(qū)常住人口多，就學(xué)人員充足，但是缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源，如能和重慶知名學(xué)校合作辦學(xué)將能大大提高工程本身競爭力。1.6.3領(lǐng)域觀點涪陵城區(qū)配套完善，但檔次偏低，缺乏一個能代表涪陵名片的城市配套；涪陵暫無五星級酒店營業(yè)，僅有一家在建五星級酒店〔金科大酒店〕，預(yù)計2021年上半年開業(yè)。目前有三家四星級酒店，都分布在老城區(qū)繁華地帶，由于涪陵經(jīng)濟(jì)較為活潑，此三家酒店經(jīng)營情況良好；但是涪陵酒店市場缺乏高端品牌，也缺乏度假休閑性高檔酒店，這將成為未來涪陵酒店業(yè)的一個藍(lán)海市場；涪陵地區(qū)常住人口多，就學(xué)人員充足，但是缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源，如能和重慶知名學(xué)校合作辦學(xué)將能大大提高工程本身競爭力；1.7本局部綜述涪陵作為重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的區(qū)域性中心城市，是三峽庫區(qū)工業(yè)重鎮(zhèn)和烏江流域物資集散中心，是一小時經(jīng)濟(jì)圈輻射帶動渝東北、渝東南地區(qū)的重要樞紐，在全市經(jīng)濟(jì)社會開展中具有特殊重要地位；涪陵作為重慶新興工業(yè)城市，并將打造為江南萬億工業(yè)走廊核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生的財富聚集效應(yīng)，和帶動的就業(yè)以及商貿(mào)流通，由此給城市帶來的消費時機；涪陵距離主城相對較遠(yuǎn)，不至于受到核心城市的大力輻射，在城市功能上更加獨立；同時未來涪陵到上海的規(guī)劃，也讓涪陵更具想象空間，而涪陵產(chǎn)業(yè)的聚集，產(chǎn)業(yè)工人回流也在制造消費時機；關(guān)鍵的核心還是我們用什么樣的主題與產(chǎn)品去征服他們。第二局部涪陵房地產(chǎn)市場研究2.1宏觀政策研究2.1.12021-2021年樓市政策研究核心導(dǎo)讀：2021政策不給力，2021調(diào)控已成為常態(tài)2021年以來國家宏觀調(diào)控政策回憶〔按時間梳理〕時間政策要點央行工作會議明確繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?，對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付。國務(wù)院辦公廳發(fā)布?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?〔國十一條〕加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。增加住房建設(shè)用地有效供給，提高土地供給和開發(fā)利用效率。大差異化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40％。繼續(xù)實施差異化的住房稅收政策。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。進(jìn)一步加強土地供給管理和商品房銷售管理。加強市場監(jiān)測，有關(guān)部門要及時發(fā)布市場調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。力爭到2021年末，根本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。?個人貸款管理暫行方法?規(guī)定流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。央行、銀監(jiān)局?關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?。?關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題的通知?。?關(guān)于首次購置普通住房有關(guān)契稅政策的通知?。?國資委要求78家央企推出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?。?四大國有銀行全線取消首套房貸優(yōu)惠?從4月1日起，將首套房貸款利率由?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知?。國務(wù)院常務(wù)會議室研究部署遏制局部城市房價過快上漲的政策措施，對貸款購置第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外,對購置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%?關(guān)于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?〔新“國十條〞〕〔一次調(diào)控〕采取堅決的措施，遏制房價過快上漲。建立考核問責(zé)機制。第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。研制住房消費和房地產(chǎn)收益稅收政策。增加居住用地有效供給。調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%。確保完成2021年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。加大交易秩序監(jiān)管力度。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知?。?關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知?。?關(guān)于加強廉租房管理有關(guān)問題的通知?。?關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?。?關(guān)于2021年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見?，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。?關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知?。?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)個人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知?。?關(guān)于現(xiàn)加快開展公共租賃住房的指導(dǎo)意見?。?關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知?。?關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知?。?關(guān)于嚴(yán)格加強房地產(chǎn)用地用地供給和監(jiān)管工作的通知?。?關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)管理的通知?。?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知??！皣鍡l〞〔二次調(diào)控〕各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差異化的住房信貸政策等，主要內(nèi)容為將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等。?中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會決定完善差異化的住房貸款政策調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求?。?中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率的通知?金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。這是中國人民銀行年內(nèi)第二次加息，也是自中央宣布要實施穩(wěn)健貨幣政策以來的首次加息。“新國八條〞。上海、重慶兩地公布房產(chǎn)稅征收方法。2上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。2021年以來，國家出臺的政策非常密集，而調(diào)控力度也從2021年年初的適度寬松逐步深入，二套房從首付4成，到增加至5成，首套房貸款利率也由7折增至8折，再到8.5折，而三套房也由不受限制，到限貸。盡管2021年政策出臺如此頻繁，但火爆的“樓市熱〞并未因此而降溫，2021年政策不給力，注定2021年政策調(diào)控仍將成為常態(tài)。2021年伊始，國家出臺了新“國8條〞政策，而二套房首付從2021年的5成增至6成，首套房貸款利率由2021年的8.5到直接取消優(yōu)惠，而三套房由2021年的限貸到直接限購，而在1月，渝滬兩地房產(chǎn)稅也相繼出臺，加之銀行存貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.25個百分點，由此可看出，2021年樓市注定是個不平常的年，調(diào)控基調(diào)根本成型。近兩年來，政策調(diào)控手段，主要通過增加保障性住房土地及房屋供給量，調(diào)整商品房首付比例、利率、稅費、購房套數(shù)，銀行貸款利率等來控制市場供需，到達(dá)穩(wěn)定樓市的目的。領(lǐng)域小結(jié)：政策頻頻出臺，調(diào)控力度不減，在國家政策調(diào)控背景下，各大開發(fā)企業(yè)將戰(zhàn)場由一線城市轉(zhuǎn)移至二、三線城市，而大量的閑置“熱錢〞也隨著政策的調(diào)控，轉(zhuǎn)移至二、三線城市，甚至進(jìn)入?yún)^(qū)縣城市。新國8條及房產(chǎn)稅專題研究核心導(dǎo)讀：“組合拳〞再次出擊，區(qū)縣市場間接收益.1新“國八條〞主要內(nèi)容國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日會議指出，自去年4月份?國務(wù)院關(guān)于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為穩(wěn)固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了以下政策措施〔統(tǒng)稱新國八條〕：表：新國八條主要內(nèi)容“新國八條〞主要內(nèi)容進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任地方政府要切實承當(dāng)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過新建、改建、購置、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底。強化差異化住房信貸政策對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。嚴(yán)格住房用地供給管理各地要增加土地有效供給，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70％的要求。在新增建設(shè)用地年度方案中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供給方案總量原那么上不得低于前2年年均實際供給量。大力推廣以“限房價、競地價〞方式供給中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原那么上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省〔區(qū)、市〕人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。堅持和強化輿論引導(dǎo)對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。.2重慶房產(chǎn)稅主要內(nèi)容〔一〕試點區(qū)域：主城九區(qū)〔二〕征收對象1、個人擁有的獨棟商品住宅——目前主要指存量房；2、個人新購的高檔住房——包括增量房和存量房；3、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作〔三無人士〕的個人新購的第二套〔含〕以上的普通住房?！踩秤嫸愐罁?jù)1、應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅。2、獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移、變更均屬征稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動?！菜摹扯惵?、獨棟商品住宅起征點：但凡獨棟商品住宅，無論購置時的價格如何均需繳納〔在免稅面積之內(nèi)的除外〕。建筑面積交易單價到達(dá)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍〔含〕至4倍的，稅率為1%；4倍〔含〕以上的稅率為1.2%。2、高檔商品住房起征點：建筑面積交易單價到達(dá)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍。2倍〔含〕至3倍：稅率為0.5%；3倍〔含〕至4倍：稅率為1%；4倍〔含〕以上：稅率為1.2%。3、“三無人士〞新購的第二套普通住房

在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套〔含〕以上的普通住房，稅率為0.5%?！参濉趁舛惷娣e1、獨棟商品住宅在?暫行方法?施行前擁有的獨棟商品住宅：免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅：免稅面積為100平方米2、高檔商品住房新購的高檔住房，免稅面積為100平方米。3、免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人家庭擁有多套應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽囊惶讘?yīng)稅住房計算扣除免稅面積；其中：納稅人家庭擁有多套?暫行方法?施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計算扣除免稅面積。4、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。〔六〕應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積?！财摺抽_征時間細(xì)那么執(zhí)行時間：2011年1月28日。新建商品住房購置時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準(zhǔn)。存量住房購置時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準(zhǔn)。.3對樓市整體影響〔一〕當(dāng)前影響1、量跌價穩(wěn)，春交會成分水嶺。目前，多套房客戶及投資客占據(jù)市場較大置業(yè)比例，限購將直接“抹殺〞這局部客戶；而二套房首付、利率本錢的增加，對于換房客戶也將是很大沖擊……這些將不可防止導(dǎo)致交易量的下滑。在開發(fā)商資金當(dāng)前相對充裕、市場反映尚未明朗化的情況下，當(dāng)前房價將維持穩(wěn)定，而春交會將成為重慶樓市的分水嶺。2、調(diào)控基調(diào)已成定局2021年深度調(diào)控的主基調(diào)已形成，這將導(dǎo)致市場信心受挫，開發(fā)企業(yè)、購房者都陷入觀望狀態(tài)，同時，政策的深度調(diào)控也進(jìn)而加速投資轉(zhuǎn)移，二三線市場、區(qū)縣市場將倍受投資客關(guān)注?！捕持虚L期影響加速重慶房價進(jìn)入“萬元時代〞，“價格洼地〞不復(fù)存在。重慶房價相比其它大中城市還存在一定的上揚空間，與其“全國五大城市〞的城市定位也是不相稱的，重慶房價破萬指日可待，而房產(chǎn)稅細(xì)那么中規(guī)定，2021年高檔住房征收起點為建筑面積9941元/㎡，這是一道門檻，它可能會間接加速重慶房價破萬。而對于區(qū)域來講，2021年西區(qū)、南區(qū)與北區(qū)的價格差距逐步縮小是個不爭的事實，2021年隨著局部購房者向房價相對較低的西區(qū)和北區(qū)的轉(zhuǎn)移，三區(qū)的價格差距將進(jìn)一步縮小，未來主城不再存在價格洼地。房產(chǎn)稅只是一個開始，調(diào)控還將繼續(xù)。重慶房產(chǎn)稅細(xì)那么中存在眾多的“加碼缺口〞，如果房產(chǎn)稅對改善重慶財政收入有比擬明顯的作用或者未來重慶樓市出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，那么房產(chǎn)稅隨時可能加碼，細(xì)那么中規(guī)定將在適當(dāng)?shù)臅r候把多套房和存量高檔住房加進(jìn)房產(chǎn)稅的征收對象，并且房產(chǎn)稅稅額也很有可能會擴大，可以說目前房產(chǎn)稅只是一個開始。一定程度會刺激分戶制度及重慶戶藉人口的增加。新“國八條〞中限購令、差異性貸款政策以及房產(chǎn)稅中對稅費減免的面積都是以家庭為單位，實際上就是以戶籍為單位，為了更多的持有物業(yè)套數(shù)或者減免房產(chǎn)稅面積，未來局部物業(yè)持有人或者購房者可能會利用分戶來躲避政策的漏洞。而外來人口為了在重慶購房可能會有局部戶籍的遷入，重慶戶籍人口將進(jìn)一步增加。一定程度上促進(jìn)區(qū)縣市場的開展。實力相對較弱和資金不夠雄厚的中小開發(fā)商主戰(zhàn)場會逐步外移，轉(zhuǎn)向爭奪區(qū)縣市場；局部購房者或投資者在政策的壓力下也會局部外溢，轉(zhuǎn)向投資區(qū)縣市場和區(qū)縣置業(yè)。這會加速區(qū)縣房地產(chǎn)市場的開展。〔三〕客戶影響投資客戶將受到極大抑制。限購令、差異化信貸政策和房產(chǎn)稅的征收會加重投資客戶的投資和物業(yè)持有本錢，使局部投資客戶轉(zhuǎn)向觀望，從而使投資市場得到抑制。改善型客戶也會受到很大影響。改善型客戶大多是二套房持有，差異化信貸政策會加大他們的購房投入，如：總價100萬的高層，之前首付為50萬，而新“國八條〞之后首付為60萬，增加10萬，且利率上浮1.1倍，在加息等多重壓力之下，局部改善型客戶也會轉(zhuǎn)向觀望。普通客戶的購房信心和購房本錢均會增加，加重觀望情緒。普通客戶的購房本錢主要是因為加息而增加，在投資市場和改善型住房需求市場都是到抑制的情況下，普通置業(yè)客戶可能會放慢他們的置業(yè)步伐，“等等看〞的心理會在置業(yè)客戶中滋長，市場整體觀望情緒會加重。.4對各類產(chǎn)品的影響1、小戶型產(chǎn)品——需求有所縮減限購及二套房信貸政策的調(diào)整，將增加小戶型自住客戶換房本錢，或?qū)е逻@局部客戶一步到位，直接購置較大面積戶型。因此，未來自住型小戶型需求將有所減少。2、普通住房——有所促進(jìn)在“低端有保障，中端有市場，高端有限制〞的政策指導(dǎo)下，在高端明顯受到限制、低端保障型住房受到大力扶持之下，重慶中端市場還存在很大的市場增值空間，未來中端市場還是將有所開展。但是需注意的是，假設(shè)未來房產(chǎn)稅開征多套房，那么對普通住房的投資性價比產(chǎn)生較大影響。3、洋房——迎來時機洋房在中長期來看可能會受到熱捧。主要原因在于，洋房雖然也會受房產(chǎn)稅影響，但相對稅率低、繳稅金額少，較別墅產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢，它將分流局部經(jīng)濟(jì)型別墅客戶。就洋房產(chǎn)品走勢方面，為了躲避房產(chǎn)稅，建筑面積100㎡以下的戶型將有所增多。4、別墅——目前房產(chǎn)稅影響有限，但限購影響大目前而言，房產(chǎn)稅帶來的本錢遠(yuǎn)低于價格上漲所帶來的收益，但限購影響較大。假設(shè)未來房產(chǎn)稅稅率大幅增加，將極大加重別墅持有本錢。5、高層豪宅——影響較大目前，高層豪宅，尤其是江景豪宅的客戶以外地客戶和投資客戶為主，而本次政策對外地客和投資客的打擊力度最大。整體來說，高層豪宅受影響非常大。6、商業(yè)——迎來絕好時機此次政策只是針對商品住宅，并未涉及商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)迎來絕好時機。而商業(yè)中的商務(wù)公寓、商鋪門面、車位、寫字樓等正受到熱捧。從當(dāng)前的政策背景來看，國家鼓勵商業(yè)投資，并沒有在商業(yè)投資方面設(shè)置過多的門檻，而我國投資渠道狹窄，新的國家經(jīng)濟(jì)增長點尚未顯現(xiàn)，調(diào)控使我國房地產(chǎn)市場走向健康和穩(wěn)定，并不是走向“死胡同〞。商業(yè)將迎來了絕好的時機。.5領(lǐng)域觀點1、開發(fā)商移駕二、三線城市2021年是一個地產(chǎn)“調(diào)控年〞，而2021年伊始，政策基調(diào)已根本明確，2021年“調(diào)控〞成為“空調(diào)〞后，2021年仍將是地產(chǎn)樓市“調(diào)控年〞延續(xù)；從2021年，乃至2021年，在國家政策調(diào)控下，大局部開發(fā)企業(yè)將戰(zhàn)場從一線城市轉(zhuǎn)移到二、三線，甚至四線城市，萬科進(jìn)入重慶、恒大進(jìn)入涪陵無疑都是最為典型的代表，而實力相對較弱和資金不夠雄厚的中小開發(fā)商將主戰(zhàn)場逐步外移，轉(zhuǎn)向爭奪區(qū)縣市場。2、閑置“熱錢〞流向二、三城市政策調(diào)控背景下，無疑將導(dǎo)致樓市中所謂的閑置“熱錢〞從一線城市流向二、三線城市，而也有大量購房者或投資者在政策的壓力下也會局部外溢，轉(zhuǎn)向投資區(qū)縣市場和區(qū)縣置業(yè)，區(qū)縣市場在政策調(diào)控背景下，間接受益。2.2涪陵房地產(chǎn)市場研究涪陵房地產(chǎn)宏觀市場研究核心導(dǎo)讀：土地市場發(fā)力商品房市場供求趨于平衡.1近兩年涪陵土地市場表現(xiàn)備注：1、以下土地成交數(shù)據(jù)均為用于房地產(chǎn)開發(fā)用地，即住宅及商業(yè)金融用地；2、以下土地成交數(shù)據(jù)為涪陵城區(qū)數(shù)據(jù)，不含涪陵其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；3、以下數(shù)據(jù)來源于中國土地掛牌網(wǎng)、涪陵區(qū)國土資源局、領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心圖：2021-2021年涪陵城區(qū)土地成交情況：2021年，涪陵土地市場異軍突起，土地出讓面積約2204畝，環(huán)比09年增加819畝，增幅高達(dá)59%，而2021年土地出讓可建最大規(guī)模面積約294萬方，按2021年涪陵主城商品房供給量100萬方來看，2021年土地出讓土地可建筑最大規(guī)模面積可以滿足涪陵主城區(qū)三年開發(fā)量。圖：2021-2021年涪陵城區(qū)各板塊成交情況：近兩年，涪陵城區(qū)土地成交主要集中于李渡新城，由于政府的搬遷以及李渡工業(yè)園的大力打造，李渡新城初具規(guī)模，而工業(yè)園的興起將帶動周邊住宅屬性及商業(yè)熟悉地塊的發(fā)力，而涪陵老城板塊〔江南、江北、江東區(qū)〕也將成為涪陵區(qū)大力開展區(qū)域。圖：涪陵區(qū)2021-2021年各地塊容積率劃分圖：按成交地塊容積率劃分，涪陵區(qū)近兩年成交地塊中容積率為2.0-3.0地塊占大半壁江山，約計273.8萬方，而容積率1.5以下面積約56.95萬方，由此可判斷，涪陵區(qū)商品房產(chǎn)品供給主要以普通住宅為主，而低密度物業(yè)供給明顯缺乏。2021-2021年間，涪陵土地市場較為活潑，其主要是由于涪陵區(qū)舊城改造以及新區(qū)開發(fā)政策的雙向啟動，2021-2021年，涪陵區(qū)土地成交面積由1385畝上漲至2204畝，年漲幅到達(dá)59%。而可建造最大建筑面積由181.47萬方上漲至294.01萬方，樓面地價漲幅達(dá)11.35%，其中表現(xiàn)較為突出的為李渡新區(qū)的崛起，兩年內(nèi)，李渡新區(qū)受其政府搬遷以及工業(yè)園區(qū)打造的前提下，可建造最大建筑面積201.47萬方，約占涪陵區(qū)兩內(nèi)面積的50%。.2近四年涪陵房地產(chǎn)供需表現(xiàn)2007-2021年，涪陵商品房供給逐年增加，而銷售速度也保持一個穩(wěn)步上升趨勢，其中2021年涪陵商品房市場已到達(dá)“供不應(yīng)求〞狀態(tài)，隨著涪陵城市化進(jìn)程的加快，商品房市場表現(xiàn)如火如荼，2021年，涪陵商品房市場表現(xiàn)為“供略小于求〞，供需相對平衡。.3近四年涪陵房地產(chǎn)價格表現(xiàn)近四年涪陵商品房價格直線上漲，“一路飆升〞，四年時間涪陵區(qū)商品房價格翻了一翻，且商品房均價年均增幅達(dá)20.99%，已超過重慶主城商品房年均增幅，由此可看出涪陵作為重慶中部中心城市，城市地位的提升和城市進(jìn)程的快速開展，。.4領(lǐng)域觀點城市地位提升，催生涪陵土地市場表現(xiàn)極為活潑，土地成交面積及成交單價逐年攀升；商品房年放量緊逼100萬方，供銷比約1：1，市場需求將較大，商品房成交均價直線上升。涪陵房地產(chǎn)微觀市場研究核心導(dǎo)讀：新城老城同步開展高端產(chǎn)品市場空白.1涪陵市場供給格局圖：涪陵區(qū)目前在售工程分布圖：圖片來源：谷歌地圖、領(lǐng)域機構(gòu)表，涪陵在售工程一覽表工程區(qū)位總體量〔萬㎡〕物業(yè)形態(tài)戶型面積均價備注金科黃金海岸濱江路30高層54-1206200尾房銷售金科天湖小鎮(zhèn)太極公園旁40別墅、洋房洋房116-160別墅350洋房6000別墅7000已推出一、二期，去化約84%中慧第一城董家灣60小高層、高層、洋房50-250高層4800洋房6000已推洋房售磬，主要在售為高層，去化率