DB44/T2255—2海岸線價值評估技術規(guī)范2025-07-24實施2025-07-24實施廣東省市場監(jiān)督管理局發(fā)布I 1范圍 12規(guī)范性引用文件 13術語和定義 14評估原則 25評估程序 26海岸線分類與價值影響因素 47主要評估方法 58不同價值內涵的海岸線價值評估 9評估結果 附錄A(規(guī)范性)海岸線價值評估報告格式 附錄B(規(guī)范性)不同利用類型海岸線價值影響因素 20附錄C(規(guī)范性)海岸線價值評估方法基本要求 22附錄D(規(guī)范性)自然岸線生態(tài)系統服務識別 25附錄E(資料性)還原利率確定方法 26參考文獻 本文件代替DB44/T2255—2020《海岸線價值評估技術規(guī)范》,與DB44/T2255—2020a)更改了“術語和定義”,增加了“海岸線”的定義(見3.1),調整了“潮間帶”的定義(見3.2),調整了“海岸線價值”的定義(見3.3),增加了“海岸線價值評估”的評估對象范圍(見3.4),調整了“海岸線基準價”的定義(見3.6),增加了“估價期日”的定義。b)更改“總體原則”為“評估原則”(見4),增加了“市場供需原則”(見4.4),調整了“最有效利用原則”(見4.5),增加了“貢獻原則”(見4.7)。c)更改了“評估程序”,增加了“一般程序”(見5.1),增加了“擬定海岸線價值評估計劃”(見5.4),增加了“進行現場調研”(見5.5),增加了海岸線價值評估檔案保存期限要求(見5.10)。d)更改了“海岸線分類”,調整了“按利用類型分類”(見6.1.1),調整了“按屬性分類”的岸線類型(見6.1.2)。e)更改了“主要評估方法”,增加市場比較法中可比案例選擇的限制性要求(見7.1.2),細分了假設開發(fā)法(見7.3),調整了生態(tài)服務功能價值評估法的評估公式(7.6.3)。f)更改“不同類型海岸線價值評估”為“不同價值內涵的海岸線價值評估”(見8),增加了“應用要點”(見8.1),增加了“經濟價值”和“生態(tài)價值”的內容(見8.2和8.3)。g)調整了“海岸線價值評估報告格式”(見附錄A)。h)增加了“還原利率確定方法”(見附錄E)?！?020年首次發(fā)布為DB44/T2255—2020。1本文件規(guī)定了海岸線價值評估的有關術語和定義、總體原則、評估程序、海岸線分類與價值影響因素、主要評估方法、不同類型海岸線價值評估、評估結果和評估報告格式。本文件適用于我省經營性項目用海占用海岸線和海岸線占補指標交易中海岸線的價值評估。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18190—2017海洋學術語海洋地質學TD/T1061—2021自然資源價格評估通則3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。海岸線coastline多年大潮平均高潮位時海陸分界痕跡線。高潮線與低潮線之間，海水周期性淹沒和退出的淺灘地帶。海岸線價值包括在市場條件下一定年期的海岸線因其客觀存在為人類活動使用而產生的經濟價值和海岸線及其毗鄰潮間帶海域具有的生態(tài)系統服務功能而產生的生態(tài)價值。根據評估目的和評估對象狀況，依據相關法律法規(guī)，在全面調查和綜合分析海岸線價值影響因素的基礎上，選擇適宜的評估方法，對特定海岸線在估價期日市場價值進行估算和評定的行為。占用海岸線useofcoastline海岸線向海一側有海域使用活動且對海岸線具有排他性占用。2海岸線基準價benchmarkprice4.1合法性原則4.2科學性原則海岸線價值評估應以評估對象在正常利用條件下海岸線價值評估應以評估對象的最有效利用為前提。判斷海岸線的最有效利用應以海岸線開發(fā)利海岸線價值評估應以相同等別均質海岸線在同等利用條件下的海岸線市場交易價格為參照，評估海岸線在特定情況下需要以某種方式和其他生產要素組合才能發(fā)揮經濟效用時，其價值應根據海3評估專業(yè)人員應當根據海岸線價值評估工作具體情況擬定評估計劃，并合理確定評估計劃的繁簡評估專業(yè)人員應該根據評估工作的具體情況收集評估工作所需的資料，并核驗資料的完整性和可d)與評估對象開發(fā)利用方式類似的宗海項目的租賃或經營情況。4驗的有效資料測算海岸線價值。當存在下列情形時b)由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種c)因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應當是價值評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個別價值評估機構或者個別價值評估專業(yè)人員的操作能力和條件作5f)其他岸線。6.1.2按屬性分類海岸線占補指標交易中的海岸線按照以下屬性進行分類：a)自然岸線；主要包括基巖岸線、砂質岸線、泥質岸線、生物岸線等原生岸線。b)生態(tài)恢復岸線；主要包括生態(tài)恢復的砂質岸線、生態(tài)恢復的泥質岸線、生態(tài)恢復的生物岸線和生態(tài)化海堤。6.2海岸線價值影響因素評估海岸線價值時，應對影響價值的因素進行分析。海岸線價值影響因素包括以下類別：a)自然因素：評估對象的位置、自然資源條件、海洋生態(tài)環(huán)境狀況等；b)社會經濟因素：海岸線所在區(qū)域的人口狀況、經濟發(fā)展水平、保護與開發(fā)利用狀況、基礎設施狀況、交通區(qū)位、權利狀況等；c)政策因素：區(qū)域經濟與產業(yè)政策、國土空間規(guī)劃、相關產業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。分析影響因素時，應根據不同類型的特點及其對各影響因素的敏感程度，有所側重。不同利用類型海岸線價值影響因素詳見附錄B。7主要評估方法7.1市場比較法7.1.1基本原理遵循替代原則，將評估對象與具有替代性且近期市場上已發(fā)生交易的實例作比較，根據兩者之間的價值影響因素差異，在交易實例成交價格的基礎上作適當修正，以此確定海岸線價值。市場比較法的基本要求見附錄C中的C.1。7.1.2適用范圍市場比較法主要適用于海岸線交易市場發(fā)達，有充足可比實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估海岸線價值外，還可用于其他評估方法中相關參數的計算。7.1.3評估公式以市場比較法評估海岸線價值的公式見公式(1):P——海岸線價值(單位為元);Pb——交易實例的價格(單位為元);K?——交易情況修正系數；K?——估價期日修正系數；K?——影響因素修正系數；K?——使用年期修正系數。以市場比較法對海岸線價值進行評估應采用以下步驟：67.2.2適用范圍收益還原法主要適用于已取得正?，F實收益或未來具有客觀潛在收益，不適用于沒有收益項目或收益無法測算的海岸線價值評估。收益還原法的估價對象需符合“持續(xù)使用假設”,即假定海岸線在未來收益期或者持有期內評估所依據的用途以及利用方式繼續(xù)使用下去。被評估海岸線未來收益及風a)假設純收益不變，收益年期有限，各相關因素不變，評估公式見公式(2):P——海岸線價值(單位為元);a——海岸線純收益，每年不變(單位為元);z——未來海岸線使用項目的收益年期(單位為年)。b)假設一些年份(n年以前，包括n年)的純收益和利率不固定，一些年份(n年以后)的純收益和利率固定，評估公式見公式(3):P——海岸線價值(單位為元);n——純收益或利率有變化的年限(單位為年);ai——第1年的海岸線純收益(單位為元);a——n年后的海岸線純收益，每年不變(單位為元);7z——未來海岸線使用項目的收益年期(單位為年)。假設開發(fā)法是指在估算海岸線開發(fā)建設完成后正常交易價格的基礎上，扣除后續(xù)開發(fā)建設必要支適用于具有投資開發(fā)或存在開發(fā)潛力且預期完成的價值可計算的海岸P——海岸線價值(單位為元);A——開發(fā)利用海岸線區(qū)域經營項目完成后的總價值(單位為元);B——海岸線使用人在這個項目的開發(fā)成本(單位為元);R——開發(fā)利潤(單位為元)。b)以動態(tài)假設開發(fā)法評估海岸線價值的公式見公式(5):P——海岸線價值(單位為元);Ap——開發(fā)利用海岸線區(qū)域經營項目完成后的總價值的現值(單位為元);Bp——海岸線使用人在該項目的開發(fā)成本的現值(單位為元)。a)調查待估海岸線區(qū)域的基本情況(地理位置、岸線長度、利用現狀、政策規(guī)劃等);8以成本法評估海岸線價值的公式見公式(6):P——海岸線價值(單位為元);Ea——海岸線取得費(單位為元/平方米);Ea——海岸線開發(fā)費(單位為元/平方米);T——稅費(單位為元);R?——利息(單位為元);R?——利潤(單位為元);R?——海岸線增值收益(單位為元);R?——海岸線成本價格(單位為元)。9基準價系數修正法可用于政府已公布海岸線基準價且具有完備的海岸線基準價修正體系的經營性以基準價系數修正法評估海岸線價值的公式見公式(7):P——海岸線價值(單位為元);P——海岸線基準價(單位為元/平方米);S——開發(fā)海岸線區(qū)域經營項目的面積(單位為平方米);Kb——估價期日、使用年期等修正系數。a)確定待估對象所處等別的同類用途海岸線基準價標準；b)分析待估對象價值影響因素，編制海岸線基準價修正系數表和海岸線價值影響因素指標說明；c)依據海岸線基準價修正系數表和海岸線價值影響因素指標識別海岸線提供的生態(tài)系統服務，根據是否可以觀察到交易非市場價值法以及收益轉移法確定生態(tài)系統以生態(tài)服務功能價值評估法評估海岸線價值可參考以下公式(8):P——海岸線生態(tài)系統服務價值(單位為元);Pi——第1項每年海岸線生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米),生態(tài)系統服務包括食品生產、氣體調節(jié)、減災防護、廢物處理、審美旅游、生境服務等，詳見公式(9)～(18);S——潮間帶面積(單位為平方米);a)食品生產價值評估公式見公式(9):P——每年食品生產生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);R——單位面積養(yǎng)殖及捕撈品種的收入(單位為元/平方米·年);b)氣體調節(jié)價值評估公式見公式(10):P-——每年氣體調節(jié)生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);P——單位面積大型藻類植物氣體調節(jié)生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米·年)。1)大型藻類植物氣體調節(jié)生態(tài)系統服務價值評估公式見公式(11):P——每年單位面積其他植物生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);C氧——釋放氧氣的成本(單位為元/千克);2)浮游植物氣體調節(jié)生態(tài)系統服務價值評估公式見公式(12):P——每年單位面積浮游植物生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);C氧——釋放氧氣的成本(單位為元/千克);c)減災防護價值評估公式見公式(13):P——每年減災防護生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米)B——減災防護收益(單位為元/年);S——涉及減災防護的面積(單位為平方米)。d)廢物處理價值評估公式見公式(14):h——水深(單位為米);xi——第i種污染物的環(huán)境容量(單位為噸/年);Ci——第i種污染物的處理成本(單位為元/噸);Q——海域水容量(單位為立方米)。e)審美旅游價值評估公式見公式(15):P——每年文化旅游生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);P——文化生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米·年);P——旅游生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米·年)。1)文化生態(tài)系統服務價值評估公式見公式(16):P——每年文化生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);Q——公開發(fā)表的以被評估海岸線為調研區(qū)域或實驗場所的論文數量(單位為篇/年);PH——每篇論文的科研投入經費(單位為元/篇);S——科研活動所涉及的面積(單位為平方米)。2)旅游生態(tài)系統服務價值評估公式見公式(17):P_旅=V_旅/S_旅……(17)P——每年旅游生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);V——海岸帶旅游娛樂、景觀以及文化的價值(單位為元/年);S——海岸帶娛樂、景觀以及文化系統服務所涉及的面積(單位為平方米)。f)生境服務價值評估公式見公式(18):P生——每年生境服務的生態(tài)系統服務價值(單位為元/平方米);V勃——維持物種多樣性的價值量(單位為元/年);V生——維持生態(tài)系統多樣性的價值量(單位為元/年);S——生境服務涉及的面積(單位為平方米)。a)收集海岸線相關資料(海岸線類型、長度、開發(fā)利用現狀、覆被類型、生境分布);c)在評估生態(tài)價值時，可根據具體情況采用生態(tài)服務功能價值評估法、成本法等進行評岸線交易市場較成熟的地區(qū)，存在充足的相似類型交易實例的情況下，可采用市場比較法。三年交通運輸業(yè)發(fā)展實際情況及可能的新的生產情況，合理確定收益能a)評估旅游娛樂岸線價值時，應分析國家和省旅游區(qū)評價標準對評估對象的影能夠獲取填海造地形成的海岸線未來收益的采用收益還原法；對于需要投資開發(fā)且開發(fā)成本能夠b)應分析待估海岸線毗鄰土地的用地類型、級別與基準價格對評估對象的影響。評估自然岸線與生態(tài)恢復岸線價值時，應綜合考慮待估海岸線所在海域的國土空間規(guī)劃確定的用a)對于可以直接在市場交易的生態(tài)系統服務，評估其價值時通過建立他們的需求曲線和供給曲b)對于不能在市場直接買賣，但是人們在市場上對這些服務及其產品有支付意愿的生態(tài)系統服c)對于既沒有交易市場，也沒有與之緊密相關的市場產品的生態(tài)系統服務，可選擇或然價值法(意愿調查法)評估其價值。(規(guī)范性)海岸線價值評估報告封面、摘要、正文及附件的內容和格式見圖A.1～圖A.海岸線價值評估報告第一部分摘要一、評估項目名稱說明評估項目名稱，與封面文字一致。二、委托評估方說明該項評估業(yè)務的委托單位或個人。三、評估目的說明委托評估方的評估需求以及評估結果的使用方向。說明評估對象的位置、范圍、長度、潮間帶面積、用途，并明確評估對象是否包含附屬設施和建筑物、構筑物，并附現場影像資料。五、估價期日說明評估結果對應的具體日期，格式為××××年××月××日。估價期日可以是現在時點，也可以是過去或者將來的時點。六、價值類型說明評估報告中海岸線價值的內涵，包括評估基準日、現狀利用或規(guī)劃利用條件、設定的開發(fā)程度與用途以及是否包含附屬設施和建筑物、構筑物等。七、評估結果以人民幣表示最終評定的海岸線價值，海岸線價值附大寫金額。八、海岸線價值評估專業(yè)人員簽字評估報告應當由至少兩名承辦該業(yè)務的評估人員簽名，并注明相應的證書編號。評估機構：(公章)××××年××月××日說明該項評估所依據的國家或地方有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章，采用的技術規(guī)程，委托方提供的有關材料，評估人員實地勘察、調查所獲取的資料等。(一)概述說明評估對象的地理位置、岸線類型、長度及潮間帶面(二)環(huán)境概況說明評估對象的地形地貌、氣候條件、海洋水文、生態(tài)環(huán)境等概(三)資源概況說明評估對象周邊區(qū)域的旅游資源、港航資源、生物資源和珍稀物種資源等概(四)保護與開發(fā)利用現狀說明評估對象的保護與開發(fā)利用現狀、沿革，以及附屬設施、建筑物和構筑物建設等情況。(五)規(guī)劃利用情況說明相關規(guī)劃、開發(fā)利用具體方案對評估對象的規(guī)劃利用情況，如評估對象的主導功能。針對海岸線不同利用類型，通過定性與定量相結合的方式，分析海岸線使用效益的主要影響因素及其影響程度、影響趨勢，與本次評估相關性小的因素可作為參考。在分析影響因素時，應做到描述客觀，內涵準確，分析合理，參數有四、評估的原則、方法和過程(一)評估原則簡要說明該項評估所遵循的主要原則。(二)評估方法的確定對各種評估方法進行適用性分析。(三)評估程序實施過程和情況描述評估人員在評估過程中實施的評估程序。(四)評估過程介紹評估的基本思路，說明評估方法的計算公式、計算步驟以及評估的計算過程，包括評估參數的取值依據、計算過程以及評估結果。最終結果以人民幣注明海岸線價值，并附大寫金額。六、需要說明的事項(一)評估的前提條件和假設條件說明本次評估結果成立的前提條件、假設條件。(二)評估結果和評估報告的使用1、評估結果和評估報告發(fā)生效力的法律依據；2、評估結果和評估報告使用的方向和限制條件；3、評估報告的有效期自提交評估報告日期起不超過1年。(三)需要特別說明的事項1、有關材料來源及未經證實或無法實地確認的資料和事項；2、評估對象的特殊性、評估中未考慮的因素及采取的特殊處理措施；3、對評估結果和評估工作可能產生影響的事項以及采取的相應措施；4、本評估報告共包括×部分，本評估報告在完整使用的條件下方有效；5、其他需要特別說明的問題。一、評估委托書二、評估機構價值評估相關資質證明材料三、評估對象相關背景材料五、現場調研資料(規(guī)范性)不同利用類型海岸線價值影響因素B.1漁業(yè)岸線價值影響因素包括區(qū)域經濟狀況、交通條件、區(qū)劃與規(guī)劃、基礎設施和配套設施條件、海岸線開發(fā)利用現狀以及養(yǎng)殖條件等因素。漁業(yè)基礎設施岸線應重點分析地質地貌、氣象與氣候條件、水深條件、陸域和水域寬窄、掩護條件、臨近海域陸域利用情況、錨地基礎設施配套條件、相關漁港規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素；圍海養(yǎng)殖岸線應重點分析養(yǎng)殖環(huán)境、養(yǎng)殖生物資源豐度、水文、氣象與氣候條件、海洋災害、基礎設施配套條件、相關圍海養(yǎng)殖規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素。B.2工業(yè)岸線價值影響因素包括區(qū)域經濟狀況、交通條件、區(qū)劃與規(guī)劃、基礎設施和配套設施條件、海岸線開發(fā)利用現狀、礦產類型以及資源蘊藏量等因素。鹽業(yè)岸線應重點分析鹽田面積、灘涂面積、鹽度、水文、氣象與氣候條件、距離交通節(jié)點距離等因素；固體礦產開采岸線、油氣開采岸線應重點分析地質地貌、產業(yè)配套及集聚狀況、海陸統籌狀況、相關礦產規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素；船舶工業(yè)岸線應重點分析與大型港口的距離、水深、地質地貌、基礎設施配套條件、規(guī)劃、臨近海域陸域利用情況、相關規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素；電力工業(yè)岸線應重點分析水文、氣象與氣候條件、地質地貌、臨近海域利用情況、海洋災害、基礎設施配套條件、相關規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素；海水綜合利用岸線應重點分析水文、地質地貌、基礎設施配套條件、產業(yè)集聚狀況、臨近海域陸域利用情況、相關規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素。B.3交通運輸岸線價值影響因素包括區(qū)域經濟狀況、交通條件、區(qū)劃與規(guī)劃、基礎設施和配套設施條件、港口規(guī)模、碼頭規(guī)模、碼頭作業(yè)天數、港口建設條件等因素。港口岸線應重點分析直接腹地GDP、間接腹地GDP、集疏運條件、港口吞吐量、水文、水深、陸域和水域寬窄、掩護條件、地質地貌以及淤積狀況、相關港口規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素；路橋岸線應重點分析水文、氣象與氣候條件、地區(qū)經濟、財政金融、基礎設施配套條件、地質地貌、相關路橋規(guī)劃以及生態(tài)保護政策等因素。B.4旅游娛樂岸線價值影響因素包括區(qū)域經濟狀況、交通條件、區(qū)劃與規(guī)劃、基礎設施和配套設施條件、旅游景區(qū)條件、濱海旅游資源條件等因素。旅游基礎設施岸線應重點分析景區(qū)質量等級、濱海旅游休閑(觀光)指數、地理位置、氣候條件、地質地貌、基礎設施配套條件、交通便捷程度、人文及景觀環(huán)境、海灘質量、相關生態(tài)保護政策等因素；浴場岸線應重點分析景區(qū)質量等級、客流量、浴場面積、水文、氣候條件、適游時間、浴場水質、浴場健康指數、交通便捷程度、海灘質量等因素；游樂場岸線應重點分析游樂設施數量、客流量、水文、氣象與氣候條件、適游期、水質、交通便捷程度、景區(qū)質量等級、海灘質量、相關生態(tài)保護政策等因素。B.5造地工程岸線價值影響因素包括區(qū)域經濟狀況、交通條件、區(qū)劃與規(guī)劃、基礎設施和配套設施條件、毗鄰土地情況，工程建設條件等因素。城鎮(zhèn)建設填海造地岸線應重點分析填海造地適宜性、人口密度、交通便捷程度、基礎設施配套條件、城鎮(zhèn)化建設水平、產業(yè)集聚度、毗鄰相同用地類型土地價格、填海造地相關法律法規(guī)以及管控要求等因素；農業(yè)填海造地岸線應重點分析填海造地適宜性、種植作物情況、耕作人數、氣象與氣候條件、毗鄰相同用地類型土地價格等因素，廢棄物處置填海造地岸線應重點分析填海造地適宜性、基礎設施配套條件、潮間帶狀況、毗鄰相同用地類型土地價格、填海造地相關法律法規(guī)以及管控要求等因素。(規(guī)范性)海岸線價值評估方法基本要求C.1市場比較法收集海岸線交易實例資料的范圍應包括位置、長度、潮間帶面積、利用類型、成交時間、交易雙方當事人、資源條件、使用年期、交易條件、影響價值的因素、成交價格及明確的價格內涵。比較實例數量應達到3個以上(含3個),且估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年；比較實例應為與評估對象在自然環(huán)境、地理位置、開發(fā)利用狀況相似且海岸線類型相同的交易實例。各可比案例修正后的比準價格相差應不超過40%。各可比案例的整體修正幅度應不超過30%,可比案例的單項修正幅度應不超過20%。經調整后的各可比實例價格中，最高價和最低價的比值不宜大于1.4。如可比案例突破了上述修正幅度限制，應另選案例予以替換。評估時應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和單位、稅費負擔等方面對各比較實例的單位進行統一。交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格，交易行為中的特殊因素主要包括：有利害關系人之間的交易、急于出售或者購買情況下的交易、受債權債務關系影響的交易、交易雙方或者一方獲得的市場信息不全情況下的交易、相鄰區(qū)塊的合并交易、特殊方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易等。綜合分析各特殊因素對價格的影響程度，確定交易情況指數，交易情況修正公式見公式(C.1):Ep——評估對象交易情況指數；Ee——比較實例交易情況指數。估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格。應通過收集大量交易實例資料，運用統計方法分析特定區(qū)域內海岸線價值隨時間變動的規(guī)律，求取相關指數，確定修正系數，修正公式見公式(C.2):K?——估價期日修正系數；Q——評估對象估價期日價格指數；Q?！容^實例交易日價格指數。影響因素修正是將比較實例的價格調整為評估對象條件下的價格。不同利用類型的海岸線影響其價值的因子不同，修正的具體因子應根據評估對象的利用類型確定。綜合分析影響因素中各因子對海岸線價值的影響程度，確定影響因素條件指數，修正公式見公式(C.3):K?——影響因素修正系數；Dp——評估對象影響因素條件指數；De——比較實例影響因素條件指數。使用年期修正是將各比較實例的不同剩余使用年期修正到評估對象的剩余使用年期，消除因剩余使用年期不同而對價值帶來的影響。修正公式見公式(C.4):K?——使用年期修正系數m——評估對象的剩余使用年期(年);n——比較實例的剩余使用年期(年)。除進行上述修正外，經過充分調查或者專家論證，還可根據比較實例與評估對象的條件差異進行其他必要的修正。根據經過上述各項比較修正后的比較實例價格，應選擇適用的方法計算綜合結果，作為比準價格，常用計算方法包括：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。C.2收益還原法收集的資料包括評估對象和與評估對象特征相同或者相似的海岸線用于出租或者經營時的年平均總收益、總費用資料。所收集的資料應具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映海岸線的長期收益趨勢。年純收益是海岸線每年客觀的總純收益中扣除非海岸線生產要素的貢獻后的余額?？刹捎帽容^法求取客觀純收益，即比照類似宗海類似項目的純收益，經過影響因素的比較修正，測算評估對象的開發(fā)利用純收益。年總收益是評估對象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情況下，合理利用海岸線及附屬設施等其他生產要素進行經營或者生產是應取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或者年租金，含租金收入、押金利息收入等。海岸線的收益中除了可以用貨幣直接衡量的有形收益外，有些情況下還存在難以用貨幣衡量的無形收益。對于不易量化的無形收益，可考慮通過選取較低的還原率或其他合適的方法予以適當考慮。需注意，如果無形收益已通過有形收益得以體現，則不應單獨再考慮，以免重復計算。年總費用是指利用海岸線進行經營活動并取得相應收益時正常合理的必要年支出。還原利率可采用風險累加法或市場提取法進行計算，詳見附錄E。海岸線使用項目的受益期限應根據用海岸線項目所涉及的建筑物或海域使用權的剩余經濟壽命年限與海岸線使用剩余年限等參數確定，以剩余年限中較短的年限為準。C.3假設開發(fā)法海岸線開發(fā)利用項目總價值根據海岸線開發(fā)利用方式，結合預期經營狀況和市場條件運用收益還原法測算。開發(fā)成本是海岸線開發(fā)利用活動在建設期所產生的客觀費用的綜合。包括開發(fā)成本、專業(yè)費用、稅費及其他不可預見費用等。a)開發(fā)成本包括直接工程費、間接工程費、建設承包商利潤及建設附帶費用?？捎帽容^法推算。b)專業(yè)費用包括設計費與預算師的工程概預算費用等，可用開發(fā)成本的一定比例測算。c)稅費按照開發(fā)完成后的總價格一定比例測算。d)不可預見費用一般按照開發(fā)成本和專業(yè)費的一定比例測算。投資利息是全部成本的利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。利息率的選取參照銀行同期貸款利率。開發(fā)利潤以全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用類似宗海開發(fā)項目的平均利潤率。C.4成本法海岸線取得費是用海岸線方為使用海岸線而支付的各項客觀費用。可用海岸線基準價代替。海岸線開發(fā)費用是開發(fā)利用海岸線投入并固化在海岸線的各項客觀費用。海岸線增值收益是指因海岸線利用方式改變、開發(fā)利用強度增加或生態(tài)功能提升而導致的市場價值超出成本價值的差額。C.5基準價系數修正法分析評估對象的價值影響因素，編制價值影響因素條件說明表并計算修正系數。鑒于當前海岸線市場不成熟、交易資料不充裕以及國家或省未公布基準價等原因，現按照海域使用金征收標準相關規(guī)定核定基準價，待海岸線市場相對成熟