1房地產(chǎn)評估案例案例一

某單位住宅樓評估

一、評估對象基本情況

某單位有一處住宅區(qū)，占地面積2000平方米，包括一幢1990年建成的七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積為4800平方米；一幢1992年建成的一層臨街鋪面、門衛(wèi)房，也為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為180平方米。該住宅區(qū)地處市城郊結(jié)合部，距環(huán)城路500米左右，南臨××路，西臨規(guī)劃之××東路，東臨××公目，北臨××。周圍無環(huán)境污染，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅。

二、評估目的

本次資產(chǎn)評估的目的是為擬出售的資產(chǎn)提出公允的市場價格意見。

三、評估基準日

評估基準日為2000年8月15日。

四、評估方法及過程

根據(jù)評估目的和所掌握的資料，決定采用兩種方法進行評估。

（一）采用房地分估、加總的方法

1.建筑物價格采用成本法進行評估。經(jīng)市場調(diào)查，當(dāng)時該地段磚混結(jié)構(gòu)樓房的建造單價為800元／7方米，平房造價為400元／7方米。該建筑物的建造時間為1990年，使用年限為4n年，已使用10年，取殘值率為4％。

樓房重置成本=800×4800=384（萬元）

樓房評估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

=384－92.16=291.84（萬元）

平房的建造時間為1992年，使用年限為25年，已使用年，取殘值率為5％。

鋪面、門衛(wèi)房重置成本=400×180=7.2（萬元）

鋪面、門衛(wèi)房估價=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（萬元）

樓房、鋪面、門衛(wèi)房等建筑物的評估價值共計為：291.84+5=296.84（萬元）

2.土地價格采用基準地價修正系數(shù)法進行評估。計算公式為：

土地價格=宗地所在區(qū)域基準地價×（宗地地價影響因素修正值）

根據(jù)該市房地產(chǎn)有關(guān)資料，該住宅所處地區(qū)屬于市五級二類三通一平熟地，基準地價為1098元／平方米。宗地地價影響因素修正值見表4—1。表4-1

地價修正系數(shù)表項目各種因素條件下修正系數(shù)

條件

分值基礎(chǔ)設(shè)施供水條件分值

較憂

O．012

電訊條件分值

優(yōu)

O．024

排氣條件分值

優(yōu)

O．048通訊條件分值

一般

O購物條件商服繁華分值

一般

O距商服中心距離

一般

O環(huán)境質(zhì)量周圍用地類型

優(yōu)

O．10污染狀況

優(yōu)

O．068宗地條件街畫位置

一般

0建筑物朝向

較優(yōu)

O．012形狀

無影響

0面積

一般

O交通條件道路寬度

—般

O公交便捷度

較優(yōu)

0．051對外交通便利值

較優(yōu)

O．045規(guī)劃條件用途

較優(yōu)

O．005指標(biāo)(容積率)

較優(yōu)

O．005退還道路比例(城市道路)

無

0．005合計

O．375

宗地單位地價=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）

土地價格=1509.75×2000=3019500（元）

該單位住宅樓房地產(chǎn)價格=建筑物價格+土地價格

=2968400+3019500

=5987900（元）

（二）市場比較法

1.選擇三個可比實例，具體情況如表4—2所示。

表4—2

參照物基本情況表

項目

A單位住宅樓

B單位住宅樓

C單位住宅樓

位置

人民路北側(cè)

正義路東段北側(cè)

五一路南側(cè)

建筑面積

5600平方米

4800平方米

5200平方米

結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)

銷售價格

1200元／平方米

1250元/平方米

1300元／平方米

交易日期2000年4月28日2000年6月8日2000年3月12日

2.確定修正系數(shù)。

（1）交易情況修正。所選可比實例交易情況正常，不需要進行交易情況修正。

（2）交易日期修正。據(jù)測算，近年來該市房地產(chǎn)價格上漲幅度平均每月為1％。

（3）區(qū)域因素修正。根據(jù)這些住宅樓所處區(qū)域的繁華程度，以估價對象為100，則A住宅樓為95，B住宅樓為98，C住宅樓為96。

（4）個別因素修正。根據(jù)可比實例及估價對象的個別特征，以估價對象為100，則A住宅樓為98，B住宅樓為93，C住宅樓為90。

3.確定比準價格。根據(jù)收集到的三個可比實例，列表修正計算如下（見表4—3）。表4—3

可比實例價格修正表

項

目

A住宅樓

B住宅樓

C住宅樓

實例價格(元/平方米)

1200

1250

1300

交易情況修正

lOO／lOO

lOO／lOO

lOO／lOO

交易日期修正

104／lOO

102／100

105／IOO

區(qū)域因素修正

100/95

lOO／98

lOO／96

個別因素修正

lOO/98

00／93

100／90

修正后價格(元／平方米)

1340

1399

1580

以上三個可比實例與估價對象位于同一供需圈內(nèi)，且交易日期比較接近，故取三個修正后價格的算術(shù)平均值作為估價對象的比準價格，即：

（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）容積率7．6建筑高度80米綠化面積占總用地的30％停車數(shù)45萬輛/方平方米

三、評估基準日

評估基準日為2000年8月20日。

四、評估采用的基本方法和步驟

評估對象屬于高級商用綜合樓的建設(shè)項目，根據(jù)國際地價評估慣例，宗地地價評估應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法進行評估，然后將評估結(jié)果進行算術(shù)平均或加權(quán)平均?？紤]到我國的國情，結(jié)合該宗地的實際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，我們認為評估對象地價評估以假設(shè)開發(fā)法為主，以基準地價修正法和市場法為輔較為合理。具體測算步驟如下：

1.根據(jù)委托方提供的資料和本公司掌握的市場信息，確定整體開發(fā)的功能分布。

2.運用專家調(diào)查法確定評估對象特殊條件下地價測算所需的各種參數(shù)。

3.確定計算公式和開發(fā)項目的總開發(fā)價值。

4.分析和確定開發(fā)項目的總成本、銷售費用及開發(fā)商的合理利潤。

5.從總開發(fā)價值中分離土地價值，進而求取總地價、單位地價和樓面地價。

6.根據(jù)政府有關(guān)政策，依據(jù)城市基準地價修正評估對象的宗地地價，進而求取評估對象的土地總價、單位地價和樓面地價。

7.選取與評估對象位于同一區(qū)位的若干比較案例，運用市場法求取樓面生地價。

8.將上述三種方法求出的地價進行技術(shù)處理，得出熟地地價。

五、評估估算過程

（一）運用假設(shè)開發(fā)法測算評估對象地價

1.確定地塊整體開發(fā)的功能分布。項目總建筑面積80000平方米，具體功能分布見表5—2。表5—2

建筑功能分布表功能建筑面積百分比辦公寫字40000平方米50旅館16000千方米20公寓12000平方米15商服8000千方米10健身娛樂4000平方米5合計80000平方米100

2.開發(fā)總價值。本項目開發(fā)收益的來源有：辦公、寫字樓和公寓的銷售收益，旅館、商服、健身娛樂用房的出租收益。下面分項計算本項目的開發(fā)收益。

（1）銷售收益。評估對象開發(fā)完成后物業(yè)售價的確定。由于評估對象預(yù)期建設(shè)為高級綜合性商用樓，而目前××市房地產(chǎn)市場上此類物業(yè)的交易實例可比性資料較多，故采用市場法可確定評估地塊的物業(yè)售價。具體比較測算過程見表5—3。表5—3

可比實例價格修正表

單位：美元/平方米編號地點售價時間修正區(qū)位修正用途修正個別因素修正比準價格1北海路1950100/6100／9610U／991OO／9821812五一街1786100／95100／961OO／9K100/920183興東路南1800105/1OO102八OO103八OO104／10010654北二路2000101／lOO102/1OO101／100103/1OO21435永安街280095/1OO98/1OO95/0095/1002353

根據(jù)以上比準價格的測算，我們?nèi)≡撛u估對象的預(yù)期市場價值，辦公、寫字樓為2000美元／平方米，公寓為1900美元／平方米。

計算銷售收益。取銷售費用率為0.1，則該物業(yè)的銷售收益為：

辦公寫字樓收益=2000×8.45×40000×（1－0.1）=60840（萬元）

公寓收益=1900×.45×12000×（1－0.1）=17339.4（萬元）

合計收益為78179.4萬元。

（2）出租收益。根據(jù)目前的市場水平，預(yù)測未來物業(yè)的租金為35美元／平方米／月。取出租費用率為0.15，使用面積比為0.75，公共流通比為0.2，平均空置率為0.2，則評估物業(yè)的出租收益=35×8.45×（1－0.15）×0.75×（1－0.2）×（1－0.2）×12×28000=40543776（元）運用收益法計算公式，計算開發(fā)價值：P=式中：a為年出租凈收益；r為收益還原利率（取12％）；。為收益年遞增率（取5％）；n為綜合使用年限（50年）；P為開發(fā)價值。P=（元）

（3）項目開發(fā)總價值：

781794000+556214686=1338008686（元）

3.開發(fā)總成本。

（1）建安工程費。

直接費：結(jié)構(gòu)+裝修=5000（元／平方米）

間接費：取直接費的20％=1000（元／平方米）

不可預(yù)見費：取前兩項和的10％=600（元／平方米）

則建安工程總投資=（5000+1000+600）×80000=52800（萬元）（2）投資利息。年利率取12％，建設(shè)周期為兩年，第一年資金投入60％，第二年資金投入40％。528000000×[0.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)0.5-1]=71015030(元)

（3）開發(fā)商利潤（利潤率取25％）：

52800×25％=13200（萬元）

（4）各種稅費（取開發(fā)總價值的5.05％）：

1338008686×5.05％=67569439（元）

（5）推銷廣告費（取開發(fā)總價值的2％）：

1338008686×2％=26760174（元）

（6）總開發(fā)成本：

528000000+71015030+132000000+67569439+26760174=825344643（元）

4.開發(fā)余值。

開發(fā)余值=開發(fā)總價值－開發(fā)總成本

1338008686－825344643=512664043（元）5.熟地地價。購地期望回報率為30％，設(shè)總地價為×，則X（1+12％）2（1+30％）=512664043

X=314378951（元）

土地單價=314378951／10500=29941（元仟方米）

樓面地價=314378951／80000=3930（元／平方米）

（二）依據(jù)基準地價修正法求取評估對象地價

根據(jù)××市人民政府1998年7月6日下發(fā)的《××市出讓國有土地使用權(quán)基準地價表》（×政發(fā)11998）34號）及其使用說明，求取評估對象的地價。

該基準地價是在調(diào)查各類用地的基礎(chǔ)上根據(jù)其地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價格，因此，將基準地價通過容積率、用途、土地使用權(quán)出讓年限等項目調(diào)整修正，可以推算出評估對象土地的地價。具體測算過程如下：

1－土地使用權(quán)出讓金計算。根椐××市地價區(qū)類劃分標(biāo)準，評估對象屬三類地區(qū)，其主要用途為公寓、寫字樓，地上容積率為7.6，取評估對象每平米土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準為2000元／平方米，容積率修正系數(shù)取6.0，則單位面積出讓金為：

2000×6.0=12000（元／平方米）

2.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。評估對象的市政及四源費為800元／平方米，小區(qū)建設(shè)配套費為400／平方米，容積率為7.6，則每平方米土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套費為：

（800+400）×7.6=9120（元）

3.土地開發(fā)及其他費用。此項標(biāo)準取值定為7800元／平方米。

4.評估對象基準地價：

單位地價=12000+9120+7800=28920（元／平方米）

總地價=28920×10500=303660000（元）

樓面地價=303660000／80000=3796（元／平方米）

（三）對以上兩種結(jié)果進行技術(shù)處理

運用假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法測算的土地價值，結(jié)果比較接近，我們對兩個結(jié)果進行算術(shù)平均，見表5—4。表5—4

土地價值評估表

方法總地價

(元)單位地價(元／平方米)樓面地價(元／平方術(shù))假設(shè)開發(fā)法314378951299413930基準地價修正法303660000289203796平均309019476294313863

（四）計算生地地價

1.確定拆遷費。根據(jù)委托方提供的資料，拆遷安置補償費用如下：地上建筑拆除補償費382.1萬元；地上建筑拆除清運費68.78萬元；設(shè)備報廢搬運費、安裝調(diào)試費496.8萬元；職工停產(chǎn)期間工資補償2944.5534萬元；地上管線、道路等附屬的補償100萬元；富余人員安置費500萬元；托、幼園搬家安置費（轉(zhuǎn)園費）37.5萬元；辦公場地周轉(zhuǎn)費540萬元；拆遷管理費49萬元；擁有土地方無償返還40％的物業(yè)建安成本21120萬元，合計26238.7334萬元。

綜上所述，拆遷安置補償費用合計為26238.7334萬元，則單位土地面積拆遷安置補償費用為：262387334／19800=13252（元／平方米）

2.計算生地地價。將擰遷費用從熟地地價中扣除，即得到土地的生地地價。評估對象承擔(dān)市政代征地6800平方米，集中綠地代征地2500平方米，合計9300平方米，

占規(guī)劃用地的89％，因而生地地價為熟地總價扣除規(guī)劃用地面積拆遷安置補償費用的1.3倍后的剩余。生地總價=熟地總價－拆遷安置補償費用=309019476－13252×10500×1.3=128129676（元）

土地單價=128129676／10500=12203（元／平方米）

樓面地價=128129676／80000=1602（元/平方米）

（五）運用市場法進行土地評估

1.交易實例資料的收集（見表5—5）。表5—5

交易實例情況表交易實例編號交易實例地點交易日期土地用途使用年限容積率土地區(qū)類樓面毛地價(元／平方米)1五—街99．12綜合502．18二類16502北海路99．12綜合504．92三類16283東大橋2000．7綜合502.37三類15502.計算修正過程（見表5－6）表5-6

可比實例價格修正表樓面毛地價(元/平方米)交易情況修正日期修正用途修正區(qū)類修正容積率修正個別因素修正修正地價(元／平方米)1650100／loo102／100100／lOO94／lOO107／10096／lOO16251628100/1OO102／100lOO／100100／IOO104／10095／lOO16411550100／10098／lOO100／IOO102／lOO105／100100／1001627

以上三個比較案例與評估對象位于同一區(qū)位，且交易日期比較接近，故取三個修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為評估對象的LL準價格，即：

（1625+1641+1627）／3=1631（元／平方米）