房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購(gòu)要點(diǎn)一、房地產(chǎn)收購(gòu)的種類房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)包括：在建工程轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司收購(gòu)兩種1、在建工程轉(zhuǎn)讓又叫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)（爛尾樓的收購(gòu)）2、項(xiàng)目公司收購(gòu)又叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓二、項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)步驟：1、項(xiàng)目收購(gòu)意向書2、項(xiàng)目盡職調(diào)查3、洽談?wù)胶贤?、交接三、意向書意向書包括：1、意向股權(quán)數(shù)量；2、對(duì)價(jià)金額；3、意向金（一般鎖定1000萬(wàn)-5000萬(wàn)共管一個(gè)月）四、項(xiàng)目盡職調(diào)查包括：1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查；2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)審計(jì)；3、所收購(gòu)項(xiàng)目的主體調(diào)查1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（包括正副本是否過(guò)期）；（2）各種開(kāi)發(fā)資質(zhì)（3）稅務(wù)登記（4）企業(yè)組織代碼（5）貸款卡（6）所有股東的存在和變更情況（7）股東章程的變化情況（8）歷次股東會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要（9）歷次董事會(huì)的會(huì)議紀(jì)要2、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)審計(jì)（1）對(duì)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行審計(jì)（目的是主要審查項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債情況；稅務(wù)情況和債務(wù)情況）（2）項(xiàng)目公司需提供原始憑證和賬冊(cè)（3）項(xiàng)目公司的往來(lái)賬款情況（目的主要是考察項(xiàng)目的采取是否干凈）（4）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流調(diào)查（目的主要是防止項(xiàng)目公司利用財(cái)務(wù)手段清理債權(quán)債務(wù)）（5）審計(jì)項(xiàng)目公司的資金到位和使用情況（6）審計(jì)項(xiàng)目公司的納稅情況、債務(wù)情況以及項(xiàng)目公司的銀行賬戶3、所收購(gòu)項(xiàng)目的主體調(diào)查（1）項(xiàng)目的所有權(quán)證和批文，包括①項(xiàng)目的國(guó)有土地使用證以及土地轉(zhuǎn)讓合同和土地出讓金繳納發(fā)票；②項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃意見(jiàn)書；③項(xiàng)目的建筑工程規(guī)劃許可；④開(kāi)工證等。（2）項(xiàng)目所在地的規(guī)劃情況（包括控制性規(guī)劃和詳細(xì)性規(guī)劃）（3）項(xiàng)目的可行性批復(fù)（4）項(xiàng)目的規(guī)范性調(diào)查（5）項(xiàng)目的以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)查五、洽談?wù)胶贤?、交接和變?、公司證件的交接2、公司所有印章的交接3、公司所有材料的交接4、項(xiàng)目場(chǎng)地的交接七、股權(quán)收購(gòu)的難點(diǎn)1、溢價(jià)的處理方式2、或有負(fù)債的保證溢價(jià)的處理方式主要是股