房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偪荚囶}》新版含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15題）1.某城市基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地三級(jí)地，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為“五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊，場(chǎng)地平整），容積率2.0，土地使用年期40年?，F(xiàn)需評(píng)估一宗位于三級(jí)商業(yè)用地的宗地，實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為“六通一平”（增加通燃?xì)猓?，容積率2.5，剩余使用年期35年。已知：“六通一平”比“五通一平”的地價(jià)修正系數(shù)為+3%；容積率修正系數(shù)表中，容積率2.0對(duì)應(yīng)1.0，2.5對(duì)應(yīng)1.2；年期修正系數(shù)公式為\[K=\frac{1\frac{1}{(1+r)^n}}{1\frac{1}{(1+r)^{N}}}\]（r取5%，N=40，n=35）。若該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為5000元/㎡，則該宗地的評(píng)估地價(jià)為（）元/㎡。A.5000×1.03×1.2×[11/(1.05)^35]/[11/(1.05)^40]B.5000×1.03×1.2×[11/(1.05)^40]/[11/(1.05)^35]C.5000×(1+3%)×(1.2/1.0)×[11/(1.05)^35]/[11/(1.05)^40]D.5000×(1+3%)×(1.2/1.0)×[11/(1.05)^40]/[11/(1.05)^35]答案：C2.采用路線價(jià)法評(píng)估某臨街地塊價(jià)格，該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)為2000元/㎡（標(biāo)準(zhǔn)深度18米），深度價(jià)格修正率表如下：深度（米）：06、612、1218修正率（%）：40、30、30若某地塊臨街深度為15米，寬度為10米，則該地塊總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.2000×10×(40%+30%+30%×(1512)/6)B.2000×10×(40%+30%+30%×(1512)/6)×15C.2000×10×(40%+30%+30%×(1512)/6)×(15/18)D.2000×10×(40%+30%+30%×(1512)/6)答案：D3.某待開(kāi)發(fā)土地為毛地，面積10000㎡，規(guī)劃容積率3.0，用途為住宅，開(kāi)發(fā)周期2年。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后總建筑面積30000㎡，其中可售住宅28000㎡（售價(jià)15000元/㎡），不可售公建2000㎡（建造成本2000元/㎡）。開(kāi)發(fā)成本（含建安、配套等）為4000元/㎡（按建筑面積計(jì)算），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，投資利息率為6%（按單利計(jì)算），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的15%。采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（靜態(tài)）評(píng)估該毛地總價(jià)，其公式中“開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值”應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.28000×15000÷10000B.(28000×15000+2000×2000)÷10000C.28000×15000×(15.5%)÷10000D.28000×15000×(12%5.5%)÷10000答案：A4.關(guān)于地價(jià)分?jǐn)?，下列說(shuō)法正確的是（）。A.按建筑面積分?jǐn)傔m用于各層用途相同、價(jià)值差異較小的建筑物B.按土地價(jià)值分?jǐn)傔m用于各層用途相同、價(jià)值差異較大的建筑物C.按樓價(jià)比例分?jǐn)倳?huì)導(dǎo)致底層分?jǐn)偟牡貎r(jià)顯著低于高層D.地價(jià)分?jǐn)偟暮诵氖谴_保各業(yè)主占用的土地份額與土地總價(jià)值成反比答案：A5.某宗地開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，基準(zhǔn)地價(jià)為“五通一平”條件下的價(jià)格。若“七通一平”比“五通一平”的額外開(kāi)發(fā)成本為200元/㎡（假設(shè)該成本在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值為200元/㎡），則基準(zhǔn)地價(jià)修正到“七通一平”時(shí)，修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)+200元/㎡B.基準(zhǔn)地價(jià)×(1+200/基準(zhǔn)地價(jià))C.基準(zhǔn)地價(jià)×[1+200/(基準(zhǔn)地價(jià)200)]D.基準(zhǔn)地價(jià)×(1+200/土地取得成本)答案：A6.某成片開(kāi)發(fā)土地總面積10萬(wàn)㎡，其中道路、綠地等公共用地2萬(wàn)㎡，可出讓建設(shè)用地8萬(wàn)㎡。若該區(qū)域平均開(kāi)發(fā)成本（含土地取得、開(kāi)發(fā)、稅費(fèi)等）為2000元/㎡（按總面積計(jì)算），開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為15%（按開(kāi)發(fā)成本計(jì)算），則可出讓建設(shè)用地的單位地價(jià)為（）元/㎡。A.(10×2000×1.15)÷8B.(10×2000×1.15)÷(102)C.2000×1.15D.(10×2000+10×2000×15%)÷8答案：A7.采用地租理論評(píng)估地價(jià)時(shí)，若某宗地年純收益為100萬(wàn)元，土地還原率為5%，剩余使用年期為50年，則地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.100÷5%×[11/(1.05)^50]B.100÷5%×[11/(1.05)^∞]C.100×[11/(1.05)^50]/5%D.100×[1/(1.05)^50]/5%答案：A8.某建筑物為10層住宅，總建筑面積20000㎡，占用土地面積5000㎡，土地總價(jià)值1億元。若按建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)，每層業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值為（）萬(wàn)元。A.10000÷20000×(20000÷10)B.10000×(2000÷20000)C.10000×(5000÷20000)D.10000÷10答案：B9.某路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，路線價(jià)為3000元/㎡。某地塊臨街深度為18米，采用“九八七六”法則（即深度16米修正率90%，612米80%，1218米70%，1824米60%），則該地塊的單價(jià)修正系數(shù)為（）。A.90%+80%+70%B.90%×80%×70%C.(90%+80%+70%)×(18/24)D.90%+80%+70%×(1812)/6答案：A10.某待開(kāi)發(fā)土地面積2萬(wàn)㎡，規(guī)劃容積率2.5，開(kāi)發(fā)周期3年。預(yù)計(jì)第一年投入40%開(kāi)發(fā)成本，第二年30%，第三年30%。開(kāi)發(fā)成本為5000元/㎡（按建筑面積計(jì)算），利息率6%（復(fù)利），則開(kāi)發(fā)成本的利息為（）萬(wàn)元。A.2×2.5×5000×[0.4×(1.06)^2.5+0.3×(1.06)^1.5+0.3×(1.06)^0.5]B.2×2.5×5000×[0.4×(1.06)^2+0.3×(1.06)^1+0.3×(1.06)^0]C.2×2.5×5000×[0.4×(1.06)^1.5+0.3×(1.06)^0.5+0.3×(1.06)^0]D.2×2.5×5000×[0.4×(1.06)^2.5+0.3×(1.06)^1.5+0.3×(1.06)^0.5]2×2.5×5000答案：A11.關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法，下列表述錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格，需修正到具體宗地B.修正內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)程度、容積率、年期等C.若基準(zhǔn)地價(jià)為熟地價(jià)格，評(píng)估毛地時(shí)需扣除開(kāi)發(fā)成本D.基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵必須與待估宗地一致，否則無(wú)需修正答案：D12.某商場(chǎng)為5層建筑，每層建筑面積相同，土地總價(jià)值5000萬(wàn)元。若15層的樓層地價(jià)分配率分別為40%、30%、20%、8%、2%，則第二層分?jǐn)偟牡貎r(jià)為（）萬(wàn)元。A.5000×30%B.5000×(30%÷(40%+30%+20%+8%+2%))C.5000×(30%×5)D.5000×(30%×1/5)答案：A13.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估地價(jià)時(shí)，若開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值為V，開(kāi)發(fā)成本為C，管理費(fèi)用為C×3%，銷售費(fèi)用為V×2%，銷售稅費(fèi)為V×5.5%，投資利息為I，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為P（按V的15%計(jì)算），則地價(jià)公式為（）。A.VCC×3%V×2%V×5.5%IPB.VC×(1+3%)V×(2%+5.5%)IPC.V×(12%5.5%15%)C×(1+3%)ID.V×(12%5.5%)C×(1+3%)IV×15%答案：B14.某宗地剩余使用年期為30年，還原率6%，若其無(wú)限年期地價(jià)為1000元/㎡，則有限年期地價(jià)為（）元/㎡。A.1000×[11/(1.06)^30]B.1000×[1/(1.06)^30]C.1000÷[11/(1.06)^30]D.1000×[11/(1.06)^∞]/[11/(1.06)^30]答案：A15.關(guān)于地價(jià)分?jǐn)偟摹皹莾r(jià)比例法”，下列說(shuō)法正確的是（）。A.按各層樓價(jià)占總樓價(jià)的比例分?jǐn)偟貎r(jià)B.適用于各層樓價(jià)差異較小的建筑物C.會(huì)導(dǎo)致高樓層分?jǐn)偟牡貎r(jià)低于低樓層D.計(jì)算時(shí)需考慮各層的建筑成本差異答案：A二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.影響基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素包括（）。A.區(qū)域位置B.土地用途C.開(kāi)發(fā)程度D.容積率E.土地使用者身份答案：ABCD2.路線價(jià)法適用于（）的評(píng)估。A.臨街商業(yè)用地B.成片工業(yè)用地C.城市道路兩側(cè)宗地D.農(nóng)村集體建設(shè)用地E.單宗大面積住宅用地答案：AC3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用（）估算。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法E.路線價(jià)法答案：ABD4.地價(jià)分?jǐn)偟某Ｒ?jiàn)方法有（）。A.按建筑面積分?jǐn)侭.按土地價(jià)值分?jǐn)侰.按樓價(jià)比例分?jǐn)侱.按建筑成本分?jǐn)侲.按使用年限分?jǐn)偞鸢福篈BC5.采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，需要修正的因素包括（）。A.期日修正（地價(jià)指數(shù)調(diào)整）B.容積率修正C.土地使用年期修正D.開(kāi)發(fā)程度修正E.土地形狀修正答案：ABCDE6.關(guān)于地租與地價(jià)的關(guān)系，正確的表述有（）。A.地價(jià)是地租的資本化B.地租越高，地價(jià)越高C.地價(jià)與還原率成反比D.地租與土地用途無(wú)關(guān)E.絕對(duì)地租是劣等地的地租答案：ABCE7.路線價(jià)法中的深度價(jià)格修正率表包括（）。A.四三二一法則B.蘇慕斯法則C.霍夫曼法則D.哈柏法則E.九八七六法則答案：ABCDE8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，投資利息的計(jì)算基數(shù)通常包括（）。A.地價(jià)B.開(kāi)發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)答案：ABC9.地價(jià)分?jǐn)偟哪康陌ǎǎ.確定各業(yè)主的土地權(quán)益份額B.解決共有土地的產(chǎn)權(quán)分割C.計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值D.評(píng)估單套住宅的總價(jià)值E.確定土地稅的分?jǐn)傄罁?jù)答案：ABCE10.下列關(guān)于容積率修正的說(shuō)法，正確的有（）。A.容積率越高，地價(jià)通常越高B.容積率修正系數(shù)需根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)容積率修正表確定C.同一宗地，規(guī)劃容積率與實(shí)際容積率不同時(shí)需修正D.容積率修正僅影響土地單價(jià)，不影響總地價(jià)E.工業(yè)用地的容積率修正幅度通常小于商業(yè)用地答案：ABCE三、判斷題（每題1分，共10題）1.基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的區(qū)域平均價(jià)格，具有時(shí)效性，需進(jìn)行期日修正。（）答案：√2.路線價(jià)法中的“標(biāo)準(zhǔn)深度”是指路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街宗地的平均深度。（）答案：×（標(biāo)準(zhǔn)深度是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)設(shè)定的代表性深度）3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可以是地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用之和。（）答案：√4.按建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)時(shí)，各層分?jǐn)偟耐恋貑蝺r(jià)相同。（）答案：√5.地租理論中，級(jí)差地租Ⅰ產(chǎn)生于土地肥沃程度和位置差異，級(jí)差地租Ⅱ產(chǎn)生于連續(xù)投資的生產(chǎn)率差異。（）答案：√6.采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估毛地價(jià)格時(shí)，若基準(zhǔn)地價(jià)為熟地價(jià)格，需扣除土地開(kāi)發(fā)成本。（）答案：√7.路線價(jià)法評(píng)估的是宗地的總價(jià)格，無(wú)需考慮土地形狀和寬度。（）答案：×（需考慮寬度修正）8.地價(jià)分?jǐn)傊?，按樓價(jià)比例分?jǐn)倳?huì)導(dǎo)致高樓層因樓價(jià)高而分?jǐn)偢嗟貎r(jià)。（）答案：√9.剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地評(píng)估。（）答案：√10.土地使用年期修正中，剩余年期越短，修正后的地價(jià)越高。（）答案：×（剩余年期越短，地價(jià)越低）四、計(jì)算題（每題8分，共4題）1.某城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/㎡（內(nèi)涵：熟地，容積率2.0，年期70年，開(kāi)發(fā)程度“五通一平”）。待估宗地為“七通一平”（比“五通一平”多通燃?xì)夂蜔崃?，修正系?shù)+5%），容積率2.5（修正系數(shù)1.3），剩余年期65年（還原率5%）。評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)為110（基準(zhǔn)地價(jià)期日指數(shù)為100）。計(jì)算待估宗地的單價(jià)。答案：步驟1：期日修正=110/100=1.1步驟2：開(kāi)發(fā)程度修正=1+5%=1.05步驟3：容積率修正=1.3/1.0=1.3（假設(shè)基準(zhǔn)容積率修正系數(shù)為1.0）步驟4：年期修正系數(shù)K=[11/(1+5%)^65]/[11/(1+5%)^70]≈(11/23.84)/(11/30.42)≈(0.958)/(0.967)≈0.991步驟5：評(píng)估單價(jià)=3000×1.1×1.05×1.3×0.991≈3000×1.1=3300；3300×1.05=3465；3465×1.3=4504.5；4504.5×0.991≈4464元/㎡2.某臨街地塊寬12米，深20米（標(biāo)準(zhǔn)深度18米），路線價(jià)為2500元/㎡。深度價(jià)格修正率表：06米40%，612米30%，1218米20%，1824米10%。計(jì)算該地塊總價(jià)。答案：地塊深度20米，其中06米、612米、1218米、1820米分別對(duì)應(yīng)修正率40%、30%、20%、10%×(2018)/6=3.33%（假設(shè)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)深度部分按比例計(jì)算）。修正率總和=40%+30%+20%+3.33%=93.33%地塊面積=12×20=240㎡總價(jià)=2500×240×93.33%≈2500×240×0.9333≈560,000元（精確計(jì)算：2500×240=600,000；600,000×0.9333=559,980元≈56萬(wàn)元）3.某待開(kāi)發(fā)土地面積5000㎡，規(guī)劃容積率3.0，開(kāi)發(fā)周期2年。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后總建筑面積15000㎡，其中住宅12000㎡（售價(jià)12000元/㎡），商業(yè)3000㎡（售價(jià)20000元/㎡）。開(kāi)發(fā)成本為5000元/㎡（按建筑面積），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，投資利息率6%（復(fù)利），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為開(kāi)發(fā)成本的20%。地價(jià)為一次性投入，開(kāi)發(fā)成本第一年投入60%，第二年40%。計(jì)算該土地總價(jià)（假設(shè)地價(jià)為V）。答案：開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值=12000×12000+3000×20000=144,000,000+60,000,000=204,000,000元開(kāi)發(fā)成本=15000×5000=75,000,000元管理費(fèi)用=75,000,000×3%=2,250,000元銷售費(fèi)用=204,000,000×2%=4,080,000元銷售稅費(fèi)=204,000,000×5.5%=11,220,000元投資利息=V×(1+6%)^2V+75,000,000×60%×(1+6%)^1.575,000,000×60%+75,000,000×40%×(1+6%)^0.575,000,000×40%≈V×0.1236+45,000,000×(1.093)45,000,000+30,000,000×(1.0296)30,000,000≈0.1236V+4,185,000+888,000≈0.1236V+5,073,000開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=75,000,000×20%=15,000,000元地價(jià)V=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資利息開(kāi)發(fā)利潤(rùn)代入得：V=204,000,00075,000,0002,250,0004,080,00011,220,000(0.1236V+5,073,000)15,000,000V+0.1236V=204,000,00075,000,0002,250,0004,080,00011,220,0005,073,00015,000,0001.1236V=91,377,000V≈81,320,000元（約8132萬(wàn)元）4.某小區(qū)3棟樓，總土地面積10000㎡，土地總價(jià)值2億元。1號(hào)樓：10層，建筑面積15000㎡；2號(hào)樓：15層，建筑面積20000㎡；3號(hào)樓：5層，建筑面積10000㎡。分別按建筑面積和土地價(jià)值（假設(shè)各樓樓價(jià)分別為1號(hào)樓1.5萬(wàn)元/㎡，2號(hào)樓2萬(wàn)元/㎡，3號(hào)樓1萬(wàn)元/㎡）分?jǐn)偟貎r(jià)，計(jì)算各樓分?jǐn)偟牡貎r(jià)。答案：（1）按建筑面積分?jǐn)偅嚎偨ㄖ娣e=15000+20000+10000=45000㎡分?jǐn)偙壤?各樓建筑面積/總建筑面積1號(hào)樓：15000/45000=1/3，分?jǐn)偟貎r(jià)=2億×1/3≈6666.67萬(wàn)元2號(hào)樓：20000/45000=4/9，分?jǐn)偟貎r(jià)≈8888.89萬(wàn)元3號(hào)樓：10000/45000=2/9，分?jǐn)偟貎r(jià)≈4444.44萬(wàn)元（2）按樓價(jià)比例分?jǐn)偅焊鳂强倶莾r(jià)=建筑面積×售價(jià)1號(hào)樓：15000×1.5=22500萬(wàn)元2號(hào)樓：20000×2=40000萬(wàn)元3號(hào)樓：10000×1=10000萬(wàn)元總樓價(jià)=22500+40000+10000=72500萬(wàn)元分?jǐn)偙壤?各樓總樓價(jià)/總樓價(jià)1號(hào)樓：22500/72500≈31.03%，分?jǐn)偟貎r(jià)=2億×31.03%≈6206萬(wàn)元2號(hào)樓：40000/72500≈55.17%，分?jǐn)偟貎r(jià)≈11034萬(wàn)元3號(hào)樓：10000/72500≈13.79%，分?jǐn)偟貎r(jià)≈2760萬(wàn)元五、綜合分析題（15分）某城市中心區(qū)有一宗矩形土地，面積8000㎡，現(xiàn)狀為毛地，規(guī)劃用途為商業(yè)，容積率4.0，開(kāi)發(fā)周期3年。周邊類似熟地的樓面地價(jià)為8000元/㎡（按建筑面積計(jì)算），開(kāi)發(fā)成本（含建安、配套等）為5000元/㎡（按建筑面積），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，投資利息率7%（復(fù)利），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的20%。當(dāng)?shù)孛貎r(jià)格=熟地價(jià)格土地開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。問(wèn)題：（1）計(jì)算該毛地的總價(jià)（假設(shè)熟地價(jià)格=周邊樓面地價(jià)×總建筑面積）。（2）若政府要求開(kāi)發(fā)商配建10%的公共租賃住房（不可售，建造成本與普通商業(yè)相同），分析配建對(duì)毛地價(jià)格的影響。答案：（1）總建筑面積=8000×4.0=32000㎡熟地價(jià)格=8000×32000=256,000,000元開(kāi)發(fā)成本=5000×32000=160,000,000元管理費(fèi)用=160,000,000×3%=4,800,000元銷售費(fèi)用=256,000,000×2%=5,120,000元銷售稅費(fèi)=256,000,000×5.5%=14,080,000元投資利息：地價(jià)V一次性投入，利息=V×[(1+7%)^31]≈V×0.225043開(kāi)發(fā)成本分三年投入，假設(shè)各年投入比例為40%、40%、20%，則：第一年開(kāi)發(fā)成本利息=160,000,000×40%×[(1+7%)^2.51]≈64,000,000×(1.18591)=64,000,000×0.1859≈1