物業(yè)業(yè)主自治規(guī)章

一、總則（一）目的為加強(qiáng)本小區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本物業(yè)業(yè)主自治規(guī)章。（二）適用范圍本規(guī)章適用于本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、物業(yè)使用人以及參與小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)單位和個(gè)人。（三）基本原則1.遵守國家法律法規(guī)，維護(hù)社會公共利益和業(yè)主的合法權(quán)益。2.民主管理原則，充分尊重業(yè)主的意愿，保障業(yè)主參與小區(qū)管理的權(quán)利。3.公平、公正、公開原則，確保小區(qū)管理活動(dòng)在透明、規(guī)范的環(huán)境下進(jìn)行。4.自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督原則，通過業(yè)主自治實(shí)現(xiàn)小區(qū)的良好治理。二、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會的組成本小區(qū)的業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人，物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)享有相應(yīng)的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。（二）業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。5.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。6.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（三）業(yè)主大會的召開1.定期會議：業(yè)主大會定期會議每年召開[X]次，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。會議時(shí)間、地點(diǎn)和議題應(yīng)提前[X]日在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告。2.臨時(shí)會議：有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：-經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；-發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；-業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（四）業(yè)主大會的表決業(yè)主大會決定本規(guī)章規(guī)定的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會會議表決采用記名投票方式，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限等內(nèi)容。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的選舉業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由[X]名委員組成，設(shè)主任1名，副主任[X]名。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本小區(qū)內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力。業(yè)主委員會選舉工作由業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，選舉結(jié)果應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公告，公告期為[X]日。（二）業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。2.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。6.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。7.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。8.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）業(yè)主委員會的工作規(guī)則1.業(yè)主委員會會議每[X]月召開一次，經(jīng)1/3以上委員提議，可以召開臨時(shí)會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主的意見和建議等。3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在小區(qū)內(nèi)公告工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）業(yè)主委員會委員的資格終止業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。2.無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)[X]次以上的。3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。4.有犯罪行為被依法追究刑事責(zé)任的。5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的。6.不履行委員職責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的。業(yè)主委員會委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公告。四、管理規(guī)約（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、挖掘，不得損壞、拆除、改造。因維修等需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)保持物業(yè)外觀整潔，不得在建筑物外立面擅自安裝、懸掛物品，不得在樓道、陽臺、屋頂?shù)裙灿貌课欢逊烹s物。（二）環(huán)境衛(wèi)生與綠化1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)自覺維護(hù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地吐痰、亂扔垃圾，不得在小區(qū)內(nèi)焚燒物品。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得踐踏草坪、攀折花木、損壞綠化設(shè)施。（三）安全與秩序1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)遵守小區(qū)的安全管理制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。不得在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用明火，不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)遵守小區(qū)的車輛停放管理規(guī)定，不得亂停亂放車輛，不得占用消防通道和公共通道。（四）鄰里關(guān)系業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)和睦相處，相互尊重，不得制造噪聲、異味等影響他人正常生活的行為。因物業(yè)使用、維護(hù)等問題發(fā)生糾紛的，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法向有關(guān)部門申請仲裁或者提起訴訟。（五）違約責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主委員會報(bào)告，業(yè)主委員會可以按照本管理規(guī)約的約定進(jìn)行處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。五、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘業(yè)主大會通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)或者協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)等級，具備良好的信譽(yù)和業(yè)績。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等事項(xiàng)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)管理。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、秩序維護(hù)，包括門崗值班、巡邏等。5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。6.物業(yè)檔案資料管理。7.為業(yè)主提供的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。（三）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，包括但不限于以下方面：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)及時(shí)率和合格率。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行正常率和完好率。3.環(huán)境衛(wèi)生清掃的頻次和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4.綠化養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和效果。5.安全防范和秩序維護(hù)的措施和成效。（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤等因素確定，并向業(yè)主公示。業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催繳，經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取違約金，并可以通過法律途徑追討欠費(fèi)。六、專項(xiàng)維修資金（一）專項(xiàng)維修資金的籌集本小區(qū)專項(xiàng)維修資金的籌集按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存專項(xiàng)維修資金，具體繳存標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門制定。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，由業(yè)主大會委托的管理單位統(tǒng)一管理。（二）專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。3.使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核后，提交業(yè)主大會討論決定；業(yè)主大會決定通過的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可組織實(shí)施。4.專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）專項(xiàng)維修資金的管理1.專項(xiàng)維修資金管理單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，建立健全專項(xiàng)維修資金管理制度，確保資金的安全和合理使用。2.專項(xiàng)維修資金管理單位應(yīng)當(dāng)定期對專項(xiàng)維修資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向業(yè)主大會報(bào)告審計(jì)結(jié)果。3.業(yè)主有權(quán)查詢專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理情況。七、附則（一）本規(guī)章的解釋權(quán)本規(guī)章的解釋權(quán)歸本小區(qū)業(yè)主大會所有。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會對本規(guī)章進(jìn)行具體解釋。（二）本規(guī)章的修訂本規(guī)章的修訂由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會可以根據(jù)小區(qū)管理的實(shí)際情況和業(yè)主的意見，提出修訂建議，提交業(yè)主大會審議通過。（三）本規(guī)章的生效本規(guī)章自業(yè)主大會通過之日起生效。本小區(qū)全體業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守本規(guī)章，共同維護(hù)小區(qū)的良好秩序和環(huán)境。以